Nombreux sont les investisseurs immobiliers qui ne parviennent pas à rédiger aisément les contrats de location meublée, en raison de sa complexité. Mais n’oublions pas que louer en meublé révèle beaucoup d’avantages et les contrats ne doivent pas être un frein à la mise en place de ce système locatif.
Régi par les normes de la loi Alur, la rédaction de ce contrat est indispensable aux propriétaires qui souhaitent jouir des avantages de ce type de location.
Le contrat, dans ce cas, décrit de façon pointilleuse les obligations et droits des deux principales parties (bailleur et locataire).
Vous découvrirez dans la suite de cet article les avantages, les spécificités et les conditions liés à chaque type de location meublée afin de rédiger convenablement un contrat de bail de location meublée.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
La location meublée consiste à louer un appartement prêt-à-vivre. Chacune des pièces de ce logement contient des mobiliers adaptés à sa cible. Pour ce fait, il existe une liste détaillée et précise, octroyée par loi, contenant les différents équipements qui doivent meubler l’appartement.
Le régime fiscal de ce type d’investissement est assez spécifique ; en effet ses revenus sont considérés comme des bénéfices commerciaux et industriels au lieu d’être des revenus fonciers au même titre que le reste des investissements immobiliers.
La location meublée peut essentiellement toucher les logements loués en résidence principale ou en location saisonnière. Cependant, la location des résidences principales est encadrée par des contrats de baux locatifs très spécifiques et distincts. On retrouve deux baux dans ce cas à savoir : le bail de mobilité de 1 à 10 mois non renouvelables et le bail classique d’une année renouvelable.
Location meublée : Les éléments essentiels du contrat de bail
La rédaction d’un contrat de location meublée se fait exclusivement par écrit et il se produit en plusieurs exemplaires ; afin que chacune des parties présentes (le propriétaire, le/les locataire(s), le/les garant (s) etc.) puissent en posséder une copie.
A l’image d’un contrat de bail de location nue, le contrat d’un bail de location meublée doit obligatoirement contenir certaines informations concernant :
– Le logement ;
– Les charges et le loyer ;
– Les différentes parties signataires ;
– La durée du présent bail et la date à laquelle elle prend effet ;
– Le/les dépôt (s) de garantie ;
– L’ensemble des travaux réalisés dans l’appartement ;
– Et éventuellement les frais de l’agence immobilière.
A tout ceci s’ajoutent l’information mentionnant les appareils électroménagers et les meubles présents dans le logement.
Cependant, le propriétaire a également la possibilité d’inclure dans le contrat de location meublée, à son initiative ou à celle du/des locataire (s), des clauses particulières. Mais ces dernières ne doivent pas être abusives et doivent être acceptées par toutes les parties concernées.
Les clauses considérées abusives au niveau de la location nue sont identiques à celles de la location meublée. Il importe également de notifier qu’il existe plusieurs contrats de baux de location meublée avec de différentes particularités.
Les différents contrats de location meublée
Location meublée longue durée
La location meublée longue durée est fiscalement plus attrayante que la location nue et ce pour deux principales raisons.
Les frais
Plusieurs sont les charges qui viennent affaiblir la rentabilité d’une location courte durée. On peut citer entre autres : les factures d’électricité et d’eau, les frais de ménages ou encore de blanchisserie.
A chaque fois que le logement est loué pour une courte durée, sa remise en état après la sortie nécessite de l’argent mais aussi du temps.
C’est une tâche onéreuse qui doit être intégralement réalisée par le propriétaire ou son gestionnaire. Par contre cette gestion est moins complexe au niveau de la location meublée longue durée. Généralement le contrat de bail est conclu pour une durée minimum de 9 à 12 mois avec possibilité de renouvellement automatique.
La majorité des services annexes offerts dans la location courte durée, sont quasiment indisponibles dans ce bail. De plus, le propriétaire a la possibilité de facturer au locataire quelques charges locatives comme par exemple les frais liés à l’enlèvement des déchets ménagers et à l’utilisation des espaces communs.
La fiscalité
En tant que propriétaire, vous avez le choix de soumettre vos revenus locatifs au régime fiscal réel ou au régime micro-BIC, à des conditions bien définies. Dans le premier cas, vous pouvez soustraire du loyer, vos charges pour leur somme réelle. Dans le deuxième cas, vous recevez un abattement de 50% pour diverses charges et frais.
La signature du contrat devra donc :
Contenir une liste complète du mobilier ;
Comporter la durée de location qui s’estime au minimum à 1 an ;
Se conformer aux critères de salubrité et de décence.
Le bail mobilité
En 2018, le contrat de bail mobilité est entré en vigueur avec l’adoption de la loi Elan. Ce type de contrat est destiné aux personnes qui sont en mobilité professionnelle et qui recherchent un logement pour une durée inférieure à un an.
Le bail mobilité est un contrat non renouvelable qui est signé pour une durée allant d’un mois à dix mois. Il est conçu pour répondre principalement aux besoins flexibles que recherchent les personnes mobiles.
Les personnes éligibles au contrat mobilité doivent être :
– Etudiants (études supérieurs) ; En stage ;
– Sous un contrat d’apprentissage ;
– En formation professionnelle ;
– En mission pour une durée déterminée ;
– En mutation professionnelle ;
– Volontairement engagées pour un service civique.
Ainsi, les étudiants peuvent jouir des avantages d’un bail mobilité avec des conditions beaucoup plus flexibles que ne possèdent pas le contrat de bail étudiants ; ce dernier est un peu plus rigide, avec une durée de neuf mois, sans tenir compte des stages réalisés par les étudiants.
Le bail étudiant
Un contrat de bail étudiant est un bail de location meublée spécialement conçu pour les étudiants. Les études et les formations professionnelles exigent souvent une certaine mobilité de la part des étudiants. Ceux-ci sont donc appelés à se loger dans des appartements meublés, dans une ville ou région donnée, pour une durée généralement courte.
C’est la raison pour laquelle le contrat classique de location meublée (durée minimum d’un an) ne s’adapte pas aux étudiants. C’est dans le but de remédier à ce problème, que le bail étudiant fut créé avec une durée de neuf mois.
Le contrat de bail d’une location meublée comporte des avantages qui profitent aux deux parties. L’étudiant a la possibilité de rendre le logement avant l’été, ce qui peut éventuellement lui faire économiser 2 à 3 mois de loyers.
Quant au propriétaire, il pourra ainsi profiter de cette période pour faire de la location saisonnière dont la demande est particulièrement tendue en été. Les conditions d’éligibilité sont :
– Avoir un âge inférieur à 30 ans ;
– Avoir un statut d’étudiant, de stagiaire, être en formation professionnelle ou engagé volontaire dans un service civique.
Au même titre que tout autre contrat de location, le bail étudiant est également encadré par les règles de la loi Alur.
Location meublée courte durée ou saisonnière
Le bail de location meublée courte durée présente un avantage majeur au propriétaire qu’est la possibilité de fixer librement le prix de son loyer.
Le prix du loyer ne dépendra donc pas de l’encadrement de loyers instauré dans les zones à forte tension locative. En outre, le propriétaire peut également exiger au locataire, un dépôt de garantie.
Ce qui lui permettra, en cas de nécessité, de réparer les dommages causés par l’occupant mais également couvrir diverses charges telles que : les consommations d’eau et d’électricité, le chauffage etc.
C’est donc un procédé à l’image d’un contrat de bail de location classique. Cependant ces conditions se veulent mentionnées dans le contrat afin d’éviter tout type de discorde.
Ce type de location est qualifié de courte durée car elle ne dure qu’au maximum 3 mois (90 jours) en une année. Il s’adapte parfaitement aux touristes ou aux vacanciers, qui peuvent ainsi louer un logement au mois, à la semaine, et même à la journée. La rédaction du contrat doit comporter :
Le nom et prénom du propriétaire et aussi du locataire ;
La situation géographique de la location ;
Le prix du logement et les conditions liés au paiement ;
Une précision sur son classement (classé ou non) ;
La surface habitable de l’appartement ;
Les services et équipements mises à disposition du locataire ;
La description détaillée du logement ;
L’établissement d’un inventaire du mobilier mentionnant tous les équipements disponibles ;
En cas de disponibilité d’une piscine privée, le propriétaire devra fournir les preuves de son respect aux normes de sécurité ;
La somme de la taxe de séjour qui est une obligation pour le locataire.
