Le fait d’investir représentera toujours des risques. A l’heure actuelle, je ne connais aucun investissement, immobilier ou non, qui ne comporte pas sa dose de risque.
Il convient donc de savoir quels sont les dangers principaux en immobilier et comment maîtriser les risques pour réaliser des investissements rentables et sereins.
Concernant les investissements locatifs, il existe beaucoup de paramètres. On peut s’appuyer sur quelques données pour énumérer les risques les plus souvent cités et donc mettre en avant quelques procédés pour les minimiser.
1- Maîtriser les risques : quels risques en immobilier ?
Voyons quelques risques en immobilier dans un premier temps.
1-1 Les principaux risques
Les risques d’acheter une mauvaise affaire : par méconnaissance, le néo investisseur se lance dans un achat de biens immobiliers non maîtrisé. On lui a dit que c’était un endroit sympa et il se lance.
Ok ! C’est un peu caricaturé mais pourtant assez réel. La personne n’a pris aucun paramètre en considération et s’est lancée avec de fausses croyances.
Acheter une mauvaise lors de premiers investissements peut être très pénalisant pour la suite de votre parcours immobilier.
La non anticipation des demandes locatives : à mon sens, je l’ai déjà dit des dizaines de fois, il faut savoir combien se loue des appartements en fonction de la stratégie et de la surface. Ne partez jamais sur des « on m’a dit » !
La non vérification de « bien être physique » des appartements ou immeuble de rapport : Certains points sont capitaux à vérifier avant un achat immobilier. Que ce soit les aspects structurels ou fonctionnels, la vérification pour anticiper un minimum les travaux est capitale.
Le fait de ne pas avoir anticipé TOUS les travaux : la stratégie à ce sujet devra être très claire. Dois-je prendre en considération tous les travaux dès le départ ? Est-ce que ma stratégie consiste à me créer une trésorerie pour réaliser quelques travaux dans le futur ?
La connaissance du dynamisme de la ville : comme je l’ai évoqué dans un article précédent, il convient d’agir avec un peu de logique et de vérifier l’équilibre culturel démographique, social et professionnel de la ville. Avoir tous » les feux au vert » est délicat mais l’évolution de la ville reste un élément important lorsqu’on fait un investissement immobilier sur 10, 15 ou 20 ans.
Ecouter ceux qui ne font pas la même chose que vous : attention aux recommandations faites par les autres qui n’ont jamais investi de leur poche. Ce concept est aussi valable pour le discours de certains agents immobiliers qui donnent des conseils sur le montant des travaux ou autres points liés aux locations d’appartements.
D’autres points comme l’anticipation de l’imposition seraient à évoquer mais je voulais juste faire quelques rappels dans ce paragraphe.
1-2 Les manières de limiter ou maîtriser les risques
Se former et agir : certains liront ce passage et diront que c’est facile pour un formateur d’avoir ce type de discours. Je me répète, une formation permet d’agir dans un ordre chronologique, sans oublier d’étapes essentielles. L’action suivra et permettra une acquisition d’expérience très importante.
Les tests : essayez au maximum de « maîtriser » votre secteur d’investissement. Que ce soit le dynamisme grâce aux outils sur le net, que ce soit les tests effectués en simulation, que ce soit l’analyse de devis… Testez et ne fondez pas votre savoir sur des discours.
Entourez vous de professionnels et faites en des partenaires : la visite d’un immeuble doit s’effectuer avec des professionnels lorsqu’on débute et même après. C’est à force de faire ces visites « encadrées » d’appartements et d’immeubles qu’on se forge une expérience.
Privilégiez le fait de prévoir TOUS les travaux dans l’enveloppe de départ :ceci est beaucoup plus sécurisant même si c’est difficile au départ. On a beau jongler avec les chiffres, on a toujours l’impression que l’affaire ne sera plus rentable à cause de l’enveloppe travaux. Croyez-moi, il est possible de trouver l’équilibre.
Demandez toujours un prêt différé : pour moi, ceci est presque une condition “sine quoi none”. Ce type de prêt permet de gagner de la trésorerie et d’investir en toute sérénité.
2- Respecter les règles mathématiques fixées au départ
En fonction de la localisation du bien immobilier et en fonction de votre stratégie de départ, vous allez vite apprendre les prix maximaux pour acheter un appartement ou un immeuble.
Le prix maximal de votre offre sera établi en fonction de cette règle fixée au départ et du montant des travaux.
Si vous vous êtes fixés au départ une règle disant : je veux que mon remboursement mensuel (tout compris), n’excède pas 70% du montant de mes loyers, vous devez garder cette optique parce que vous savez que ce sera une bonne affaire avec ces conditions.
Le risque principal avec les règles de calcul est simplement de ne pas les respecter pour des raisons « émotionnelles » par exemple.
3- Maîtriser les risques en optimisant toujours
Le fait de chercher à toujours optimiser vos investissements immobiliers est un vrai point positif. Il est même essentiel pour louer mieux et plus cher.
Les optimisations sont nombreuses et permettront toujours d’apporter de la valeur à vos biens. Ce sera vrai à court termes mais aussi sur le long terme.
Par conséquent, le fait d’apporter cette valeur en permanence diminue un grand nombre de risques (vacances locatives, future revente optimisée, …)
Apporter de la valeur en immobilier locatif peut se faire de nombreuses façons :
La rénovation « basique » ou « complexe »
La création de pièce
L’agrandissement de pièce
La division de bien et donc la multiplication de loyers
…
4- Réfléchir pour multiplier la rentabilité
Avec les appartements ou autres biens immobiliers meublés, un des gros avantages est de pouvoir multiplier la rentabilité en variant les stratégies locatives.
Une nouvelle fois, il convient d’adapter les stratégies locatives en fonction du secteur et de la demande. Il ne faut surtout pas faire l’économie de tests une nouvelle fois pour maîtriser les risques.
Si je prends l’exemple de la location courte durée, on s’aperçoit aisément que la demande est présente en de nombreux secteurs parfois inattendus.
On peut citer les stratégies les plus connues :
La location meublée longue durée optimisée
La location meublée moyenne durée
L’alternance entre la location étudiante et la location courte durée
La colocation
La colocation courte durée
La location courte durée
…
5- Réfléchir à la location longue durée pour maîtriser les risques
Ce système de location longue durée reste une base sur laquelle il faut s’attarder un peu à mon sens. Pour s’assurer de maîtriser les risques, il est intéressant de se demander si ce système de location fonctionne dans votre secteur et s’il fonctionnera encore dans quelques années.
En règle générale, les premiers tests sont établis en ce sens et il est facile de percevoir l’intensité et la qualité de la demande locative.
Cette stratégie locative, la plus simple reste une base importante à ne pas négliger. Il est important d’établir ses règles de calcul sur cette méthode qui a de beaux jours devant elle-même si ce n’est la plus moderne actuellement.
Conclusion
Comme nous l’avons vu à de nombreuses reprises, l’investissement locatif et l’immobilier en général comportent des risques. Il convient donc de faire en sorte de maîtriser les paramètres pour minimiser ce facteur.
Si les principaux dangers doivent impérativement connus avant de se lancer, il convient tout de même de ne pas attendre l’affaire du siècle qui comme son nom l’indique n’arrive presque jamais.
Attendre une opportunité hors du commun risquerait fortement de vous pénaliser. D’une part parce qu’elle n’arrive presque jamais et d’autre part parce qu’il faut un peu d’expérience pratique pour bien la percevoir.
Il faut systématiquement chercher de bonnes affaires en étant efficace et stratégique. Les superbes opportunités arriveront après quelques investissements, quelques années d’expérience et avec quelques partenaires immobiliers.
Cash Flow immobilier positif, localisation idéale ou les 2 ?
C’est une question ou plutôt un débat qui revient très souvent !
Pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité, doit-on privilégier le cash-flow dont tout le monde parle tout le temps ou doit-on faire en sorte de n’investir qu’en des lieux « idéaux » ?
Après avoir défini les deux notions liées à l’investissement locatif, je vous donnerai mon point de vue lié à mon expérience.
Je m’appuierai aussi sur les résultats qu’on obtenu d’autres investisseurs immobiliers qui sont à l’heure actuelle proche d’être millionnaire.
1- Cash Flow immobilier et localisation idéale : mes définitions
Dans de nombreuses vidéos ou dans de nombreux articles, on peut voir apparaître cette notion de cash flow. Qu’est-ce que cette notion signifie exactement en immobilier ?
1-1 Qu’est ce que le cash flow en immobilier ?
A la base, le cash flow est un terme financier anglo-saxon qui signifie un flux de trésorerie. Si nous rapprochons ce terme de l’immobilier, le cash flow correspond au surplus de trésorerie que permet de dégager un investissement locatif.
Pour résumer et imager, le cash flow immobilier correspond donc à l’argent qu’il reste sur le compte bancaire une fois que toutes les charges ont été prélevées sur les loyers entrants.
J’en profite pour faire un point à ce sujet. Quand on parle de charge, il faut à mon sens parler de toutes les charges mensualisées ou annualisées.
On peut penser au crédit immobilier mensuel (composé du capital et des intérêts), à la taxe foncière, aux frais d’entretien, imposition …)
Beaucoup de personnes parlent du cash flow en ne prenant en considération que le remboursement du crédit à la banque. Je pense qu’en faisant cela, il y a omission de données essentielles qui peuvent considérablement atténuer le flux de trésorerie.
Pour rappel : le crédit à la banque prend en considération l’achat du bien immobilier, les frais d’agence et de notaire ainsi que l’ensemble des travaux.
1-2 La localisation « idéale »
Vous avez surement entendu l’expression qui consiste à dire que les 3 choses essentielles en immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »
Cette expression rappelle que pour investir intelligemment en immobilier il faut être vigilant à la ville (1er emplacement), le quartier (2ème emplacement) et à l’appartement (3ème emplacement).
J’ai envie de dire que pour le 3ème, il suffit d’acheter des immeubles et le problème ne se pose plus.
De mon côté, je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce principe.
