Quel est le meilleur investissement immobilier ?

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

C’est une question classique qui revient assez souvent. Que ce soit sur le blog ou lors des séminaires immobiliers, on me pose souvent la question un peu comme si une solution magique existait à ce sujet.

Les stratégies seront différentes si on souhaite se constituer un patrimoine ou si on souhaite gagner de l’argent encore plus rapidement.

Clairement, « LE » meilleur investissement immobilier peut être différent pour beaucoup d’investisseurs. Après avoir « défini » la notion de meilleur investissement immobilier, nous tenterons de dégrossir cet aspect et mettrons en avant différentes manières d’investir en immobilier.

Si vous désirez en savoir plus à ce sujet, découvrez pourquoi louer en meublé ici.

1- Définition de « meilleur investissement immobilier »

La première des choses qui me vient à l’esprit est de préciser à nouveau qu’il existe une multitude d’investisseurs immobiliers qui agissent tous ou presque de manières différentes.

Certains ne jurent que par l’achat/revente, d’autres que par les investissements locatifs anciens en nu, d’autres par les investissements locatifs en meublé en variant les stratégies, d’autres en achetant de l’immobilier en version neuve.

J’ajouterai qu’en termes d’investissements locatifs que chacun y va encore de ses propres méthodes, de ses stratégies ou encore utilisent ces méthodes pour multiplier la rentabilité (variation des stratégies locatives, division…)

Tous pourraient dire que leur manière de procéder est le meilleur investissement immobilier.

Pourtant, de nombreuses manières d’agir permettent d’arriver à de très bons investissements immobiliers et c’est exactement pour ceci que chacun doit analyser sa situation personnelle et agir en conséquence.

Ceci ne change rien aux connaissances qu’il faudra « maîtriser » avant de se lancer mais je voulais mettre en avant que certains procédés qui fonctionnent pour certains ne fonctionneront peut être pas aussi bien pour d’autres simplement parce qu’ils vous correspondent moins ou encore que votre secteur inspire à autre chose.

Le meilleur investissement immobilier sera donc celui qui vous correspond personnellement et celui qui vous fera mettre le pied à l’étrier pour peut-être varier vos investissements ensuite.

Pour choisir, il vous faudra certainement être honnête avec vous-même et passer à l’action en étant formé pour gagner de l’expérience.

2- L’achat revente

Je vais évoquer ce point de manière très succincte pour deux raisons :

La première est que ce type d’investissement immobilier n’est pas vraiment le sujet du blog et la deuxième est que je n’ai que trop peu d’expérience en ce domaine pour l’évoquer de manière efficace.

Je ne perds pas de vue que c’est un moyen très attrayant pour gagner vite de l’argent grâce à l’immobilier.

Ce système permet effectivement d’encaisser des dizaines de milliers d’euros rapidement. Cependant, il faut faire preuve de beaucoup de maîtrise et de connaissances pour réaliser les choses correctement et en toute légalité.

Comme vous le savez, l’idée est d’acheter des biens à rénover un certain montant et de les revendre par la suite « clé en main » beaucoup plus chers.

C’est exactement dans la définition de l’achat revente que l’on perçoit la maîtrise que cela nécessite tant en termes de secteur d’achat, de travaux de rénovation et de plus value à apporter.

3- Les investissements locatifs anciens : meilleurs investissements immobiliers ?

Peut-être que ce type d’investissements immobiliers sont les plus répandus. Comme leur nom l’indique, il s’agit d’acheter des appartements, maisons ou immeubles anciens, de les rénover et de les louer ensuite.

meilleur investissement immobilier investissement locatif ancien

Pour que ce type d’investissements « montent » en rentabilité, il convient d’apporter une grande valeur (rénovation, création, division de lots…) pour faire rentrer un maximum de loyers soit en termes de qualité soit en termes de quantité.

Sans entrer dans les détails de cash flow, de localisation (voir article en bas de la page), l’idée est de gagner de l’argent chaque mois en faisant en sorte que les loyers soient supérieurs aux remboursements.

 

Les gros avantages de ce type d’investissements locatifs sont :

  • Rentabilité si les opérations sont biens menées
  • Négociation à l’achat des biens immobilier
  • Multiplication et diversification des stratégies
  • Gestion de la fiscalité en utilisant un mode fiscal adapté et optimisé
  • Les travaux apportent de la valeur utile à l’augmentation des loyers
  • Les travaux permettent de créer des frais pour diminuer ou anéantir l’imposition

Ce type d’investissement est, selon moi, le meilleur investissement immobilier pour se constituer un patrimoine en toute sérénité. Rien n’empêche évidemment de diversifier en utilisant d’autres types d’investissements.

4- Investissements locatifs neufs

Ah ! On y vient !

Je ne fais pas ce passage pour ne mettre en avant que les points négatifs de ce type d’investissements immobiliers mais pour tenter d’expliquer simplement les différences existantes avec  les investissements locatifs anciens.

Il existe différentes manières de réaliser des investissements locatifs neufs, il existe différents plans qui permettent souvent une défiscalisation directe sur les revenus globaux. C’est d’ailleurs, la plupart du temps, le point qui est attirant ou plutôt qui sert pour attirer.

Vous achetez un appartement neuf (sur plan la plupart du temps) et vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Même si la réduction d’impôts est attrayante, il faut souvent regarder un peu plus loin dans l’investissement pour bien mesurer les bénéfices réels et les inconvénients.

Les points :

  • Oui, on peut diminuer les impôts chaque année pendant 6 à 12 ans en général
  • On paie souvent plus cher les appartements que le prix réel du marché (assez nettement)
  • Souvent, il est nécessaire de faire un effort d’épargne chaque mois (loyers < frais mensuels) (rappelez-vous, je cherche à faire totalement le contraire dans les investissements locatifs anciens)
  • Et, on doit espérer une hausse du prix du marché pour vendre au moins au même prix qu’à l’achat : ce dernier point est très important.

