Comment investir dans l’immobilier ? Passer à l’action avec un investissement dans l’immobilier locatif : quel investissement faire ?

Comment investir dans l’immobilier ? Passer à l’action avec un investissement dans l’immobilier locatif : quel investissement faire ?

Ce n’est plus une idée reçue, investir dans l’immobilier nécessite des bases et des connaissances solides pour ne pas commettre d’erreurs importantes.

Ensuite, il faut passer à l’action en étant structuré et organisé. Ce passage à l’action est un acte déterminant dans les avancées d’un investisseur.

Il permet de concrétiser la théorie, de mettre en place les savoir et de consolider des premiers acquis indispensables pour tout investisseur immobilier.

A lui tout seul, le fait de passer à l’action en immobilier vous permettra d’apprendre de manière efficace et constructive.

Passer à l’action avec un investissement dans l’immobilier locatif sera donc non seulement un premier aboutissement mais aussi un moyen très efficace de progresser techniquement en immobilier, pratiquement et sur vous-même.

Après avoir réalisé votre formation complète sur l’immobilier locatif, il va être temps de passer à l’action et de travailler avec les acteurs de l’immobilier. Voyons quelques principes importants pour investir de mieux en mieux dans l’immobilier et surtout dans l’immobilier locatif.

Investir dans l’immobilier convenablement avec 7 habitudes pour trouver les bonnes affaires :

Creer de bonnes habitudes de recherches immobilières

Pour investir dans l’immobilier et commencer à passer à l’action de manière plus concrète, il va falloir prendre des habitudes pour rechercher les bonnes affaires immobilières.

Voyons quelques techniques routinières et efficaces pour rendre votre recherche de plus en plus automatiques :

  • Eplucher les annonces et les sites « pourris » des agences
    Il s’agit là de ne pas oublier de sites. Entre les sites les plus connus sur lesquels il convient d’installer des alertes et les sites auxquels on ne pense pas, il est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît se d’y perdre.
  • Utiliser des sites un peu particulier comme Castorus
    Cet exemple est intéressant. Il donne des informations utiles sur les secteurs mais aussi sur les biens immobiliers. La recherche avec ce site est différente et il faut savoir comment rechercher pour y dénicher la perle rare.
  • Ne pas négliger les relations humaines
    Comme dans tout secteur d’activité, les relations humaines sont très importantes. La plupart du temps, ce sont ces relations bien exploitées qui permettent de faire de magnifiques opérations immobilières.
  • Partir en exploration en ville
    C’est la manière la plus « simple » et la plus ancestrale de trouver des biens immobiliers. Il s’agit de se promener et de repérer avant de proposer des offres.

Investir dans l’immobilier avec 7 stratégies immobilières pour gagner des milliers d’euros

Investir dans l’immobilier nécessite des connaissances, des bases indispensables et des stratégies pour avancer en toute sérénité et en toute rentabilité.

Voici quelques exemples de stratégies pour bien investir dans l’immobilier :

  • Utiliser au maximum le facteur négociation
    La négociation en immobilier est une stratégie qui peut tout changer à l’investissement immobilier en lui-même. A elle toute seule, elle peut vous faire gagner des dizaines de milliers d’euros. Il convient d’en connaître tous les aspects pour optimiser cette stratégie immobilière au maximum.
  • Le prêt différé est une stratégie capitale
    Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises. Investir dans l’immobilier rime avec sérénité. Le fait de différer des remboursements laisse un temps considérable pour mettre les choses en place lors de votre investissement immobilier. Le prêt différé est une composante essentielle de cette sérénité, il convient donc d’utiliser ce levier au maximum.
  • Le banquier doit vous prendre au sérieux pour vous permettre d’investir dans l’immobilier
    Il est important de bien saisir comment rencontrer le banquier et quels sont éléments à mettre en place sous forme écrite pour qu’il vous prenne au sérieux. Lors de la rencontre, ce sera vous qui devrez mener la discussion et faire comprendre les choses au banquier.
  • Etre malin et honnête pour optimiser le relationnel
    C’est une partie capital dans ma vision des choses. Le relationnel, les partenariats solides et la sympathie sont des acteurs principaux des investissements immobiliers réussis et multipliés sur le long terme. Il n’est JAMAIS intéressant de chercher à « rouler » quelqu’un.

Comment gagner votre indépendance financière avec un investissement dans l’immobilier ?

L’indépendance financière est un sujet très évoqué sur internet. On en voit évidemment à toutes les sauces… Mais ce n’est pas un mythe, il faut juste comprendre ce qui se cache derrière ce thème assez vague.

Pour moi, être indépendant financièrement veut dire ne pas être dépendant d’ordres venant de supérieurs vous permettant d’avoir un salaire et donc ne pas être dépendant d’horaires à respecter pour obtenir ce salaire.

En gros, il s’agit de ne plus faire un échange entre son temps et l’argent. En quoi ceci rejoint l’immobilier et les investissements locatifs ?

C’est très simple à comprendre. En faisant en sorte d’obtenir des rentes (loyers) suffisantes pour vivre comme vous l’entendez, investir dans l’immobilier vous permet de vivre sans vous préoccuper de savoir si vous êtes en retard ou non pour une obligation de travail.

A mon sens, investir dans l’immobilier intelligemment permet d’obtenir des rentes permettant elles-mêmes de dégager un temps de vie incroyable. Attention, il s’agit de rentes « optimisées », c’est-à-dire que celles-ci sont nettes de tous frais.

Voici 6 démarches avant d’investir dans l’immobilier pour les achats de biens :

Les démarches évoquées pour investir dans l’immobilier sont assez simples et rejoignent en partie un point évoqués au dessus.

En voici quelques unes :

  • Comprendre le fonctionnement des annonces
    Les sites, les mises en place ont des fonctionnements parfois différents et il est important de les comprendre.
  • Comprendre les agents immobiliers et les différences de fonctionnement
    Tous ne vous suivront pas dans vos démarches d’investisseur immobilier. Il faudra comprendre leur raisonnement et surtout vous faire comprendre dans vos attentes et vos exigences.
  • Ne pas négliger les vieux sites d’agence
    Certaines agences ont de vieux sites sur lesquels personne ne va et pourtant, ils possèdent parfois des pépites enfouies tout au fond des pages…
  • Le démarchage
    C’est un acte plus direct utilisé il y a longtemps par les agents immobiliers. Il s’agit de repérer des maisons ou autre à l’abandon et de proposer des offres d’achat.
  • Les discussions et le bouche à oreille
    C’est une méthode très simple qui permet parfois de bien investir dans l’immobilier. Le bouche à oreille reste un moyen « exceptionnel » pour faire une bonne affaire mais restez tout de même bien à l’écoute !
  • Analyser la dynamique du marché
    Un investissement immobilier est un placement sur le long terme. Une analyse approfondie de la dynamique de l’économie locale, de ses perspectives et de l’évolution du marché immobilier permet de cibler les biens dans les meilleurs quartiers ou communes. Faites vous une première idée des avantages de votre département sur Ariane-Immobilier.com par exemple.

Investir dans l’immobilier c’est aussi faire des travaux, nos astuces infaillibles :

investir dans l'immobilier c'est faire des travaux de rénovation

Investir dans l’immobilier de manière rentable ne consiste pas à acheter un bien « clé en main » tout propre et juste rénové et le mettre en location.

Les travaux de rénovation ont une grande importance pour vos investissements immobiliers locatifs sur le long terme. Ils permettent non seulement d’apporter de la valeur mais aussi d’anticiper de manière structurée la fiscalité.

Investir dans l’immobilier avec des astuces économiques dans vos travaux de rénovation.

Cet article spécifique dédié aux astuces pour payer les travaux de rénovation moins chers apporte des éléments très intéressants sur le fait de rénover seul ou non à moindre coût.

Vous y trouverez des éléments sur le fait d’exploiter toutes les subtilités d’un programme de fidélité dans un magasin.

Vous y trouverez également les manières pour bien anticiper les grandes périodes de promos de magasin ou encore comment anticiper le renouvellement de nouvelles collections.

Il s’agit là d’astuces plus liés au concept de travaux de rénovation réalisés seuls. Ce n’est pas forcément mon concept prioritaire mais Violaine, a su, dans cet article apporté des astuces importantes qui serviront sans nul doute à certains.

Comment estimer le coût des travaux de rénovation pour investir dans l’immobilier ?

Les travaux de rénovation sont une composante très importante dans le fait d’investir en immobilier locatif. Ils ont plusieurs fonctions comme apporter de la valeur, anticiper et optimiser la fiscalité, …

Cette composante intervient très rapidement dans le parcours d’investisseur car il est important de bien estimer les travaux dès lors que l’on souhaite faire une proposition d’achat immobilier.

Sans cette estimation judicieuse, il est facile de faire de grosses erreurs dans les propositions d’achat.

Alors comment faire en sorte de bien estimer les travaux de rénovation sachant que ce point est très très important pour bien investir dans l’immobilier ?

Je ne peux pas vous donner une recette magique en quelques phrases, c’est impossible ! Mais je peux vous donner des éléments pour mieux cerner les enveloppes budgétaires.

Dans ma formation « IMMO Meublé Travaux », je propose un outil Excel qui permet de faire une estimation de manière très réaliste. Ce tableau a été réalisé avec des moyennes de coûts sur des dizaines de chantiers.

Il permet une étude précise et demande une petite prise en main, c’est d’ailleurs pour ceci qu’il est accompagné d’un tuto explicatif. C’est un outil « magique » permettant d’agir rapidement juste après une visite pour pouvoir faire une offre rapide.

D’une manière plus générale, vous trouverez dans mon article : comment bien estimer le coût des travaux des éléments clés pour vous permettre de mieux cerner les estimatifs.

Investir dans l’immobilier locatif

investir dans l'immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif est une réelle porte d’entrée vers la liberté financière. Ce n’est peut-être pas votre objectif mais peu importe, il faut agir comme si c’était le cas, au moins au début de vos investissements.

Ce « pourquoi » vous permettra d’investir dans des biens qui vous rapportent de l’argent chaque mois avant de vous rapporter une belle somme quelques années après.

Comment vivre de l’immobilier locatif ?

Vivre de l’immobilier locatif revient à dire que l’on vit des rentes et donc des loyers. Pour vivre de ses loyers, il va être judicieux de bien comprendre que les rentes permettant de vivre sont celles qui restent après tous les frais déduits.

Vous n’êtes pas sans savoir que les loyers ne sont pas des revenus nets tombant sur votre compte en banque.

Il convient de réellement poser les chiffres pour analyser ce qui reste vraiment à la fin de chaque mois quand tous les frais et toutes les charges ont été prises en considération.

C’est toujours un point qui me fait bondir quand je lis certains éléments sur internet ou encore que je vois certaines vidéos.

Pour savoir ce qu’il reste réellement comme argent sur le compte bancaire après que le loyer soit « tombé », il faudra déduire le montant de l’emprunt, la taxe foncière, les différents frais mensuels (assurance, entretien, …), l’imposition…

Le fameux Cash Flow est donc à bien calculer en prenant un maximum d’éléments en considération. Où bien, il faut savoir à partir de quelles données il est pris en compte.

La parenthèse étant faite, je vous invite à consulter mon article : « comment vivre de l’immobilier locatif ? » pour avoir un maximum de données sur les manières de procéder pour bien investir dans l’immobilier si on souhaite en vivre.

Investir avec 3 techniques simples pour meubler un appartement à moindre frais

Investir dans l’immobilier locatif meublé nécessite de respecter la loi et donc des règles précises pour meubler et équiper ses appartements.

Il est tout à fait possible d’équiper les appartements à sa manière en fonction des stratégies locatives mises en place mais il faut respecter la liste minimum des équipements.

A mon sens, il existe trois manières principales pour meubler un appartement en minimisant les frais : Intégrer le prix des meubles dans les travaux, créer un partenariat, restaurer des meubles intelligemment.

Comment optimiser les frais d’ameublement lors d’un investissement immobilier locatif

Pour optimiser les frais d’ameublement, comme vu au dessus, il existe des moyens et astuces pour payer moins cher lors d’un investissement immobilier locatif.

Il s’agit d’allier deux stratégies : payer le moins cher possible les meubles, faire en sorte que la note totale soit la plus basse possible et faire en sorte que vous puissiez payer les meubles avec l’emprunt immobilier.

Investir dans l’immobilier c’est aussi savoir bien négocier : comment gérer au mieux sa négociation pendant la vente ? Méthodologie et astuces :

négocier en immobilier bien gérer la négociation

Négocier quand on investit en immobilier est une composante importante pour réaliser de bons investissements.

Ne croyez-pas que c’est impossible, ce serait une grosse erreur. La négociation dépend de vous mais aussi beaucoup du vendeur et de son état d’esprit. Il est impressionnant de constater les différents profils de vendeurs existant.

Les négociations sont de différents types et la discussion engagée avec un vendeur peut être constituée de différentes étapes. C’est le cas lorsqu’on à la négociation qui s’étend dans plusieurs offres et contre offre.

Négociation en immobilier : quand et comment gagner des milliers d’euros ?

La composante négociation en immobilier quand on investit ou que l’on est sur le point d’investir dans l’immobilier est celle qui peut permettre de gagner le plus d’argent.

Il n’est pas rare de gagner des dizaines de milliers d’euros sur un achat immobilier locatif lorsque la discussion ou la négociation plus globale est rondement menée.

La négociation est axée sur plusieurs principes, certains de bon sens et d’autres plus méconnus. Le système psychologique de la négociation comprend plusieurs paramètres importants sur lesquels on peut fortement s’appuyer.

Je vous montre dans cet article comment gagner des milliers d’euros avec des astuces précises en négociation. Je vous invite à bien prendre le temps de le lire.

Comment économiser sur son assurance de prêt immobilier ?

Avant d’économiser sur l’assurance de prêt immobilier, il convient de rappeler à quoi celle-ci sert réellement et comment elle protège vous et votre famille.

Evidemment, comme toute composante, on cherche à optimiser celle-ci également pour faire des économies et augmenter ainsi la rentabilité.

Ce n’est pas toujours un pôle évoqué ni même essentiel mais il convient de connaître le sujet pour bien discuter avec les assureurs éventuels.

Pour plus d’informations liés à l’assurance de prêt immobilier, n’hésitez-pas à faire des comparatifs en sachant toujours précisément ce qui est compris dedans pour votre sécurité.

Tout sur les frais de notaire en immobilier

Aller chez le notaire est indispensable lorsqu’on investit dans l’immobilier. C’est la concrétisation de toutes les démarches qui ont permis d’investir dans l’immobilier.

C’est l’étape ultime avant la mise en place des travaux de rénovation et de la mise en location du bien convoité.

Les frais de notaires sont donc obligatoires mais comme toutes les autres composantes, ils peuvent être optimisés. Il est possible en utilisant différents leviers de payer moins de frais de notaire.

N’oubliez pas non plus qu’avoir son propre notaire lorsqu’on investit dans l’immobilier peut être important pour u  bon suivi sur le long terme.

Comment bien visiter et localiser avant d’investir dans l’immobilier ?

comment faire les visites en immobilier

Bien visiter et choisir les localisations avant d’investir dans l’immobilier sont des choses qui se préparent de manière stratégique et constructive.

Ce n’est pas difficile en soi, il faut juste connaître les éléments qui permettent de bien faire les choses.

Où investir dans l’immobilier ?

C’est une question qui revient très fréquemment pour toutes les personnes qui commentent à investir dans l’immobilier.

Beaucoup lisent énormément d’avis à ce sujet constatant parfois que certains ne prônent que le fait d’investir dans les grandes villes et d’autres au contraire axent leurs recherchent en fonction des marges éventuelles et des cash flow potentiels sans tenir compte du moindre dynamisme de la ville.

Je vous avoue que ces discussions parfois un peu virulentes tendent à me fatiguer pour rester « soft ». Il existe des règles à connaître, à comprendre sans en faire des exactitudes fermes et définitives.

Il convient d’être intelligent et réfléchi et comprendre que le fait d’investir dans l’immobilier est à la fois axé sur une vision à court terme mais aussi sur une vision à plus long terme.

En d’autres termes, il est à mon sens judicieux de gagner de l’argent tout de suite avec ses biens immobiliers mais d’imaginer l’avenir d’une ville dans les 10 à 15 années suivantes.