Même s’il faut faire attention à certains paramètres pour anticiper des éléments futurs de la ville notamment, ou encore faire attention à éviter certains quartiers moins appropriés pour l’investissement locatif, je crois que s’appuyer uniquement sur ce concept reste une erreur.
La localisation reste importante, je ne dis absolument pas le contraire mais existe-t-il vraiment des localisations idéales ?
Je n’en suis pas certain car nous aurons tous nos définitions différentes. A mon sens, la localisation idéale reste celle qui permet de bien louer, d’imaginer une revente quelques années plus tard (même s’il est difficile de maîtriser ce paramètre).
A partir du moment, ou vous-même seriez capable de vivre dans les appartements que vous proposez parce qu’ils sont sympas, parce que le quartier est plutôt calme ou parce que le travail n’est pas très loin, c’est surement que la localisation n’est pas si mal…
Certains aspects viennent avec le bon sens et d’autres avec les tests.
Autant, je ne peux que vous conseiller de faire des tests pour connaitre la demande locative d’un secteur. Autant je pense qu’il faut faire preuve de bon sens et éviter d’acheter un immeuble situé entre la voie de chemin de fer et la déchetterie.
2- Comment le cash flow se calcule exactement ?
Si nous reprenons la définition de la partie 1-1, faisons le calcul du cash flow d’un de mes immeubles.
Il s’agit d’un petit immeuble de 3 appartements (bien situé aussi) :
Crédit immobilier mensuel : 611.40€
Frais d’entretien extérieur + commun (non compris dans les charges): 60€
Taxe foncière : 83€ Imposition : 0€
Loyers perçus (100% de taux de remplissage sur le long terme) : 1 280€
Cash Flow positif : 525.6€/mois soit 6 307.2€/an
Cette somme correspond donc à la somme restante sur mon compte bancaire tout frais déduits. A moi de savoir comment j’utilise ce surplus en réinvestissant ou en prévoyant d’éventuels frais futurs.
A ce sujet, je conseillerai de diviser la somme en deux parties non égales. 75% en sécurité de roulement et 25% sur les intérêts composés par exemple.
Un cash flow peut aussi être négatif si la somme des frais engendrés dépasse le montant des loyers perçus. L’investisseur immobilier devra donc à ce moment là faire un effort d’épargne pour rembourser les frais et notamment la banque.
On y reviendra tout à l’heure pour justement évoquer ce point avec plus de précision.
3- Comment peut-on augmenter le cash flow positif d’un investissement locatif ?
Je fais un petit rappel dans cette partie. On reviendra sur l’importance du cash flow immobilier et de la localisation en faisant un petit comparatif dans une autre partie tout à l’heure.
Si vous avez compris la notion de cash flow, vous connaissez ou avez anticipé des manières de l’augmenter.
Pour ceci plusieurs solutions :
Diminuer le prix d’achat et des travaux (réduisant ainsi les frais de notaire et d’emprunt)
Augmenter les loyers en apportant de la valeur (belles rénovations par exemple)
Augmenter les loyers en multipliant les stratégies locatives en meublé
Booster le nombre de loyers en créant des lots à louer (division officielle par exemple)
En résumé, il faut trouver des moyens de faire entrer plus de loyers et donc plus d’argent tout en étant réfléchi et en agissant de manière optimisée à l’achat.
4- Pourquoi le cash flow et la localisation ne sont pas incompatibles ?
Il est clair que l’idéal est de concilier les deux. Pour réussir à faire ceci, il est intéressant de définir à nouveau la notion de localisation idéale.
4-1 Rappels sur le cash flow immobilier et la localisation
Comme nous l’évoquions tout à l’heure, il faut peut-être être mesuré sur les emplacements « idéaux » et se créer sa propre définition du terme pour éviter de trop focaliser et donc de ne jamais investir en immobilier.
Si on considère que la localisation idéale n’est pas obligatoirement un appartement dans le centre ville d’agglomération de 150 000 habitants, alors il va être possible de concilier cash flow et bonne localisation.
Pour ma part, comme je vous l’ai dit, je considérerai une bonne localisation comme : être dans une ville avec un certain dynamisme, dans laquelle la demande locative est bien présente.
Et bien entendu, je ferai attention à éviter certains zones plus « pénibles » pour la location : le bon sens !
Quand la réflexion s’oriente ainsi, il est tout à fait possible d’acheter des immeubles de rapport ou appartements qui vont permettre de dégager un cash flow positif et donc une belle rentabilité. Personnellement, je n’aime pas vraiment le terme de rentabilité qui ne me parle que trop peu.
4-2 Qu’en pensent les autres qui ont réussi ?
Beaucoup d’investisseurs, millionnaires aujourd’hui (pour vous donner un ordre d’idée de leur réussite immobilière) ont commencé par optimiser le côté rentabilité et cash flow pour se constituer en priorité une trésorerie.
A votre avis, comment est-il possible d’investir en continu si vous ne prenez pas en considération le fait de gagner de l’argent avec votre bien ? Que va penser votre banquier si votre achat immobilier ne vous rapporte pas d’argent mais au contraire vous fait faire un effort d’épargne chaque mois ?
C’est simple ! Sans chercher à comprendre, il verra que vous ne savez pas gagner de l’argent avec votre investissement immobilier et ne vous prêtera plus. Et ce sera vrai même si c’est le même banquier qui vous aura dit avant : « c’est un bel emplacement que vous avez trouvé là ! »
Focaliser son attention uniquement sur l’emplacement est donc une erreur selon moi. Il faut impérativement trouver ce compromis qui vous permettra de « minimiser les risques » mais aussi de gagner de l’argent chaque mois.
Lorsque vous serez multi propriétaire, je pense que vous aurez tout le temps d’acheter des appartements qui ne feront que respecter l’expression : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».
5- L’effort d’épargne (inverse du cash flow en immobilier) si on ne réfléchit que « localisation »
Réfléchir que « localisation », c’est comme esquiver toutes les autres composantes importantes de l’immobilier : la trésorerie, les travaux, les impôts…
C’est un peu comme certains plans de défiscalisation qui mettent en avant que l’aspect « réduction d’impôts ». On omet totalement de parler de prix d’achat au m², d’apporter de la valeur… L’idée essentielle mise en avant par les « vendeurs » est de faire miroiter que l’affaire est excellent pour minimiser l’assiette « impôts ».
Ils s’appuient sur une méconnaissance du monde de l’immobilier en disant : « avec nous, l’immobilier vous permettra de payer beaucoup moins d’impôts ».
En réfléchissant un peu, préférez-vous payer 18 000€ d’impôts ou payer un bien 30 000€ trop cher ?
Bref, je ne jette pas la pierre sur ce type d’investissements, certains (avec bonnes conditions) permettent même des rentabilités aux alentours de 5% (c’est mieux que le livret A actuellement).
Je veux simplement mettre en avant que lorsqu’un seul facteur est mis en avant en immobilier, c’est le meilleur moyen d’oublier d’autres points qui sont pourtant essentiels aux avancées sereines.
Pour terminer cette partie, je dois absolument insister sur un point essentiel : l’effort d’épargne et la trésorerie.
Que préférez-vous ?
1- Un investissement qui chaque mois vous coûte de l’argent et qui vous rapportera un surplus dans 10, 15 ou 20 ans?
2- Un investissement locatif qui chaque mois ne vous coûte quasiment rien ou même rien en terme financier mais qui vous rapportera quand même un surplus dans 10,15 ou 20 ans ?
3- Un investissement qui vous fait gagner chaque mois et qui vous rapportera en plus dans 10, 15 ou 20 ans ?
De mon côté, je me suis positionné ! Je vois l’investissement immobilier comme une entreprise qui permet de gagner de l’argent tout de suite et donc qui rapporte un cash flow immédiatement.
Conclusion
Cet article m’a permis de répondre à quelques questions qui me sont posées sur mon blog.
Où faut-il acheter les appartements, les immeubles ? Pourquoi Yann, nous dis-tu pas dans quelle ville acheter ?
La ville doit être analysée et comprise par l’investisseur, c’est une évidence. Il faut une certaine maîtrise du secteur et des connaissances par tests sur la demande locative. Cela ne change rien au fait que la ville qui vous semble idéale pour débuter et enchaîner ne « parlera » en rien à d’autres investisseurs.
A l’heure actuelle, je connais des centaines d’investisseurs et des centaines de villes dans lesquelles ils investissent. Chacun y concocte son programme vers la liberté financière et y trouve son compte.
Certains réagiront négativement à ce type de discours et me rappelleront mais « qu’en sera-t-il quand ce type de villes perdra tout dynamisme ? »
Et je rappellerai tranquillement que la taille des villes n’a rien à voir avec le dynamisme et que des outils existent en plus des tests physiques pour faire quelques analyses.
Nous allons voir dans cet article, apprendre à investir en immobilier lorsqu’on se lance et se constituer un patrimoine immobilier qui se construit progressivement.
Il existe des points essentiels à prendre en considération pour réaliser de bons investissements locatifs.
Il ne s’agit pas de comprendre une simple règle de rentabilité pour estimer réaliser un bon investissement. La rentabilité ainsi que l’achat serein se construisent en respectant des règles et conditions précises.
Voyons ensemble comment réaliser des achats immobiliers étapes par étapes.
1- Achats de biens immobiliers étape 1 : Trouver ses villes de références
Et oui ! Cela peut sembler évident au premier abord mais la première question que l’on peut se poser est bien évidemment : où acheter son premier appartement, sa première maison ou encore son premier immeuble ?
Pour choisir sa ville, il est souvent préférable d’étudier les conditions dans les villes les plus proches où dans celles que l’on connait le mieux.
Le fait de « maîtriser » les quartiers, les secteurs et bien entendu la demande locative permet d’agir plus sereinement et de se lancer dans des achats de biens immobiliers plus facilement.
J’en profite pour faire une parenthèse au sujet des localisations.
Oui ! Il est nécessaire d’étudier certains paramètres des villes pour réaliser de bons investissements tout en réfléchissant sur le long terme.
Non ! Nous ne sommes pas obligé d’investir uniquement dans les 10 plus grandes villes françaises.