Si l’achat est effectué au bon endroit (pour espérer une hausse du prix du marché), alors on peut espérer une rentabilité entre 4.5 et 6.5% (brut, net ?).

Je m’excuse si certains gestionnaires de patrimoine considèrent faire mieux et je les invite à parler de leur travail en commentaire.

Evidemment, c’est toujours mieux que la banque mais de mon côté, je n’aime pas trop le côté spéculateur de hausse du prix du marché. De plus, je ne souhaite absolument pas faire un effort d’épargne chaque mois.

Mais, ce type d’investissements bien réfléchis peut être une solution pour certains investisseurs aguerris déjà propriétaires qui souhaitent diversifier, pour les autres attention !

PS : je ne souhaite pas non plus « mettre » tous les plans de défiscalisation dans le même panier.
Voilà ! J’ai modéré mes proposLa liste des meubles en location meublée

PS : il est aussi possible d’investir dans des appartements neufs sans souscrire à un plan de défiscalisation quelconque. Le prix d’achat sera surement assez élevé mais vous bénéficierez de frais de notaire peu élevés.

5- Rester serein et efficace

sérénité en immobilier

Il convient donc de se demander ce sur quoi on va être le plus à l’aise. La majorité du temps, le grand gagnant du meilleur investissement immobilier est l’investissement locatif ancien.

Bien réfléchi, ce type d’investissement peut permettre de se créer une expérience solide en immobilier.

Il est tout à fait envisageable de se constituer une trésorerie tout en se constituant un patrimoine et donc un capital.

L’idée est de bien comprendre son fonctionnement pour bien investir et dormir sur ses 2 oreilles. Les règles seront donc la formation, l’action, l’amélioration pour une acquisition d’expérience. Ensuite, on peut recommencer, améliorer et diversifier.

Apprendre dans un domaine de l’immobilier est capital. Il est impossible de devenir un expert en quelques heures de formation mais celle-ci est essentielle et une étape pour pouvoir acquérir une vraie expérience par la suite.

L’expérience de terrain va permettre de devenir efficace et de se constituer progressivement un réseau qui palliera aux difficultés rencontrées.

Conclusion

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier. Chaque procédé est totalement différent et demande d’être analysé et compris.

Vous devez vous positionner sur ce que vous voulez faire au départ, vous former et vous perfectionner sur le terrain. La diversification des procédés viendra ensuite. Pour se diversifier, il faut évidemment commencer par quelque chose.

La peur laissera place à l’envie de vous améliorer et de vous perfectionner.

Pour ma part, la sérénité est très importante et je la développe en gagnant chaque mois sur mes investissements et en apportant le plus de valeur possible à chaque rénovation.

Au fur et à mesure de mes avancées, je réalise de meilleurs investissements immobiliers et j’améliore la qualité et la quantité du réseau.

A très bientôt

Yann

Comment louer vite et louer plus cher vos appartements ?

Comment louer vite et louer plus cher vos appartements ?

Même si les études de marché sont bien réalisées dès le départ, les propriétaires bailleurs peuvent parfois avoir le souci de louer vite leurs appartements. Parfois même, ils n’ont pas connaissance de la possibilité de louer vite et plus cher.

Honnêtement, dans beaucoup de villes en France, qu’elles soient petites, moyennes ou grandes, il existe très souvent de belles demandes locatives qu’il convient d’optimiser.

A mon sens, vous devez connaître le secteur pour savoir comment louer vite et louer mieux. Les stratégies évoquées ci-dessous sont valables pour tout style de location meublée et même nue.

1- Louer vite : c’est faire bien et faire mieux que les autres !

Ce point est très important ! Ne vous contentez pas de faire le minimum pour avoir le minimum de résultat.

Vous pouvez vous différencier de la concurrence de plusieurs manières.

1-1 Louer vite et louer plus cher en apportant une valeur importante aux appartements

En apportant une valeur importante : Si vous rénovez vos appartements de manière sympa, moderne et pratique en fonction de la stratégie, vous aurez toujours un coup d’avance.

De plus, ceci vous permettra de louer vite, de louer plus cher et de louer avec plaisir.

Je vous assure que cette dernière notion a une grande importance. Vous serez toujours plus convaincant et enthousiaste pour louer des biens immobiliers de qualité.

1-2 Louer vite en faisant ce qui n’existe pas

louer vite originalité faire mieux que les autres

En faisant ce qui n’existe pas : parfois, il est possible d’apporter un style de location ou une certaine valeur non existante dans votre secteur.

Si vous parvenez à trouver ce « créneau locatif » parfois très simple, vous allez à nouveau faire une grande différence par rapport aux autres propriétaires.

Dans ce cas, vous pourrez même devenir le maître dans le fait de fixer des tarifs.

C’est un point que j’aborde dans ma méthode IMMO Meublé Pas à Pas, vous pouvez tout à fait louer des appartements ou maisons 30 à 50% plus chers que les autres bailleurs pour une même stratégie locative.

Ex : je loue des appartements meublés de qualité sur le long terme et j’ai une très belle demande locative. Je loue MIEUX, je peux louer vite et plus cher.

1-3 Si la concurrence est rude

Il se peut que vous soyez dans un secteur ou la concurrence entre bailleur soit importante ainsi que la concurrence entre les biens de qualité. Peut-être que vous ne souhaitez pas encore « changer de secteur » même si cela peut être une solution.

Louer vite rénovation sympa

Pour louer vite et avant vos concurrents bailleurs, vous devrez également faire mieux. Vous aurez plusieurs solutions en fonction des stratégies locatives.

La stratégie d’apport de valeur sera la même mais il faudra encore faire plus.

Il est possible de faire mieux dans la valeur de la prestation, dans les équipements, dans le design ou en termes de praticité.

Dans le cas de la location courte durée, la valeur apportée vous servira aussi pour le positionnement de vos annonces sur les sites comme booking (indirectement par les commentaires).

Il sera également possible de faire plus en terme de services rendus. Malgré une liste minimale d’équipements à fournir pour la location meublée, rien n’interdit de proposer beaucoup plus d’éléments.