Cela ne ferme pas la porte aux investissements dans de plus petites agglomérations (et encore une chance) et permet de réfléchir sur le fait d’investir dans les grandes villes…

Check-list d’une visite de maison réussie avant d’investir

Préparer sa visite est déterminant et notamment pour un immeuble de rapport.

Voici quelques éléments même si la liste est non exhaustive dans cette vidéo. Bien anticiper permettra de ne rien oublier et de bien anticiper la partie travaux de rénovation.

Une liste complète doit être réalisée avant de visiter et avant d’investir dans l’immobilier. Cette liste permet d’être vigilant et actif pendant la visite.

Que ce soit concernant le voisinage, l’immeuble ou même à l’intérieur des appartements, il convient d’être acteur et attentif.

Découvrez donc les premiers éléments d’une visite dans cette vidéo !

Les 4 points essentiels pour tester les agents immobiliers lorsqu’on veut investir

Vous le savez maintenant, j’accorde une grande importance au relationnel en immobilier. Il est la base de tout avancement en toute sérénité.

La relation avec les agents immobiliers n’échappe à cette règle et même plus encore. Leur intérêt pour vos projets pourrait bien changer votre avenir. Ils ont le choix de proposer les bonnes affaires à qui ils veulent.

Il convient donc d’être un client sérieux, qui sait ce qu’il veut et sympathique.

Cela ne change rien au fait que vous devez sélectionner les agents immobiliers avec qui vous souhaitez travailler, pour ceci, vous pouvez tester :

  • Soyez précis dans vos attentes et mesurez l’intérêt
    De votre côté, vous devez apporter avec précisions vos attentes. Si vous n’êtes pas clair et précis, vous ne pouvez pas reprocher aux agents immobiliers de ne pas vous apporter ce que vous souhaitez.
  • La réactivité
    C’est un point auquel j’accorde beaucoup d’importance avec tous ceux qui m’entourent dans les investissements immobiliers. Je souhaite avoir un maximum de réactivité et d’envie quand on est en contact.
  • Ce qu’il vous apporte
    Est-il en adéquation avec vos attentes. Ne cherche-t-il pas à vendre à n’importe quel prix même si cela semble éloigné de vos attentes. Vous êtes honnête et franc avec lui, vous devez recevoir la même chose en retour.

Comment vendre après son investissement dans l’immobilier ? 8 démarches clés pour bien vendre.

C’est un point qui est un peu éloigné lorsqu’on débute mais investir dans l’immobilier consiste aussi à viser sur le long terme et donc à réfléchir jusqu’à une potentielle revente.

Il faut savoir se rassurer avec ce point. Il n’est pas capitale de faire une plus value à la revente et pour tout vous dire, je n’y pense jamais lorsque j’achète un immeuble de rapport.

Il est intéressant de connaître le dynamisme dans une ville et d’anticiper comment celui-ci peut évoluer dans les décennies suivantes. De là à affirmer faire une potentielle plus value sur un appartement ou un immeuble, cela me semble peu évident.

Sachez juste qu’il existe beaucoup de subtilités pour bien revendre son bien immobilier des dizaines d’années après avoir investi. Il convient de les connaître et de toujours apporter de la valeur à ses biens immobiliers.

Il est possible d’utiliser et de combiner plusieurs démarches pour bien revendre ses biens immobiliers :

  • Augmenter ses revenus locatifs est important
    Ceci paraît évident, revendre un bien susceptible d’apporter des revenus locatifs importants sera toujours pris en considération d’une toute autre manière. Il faudra évidemment prouver les dire.
  • Réfléchir aux potentiels acquéreurs
    En fonction de la cible, la stratégie sera adaptée.
  • Travailler avec « quelques » agences
    Il faudra trouver un équilibre entre le fait de demander aux agences et le fait de ne pas trop demander. Leurs compétences et leurs relations pourront être très utiles mais ce n’est pas certain. Tout dépendra de votre capacité à gérer et vendre votre bien en direct.

Conclusion sur le fait d’investir dans l’immobilier locatif ancien

Investir dans l’immobilier est à la protée de tout le monde qui souhaite apprendre et passer à l’action ensuite.

Le passage à l’action nécessitera une organisation et des stratégies réfléchies mais permet à lui tout seul un apprentissage certain. D’ailleurs tout manquement de passage à l’action suite à un apprentissage n’a strictement aucun sens.

Quel serait l’intérêt de connaitre des bases pour investir dans l’immobilier si c’est pour ne jamais investir ?

J’ai commencé de cette manière et je ne cesse jamais d’apprendre pour faire mieux. Les astuces que je peux connaître à l’heure actuelle sont issues d’apprentissage et d’action, je ne peux donc que vous souhaitez de respecter ces étapes et vous lancer sur votre chemin de futur rentier ou simple investisseur chevronné.

A très vite,

Yann

Ce n’est plus une idée reçue, investir dans l’immobilier nécessite des bases et des connaissances solides pour ne pas commettre d’erreurs importantes.

Ensuite, il faut passer à l’action en étant structuré et organisé. Ce passage à l’action est un acte déterminant dans les avancées d’un investisseur.

Il permet de concrétiser la théorie, de mettre en place les savoir et de consolider des premiers acquis indispensables pour tout investisseur immobilier.

A lui tout seul, le fait de passer à l’action en immobilier vous permettra d’apprendre de manière efficace et constructive.

Passer à l’action avec un investissement dans l’immobilier locatif sera donc non seulement un premier aboutissement mais aussi un moyen très efficace de progresser techniquement en immobilier, pratiquement et sur vous-même.

Après avoir réalisé votre formation complète sur l’immobilier locatif, il va être temps de passer à l’action et de travailler avec les acteurs de l’immobilier. Voyons quelques principes importants pour investir de mieux en mieux dans l’immobilier et surtout dans l’immobilier locatif.

Investir dans l’immobilier convenablement avec 7 habitudes pour trouver les bonnes affaires :

Pour investir dans l’immobilier et commencer à passer à l’action de manière plus concrète, il va falloir prendre des habitudes pour rechercher les bonnes affaires immobilières.

Voyons quelques techniques routinières et efficaces pour rendre votre recherche de plus en plus automatiques :

  • Eplucher les annonces et les sites « pourris » des agences
    Il s’agit là de ne pas oublier de sites. Entre les sites les plus connus sur lesquels il convient d’installer des alertes et les sites auxquels on ne pense pas, il est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît se d’y perdre.
  • Utiliser des sites un peu particulier comme Castorus
    Cet exemple est intéressant. Il donne des informations utiles sur les secteurs mais aussi sur les biens immobiliers. La recherche avec ce site est différente et il faut savoir comment rechercher pour y dénicher la perle rare.
  • Ne pas négliger les relations humaines
    Comme dans tout secteur d’activité, les relations humaines sont très importantes. La plupart du temps, ce sont ces relations bien exploitées qui permettent de faire de magnifiques opérations immobilières.
  • Partir en exploration en ville
    C’est la manière la plus « simple » et la plus ancestrale de trouver des biens immobiliers. Il s’agit de se promener et de repérer avant de proposer des offres.

Investir dans l’immobilier avec 7 stratégies immobilières pour gagner des milliers d’euros

Investir dans l’immobilier nécessite des connaissances, des bases indispensables et des stratégies pour avancer en toute sérénité et en toute rentabilité.

Voici quelques exemples de stratégies pour bien investir dans l’immobilier :

  • Utiliser au maximum le facteur négociation
    La négociation en immobilier est une stratégie qui peut tout changer à l’investissement immobilier en lui-même. A elle toute seule, elle peut vous faire gagner des dizaines de milliers d’euros. Il convient d’en connaître tous les aspects pour optimiser cette stratégie immobilière au maximum.
  • Le prêt différé est une stratégie capitale
    Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises. Investir dans l’immobilier rime avec sérénité. Le fait de différer des remboursements laisse un temps considérable pour mettre les choses en place lors de votre investissement immobilier. Le prêt différé est une composante essentielle de cette sérénité, il convient donc d’utiliser ce levier au maximum.
  • Le banquier doit vous prendre au sérieux pour vous permettre d’investir dans l’immobilier
    Il est important de bien saisir comment rencontrer le banquier et quels sont éléments à mettre en place sous forme écrite pour qu’il vous prenne au sérieux. Lors de la rencontre, ce sera vous qui devrez mener la discussion et faire comprendre les choses au banquier.
  • Etre malin et honnête pour optimiser le relationnel
    C’est une partie capital dans ma vision des choses. Le relationnel, les partenariats solides et la sympathie sont des acteurs principaux des investissements immobiliers réussis et multipliés sur le long terme. Il n’est JAMAIS intéressant de chercher à « rouler » quelqu’un.

Comment gagner votre indépendance financière avec un investissement dans l’immobilier ?

L’indépendance financière est un sujet très évoqué sur internet. On en voit évidemment à toutes les sauces… Mais ce n’est pas un mythe, il faut juste comprendre ce qui se cache derrière ce thème assez vague.

Pour moi, être indépendant financièrement veut dire ne pas être dépendant d’ordres venant de supérieurs vous permettant d’avoir un salaire et donc ne pas être dépendant d’horaires à respecter pour obtenir ce salaire.

En gros, il s’agit de ne plus faire un échange entre son temps et l’argent. En quoi ceci rejoint l’immobilier et les investissements locatifs ?

C’est très simple à comprendre. En faisant en sorte d’obtenir des rentes (loyers) suffisantes pour vivre comme vous l’entendez, investir dans l’immobilier vous permet de vivre sans vous préoccuper de savoir si vous êtes en retard ou non pour une obligation de travail.

A mon sens, investir dans l’immobilier intelligemment permet d’obtenir des rentes permettant elles-mêmes de dégager un temps de vie incroyable. Attention, il s’agit de rentes « optimisées », c’est-à-dire que celles-ci sont nettes de tous frais.

Voici 6 démarches avant d’investir dans l’immobilier pour les achats de biens :

Les démarches évoquées pour investir dans l’immobilier sont assez simples et rejoignent en partie un point évoqués au dessus.

En voici quelques unes :

  • Comprendre le fonctionnement des annonces
    Les sites, les mises en place ont des fonctionnements parfois différents et il est important de les comprendre.
  • Comprendre les agents immobiliers et les différences de fonctionnement
    Tous ne vous suivront pas dans vos démarches d’investisseur immobilier. Il faudra comprendre leur raisonnement et surtout vous faire comprendre dans vos attentes et vos exigences.
  • Ne pas négliger les vieux sites d’agence
    Certaines agences ont de vieux sites sur lesquels personne ne va et pourtant, ils possèdent parfois des pépites enfouies tout au fond des pages…
  • Le démarchage
    C’est un acte plus direct utilisé il y a longtemps par les agents immobiliers. Il s’agit de repérer des maisons ou autre à l’abandon et de proposer des offres d’achat.
  • Les discussions et le bouche à oreille
    C’est une méthode très simple qui permet parfois de bien investir dans l’immobilier. Le bouche à oreille reste un moyen « exceptionnel » pour faire une bonne affaire mais restez tout de même bien à l’écoute !

Investir dans l’immobilier c’est aussi faire des travaux, nos astuces infaillibles :

Investir dans l’immobilier de manière rentable ne consiste pas à acheter un bien « clé en main » tout propre et juste rénové et le mettre en location.

Les travaux de rénovation ont une grande importance pour vos investissements immobiliers locatifs sur le long terme. Ils permettent non seulement d’apporter de la valeur mais aussi d’anticiper de manière structurée la fiscalité.

Investir dans l’immobilier avec des astuces économiques dans vos travaux de rénovation.

Cet article spécifique dédié aux astuces pour payer les travaux de rénovation moins chers apporte des éléments très intéressants sur le fait de rénover seul ou non à moindre coût.

Vous y trouverez des éléments sur le fait d’exploiter toutes les subtilités d’un programme de fidélité dans un magasin.

Vous y trouverez également les manières pour bien anticiper les grandes périodes de promos de magasin ou encore comment anticiper le renouvellement de nouvelles collections.

Il s’agit là d’astuces plus liés au concept de travaux de rénovation réalisés seuls. Ce n’est pas forcément mon concept prioritaire mais Violaine, a su, dans cet article apporté des astuces importantes qui serviront sans nul doute à certains.

Comment estimer le coût des travaux de rénovation pour investir dans l’immobilier ?

Les travaux de rénovation sont une composante très importante dans le fait d’investir en immobilier locatif. Ils ont plusieurs fonctions comme apporter de la valeur, anticiper et optimiser la fiscalité, …

Cette composante intervient très rapidement dans le parcours d’investisseur car il est important de bien estimer les travaux dès lors que l’on souhaite faire une proposition d’achat immobilier.

Sans cette estimation judicieuse, il est facile de faire de grosses erreurs dans les propositions d’achat.

Alors comment faire en sorte de bien estimer les travaux de rénovation sachant que ce point est très très important pour bien investir dans l’immobilier ?

Je ne peux pas vous donner une recette magique en quelques phrases, c’est impossible ! Mais je peux vous donner des éléments pour mieux cerner les enveloppes budgétaires.

Dans ma formation « IMMO Meublé Travaux », je propose un outil Excel qui permet de faire une estimation de manière très réaliste. Ce tableau a été réalisé avec des moyennes de coûts sur des dizaines de chantiers.

Il permet une étude précise et demande une petite prise en main, c’est d’ailleurs pour ceci qu’il est accompagné d’un tuto explicatif. C’est un outil « magique » permettant d’agir rapidement juste après une visite pour pouvoir faire une offre rapide.

D’une manière plus générale, vous trouverez dans mon article : comment bien estimer le coût des travaux des éléments clés pour vous permettre de mieux cerner les estimatifs.

Investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif est une réelle porte d’entrée vers la liberté financière. Ce n’est peut-être pas votre objectif mais peu importe, il faut agir comme si c’était le cas, au moins au début de vos investissements.

Ce « pourquoi » vous permettra d’investir dans des biens qui vous rapportent de l’argent chaque mois avant de vous rapporter une belle somme quelques années après.

Comment vivre de l’immobilier locatif ?

Vivre de l’immobilier locatif revient à dire que l’on vit des rentes et donc des loyers. Pour vivre de ses loyers, il va être judicieux de bien comprendre que les rentes permettant de vivre sont celles qui restent après tous les frais déduits.

Vous n’êtes pas sans savoir que les loyers ne sont pas des revenus nets tombant sur votre compte en banque.

Il convient de réellement poser les chiffres pour analyser ce qui reste vraiment à la fin de chaque mois quand tous les frais et toutes les charges ont été prises en considération.

C’est toujours un point qui me fait bondir quand je lis certains éléments sur internet ou encore que je vois certaines vidéos.

Pour savoir ce qu’il reste réellement comme argent sur le compte bancaire après que le loyer soit « tombé », il faudra déduire le montant de l’emprunt, la taxe foncière, les différents frais mensuels (assurance, entretien, …), l’imposition…

Le fameux Cash Flow est donc à bien calculer en prenant un maximum d’éléments en considération. Où bien, il faut savoir à partir de quelles données il est pris en compte.

La parenthèse étant faite, je vous invite à consulter mon article : « comment vivre de l’immobilier locatif ? » pour avoir un maximum de données sur les manières de procéder pour bien investir dans l’immobilier si on souhaite en vivre.

Investir avec 3 techniques simples pour meubler un appartement à moindre frais

Investir dans l’immobilier locatif meublé nécessite de respecter la loi et donc des règles précises pour meubler et équiper ses appartements.

Il est tout à fait possible d’équiper les appartements à sa manière en fonction des stratégies locatives mises en place mais il faut respecter la liste minimum des équipements.

A mon sens, il existe trois manières principales pour meubler un appartement en minimisant les frais : Intégrer le prix des meubles dans les travaux, créer un partenariat, restaurer des meubles intelligemment.

Comment optimiser les frais d’ameublement lors d’un investissement immobilier locatif

Pour optimiser les frais d’ameublement, comme vu au dessus, il existe des moyens et astuces pour payer moins cher lors d’un investissement immobilier locatif.

Il s’agit d’allier deux stratégies : payer le moins cher possible les meubles, faire en sorte que la note totale soit la plus basse possible et faire en sorte que vous puissiez payer les meubles avec l’emprunt immobilier.

Investir dans l’immobilier c’est aussi savoir bien négocier : comment gérer au mieux sa négociation pendant la vente ? Méthodologie et astuces :

Négocier quand on investit en immobilier est une composante importante pour réaliser de bons investissements.