Que pouvons-nous retenir ?
La location meublée dispose d’une marge de rentabilité relativement plus élevée par rapport à la location à vide. Cependant sa gestion peut parfois s’avérer compliquée ou chronophage surtout lorsqu’elle est de courte durée.
En tant que propriétaire, vous pouvez confier la gestion de votre bien à une agence réputée. Il est également primordial de se conformer aux normes juridiques et fiscales avant de se lancer cette activité immobilière à visée « commerciale ».
Le contrat de colocation meublée et le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire sont également d’autres types de contrat avec différentes particularités.
Un meublé de tourisme est un bien immobilier résidentiel de type villa, appartement, studio, gîte à usage temporaire d’une personne. Le bien est cédé temporairement sur la base d’une location forfaitaire de courte durée et donc loué en meublé équipé.
Ainsi, la prestation de service proposé répond à un besoin de location éphémère pouvant être à la fois journalière que mensuelle, s’inscrivant ou non dans l’article D. 324-2 du Code du tourisme.
De plus, les meublés de tourisme peuvent être des logements individuels ou faire partie d’un groupe de logements meublés à location courte durée dont la durée maximale est de 90 jours ou de 12 semaines consécutives.
Meublé tourisme et le niveau d’équipement
Souvent, on parle de résidence de vacances ou de village de vacances, en fonction des services supplémentaires proposés par certaines loges. Il peut donc y avoir des logements disposant de caractéristiques particulières.
C’est d’ailleurs le cas des logements ruraux, qui s’inscrivent dans un cadre rural et dans un environnement préservé. Cependant, votre logement meublé touristique, pour qu’il soit considéré comme tel, devra respecter un minimum de code de confort et d’habilité en plus de la liste des meubles obligatoires en location meublée.
Par ailleurs, pour être qualifié de meublé de tourisme, le logement doit notamment comprendre :
un mobilier de séjour : table, chaises, etc…
une literie comprenant une couette ou une couverture,
Ce sont des équipements essentiels pour que votre logement soit qualifié ou qu’il soit inscrit comme étant un appartement meublé tourisme.
Attention, la liste pour être qualifié de meublé est plus longue et il convient de la respecter au minimum pour agir en toute légalité.
Le classement meublé tourisme
Le fait de classer son logement meublé tourisme est une démarche purement volontaire que prennent le plus souvent les locataires immobiliers. Il faut aussi comprendre qu’elle relève d’une démarche stratégique leur permettant de se démarquer en ligne en ayant une certaine côte appréciable.
Mais, si vous êtes tenté d’avoir un jour des étoiles distinctives, alors il y a certaines conditions ou dispositions que vous deviez envisager. En effet, pour espérer participer au classement, un bien meuble individuel possédant une cuisine doit s’étendre au minimum sur une surface de 12 mètres carré.
De plus, les logements meublés touristiques se distinguent les uns des autres grâce un système de niveau d’étoile. Ainsi, le niveau standard d’un meublé tourisme est de 1 étoile ; plus on tend vers le niveau 5 comprenant 5 étoiles, plus le luxe, le confort et la sécurité sont de mise.
Avoir un bon classement en termes de meublé touristique permet de classer notre logement comme étant sûr et fiable pour le touriste.
Par ailleurs, la sélection d’un meublé tourisme d’un niveau inférieur à un niveau supérieur s’effectue généralement selon 3 grands critères que sont :
L’état du matériel immobilier et la qualité des meubles ;
L’aménagement et le niveau de disponibilité du service-client ;
Le niveau d’accessibilité et de développement de vos biens.
En fonction des cases que cache votre bien, vous recevrez des points sous-forme de pourcentages qui vous distingue des autres logements en meublé. Ces derniers déterminent votre place au niveau des meublés touristiques.
Les étoiles et le classement des meublés touristiques
Il existe 5 catégories de niveau de meublés touristiques que sont :
Les meublés de 1 étoile représentent les établissements standard à niveau économique. Le logement au niveau de confort est basique. Il est conçu uniquement pour un public francophone recherchant un établissement avec un prix économique.
La catégorie 2 étoiles : logement de qualité moyenne ou intermédiaire. Il propose un cadre de vie un peu confortable et quelques services appréciables.
Les meublés 3 étoiles : logements de classe moyenne-supérieure. Séjours très commodes avec des services de qualité et proposant des avantages satisfaisants.
Les logements 4 étoiles : établissement haut de gamme. Établissement de niveau supérieur offrant toute une panoplie d’outils ou d’équipements en fonction de chaque client et surtout en plusieurs langues.
Les meublés supérieurs de 5 étoiles : établissement de qualité supérieure et de niveau haut de gamme. Ce sont des établissements qui offrent toute une gamme de services ++ en allant du spa au golf etc. Le haut confort et la qualité supérieure des prestations de service sont au rendez-vous ; rien de semblable aux autres niveaux inférieurs.
Classement du meublé tourisme : à quelle structure m’adresser en France ?
En tant que locataire saisonnier, si votre ambition est d’exercer dans la location touristique, alors vous devez vous adresser à l’agence française ATOUT FRANCE. A vrai dire, Atout France est le véritable organisme étatique dont le rôle est de promouvoir le développement du secteur de l’hébergement touristique et de tous ses acteurs.
Outre la promotion du tourisme saisonnier, ce dernier à pour rôle la promotion des classements des meublés touristiques auprès des professionnels et du grand public. Par conséquent, il est donc chargé de présenter chaque année les établissements touristiques à fort potentiel sur son site internet.
Quel est l’utilité du classement meublé tourisme ?
La classification de votre logement en meublé de tourisme renseigne les futurs locataires de la qualité du service et des prestations dont ils bénéficieront au sein de votre établissement.
De plus, classer son logement meuble relève d’une bonne stratégie de commercialisation marketing pour le bailleur. Toutefois, la prudence est de mise car, dans les grandes villes, faire louer son bien meublé tourisme requiert le respect de certaines réglementations.
Il y a également un bel avantage fiscal permettant un abattement de 71% sur les revenus locatifs pour obtenir le résultat fiscal imposable.
La location saisonnière et les cotisations sociales ?
Lorsque vous exploitez un bien meublé dans le cadre d’une location saisonnière auprès d’une clientèle séjournant pour une période courte et non domiciliée, vous devez vous acquitter des cotisations sociales si vos encaissements annuels excèdent 23 000 €.
Le volet marketing dans le processus d’obtention de clients.
C’est l’ensemble de moyens à mettre en œuvre dans le but d’obtenir une clientèle suffisamment épanouie et satisfaite. Ici, c’est le lieu où vous deviez concevoir des stratégies dans l’optique créer entre vous et votre clientèle une expérience particulière en lui proposant des services à son goût.
Vous pouvez ainsi adopter une stratégie de séduction en mettant en place un contrat professionnel privé ou un système de location peer-to-peer. C’est un système de gré à gré ou de personne à personne vous permettant de booster vos chiffres.
Contrat professionnel privé
Ce type de commercialisation, très encadré par la loi en France, offre certaines garanties aux locataires en échange d’un prix plus élevé.
En effet, les intermédiaires (agents immobiliers, voyagistes, agences de voyages, etc.) qui interviennent dans la commercialisation des biens immobiliers prélèvent une commission sur le chiffre d’affaires généré, ce qui va augmenter le prix payé par le locataire et le loyer versé au propriétaire.
S’il est très bien exploité, ce système pourrait certainement vous aider à réaliser des entrées massives de trésoreries.
Le système de location personne à personne
En France, ce mode de location s’est développé depuis 1952 suite à la création du premier gîte dans le hameau de Chaudol à La Javie en 1951 par le sénateur des Basses-Alpes, Émile Aubert. En effet, cette démarche a conduit en 1973 à la création de la Fédération des Gîtes de France.