Les achats immobiliers se construisent étapes par étapes et la première de celle-ci est de déterminer une ville qui réunit les différents facteurs adéquats à la location d’appartements ou autre (dynamisme, déplacements professionnels, facultés, demande locative en général).
Il faut faire preuve de logique en réfléchissant pour “l’instant T” ainsi qu’anticiper un avenir proche du dynamisme de la ville.
2- Savoir comment chercher le bien immobilier
C’est une question essentielle qui est loin d’avoir une réponse unique. Où vais-je trouver ce bien immobilier rentable qui va être ma rampe de lancement dans mon parcours de rentier ?
Il existe différents procédés pour rechercher des biens immobiliers : les annonces, les agences, le bouche à oreille, la recherche « physique », les notaires…
Ces différents moyens ne sont absolument pas les seuls. Ils doivent être les premiers éléments de recherche pour apprendre à chercher la bonne affaire.
En effet, savoir où chercher, c’est bien ! Mais savoir quoi chercher, c’est encore mieux ! Les recherches d’appartements et d’immeubles seront ainsi plus orientées.
Il sera toujours plus intéressant de demander à un agent immobilier quelque chose de précis plutôt que de lui demander de vous trouver un bien rentable.
Simplement parce que ce n’est pas à lui de maîtriser la rentabilité que vous souhaitez (adaptée à la ville) ou encore la manière dont vous allez l’obtenir (en faisant des travaux).
En clair, cherchez ! Visitez ! Comprenez de plus en plus les devis travaux et vous saurez exactement ce que vous voulez.
3-Toujours négocier !?
On dit toujours que les achats de biens immobiliers « se réussissent » à l’achat. Ceci est vrai pour la simple raison que c’est le moment le plus propice pour réaliser de belles négociations et donc de belles diminution de prix.
A ce moment précis, il sera beaucoup plus « facile » de négocier 10, 15 ou 30 000 euros que si vous discutez montant des intérêts avec un banquier…
En règle générale, la négociation en immobilier se fait quasi systématiquement lorsqu’on souhaite acheter une bonne affaire.
Parfois, les bonnes affaires sont déjà existantes sans aucune négociation mais ce n’est que rarement vrai.
Lorsque je vous dis que les achats immobiliers se font étapes par étapes, celle-ci peut être déterminante. Il ne s’agit pas de négocier le prix d’un immeuble de rapport juste pour négocier.
Il s’agit de se fixer de manière calculée et réfléchi le montant maximal que vous pouvez payer ce bien immobilier pour réaliser une affaire très « propre », très rentable. Ces prémisses de l’immobilier se calculent par rapport à une règle très simple que vous vous serez fixée.
Dans cet article, je reprends l’exemple très simple de la règle des 70 qui fonctionne très bien lorsqu’on débute ou lorsqu’on a commis une erreur lors d’un premier achat immobilier.
4- Achats de biens immobiliers, étapes de négociation avec les partenaires
Les partenaires sont très importants. Seul, il est impossible de se constituer un véritable patrimoine immobilier. Les limites s’imposeront d’elles-mêmes.
Au cours de vos avancées immobilières, vous vous constituerez donc un réseau de partenaires (notaire, artisans, agents immobiliers…)
Il deviendra « naturel » de négocier avec eux. Le tout sera de réussir à établir des relations de confiance tout en respectant la notion de « gagnant-gagnant ». Cette règle est essentielle à ne pas perdre de vue en immobilier comme dans de nombreux secteurs d’ailleurs.
Ne soyez pas surpris si une telle constitution d’équipe demande du temps. Vous aurez obligatoirement des déceptions avant de parvenir à trouver un équilibre solide et adapté.
Je vous assure qu’au départ, j’ai eu de nombreuses surprises lorsque je réalisais mes premières rénovations. Il m’a fallu plusieurs « essais » avant de savoir comment sélectionner les artisans avec qui je voulais travailler.
En immobilier, tout se construit ! Y compris les partenariats efficaces et sereins.
La négociation avec les partenaires se fait après avoir établi les relations de confiance et de fonctionnement. Il ne s’agit pas, une nouvelle fois, de négocier pour négocier mais d’établir un véritable partenariat qui vous sera utile sur le très long terme.
Vous verrez ensuite qu’un artisan fera naturellement des cadeaux, des réductions de prix sur certains travaux. Vous verrez aussi qu’un agent diminuera sa commission lorsqu’il négociera pour vous le prix que vous souhaitez.
5- Apporter obligatoirement de la valeur
Lors des achats de biens immobiliers, une autre étape est capitale lorsqu’on réfléchit à l’avenir : apporter de la valeur à l’immeuble, à l’appartement, à la maison, bref à l’investissement locatif que vous êtes en train de réaliser et que vous revendrez plus tard.
En ce qui me concerne, apporter de la valeur à mes investissements est devenu une obsession.
D’ailleurs, quand j’entre dans un immeuble et que j’en fait le tour, je regarde directement comment on va pouvoir optimiser cet achat immobilier.
Pour apporter de la valeur, il y a énormément de possibilités, tout dépend du type de bien, de la manière dont les appartements sont conçus :
La rénovation « classique » : elle est presque obligatoire dans l’immobilier ancien. A elle toute seule, elle permet d’apporter une grande valeur pour penser à l’avenir mais aussi pour louer plus cher et différemment.
La création de pièces supplémentaires: il faut apprendre à le visionner. Parfois, la conception d’une chambre supplémentaire est évidente dès l’entrée dans la pièce.
L’agrandissement en gagnant sur d’autres parties : ce type d’agrandissement peut se faire par la destruction de simples cloisons ou parfois en gagnant de la grandeur sur d’autres parties.
La division officielle de lots : l’idée est de créer plusieurs lots à partir d’un par exemple. C’est un système qui demande un peu de maîtrise technique et temporelle (anticiper des choses comme la mise en place de compteurs qui prend des mois par exemple) mais qui s’avère très efficace.
Je ne peux évidemment pas citer tous les exemples qu’il existe en immobilier mais « apporter de la valeur » doit être quelque chose d’ancrer dans l’esprit de l’investisseur immobilier.
6- Apprendre progressivement à gérer une équipe d’artisan
Ce point est à mon sens capital pour des avancées sereines. J’y ai d’ailleurs dédié toute une formation « IMMO Meublé Travaux ».
Les travaux de rénovations sont une partie qui peut être stressante (travaux réalisés comme on le souhaite, réalisés dans les délais, respect des devis initiaux…).
Se constituer une équipe sérieuse ou bien travailler avec un maître d’œuvre sérieux (patron ou pas de son entreprise) sont des éléments déterminants pour agir bien et en toute sérénité.
Ce point nécessite 9 fois sur 10 de commettre quelques erreurs au départ. Pour trouver le bon équilibre, il faut trouver la personne qui « chapote » les travaux qui vous comprend.
Pour ma part, j’ai opté pour un patron (gère 25 employés avec tout corps de métier) qui est lui-même investisseur. C’est incroyable la différence que cela a pu faire.
Je suis arrivé à un stade ou la confiance est telle que l’artisan sait quand il peut prendre certaines décisions à ma place si les besoins sont urgents. C’est extrêmement appréciable.
7- Gagner un maximum en rentabilité sur l’investissement immobilier
Je ne vais pas évoquer à nouveau le point de l’achat immobilier et le fait de négocier. Je veux plutôt insister ici sur le fait de découvrir et multiplier les stratégies locatives.
Il est toujours très intéressant de découvrir certaines stratégies locatives qui fonctionnent dans le secteur de votre achat immobilier. Parfois, on peut multiplier la rentabilité de manière très significative.
Je peux évoquer les différentes stratégies qui existent en location meublé comme la location moyenne durée, la location durée, l’alternance entre la location étudiante et la location courte durée…
Mais il n’y a pas que ces différentes manières de louer en meublé qui sont très rentables. Il existe aussi des stratégies sur la longue durée.
Par exemple, certaines « boîtes » emploient des personnes en déplacement sur 2 ans et proposent de payer jusqu’à 75% du prix du loyer du prestataire si le loyer n’excédent pas 500 euros par exemple.
Ce point permet de louer de très beaux appartements T2 assez chers par rapport au marché local.
J’en profite pour vous dire que vous devrez trouver seul en cherchant ce type d’informations. Rares sont les agents immobiliers capables de vous donner une infirmation capitale de cette envergure…
N’y voyez aucune attaque mais un simple constat. Les agents immobiliers ne maîtrisent pas forcément ce type de données.
8- Apprendre à sélectionner et choisir les locataires
Ok ! Rien n’est marqué sur le front des locataires !
Ok ! Il existe des garanties comme la garantie visale destinée à protéger propriétaire bailleur et locataire.
Il n’empêche que vous devrez sélectionner, c’est-à-dire choisir ! Et si on parle de choix, nous devons parler de critère de sélection.
Le premier point auquel nous pensons tous est : « le locataire est-il en CDI ? A-t-il les moyens de payer chaque mois son loyer ? »
C’est effectivement une des premières choses dont il faut s’assurer.
Ensuite, lorsque les premières garanties sont au clair (contrat de travail, garant, dernières quittances …), il y a une part de « feeling ».
Pour ma part, j’accorde une grande importance à la politesse, à la gentillesse, aux choses simples en termes de traits de caractère.
Je ne perds jamais de vue que je loue à une personne qui va vivre avec d’autres locataires dans l’immeuble. Au fur et à mesure des locations, on affine de manière plus ou moins inconsciente notre sélection tout en s’assurant des documents essentiels à toute location.
9- Avoir compris et anticipé la fiscalité
LMNP, LMP, SCI à l’IS, beaucoup de noms en termes de fiscalité qui font peur ou qui paraissent complexes.
C’est vrai ! La fiscalité n’est pas ce qu’il y a de plus « sexy » dans l’immobilier meublé ou même dans l’immobilier tout court.
Il convient de l’anticiper et de comprendre les grandes lignes. Cette étape est importante pour réaliser des choix et pour mieux comprendre l’importance de certains types d’achats immobiliers.