Ne croyez-pas que c’est impossible, ce serait une grosse erreur. La négociation dépend de vous mais aussi beaucoup du vendeur et de son état d’esprit. Il est impressionnant de constater les différents profils de vendeurs existant.

Les négociations sont de différents types et la discussion engagée avec un vendeur peut être constituée de différentes étapes. C’est le cas lorsqu’on à la négociation qui s’étend dans plusieurs offres et contre offre.

Négociation en immobilier : quand et comment gagner des milliers d’euros ?

La composante négociation en immobilier quand on investit ou que l’on est sur le point d’investir dans l’immobilier est celle qui peut permettre de gagner le plus d’argent.

Il n’est pas rare de gagner des dizaines de milliers d’euros sur un achat immobilier locatif lorsque la discussion ou la négociation plus globale est rondement menée.

La négociation est axée sur plusieurs principes, certains de bon sens et d’autres plus méconnus. Le système psychologique de la négociation comprend plusieurs paramètres importants sur lesquels on peut fortement s’appuyer.

Je vous montre dans cet article comment gagner des milliers d’euros avec des astuces précises en négociation. Je vous invite à bien prendre le temps de le lire.

Comment économiser sur son assurance de prêt immobilier ?

Avant d’économiser sur l’assurance de prêt immobilier, il convient de rappeler à quoi celle-ci sert réellement et comment elle protège vous et votre famille.

Evidemment, comme toute composante, on cherche à optimiser celle-ci également pour faire des économies et augmenter ainsi la rentabilité.

Ce n’est pas toujours un pôle évoqué ni même essentiel mais il convient de connaître le sujet pour bien discuter avec les assureurs éventuels.

Pour plus d’informations liés à l’assurance de prêt immobilier, n’hésitez-pas à faire des comparatifs en sachant toujours précisément ce qui est compris dedans pour votre sécurité.

Tout sur les frais de notaire en immobilier

Aller chez le notaire est indispensable lorsqu’on investit dans l’immobilier. C’est la concrétisation de toutes les démarches qui ont permis d’investir dans l’immobilier.

C’est l’étape ultime avant la mise en place des travaux de rénovation et de la mise en location du bien convoité.

Les frais de notaires sont donc obligatoires mais comme toutes les autres composantes, ils peuvent être optimisés. Il est possible en utilisant différents leviers de payer moins de frais de notaire.

N’oubliez pas non plus qu’avoir son propre notaire lorsqu’on investit dans l’immobilier peut être important pour u  bon suivi sur le long terme.

Comment bien visiter et localiser avant d’investir dans l’immobilier ?

Bien visiter et choisir les localisations avant d’investir dans l’immobilier sont des choses qui se préparent de manière stratégique et constructive.

Ce n’est pas difficile en soi, il faut juste connaître les éléments qui permettent de bien faire les choses.

Où investir dans l’immobilier ?

C’est une question qui revient très fréquemment pour toutes les personnes qui commentent à investir dans l’immobilier.

Beaucoup lisent énormément d’avis à ce sujet constatant parfois que certains ne prônent que le fait d’investir dans les grandes villes et d’autres au contraire axent leurs recherchent en fonction des marges éventuelles et des cash flow potentiels sans tenir compte du moindre dynamisme de la ville.

Je vous avoue que ces discussions parfois un peu virulentes tendent à me fatiguer pour rester « soft ». Il existe des règles à connaître, à comprendre sans en faire des exactitudes fermes et définitives.

Il convient d’être intelligent et réfléchi et comprendre que le fait d’investir dans l’immobilier est à la fois axé sur une vision à court terme mais aussi sur une vision à plus long terme.

En d’autres termes, il est à mon sens judicieux de gagner de l’argent tout de suite avec ses biens immobiliers mais d’imaginer l’avenir d’une ville dans les 10 à 15 années suivantes.

Cela ne ferme pas la porte aux investissements dans de plus petites agglomérations (et encore une chance) et permet de réfléchir sur le fait d’investir dans les grandes villes…

Check-list d’une visite de maison réussie avant d’investir

Préparer sa visite est déterminant et notamment pour un immeuble de rapport.

Voici quelques éléments même si la liste est non exhaustive dans cette vidéo. Bien anticiper permettra de ne rien oublier et de bien anticiper la partie travaux de rénovation.

Une liste complète doit être réalisée avant de visiter et avant d’investir dans l’immobilier. Cette liste permet d’être vigilant et actif pendant la visite.

Que ce soit concernant le voisinage, l’immeuble ou même à l’intérieur des appartements, il convient d’être acteur et attentif.

Découvrez donc les premiers éléments d’une visite dans cette vidéo !

Les 4 points essentiels pour tester les agents immobiliers lorsqu’on veut investir

Vous le savez maintenant, j’accorde une grande importance au relationnel en immobilier. Il est la base de tout avancement en toute sérénité.

La relation avec les agents immobiliers n’échappe à cette règle et même plus encore. Leur intérêt pour vos projets pourrait bien changer votre avenir. Ils ont le choix de proposer les bonnes affaires à qui ils veulent.

Il convient donc d’être un client sérieux, qui sait ce qu’il veut et sympathique.

Cela ne change rien au fait que vous devez sélectionner les agents immobiliers avec qui vous souhaitez travailler, pour ceci, vous pouvez tester :

  • Soyez précis dans vos attentes et mesurez l’intérêt
    De votre côté, vous devez apporter avec précisions vos attentes. Si vous n’êtes pas clair et précis, vous ne pouvez pas reprocher aux agents immobiliers de ne pas vous apporter ce que vous souhaitez.
  • La réactivité
    C’est un point auquel j’accorde beaucoup d’importance avec tous ceux qui m’entourent dans les investissements immobiliers. Je souhaite avoir un maximum de réactivité et d’envie quand on est en contact.
  • Ce qu’il vous apporte
    Est-il en adéquation avec vos attentes. Ne cherche-t-il pas à vendre à n’importe quel prix même si cela semble éloigné de vos attentes. Vous êtes honnête et franc avec lui, vous devez recevoir la même chose en retour.

Comment vendre après son investissement dans l’immobilier ? 8 démarches clés pour bien vendre.

C’est un point qui est un peu éloigné lorsqu’on débute mais investir dans l’immobilier consiste aussi à viser sur le long terme et donc à réfléchir jusqu’à une potentielle revente.

Il faut savoir se rassurer avec ce point. Il n’est pas capitale de faire une plus value à la revente et pour tout vous dire, je n’y pense jamais lorsque j’achète un immeuble de rapport.

Il est intéressant de connaître le dynamisme dans une ville et d’anticiper comment celui-ci peut évoluer dans les décennies suivantes. De là à affirmer faire une potentielle plus value sur un appartement ou un immeuble, cela me semble peu évident.

Sachez juste qu’il existe beaucoup de subtilités pour bien revendre son bien immobilier des dizaines d’années après avoir investi. Il convient de les connaître et de toujours apporter de la valeur à ses biens immobiliers.

Il est possible d’utiliser et de combiner plusieurs démarches pour bien revendre ses biens immobiliers :

  • Augmenter ses revenus locatifs est important
    Ceci paraît évident, revendre un bien susceptible d’apporter des revenus locatifs importants sera toujours pris en considération d’une toute autre manière. Il faudra évidemment prouver les dire.
  • Réfléchir aux potentiels acquéreurs
    En fonction de la cible, la stratégie sera adaptée.
  • Travailler avec « quelques » agences
    Il faudra trouver un équilibre entre le fait de demander aux agences et le fait de ne pas trop demander. Leurs compétences et leurs relations pourront être très utiles mais ce n’est pas certain. Tout dépendra de votre capacité à gérer et vendre votre bien en direct.

Conclusion sur le fait d’investir dans l’immobilier locatif ancien

Investir dans l’immobilier est à la protée de tout le monde qui souhaite apprendre et passer à l’action ensuite.

Le passage à l’action nécessitera une organisation et des stratégies réfléchies mais permet à lui tout seul un apprentissage certain. D’ailleurs tout manquement de passage à l’action suite à un apprentissage n’a strictement aucun sens.

Quel serait l’intérêt de connaitre des bases pour investir dans l’immobilier si c’est pour ne jamais investir ?

J’ai commencé de cette manière et je ne cesse jamais d’apprendre pour faire mieux. Les astuces que je peux connaître à l’heure actuelle sont issues d’apprentissage et d’action, je ne peux donc que vous souhaitez de respecter ces étapes et vous lancer sur votre chemin de futur rentier ou simple investisseur chevronné.

A très vite,

Yann

 

Rentabilité investissements immobilier : calculs, rendements, astuces et opportunité pour un investissement immobilier rentable.

Rentabilité investissements immobilier : calculs, rendements, astuces et opportunité pour un investissement immobilier rentable.

Parler de rentabilité dans les investissements immobiliers locatifs est toujours utile à condition de bien cerner les nuances existantes.

Lorsqu’on évoque le terme de rentabilité, il peut y avoir de grosses nuances entre des rentabilités brutes et des rentabilités nettes ou encore nettes nettes.

Pour ma part, je visualise lorsque je lis ce type d’indicateur mais je n’en fait pas une priorité pour savoir si je suis en présence d’une bonne affaire immobilière. J’ai besoin de poser les calculs de manières beaucoup plus pragmatique.

Qu’est ce qu’un investissement immobilier rentable ?

investissement immobilier rentable

La rentabilité d’un investissement locatif est calculée par rapport à plusieurs données : l’achat, les frais liés à l’achat, les loyers, …

Il s’agit en fait de déterminer si un bien sera intéressant à acheter une fois que l’on aura tout pris en compte en termes de frais. Une nouvelle fois, la rentabilité n’est pas un facteur « déterminant » et unique.

La même rentabilité n’aura évidemment pas la même « valeur » si elle est calculée sur un bien en région bordelaise ou sur un bien dans un village perdu de 500 habitants.

Mais elle se calcule de la même manière quelque soit les lieux des investissements. Je vous laisse découvrir ces quelques notions dans l’article qu’entend-on par un investissement immobilier rentable ?

Comment mieux comprendre un rendement locatif ?

Pour mieux comprendre le rendement locatif, il convient de connaître les différents types de calculs.

Le rendement et/ou la rentabilité sont essentiellement des notions à bien comprendre. Le fait de les utiliser pour bien investir n’est pas chose aisée. A mon sens, il convient de voir ceci comme instrument de mesure mais pas comme une technique à part entière.

La rentabilité et le rendement sont plus parlants lorsqu’on place de l’argent, il suffit de faire un calcul simple pour savoir combien d’argent le placement va permettre de gagner en quelques temps.

Quoi qu’il en soit, vous pouvez consulter cette vidéo pour avoir plus d’information sur les types de rentabilité.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Dans cet article, je réexplique les différentes rentabilités mais surtout il est possible de faire « un comparatif » avec les notions de cash flow.

Vous pouvez consulter cet article pour asseoir vos connaissances en termes de rentabilité. Il vous suffit de cliquer ici : comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Les investissements les plus rentables en immobilier dépendent souvent de plusieurs conditions.

On pourrait estimer que la rentabilité dépendra dans un premiers temps des facteurs de localisation. Mais, c’est loin d’être le seul élément participant au fait de créer de vrais « machines » à rentabilité.

Pour obtenir des investissements rentables en immobilier, il convient d’associer différents facteurs à mettre en place :

  • Faire de belles négociations
    Faire de beaux achats immobiliers en maîtrisant de plus en plus le pouvoir incroyable de la négociation peut être l’élément le plus important pour faire des investissements immobiliers très rentables.
  • Gérer toutes les composantes en immobilier
    Gagner de l’argent sur chaque composante, chaque point lors de l’investissement peut permettre de passer d’une bonne rentabilité à une rentabilité exceptionnelle.
  • Augmenter le pouvoir positif de la location
    En apportant de la valeur aux biens par exemple, lors de la rénovation, il est tout à fait possible de louer beaucoup plus cher que les autres. C’est un moyen d’augmenter considérablement la rentabilité d’un immeuble ou d’un appartement.
  • Adapter les stratégies locatives
    Les différentes stratégies locatives en location meublée sont un formidable levier pour augmenter la rentabilité d’un bien. C’est une évidence, en s’adaptant au secteur de l’investissement, on peut augmenter une rentabilité très significativement.

3 astuces pour augmenter le taux de rentabilité en immobilier

augmenter la rentabilité en immobilier

Cet article est un rappel sur les procédés pour augmenter la rentabilité d’un bien immobilier. Lorsqu’on a compris et analysé les formules de rentabilité, on comprend aisément comment il va être possible de tout faire pour booster une rentabilité en latence.

Parfois, la rentabilité s’acquiert dès l’achat et se bonifie par les stratégies.

Crédit immobilier et simulation : quel prêt immobilier faire ? Sur quelle durée ?

Les prêts immobiliers sont aussi un souci lorsque l’on veut investir en immobilier. Sans crédit immobilier, il sera difficile pour la plupart des personnes de réaliser le moindre investissement.

Le premier élément à saisir est que la majorité du temps, le bon prêt est le fait d’avoir un prêt tout simplement. C’est déjà une belle performance d’obtenir des prêts immobiliers et pour ceci, il convient d’agir de manière structurée et professionnelle.

C’est bien pour ceci que j’agis toujours avec un dossier construit stratégiquement qui a fait ses preuves à de très nombreuses reprises et avec beaucoup de personnes. Le banquier doit percevoir avec quel investisseur il va travailler et donc si oui ou non, il peut lui prêter de l’argent.

Malgré ce discours, il faut comprendre qu’il existe différents types de prêts immobiliers et plusieurs durées. Il convient de réfléchir méthodiquement pour obtenir le prêt le plus adapté à la situation. Ne vous inquiétez pas, lorsqu’on investit en immobilier pour faire « du locatif », ce sont les mêmes types de prêts qui reviennent.

Il faudra plutôt réfléchir à la durée du prêt en lui-même. En règle générale, il convient de s’assurer que la durée n’est pas trop courte (donc un montant assez élevé) en fonction des retours locatifs des biens. Découvrez ma vidéo ici à ce sujet : je vous explique tout.

Il est également essentiel de déterminer son budget et de calculer le coût total du crédit. Ainsi, pour trouver le prêt qui vous correspond le mieux, il est important de faire plusieurs simulations en ligne.

Castorus : le détecteur magique de rentabilité en immobilier

Castorus est un outil qui peut s’avérer très utile dans certains secteurs. Il permet de « découvrir » des biens en vente qui n’intéressent pas forcément de potentiels investisseurs.

C’est un site d’annonce qui met en avant différentes annonces présentes sur d’autres sites. L’avantage est que vous pourrez percevoir des informations intéressantes comme :

  • Les baisses de prix d’un bien
  • Si le bien est en vente depuis très longtemps (catégories biens morts)
  • Si le vendeur à effectuer plusieurs baisses les derniers mois, ce qui pourrait signifier qu’ile st pressé de vendre.

Cet outil a ses limites mais je trouve qu’il ne faut pas faire l’économie de cette recherche. On se sait jamais ce que ce type de site peut nous faire découvir.

Etude de cas de rentabilité immobilière

étude de cas en investissement immobilier

Quelles opportunités clé en main à Paris ?

Cet article est dédié à une équipe de chasseur en région parisienne et autres régions maintenant. Je trouve leur travail sérieux avec un réel suivi, je me suis donc permis d’exposer quelques une de leurs opérations réussies.

Nous ne sommes pas du tout dans les chiffres que je vise var je n’investis pas du tout dans ces secteurs mais il faut avouer que leur manière de procéder est très intéressante et laisse entrevoir de belles opportunités malgré les secteurs peu propices à de belles rentabilités.

N’oublions pas que la rentabilité est une notion dépendant totalement d’un secteur.

Quelle rentabilité locative à Paris et ses couronnes ?

Une nouvelle fois, j’ai voulu mettre en avant une équipe de chasseur/rénovateur qui propose des affaires clés en main dans certains secteurs.

Leurs rentabilités sont obtenues par leur travail de négociation et par l’optimisation des travaux de rénovation car ils les gèrent eux même.

Je vous laisse découvrir ceci dans cet article.

 

Louer en meublé, pourquoi ? Comment faire ? Quelles sont les différences par rapport à une location vide ?