Aujourd’hui, Gîtes de France est le premier réseau d’hébergement chez l’habitant en Europe, une place qu’elle a su fièrement préserver au fil des années.
Cependant, les acteurs institutionnels et l’Internet ont modifié l’évolution de ce marché, rendant de plus en plus difficile la réalisation de ce genre d’actions.
En effet, la location de particulier à particulier est souvent plus avantageuse économiquement, en raison de l’élimination des intermédiaires habituels (agence immobilière, tour-opérateur, centrale de réservation, agence de voyage). Elle permet au locataire d’avoir un contact direct avec le véritable propriétaire du bien.
Heureusement qu’il existe encore de nombreuses plateformes de séjours touristiques qui font encore l’apologie des meublés touristiques sans susciter l’aide d’un intermédiaire. Même si la location se fait de particulier à particulier, le propriétaire ne peut se soustraire aux obligations légales de nature fiscale et réglementaire.
C’est une question classique qui revient assez souvent. Que ce soit sur le blog ou lors des séminaires immobiliers, on me pose souvent la question un peu comme si une solution magique existait à ce sujet.
Les stratégies seront différentes si on souhaite se constituer un patrimoine ou si on souhaite gagner de l’argent encore plus rapidement.
Clairement, « LE » meilleur investissement immobilier peut être différent pour beaucoup d’investisseurs. Après avoir « défini » la notion de meilleur investissement immobilier, nous tenterons de dégrossir cet aspect et mettrons en avant différentes manières d’investir en immobilier.
1- Définition de « meilleur investissement immobilier »
La première des choses qui me vient à l’esprit est de préciser à nouveau qu’il existe une multitude d’investisseurs immobiliers qui agissent tous ou presque de manières différentes.
Certains ne jurent que par l’achat/revente, d’autres que par les investissements locatifs anciens en nu, d’autres par les investissements locatifs en meublé en variant les stratégies, d’autres en achetant de l’immobilier en version neuve.
J’ajouterai qu’en termes d’investissements locatifs que chacun y va encore de ses propres méthodes, de ses stratégies ou encore utilisent ces méthodes pour multiplier la rentabilité (variation des stratégies locatives, division…)
Tous pourraient dire que leur manière de procéder est le meilleur investissement immobilier.
Pourtant, de nombreuses manières d’agir permettent d’arriver à de très bons investissements immobiliers et c’est exactement pour ceci que chacun doit analyser sa situation personnelle et agir en conséquence.
Ceci ne change rien aux connaissances qu’il faudra « maîtriser » avant de se lancer mais je voulais mettre en avant que certains procédés qui fonctionnent pour certains ne fonctionneront peut être pas aussi bien pour d’autres simplement parce qu’ils vous correspondent moins ou encore que votre secteur inspire à autre chose.
Le meilleur investissement immobilier sera donc celui qui vous correspond personnellement et celui qui vous fera mettre le pied à l’étrier pour peut-être varier vos investissements ensuite.
Pour choisir, il vous faudra certainement être honnête avec vous-même et passer à l’action en étant formé pour gagner de l’expérience.
2- L’achat revente
Je vais évoquer ce point de manière très succincte pour deux raisons :
La première est que ce type d’investissement immobilier n’est pas vraiment le sujet du blog et la deuxième est que je n’ai que trop peu d’expérience en ce domaine pour l’évoquer de manière efficace.
Je ne perds pas de vue que c’est un moyen très attrayant pour gagner vite de l’argent grâce à l’immobilier.
Ce système permet effectivement d’encaisser des dizaines de milliers d’euros rapidement. Cependant, il faut faire preuve de beaucoup de maîtrise et de connaissances pour réaliser les choses correctement et en toute légalité.
Comme vous le savez, l’idée est d’acheter des biens à rénover un certain montant et de les revendre par la suite « clé en main » beaucoup plus chers.
C’est exactement dans la définition de l’achat revente que l’on perçoit la maîtrise que cela nécessite tant en termes de secteur d’achat, de travaux de rénovation et de plus value à apporter.
3- Les investissements locatifs anciens : meilleurs investissements immobiliers ?
Peut-être que ce type d’investissements immobiliers sont les plus répandus. Comme leur nom l’indique, il s’agit d’acheter des appartements, maisons ou immeubles anciens, de les rénover et de les louer ensuite.
Pour que ce type d’investissements « montent » en rentabilité, il convient d’apporter une grande valeur (rénovation, création, division de lots…) pour faire rentrer un maximum de loyerssoit en termes de qualité soit en termes de quantité.
Sans entrer dans les détails de cash flow, de localisation (voir article en bas de la page), l’idée est de gagner de l’argent chaque mois en faisant en sorte que les loyers soient supérieurs aux remboursements.
Les gros avantages de ce type d’investissements locatifs sont :
Rentabilité si les opérations sont biens menées
Négociation à l’achat des biens immobilier
Multiplication et diversification des stratégies
Gestion de la fiscalité en utilisant un mode fiscal adapté et optimisé
Les travaux apportent de la valeur utile à l’augmentation des loyers
Les travaux permettent de créer des frais pour diminuer ou anéantir l’imposition
Ce type d’investissement est, selon moi, le meilleur investissement immobilier pour se constituer un patrimoine en toute sérénité. Rien n’empêche évidemment de diversifier en utilisant d’autres types d’investissements.
4- Investissements locatifs neufs
Ah ! On y vient !
Je ne fais pas ce passage pour ne mettre en avant que les points négatifs de ce type d’investissements immobiliers mais pour tenter d’expliquer simplement les différences existantes avec les investissements locatifs anciens.
Il existe différentes manières de réaliser des investissements locatifs neufs, il existe différents plans qui permettent souvent une défiscalisation directe sur les revenus globaux. C’est d’ailleurs, la plupart du temps, le point qui est attirant ou plutôt qui sert pour attirer.
Vous achetez un appartement neuf (sur plan la plupart du temps) et vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Même si la réduction d’impôts est attrayante, il faut souvent regarder un peu plus loin dans l’investissement pour bien mesurer les bénéfices réels et les inconvénients.
Les points :
Oui, on peut diminuer les impôts chaque année pendant 6 à 12 ans en général
On paie souvent plus cher les appartements que le prix réel du marché (assez nettement)
Souvent, il est nécessaire de faire un effort d’épargne chaque mois (loyers < frais mensuels) (rappelez-vous, je cherche à faire totalement le contraire dans les investissements locatifs anciens)
Et, on doit espérer une hausse du prix du marché pour vendre au moins au même prix qu’à l’achat : ce dernier point est très important.
Si l’achat est effectué au bon endroit (pour espérer une hausse du prix du marché), alors on peut espérer une rentabilité entre 4.5 et 6.5% (brut, net ?).
Je m’excuse si certains gestionnaires de patrimoine considèrent faire mieux et je les invite à parler de leur travail en commentaire.
Evidemment, c’est toujours mieux que la banque mais de mon côté, je n’aime pas trop le côté spéculateur de hausse du prix du marché. De plus, je ne souhaite absolument pas faire un effort d’épargne chaque mois.
Mais, ce type d’investissements bien réfléchis peut être une solution pour certains investisseurs aguerris déjà propriétaires qui souhaitent diversifier, pour les autres attention !
PS : je ne souhaite pas non plus « mettre » tous les plans de défiscalisation dans le même panier. Voilà ! J’ai modéré mes propos
PS : il est aussi possible d’investir dans des appartements neufs sans souscrire à un plan de défiscalisation quelconque. Le prix d’achat sera surement assez élevé mais vous bénéficierez de frais de notaire peu élevés.
5- Rester serein et efficace
Il convient donc de se demander ce sur quoi on va être le plus à l’aise. La majorité du temps, le grand gagnant du meilleur investissement immobilier est l’investissement locatif ancien.
Bien réfléchi, ce type d’investissement peut permettre de se créer une expérience solide en immobilier.
Il est tout à fait envisageable de se constituer une trésorerie tout en se constituant un patrimoine et donc un capital.