N’oubliez jamais que vous pouvez aussi apporter des services utiles aux locataires : je pense à des choses simples qui peuvent s’avérer extrêmement utiles.

 

Ex : Dans mes mobil home, je propose des services qui font la différence et me permettent de louer vite et plus cher. Je propose par exemple un apéritif gratuit au restaurant du camping si les locataires viennent de ma part.

 

Je suis persuadé que pour les locations meublées long terme, ce type de service est tout à fait envisageable. Vous pourrez trouver cet avantage qui fait mouche et qui ne vous coûtera pas grand-chose au final et même rien.

2- Connaître son secteur pour louer vite !

Connaître son secteur se découvre par les tests et par la discussion. Il est strictement interdit de se fier aux dires des agents immobiliers par exemple. 

Il faudra bien évidemment écouter ce qu’ils en pensent mais ce ne sera jamais suffisant pour se faire une réelle idée du marché.

2-1 Louer vite et plus en faisant des tests

Ceci paraît peut-être évident et croyez-moi ça l’est ! Vous devez connaître votre secteur par la création de tests en tout genre.

Vous devez être au fait de ce qui peut fonctionner, cartonner et même plus. Pour ceci, observez sur les sites ce qui se fait, posez des questions mais surtout faites des tests.

Je vous assure qu’il existe des demandes locatives dont vous n’avez peut-être pas encore conscience. Seuls les tests répondront à vos questions et ensuite vous n’imaginez pas à quel point il sera simple de louer vite vos appartements et/ou maisons.

Quand je pratique la location meublée sur le long terme, j’essaie toujours de rénover les appartements de manière optimale et je loue bien plus chèr que les autres bailleurs. Il existe une vraie demande pour ce type de biens.

2-2  Discuter avec les potentiels locataires

louer vite discuter avec locataire

Je n’évoque jamais assez ce point. Je parle toujours de relationnel en immobilier, c’est une base importante pour s’inscrire sur de la réussite pour le long terme.

Ceci est à nouveau la preuve de ces propos. Prenez toujours le temps de discuter avec les potentiels locataires de vos appartements : ceux qui viennent visiter.

Pour ma part, j’ai appris une multitude d’informations en or qui m’ont été très utiles pour la suite grâce aux visiteurs.

–> J’ai découvert des entreprises 10 km aux alentours de mon secteur que je ne connaissais pas. J’ai découvert que certaines d’entre elles peuvent s’engager directement avec le bailleur pour louer à ses itinérants.

–> J’ai compris que certaines personnes avaient des missions d’un à deux ans dans certaines boites que je connaissais. Ce fut l’occasion de prendre contact avec eux…

–> J’ai vu que les personnes qui venaient dans mes appartements ne trouvaient pas du tout ce type de prestation aux alentours.

–> J’ai appris l’existence de groupe facebook et de site spécialisé pour certains agents en déplacement. Ces sites permettant de mettre les biens aux yeux de tous les itinérants.

–> J’ai appris que certaines personnes en déplacement pour le travail (cadres) préféraient mettre un prix élevé pour être seul dans un appartement ou une maison.

Si je devais résumer ces moments de visites des appartements, je dirais qu’il s’agit d’une analyse du potentiel locataire pour faire un choix mais aussi d’un moment riche en information.

3- Anticiper la fin des travaux et louer vite !

Ce point concerne davantage la location meublée longue durée. Lorsque je suis en train de terminer la rénovation d’appartements, je propose des visites avant la fin de ceux-ci.

Louer vite rénovation

Les locataires en visite sont prévenus mais ceci me permet de donner une importance à leur avis. Ils peuvent ainsi se projeter et peut-être même donner un ou deux conseils d’optimisation de finition.

C’est une autre manière de louer vite ! Il est fréquent de louer vite un appartement à la fin du chantier.

Ceci peut avoir 2 autres avantages :

  • Permettre aux artisans de finir en un temps imparti. La date d’entrée étant fixée avec le futur locataire.
  • Proposer au locataire de monter les meubles si vous n’avez pas d’autres possibilités. Certains sont ravis de le faire s’ils peuvent ainsi entrer plus vite dans l’appartement.

Je conseillerai de proposer une annonce plutôt sympa si vous faites ceci. L’originalité de l’annonce ainsi que celle de la visite sont souvent des facteurs déterminants pour louer vite.

4- Différenciez vos annonces pour louer vite

Louer vite rénovation sympa

J’en arrive justement à ce point !

Je ne vous fais plus l’affront de vous dire qu’il faut poster de belles photos, je passe directement à la rédaction de l’annonce…

Soyez sympa, moderne, original et sincère dans votre annonce sur les sites de location.

Si vous êtes vous-même, vous attirerez des locataires à votre image, enfin la plupart du temps…

Quand je parle de sincérité, je veux dire vraiment sincère mais en restant sympa. Il faut réussir à trouver cet équilibre qui vous permettra de vous sentir à l’aise avec ce que vous proposez.

Je vous joins au dessous un exemple d’annonce que je peux poster.

– Exemple d’annonce pour louer vite –

Chers locataires bonjour !Contactez-moi uniquement pour du long terme, comprenez par là que je ne louerai pas les appartements à la semaine ou à la nuitée.

Je loue 1 très BEAU T2 entièrement refais à neuf.

L’immeuble se situe près d’Auchan, il est composé de 2 T2 et d’un troisième appartement au 2ème étage. Les deux autres appartements sont déjà loués par des jeunes très sympas.

L’immeuble est composé d’une cours collective dans laquelle, l’espace est à partager. Il y a une partie bétonnée et des par terres pour y cultiver un jardin si l’envie vous tente 🙂 La cours est grande est laisse facilement place à un espace barbecue par exemple ! Les personnes déjà présentes partagent facilement cet espace.