A l’heure actuelle, beaucoup de sociétés jouent de ce « non savoir » pour s’appuyer sur les réductions fiscales liées à l’immobilier neuf. D’ailleurs, je ne suis pas certain du tout que ce type de sociétés maîtrise quoi que ce soit en termes de fiscalité si ce n’est la réduction d’impôts liée aux investissements dans le neuf.
En clair, il est important de comprendre les fonctionnements globaux pour ensuite entrer dans le détail et ainsi comparer les différents régimes.
Dans l’immobilier ancien, la fiscalité reste une composante de l’immobilier à anticiper pour optimiser la rentabilité. C’est un point très important au même titre que l’achat immobilier, les travaux de rénovation…
Contrairement à la phrase au dessus, dans l’immobilier neuf et les plans de défiscalisation (Pinel, Censi Bouvard…), on se sert du point « fiscalité et défiscalisation » pour mettre en avant l’immobilier. On oublie juste de dire que l’achat des appartements se fait nettement au dessus du pris du marché et que la revente au même prix est loin d’être assurée.
10- Enchaîner en apprenant de ses erreurs immobilières
Les premiers achats immobiliers rimeront forcément avec quelques erreurs. C’est normal ! Il faut juste éviter de commettre les grosses qui coûtent chères.
Chaque erreur devra donc être comprise et analysée. Ce sera un point d’appui pour les investissements futurs. Il est interdit de commettre plusieurs fois les mêmes erreurs parce qu’on n’a pas pris en considération tel ou tel point.
Je ne connais pas un seul investisseur immobilier, même millionnaire à l’heure actuelle, qui n’a pas commis d’erreurs lors de ses débuts dans l’investissement locatif.
Contrairement à ce que l’on peut croire, les erreurs sont de véritables sources d’apprentissage et permettent d’ajuster de nombreux points.
Conclusion sur les achats de biens immobiliers étapes par étapes
Les achats immobiliers se font étapes par étapes. Dans celles-ci, je n’ai pas parlé de l’étape du financement. Ce point est évidemment important et nécessiterait un très grand paragraphe.
Comme dans de nombreux points en immobiliers, le financement nécessitera de faire preuve de logique : vous devrez être très au clair avec vos objectifs pour montrer et appuyer un dossier aux banquiers.
Par la suite, ce banquier deviendra un vrai partenaire, au moins quelques temps.
Apprenez, essayez et rectifiez ! Cet ordre a été déterminant dans mes avancées et je vous assure que j’ai vu de nombreuses portes s’ouvrir en appliquant ce type de méthodes.
Même si les études de marché sont bien réalisées dès le départ, les propriétaires bailleurs peuvent parfois avoir le souci de louer vite leurs appartements. Parfois même, ils n’ont pas connaissance de la possibilité de louer vite et plus cher.
Honnêtement, dans beaucoup de villes en France, qu’elles soient petites, moyennes ou grandes, il existe très souvent de belles demandes locatives qu’il convient d’optimiser.
A mon sens, vous devez connaître le secteur pour savoir comment louer vite et louer mieux. Les stratégies évoquées ci-dessous sont valables pour tout style de location meublée et même nue.
1- Louer vite : c’est faire bien et faire mieux que les autres !
Ce point est très important ! Ne vous contentez pas de faire le minimum pour avoir le minimum de résultat.
Vous pouvez vous différencier de la concurrence de plusieurs manières.
1-1 Louer vite et louer plus cher en apportant une valeur importante aux appartements
En apportant une valeur importante : Si vous rénovez vos appartements de manière sympa, moderne et pratique en fonction de la stratégie, vous aurez toujours un coup d’avance.
De plus, ceci vous permettra de louer vite, de louer plus cher et de louer avec plaisir.
Je vous assure que cette dernière notion a une grande importance. Vous serez toujours plus convaincant et enthousiaste pour louer des biens immobiliers de qualité.
1-2 Louer vite en faisant ce qui n’existe pas
En faisant ce qui n’existe pas : parfois, il est possible d’apporter un style de location ou une certaine valeur non existante dans votre secteur.
Si vous parvenez à trouver ce « créneau locatif » parfois très simple, vous allez à nouveau faire une grande différence par rapport aux autres propriétaires.
Dans ce cas, vous pourrez même devenir le maître dans le fait de fixer des tarifs.
C’est un point que j’aborde dans ma méthode IMMO Meublé Pas à Pas, vous pouvez tout à fait louer des appartements ou maisons 30 à 50% plus chers que les autres bailleurs pour une même stratégie locative.
Ex : je loue des appartements meublés de qualité sur le long terme et j’ai une très belle demande locative. Je loue MIEUX, je peux louer vite et plus cher.
1-3 Si la concurrence est rude
Il se peut que vous soyez dans un secteur ou la concurrence entre bailleur soit importante ainsi que la concurrence entre les biens de qualité. Peut-être que vous ne souhaitez pas encore « changer de secteur » même si cela peut être une solution.
Pour louer vite et avant vos concurrents bailleurs, vous devrez également faire mieux. Vous aurez plusieurs solutions en fonction des stratégies locatives.
La stratégie d’apport de valeur sera la même mais il faudra encore faire plus.
Il est possible de faire mieux dans la valeur de la prestation, dans les équipements, dans le design ou en termes de praticité.
Dans le cas de la location courte durée, la valeur apportée vous servira aussi pour le positionnement de vos annonces sur les sites comme booking (indirectement par les commentaires).
Il sera également possible de faire plus en terme de services rendus. Malgré une liste minimale d’équipements à fournir pour la location meublée, rien n’interdit de proposer beaucoup plus d’éléments.
N’oubliez jamais que vous pouvez aussi apporter des services utiles aux locataires : je pense à des choses simples qui peuvent s’avérer extrêmement utiles.
Ex : Dans mes mobil home, je propose des services qui font la différence et me permettent de louer vite et plus cher. Je propose par exemple un apéritif gratuit au restaurant du camping si les locataires viennent de ma part.
Je suis persuadé que pour les locations meublées long terme, ce type de service est tout à fait envisageable. Vous pourrez trouver cet avantage qui fait mouche et qui ne vous coûtera pas grand-chose au final et même rien.
2- Connaître son secteur pour louer vite !
Connaître son secteur se découvre par les tests et par la discussion. Il est strictement interdit de se fier aux dires des agents immobiliers par exemple.
Il faudra bien évidemment écouter ce qu’ils en pensent mais ce ne sera jamais suffisant pour se faire une réelle idée du marché.
2-1 Louer vite et plus en faisant des tests
Ceci paraît peut-être évident et croyez-moi ça l’est ! Vous devez connaître votre secteur par la création de tests en tout genre.
Vous devez être au fait de ce qui peut fonctionner, cartonner et même plus. Pour ceci, observez sur les sites ce qui se fait, posez des questions mais surtout faites des tests.
Je vous assure qu’il existe des demandes locatives dont vous n’avez peut-être pas encore conscience. Seuls les tests répondront à vos questions et ensuite vous n’imaginez pas à quel point il sera simple de louer vite vos appartements et/ou maisons.
Quand je pratique la location meublée sur le long terme, j’essaie toujours de rénover les appartements de manière optimale et je loue bien plus chèr que les autres bailleurs. Il existe une vraie demande pour ce type de biens.
2-2 Discuter avec les potentiels locataires
Je n’évoque jamais assez ce point. Je parle toujours de relationnel en immobilier, c’est une base importante pour s’inscrire sur de la réussite pour le long terme.
Ceci est à nouveau la preuve de ces propos. Prenez toujours le temps de discuter avec les potentiels locataires de vos appartements : ceux qui viennent visiter.
Pour ma part, j’ai appris une multitude d’informations en or qui m’ont été très utiles pour la suite grâce aux visiteurs.
–> J’ai découvert des entreprises 10 km aux alentours de mon secteur que je ne connaissais pas. J’ai découvert que certaines d’entre elles peuvent s’engager directement avec le bailleur pour louer à ses itinérants.
–> J’ai compris que certaines personnes avaient des missions d’un à deux ans dans certaines boites que je connaissais. Ce fut l’occasion de prendre contact avec eux…
–> J’ai vu que les personnes qui venaient dans mes appartements ne trouvaient pas du tout ce type de prestation aux alentours.
–> J’ai appris l’existence de groupe facebook et de site spécialisé pour certains agents en déplacement. Ces sites permettant de mettre les biens aux yeux de tous les itinérants.
–> J’ai appris que certaines personnes en déplacement pour le travail (cadres) préféraient mettre un prix élevé pour être seul dans un appartement ou une maison.
Si je devais résumer ces moments de visites des appartements, je dirais qu’il s’agit d’une analyse du potentiel locataire pour faire un choix mais aussi d’un moment riche en information.
3- Anticiper la fin des travaux et louer vite !
Ce point concerne davantage la location meublée longue durée. Lorsque je suis en train de terminer la rénovation d’appartements, je propose des visites avant la fin de ceux-ci.
Les locataires en visite sont prévenus mais ceci me permet de donner une importance à leur avis. Ils peuvent ainsi se projeter et peut-être même donner un ou deux conseils d’optimisation de finition.
C’est une autre manière de louer vite ! Il est fréquent de louer vite un appartement à la fin du chantier.
Ceci peut avoir 2 autres avantages :
Permettre aux artisans de finir en un temps imparti. La date d’entrée étant fixée avec le futur locataire.
Proposer au locataire de monter les meubles si vous n’avez pas d’autres possibilités. Certains sont ravis de le faire s’ils peuvent ainsi entrer plus vite dans l’appartement.
Je conseillerai de proposer une annonce plutôt sympa si vous faites ceci. L’originalité de l’annonce ainsi que celle de la visite sont souvent des facteurs déterminants pour louer vite.
4- Différenciez vos annonces pour louer vite
J’en arrive justement à ce point !
Je ne vous fais plus l’affront de vous dire qu’il faut poster de belles photos, je passe directement à la rédaction de l’annonce…
Soyez sympa, moderne, original et sincère dans votre annonce sur les sites de location.