L’idée est de bien comprendre son fonctionnement pour bien investir et dormir sur ses 2 oreilles. Les règles seront donc la formation, l’action, l’amélioration pour une acquisition d’expérience. Ensuite, on peut recommencer, améliorer et diversifier.
Apprendre dans un domaine de l’immobilier est capital. Il est impossible de devenir un expert en quelques heures de formation mais celle-ci est essentielle et une étape pour pouvoir acquérir une vraie expérience par la suite.
L’expérience de terrain va permettre de devenir efficace et de se constituer progressivement un réseau qui palliera aux difficultés rencontrées.
Conclusion
Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier. Chaque procédé est totalement différent et demande d’être analysé et compris.
Vous devez vous positionner sur ce que vous voulez faire au départ, vous formeret vous perfectionner sur le terrain. La diversification des procédés viendra ensuite. Pour se diversifier, il faut évidemment commencer par quelque chose.
La peur laissera place à l’envie de vous améliorer et de vous perfectionner.
Pour ma part, la sérénité est très importante et je la développe en gagnant chaque mois sur mes investissements et en apportant le plus de valeur possible à chaque rénovation.
Au fur et à mesure de mes avancées, je réalise de meilleurs investissements immobiliers et j’améliore la qualité et la quantité du réseau.
Même si les études de marché sont bien réalisées dès le départ, les propriétaires bailleurs peuvent parfois avoir le souci de louer vite leurs appartements. Parfois même, ils n’ont pas connaissance de la possibilité de louer vite et plus cher.
Honnêtement, dans beaucoup de villes en France, qu’elles soient petites, moyennes ou grandes, il existe très souvent de belles demandes locatives qu’il convient d’optimiser.
A mon sens, vous devez connaître le secteur pour savoir comment louer vite et louer mieux. Les stratégies évoquées ci-dessous sont valables pour tout style de location meublée et même nue.
1- Louer vite : c’est faire bien et faire mieux que les autres !
Ce point est très important ! Ne vous contentez pas de faire le minimum pour avoir le minimum de résultat.
Vous pouvez vous différencier de la concurrence de plusieurs manières.
1-1 Louer vite et louer plus cher en apportant une valeur importante aux appartements
En apportant une valeur importante : Si vous rénovez vos appartements de manière sympa, moderne et pratique en fonction de la stratégie, vous aurez toujours un coup d’avance.
De plus, ceci vous permettra de louer vite, de louer plus cher et de louer avec plaisir.
Je vous assure que cette dernière notion a une grande importance. Vous serez toujours plus convaincant et enthousiaste pour louer des biens immobiliers de qualité.
1-2 Louer vite en faisant ce qui n’existe pas
En faisant ce qui n’existe pas : parfois, il est possible d’apporter un style de location ou une certaine valeur non existante dans votre secteur.
Si vous parvenez à trouver ce « créneau locatif » parfois très simple, vous allez à nouveau faire une grande différence par rapport aux autres propriétaires.
Dans ce cas, vous pourrez même devenir le maître dans le fait de fixer des tarifs.
C’est un point que j’aborde dans ma méthode IMMO Meublé Pas à Pas, vous pouvez tout à fait louer des appartements ou maisons 30 à 50% plus chers que les autres bailleurs pour une même stratégie locative.
Ex : je loue des appartements meublés de qualité sur le long terme et j’ai une très belle demande locative. Je loue MIEUX, je peux louer vite et plus cher.
1-3 Si la concurrence est rude
Il se peut que vous soyez dans un secteur ou la concurrence entre bailleur soit importante ainsi que la concurrence entre les biens de qualité. Peut-être que vous ne souhaitez pas encore « changer de secteur » même si cela peut être une solution.
Pour louer vite et avant vos concurrents bailleurs, vous devrez également faire mieux. Vous aurez plusieurs solutions en fonction des stratégies locatives.
La stratégie d’apport de valeur sera la même mais il faudra encore faire plus.
Il est possible de faire mieux dans la valeur de la prestation, dans les équipements, dans le design ou en termes de praticité.
Dans le cas de la location courte durée, la valeur apportée vous servira aussi pour le positionnement de vos annonces sur les sites comme booking (indirectement par les commentaires).
Il sera également possible de faire plus en terme de services rendus. Malgré une liste minimale d’équipements à fournir pour la location meublée, rien n’interdit de proposer beaucoup plus d’éléments.
N’oubliez jamais que vous pouvez aussi apporter des services utiles aux locataires : je pense à des choses simples qui peuvent s’avérer extrêmement utiles.
Ex : Dans mes mobil home, je propose des services qui font la différence et me permettent de louer vite et plus cher. Je propose par exemple un apéritif gratuit au restaurant du camping si les locataires viennent de ma part.
Je suis persuadé que pour les locations meublées long terme, ce type de service est tout à fait envisageable. Vous pourrez trouver cet avantage qui fait mouche et qui ne vous coûtera pas grand-chose au final et même rien.
2- Connaître son secteur pour louer vite !
Connaître son secteur se découvre par les tests et par la discussion. Il est strictement interdit de se fier aux dires des agents immobiliers par exemple.
Il faudra bien évidemment écouter ce qu’ils en pensent mais ce ne sera jamais suffisant pour se faire une réelle idée du marché.
2-1 Louer vite et plus en faisant des tests
Ceci paraît peut-être évident et croyez-moi ça l’est ! Vous devez connaître votre secteur par la création de tests en tout genre.
Vous devez être au fait de ce qui peut fonctionner, cartonner et même plus. Pour ceci, observez sur les sites ce qui se fait, posez des questions mais surtout faites des tests.
Je vous assure qu’il existe des demandes locatives dont vous n’avez peut-être pas encore conscience. Seuls les tests répondront à vos questions et ensuite vous n’imaginez pas à quel point il sera simple de louer vite vos appartements et/ou maisons.
Quand je pratique la location meublée sur le long terme, j’essaie toujours de rénover les appartements de manière optimale et je loue bien plus chèr que les autres bailleurs. Il existe une vraie demande pour ce type de biens.
2-2 Discuter avec les potentiels locataires
Je n’évoque jamais assez ce point. Je parle toujours de relationnel en immobilier, c’est une base importante pour s’inscrire sur de la réussite pour le long terme.
Ceci est à nouveau la preuve de ces propos. Prenez toujours le temps de discuter avec les potentiels locataires de vos appartements : ceux qui viennent visiter.
Pour ma part, j’ai appris une multitude d’informations en or qui m’ont été très utiles pour la suite grâce aux visiteurs.
–> J’ai découvert des entreprises 10 km aux alentours de mon secteur que je ne connaissais pas. J’ai découvert que certaines d’entre elles peuvent s’engager directement avec le bailleur pour louer à ses itinérants.
–> J’ai compris que certaines personnes avaient des missions d’un à deux ans dans certaines boites que je connaissais. Ce fut l’occasion de prendre contact avec eux…
–> J’ai vu que les personnes qui venaient dans mes appartements ne trouvaient pas du tout ce type de prestation aux alentours.
–> J’ai appris l’existence de groupe facebook et de site spécialisé pour certains agents en déplacement. Ces sites permettant de mettre les biens aux yeux de tous les itinérants.
–> J’ai appris que certaines personnes en déplacement pour le travail (cadres) préféraient mettre un prix élevé pour être seul dans un appartement ou une maison.
Si je devais résumer ces moments de visites des appartements, je dirais qu’il s’agit d’une analyse du potentiel locataire pour faire un choix mais aussi d’un moment riche en information.
3- Anticiper la fin des travaux et louer vite !
Ce point concerne davantage la location meublée longue durée. Lorsque je suis en train de terminer la rénovation d’appartements, je propose des visites avant la fin de ceux-ci.
Les locataires en visite sont prévenus mais ceci me permet de donner une importance à leur avis. Ils peuvent ainsi se projeter et peut-être même donner un ou deux conseils d’optimisation de finition.
C’est une autre manière de louer vite ! Il est fréquent de louer vite un appartement à la fin du chantier.
Ceci peut avoir 2 autres avantages :
Permettre aux artisans de finir en un temps imparti. La date d’entrée étant fixée avec le futur locataire.