T2 du 1er étage qui est à louer : -Situé au 1er étage -Cuisine équipée -Salle de bain équipée -Chambre avec rangements -WC séparés -équipements : Four, plan de travail, lave linge, canapé, table basse et TV, lit double, armoire…

LOCATION : 460 euros toutes charges comprises (Electricité des communs et ordures ménagères à mon compte). Compteur électrique et eau sont  individuels. La consommation est faible étant donné les derniers travaux effectués.

L’appartement est refais à neuf, j’accorde une grande importance au sérieux des personnes qui louent. Je tiens aussi à ce que le voisinage soit agréable, c’est un critère important pour nous tous.

Si vous pensez faire parti de ces personnes sérieuses et sympas, j’attends votre appel avec impatience 🙂

Je demande en terme de documents : -Les 3 dernières fiches de paies (la situation actuelle niveau professionnelle) -une attestation d’assurance du bien (avant d’entrer en location). -une personne garante obligatoirement pour les personnes en stage ou en formation par exemple. -les photocopies de la carte d’identité. -un mois de loyer de caution uniquement que je suis obligé d’encaisser tout de suite.

Quoiqu’il en soit, si vous gardez cette sincérité dans vos actions, vous comprendrez plus facilement encore cette notion de partenariat et de relationnel extrêmement importante pour vos investissements sur le long terme.

Gardez en ligne de mire : sincérité, rentabilité, relationnel, partenariat. Ce sont les maîtres mots pour évoluer en toute sérénité vers la route de rentier.

A très vite,

Yann

La location meublée moyenne durée : nouvel eldorado ?

La location meublée moyenne durée : nouvel eldorado ?

Depuis un certain temps, un nouvel exemple d’investissement immobilier locatif meublé est en train de voir le jour. Il s’agit de la location meublée moyenne durée ! Peut-on la comparer à la location meublée longue durée ?

Pour en parler aujourd’hui, je vous propose un article de Claire du blog investir au féminin.
C’est parti pour son article très inspirant !

La location meublée moyenne durée : et s’il s’agissait d’un nouvel eldorado locatif ?

Après avoir goûté aux plaisirs de la location meublée longue durée, ceux de la location saisonnière ou de courte durée, j’ai eu envie de tester un nouveau marché. Celui de la location meublée moyenne durée.

Pour tout vous dire, ce nouveau marché m’a été soufflé par mes locataires.
Je n’ai donc fait que m’adapter à leur demande.

Le bilan ? Extrêmement positif : la location moyenne durée marche bien, même très bien.

Dans cet article, je vous dis tout sur cette nouvelle forme de location meublée.
Je vous montre comment vous pouvez l’utiliser efficacement pour réduire votre vacance locative, doper vos revenus locatifs, vous libérer du temps.

1- Les différentes formes de Location Meublée

Comme vous le savez, il existe différentes façons de faire de la location meublée.

1-1 La Location Meublée Longue Durée

Cette forme de location également appelée location meublée à l’année est sans aucun doute la forme de location meublée la plus connue.

Peu contraignante, elle nécessite juste un ameublement qui réponde au cahier des charges du logement meublé pour ne pas courir le risque d’une requalification par les impôts.

Pour rappel, la durée du bail d’une location meublée à l’année est de 1 an.
Facile à mettre en œuvre, peu chronophage, cette solution présente une rentabilité généralement supérieure à la location nue.

Toutefois, côté rentabilité et cash-flow, il est possible de faire beaucoup mieux 😉 . Je complèterai tout de même avec un article dédié à la location meublée longue durée, qui peut, dans certains cas être très rentable et attractive.

1-2 La Location Meublée à Haut Rendement

location meublée moyenne durée

Il existe 2 autres formes de location meublée, extrêmement intéressantes en termes de rentabilité : la location de courte durée ou location saisonnière et la colocation.

Ces types de location plus impliquant pour le propriétaire se caractérisent par des rentabilités en général à 2 chiffres.

On comprend pourquoi ils sont très prisés des investisseurs à la recherche de Cash-Flow.

En contrepartie, ils sont plus sportifs en termes de gestion et demandent une organisation en béton.

1-2-1 La Location de Courte Durée

Elle vous permet de louer sur des périodes extrêmement courtes.
Il s’agit majoritairement de location à la nuit, pour 3 à 5 jours, à la semaine ou plus.

La législation autorise une période maximale de location de 3 mois (4 mois s’il s’agit de votre résidence principale).

La rentabilité élevée est liée au fait que votre tarif s’applique à la journée. Vous fractionnez en quelque sorte le temps.
Votre clientèle de prédilection sera constituée de personnes en déplacement temporaire : vacances, loisir, déplacement personnel ou professionnel…

1-2-2 La Colocation

Elle consiste à louer un même logement à des personnes qui ne se connaissent pas forcément. Dans ce cas de figure, la stratégie n’est plus de fractionner le temps mais de fractionner l’espace.

Bien souvent la salle à manger est transformée en chambre pour mettre à disposition un maximum de pièces individuelles.
Les locataires louent donc un espacé privé (la chambre en général, parfois la salle de bains également) et un espace commun (le salon, la cuisine…)

Vous louez dans ce cas à des personnes qui cherchent une résidence principale.

1-3 La Location Meublée Moyenne Durée

Cette nouvelle forme de location consiste tout simplement à faire de la location longue durée sur une période plus courte (moins de 1 an) ou de la location courte durée sur une période plus longue (plus de 3 mois).

C’est donc une formule intermédiaire en termes de durée qui répond aux besoins d’une partie croissante de la population.

2- Les Avantages de la Location Meublée Moyenne Durée

La location meublée moyenne durée est particulièrement intéressante pour 2 profils d’investisseur.

2-1 Les Investisseurs qui font de la location de courte durée

La location meublée moyenne durée offre en effet le grand avantage de limiter les inconvénients de la location courte durée tout en conservant une bonne partie de ses avantages.

location meublée moyenne durée nouvel eldorado

Si la location courte durée est intéressante financièrement, en revanche elle se révèle très chronophage et contraignante.

La gestion des réservations, l’accueil des clients, les check out, le nettoyage des appartements, des draps nécessite beaucoup de disponibilité.