Si vous êtes vous-même, vous attirerez des locataires à votre image, enfin la plupart du temps…
Quand je parle de sincérité, je veux dire vraiment sincère mais en restant sympa. Il faut réussir à trouver cet équilibre qui vous permettra de vous sentir à l’aise avec ce que vous proposez.
Je vous joins au dessous un exemple d’annonce que je peux poster.
– Exemple d’annonce pour louer vite –
Chers locataires bonjour !Contactez-moi uniquement pour du long terme, comprenez par là que je ne louerai pas les appartements à la semaine ou à la nuitée.
Je loue 1 très BEAU T2 entièrement refais à neuf.
L’immeuble se situe près d’Auchan, il est composé de 2 T2 et d’un troisième appartement au 2ème étage. Les deux autres appartements sont déjà loués par des jeunes très sympas.
L’immeuble est composé d’une cours collective dans laquelle, l’espace est à partager. Il y a une partie bétonnée et des par terres pour y cultiver un jardin si l’envie vous tente 🙂 La cours est grande est laisse facilement place à un espace barbecue par exemple ! Les personnes déjà présentes partagent facilement cet espace.
T2 du 1er étage qui est à louer : -Situé au 1er étage -Cuisine équipée -Salle de bain équipée -Chambre avec rangements -WC séparés -équipements : Four, plan de travail, lave linge, canapé, table basse et TV, lit double, armoire…
LOCATION : 460 euros toutes charges comprises (Electricité des communs et ordures ménagères à mon compte). Compteur électrique et eau sont individuels. La consommation est faible étant donné les derniers travaux effectués.
L’appartement est refais à neuf, j’accorde une grande importance au sérieux des personnes qui louent. Je tiens aussi à ce que le voisinage soit agréable, c’est un critère important pour nous tous.
Si vous pensez faire parti de ces personnes sérieuses et sympas, j’attends votre appel avec impatience 🙂
Je demande en terme de documents : -Les 3 dernières fiches de paies (la situation actuelle niveau professionnelle) -une attestation d’assurance du bien (avant d’entrer en location). -une personne garante obligatoirement pour les personnes en stage ou en formation par exemple. -les photocopies de la carte d’identité. -un mois de loyer de caution uniquement que je suis obligé d’encaisser tout de suite.
Quoiqu’il en soit, si vous gardez cette sincérité dans vos actions, vous comprendrez plus facilement encore cette notion de partenariat et de relationnel extrêmement importante pour vos investissements sur le long terme.
Gardez en ligne de mire : sincérité, rentabilité, relationnel, partenariat. Ce sont les maîtres mots pour évoluer en toute sérénité vers la route de rentier.
En plus, bien estimer les travaux de rénovation assurera dès le départ un investissement global réussi.
Les travaux de rénovation vous permettront d’apporter une valeur énorme qui vous différenciera des autres investisseurs immobiliers, ils vous permettront de louer plus cher que la concurrence et ils doivent aussi vous permettre de réaliser des investissements sereins.
J’en profite pour évoquer le point « artisans ». Ceux-ci doivent devenir de vrais partenaires qui vous comprennent. C’est un point très important qui demande parfois un peu de temps à mettre en place.
On ne trouve pas l’équipe ou le maître d’œuvre qui correspond du premier coup.
A mon sens, comme tout point en immobilier (banquier, artisans, expert comptable, notaire…), il faut un peu de temps et donc d’expérience pour s’entourer de personnes qui nous correspondent mais cela se fait tranquillement et assure une sérénité qui n’a pas d’égal.
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1- Les travaux de rénovation, c’est quoi ? Comment estimer le coût des travaux ?
Dans cette partie, je voulais juste différencier différents types de travaux de rénovation ou plutôt essayer de mettre en avant que les travaux peuvent avoir de multiples fonctions dès le départ.
La réflexion doit être large, les travaux ne servent pas uniquement à rendre un appartement « beau ». Le concept de rénovation est bien plus large à mon sens.
1-1 Les travaux de rénovation de structure et de fonctionnement
Ceux-là ont un rôle, au sens large, d’assurer la solidité et les fonctions essentielles dans le bâtiment. Je donnerai des exemples tout à l’heure.
Sans ces travaux ou plutôt sans l’assurance et la vérification de ces points importants, l’investissement pourra devenir un vrai cauchemar sur le long terme.
Et, vous au contraire, comme vous le savez, vous devez chercher à atteindre la sérénité en immobilier.
Il est donc très important d’investir en s’assurant que l’on va être relativement « tranquille » pendant 10, 15, 20 ans et même plus.
Ce type de travaux de rénovation de structure et de fonctionnement concerne :
La structure : la toiture, les fondations, la solidité du bâti…
Le fonctionnement : les écoulements, la séparation des fonctionnalités s’il y a plusieurs appartements
L’accessibilité des appartements
L’isolation des murs et des sous toitures
L’isolation phonique des sols et des fenêtres
La sécurité et les normes : En électricité par exemple, c’est un point à ne pas négliger que ce soit par le nombre de compteurs électriques (1 par bien) ou par la qualité des tableaux électriques.
La faisabilité si on divise ou ajoute une pièce.
Cette partie est la première qui devrait être prise en considération à mon sens. Elle peut éviter de belles déconvenues pour la suite.
Je trouve qu’on ne parle que trop peu de ce type de travaux pourtant essentiels à la pérennité des appartements et des immeubles de rapport.
1-2 Les travaux de rénovation liés à l’esthétique
Ils peuvent aussi être liés au premier point.
Il est tout à fait possible de concilier le bon fonctionnement et l’esthétique et heureusement !
Ceux-là auront un but différent des premiers même s’ils joueront aussi un rôle dans votre sérénité.
Les buts essentiels de ce type de travaux de rénovation seront :
Apporter de la valeur à vos biens pour vous, les locataires et peut-être même de potentiels futurs acheteurs.
Louer plus cher vos biens et même beaucoup plus chers si vous faites une réelle différence avec les autres. Il est tout à fait possible de louer un T2 jusqu’à 20 ou 30% plus cher que les autres si vous présentez sur le marché de beaux appartements équipés.
Ex : je loue des T2 meublés, équipés jusqu’à 480€ alors que la moyenne dans mon secteur est aux alentours de 350€.
Cette « catégorie » de travaux est peut être plus facile à concevoir ne serait-ce que par le fait qu’ils soient plus évoqués.
Ils ont une importance déterminante sur le montant des loyers et vous assure également des visites faciles avec les locataires.
1-3 Les travaux de rénovation et la fiscalité
Ce n’est pas l’objet de l’article ici mais je voulais juste rappeler ce point extrêmement important si on a des objectifs sur le long terme.
La nature des travaux et la quantité des travaux peuvent avoir des conséquences très importantes sur la fiscalité et sur le fait de réduire ou « détruire » la note fiscale.
On remarque que les travaux de rénovation jouent un rôle dans beaucoup de cas à partir du moment où vos déclarations sont au réel et non au forfait d’abattement.
SCI à l’IS, création de déficit foncier, Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), Louer Meublé Professionnel (LMP)… sont autant de statut « en lien direct » avec les travaux de rénovation.
Sans entrer précisément dans les détails, les travaux de rénovations (sous ces statuts) permettent une déduction de montants sur vos revenus locatifs ce qui provoque parfois des résultats fiscaux déficitaires vous permettant de ne pas payer d’impôts ou très peu.
2- Peut-on estimer les coûts de rénovation d’un appartement au m² ? L’estimation des travaux serait-elle juste ?
Les travaux de rénovations c’est excellent comme nous l’avons vu juste avant ! Mais pour ceci, il convient de maîtriser différents points importants comme le coût des travaux de rénovation par exemple.
Lorsque j’ai réalisé un sondage il y a quelque temps, je me suis aperçu que de nombreuses personnes n’investissaient pas à cause du manque de maîtrise des coûts des travaux de rénovation.
« Yann, je suis bloqué car je n’ose pas investir à cause des travaux, je n’ai pas d’artisans de confiance et j’ai peur de me faire arnaquer »
« Comment doit-on faire pour vérifier le sérieux d’une entreprise ? »
« J’ai peur de me planter dans l’estimation des coûts des travaux au départ, j’ai l’impression que je ne pourrai jamais acheter un immeuble de rapport à cause de ça ! »
Je vous assure que ces types de questionnement sont complètement logiques et qu’on ne trouve pas toujours les réponses du jour au lendemain mais cela finit par arriver si on s’y prend de manière stratégique et volontaire.
Voyons quelques éléments de réponses.
2-1 Estimer ses travaux de rénovation : définitions des prix au m²
Souvent je peux lire ou entendre des estimations de prix au m² pour l’estimation des travaux de rénovation.
A mon sens, je trouve que cela peux être un indicateur mais en même temps, cela peut aussi être un indicateur très trompeur.
S’appuyer uniquement sur une formule de ce type reste une manière de fonctionner globale trop peu précise si on ne prend pas en considération d’autres éléments.
Je suis justement en train de créer un tableau estimatif du coût des travaux de rénovation en ce moment à l’aide d’un maître d’œuvre et d’une équipe d’artisans. Je vous assure que beaucoup de variables sont obligatoires à prendre en compte.
Je l’ai intégré dans mon programme IMMO Meublé Travaux que vous pouvez consulter ici :
Une rénovation complète d’un appartement, sans toucher au gros œuvre, pourrait revenir à 600€/m²
Une rénovation plus complexe pourrait revenir à 850€/m²
Une rénovation totale avec reprise des sols, des murs, des huisseries…pourrait coûter 1000€/m²
On vous dira aussi que pour être tranquille, vous n’avez qu’à compter 1200€/m².
D’autres vous diront qu’au dessus 500€/m², la rénovation, c’est du vol parce qu’ils ont oublié qu’ils travaillent depuis longtemps avec des artisans ou simplement qu’ils faisaient une partie des travaux eux-mêmes…
Ok ! Mais comment doit-on faire pour faire une estimation du coût des travaux de rénovation lorsqu’on doit faire une offre rapide au vendeur ?
Si je suis une certaine logique, je dois prendre le maximum soit 1200€/m² et je fais une offre en conséquence ?