Proposer au locataire de monter les meubles si vous n’avez pas d’autres possibilités. Certains sont ravis de le faire s’ils peuvent ainsi entrer plus vite dans l’appartement.
Je conseillerai de proposer une annonce plutôt sympa si vous faites ceci. L’originalité de l’annonce ainsi que celle de la visite sont souvent des facteurs déterminants pour louer vite.
4- Différenciez vos annonces pour louer vite
J’en arrive justement à ce point !
Je ne vous fais plus l’affront de vous dire qu’il faut poster de belles photos, je passe directement à la rédaction de l’annonce…
Soyez sympa, moderne, original et sincère dans votre annonce sur les sites de location.
Si vous êtes vous-même, vous attirerez des locataires à votre image, enfin la plupart du temps…
Quand je parle de sincérité, je veux dire vraiment sincère mais en restant sympa. Il faut réussir à trouver cet équilibre qui vous permettra de vous sentir à l’aise avec ce que vous proposez.
Je vous joins au dessous un exemple d’annonce que je peux poster.
– Exemple d’annonce pour louer vite –
Chers locataires bonjour !Contactez-moi uniquement pour du long terme, comprenez par là que je ne louerai pas les appartements à la semaine ou à la nuitée.
Je loue 1 très BEAU T2 entièrement refais à neuf.
L’immeuble se situe près d’Auchan, il est composé de 2 T2 et d’un troisième appartement au 2ème étage. Les deux autres appartements sont déjà loués par des jeunes très sympas.
L’immeuble est composé d’une cours collective dans laquelle, l’espace est à partager. Il y a une partie bétonnée et des par terres pour y cultiver un jardin si l’envie vous tente 🙂 La cours est grande est laisse facilement place à un espace barbecue par exemple ! Les personnes déjà présentes partagent facilement cet espace.
T2 du 1er étage qui est à louer : -Situé au 1er étage -Cuisine équipée -Salle de bain équipée -Chambre avec rangements -WC séparés -équipements : Four, plan de travail, lave linge, canapé, table basse et TV, lit double, armoire…
LOCATION : 460 euros toutes charges comprises (Electricité des communs et ordures ménagères à mon compte). Compteur électrique et eau sont individuels. La consommation est faible étant donné les derniers travaux effectués.
L’appartement est refais à neuf, j’accorde une grande importance au sérieux des personnes qui louent. Je tiens aussi à ce que le voisinage soit agréable, c’est un critère important pour nous tous.
Si vous pensez faire parti de ces personnes sérieuses et sympas, j’attends votre appel avec impatience 🙂
Je demande en terme de documents : -Les 3 dernières fiches de paies (la situation actuelle niveau professionnelle) -une attestation d’assurance du bien (avant d’entrer en location). -une personne garante obligatoirement pour les personnes en stage ou en formation par exemple. -les photocopies de la carte d’identité. -un mois de loyer de caution uniquement que je suis obligé d’encaisser tout de suite.
Quoiqu’il en soit, si vous gardez cette sincérité dans vos actions, vous comprendrez plus facilement encore cette notion de partenariat et de relationnel extrêmement importante pour vos investissements sur le long terme.
Gardez en ligne de mire : sincérité, rentabilité, relationnel, partenariat. Ce sont les maîtres mots pour évoluer en toute sérénité vers la route de rentier.
Depuis un certain temps, un nouvel exemple d’investissement immobilier locatif meublé est en train de voir le jour. Il s’agit de la location meublée moyenne durée ! Peut-on la comparer à la location meublée longue durée ?
Pour en parler aujourd’hui, je vous propose un article de Claire du blog investir au féminin.
C’est parti pour son article très inspirant !
La location meublée moyenne durée : et s’il s’agissait d’un nouvel eldorado locatif ?
Après avoir goûté aux plaisirs de la location meublée longue durée, ceux de la location saisonnière ou de courte durée, j’ai eu envie de tester un nouveau marché. Celui de la location meublée moyenne durée.
Pour tout vous dire, ce nouveau marché m’a été soufflé par mes locataires.
Je n’ai donc fait que m’adapter à leur demande.
Le bilan ? Extrêmement positif : la location moyenne durée marche bien, même très bien.
Dans cet article, je vous dis tout sur cette nouvelle forme de location meublée.
Je vous montre comment vous pouvez l’utiliser efficacement pour réduire votre vacance locative, doper vos revenus locatifs, vous libérer du temps.
1- Les différentes formes de Location Meublée
Comme vous le savez, il existe différentes façons de faire de la location meublée.
1-1 La Location Meublée Longue Durée
Cette forme de location également appelée location meublée à l’année est sans aucun doute la forme de location meublée la plus connue.
Peu contraignante, elle nécessite juste un ameublement qui réponde au cahier des charges du logement meublé pour ne pas courir le risque d’une requalification par les impôts.
Pour rappel, la durée du bail d’une location meublée à l’année est de 1 an.
Facile à mettre en œuvre, peu chronophage, cette solution présente une rentabilité généralement supérieure à la location nue.
Toutefois, côté rentabilité et cash-flow, il est possible de faire beaucoup mieux 😉 . Je complèterai tout de même avec un article dédié à la location meublée longue durée, qui peut, dans certains cas être très rentable et attractive.
1-2 La Location Meublée à Haut Rendement
Il existe 2 autres formes de location meublée, extrêmement intéressantes en termes de rentabilité : la location de courte durée ou location saisonnière et la colocation.
Ces types de location plus impliquant pour le propriétaire se caractérisent par des rentabilités en général à 2 chiffres.
On comprend pourquoi ils sont très prisés des investisseurs à la recherche de Cash-Flow.
En contrepartie, ils sont plus sportifs en termes de gestion et demandent une organisation en béton.
1-2-1 La Location de Courte Durée
Elle vous permet de louer sur des périodes extrêmement courtes.
Il s’agit majoritairement de location à la nuit, pour 3 à 5 jours, à la semaine ou plus.
La législation autorise une période maximale de location de 3 mois (4 mois s’il s’agit de votre résidence principale).
La rentabilité élevée est liée au fait que votre tarif s’applique à la journée. Vous fractionnez en quelque sorte le temps.
Votre clientèle de prédilection sera constituée de personnes en déplacement temporaire : vacances, loisir, déplacement personnel ou professionnel…
1-2-2 La Colocation
Elle consiste à louer un même logement à des personnes qui ne se connaissent pas forcément. Dans ce cas de figure, la stratégie n’est plus de fractionner le temps mais de fractionner l’espace.
Bien souvent la salle à manger est transformée en chambre pour mettre à disposition un maximum de pièces individuelles.
Les locataires louent donc un espacé privé (la chambre en général, parfois la salle de bains également) et un espace commun (le salon, la cuisine…)
Vous louez dans ce cas à des personnes qui cherchent une résidence principale.
1-3 La Location Meublée Moyenne Durée
Cette nouvelle forme de location consiste tout simplement à faire de la location longue durée sur une période plus courte (moins de 1 an) ou de la location courte durée sur une période plus longue (plus de 3 mois).
C’est donc une formule intermédiaire en termes de durée qui répond aux besoins d’une partie croissante de la population.
2- Les Avantages de la Location Meublée Moyenne Durée
La location meublée moyenne durée est particulièrement intéressante pour 2 profils d’investisseur.
2-1 Les Investisseurs qui font de la location de courte durée
La location meublée moyenne durée offre en effet le grand avantage de limiter les inconvénients de la location courte durée tout en conservant une bonne partie de ses avantages.
Si la location courte durée est intéressante financièrement, en revanche elle se révèle très chronophage et contraignante.
La gestion des réservations, l’accueil des clients, les check out, le nettoyage des appartements, des draps nécessite beaucoup de disponibilité.
Il est bien sûr possible de sous-traiter ces tâches. Mais en contrepartie, il faudra accepter une baisse de rentabilité de 15% à 25 %.
Si votre rentabilité initiale est élevée, la délégation restera une solution très intéressante. Si ce n’est pas le cas, la moyenne durée peut constituer une bonne alternative.