Il est bien sûr possible de sous-traiter ces tâches. Mais en contrepartie, il faudra accepter une baisse de rentabilité de 15% à 25 %.

Si votre rentabilité initiale est élevée, la délégation restera une solution très intéressante. Si ce n’est pas le cas, la moyenne durée peut constituer une bonne alternative.

Par ailleurs, dans certains cas la délégation reste difficile. Je pense notamment à ceux qui font de la location de courte durée dans des villes de tailles moyennes voire très moyennes. Dans ce type de ville, il est souvent difficile de trouver un prestataire offrant un service de qualité.

2-2 Les investisseurs qui font de la location saisonnière

Comme son nom l’indique, la location saisonnière est une location sur de très courtes durées limitées dans le temps à la saison. Elle se pratique généralement dans les stations balnéaires, les stations de ski ou tout autre lieu très touristique.

Dans ce type de location, la « vacance locative » entre 2 saisons peut être un vrai cauchemar.
La location meublée à l’année n’est pas la solution.

Elle reviendrait à se priver de la période de haute saison. La location meublée moyenne durée en revanche peut être une excellente solution.

Vous l’aurez compris, la location moyenne durée apporte une nouvelle flexibilité de location aux investisseurs. Elle permet de rester sur des niveaux de rentabilité élevée en libérant du temps.

Libre à chacun de définir si elle fait sens dans sa stratégie locative et à quel moment elle peut être utilisée avantageusement.

3- Comment trouver des clients en location Meublée Moyenne Durée ? Plus difficile que pour la location meublé longue durée ?

Tout ceci semble intéressant, me direz-vous, mais comment trouver des clients spécifiquement intéressés par de la location meublée moyenne durée ?

Voici 4 suggestions pour trouver vos perles rares.

3-1 Utiliser les plateformes classiques de location de courte durée

Si vous faites déjà de la location saisonnière ou de la location de courte durée, vous êtes alors présents sur les plateformes majeures : Airb&b, Booking, Le Boncoin …

Dans ce cas, vous avez dû ou vous allez probablement recevoir des demandes pour des durées plus longues que celles autorisées par la location courte durée (3 mois).

C’est en répondant à ce type de demandes que vous allez développer votre nouvelle clientèle. Il s’agit finalement juste d’ accueillir le client qui vient spontanément à vous Rire pour l'immoblier

C’est de cette façon que j’ai découvert ce nouveau marché.
Une véritable aubaine.

3-2 Se positionner sur des plateformes dédiées à la moyenne durée

Bonne nouvelle ! Il existe à minima une plateforme qui s’est spécialisée sur le créneau de la moyenne/longue durée. Il s’agit de Morning Croissant.

location meublée moyenne durée morning croissant

Sans doute avez-vous déjà entendu parler de cette plateforme. Morning Croissant est une jeune start-up française créée en 2011.

Initialement positionnée sur le créneau de la location courte durée, elle se différencie aujourd’hui de ses concurrents en se focalisant sur des séjours allant de 1 jour à 1 an.

A ce titre, beaucoup ont tendance à la surnommer le “AIRBNB de la longue durée”.
Sa clientèle de prédilection est constituée de professionnels en déplacement ou en tourisme d’affaires. Elle touche également les étudiants, stagiaires, alternants ou intérimaires.

Si vous souhaitez figurer sur cette plateforme, sachez que :

1. Morning Croissant vous versera directement les loyers (pas de collecte en amont)
2. Votre logement bénéficiera d’une assurance multirisque habitation
3. Vous payerez une commission de seulement 3 %
Il serait dommage dans ces conditions de se priver de cette plateforme en pleine expansion 😉

3-3 Le site Innov-Home : une puissance montante sur le marché !

La location myenne durée innov-home

3-3-1 Innov-Home, c’et quoi ?

Je me permets d’ajouter ce paragraphe à l’article de Claire (tu ne m’en voudras pas Claire ) car je devais mettre en avant une plate forme montante qui a tout à fait sa place dans cet article.

En effet, Innov-Home propose différents services aux propriétaires qui correspondent tout à fait à ce style de location et même mieux encore.

Innov-Home est née du désir de proposer aux salariés en déplacement des logements en quantité et qualité à proximité du parc Nucléaire français. Les fondateurs accompagnent des propriétaires de logement vacants en leur proposant des solutions innovantes vers la location de courte à moyenne durée.

Aujourd’hui, en développant leur réseau de conseillers, ils répondent à toutes les sollicitations de personnes en déplacement quelque soit leur origine : industriel, BTP, Commerce, tertiaire, institutionnel…

Une disponibilité permanente et l’envie de satisfaire les propriétaires comme les locataires lors de chaque séjour sont les idéaux qui animent chaque jours les conseillers.

3-3-2 La force d’Innov-Home

C’est le premier site dédié aux salariés en déplacement (50% issus du nucléaire – 50% hors nucléaire).

De plus, Innov-Home :

– Possède son propre réseau de salariés et d’entreprises.
– Accompagne de A à Z le propriétaire ou  l’investisseur allant du conseil à la gestion complète des biens.
– Accompagne de A à Z le locataire allant du choix du bien à son entrée des lieux et un suivi lors de son séjour.
– Possède des biens répondant aux besoins spécifiques des salariés.
– Propose des services répondant aux besoins spécifiques des propriétaires.

Cette “nouvelle” plateforme propose un service totalement adapté à la location moyenne durée et propose un accompagnement complet pour le propriétaire et le locataire. En ces points, elle paraît comme uns structure totalement innovante.

3-3-3 Les chiffres et le recrutement

En 2018, Innov-home c’est 79 000 nuitées, 2400 salariés issus de plus de 50 entreprises, 600 biens référencés et un taux d’occupation compris entre 50 et 80%.