Louer en meublé, pourquoi ? Comment faire ? Quelles sont les différences par rapport à une location vide ?

Louer en meublé est devenu une expression que l’on trouve à « toutes les sauces » sur internet quand on parle d’investissement immobilier. Même les plans de défiscalisations promettant des réductions d’impôts importantes en oubliant la rentabilité évoquent le fait de louer en meublé.

Louer en meublé requiert des connaissances spécifiques qu’il convient de connaître en tant que propriétaire bailleur. On ne loue pas un appartement en meublé parce qu’on a mit une table et 4 chaises. Il convient de respecter des règles et d’adopter des stratégies locatives efficaces.

En tant que propriétaire de plusieurs dizaines d’appartements et d’immeubles tous exploités en location meublés, je vais vous donner mes astuces et conseils pour bien investir et tout savoir sur le fait de louer en meublé vos biens immobiliers.

Louer en meublé grâce aux investissements locatifs anciens

louer en meublé grace aux investissements locatifs dans l'ancien

Distinguons bien le fait de louer en meublé dans le neuf et louer en meublé dans l’ancien. Ce sont deux points très différents qu’il convient de connaître.

Louer en meublé grâce aux plans de défiscalisation dans le neuf

La  première chose à bien comprendre à mon sens est que louer en meublé ne se fait évidemment pas que « grâce » aux plans de défiscalisations proposés par l’Etat et tout autre organisme.

En effet, ce type de plan proposant de diminuer vos impôts grâce à la location meublé n’a, à mon sens, que pour but principal d’enrichir des promoteurs immobiliers et autres acteurs de l’immobilier en tout premier lieu, votre investissement ne permettant au final que de financer la construction de biens neufs.

D’ailleurs, ce type de plan défiscalisant ne met en avant que l’imposition qui sert d’appât pour attirer les clients.

  • Depuis quand investit-on dans l’immobilier uniquement pour diminuer des impôts ?
  • Depuis quand investit-on dans l’immobilier sans parler de rentabilité ?
  • Depuis quand réaliser des investissements immobiliers meublés demande un effort d’épargne chaque mois ?
  • Et depuis quand doit-on investir en « priant » qu’une plus value soit réalisable à la revente pour espérer ne pas perdre trop d’argent ?

Il arrive parfois que certains investissements s’avèrent bénéfiques mais, à mon sens, une grande part de hasard étant due à la revente et à la plus value fictive me laisse extrêmement perplexe quand à ce type de projet dans le neuf.

Ce que nous verrons ensuite concernera la location meublée dans l’ancien.

Quel(s) intérêt(s) de louer en meublé ?

Quand je parle d’investissements locatifs anciens, je veux évoquer le fait d’acheter des appartements, maisons ou immeubles existant, de les rénover et de louer ensuite.

Les immeubles ou appartements ayant un certain âge plus ou moins importants seront rénovés, rafraîchis et proposé en location meublée ensuite.

Avant de vous exposer les conditions essentielles et obligatoires pour proposer des biens immobiliers en meublé, nous allons voir les principaux avantages de louer en meublé. Vous allez voir qu’ils sont nombreux et que la logique d’un investisseur comprend rapidement l’intérêt de ce type de location.

Voyons quelques avantages de la location meublée :

  • Proposer des biens tout équipé.
    C’est une évidence et ce point rejoint la définition de la location meublée. Louer en meublé permet de proposer des appartements équipés qui laissent soin au locataire de venir avec sa valise quelque soit la durée de la location.
  • Permettre une projection rapide du locataire.
    Dès la visite de l’appartement, le locataire se projette en tant qu’habitant, il perçoit tout de suite s’il va se sentir bien pour la durée de la location quelque soit la durée de celle-ci. Là aussi est l’intérêt de réaliser des rénovations de qualité pour déclencher de véritables coups de cœur.
  • Multiplier les stratégies locatives rentables.
    Seul le fait de louer meublé permet un tel choix de stratégies locatives. Avec des appartements meublés et équipés, il est tout à fait possible de louer en longue durée, en courte durée, en moyenne durée, en collocation, …
  • Bien démarrer avec la fiscalité.
    Remarquez que la fiscalité ici est une composante, elle n’est pas au centre du sujet immobilier comme pour un plan de défiscalisation neuf. Louer en meublé dans l’ancien permet, en adaptant le régime fiscal, de démarrer d’une bonne manière avec la fiscalité. En effet, que vous utilisiez le régime réel simplifié (LMNP réel simplifié) ou le meublé de tourisme dans certains cas (LMNP micro BIC), une optimisation fiscale peut être réalisée simplement et de manière importante.

Quelles sont les conditions et équipements obligatoires pour louer en meublé ?

Louer en meublé n’est pas qu’une expression ! Il s’agit de respecter des règles précises régies par la loi.

La location meublée est l’opposé de la location vie (location nue). On est soit l’un soit l’autre. De nombreuses différences existent entre les deux différents types de location dans leur fonctionnement. Par exemple : la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis du bailleur et du locataire, imposition,…

Vous êtes loueur en meublé à partir du moment où vous proposez un logement conforme et que vous respectez la liste des équipements suivante :

  • Literie avec couvertures, couettes et oreillers
  • Volets ou tout dispositif occultant la lumière dans les espaces de nuit
  • Plaques de cuissons
  • Four et/ou four micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur permettant d’obtenir des températures au moins égales à -6°C
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangements
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement

Evidemment rien n’empêche de compléter cette liste pour se différencier ou pour s’adapter à sa stratégie locative. Il est difficile par exemple de ne pas ajouter une machine à laver ou encore une télévision.

Comment déclarer une location meublée ?

Déclarer une location meublée peut se faire de trois façons. Il convient de rappeler que l’investisseur est loueur meublé non professionnel (LMNP) quoi qu’il arrive au départ. S’il passe 2 conditions simultanément, il devient louer meublé professionnel (LMP).

Lorsqu’on loue en meublé, il y a donc 3 possibilités pour déclarer les revenus locatifs issus des biens immobiliers meublés :

  • Le régime micro bic classique : c’est le plus simple, il s’agit de mettre les revenus locatifs meublés sur une ligne et l’administration fiscale vous imposera sur 50 % de ces revenus.
  • Le régime micro bic meublé de tourisme : sous certaines conditions de déclaration, vous pouvez louer en meublé de tourisme. Dans ce cas, vous déclarez vos revenus issus de la location meublée spécifique dans une autre ligne et l’administration fiscale vous imposera sur 29% de ces revenus locatifs.
  • Le régime réel simplifié : ce régime fiscal permet de déduire de multiples charges des revenus locatifs. Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable. Parfois, ce résultat est négatif d’où une exonération d’impôts dans ce cas précis.

Je n’entre pas plus dans les détails ici, le but étant de proposer les différentes solutions existantes.

Qu’est-ce qu’une location vide et qu’est-ce qu’une location semi-meublée ?

La location vide ou la location nue s’oppose à la location meublée. En clair, si la location ne respecte pas les conditions de la location meublée évoquées au dessus, alors on parle de location vide.

Les conditions de durée de bail, de dépôt de garantie, de préavis et d’imposition étant totalement différentes et à connaître.

La location semi meublée n’existe pas sur le plan juridique et légal. C’est une expression que j’ai « inventé » en fonction de quelques une de mes situations de locations meublées.

Il s’agit en fait de locations meublées sur le plan juridique, légal et fiscal. Les locations respectent dons les règles de la location meublée avec l’équipement nécessaire. La subtilité étant de laisser des pièces vides ou peu équipées dans le cas de location de grande surface.

Ce principe m’est venu en fonction  de demandes de locataires qui souhaitaient louer des logements tout équipé en ayant un peu de place pour leurs affaires.

Par exemple, je loue des maisons de 90 ou 100m² équipées et meublées mais qui possèdent des chambres ou pièces supplémentaires presque vides.

Quelles stratégies locatives mettre en place pour louer en meublé ?

stratégies locatives pour bien louer en meublé

Un énorme avantage en location meublée est de pouvoir user de stratégies locatives variées et puissantes.

J’essaie toujours de mettre en avant plusieurs points concernant ces stratégies locatives :

  • Elles doivent être très rentables.
    Louer en meublé permet dans 90% des cas d’obtenir de magnifiques rentabilités même avec de la location sur le long terme. Il existe des astuces pour ceci très simples à mettre en place.
  • Elles doivent vous permettre d’agir sereinement.
    Certaines stratégies locatives demandent un peu de temps dans leur mise en place même si à la longue on parvient à tout automatiser. Choisissez donc celles qui vous assureront sérénité en même temps que la rentabilité.
  • Elles dépendent du secteur et des demandes étudiées.
    Certains secteurs sont très propices à certaines stratégies inédites et très rentables. Parfois, on n’en a même pas connaissance. Un des secteurs dans lesquels j’investis me permet de louer en colocation courte durée et ce système est très explosif en termes de rentabilité.

Les points importants sur la location meublée courte durée

La location meublée courte durée est une stratégie locative en meublé qui cartonne de plus en plus. Certes, elle est régie dans certains secteurs et surtout dans les grandes villes.

Il ne faut pas oublier la puissance de cette stratégie même dans les petits bourgs. J’ai de multiples exemples prouvant mes propos à ce sujet.

Cette stratégie est puissante mais nécessite quelques connaissances précises, par exemple :

  • Il ne faut pas s’appuyer sur les chiffres de la location courte durée pour acheter un immeuble ou un appartement.
    Ce point est important et difficile à résumer en si peu de ligne. Il s’agit de réaliser un achat immobilier en toute sérénité. Pour ceci, il faudra préférer acheter un bien en réalisant des calculs mathématiques qui s’appuient sur des montants estimatifs de loyers en longue durée.
  • La location courte durée peut être chronophage si on n’automatise pas ou si on ne réfléchit pas.
    C’est un point que beaucoup de personnes négligent ou à l’inverse surestiment pour ne pas passer à l’action. Il faut s’organiser humainement et utiliser des outils pour faire en sorte d’automatiser au plus vite cette location courte durée. Ensuite, la location courte durée sera plein de promesses…

Comment faire une colocation courte durée (en location meublée) ?

La colocation courte durée est méconnue, décriée ou parfois inexistante. Il s’agit en fait de la location courte durée à plusieurs personnes qui ne se connaissent pas obligatoirement au départ.

Elle est judicieuse à utiliser dans certains cas et dans certains secteurs dans lesquels des personnes en déplacement pour leur travail se réunissent pour diviser les frais.

Il est capital de comprendre qu’il ne faut pas proposer des biens immobiliers pour une colonie de vacances mais plutôt des biens immobiliers dans lesquels les espaces sont diversifiés et laissent place à une certaine autonomie.

La location meublée moyenne durée, est-ce une bonne idée ?

La location moyenne durée a le vent en poupe. Elle rejoint beaucoup les deux stratégies vues au dessus.

Il s’agit d’un mode de location sur un moyen terme, comme son nom l’indique, pour des personnes en déplacement pour une période plus ou moins définie.

Le bail mobilité est très adapté à ce style de location meublée. Il permet de proposer un contrat aux loueurs qui ne pourra pas excéder 9 mois.

Beaucoup de personnes en déplacement étant en recherche de ce type de location meublée se renseignent et réservent sur des sites connus comme AirBnB ou booking.com.

La réputation de vos biens et la mise en place d’un site personnel vous assureront des retours des mêmes personnes ou de leurs collègues.

Louer en meublé : transformer sa résidence principale en investissement locatif

transformer sa résidence principale en investissement locatif

Louer en meublé, on l’a vu, nécessite des règles précises pour ne pas être requalifié en loueur de logements vides.

Cela dit, rien ne vous empêche d’être original au sujet de la location meublée et de ses stratégies. Pour ceci, pourquoi ne pas louer sa résidence principale ou plutôt louer une partie de sa résidence principale ?

Une nouvelle fois, si je parle de ce point, c’est aussi parce que j’applique ce principe depuis plusieurs années. Le changement financier mensuel est très important.

Je vous donne un exemple très simple : imaginez qu’au lieu de rembourser une mensualité de 1200 euros par mois pour votre résidence principale, vous ne remboursiez que 450 ou 600 euros, qu’en penseriez-vous ?

Cela est simple à mettre en place, il suffit de réfléchir une nouvelle fois en amont. Il est tout à fait possible de loger dans sa résidence principale de manière « gratuite » chaque mois ou presque.

Ce point est souvent sujet à questionnement : est-ce que je dois acheter ma résidence principale avant de faire des investissements immobiliers ?

Ma réponse aurait tendance à être : NON ! Mais par contre, il est tout à fait possible de faire de sa résidence principale un endroit sympa et un véritable actif qui vous rapporte de l’argent chaque mois.

Maison, grande surface et location meublée : est-ce possible ?

meubler une grande surface

J’ai déjà répondu en partie à cette question dans un paragraphe précédent. Si vous respectez les règles et la loi pour être qualifié de loueur en meublé, tout est possible juridiquement, légalement et fiscalement.

Qu’en est-il de la demande pour une grande surface et la location meublée ?

Cas concret : exemple de premier achat pour une location meublé

Je ne vais pas entrer dans les détails dans cet exemple mais je voulais revenir sur le fait d’avoir optimisé un immeuble de rapport en vente depuis des mois.

Personne ne ‘avait acheté cet immeuble de rapporte et pourtant 2 investisseurs s’y étaient fortement intéressés mais n’avaient pas eu les financements.

J’ai su saisir l’opportunité et faire de cet immeuble inexploité un immeuble de 4 lots dont 3 loués en meublé longue durée.

L’immeuble à lui tout seul me permet une belle rentabilité malgré mes quelques erreurs d’exploitation. J’avais étudié la demande locative en meublé et clairement, j’avais au moins 3 possibilités d’exploitations très actives.

J’ai opté pour le meublé longue durée et moyenne durée, c’était pour moi un bon équilibre entre rentabilité et sérénité.

Découvrez tout sur cet exemple de premier achat pour louer en meublé.

Cas concret : premier achat pour une résidence principale ou en investissement locatif meublé ?

Mon tout premier achat immobilier était un appartement à Limoges quand j’étais étudiant. Il m’a permis d’économiser des années de location lors de mes études.

Je peux vous assurer que quelques années après, on se rend compte à quel point on a bien fait de réaliser ce type d’action.

Si cet investissement immobilier meublé m’a servi de résidence principale pendant des années, il est devenu un véritable actif dans les années suivantes. En effet, ayant terminé mes études, je suis parti de Limoges et j’ai mis en location l’appartement.

Celui-ci s’autofinançait facilement et ne me procurait que peu de cash flow mais peu importe, il a été un véritable tremplin pour la suite pour moi.

A l’heure actuelle, il m’a permis une belle plus value et d’obtenir une belle somme à la revente.

Cas concret : louer en meublé avec une maison de village

Mon exemple est un exemple même que louer une grande surface en location meublée est tout à fait possible.

Une  nouvelle fois, vous allez toucher « une clientèle » différente avec des demandes spécifiques. Il m’est arrivé de louer des maisons de 100m² en meublé à des couples avec enfants qui faisaient construire leurs propres résidences principales.

Ils ne voulaient pas acheter de meubles tant que leur maison n’était pas sur pied et préféraient avoir un bel espace aménagé en meublé. Bingo ! C’est là que j’interviens.

Un de mes premiers achats pour une location meublée était donc une grande maison de 100m² louée en meublé avec des espaces vides pour que les locataires puissent amener quelques éléments durant leur location.

En conclusion, quel est le meilleur investissement immobilier ?

Quel est le meilleur investissement immobilier ? la réponse est difficile et simple à la fois. Il dépend de vos objectifs et je doute que vos objectifs soient de dépenser de l’argent chaque mois.

Le plus souvent, on souhaite trouver un équilibre entre le fait de gagner de l’argent tout de suite et ne pas acheter n’ importe où et n’importe quoi.

C’est tout à fait réalisable et la location meublée est un excellent levier pour ceci. La multiplication des stratégies locatives et la rentabilité obtenue grâce à celles-ci est excellente.

Il est tout à fait « simple » ou plutôt « réalisable » de gagner de l’argent chaque mois avec ses appartements ou différents biens immobiliers tout en capitalisant de manière intelligente.

Le meilleur investissement locatif reste donc celui qui est maîtrisé et réalisé intelligemment avec méthodologie et stratégie.