Par ailleurs, dans certains cas la délégation reste difficile. Je pense notamment à ceux qui font de la location de courte durée dans des villes de tailles moyennes voire très moyennes. Dans ce type de ville, il est souvent difficile de trouver un prestataire offrant un service de qualité.
2-2 Les investisseurs qui font de la location saisonnière
Comme son nom l’indique, la location saisonnière est une location sur de très courtes durées limitées dans le temps à la saison. Elle se pratique généralement dans les stations balnéaires, les stations de ski ou tout autre lieu très touristique.
Dans ce type de location, la « vacance locative » entre 2 saisons peut être un vrai cauchemar.
La location meublée à l’année n’est pas la solution.
Elle reviendrait à se priver de la période de haute saison. La location meublée moyenne durée en revanche peut être une excellente solution.
Vous l’aurez compris, la location moyenne durée apporte une nouvelle flexibilité de location aux investisseurs. Elle permet de rester sur des niveaux de rentabilité élevée en libérant du temps.
Libre à chacun de définir si elle fait sens dans sa stratégie locative et à quel moment elle peut être utilisée avantageusement.
3- Comment trouver des clients en location Meublée Moyenne Durée ? Plus difficile que pour la location meublé longue durée ?
Tout ceci semble intéressant, me direz-vous, mais comment trouver des clients spécifiquement intéressés par de la location meublée moyenne durée ?
Voici 4 suggestions pour trouver vos perles rares.
3-1 Utiliser les plateformes classiques de location de courte durée
Si vous faites déjà de la location saisonnière ou de la location de courte durée, vous êtes alors présents sur les plateformes majeures : Airb&b, Booking, Le Boncoin …
Dans ce cas, vous avez dû ou vous allez probablement recevoir des demandes pour des durées plus longues que celles autorisées par la location courte durée (3 mois).
C’est en répondant à ce type de demandes que vous allez développer votre nouvelle clientèle. Il s’agit finalement juste d’ accueillir le client qui vient spontanément à vous
C’est de cette façon que j’ai découvert ce nouveau marché.
Une véritable aubaine.
3-2 Se positionner sur des plateformes dédiées à la moyenne durée
Bonne nouvelle ! Il existe à minima une plateforme qui s’est spécialisée sur le créneau de la moyenne/longue durée. Il s’agit de Morning Croissant.
Sans doute avez-vous déjà entendu parler de cette plateforme. Morning Croissant est une jeune start-up française créée en 2011.
Initialement positionnée sur le créneau de la location courte durée, elle se différencie aujourd’hui de ses concurrents en se focalisant sur des séjours allant de 1 jour à 1 an.
A ce titre, beaucoup ont tendance à la surnommer le “AIRBNB de la longue durée”.
Sa clientèle de prédilection est constituée de professionnels en déplacement ou en tourisme d’affaires. Elle touche également les étudiants, stagiaires, alternants ou intérimaires.
Si vous souhaitez figurer sur cette plateforme, sachez que :
1. Morning Croissant vous versera directement les loyers (pas de collecte en amont)
2. Votre logement bénéficiera d’une assurance multirisque habitation
3. Vous payerez une commission de seulement 3 %
Il serait dommage dans ces conditions de se priver de cette plateforme en pleine expansion 😉
3-3 Le site Innov-Home : une puissance montante sur le marché !
3-3-1 Innov-Home, c’et quoi ?
Je me permets d’ajouter ce paragraphe à l’article de Claire (tu ne m’en voudras pas Claire ) car je devais mettre en avant une plate forme montante qui a tout à fait sa place dans cet article.
En effet, Innov-Home propose différents services aux propriétaires qui correspondent tout à fait à ce style de location et même mieux encore.
Innov-Home est née du désir de proposer aux salariés en déplacement des logements en quantité et qualité à proximité du parc Nucléaire français. Les fondateurs accompagnent des propriétaires de logement vacants en leur proposant des solutions innovantes vers la location de courte à moyenne durée.
Aujourd’hui, en développant leur réseau de conseillers, ils répondent à toutes les sollicitations de personnes en déplacement quelque soit leur origine : industriel, BTP, Commerce, tertiaire, institutionnel…
Une disponibilité permanente et l’envie de satisfaire les propriétaires comme les locataires lors de chaque séjour sont les idéaux qui animent chaque jours les conseillers.
3-3-2 La force d’Innov-Home
C’est le premier site dédié aux salariés en déplacement (50% issus du nucléaire – 50% hors nucléaire).
De plus, Innov-Home :
– Possède son propre réseau de salariés et d’entreprises.
– Accompagne de A à Z le propriétaire ou l’investisseur allant du conseil à la gestion complète des biens.
– Accompagne de A à Z le locataire allant du choix du bien à son entrée des lieux et un suivi lors de son séjour.
– Possède des biens répondant aux besoins spécifiques des salariés.
– Propose des services répondant aux besoins spécifiques des propriétaires.
Cette “nouvelle” plateforme propose un service totalement adapté à la location moyenne durée et propose un accompagnement complet pour le propriétaire et le locataire. En ces points, elle paraît comme uns structure totalement innovante.
3-3-3 Les chiffres et le recrutement
En 2018, Innov-home c’est 79 000 nuitées, 2400 salariés issus de plus de 50 entreprises, 600 biens référencés et un taux d’occupation compris entre 50 et 80%.
Aussi, cette entreprise, en pleine évolution recrute. Si vous vous sentez une âme d’entrepreneur et adhérez complètement à leurs idéaux, vous pouvez rejoindre le réseau de conseillers, notamment pour les régions Ouest et Est. Vous pouvez consulter la rubrique https://www.innov-home.fr/recrutement
Sachez que Innov-Home pratique aussi, dans la mesure du possible la colocation sur moyenne durée. La condition principale étant que les locataires puissent bénéficier d’espaces personnels et privés.
En clair, vous louerez plus cher votre bien si plusieurs personnes cohabitent lors de leur déplacement.
Jetez un oeil sur les prix qui sont pratiqués…
3-4 Utiliser des plate formes ou des réseaux locaux
Il existe souvent à l’échelle d’une ville des plateformes locales qui mettent en contacts différents acteurs. Certaines de ces plateformes peuvent être très intéressantes pour vous faire connaitre. A vous d’identifier les raisons principales de déplacement dans votre ville.
Si par exemple vous avez identifié une entreprise qui fait régulièrement travailler des prestataires extérieurs, cette dernière constituera sans doute un axe de développement pertinent pour vous.
Même remarque concernant les écoles, les universités …
3-5 Avoir son propre site Internet ou sa page Facebook
Cette solution fait beaucoup sens pour toucher votre clientèle et la fidéliser sur la durée.
Elle permettra à ceux qui ont repéré votre bien sur d’autres plateformes d’entrer en contact facilement avec vous.
4- La location meublée longue durée et le meublé en longue durée
Prochainement, je vous proposerai un article complet sur le sujet car dans certains cas, la location meublée longue durée s’apparente à la location meublée en moyenne durée et notamment en terme de rentabilité.
Je ferai donc un article dédié au sujet avec des détails chiffrés pour mieux saisir les opportunités qu’il existe en France pour le meublé en longue durée et donc la location meublée longue durée.
La location meublée moyenne durée n’a désormais plus de secrets pour vous. J’espère que cet article vous aura donné envie d’intégrer dans votre palette de solutions locatives une nouvelle opportunité. Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog pour de nouveaux épisodes.
Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ? ou Comment transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
Une question qui revient souvent pour ne pas dire très souvent en immobilier est la suivante :
faut-il acheter sa résidence principale en premier ou faut-il faire des investissements locatifs avant ?
Je crois que le soucis est plutôt d’imaginer sa propre résidence principale qui serait un actif et donc qui rapporterait de l’argent chaque mois plutôt que d’en coûter !
Faut-il faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Acheter et faire une location de sa résidence principale ? Ou acheter et louer une partie de sa résidence principale ?