Aussi, cette entreprise, en pleine évolution recrute. Si vous vous sentez une âme d’entrepreneur et adhérez complètement à leurs idéaux, vous pouvez rejoindre le réseau de conseillers, notamment pour les régions Ouest et Est. Vous pouvez consulter la rubrique https://www.innov-home.fr/recrutement

colocation et moyenne durée inov-home

Sachez que Innov-Home pratique aussi, dans la mesure du possible la colocation sur moyenne durée. La condition principale étant que les locataires puissent bénéficier d’espaces personnels et privés.

En clair, vous louerez plus cher votre bien si plusieurs personnes cohabitent lors de leur déplacement.

Jetez un oeil sur les prix qui sont pratiqués…

3-4 Utiliser des plate formes ou des réseaux locaux

Il existe souvent à l’échelle d’une ville des plateformes locales qui mettent en contacts différents acteurs. Certaines de ces plateformes peuvent être très intéressantes pour vous faire connaitre. A vous d’identifier les raisons principales de déplacement dans votre ville.

Si par exemple vous avez identifié une entreprise qui fait régulièrement travailler des prestataires extérieurs, cette dernière constituera sans doute un axe de développement pertinent pour vous.

Même remarque concernant les écoles, les universités …

3-5 Avoir son propre site Internet ou sa page Facebook

Cette solution fait beaucoup sens pour toucher votre clientèle et la fidéliser sur la durée.
Elle permettra à ceux qui ont repéré votre bien sur d’autres plateformes d’entrer en contact facilement avec vous.

4- La location meublée longue durée et le meublé en longue durée

Prochainement, je vous proposerai un article complet sur le sujet car dans certains cas, la location meublée longue durée s’apparente à la location meublée en moyenne durée et notamment en terme de rentabilité.

Je ferai donc un article dédié au sujet avec des détails chiffrés pour mieux saisir les opportunités qu’il existe en France pour le meublé en longue durée et donc la location meublée longue durée.

La location meublée moyenne durée n’a désormais plus de secrets pour vous.
J’espère que cet article vous aura donné envie d’intégrer dans votre palette de solutions locatives une nouvelle opportunité.
Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog pour de nouveaux épisodes.

Au plaisir

Claire et Yann

Transformer sa résidence principale en investissement locatif !

Transformer sa résidence principale en investissement locatif !

Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ? ou Comment transformer sa résidence principale en investissement locatif ?

Une question qui revient souvent pour ne pas dire très souvent en immobilier est la suivante :

faut-il acheter sa résidence principale en premier ou faut-il faire des investissements locatifs avant ?

Je crois que le soucis est plutôt d’imaginer sa propre résidence principale qui serait un actif et donc qui rapporterait de l’argent chaque mois plutôt que d’en coûter !

Par ailleurs, si vous désirez en savoir plus sur la stratégie locative meublé, découvrez ici tout ce qu’il faut savoir.

Faut-il faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Acheter et faire une location de sa résidence principale ? Ou acheter et louer une partie de sa résidence principale ?

Beaucoup de questions qui me sont posées régulièrement en ce qui concerne l’ordre chronologique des différents achats immobiliers à réalisés. Je vais tenter tout au long de cet article de bien discerner différents cas et de vous faire comprendre que même si chaque situation est bien évidemment unique en terme d’achat ou non de résidence principale, il convient une nouvelle fois de faire preuve de logique.

Les cas des investisseurs sont nombreux et nous allons essayer de déterminer si un ordre est clairement à privilégier ou non.

1- La résidence principale et l’investissement locatif

Deux petits rappels essentiels pour  bien comprendre la suite de l’article et ne pas commettre de confusion en ce qui concerne les termes utilisés dans l’article.

Rappel sur la résidence principale ou maison principale

La résidence principale ou maison principale par définition est la résidence dans laquelle on réside le plus longtemps dans l’année. Je le rappelle même si cela est évident car cela a une incidence sur les manière de louer sa maison principale et ainsi ne pas être hors la loi.

La maison principale est par définition le logement d’habitation effectif du contribuable. Un logement est considéré comme résidence principale à partir du moment ou la personne et sa famille y vivent. Dans ce logement se trouvent les intérêts matériels à toute la famille.

Ainsi par définition, il est impossible de posséder 2 résidences principales.

La résidence principale est considérée maison principale à partir du moment où le contribuable y vit au moins 8 mois par an (sauf cas particuliers). Il sera donc autorisé de la louer les 120 jours restants. Vous comprenez pourquoi maintenant, on ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours en courte durée dans certaines villes en France.

Rappel sur l’investissement locatif

Ce point est certainement évident pour vous mais je tenais à définir ce terme de manière succincte avant de commencer à entrer dans le vif du sujet dans cet article.

Un investissement locatif est un bien, une unité locative achetée par l’investisseur qui sera loué à une personne tiers soit pour un usage d’habitation soit pour un usage professionnel. 

L’appartement, la maison, le local est loué sous conditions. Celles-ci étant établies dans un contrat de location correspondant à la situation. Le but de l’investisseur, propriétaire bailleur étant clairement de réaliser une opération plus ou moins rentable selon ses propres conditions.

2- Investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Et pourquoi pas les deux en même temps ?

Ce qui m’a donné envie d’écrire cet article est tout d’abord un autre article que j’ai lu sur le blog du Guillaume. Il évoquait sa situation personnelle et nous précisait que dans son cas, il n’avait surtout pas intérêt à acheter une résidence principale qui l’endetterait et au final lui coûterait trop cher chaque mois.

Son article est totalement fondé et même très astucieux car peu de personnes oseraient investir autant alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur propre résidence principale.

Je vous laisserai lire cet article dans lequel il explique avoir lâché 132 000 euros à son propriétaire. Je vous invite à terminer le mien d’abord Rire pour l'immoblier.

Vous allez voir qu’il existe diverses solutions pour ne pas s’endetter avec sa résidence principale, l’idée est de réfléchir actif en toute circonstance !

3- Pensez actif même lorsque vous achetez une résidence principale !

Actif et passif : rapport avec le fait de louer sa maison principale

Pour rappel un actif est un élément qui permet par certains actions de gagner de l’argent. Il permet à lui tout seul de mettre de l’argent dans votre poche. A l’inverse un passif vous fait perdre de l’argent.