 

Peur d’acheter un bien immobilier ? Quel relationnel adopter avec vos partenaires immobilier ?

Peur d’acheter un bien immobilier ? Quel relationnel adopter avec vos partenaires immobilier ?

Pour commencer, je souhaiterais définir les notions d’acteurs de l’immobilier ainsi que de partenaires immobiliers.

Les acteurs de l’immobilier : ce sont toutes les personnes qui vont avoir un rôle tout au long de vos investissements immobiliers. On parle des artisans, des agents immobiliers, des banquiers, des vendeurs de meubles, des notaires et aussi des locataires.

N’oubliez pas que sans ces derniers, aucun investissement rentable n’est possible.

Le relationnel et les partenariats : il s’agit de votre manière de concevoir et d’entretenir les relations avec les acteurs de l’immobilier. Une évolution positive et construite de ce relationnel entraînera des partenariats efficaces sur le long terme.

Les partenariats se construisent progressivement, souvent après plusieurs essais. Le relationnel doit être optimisé pour apprendre à travailler avec des rapports gagnants/gagnants et aussi pour agir en toute sérénité.

Ces deux définitions ont pour but de montrer que le relationnel a une part importante en immobilier et qu’il ne doit absolument pas faire peur, bien au contraire.

L’importance des partenaires immobiliers : quel relationnel adopté 

importance des relations en immobilier

 

Comme vous l’avez compris, l’ensemble des acteurs en immobilier peut jouer un rôle dans vos avancées sur votre parcours d’investisseur.

Seul, il est délicat de bien avancer et d’avancer en toute sérénité. Progressivement, il est intéressant de devenir l’investisseur qui supervise et qui sait gérer toute « une équipe ».

C’est un peu comme si on apprenait à chapeauter une équipe et que l’on devenait chef d’entreprise.

L’investisseur immobilier apprend à construire son équipe en construisant ses relations et il entretient ces liens en créant de vrais partenariats.

Voyons comment l’ensemble des acteurs en immobiliers ont un rôle à jouer pour nous investisseurs et peut être futurs rentiers.

  • Les agents immobiliers : ils sont de vrais éléments qui vont vous faire acquérir de bonnes affaires immobilières. Ils maîtrisent beaucoup d’éléments concernant les ventes et il est important de travailler avec un, deux ou trois agents immobiliers de confiance.
  • Le banquier : sans un banquier qui cerne vos attentes, il sera peut être difficile d’obtenir un prêt immobilier. N’oubliez pas qu’avant de devenir votre partenaire, le banquier qui prend des décisions doit savoir à qui il est sur le point de prêter des milliers d’euros. Votre relation et votre approche sera donc déterminante.
  • Les locataires : ils font partie à part entière de la stratégie du propriétaire bailleur qui veut gagner de l’argent grâce aux investissements locatifs. Sans les locataires, il est impossible de rembourser l’argent à la banque et de gagner de l’argent chaque mois. La relation établie doit être saine et inspirée par la confiance mutuelle. Il existe beaucoup de stratégies sécurisantes à mettre en place à ce sujet.

Je ne citerai pas plus d’exemples, je crois que vous avez cerné la philosophie du relationnel n immobilier. Pour ma part, j’y accorde une grande importance et je tends de plus en plus à établir des liens allant sur le long terme.

Mon expérience me montre que cela est non seulement très enrichissant mais aussi très efficace pour avancer vite et de manière sereine.

Les mauvais locataires et la location meublé

mauvais locataires

Lorsqu’on regarde les chiffres, on se rend compte que « les mauvais locataires » n’existent que très peu.

Attention, quand je parle de mauvais locataires, je veux évoquer essentiellement ceux avec qui les relations deviennent mauvaises, ceux qui dégradent et ceux qui ne paient pas.

Pour vous montrer que les mauvais locataires sont très rares, je peux évoquer mes propres chiffres. En plus de 14 ans d’investissement et avec plus de 30 lots, je n’ai eu qu’un mauvais locataire et avec du recul, je vous assure que je n’avais pas assez anticipé certains éléments.

Même si je ne peux pas prédire l’avenir, je peux affirmer que je ne commettrai plus jamais certaines erreurs que je faisais au début de mes investissements. Malgré mon manque de mise en place de sécurité et de savoir faire à mes débuts, je n’ai eu qu’un mauvais exemple.

Je peux affirmer aujourd’hui qu’il existe de multiples choses à mettre en place dès l’annonce pour éviter d’avoir des soucis et que beaucoup de choses existent également en terme de relationnel pour minimiser à 99% les risques.

Ne pas investir aujourd’hui à cause de cette crainte est une erreur grossière. Il n’est absolument pas justifié de dire que la location est risquée à cause des mauvais locataires. Si des personnes propriétaires vous disent le contraire, essayez de comprendre leur manière de louer leur bien immobilier, vous aurez peut être des explications.

J’ajouterai que la location meublée est un excellent moyen pour contrer le peu de mauvais locataires existants. Les différentes stratégies locatives ainsi que les montées en gamme permettent de « sélectionner » naturellement.

Location particulier à particulier : quels relations propriétaire / locataire adoptés ?

relation locataire propriétaire

La relation propriétaire/locataire est particulière et doit être particulière. Il s’agit, pour le propriétaire bailleur, de faire en sorte de bien entamer cette relation dès la mise en ligne de l’annonce.

Pour ceci, rien de tel que de bien expliquer vos attentes dans l’annonce. Pour ma part, je n’hésite pas à dire que je recherche des gens sérieux et calmes pour la bonne entente du voisinage. Beaucoup apprécient cette démarche car ils recherchent la même chose.

En plus des photos, 1 personne sur 2 qui me contactent me parle de l’attrait pour l’annonce. Cela ne paraît peut être pas grand-chose et pourtant, le relationnel et bel et bien mis en place dès cette première lecture.

Même un propriétaire bailleur qui loue par agence doit au moins commencer par louer en direct. C’est un formidable exercice pour mieux cerner les attentes que l’on peut avoir. De plus, vous gagnerez en de nombreux autres points en louant seul.

  • Conseil 1 : Louer seul au moins au début pour apprendre à bien communiquer
  • Conseil 2 : louer seul longtemps pour apprendre à choisir de mieux en mieux et vous installer dans de vraies relations sereines
  • Conseil 3 : Penser relationnel de l’annonce jusqu’à la fin du bail
  • Conseil 4 : N’oubliez jamais la loi que ce soit pour vos droits et/ou vos devoirs
  • Conseil 5 : N’oubliez jamais la loi en ce qui concerne les droits et devoirs des locataires.

Les locataires sont des êtres humais avec leurs défauts et leurs qualités comme vous, comme moi. Il convient donc de choisir en fonction d’éléments qui nous correspondent le plus. Ce n’est pas qu’une histoire de salaire.

N’oubliez jamais de prendre les précautions autorisées et d‘être très au clair sur ce sujet avec le locataire. Comme dit mon expert comptable : « la confiance n’exclut pas le contrôle »

Des problèmes avec les locataires, ou un loyer impayé ? Que faire ?

Je parle de ce point mais je rappelle tout de suite que c’est extrêmement rare.

Si vous êtes confronté à un problème d’impayé, le premier conseil que je pourrai donner est de vite réagir. Il faut comprendre au plus vite ce qui se passe et si l’origine de l’impayé est grave ou non.

Attention à ne pas suréagir trop vite, il m’est arrivé d’avoir un souci avec une locataire très sympa d’ailleurs. Elle n’avait pas vu qu’elle était dans le rouge » et que son salaire n’avait pas été versé.

Soyez donc réactif et appelez très rapidement votre locataire pour arranger la situation si cela est possible. Il est toujours préférable de garder le contact pour éviter de mettre en place des procédures qui sont parfois très longues.

S’il s’agit d’un problème personnel pour votre locataire, je vous invite à le rencontrer et à essayer de trouver une solution. Vous ne devez pas tomber dans le fatalisme mais essayer de mieux comprendre et surtout de trouver des solutions.

Lorsqu’aucune solution n’est possible, ou si le locataire refuse de donner signe de vie, il faut alors contacter un huissier de justice très rapidement pour ne pas perdre de temps.

Dans ma formation « IMMO Meublé Pas à Pas », je préconise toute une démarche pour choisir les locataires. L’idée n’est pas de faire une sélection injustifiée mais de trouver des éléments importants de concordance entre la logique et la sécurité.

Croyez-moi, on a toujours le choix !

A très bientôt

Yann

 

Comment se lancer dans l’immobilier ? Comment bien débuter ?

Comment se lancer dans l’immobilier ? Comment bien débuter ?

Se lancer dans l’immobilier n’est pas toujours aisé. Beaucoup voudraient débuter et se lancer en toute sérénité mais n’osent pas passe à l’action. D’ailleurs passer à l’action et commencer à faire des offres d’achat est souvent un point très bloquant.

Il faut différencier débuter en immobilier et se lancer dans l’immobilier. A mon sens, la notion d’action et de passage à l’action est encore plus présente dans le terme se lancer en immobilier.

La logique, pour éviter toute erreur et donc tout problème lors d’un investissement immobilier devrait être ainsi : débuter en immobilier en se formant sérieusement sur plusieurs semaines grâce à une formation et ensuite passer à l’action en achetant et/ou en faisant des offres d’achat de manière stratégique et réfléchie.

Aucune place au hasard ne doit être accordée pour bien investir dans l’immobilier. Avant de parler d’astuces, il faut évoquer les choses et les éléments à connaître pour agir en toute sérénité.

Quoiqu’en dise les réfractaires aux formations et aux formateurs, une bonne formation immobilière théorique pour débuter est essentielle pour avoir TOUS les éléments en pas commettre d’erreur très pénalisantes.

Une formation avoisinera les 1000 euros et vous permettra de gagner des dizaines de milliers d’euros dès vos premiers achats, d’éviter de graves erreurs et de gagner des centaines de milliers d’euros sur un plus long terme.

Croyez-moi, vous n’avez pas à hésiter lorsque vous avez confiance en l’acteur de la formation.

Se lancer dans l’immobilier, les meilleurs astuces et conseils d’expert

se lancer dans l'immobilier avec des astuces complètes

Je m’appelle Yann MARJAULT, je suis auteur, conférencier, formateur et multi investisseur. J’ai investi dans plusieurs secteurs comme l’immobilier et les mobil home. Concernant, l’immobilier, j’exploite mes biens en location meublée en variant les stratégies locatives.

Ainsi, j’exploite une trentaine d’appartements en utilisant les leviers de la location meublée longue durée, moyenne durée, courte durée et parfois de la colocation courte durée.

Mon expérience de plus de 15 ans me permet d’avoir tiré des conclusions essentielles pour réaliser de bons investissements immobiliers en toute sérénité.

Comme tout le monde, j’ai commis des erreurs et j’ai maintenant la « distance » nécessaire pour analyser celles-ci. Ce point est déterminant et capital pour affirmer avoir de réelles solutions efficaces permettant d’obtenir de très belles rentabilités tout en minimisant les risques.

Quels sont les principes pour éviter se faire peur pour se lancer dans l’immobilier ?

Pour éviter de se faire peur en immobilier, il faut en tout premier lieu comprendre que la peur est tout à fait logique. Personne n’est préparé au départ à prendre des risques avec l’argent et l’avenir. Il faut apprendre progressivement à avoir moins peur et à changer d’état d’esprit, ce point est capital. Nous n’avons rien appris ou presque sur le monde de l’argent. L’éducation financière n’est pas habituelle dans notre culture. Ensuite, il convient de comprendre que pour minimiser la peur et minimiser les risques, il convient de se lancer dans l’immobilier en se formant : c’est très important.

L’apprentissage par la théorie vous évitera des erreurs grossières, vous assurera des bases saines et vous permettra un accompagnement plus ou moins important pour débuter en immobilier. A ce sujet, vous apprendrez grâce à vos progressions, à vous entourer pour mieux vous lancer dans l’immobilier locatif.

Comment se lancer dans l’immobilier et investir ?

Il est délicat de décrire ici toutes les étapes mais avec du recul, je crois pouvoir donner un ordre logique aux étapes à respecter pour bien se lancer dans l’immobilier locatif :

  • Apprendre à changer d’état d’esprit
    Ce point est capital. Je vous conseille des ouvrages sur ce point qui pourraient changer radicalement votre manière de faire et votre manière d’être ( « Père riche, père pauvre » de R.KIYOSAKI ; « L’ingrédient secret de la réussite » de F. DELCOURT ; …)
    Votre changement de manière de voir et votre motivation peuvent vous emmener très loin et surtout vous permettront d’apprendre à relativiser pour mieux vous connaître et mieux avancer dans vos investissements immobiliers.
  • Se former en immobilier et se former en investissement locatif
    Je suis insistant, non pas parce que je suis formateur et que je suis convaincu de mon programme sur 3 mois, mais parce que je connais la valeur énorme d’avoir les bases saines théoriques. Ne faites jamais l’économie de dépenser 1000 euros quand cela peut vous en rapporter 100 000 et même bien plus.
  • Passer à l’action
    Ce point est une étape clé également. Sans action, tout apprentissage n’est que « réflexion inefficace ». Rien n’avancera et vous serez frustré de « savoir » sans agir.
  • Apprendre de ses erreurs minimes
    Après les premiers passages à l’action, il est logique de commettre des erreurs. Tant mieux ! Elles sont sources d’apprentissage si elles sont « minimes ». Grâce à la formation, ces erreurs ne seront que peu importantes financièrement mais très utiles pour vos avancées.
  • Recommencer
    Le fait de dupliquer et d’agir encore plus efficacement est une clé après s’être lancé en immobilier et avoir débuté. Il faut dupliquer les investissements immobiliers en améliorant.
  • Garder un état d’esprit positif
    Ce dernier point rejoint le premier. L’état d’esprit que vous allez acquérir doit perdurer, il faut l’entretenir malgré les moments de « faiblesse » que vous pourrez avoir. Restez convaincu en avançant et en entretenant votre MINDSET.

Pourquoi choisir un investissement locatif avec un appartement meublé pour débuter dans l’immobilier ?

Débuter en immobilier doit rassurer. Il faut trouver les éléments pour « se faire la main ». Même si je sais qu’acheter un immeuble de rapport est moins risqué qu’acheter un appartement pour un investissement locatif, je sais également qu’il est plus rassurant de se lancer en immobilier avec un appartement.

Les frais engagés sont moindre et du coup, il est plus rassurant de se lancer en achetant un « petit » bien plutôt qu’en achetant un immeuble de rapport.

Commencer dans les investissements locatifs en achetant un appartement et en faisant de la location meublée peut donc être une bonne solution rassurante.

Pourquoi un immeuble peut être moins risqué ? Parce qu’il est composé de plusieurs lots et si un d’entre eux venait à poser des soucis, les autres compenseront le manque à gagner facilement.

Se lancer dans l’immobilier en se constituant un patrimoine : comment faire ?

Ce point est identique à beaucoup d’autres ! Que vous vouliez acquérir 20 appartements à la longue pour la rentabilité où que vous souhaitiez acheter 200 biens pour vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez bien agir et investir en toute sérénité et en toute rentabilité.

Se lancer dans l’immobilier à ce moment là devra vous permettre de faire vos preuves et de prouver que vous savez gagner de l’argent avec vos biens locatifs. Il sera impossible d’acquérir un patrimoine immobilier si le début des investissements est chaotique.

Immo-formation, quelle nécessité et laquelle choisir pour bien débuter ?

Une immo formation où plutôt une formation sur l’immobilier doit être choisie en fonction de vos objectifs. Il existe des formations spécifiques à l’achat revente, d’autres spécifiques à la courte durée et d’autres comme la mienne spécifiques à ceux qui veulent investir avec de fortes rentabilités en meublé en minimisant tous les risques et en ayant absolument toutes les bases.

Il est très important d’être en corrélation avec les propos du formateur. Vous devez aussi vous assurer que celui-ci est bien un investisseur possédant une grosse expérience sur le long terme.

Un formateur n’ayant que quelques années de recul n’a pas eu le temps nécessaire pour analyser ses propres erreurs. Alors, comment peut-il vous promettre de ne pas en faire ? Il n’y a pas de nombre de biens défini ni même de nombre d’années d’expérience pour s’assurer d’être en présence d’une bonne formation en immobilier. En revanche, je ne vois pas comment un formateur ayant 4 appartements avec 5 années de recul peut vous aider à être serein en toute circonstance.