Cela risque de me faire faire une offre très basse et donc de louper un bien qui était potentiellement une bonne affaire.
Ma manière de procéder est un peu différente, j’ai appris progressivement à estimer de manière globale en utilisant des stratégies définies. J’ajoute 10% à mon estimation et je fais une offre en conséquence.
Exemple : Lors de ma dernière visite à ce jour, j’ai dû faire seul une estimation du coût des travaux de rénovation de 2 immeubles de rapport.
Après une heure et demie de visite, j’avais estimé entre 170 000 et 190 000 euros de travaux. En ajoutant 10% à la somme moyenne, j’arrivais à une estimation de l’ordre de 200 000 euros de travaux de rénovation.
J’ai donc fait une offre en conséquence en attendant les vrais devis. Il se trouve que les devis finaux, en considérant les pires des cas de rénovation, ont donné un montant global de 207 497 euros.
Voyons quelques variables à prendre en considération pour mieux estimer les coûts.
2-2 variables importantes pour mieux estimer le coût des travaux de rénovation
Comme nous l’avons vu au dessus, on voit beaucoup des estimations de coût de travaux de rénovation en prenant en considération la nature des travaux.
Quand on parle ainsi de prix au m², on a tendance à oublier des variables importantes comme la distance pour évacuer des gravas, l’accessibilité facile ou non d’un chantier, si une chape au sol va nécessiter un travail sur l’existant, prix de rénovation d’une toiture avec difficulté pour mettre en place un échafaudage…
Je veux juste montrer que considérer un prix global c’est bien mais cela peut-être totalement faussé dans certains cas et même souvent.
Exemple : Imaginons la rénovation complète d’un immeuble situé au cœur d’une ville ancienne avec petites ruelles pour y accéder. Il est tout à fait possible que l’évacuation des gravas nécessite un travail manuel à la brouette car le lieu est inaccessible pour un camion.
Si, dans ce cas, vous ne faites qu’appliquer une formule de prix au m² pour la rénovation, vous risquez d’oublier un élément déterminant : la main d’œuvre pour évacuer tous les gravas durant le chantier. Vous pouvez me croire, celle-ci aura un coût conséquent…
On pourrait citer beaucoup d’exemples de ce type.
Pour citer un autre cas ou l’estimation (prix au m²) serait « absurde », je peux prendre l’exemple d’une toiture ou le prix au m² peut varier du simple au double en fonction de contraintes (nombre de raccords importants, plusieurs cheminées à contourner, coins, accessibilité…)
Voyons aussi ce qu’il faut bien comprendre quand on parle de m².
2-3 Estimation travaux : de quels m² parle-t-on ?
Pour les estimations globales, on parle souvent de prix au m² en évoquant les surfaces totales des appartements.
Exemple : j’ai un appartement de 40 m², j’estime que la rénovation va me revenir à 600€/m², je devrai donc avoir une note globale d’environ 24 000 euros.
Attention si on entre dans les détails, il se peut qu’il soit plus judicieux de prendre en compte de « vrais » surfaces de travail pour estimer des coûts de travaux.
Certains artisans comme les peintres par exemple multiplient un montant à la surface à peindre. Dans ce cas, il est plus facile de savoir exactement à quoi s’en tenir.
Exemple : le peintre applique la somme de 38€/m² (préparation + peinture) quand il voit des murs peu abimés à préparer avant d’appliquer les couches de peinture. Vous savez que lui va vous coûter le nombre de m² à peindre X 38. C’est donc simple d’avoir une estimation juste.
Un micro entrepreneur préférera peut-être appliquer un forfaire journalier pour se booster à finir en un certain temps.
Exemple : Le chantier durera 10 jours. Il prend 200€/jour car il a du ratissage à faire sur les murs avant peinture. Il évoquera surement avec plus de précision le travail de préparation des murs (c’était juste une petite parenthèse).
En règle générale, pour un même chantier, l’application d’un tarif au forfait permettra de diminuer significativement la note.
A ce sujet, je suis en train de préparer un énorme travail de vidéo pour vous donner toutes les combines et astuces qui fonctionnent pour moi pour trouver un excellent rapport qualité/rapidité/prix.
Je vais vous donner des procédés qui fonctionnent et qui vous permettront d’appréhender la partie travaux de manière beaucoup plus simple.
Je vous en dirai bientôt plus…
3- Peut-on chiffrer des travaux de rénovation pôle par pôle pour une estimation travaux précise ?
Est-il plus facile d’estimer le coût des travaux de rénovation point par point ? Toiture, plomberie, électricité, salle de bain, cuisine…
Certains points sont à mon sens plus faciles à chiffrer si on les sépare.
C’est surtout qu’il sera plus facile d’estimer et de comprendre les montant totaux si on sépare les différents éléments.
Je suis justement en train de créer un tableau pour réaliser des estimations globales précises en « découpant » ces différents points : salle de bain, cuisine, chambre, toiture, électricité, …
Il est donc tout à fait possible de fonctionner de la sorte en ajoutant des éléments de travaux plus globaux (électricité générale, point de plomberie particulier…) ainsi que des variables diverses qui pourraient augmenter la note final (proximité du chantier des camions, accessibilité, contraintes particulières de la ville pour les extérieurs…)
Vous verrez au final qu’avec de l’expérience et la connaissance sur la manière de fonctionner des artisans qui vous suivent, vous finirez par estimer ces différents pôles au plus juste.
Des exemples pour estimer ses travaux de rénovation
Exemple 1 : de mon côté, il est assez « facile » d’estimer le montant d’une cuisine posée en fonction du nombre d’éléments, de la pose particulière et de la qualité que je souhaite avoir en matériaux.
Exemple 2: je parviens maintenant assez facilement à estimer assez précisément la pose complète d’une salle de bain (douche à l’italienne, faîence, colonne, vasque et sol) suite à l’enlèvement de l’ancienne. En fonction de la grandeur de la pièce, je parviens à estimer un coût à quelques centaines d’euros prêt.
C’est en cumulant ces différents éléments que je parviens réaliser des estimations de coût de travaux de rénovation assez justes. Ceci m’est très utile évidemment lorsque je dois réagir vite pour faire une offre.
Dans la succession de vidéos dont je vous parlais plus haut, je vous donnerai une astuce pour payer moins cher une cuisine ainsi que sa pose.
4- Mes exigences avec les artisans pour les travaux de rénovation
Je vais parler avec mon expérience pour vous faire gagner un temps précieux. Je suis parfaitement conscient que ce que je vais évoquer ici n’est pas toujours possible du premier coup.
J’en suis d’autant plus conscient que j’ai vécu à plusieurs reprises quelques revers concernant les artisans. Il s’agissait de petits revers mais je vais vous donner ma vision phare du groupe d’artisans idéal.
4-1 Un artisan qui gère une équipe structurée
Lorsque l’artisan, chef de son entreprise réussi à travailler sur son entreprise et non dans son entreprise, nous les investisseurs avons tout gagné !
Je vous assure qu’il vaut mieux travailler avec un artisan capable de suivre les chantiers de prêts qu’un artisan lui-même sur les chantiers qui ne fournit pas à être partout et nulle part à la fois.
En règle générale, ce sont ceux qui parviennent à faire ceci, qui gère tous les corps de métiers au sein de leur entreprise et ça, c’est très efficace !
Ce n’est pas une généralité mais si j’analyse différentes situations, je me rends compte que l’artisan capable de suivre ses chantiers instaure une dynamique positive pour les avancements.
Pour vous donner un exemple, les artisans avec qui je travaille sont organisés de la manière suivante :
Un chef d’entreprise qui passe sur les chantiers tous les jours
Un « bras droit »qui réalise tous les devis pour pouvoir les faire très rapidement
Une troisième personne qui gère les stocks pour que les artisans sur le terrain ne manque pas de matériel sur les chantiers.
25 employés sur les chantiers
4-2 Un chef d’entreprise qui fait preuve de réactivité
Comme moi, vous êtes ou allez devenir investisseur en immobilier. Il y a des éléments clés dans ce domaine et la réactivité en fait partie.
Lorsqu’on exige ceci de soi-même et qu’on l’applique régulièrement, il est très délicat de travailler avec des partenaires qui ne sont pas réactifs, dynamiques et compréhensifs.
La personne qui va réaliser les devis pour vous ou celle qui va venir réaliser une visite d’un immeuble avec vous doit être en mesure de réagir vite. Elle doit pouvoir venir rapidement faire une visite avec vous, prendre des mesures et réaliser un devis gratuit rapidement dans les 8 à 15 jours qui suivent.
Si ce n’est pas le cas, vous allez vite vous épuiser à attendre des éléments qui arriveront trop tardivement.
L’idéal est, qu’au départ au moins, l’artisan qui vient visiter avec vous puisse vous donner une estimation globale du coût des travaux de rénovation pour que vous puissiez faire une offre réfléchie.
Cette estimation de coût des travaux doit évidemment être assez proche du montant des devis… Si j’avais un conseil à vous donner, ajoutez toujours 10% à cette estimation pour faire une offre sécurisée.
Si vous percevez que vous avez du temps pour faire votre offre, peut-être sera-t-il alors judicieux d’attendre les devis.
4-3 Le professionnalisme des artisans
De mon côté, c’est un point extrêmement important ! J’ai besoin de savoir que j’ai affaire à des personnes consciencieuses et donc très professionnelles.
Je ne parviens pas à travailler avec des personnes qui préfèrent prendre un risque en se disant : « ça devrait aller, on verra bien ! » Non !
Je préfère très nettement le discours :
« M MARJAULT, on ne vous a pas demandé mais nous avons mis cette marque en huisserie car vous ne serez pas embêtés pendant des dizaines d’années. Cela vous coûtera 90 euros de plus mais vous serez tranquilles ! »
Fonctionnez toujours dans votre esprit en mode sérénité ! Ne choisissez jamais de tirer les prix sur les matériaux pour faire une épargne qui au final n’en sera pas du tout une.
Vos artisans doivent réfléchir de cette manière également. S’ils vous proposent un devis nettement au dessous les autres uniquement parce qu’ils utilisent des matériaux bas de gamme, fuyez !