Nous pouvons prendre 2 exemples simples : un appartement “bien acheté” est un actif, il permet de gagner de l’argent chaque mois en plus de la capitalisation qu’il engendre. Un prêt à la consommation est un passif, il vous fait dépenser de l’argent chaque mois pour un plaisir personnel par exemple.

La résidence principale est-elle un actif ?

Ce point est essentiel ! Si vous décidez d’acheter une résidence principale pour laquelle vous allez faire un emprunt classique qui vous coûtera chaque mois alors vous êtes en train d’acheter un passif.

Celui-ci ne va faire que vous endetter. C’est la formule la plus classique, on achète un bien qui nous plaît, on fait attention à rester dans un taux d’endettement que le banquier nous conseille et nous voilà bloqué pour de longues années avec notre endettement aux alentours des 33%.

Ce qui est rassurant dans ce cas, c’est que l’on fait comme tout le monde, on s’endette et on coupe notre capacité d’emprunt mais nous avons une belle résidence principale dans laquelle nous allons pouvoir faire des frais et grignoter toutes nos économies.

Je pense très sincèrement que c’est quelque chose à éviter, il faut impérativement essayer de réfléchir autrement.

Ne vous inquiétez pas si vous avez l’impression d’être dans cette situation, ce n’est pas grave mais il va falloir réfléchir différemment pour rebondir.

4- Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ?

Il suffit d’un peu d’imagination pour transformer sa résidence principale en investissement locatif

A- Louer sa résidence principale plutôt qu’acheter

mettre sa residence principale en location

Dans certains cas, comme l’exemple de Guillaume que je cite au dessus, il est bien plus judicieux de rester locataire et de continuer à investir dans des biens rentables.

Le fait d’être locataire ne diminue pas votre capacité d’emprunt de la même manière.

Il y a fort à parier qu’à deux (ou seul) le montant de votre location soit inférieur au montant que vous donneriez si vous aviez acheté une résidence principale.

C’est d’autant plus vrai si vous êtes dans des zones proches de centre ville ou dans des zones en pleine expansion.

Beaucoup d’investisseurs ont commencé par acheter des appartements, des immeubles, des maisons et donc des investissements rentables avant de se concentrer sur une éventuelle résidence principale.

Attention, si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, ce n’est évidemment pas la fin du monde ! Il va juste falloir penser et agir en conséquence.

B- Transformer sa résidence principale en investissement locatif en déménageant

C’est exactement ce qui m’est arrivé quand j’ai quitté mon “job” de surveillant d’internat.

Je vivais dans ma résidence principale qui était un simple studio et je l’ai mis en location dès mon départ. C’est un investissement qui reste rentable et qui est extrêmement bien placé.

Vous allez me dire : c’est facile c’était un studio ! C’est vrai les choses étaient facilitées car je remboursais très peu chaque mois et du coup, la location actuelle me rembourse très largement l’emprunt.

Pour terminer sur cet exemple : J’ai bien acheté ma petite résidence principale quand j’étais étudiant avant tout investissement. Ce studio est un vrai investissement à l’heure actuelle. Cela fait aussi réfléchir au fait d’acheter très rapidement

Si vous avez une maison qui vous coûte chaque mois et que vous déménagez par exemple, vous pouvez tout à fait la mettre en location en rallongeant la durée de l’emprunt et en diminuant donc le montant de vos mensualités. Ainsi louer votre résidence principale ancienne permet d’en faire un véritable actif instantanément.

C’est assez rare que les personnes osent faire ça mais au final, c’est excellent car vous diminuez vos mensualités et vous essayez de faire en sorte que votre “ex résidence principale” ne vous coûte plus d’argent chaque mois.

J’ai vu le cas il y a quelques semaines car avec ma compagne nous devions déménager dans une nouvelle résidence principale et elle a demandé à la banque d’allonger son crédit du T3 dans lequel nous vivions. Résultat, elle est passée de 587 euros de mensualités à 438 euros.

Ce T3 se loue 600 euros chaque mois, l’allongement de la durée du crédit et donc la diminution du coût mensuel permet de s’assurer une belle sérénité.

Dans ce cas la résidence principale, par cette simple petite action, est devenue un vrai investissement locatif qui lui rapporte un peu chaque mois.

C- Louer sa résidence principale ou plutôt louer une partie de la maison principale

residence principale ou investissement locatif en premier

J’adore ce point ! Je trouve que c’est tellement pertinent dans certaines situations que c’est impossible de ne pas l’évoquer. Vous allez voir, je vais vous donner les exemples chiffrés de ma nouvelle résidence principale, les différences sont très importantes.

Louer sa résidence principale, quelle drôle d’idée Rire pour l'immoblier! Et pourtant, il ne suffit de pas grand chose pour que ce soit envisageable et très peu dérangeant. Il est clair que certains points sont à anticiper en étant un peu logique et réfléchi mais vous allez voir que c’est évidemment tout à fait possible.

D’ailleurs, je n’envisage en aucun cas de me priver de cet aspect qui change absolument tout aux économies que l’on peut réaliser et au taux d’endettement qui ne s’estompe pas.

5- Mon exemple : louer une partie de sa résidence principale et payer un crédit de 438 euros au lieu de 1038 euros !

Allez, on est parti pour un exemple simple et réel !

Avec Sandrine, nous décidons donc de quitter notre logement situé en centre ville (celui dont les quelques chiffres sont cités au dessus) et nous voulions trouver une petite maison proche du centre ville avec un petit extérieur.

Nous voulions trouver un moyen d’apporter de la valeur au bien ou d’en louer une partie pour diminuer le montant de notre emprunt.

Ce critère était numéro 1 dans nos recherches de résidence principale

Après quelques recherches, nous avons la chance de trouver exactement ce que nous voulions. Nous avons même trouver plusieurs fois ce que nous recherchions.