Comment devenir un investisseur serein lorsqu’on débute en immobilier ?

La sérénité est très importante à acquérir. Il est hors de question d’investir en immobilier et de se sentir mal pendant des années.

Il faut devenir un investisseur serein lorsqu’on débute en immobilier :

  • En gagnant de l’argent tout de suite
    C’est un point essentiel pour vous, votre sérénité et votre banquier. Vous devez apprendre à gérer les composantes immobilières et financières pour investir rentablement en toute sérénité.
  • En minimisant les risques
    Les risques lors de vos premiers achats doivent être proches de zéro. Pour ceci, il convient de se former, s’entourer progressivement et de passer à l’action de manière posée et réfléchie.
  • Comprendre la progression sur votre route de rentier
    Il s’agit là d’une succession d’étapes à analyser, à ressentir et donc à comprendre progressivement. On ne devient pas rentier du jour au lendemain même s’il existe quelques stratégies à l’heure actuelle permettant de gagner du temps. Soyez curieux, réfléchi, à l’écoute et votre chemin s’ouvrira progressivement et sereinement.

Comment investir dans un immeuble de rapport quand on débute dans l’immobilier ?

Investir dans un immeuble de rapport quand on débute en immobilier est le même principe qu’investir dans un appartement. Il faudra s’assurer des rester dans les règles mathématiques fixées au départ.

La grosse différence pour minimiser les risques est que vous devrez être vigilant à différents points concernant la structure, le fonctionnement et les appartements.

Je ne vais pas évoquer une check-list des points de vérification ici. Même si acheter un immeuble de rapport est moins risqué car il est composé de plusieurs lots locatifs pouvant compenser un manque à gagner sur un lot « défaillant », il faut connaître ces points de vigilance pour une vérification optimale.

Investir dans un immeuble de rapport quand on débute nécessite donc des connaissances :

  • Sur la structure de l’immeuble
    La structure concernera le bâti, les fondations ainsi que la charpente et la toiture.
  • Sur le fonctionnement interne
    Je veux évoquer ici tous les réseaux électriques, de plomberie et d’évacuation.
  • Sur l’ensemble intérieur des appartements
    Je parle ici de la rénovation encore plus basique au sein des appartements allant du réseau de plomberie jusqu’aux nouvelles salles de bain et cuisine par exemple.
  • Assez importantes sur les travaux de rénovation
    Ne vous faites pas peur avec ce point mais lorsqu’on visite un immeuble de rapport, il y aura évidemment beaucoup plus de points à prendre en considération pour comptabiliser la facture des travaux de rénovation.

Les 5 étapes clés pour bien se lancer dans l’immobilier locatif et trouver le meilleur investissement ?

Les étapes pour bien investir et bien se lancer dans l’immobilier locatif sont nombreuses mais logiques.

Voici 5 étapes que je pourrais vous proposer pour bien débuter :

  • Faire un très bon premier achat immobilier
    Comme je l’ai déjà précisé au dessus. Le premier achat doit être rassurant, rentable et une rampe de lancement. Il n’est là que pour vous permettre de vous lancer dans l’immobilier mais il a une importance très grande pour la suite.
  • Ne pas oublier de faire des travaux pour anticiper la suite
    Les travaux ont de multiples fonctions. Ils permettent de proposer des biens au goût du jour quelque soit la stratégie locative. Ils permettent aussi de voir sur le long terme notamment en termes de fiscalité.
  • Meubler ses appartements
    Le fait de meubler ses logements permet de multiplier les stratégies locatives et donc la rentabilité. Ce style d’investissement locatif est excellent pour bien débuter en immobilier.
  • Ne jamais négliger la sérénité
    Je crois que vous m’avez compris. Je suis très insistant sur ce point. Mais croyez-moi, vous n’avez certainement pas envie d’investir dans l’immobilier et vous sentir « mal » chaque jour à cause des finances ou tout autre tracas.
  • Enchaîner les investissements locatifs
    Ceci sera la conclusion, l’aboutissement de vos mises en place et de vos apprentissages. Vous pourrez enchaîner et aller droit sur le chemin de votre réussite.

Le prêt différé pour se lancer, à quoi ça sert ?

Le prêt différé est très peu évoqué sur internet. Il est mis en avant mais n’a pas la place qu’il mérite à mon sens.

Pour moi, cette « stratégie », si cela en est une, est très très importante. Le prêt différé vous assure de ne pas manquer de trésorerie et vous promet donc une sérénité à toute épreuve.

Il s’agit d’obtenir un prêt avec le banquier et de faire en sorte que celui-ci ne commence à être remboursé que quelques mois ou années après l’achat de votre investissement locatif.

Pour avoir ce prêt différé, il convient de bien discuter avec le banquier et de lui faire comprendre que le prêt différé est important à cause des travaux par exemple.

Si les mensualités de votre emprunt commencent aussitôt après un achat immobilier alors que vous avez des travaux de rénovation à faire, il est facile de comprendre que vous risquez de payer chaque mois des mensualités alors qu’aucun loyer ne « tombera » sur votre compte bancaire.

Le prêt différé ne vous exonérera pas de toutes charges chaque mois, mais il vous permettra d’éviter de sortir une trésorerie de votre poche ou encore mieux de vous constituer une trésorerie très utile.

Etude de cas pour bien se lancer dans l’immobilier

etude de cas en investissement immobilier

Pour continuer cet article en lien avec le fait de se lancer en immobilier, nous allons allier les passages montrant des études de cas avec des principes simples à connaître impérativement quand on débute en immobilier.

Les 7 erreurs à éviter pour se lancer dans l’immobilier

Voyons 7 erreurs à éviter prioritairement lorsqu’on débute en immobilier :

  • Penser que l’argent sur le compte en banque est nécessaire pour investir
    C’est une idée reçue que beaucoup transfère. Débuter dans l’immobilier peut se faire sans aucun apport financier.
  • Ecouter tout le monde
    C’est la dernière chose à faire. Beaucoup veulent donner des conseils en investissement mais peu se sont déjà lancés. Ne portez que peu d’intérêts aux discours négatifs des personnes n’ayant jamais osé franchir le cap.
  • Acheter sa résidence principale en tout premier lieu
    Ce n’est pas une généralité mais souvent, acheter sa résidence principale peut être un aspect bloquant pour les banques. Même si certains banquiers vous diront qu’il faut acheter sa résidence principale en tout premier lieu, c’est très loin d’être vrai.
  • Mal acheter son premier investissement locatif
    Ce point peut être aussi très pénalisant. Un mauvais premier achat peut être bloquant pour votre trésorerie et pour votre banquier. Montrez plutôt que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier et vos investissements locatifs.
  • Ne pas tester la demande locative
    C’est une erreur de « débutant » mais elle existe. Ne croyez jamais ce que vous diront des agents immobiliers au sujet de la demande locative et faites vos tests. Vous verrez, la vérité est souvent loin des discours.
  • Ne pas se former
    Je n’insiste pas, cela doit faire 4 fois que je l’évoque. La formation théorique est une base indispensable.
  • Ne jamais passer à l’action
    De la même manière, une formation sans action ne servira qu’à activer le fonctionnement cérébral sans résultat visible sur les investissements locatifs.

Les 8 principes pour se lancer dans l’immobilier

Plutôt que de toujours évoquer des choses à faire où à ne pas faire avant de se lancer en immobilier, voyons quelques principes essentiels pour bien comprendre la philosophie où plutôt certains aspects de la philosophie de l’investissement locatif immobilier :

  • Est-ce un bon moment pour acheter et débuter dans l’immobilier ?
    Il est toujours très intéressant d’entendre l’avis de personne de l’entourage vous expliquant pourquoi ce n’est plus le bon moment pour investir dans l’immobilier.
    « Ce n’est plus comme avant, ce n’est pas le moment, l’immobilier baisse ! ». Je vous propose une chose : plutôt que d’attendre avant d’investir dans l’immobilier, investissez dans l’immobilier et attendez, vous verrez les résultats seront nettement différents dans 10 ans.
  • Est-ce important de minimiser la fiscalité en immobilier ?
    Il faut optimiser la fiscalité, elle fait partie intégrante de la rentabilité nette nette. Moins vous paierez d’impôts issus de vos revenus locatifs et plus il vous restera d’argent sur votre compte bancaire. Vu de cette manière, j’imagine que vous percevez pourquoi il est important d’anticiper certains éléments dès le départ avant de se lancer dans l’immobilier.
  • Peut-on minimiser tous les risques avant de se lancer en immobilier ?
    Oui ! Il est possible et très important de minimiser tous les risques en immobilier avant de débuter. Vous commettrez des erreurs lorsque vous commencerez à investir mais il est capital de ne pas prendre de gros risques totalement inutiles.
  • En quoi la sympathie peut-être utile en immobilier ?
    Comme en de nombreux lieux et nombreuses situations, il faut se montrer le plus agréable possible. Il n’est pas du tout incompatible d’être sympathique et déterminé simultanément.
    Votre capital sympathie fera la différence avec de nombreux acteurs en immobilier. Tout le monde est confronté aux « râleurs de service » et lorsque l’on tombe sur des gens sympas, on est beaucoup plus ouverts et beaucoup plus à l’écoute.

Les débuts avec un exemple d’investissement locatif meublé

Cet article vous permettra de découvrir un investissement locatif meublé. Il est un exemple simple qui peut permettre de découvrir quelques notions importantes. Ici, il s’agit d’une maison avec une grande surface qui a été proposée à la location meublée et qui a été très demandée. D’ailleurs, elle l’est toujours ! Elle m’a permis à elle seule de tirer des conclusions importantes et de remettre très nettement en question certains principes comme : « les grandes surfaces se louent mal en meublé ». Vous trouverez dans cet article les étapes de l’achat de cette maison ainsi que la stratégie locative simple mise en place.

L’investissement immobilier locatif meublé

De l’appartement, en passant par la grande maison et en allant jusqu’aux immeuble de rapport composés, tous les biens immobiliers peuvent être loué en meublé.

L’investissement immobilier locatif meublé a donc le vent en poupe et permet non seulement de multiplier les stratégies locatives mais aussi de multiplier les différentes acquisitions de biens immobiliers.

J’adore cette possible diversité d’achat de biens immobiliers, cela laisse place à de nombreuses visites de biens intéressants. Beaucoup pensent que le fait de meubler complique la situation des investissements. C’est une erreur, car si la location meublée demande un peu de malice pour meubler à moindre frais les appartements et autres logements, elle permet surtout de diversifier.

Les débuts avec un exemple d’investissement immobilier meublé

L’article dédié à exposer un autre exemple d’investissement immobilier meublé présente ici « les coulisses » d’un immeuble de rapport de 5 appartements. A travers cet article, vous découvrirez encore différentes étapes d’achat mais aussi comment les travaux de rénovation ont eu une importance capitale pour apporter de la valeur à chaque appartement.

Evidemment les travaux s’estiment et leur montant maximal se calcule en fonction de plusieurs paramètres dont les estimations locatives effectuées au préalable.

Ne négligez pas la puissance des exemples proposés par les investisseurs immobiliers. Il y a toujours des informations à prendre et un procédé à dupliquer…

Comment j’ai débuté dans l’immobilier locatif meublé ?

Se lancer dans l’immobilier est un point de départ qu’a connu tout investisseur locatif. Votre situation, si vous en êtes là, n’a donc rien d’exceptionnelle, vous pouvez en être convaincu.

Certainement même que beaucoup d’investisseurs avaient à leur départ une situation personnelle moins « bonne » que la vôtre actuellement. Votre passage à l’action dépendra donc de votre état d’esprit et non de votre compte en banque sauf si celui-ci est catastrophique (quoique !).

Je vous propose de percevoir mes propres débuts en immobiliers et ainsi vous rendre compte que ma situation personnelle n’avait rien d’extraordinaire.

Avec du recul, ce qui aura été important, c’est la transition d’état d’esprit, mes formations et ensuite mes passages à l’action organisés.

Se lancer dans l’immobilier avec de astuces complètes et sûres

astuces d'un expert immobilier

Attention, quand on se lance dans l’immobilier, quand on débute dans l’immobilier, il faut agir avec stratégies. Les astuces sont là pour optimiser la rentabilité et la sérénité liée aux investissements.

Les 13 astuces et conseils en immobilier pour très bien débuter et se lancer

Certaines de ses astuces et conseils en immobilier ont déjà été évoquées au début de cet article, je ne vais donc pas insister sur ces points pour bien débuter en immobilier.

Voyons quelques astuces et conseils immobiliers supplémentaires :

  • Utiliser une méthode de calcul simple et efficace
    Il faut être vigilant et respecter les règles de calcul que l’on se fixe au départ. Pour ma part, je veille à respecter la règle des 70 sur tous mes investissements.
  • Faire preuve de rigueur
    Ceci rejoint les points mathématiques… Il faut être rigoureux dans les choses et les principes que vous vous êtes fixés. Evidemment la rigueur doit s’appliquer sur des procédés intéressants et non sur des choses approximatives. Si vous souhaitez être rigoureux sur la règle des 70, inutiles de chercher un bien en région parisienne par exemple.
  • S’entourer de personnes qui encouragent
    C’est un point plus important qu’il n’y paraît. Les discours négatifs sont très néfastes à la longue. Surtout, ils ne vous aident en rien à construire votre état d’esprit d’investisseur.
  • Acheter près de chez soi au départ
    Ce n’est pas une condition sine qua none mais ceci peut être intéressant et rassurant en de nombreux points. Ceci vous permet de suivre un chantier, de bien connaître un quartier ou encore de vérifier simplement les demandes locatives.
  • Apporter de la valeur aux biens immobiliers
    C’est une condition sans laquelle je n’investis pas. Impossible d’acheter un bien clé en main quand on se lance dans l’immobilier et de viser le long terme concernant les investissements locatifs.

Se lancer dans l’immobilier : 3 règles clés pour trouver les bonnes affaires

Pour bien se lancer dans l’immobilier, il est important de connaître des règles mathématiques essentielles ou très aidantes.

Dans cet article spécifique, je vous propose 3 règles en immobilier qui pourront vous donner des indices sur la rentabilité du bien. Il s’agit de comprendre rapidement si une annonce évoque une potentielle bonne affaire immobilière.

  • La règle des 100
    Elle est calculé en fonction des revenus locatifs annuels.
  • La règle des 70
    Très utile, elle est calculée à partir des loyers et du montant de l’emprunt.
  • Le calcul du rendement immobilier
    C’est un calcul prenant en compte différents paramètre approximativement.

L’investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif ici est vu au sens général. Les principes de l’investissement dans l’ancien doivent être revus « en détails ».

  • Comment investir dans l’immobilier locatif ancien ?
  • Comment bien investir en immobilier avec le locatif ?
  • Les immeubles de rapports locatifs
  • Les investissements locatifs meublés

Cet article vous aidera à voir une panoplie assez large d’éléments en investissements immobiliers locatifs.

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Pour maîtriser les risques en immobilier, il convient de les connaître. D’ailleurs un des principaux risques en immobiliers est dans un premier temps de ne pas tous les connaître.

Certains risques sont faciles à imaginer, ils sont de l’ordre de la connaissance et du passage à l’action :

  • Se former
    C’est un risque à ne pas courir. Le risque sera de commettre des erreurs très pénibles financièrement sur un plus ou moins long terme.
  • Agir
    Agir est capital. Malgré les connaissances, certains ne se lancent pas en immobilier et cela est dommageable. A l’inverse, une action non maîtrisée peut être catastrophique.
  • Ne pas agir en toute connaissance de cause
    Ne pas agir est un véritable problème pour certains qui se rassurent sans arrêt en apprenant mais ne passent jamais à l’action. D’autres pensent tout connaître sans avoir vérifié et se lancent sans connaître toutes les bases dans le bon ordre chronologique. Le risque est clairement d’oublier des points importants.
  • Ne pas utiliser des leviers comme les prêts différés
    Le risque avec ce détail est de se retrouver fortement embêté financièrement pendant les premiers mois de rénovation par exemple.
  • Ne pas respecter les règles mathématiques essentielles
    Acheter une affaire en ne respectant pas les codes de départ peut s’avérer problématique. Le risque étant d’acheter un bien trop cher ou de ne pas prévoir correctement l’enveloppe travaux.