Ce point est ca-pi-tal !
Exemple : les artisans ne me demandent pas du tout mon avis sur la qualité des robinetteries. Ils prennent leur gamme supérieure car ils n’ont jamais de problème avec celle-ci. C’est un vrai bonheur quand vous n’avez pas un plombier à faire intervenir dans vos appartements par la suite.
4-4 Des artisans organisés avec vous !
Je vous conseille de repérer dès le départ l’organisation de vos artisans et de prendre part à cette organisation.
Une équipe bien structurée réalisera plusieurs chantiers en même temps. Il faut donc faire en sorte d’être inscrit au tableau des chantiers le plus rapidement possible.
Je vous conseille de programmer votre chantier avec les artisans dès la signature du compromis ou lorsque vous êtes certain d’avoir le prêt.
L’idée sera de gagner des mois dans le commencement de vos travaux de rénovation.
Dès que vous avez l’accord de prêt de la banque, vous contactez les artisans pour planifier le début de vos travaux. Précisez-leur toujours que vous avez eu un petit différé mais assez court.
En clair votre chantier devra avancer relativement rapidement, essayez d’être assez exigeant sur ce point sans être totalement borné ni même pénible.
L’exigence est un vrai droit à mon sens et je trouve que les artisans réfléchis, structurés et « droits dans leurs baskets » l’ont totalement compris. En revanche, n’oubliez jamais que vous n’êtes pas seuls et que les artisans doivent aussi jongler entre différents chantiers certainement commencés avant le vôtre.
Votre ambition doit être de créer un véritable partenariat avec les artisans qui vous correspondent de manière à toujours travailler avec eux lors de vos investissements immobiliers suivants.
5- Le financement suite à l’estimation des travaux de rénovation
L’estimation du coût des travaux de rénovation n’est pas chose aisée. Avant de se créer sa propre expérience, appuyez-vous sur un artisan qualifié et apprenez !
Cette estimation travaux a une fonction essentielle : faire une offre raisonnée pour réaliser une bonne affaire immobilière.
L’idée est de se faire financer le coût des travaux par la banque. Comme beaucoup d’investisseurs, je fais en sorte que TOUS les travaux soit pris en considération dans l’enveloppe de départ, je ne veux pas sortir de trésorerie de ma poche.
Pour faire un petit point sur cet aspect financement (en estimant que vous ayez eu un prêt accepté), sachez qu’il existe plusieurs manières de débloquer les fonds de la part de la banque :
Sur facture et directement sur votre compte par palier
Sur facture et directement à l’artisan
Sur devis de départ et sur simple demande par la suite
Si vous pouvez obtenir ce dernier système avec votre banque, je vous le conseille. C’est très simple d’utilisation et surtout très pratique pour inclure le prix des meubles par exemple…
6- Conclusions sur l’estimation du coût des travaux de rénovation
Résumons les différents points importants concernant les artisans et l’estimation du coût des travaux de rénovation :
Il faut voir de manière globale au début : réaliser une estimation globale la plus juste possible. L’idée étant de ne pas oublier des éléments importants.
Vous devrez progressivement apprendre à estimer seul si vous avez besoin d’agir très très rapidement. Mais il est fortement conseillé d’agir avec un professionnel au début pour bien comprendre.
Pour ceci, il faut trouver votre partenaire capable de vous accompagner rapidement lors d’une visite.
La nature et la complexité des travaux ne peuvent que très difficilement se réduire à un prix donné à la louche et au mètre carré. Il faut percevoir progressivement des manières plus professionnelles de réfléchir et d’estimer.
N’hésitez pas à apprendre à estimer pôle par pôle en apprenant de vos premières visites ou premiers achats immobiliers.
Vous pouvez même allez voir des exemples chez d’autres personnes avec vos partenaires artisans.
Trouvez votre partenaire idéal, celui qui vous correspond dans le discours, la manière de fonctionner et surtout grâce à son professionnalisme. Là encore, le relationnel sera déterminant dans vos avancées.
Comme je vous l’ai dit, j’adore le concept suivant : intelligence dans le gestion, artisans qui travaillent sur leur entreprise et non dans leur entreprise, structure à la tête réfléchie (1 pour devis, 1 qui chapote les chantiers, 1 qui gère les stocks…), utilisation de matériaux de qualité après recherche de leur part.
En règle générale, privilégiez la qualité au rapport qualité/prix. La qualité des matériaux (et votre artisans devrait presque vous l’imposer) est essentielle pour votre sérénité sur le long terme.
Une entreprise sérieuse ne devrait pas avoir envie de faire du service après vente et devrait tout faire pour l’éviter.
7- Comment puis-je vous aider au mieux appréhender les estimations pour les travaux ?
J’avais lancé un sondage il y a quelques temps pour savoir si le domaine des travaux de rénovation était un point sensible pour vous.
Les retours sont incroyables et tellement compréhensible. Je tenais à partager avec vous quelques éléments de ce sondage pour que vous compreniez à quel point beaucoup de personnes sont inquiètes en ce qui concerne les travaux de rénovation.
Sur 417 personnes ayant répondu au sondage en quelques jours :
84.6% ont déjà acheté leur RP ou investi dans 1 bien immobilier
88.9% pensent que les travaux de rénovation sont stressants ou énormément stressants
82.4% estiment ne pas savoir réaliser une estimation de départ suffisamment précise
79.5% pensent qu’il est très difficile de trouver des artisans de confiance
91.2% pensent ne jamais investir à cause du manque de connaissance dans les travaux de rénovation !!!
Les notions de confiance envers les artisans, de ne pas dépasser les budgets de départ, d’estimation de coût de travaux de rénovation, de qualité de travaux, de mauvaises surprises reviennent systématiquement.
Suite à ce sondage et à mes convictions, j’ai décidé depuis plusieurs mois de mettre en place quelque chose de très spécifique concernant les travaux de rénovation.
J’ai donc décidé de construite un programme adapté avec les artisans qui font tous mes chantiers. Nous avons passé des mois à faire des suivis de chantier et décortiquer tous les aspects essentiels pour qu’un “débutant” puisse comprendre comment fonctionne la rénovation et surtout puisse estimer les cout de rénovation.
On a décidé de vous aider du point de départ qu’est l’estimation jusqu’à la fin de la réalisation des travaux.
Vous pourrez réaliser des estimations globales justes, vous comprendrez les étapes dans les travaux et vous gérerez toute la dimension « travaux » en toute sérénité.
Vous trouverez notamment :
Un accompagnement de A à Z (estimation jusqu’à la fin du chantier)
Un exemple avec un immeuble de 5 appartements (de mon estimation du coût des travaux à la fin de la réalisation en passant par les devis optimisés).
Un exemple de A à Z avec une RP coupée en RP + appartement
Un exemple pour la transformation d’un garage en appartement
Une manière de procéder efficace pour estimer le plus justement possible le coût des travaux.
Un tableau permettant facilement d’avoir une idée sur le coût total des travaux
Des astuces relationnelles pour payer moins cher certains éléments comme les cuisines ou encore les peintures
Cette ensemble de vidéos nous a pris beaucoup de temps car nous avons voulu construire quelque chose de très juste et efficace pour toute personne qui a peur des travaux et qui ne sait pas faire une estimation travaux pour investir rentablement.
Je n’arrête pas de lire des critiques sur les réseaux sociaux ou sur le net :
” les formateurs gagnent plus d’argent avec leurs programmes qu’avec l’immobilier à proprement parlé “.
Et cela fait maintenant une bonne dizaine de fois qu’on me demande pourquoi je m’embête à faire un blog si je peux être rentier.
Si vous vous posez ce type de questions ou même si vous voulez comprendre pourquoi en immobilier, il ne faut pas se reposer sur ses acquis, lisez bien l’article jusqu’au bout, surtout si vous vous lancez dans l’immobilier.
1- Rappels essentiels
Les formateurs doivent créer une structure pour pouvoir encaisser les fonds et doivent également avoir des outils ne serait-ce que pour livrer leurs produits.
Ceci représente un coût important et on aurait tendance à l’oublier.
Je ne vais pas exposer les bénéfices de chacun (et je n’en sais rien pour tout vous dire) mais je voulais rappeler tout de même que lorsqu’on est formateur, on crée une entreprise en parallèle de l’immobilier et que les deux pôles n’ont strictement rien en commun.
Ce n’est pas parce que on gagne suffisamment avec l’immobilier que l’on a forcément envie de ne plus rien faire.
Si je prends mon exemple, je prends énormément de plaisir à faire mes articles, à créer de nouveaux produits, à accompagner les clients dans leurs démarches.
J’y trouve vraiment un intérêt personnel à la fois dans le partage de connaissance, le suivi mais aussi dans la création et la gestion de l’entreprise.
Oui, je pourrais m’organiser pour vivre de mes loyers mais pour l’instant je n’y tiens pas ! D’ailleurs je continue à travailler aussi avec les jeunes à mi-temps.
Pour moi, la vrai liberté est justement de pouvoir arrêter si je le souhaite mais pour l’instant, je n’ai pas du tout envie de ne plus rien faire.
Je ne suis pas prêt à vivre sous les cocotiers en me la coulant douce.
Un dernier point que je souhaitais soulever est que les personnes qui critiquent ont tendance à dire que la formation n’est pas nécessaire, on apprend sur le terrain.
Je vais être très clair à ce sujet : Il est complètement irresponsable de tenir des propos de la sorte.
C’est le meilleur moyen pour faire faire des erreurs irréparables à certaines personnes.
Le terrain est nécessaire évidemment, tout comme l’action, mais la pratique doit être réfléchie et certaines actions doivent être anticipées. Les erreurs de départ seront bien moindres en suivant un programme même s’il y en aura forcément quelques-unes au départ.
2- Rappel sur l’utilité d’une formation en immobilier
A mon sens, la formation peut être envisagée grâce à deux points : la formation vidéo théorique et l’accompagnement.