Beaucoup de questions qui me sont posées régulièrement en ce qui concerne l’ordre chronologique des différents achats immobiliers à réalisés. Je vais tenter tout au long de cet article de bien discerner différents cas et de vous faire comprendre que même si chaque situation est bien évidemment unique en terme d’achat ou non de résidence principale, il convient une nouvelle fois de faire preuve de logique.
Les cas des investisseurs sont nombreux et nous allons essayer de déterminer si un ordre est clairement à privilégier ou non.
1- La résidence principale et l’investissement locatif
Deux petits rappels essentiels pour bien comprendre la suite de l’article et ne pas commettre de confusion en ce qui concerne les termes utilisés dans l’article.
Rappel sur la résidence principale ou maison principale
La résidence principale ou maison principale par définition est la résidence dans laquelle on réside le plus longtemps dans l’année. Je le rappelle même si cela est évident car cela a une incidence sur les manière de louer sa maison principale et ainsi ne pas être hors la loi.
La maison principale est par définition le logement d’habitation effectif du contribuable. Un logement est considéré comme résidence principale à partir du moment ou la personne et sa famille y vivent. Dans ce logement se trouvent les intérêts matériels à toute la famille.
Ainsi par définition, il est impossible de posséder 2 résidences principales.
La résidence principale est considérée maison principale à partir du moment où le contribuable y vit au moins 8 mois par an (sauf cas particuliers). Il sera donc autorisé de la louer les 120 jours restants. Vous comprenez pourquoi maintenant, on ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours en courte durée dans certaines villes en France.
Rappel sur l’investissement locatif
Ce point est certainement évident pour vous mais je tenais à définir ce terme de manière succincte avant de commencer à entrer dans le vif du sujet dans cet article.
Un investissement locatif est un bien, une unité locative achetée par l’investisseur qui sera loué à une personne tiers soit pour un usage d’habitation soit pour un usage professionnel.
L’appartement, la maison, le local est loué sous conditions. Celles-ci étant établies dans un contrat de location correspondant à la situation. Le but de l’investisseur, propriétaire bailleur étant clairement de réaliser une opération plus ou moins rentable selon ses propres conditions.
2- Investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Et pourquoi pas les deux en même temps ?
Ce qui m’a donné envie d’écrire cet article est tout d’abord un autre article que j’ai lu sur le blog du Guillaume. Il évoquait sa situation personnelle et nous précisait que dans son cas, il n’avait surtout pas intérêt à acheter une résidence principale qui l’endetterait et au final lui coûterait trop cher chaque mois.
Son article est totalement fondé et même très astucieux car peu de personnes oseraient investir autant alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur propre résidence principale.
Vous allez voir qu’il existe diverses solutions pour ne pas s’endetter avec sa résidence principale, l’idée est de réfléchir actif en toute circonstance !
3- Pensez actif même lorsque vous achetez une résidence principale !
Actif et passif : rapport avec le fait de louer sa maison principale
Pour rappel un actif est un élément qui permet par certains actions de gagner de l’argent. Il permet à lui tout seul de mettre de l’argent dans votre poche. A l’inverse un passif vous fait perdre de l’argent.
Nous pouvons prendre 2 exemples simples : un appartement “bien acheté” est un actif, il permet de gagner de l’argent chaque mois en plus de la capitalisation qu’il engendre. Un prêt à la consommation est un passif, il vous fait dépenser de l’argent chaque mois pour un plaisir personnel par exemple.
La résidence principale est-elle un actif ?
Ce point est essentiel ! Si vous décidez d’acheter une résidence principale pour laquelle vous allez faire un emprunt classique qui vous coûtera chaque mois alors vous êtes en train d’acheter un passif.
Celui-ci ne va faire que vous endetter. C’est la formule la plus classique, on achète un bien qui nous plaît, on fait attention à rester dans un taux d’endettement que le banquier nous conseille et nous voilà bloqué pour de longues années avec notre endettement aux alentours des 33%.
Ce qui est rassurant dans ce cas, c’est que l’on fait comme tout le monde, on s’endette et on coupe notre capacité d’emprunt mais nous avons une belle résidence principale dans laquelle nous allons pouvoir faire des frais et grignoter toutes nos économies.
Je pense très sincèrement que c’est quelque chose à éviter, il faut impérativement essayer de réfléchir autrement.
Ne vous inquiétez pas si vous avez l’impression d’être dans cette situation, ce n’est pas grave mais il va falloir réfléchir différemment pour rebondir.
4- Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ?
Il suffit d’un peu d’imagination pour transformer sa résidence principale en investissement locatif
A- Louer sa résidence principale plutôt qu’acheter
Dans certains cas, comme l’exemple de Guillaume que je cite au dessus, il est bien plus judicieux de rester locataire et de continuer à investir dans des biens rentables.
Le fait d’être locataire ne diminue pas votre capacité d’emprunt de la même manière.
Il y a fort à parier qu’à deux (ou seul) le montant de votre location soit inférieur au montant que vous donneriez si vous aviez acheté une résidence principale.
C’est d’autant plus vrai si vous êtes dans des zones proches de centre ville ou dans des zones en pleine expansion.
Beaucoup d’investisseurs ont commencé par acheter des appartements, des immeubles, des maisons et donc des investissements rentables avant de se concentrer sur une éventuelle résidence principale.
Attention, si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, ce n’est évidemment pas la fin du monde ! Il va juste falloir penser et agir en conséquence.
B- Transformer sa résidence principale en investissement locatif en déménageant
C’est exactement ce qui m’est arrivé quand j’ai quitté mon “job” de surveillant d’internat.
Je vivais dans ma résidence principale qui était un simple studio et je l’ai mis en location dès mon départ. C’est un investissement qui reste rentable et qui est extrêmement bien placé.
Vous allez me dire : c’est facile c’était un studio ! C’est vrai les choses étaient facilitées car je remboursais très peu chaque mois et du coup, la location actuelle me rembourse très largement l’emprunt.
Pour terminer sur cet exemple : J’ai bien acheté ma petite résidence principale quand j’étais étudiant avant tout investissement. Ce studio est un vrai investissement à l’heure actuelle. Cela fait aussi réfléchir au fait d’acheter très rapidement
Si vous avez une maison qui vous coûte chaque mois et que vous déménagez par exemple, vous pouvez tout à fait la mettre en location en rallongeant la durée de l’emprunt et en diminuant donc le montant de vos mensualités. Ainsi louer votre résidence principale ancienne permet d’en faire un véritable actif instantanément.
C’est assez rare que les personnes osent faire ça mais au final, c’est excellent car vous diminuez vos mensualités et vous essayez de faire en sorte que votre “ex résidence principale” ne vous coûte plus d’argent chaque mois.
J’ai vu le cas il y a quelques semaines car avec ma compagne nous devions déménager dans une nouvelle résidence principale et elle a demandé à la banque d’allonger son crédit du T3 dans lequel nous vivions. Résultat, elle est passée de 587 euros de mensualités à 438 euros.
Ce T3 se loue 600 euros chaque mois, l’allongement de la durée du crédit et donc la diminution du coût mensuel permet de s’assurer une belle sérénité.
Dans ce cas la résidence principale, par cette simple petite action, est devenue un vrai investissement locatif qui lui rapporte un peu chaque mois.
C- Louer sa résidence principale ou plutôt louer une partie de la maison principale
J’adore ce point ! Je trouve que c’est tellement pertinent dans certaines situations que c’est impossible de ne pas l’évoquer. Vous allez voir, je vais vous donner les exemples chiffrés de ma nouvelle résidence principale, les différences sont très importantes.
Louer sa résidence principale, quelle drôle d’idée! Et pourtant, il ne suffit de pas grand chose pour que ce soit envisageable et très peu dérangeant. Il est clair que certains points sont à anticiper en étant un peu logique et réfléchi mais vous allez voir que c’est évidemment tout à fait possible.
D’ailleurs, je n’envisage en aucun cas de me priver de cet aspect qui change absolument tout aux économies que l’on peut réaliser et au taux d’endettement qui ne s’estompe pas.
5- Mon exemple : louer une partie de sa résidence principale et payer un crédit de 438 euros au lieu de 1038 euros !
Allez, on est parti pour un exemple simple et réel !