Certains risques sont minimisés par des actions simples :

  • S’appuyer sur les chiffres de la location longue durée pour les bases de calculs
  • Rénover ou autre pour apporter de la valeur systématiquement
  • Faire des tests

Quelque soit la nature des risques en immobiliers, il est possible de les minimiser et presque de les anéantir. Pour ceci, rien de tel que connaître tous les risques et de faire preuve d’une logique implacable.

Quelles sont les idées reçues lorsqu’on se lance dans l’immobilier ?

idées reçues en immobilier et fausses croyances en immobilier

 

Comme toute nouveauté, comme tout investissement mé-compris ou mal connus, vous entendrez des choses en tout genre à leur sujet.

Evidemment, les premiers arguments vous seront donnés par des personnes qui n’ont peut être jamais investi elle-même ou qui n’ont jamais osé franchir le cap.

Voyons un petit panel des idées reçus sur les investissements locatifs immobiliers que vous entendrez quand vous allez vouloir vous lancer en immobilier.

L’investissement locatif avant une résidence principale : croyance ou réalité ?

Posséder une résidence principale n’est pas une aberration en soi bien évidemment. Il ne s’agit pas ici de dire : c’est bien d’acheter votre résidence principale avant d’investir ou alors c’est mieux d’investir dans le locatif avant d’acheter votre résidence principale.

Seul un banquier tiendra ce genre de discours vous affirmant qu’il vaut mieux posséder sa résidence principale avant de commencer à investir dans l’immobilier, simplement parce que ce discours l’arrange lui pour ne pas sortir de sa zone de confort.

Il s’agit de bien réfléchir et de comprendre comment l’un ou l’autre peut être très intéressant et  pourquoi.

Voyons quelques éléments :

  • Faire un bon investissement avant d’acheter sa résidence principale
    Si vous débutez en immobilier avec un investissement réussi, il vous rapportera de l’argent chaque mois. Ceci augmentera votre pouvoir d’achat et donc ce sera l’occasion de continuer à acheter de l’immobilier.
  • Un achat de résidence principale en tout premier lieu
    Ce sera peut être un problème si vous remboursez de fortes mensualités qui vous pénaliserons pour vos futures investissements.
  • Un achat de résidence principale réfléchi pour débuter en immobilier
    Si vous achetez un appartement dans lequel vous vivez et que les mensualités sont basses (plus basses qu’une location par exemple), il vous sera tout à fait possible de louer cet appartement ensuite et de le transformer en investissements locatif.

Il existe différentes possibilités pour débuter en immobilier. Il convient de réfléchir pour ne pas se pénaliser et trop s’endetter avec une résidence principale. N’oubliez-pas, il est aussi tout à fait possible et conseillé de louer une partie de sa résidence principale.

Cash flow ou localisation idéale ?

Pour rappel le Cash Flow est le surplus de trésorerie que vous rapporte votre investissement immobilier. Celui-ci est important, notamment quand on se lance dans l’immobilier.

Il permet de prouver au banquier un savoir faire important qui l’aidera à vous prêter de l’argent pour vos futurs investissements sur le long terme. Le cash flow est important. Il permet de rassurer tout le monde. Mais, il n’aurait aucun sens s’il n’était pas accompagné d’une certaine sérénité liée à la localisation du bien immobilier. En effet, réaliser un gros cash flow dans une ville en total déclin serait un gros risque à ne pas prendre.

Répondre à cette question est donc « ambigüe », il convient, à mon sens, de trouver un bon compromis pour s’assurer une sérénité intéressante : gagner de l’argent tout en sachant que le bien se revendra au moins au même prix quelques années après.

Se lancer dans l’immobilier avec de l’ancien est mieux que le neuf ?

Se lancer dans l’immobilier avec de l’ancien est mieux que le neuf ? Ma réponse est claire : oui ! Je pourrai exposer des dizaines de raisons ici même si dans certains cas, le neuf peut avoir certains intérêts.

Attention aux plans de défiscalisation dans le neuf qui n’ont rien à voir avec le fait d’investir dans l’immobilier à mon sens. L’investissements locatif dans l’ancien nécessite des règles mais reste bien plus intéressants que l’immobilier dans le neuf.

Dans l’immobilier ancien, l’imposition sur les revenus locatifs est une composante parmi plusieurs autres alors que dans le neuf, les plans sont vendus avec comme pour attrait numéro 1 : la défiscalisation.

Se lancer dans l’immobilier meublé nécessite un accompagnement réfléchi, stratégique et efficace

Au début, nous sommes envahis par énormément de questions et il convient de faire un tri et de s’organiser efficacement.

Il est tout à fait logique de s’interroger lorsqu’on voit des investisseurs parler de milliers d’euros, de rentes et de vie au soleil.

Si cela vous intéresse, lisez bien cet article jusqu’au bout, vous aurez ainsi ma vision des débuts en immobilier, celle d’un investisseur multi-propriétaire qui a débuté comme vous peut-être.

J’entends aussi beaucoup de personnes autour de moi qui voudraient changer de vie grâce à l’immobilier, ils voudraient une formation en investissement immobilier qui planifierait leur avenir…J’y reviendrai au fur et à mesure de l’article et dans les suivants. Il y a plein de choses intéressantes à mettre en place pour réellement progresser et parfaitement se lancer dans l’immobilier

Alors que faut-il comprendre en priorité ?

Mal « conditionnés » pour bien se lancer dans l’immobilier !

Ne vous inquiétez-pas à ce sujet et surtout ne vous sentez pas agressés. C’est un constat qui concerne tout le monde. A aucun moment, dans votre parcours éducatif, vous n’avez reçu de « leçons » sur le monde des finances, pour se lancer dans l’immobilier, ou sur une quelconque manière de véritablement devenir un investisseur.

L’école apprend à devenir un bon employé qui saura enrichir un patron qui lui en revanche saura voir les choses différemment en terme entrepreneuriat.

Je le dis à nouveau, n’y voyez surtout aucune critique mais réfléchissez juste un instant : on apprend à l’école à avoir des diplômes pour avoir un bon métier. Parfois, on oublie même de préciser qu’il serait quand même bien d’avoir quelques affinités avec ce job…Cela permettrait de tenir plus longtemps.

J’exagère un peu ok ! Je suis enseignant et chargé de l’orientation, vous voyez donc que je m’inclus dans ce sens critique.

Avouez quand même qu’on a réussi à trouver logique de travailler au moins 5 jours sur 7 pour au final pouvoir profiter de quelques moments de répits 2 jours sur 7… Sérieusement, le deal n’est quand même pas top !

Comme quoi, l’homme est prêt à croire tout et n’importe quoi. J’arrête là ce constat, il faut que je vous parle d’immobilier et je compte bien vous donner des éléments utiles pour bien se lancer en immobilier.

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier : développez votre MINDSET !

Le MINDSET est un comportement, une philosophie qui s’acquiert, se construit progressivement. C’est un développement personnel propre à chaque investisseur qui permet de prendre confiance en soi et de faire les choses de plus en plus sereinement.

Se lancer dans l’immobilier est un acte important qui n’échappe pas à la règle. Il faut se former, progresser et devenir de plus en plus convaincu. Les étapes franchies dans vos convictions seront irréversibles malgré quelques périodes de doute et plus rien ne vous arrêtera.

Soyez-en certain ! Votre esprit vous aidera à grandir, à devenir un vrai investisseur et à vous lancer dans l’immobilier en toute sérénité. Il suffit de suivre des étapes.

Se lancer dans l’immobilier passe par votre développement

Pour compléter le précédent paragraphe et pour insister sur l’importance capitale de votre état d’esprit, nous allons parler MINDSET.

Nous allons donc parler de manière de voir et de percevoir ce qui nous entoure.

Pour devenir un investisseur et donc oser passer à l’action sereinement, il va falloir commencer par croire en vous. Vous savez ce que vous voulez et vous allez devoir mettre les moyens psychologiques en place pour y parvenir.

Commencez par vous faire confiance et moins écouter ce que vous risquez d’entendre dans votre entourage. Vous allez obligatoirement être confronté à des réticences, à des personnes qui bien que n’ayant jamais réalisé le moindre investissement voudront vous donner des conseils.

débuter en immobilier les autresCe n’est pas eux qu’il va falloir écouter ! Si vous êtes dans une famille, par exemple, qui n’a pas l’âme d’une famille qui investit, vous risquez d’être confronté régulièrement à des oppositions vicieuses. Celles-ci tendent à déstabiliser : c’est nor-mal !!!

Pas d’inquiétude, ce sera une partie du combat pour réussir vos avancées. N’oubliez jamais :

« Dire ça fait rire, faire ça fait taire ! »

Vous allez devoir progresser personnellement, vous imprégner de discours, de vidéos d’investisseurs, de lectures. Les discours négatifs des autres doivent devenir une force pour vous qui vous servira positivement.

Vous n’imaginez pas combien de fois j’ai entendu :

« Tu vas voir quand tes locataires ne vont pas payer leurs loyers… »
« Si on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, tout le monde le ferait ! »

Pour aller même plus loin, ce sera extrêmement bon signe quand vous aurez ce genre de discours. Cela voudra dire que vous commencer à évoquer les choses et à parler concrètement de vos projets.

Quand vous commencez en immobilier, situez-vous par rapport aux différents types d’investissements !

C’est un point important à comprendre. Vous pouvez tomber sur des personnes qui investissent et qui sont « adeptes » d’un style d’investissements et qui n’aiment pas du tout les autres manières de procéder.

Les investissements immobiliers patrimoniaux

Ce que je veux dire par ce type d’investissements immobiliers, c’est simplement que l’immobilier, dans ce cas, est un moyen pour faire une sorte de placement d’argent.

Les personnes qui s’orientent vers ce genre d’investissement immobilier choisissent en général des immeubles ou appartements biens placés.

Ils préfèrent des lieux qui ont de belles côtes et se sentent rassurer qu’avec des biens immobiliers de ce style.

Ils ont tendance à minimiser la rentabilité pour optimiser la « beauté » et le statut du bien immobilier. Souvent, ces investisseurs sont assez « fermés » sur les autres types d’investissements immobiliers locatifs, et c’est tant mieux ! Il en faut pour tout le monde…

A mon sens, sans de grosses trésoreries ou si on débute en immobilier, ce n’est pas judicieux de commencer à investir de la sorte. Si vous possédez une belle trésorerie et que vous souhaitez réaliser 1 ou 2 investissements de ce type, pourquoi pas !

Vous aurez réalisé un bel investissement immobilier qui peut faire une rentabilité nette aux alentours de 4 à 6%. Si c’est plus tant mieux évidemment. Vous aurez aussi en votre possession 1 ou 2 biens qui prendront potentiellement de la valeur dans plusieurs années.

On est d’accord, ça c’est la théorie. Pour augmenter cette théorie de la plus value dans le sens positif et ainsi avoir plus de chance de revendre votre bien plus cher dans quelques années, vous pourrez tenter de trouver des localisations en devenir.

Par exemple : certaines villes ont tendance à voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter au fur et à mesure des années.

De mon côté, je n’aime pas du tout axer ma réflexion sur ces potentielles plus values. Je pars toujours du principe que si il y en a une tant mieux mais sinon ce n’est pas grave car mes biens m’auront fait gagner de l’argent bien avant.

Se lancer en immobilier et gagner de l’argent

Il s’agit là d’une vision de l’immobilier tout autre. Je pense que c’est une solution intéressante pour bien se lancer en immobilier.

Gardez à l’esprit ! Je veux investir en immobilier et gagner de l’argent tout de suite.

Ce point de vue ambitieux est tout à fait réalisable, c’est de cette manière que les investisseurs type « Cash-Flow » investissent.

Ils cherchent des biens locatifs qui vont coûter (en considérant tous les frais) moins cher à rembourser qu’ils ne vont rapporter d’argent par leurs loyers.

Loyers > emprunt + travaux + notaire + frais divers

Ce système n’est pas un mythe, il existe vraiment et permet aux investisseurs de ce type de progresser vers la route de rentier.

Si vous regardez de prêt la formule, il y a plusieurs manières excellentes de rendre cette équation très positive en notre faveur. Pour faire très simple, il faut augmenter la partie loyers et tout faire pour diminuer le montant de l’emprunt, des frais de notaire ainsi que tous les autres frais.

Attention, je n’ai pas dit qu’il fallait faire absolument le moins de travaux possible…

Par exemple : moi-même, j’ai 22 lots immobiliers à l’heure actuelle et ils respectent tous ce principe. J’ajouterai même que non seulement ils respectent ce principe du Cash-Flow mais ils le respectent avec des règles précises de calcul.

Comment faire pour gagner de l’argent quand on se lance dans l’immobilier ?

Pour réaliser ce type d’investissements, il y a différentes manières de procéder. En voici quelques unes :

–> Trouvez les bonnes affaires en ne négligeant pas la localisation : ce que je veux dire par la localisation c’est essentiellement le fait d’avoir compris le dynamisme d’une ville, d’un quartier et/ou d’une zone géographique.

–> Trouvez des biens avec des travaux à réaliser : vous apporterez ainsi une grande valeur, vous louerez plus cher et vous anticiperez des points importants pour la fiscalité. Celle-ci faisant partie intégrante de l’augmentation de votre cash-flow par la diminution des frais.

–> Commencez par investir dans une zone que vous maîtrisez : vous débuterez mieux en immobilier si vous investissez dans un lieu que vous connaissez. Vous pourrez plus facilement anticiper la demande locative et faire connaissance avec de vrais partenaires. Cela ne change rien au fait que d’innombrables villes en France regorgent de ce type de biens pour se lancer dans l’immobilier.

–> En utilisant des stratégies qui “décoiffent”: que ce soient les stratégies pour améliorer votre achat (financement, négociations, anticipations…) ou des stratégies locatives pertinentes en fonction de la localisation, de la demande et de la rentabilité.

N’oubliez-pas que tout va dépendre de vos objectifs. Mais lorsque vous débutez, vous devez faire vos preuves et montrer que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier.

En ce sens, il semble très délicat de commencer par investir sur des biens immobiliers de type patrimoniaux. Il faut au contraire se lancer dans l’immobilier en montrant qu’on use de stratégies efficaces pour gagner de l’argent.

A ce sujet, pour aller encore plus loin, demandez au banquier de vous ouvrir un compte spécifique cash-flow. Il vous sera utile pour surveiller de très près les entrées d’argent liées à vos investissements immobiliers.

Se lancer en immobilier, n’est-ce pas permis à tout le monde ?

Ce pourrait être une phrase bloquante que vous entendrez dans votre entourage. Je ne sais pas pourquoi exactement mais les personnes qui n’investissent pas ou très rarement veulent toujours se persuader que ce n’est pas pour eux ni pour ceux qui les entourent.

C’est une manière de se rassurer en quelque sorte.

Tu n’as pas d’argent pour te lancer, ce n’est pas pour toi

Je le dis et certainement, je me répète : pour se lancer dans l’immobilier, il n’est pas nécessaire d’avoir d’argent !

Vous pouvez tout à fait réaliser des investissements locatifs immobiliers (appartement ou immeuble de rapport) sans avoir d’épargne ou très peu.

Le banquier saura se contenter d’une personne qui sait faire du tri dans ses comptes, qui est capable d’avoir de vrais comptes « propres ».

Il est là pour gérer des risques et donc percevoir vos arguments comme concrets et vérifiables.

Acheter un bien immobilier locatif est donc à votre portée. Il va falloir être stratégique et malin mais pas nécessairement riche avant d’avoir commencé.

Vous devez changer plusieurs points lorsque vous vous lancez

Progressivement, vous allez apprendre à changer vos perceptions. Il va falloir accepter de ne pas tout savoir dès le départ et accepter de s’informer tranquillement.

Votre vision des finances, votre rapport à l’argent devra changer significativement et progressivement. En maîtrisant les techniques et procédés immobiliers, vous allez comprendre qu’il est possible de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier en appliquant des choses simples et organisées pour se lancer.

La perception plus large sur l’argent aussi se modifiera, pour ceci, je vous invite à commencer à lire un livre comme “l’autoroute du millionnaire”.

Malgré son titre un peu direct, il est un excellent moyen à lui tout seul de remettre en question le système financier dans lequel nous vivons ou plutôt dans lequel nous nous sommes installés.