2-1 « Immo formation » théorie
La théorie, sous forme de vidéo, permet d’avoir des connaissances essentielles en termes de calculs, fiscalité, estimation de travaux, législation ou autre.
Lorsqu’on débute, certains concepts ne sont pas forcément connus malgré ce que l’on peut croire.
Les vidéos proposées dans un certain ordre vous permettent d’apprendre et de suivre une stratégie qui a fonctionné, en général, celle du formateur.
N’oubliez pas non plus que même si vous apprendrez des choses par vos lectures ou visionnages divers sur le net, vous ne serez jamais à l’abri d’oublier des choses essentielles. Une formation en immobilier vous assurera donc une démarche réfléchie sans oubli important.
2-2 « Immo formation », l’accompagnement
L’accompagnement est à mon sens très important. Il ne s’agit pas d’attendre que le formateur agisse à votre place mais qu’il soit présent régulièrement pour répondre à des questions ou pour motiver.
Si vous vous retrouvez seuls face à des vidéos, il se peut qu’il manque quelque chose au final pour passer à l’action.
Il se peut même que vous n’alliez pas jusqu’au bout de la formation en ligne.
Le fait de percevoir la présence du formateur, des autres membres d’un programme permet de rester connecté en permanence au mon de l’immobilier et de l’investissement locatif.
Par exemple les accompagnements que je propose dans mon programme sont les suivants :
Coaching commun mensuel ou bi-mensuel
Groupe facebook privé
Réponses aux questions pendant la formation ou après
Possible appel téléphonique
Place à un séminaire
Votre entourage n’étant pas toujours aidant, le fait de se sentir entouré (en plus d’avoir quelqu’un qui répond à vos questions) est très important et très boostant.
3- immo formation : choisir en fonction de ses objectifs et envies
Vous l’avez compris, si vous cherchez une formation en immobilier, il est important d’avoir la théorie et l’accompagnement. Ce n’est pas tout ! Vous devez choisir en fonction de vos envies, vos objectifs et de votre ressentie avec le formateur.
3-1 Est-ce que vous débutez et vous cherchez partout pour vous renseigner ?
Je sais que lorsqu’on veut des renseignements, on cherche dans tous les sens et au final, on finit par trouver plein d’informations et leurs contraires.
C’est aussi en ce sens que lorsqu’on débute, il est important de ne pas trop s’éparpiller. Il convient de trouver une personne en qui on a confiance ne serait-ce que par son parcours et sa manière de présenter les choses.
Celui-ci peut devenir une sorte de « modèle ». N’y voyez rien de prétentieux dans ce terme, je veux juste dire que vous devez sentir si c’est ce type d’investisseur que vous souhaitez être.
Même si vous n’aurez très certainement pas le même parcours, si vous vous retrouvez en cette personne, il se peut que vous avanciez d’autant plus convaincu et donc plus rapidement.
Beaucoup de livres sur entrepreneuriat évoque le fait de suivre un modèle. C’est exactement le même concept que je veux évoquer ici.
3-2 Voulez-vous une ” immo formation ” spécifique ?
Ce point peut sembler évident mais je tenais à le rappeler. Vous devez définir si le programme proposé par le formateur correspond à vos attentes.
Si je prends un cas extrême, si vous souhaitez acheter une formation sur l’achat/revente, il faut quand même vérifier que le formateur en a fait sa spécificité.
Si je prends mon exemple : ma formation est axée sur le fait de faire des investissements locatifs meublés rentables en toute sérénité.
Mon « cheval de bataille » est donc d’amener à des personnes à investir sereinement dans des biens locatifs rentables.
L’idée sous jacente étant de passer de “l’état” d’ investisseur serein qui dégage du cash-flow à celui de rentier.
Je propose mes techniques, ma méthode, celle qui a fonctionné pour moi et pour mes clients.
Ce que je veux dire par là, c’est que si vous venez avec un objectif de comprendre toutes les ficelles de l’achat/revente, ce n’est pas en prenant mon programme que vous y parviendrez.
En revanche, si vous décidez d’apprendre à acheter des immeubles dans lesquels vous allez aussi apprendre à rénover de beaux logements pour les louer avec un maximum de rentabilité, là, ce sera la formation adaptée.
4- En immobilier : ne négligez surtout pas les bases !
C’est une nouvelle fois une évidence à mon sens. Quand quelqu’un vous propose d’agir et vous dit que c’est sur le terrain que l’on apprend, demandez-lui donc comment il a débuté.
Vous serez certainement surpris de voir que lui-même était bien renseigné avant d’agir ou alors qu’ il a des connaissances depuis très longtemps dans un domaine particulier de l’immobilier.
4-1 Pour toute spécificité en immobilier, il faut connaître les bases
Qu’appelle-t-on les bases en immobilier ? Il peu s’agir de différents éléments et surtout de beaucoup d’éléments.
C’est pour ceci qu’il faut les connaître pour savoir comment débuter correctement en fonction de ses propres objectifs.
–> Par exemple, il sera difficile de commencer une quelconque action si vous n’avez pas des éléments parlant pour savoir où investir.
–> Si vous êtes persuadés du lieu dans lequel investir, comment allez-vous déterminer les montants maximums que vous devrez dépensés pour acquérir des biens dans ce secteur ?
–> Comment fixer ces montants maximum d’achat pour faire une bonne affaire ?
–> Comment faire en sorte de payer un bien jusqu’à 50% moins cher que ce qui était annoncé ?
–> Comment rénover et faire en sorte d’obtenir un résultat idéal ?
et en plus…
Je n’évoque ici que quelques points importants, il y en a évidemment beaucoup d’autres. Je voulais souligner que ce type d’éléments sera indispensable à maîtriser progressivement quelque soient vos stratégies immobilières.
–> Si vous ne savez pas acheter un bien au « bon prix » en fonction du secteur, vous ne pourrez ni réaliser de belles opérations d’achat/revente ni réaliser de beaux cash-flow positifs avec vos investissements immobiliers locatifs.
–> Si vous ne maîtrisez pas certaines actions à réaliser (compréhension minimum indispensable) pour optimiser la fiscalité, vous risquez de pénaliser fortement votre investissement.
–> Si vous ne parvenez pas à comprendre et maîtriser progressivement la rénovation, vous risquez de belles déconvenues pour un achat/revente ou en ce qui concerne votre investissement locatif.
Vous remarquerez que je n’évoque pas la spécificité des stratégies locatives. A mon sens, quelque soient ces stratégies, vous devez connaître les bases immobilières.
Par exemple, si vous décidez de louer en courte durée un appartement (vous connaissez la législation de la ville à ce sujet), vous devez avoir acheté votre bien immobilier en fonction de la stratégie locative sur le long terme.
Votre investissement locatif doit être rentable même s’il était loué en longue durée. Vous vous assurez ainsi un investissement serein même si la politique de la ville change en ce qui concerne la courte durée.
4-2 Ne croyez jamais que vous savez tout en ayant lu quelques articles ou vu quelques vidéos
Vous vous intéressez fortement à l’immobilier ! Vous avez vu le potentiel existant pour éventuellement changer de vie, c’est génial !
Vous devez certainement voir beaucoup de choses, regarder beaucoup de vidéos et lire beaucoup d’articles.
Attention, même si vous apprenez certainement beaucoup, il se peut fortement que vous n’ayez pas toutes les informations essentielles ou qu’elles soient dans un ordre décousu.
La formation en immobilier vous permettra justement de ne rien oublier, d’avoir donc tous les éléments pour ne pas commettre d’erreurs.
Vous aurez également ces informations données dans un ordre bien précis.
5- Le formateur doit vous inspirer, c’est très important !
Je sais qu’il est difficile de toute manière d’acheter quelque chose si on n’a pas confiance. C’est une base dans le relationnel et certainement qu’elle devrait l’être dans le commerce.
Ce que je veux juste préciser dans ce paragraphe, c’est que non seulement vous devez imaginer l’investisseur que vous souhaitez être grâce au formateur mais vous devez être inspiré par ses principes, ses procédés et ses manières de voir les choses.
L’aspect marketing des belles vidéos ne devraient arriver qu’en second plan.
Conclusion sur l’immo formation :
Ne vous lancez-pas en immobilier sans avoir les connaissances utiles, nécessaires et mêmes capitales.
Pensez-bien que cet achat de programme immobilier (formation + accompagnement) est un vrai investissement qui sera un vrai déclencheur.
Vous devez être en confiance avec le formateur.
Cet achat pourra même entrer dans vos frais si vous avez le statut fiscal adapté. En plus de vous guider pour bien investir, la formation vous permettra de diminuer votre imposition (par les stratégies dévoilées + par son montant).
Vous vous sentirez rassuré, compris, entouré et différent quelque temps après. Vous passerez certainement un cap dans votre manière de penser, réfléchir et agir.
J’espère que cet article vous aura permis de voir le type d’investissement d’une autre manière. Je tenais essentiellement à vous dire de bien réfléchir quand une personne vous parlera d’attrape-nigauds en parlant de ce type de formation.
Personnellement, je n’en veux pas du tout aux personnes qui tiennent ce type discours, je trouve simplement qu’elles ont oublié une partie de leur parcours.
Quand un investisseur lui-même artisan dit : C’est sur le terrain que l’on apprend, pourquoi dépenser de l’argent dans les formations ?
Il oublie totalement les compétences que sont les siennes (capacité à estimer des travaux, capacité à réaliser les travaux…).
Cela ne change rien au fait qu’il devra lui-même se renseigner pour faire attention aux autres points de l’immobilier et de l’investissement locatif.
Avec ce discours, il considère en fait que nous avons tous le même niveau de connaissances pour se lancer. Or, c’est complètement faux, au contraire, nous sommes tous à des stades différents.
Certains n’ont aucune connaissance, d’autres en ont quelques unes, d’autres ne connaissent que certains points…Le seul moyen de faire avancer tout le monde est justement la formation et l’échange.
Pour ma part, je conclurai que j’ai déjà investis 12 780 euros dans des formations diverses, je ne regrette absolument rien.
Même les plus « décevantes » m’ont TOUJOURS appris des choses qui m’ont permis de passer à l’action ensuite.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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