Avec Sandrine, nous décidons donc de quitter notre logement situé en centre ville (celui dont les quelques chiffres sont cités au dessus) et nous voulions trouver une petite maison proche du centre ville avec un petit extérieur.
Nous voulions trouver un moyen d’apporter de la valeur au bien ou d’en louer une partie pour diminuer le montant de notre emprunt.
Ce critère était numéro 1 dans nos recherches de résidence principale
Après quelques recherches, nous avons la chance de trouver exactement ce que nous voulions. Nous avons même trouver plusieurs fois ce que nous recherchions.
Maison affichée à 140 000 euros
Petit extérieur avec tout le RDC donnant accès à cet extérieur
2 portes d’entrées dont une donnant accès rapidement à l’escalier qui donnait sur 2 chambres et une salle de bain
WC et douche au RDC et à créer à l’étage
Premier constat : en transformant une chambre à l’étage en espace cuisine et coin TV, on créant dans une pièce existante une sdb et un WC : on avait à l’étage 2 chambres, 1 cuisine salon avec coin TV, un toilette et une salle de bain.
L’accès pouvait se faire par un escalier en colimaçon extérieur qu’il fallait créer.
“Sans image, c’est un peu dure à imaginer, c’est pour ceci que je vais bientôt pouvoir tout vous proposer en film. Retenez tout de même que nous avons étudier de près les systèmes d’évacuation à créer pour percevoir la faisabilité du projet”
Voyez vous où je veux en venir ??
Nous voulions louer l’étage en courte durée sachant que nous avons une très belle demande locative pour ce genre d’espace à la semaine.
De plus, en louant à des professionnels en déplacement, une belle partie n’est pas imposable.
Nous avions choisi la courte durée pour garder cet espace quand nous le souhaitions, notamment lorsque nous inviterions des amis.
Quelques chiffres : maison négociée à 138 000 euros, frais de notaire estimés à 11 500 euros, travaux estimés à 65 000 euros (nous en profitions pour refaire l’isolation et la toiture pour ne pas sortir d’argent par la suite).
Coût total : 214 500 euros soit une mensualité de 1 038 euros.
Location de l’étage à 150 euros pour une personne à la semaine et éventuellement 200 euros pour 2 (nous n’avions pris en considération qu’une personne) soir 600 euros par mois.
Bilan final : l’emprunt de la maison pouvait nous revenir qu’à 438 euros par mois en cas de location complète.
Je ne sais pas ce que vous pensez de ce genre d’opération mais personnellement j’adore. Imaginez ce que vous pouvez faire en économisant 600 euros par mois ! Combien de fois avez vous pensé pouvoir vivre dans votre résidence principale pour 438 euros par mois ?
Après quelques mois, des nouvelles de la résidence principale louée en partie
Nous sommes presque installés et les tests ont été très concluants :
Nous avons de la demande pour louer la partie supérieure de la maison, ce point était testé et donc sans surprise.
En revanche, les principales surprises sont très positives : il y a beaucoup de maintenance dans les entreprises aux alentours. Les agents souhaitent se loger par 2 ou par 3 pour diminuer leurs frais.
Le bilan est donc extrêmement positif car nous envisageons maintenant de louer l’étage jusqu’à 3 personnes simultanément, ce qui représente des semaines à 300 euros.
Notre mensualité étant à 1 200 euros au final (elle diminuera dans quelques années), nous pouvons considérer que certaines échéances seront intégralement remboursées par les locations.
Je vais proposer une ensemble de vidéo très prochainement à ce sujet, n’hésitez-pas à vous abonner à ma chaîne You Tube pour ne pas les louper. Vous trouverez un lien juste en bas.
6- Louer sa résidence principale en partie : un avantage fiscal non négligeable
Pour compléter cette partie, je devais faire ce petit point fiscal :
Logiquement si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Mais vous n’avez pas à déclarer les revenus de la location d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) sous conditions de certains tarifs.
Vous pouvez consulter le site officiel, je vous laisse le lien vers le petit article des impots.gouv qui est très explicite à ce sujet : cliquez-ici pour le consulter !
7- En résumé, voici pourquoi louer sa maison principale en partie !
Vous l’avez compris, je parle en connaissance de cause ! Je loue moi-même une partie de ma résidence principale. Clairement, il m’est assez simple de mettre en avant les parties intéressantes de ce système qui transforme votre maison principale en véritable actif.
Même si on ne parlera pas d’actif à 100%, louer sa maison principale permet de diminuer le côté passif de votre bien. C’est un véritable moyen pour habiter une résidence principale sympa en ne remboursant que très peu de mensualités.
Voici en détails les avantages que je trouve au fait de louer une partie de sa maison principale (à condition d’avoir optimisé certains aspects dès le départ) :
Diminuer les remboursements mensuels à la banque ou plutôt faire en sorte que votre ou vos locataires vous aident grandement à le faire
Louer en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sous certaines conditions. Dans mon cas, je peux entrer dans les conditions grâce au fait de louer à des agents en déplacements et donc en mission professionnelle.
Possibilité de louer en courte durée pour booster la rentabilité mais dans ce cas, la fiscalité sera donc différente.
Transformer sa résidence principale en investissement locatif partiel permettant ainsi de diminuer les remboursements d’emprunts passifs
Avec du recul et voyant des exemples autour de moi, je me demande même comment je pourrais faire autrement pour ne pas être “blasé” de donner un remboursement dans le vent chaque mois. Lorsqu’on a “goûté” à ce type de système avantageux de location, on voit très vite le problème des autres situations.
Voyons tout de même quelques contraintes au fait de louer une partie de sa résidence principale.
8- Quelles sont les contraintes de louer une partie de sa résidence principale ?
Je serai un peu menteur si je n’évoquais pas quelques contraintes même si honnêtement, je les trouve minimes par rapport au avantages.
D’autant que les contraintes que je vais évoquer sont tout à fait “optimisables” et “transformables”. Allez, je les évoque !
Il faut bien réfléchir dès le départ pour que chacun garde son intimité (c’est un point essentiel à prendre en considération dès que vous avez décider de louer votre résidence principale
Il faut songer à l’isolation phonique au plafond si vous louez l’étage par exemple, à l’isolation des évacuations si celles-ci ont été crées pendant la rénovation
L’idéal est d’avoir des entrées séparées pour éviter de trop se croiser
Le soucis majeur réside dans la définition même de louer une partie de votre résidence principale : vous ne possédez plus la partie louée. Cela paraît évident et ça l’est ! Mais parfois cette partie peut manquer lorsqu’on accueille du monde. Ceci peut-être une raison suffisante pour faire de la location courte durée et ainsi “bloquer des dates” que vous souhaitez conserver
Vous voyez que les inconvénients peuvent être optimisés et réfléchis. Avec une bonne réflexion en amont, le principe de louer une partie de la maison principale peut s’avérer uniquement avantageux.
Voilà pour cet article ! J’espère que celui-ci pourra vous donner quelques idées sur ce qu’il est possible de réaliser avec sa résidence principale pour ne pas en être esclave !
N’oubliez pas ! Pour “s’enrichir” l’idée est d’éviter d’acheter des passifs, des choses qui vous coûtent de l’argent chaque jour plutôt que de vous en rapporter.
La résidence principale bien réfléchie peut tout à fait devenir un véritable actif qui vous enrichira.
De notre côté, nous avons dû effectuer plusieurs visites avant de trouver ce que nous voulions. Cette location de résidence principale nécessite une projection.
Il faut réunir quelques conditions pour pouvoir louer une partie tout en gardant une autonomie. Je vous assure que c’est tout à fait conciliable.
Si vous faites partie des personnes qui regarderont les vidéos à ce sujet, vous verrez qu’il faut juste bien y penser dès le départ et vous pourrez parfaitement concilier votre tranquillité avec votre rentabilité…
PS: j’allais oublier, les différentes visites pendant plusieurs semaines ont eu l’avantage de nous avoir aidé à déterminer exactement ce que nous voulions.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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) car je devais mettre en avant une plate forme montante qui a tout à fait sa place dans cet article.