Tout ça est peut être théorique pour l’instant, mais croyez-moi, votre vision sur les finances en général et sur l’argent et l’immobilier évolueront et vous percevrez progressivement l’inexactitude totale des discours de votre entourage ou de vos croyances limitantes.

Que faut-il connaître en immobilier pour bien se lancer et bien débuter ?

Pour bien se lancer en immobilier, il faut clairement apprendre les bases théoriques au départ, c’est pri-mor-dial ! Je vois beaucoup de gens qui veulent éviter cette étape pour aller plus vite.

Grave erreur ! En voulant faire l’économie de dizaines de vidéos, ils risquent de perdre non seulement des années de leur vie à réparer une erreur qui sera peut-être irrécupérable mais aussi perdre énormément d’argent.

Débuter et se lancer en immobilier, c’est apprendre !

Croyez-moi, investir 1 000 euros dans une formation qui va vous guider pour bien se lancer en immobilier est une stratégie très intelligente.

Ceci ne vous fera pas appartenir à une secte comme vous le diront forcément des personnes autour de vous.

Tous les jours, j’ai des personnes autour de moi qui m’affirment des choses sur 1 immeuble de rapport, sur une zone géographique, sur des artisans, sur la fiscalité qui ne sont issus que de leurs seules croyances. Ils se persuadent de choses qui sont complètement erronées.

C’est fascinant comme l’Homme peut se persuader de choses sans en avoir les fondations prouvées et testées. Le schéma est le suivant pour ces personnes : on me l’a dit, je le sens alors je répète en approfondissant mes croyances.

Ou bien, je préfère accentuer les discours négatifs pour me persuader que ce n’est pas possible. De cette manière, je n’ai aucune raison de passer à l’action.

Vos fondations théoriques de bases en immobilier et en investissement locatif sont donc essentielles et elles doivent être structurées et organisées. Ce point est très important !

Ces bases devront être accompagnées à un moment par le passage à l’action, déterminant pour vos avancées. Sans lui, la formation n’a strictement AUCUN sens !

Apprenez correctement avec un formateur expérimenté pour vous lancer dans l’immobilier dans les meilleurs conditions !

La formation théorique que vous suivrez ne peut pas être dispensée par quelqu’un qui a réussi 1, 2 ou 3 achats immobiliers.

Il faut que le formateur baigne « profondément » dans l’immobilier depuis de nombreuses années.

Ce point est une nouvelle fois très important. L’investisseur formateur a aussi débuté en immobilier et plus il aura réalisé d’investissements et plus il aura une expérience qui vous sera utile que ce soit d’un point de vue théorique ou dans l’accompagnement (s’il y en a).

Je ne cherche pas à mettre ma formation en avant ici mais je suis désolé de constater que certaines personnes proposent des formations en immobilier en ayant réussi 2 achats immobiliers.

L’immobilier et l’investissement ne se résument pas à 1 appartement T2 loué en courte durée…

Pour terminer ce paragraphe, si vous investissez dans une formation, non seulement vous n’êtes pas un pigeon comme on pourrait vous le faire croire mais en plus, ceci montre qu’au contraire, vous êtes réfléchis et censés.

Prenons un exemple et réfléchissons un peu, seriez-vous prêt à vous lancer dans l’achat d’un immeuble à plus de 150 000 euros sans être sur de n’avoir rien oublié d’essentiel ?

Que devez vous apprendre en priorité avant de vous lancer ?

Ces discours sont bien beaux mais par où commencer ? Comment s’y prendre pour démarrer ?

Evidemment, je ne peux pas vous résumer l’ensemble d’une formation en un article mais je veux juste que vous sachiez qu’en immobilier, il y a des priorités pour débuter.

Vous devez déjà bien saisir les différences entre les manières d’investir que nous avons rapidement évoquées au dessus. Si vous débutez, vous devez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers, c’est impératif !

Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2020 ?

Pour conclure cet article, je trouvais intéressant de répondre à cette question qui est posée très régulièrement. Elle existait déjà sous la forme : « Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 ? »

La réponse est oui ! Cette réponse n’est pas que la conviction d’un investisseur borné sur l’immobilier. Elle est plutôt issue de réflexions qui me suivent depuis des dizaines d’années. L’immobilier et les investissements locatifs restent un actif particulièrement intéressant en 2020 quand ils sont maîtrisés. Il convient d’acheter, de rénover des biens immobiliers, de les mettre en location et d’attendre.

Comme vu plus haut, ce type d’investissement est excellent lorsqu’on réfléchit de cette manière : achetez et attendez ! Chaque mois verra le cash flow augmenter sur votre compte en banque et chaque année qui passe vous rapprochera de la trésorerie possible à se constituer lors d’une revente.

De plus, nous sommes dans une période particulière concernant les taux d’intérêts qui sont particulièrement bas. C’est un point positif pour diminuer les frais mensuels concernant le remboursement de l’emprunt. Cela ne signifie pas que les banques prêtent plus facilement mais un bon dossier bien réfléchi vous aidera en toute circonstance.

Pour débuter en immobilier et pour se lancer vers la route de rentier, il n’est jamais trop tard ! Rien que pour ceci 2020 est une excellente année !

Certains auront tendance à dire que rien est comme avant et que les meilleurs moments pour investir c’était bien avant. Alors pensons bien que le deuxième meilleur moment pour investir, c’est maintenant !

A très bientôt

Yann

 

Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Quel est l’investissement le plus rentable ? A quoi correspond l’investissement immobilier rentable ? Des questions totalement justifiées et qui reviennent de plus en plus lorsqu’on m’écrit sur mon blog.

Les investissements les plus rentables sont liés à plusieurs éléments : La localisation, l’emplacement des biens immobiliers, le prix d’achat ainsi que les stratégies locatives utilisées notamment en meublé.

N’oublions pas non plus que l’acquisition d’un immeuble de rapport permettra d’obtenir de belles rentabilités en comparaison à un appartement s’il a été acheté de la meilleure des manières…

1- Investissement rentable et la localisation

J’insiste régulièrement sur ce point pour une raison essentielle, j’ai énormément de questions du type :

« Yann, quand tu évoques 11% de rentabilité nette, cela me paraît impossible ! Comment fais-tu ?. Comment un bien immobilier peut-il être un investissement rentable à ce point ? “

« Les immeubles de rapport avec une rentabilité supérieure à 9%, ça n’existe pas ! Pourquoi tu racontes que tu possèdes des biens immobiliers avec des rentabilités nettes à deux chiffres ?… »

Je dois donc le dire à nouveau, la rentabilité et même la rentabilité nette à 2 chiffres existe bien évidemment. Mais il faut comprendre qu’elle sera beaucoup plus accessible en fonction de différentes éléments et que les investissements rentables en immobiliers existent sous ces conditions.

Il faut bien entendu vérifier la demande locative, c’est une condition sine qua none. Mais il existe une multitude d’agglomérations actives qui vous permettront de trouver des immeubles de rapport ou des appartements à rénover pour obtenir une belle rentabilité.

Si je devais « vulgariser », il faut trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville, l’emplacement dans la ville et le prix du bien immobilier. Sachez qu’un prix n’est pas fixe et qu’il sera bien entendu soumis à une négociation.

Une ville de 25 000 habitants peut tout à fait permettre de belles locations et aussi de réaliser un achat immobilier rentable.

Au départ, lors des premiers investissements, il faut savoir investir dans des villes plus petites, dans lesquelles la demande locative est bien présente. Vous gagnerez énormément sur le prix d’achat et ainsi sur la rentabilité et le Cash-Flow.

1-1 Quel est l’investissement le plus rentable, qu’est ce qu’un achat immobilier rentable ? Comparez ce qui est comparable !

Il faut bien comprendre que tous les investissements ne sont pas comparables. On peut parler d’investissements locatifs rentables dans l’ancien et d’investissements patrimoniaux.

Lorsqu’on est « jeune investisseur », on doit réaliser des achats immobiliers rentables pour prouver que l’on sait gagner de l’argent avec nos biens immobiliers.

Quel est l'investissement le plus rentable

Après des années d’expérience ou si on ne veut pas enchaîner les investissements, on peut alors acheter un bien de « patrimoine », extrêmement bien situé dans une grande ville comme Paris.

L’idée sera alors de « faire un placement d’argent » en espérant que le prix de l’immobilier grimpe pour s’assurer d’une éventuelle plus-value.

Ce n’est pas du tout mon cas et ce ne peut-être le cas d’un investisseur qui souhaite obtenir un grand parc immobilier en quelques années.

La rentabilité entre ces deux types de biens n’est pas comparable et les effets pour la suite ne le sont pas non plus.

En d’autres termes, un investissement avec une petite rentabilité (ou ne dégageant que trop peu de cash-flow voir pas du tout) peut se comprendre pour l’achat d’un bien situé dans une grande ville (forte valeur patrimoniale) mais n’aura que trop peu d’intérêt pour un investisseur qui vise la rente.

Par exemple : un appartement avec une rentabilité nette de 6.2% nette à Paris peut être un investissement intéressant en fonction des objectifs fixés.

En revanche, un appartement ou immeuble proposant la même rentabilité nette dans une agglomération de 15 000 habitants risque de n’être qu’une affaire trop peu rentable.

1-2 Diminution du prix d’achat et achat immobilier rentable

Un des gros avantages en achetant dans les plus petites villes est qu’il est fort probable que la concurrence soit moins importante.

Ce point est important car il vous permettra d’espérer réaliser de belles opérations immobilières grâce à la négociation.

C’est souvent grâce à ce point que l’on risque d’atteindre des chiffres escomptés. Les règles en immobilier comme la règle des 70 pourront alors être obtenues si on réfléchit au montant maximal que l’on pourra mettre lors de l’achat.

Certaines villes ont une telle concurrence lors de l’achat que la négociation est très délicate voire impossible… il devient donc très difficile dans ces zones d’obtenir des rentabilités à deux chiffres ou des cash-flow positifs.

C’est exactement en ce sens ou plutôt dans le sens inverse, que j’aime beaucoup les affaires qui « traînent » sur les sites d’annonces. Il est souvent possible de réaliser de très belles opérations. Les propriétaires veulent vendre, n’ont pas réussi pendant plusieurs mois et vous pouvez donc proposer des prix d’achat à la baisse.

Je vous assure que ce type de biens existent, c’est exactement ce qui s’est passé pour l’achat de mon premier immeuble de rapport. J’ai même réussi à l’obtenir à un prix inférieur à d’autres propositions faites auparavant. Simplement parce que c’était le bon moment !

Pour résumer ce point, les affaires immobilières que vous négocierez sont souvent celles qui vous permettront de réaliser de bonnes affaires. Il est aussi très intéressant d’avoir de bons partenaires agents immobiliers pour être au courant avant tout le monde des affaires qui sortent sur le marché.

2- L’investissement rentable et efficace se fait en meublé

Quel est l'investissement le plus rentable immeuble de rapport

On a parlé de différents types d’investissement pour obtenir des choses plus rentables : appartement vs immeubles de rapport.

On a aussi vu que la localisation avait une importance capitale et qu’on ne pouvait pas comparer 2 types d’investissements locatifs de n’importe quelle manière pour considérer leur rentabilité.

Voyons maintenant l’importance des stratégies locatives.

2-1 Investissement rentable : louer plus cher avec la location long terme

Louer en meublé est extrêmement intéressant et même sur le long terme. La qualité du bien que vous allez proposer peut vous permettre de louer beaucoup plus cher un bien immobilier et donc de faire un achat immobilier rentable.

Les rénovations modernes et l’équipement moderne et adapté permet de créer une grande différence par rapport à ce qui est proposé sur le marché. Cette différence permet de louer beaucoup plus cher et de louer très rapidement. Ceci se vérifie dans de nombreuses villes plus ou moins importantes en taille.

2-2 Multiplier les stratégies qui font que l’achat immobilier est très rentable

L’immobilier meublé et le fait de louer ses biens immobiliers en meublé permet aussi de multiplier les stratégies locatives. Celles-ci sont, dans quasiment toutes les situations, plus rentables que la location meublée sur le long terme.

Elles nécessitent souvent une organisation différente mais permettent de d’obtenir des rentabilités défiant toute concurrence. Je parle de différentes stratégies comme la location courte durée, la colocation et autres…

Un point spécifique pourrait être évoqué dans la location courte durée. Je pense aux locations courtes durées des agents en déplacement. Certaines personnes en déplacement professionnels cherchent des biens meublés tout équipé pour une semaine, deux semaines ou parfois même plusieurs mois.

Ce qui est très intéressant dans ce cas, c’est qu’ils ont une somme quotidienne pour se loger et se nourrir atteignant parfois la centaine d’euros.

Ceci veut dire qu’ils n’hésiteront peut être pas à payer la location d’un bien moderne et équipé (tout compris) jusqu’à 700 ou même 800 euros le mois.

Imaginez s’ils viennent à deux et qu’ils partagent les frais. Vous pouvez alors facilement proposer la location d’un 2 chambres jusqu’ à  1 000 euros par mois. Vous gagnez plus, ils gardent une liberté et économisent de l’argent sur leurs primes…

2-3 Acheter des immeubles de rapport : placement immobiliers les plus rentables

L’idée principale de l’immeuble de rapport est simple dans ce cas. Vous avez plus d’appartements meublés, vous pouvez donc louer plus et gagner plus. J’aurai tendance à dire qu’un immeuble de rapport, bien situé et bien exploité peut permettre à lui tout seul de dégager un très beau Cash-Flow.

Je vous donnerai un exemple tout à l’heure que j’ai déjà évoqué dans un autre article.

3- Comment augmenter la rentabilité et créer investissement rentable ?

Vous  pouvez augmenter la rentabilité de plusieurs manières. L’idée est de répondre en partie à la question quel est l’investissement le plus rentable ?

Si vous louez en meublé et que vous usez des différentes stratégies, vous allez nettement augmenter la rentabilité de vos biens immobiliers.

Le fait de négocier l’achat de l’immeuble de rapport, de l’appartement ou de la maison va vous permettre de diminuer vos remboursements mensuels et aussi de gagner en rentabilité.

Pour pouvoir optimiser vos loyers, vous devrez ne pas négliger une chose : les travaux à réaliser. Il faut apporter de la valeur à vos biens immobiliers par la rénovation, c’est extrêmement important !

Prenons maintenant un exemple pour mettre en avant un de mes immeubles.

4- Un exemple d’achat immobilier rentable

Je vais vous donner l’exemple d’un de mes immeubles situé dans une ville petite mais assez dynamique. Mes appartements sont loués meublés en longue durée mais j’ai aussi la possibilité d’envisager deux exploitations locatives plus rentables.

4-1 Je vous donne quelques chiffres de ce “placement immobilier rentable”

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Achat : 120 000 euros
Notaire : 9 600 euros
Travaux : 33 600 euros
Mensualités : 877.46 euros

Frais supplémentaires

Taxe foncière : 2 250 euros
Frais entretien : 640 euros
Divers : 580 euros

Ceci donne donc :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 1 810 euros
Cash-Flow mensuel avant charges : 932.54 euros

Cash-Flow net = 643.37 euros

Rentabilité nette = 100 X (21 720)/(163 200 +2 250 + 580 + 640) = 13.03 %

J’exploite cet immeuble de la manière la plus « simple » qui soit. Je fais de la location longue durée meublée. Si je décidais d’utiliser d’autres stratégies locatives, je couplerai la courte durée « classique » pour les touristes ainsi que la courte durée pour les personnes en déplacement professionnel (belle demande sur le secteur…)

4-2 Ce que je pourrais faire pour rendre cet achat immobilier encore plus rentable

Je sais que je pourrais obtenir en moyenne 2 400 euros mensuel (estimation). Je devrai ajouter des frais comme l’eau, l’électricité ainsi que la connexion WIFI, l’accueil soit environ 580 euros par mois.

Bilan :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 2 700 euros

Cash-Flow net = 984 euros

La rentabilité nette passerait ainsi à :

Rentabilité nette = 100 X (28 800)/(163 200 +2 250 + 580 + 640 + 6 960) = 16.58 %

J’imagine que vous vous demandez pourquoi je n’exploite pas cette solution alors qu’elle est très rentable ? Bonne question Rire pour l'immoblier !

Je ne prends pas le temps de mettre en place les éléments essentiels pour exploiter au mieux mes appartements. Je dois avouer que je me contente à l’heure actuelle de la solution sur le long terme qui allie rentabilité et sérénité.

Yann MARJAULT