  • Maison affichée à 140 000 euros
  • Petit extérieur avec tout le RDC donnant accès à cet extérieur
  • 2 portes d’entrées dont une donnant accès rapidement à l’escalier qui donnait sur 2 chambres et une salle de bain
  • WC et douche au RDC et à créer à l’étage

Premier constat : en transformant une chambre à l’étage en espace cuisine et coin TV, on créant dans une pièce existante une sdb et un WC : on avait à l’étage 2 chambres, 1 cuisine salon avec coin TV, un toilette et une salle de bain.
L’accès pouvait se faire par un escalier en colimaçon extérieur qu’il fallait créer.

“Sans image, c’est un peu dure à imaginer, c’est pour ceci que je vais bientôt pouvoir tout vous proposer en film. Retenez tout de même que nous avons étudier de près les systèmes d’évacuation à créer pour percevoir la faisabilité du projet”

Voyez vous où je veux en venir ??

Louer sa maison principale

Nous voulions louer l’étage en courte durée sachant que nous avons une très belle demande locative pour ce genre d’espace à la semaine.

De plus, en louant à des professionnels en déplacement, une belle partie n’est pas imposable.

Nous avions choisi la courte durée pour garder cet espace quand nous le souhaitions, notamment lorsque nous inviterions des amis.

Quelques chiffres : maison négociée à 138 000 euros, frais de notaire estimés à 11 500 euros, travaux estimés à 65 000 euros (nous en profitions pour refaire l’isolation et la toiture pour ne pas sortir d’argent par la suite).

Coût total : 214 500 euros soit une mensualité de 1 038 euros.
Location de l’étage à 150 euros pour une personne à la semaine et éventuellement 200 euros pour 2 (nous n’avions pris en considération qu’une personne) soir 600 euros par mois.

Bilan final : l’emprunt de la maison pouvait nous revenir qu’à 438 euros par mois en cas de location complète.

Je ne sais pas ce que vous pensez de ce genre d’opération mais personnellement j’adore. Imaginez ce que vous pouvez faire en économisant 600 euros par mois ! Combien de fois avez vous pensé pouvoir vivre dans votre résidence principale pour 438 euros par mois ?

Après quelques mois, des nouvelles de la résidence principale louée en partie

Nous sommes presque installés et les tests ont été très concluants :

Nous avons de la demande pour louer la partie supérieure de la maison, ce point était testé et donc sans surprise.

En revanche, les principales surprises sont très positives : il y a beaucoup de maintenance dans les entreprises aux alentours. Les agents souhaitent se loger par 2 ou par 3 pour diminuer leurs frais.

Le bilan est donc extrêmement positif car nous envisageons maintenant de louer l’étage jusqu’à 3 personnes simultanément, ce qui représente des semaines à 300 euros.

Notre mensualité étant à 1 200 euros au final (elle diminuera dans quelques années), nous pouvons considérer que certaines échéances seront intégralement remboursées par les locations.

Je vais proposer une ensemble de vidéo très prochainement à ce sujet, n’hésitez-pas à vous abonner à ma chaîne You Tube pour ne pas les louper. Vous trouverez un lien juste en bas.

6- Louer sa résidence principale en partie : un avantage fiscal non négligeable

Pour compléter cette partie, je devais faire ce petit point fiscal :

Logiquement si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Mais vous n’avez pas à déclarer les revenus de la location d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) sous conditions de certains tarifs.

Vous pouvez consulter le site officiel, je vous laisse le lien vers le petit article des impots.gouv qui est très explicite à ce sujet : cliquez-ici pour le consulter !

7- En résumé, voici pourquoi louer sa maison principale en partie !

Vous l’avez compris, je parle en connaissance de cause ! Je loue moi-même une partie de ma résidence principale. Clairement, il m’est assez simple de mettre en avant les parties intéressantes de ce système qui transforme votre maison principale en véritable actif.

Même si on ne parlera pas d’actif à 100%, louer sa maison principale permet de diminuer le côté passif de votre bien. C’est un véritable moyen pour habiter une résidence principale sympa en ne remboursant que très peu de mensualités.

Voici en détails les avantages que je trouve au fait de louer une partie de sa maison principale (à condition d’avoir optimisé certains aspects dès le départ) :

  • Diminuer les remboursements mensuels à la banque ou plutôt faire en sorte que votre ou vos locataires vous aident grandement à le faire
  • Louer en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sous certaines conditions. Dans mon cas, je peux entrer dans les conditions grâce au fait de louer à des agents en déplacements et donc en mission professionnelle.
  • Possibilité de louer en courte durée pour booster la rentabilité mais dans ce cas, la fiscalité sera donc différente.
  • Transformer sa résidence principale en investissement locatif partiel permettant ainsi de diminuer les remboursements d’emprunts passifs

Avec du recul et voyant des exemples autour de moi, je me demande même comment je pourrais faire autrement pour ne pas être “blasé” de donner un remboursement dans le vent chaque mois. Lorsqu’on a “goûté” à ce type de système avantageux de location, on voit très vite le problème des autres situations.

Voyons tout de même quelques contraintes au fait de louer une partie de sa résidence principale.

8- Quelles sont les contraintes de louer une partie de sa résidence principale ?

Je serai un peu menteur si je n’évoquais pas quelques contraintes même si honnêtement, je les trouve minimes par rapport au avantages.

D’autant que les contraintes que je vais évoquer sont tout à fait “optimisables” et “transformables”. Allez, je les évoque !

  • Il faut bien réfléchir dès le départ pour que chacun garde son intimité (c’est un point essentiel à prendre en considération dès que vous avez décider de louer votre résidence principale
  • Il faut songer à l’isolation phonique au plafond si vous louez l’étage par exemple, à l’isolation des évacuations si celles-ci ont été crées pendant la rénovation
  • L’idéal est d’avoir des entrées séparées pour éviter de trop se croiser
  • Le soucis majeur réside dans la définition même de louer une partie de votre résidence principale : vous ne possédez plus la partie louée. Cela paraît évident et ça l’est ! Mais parfois cette partie peut manquer lorsqu’on accueille du monde. Ceci peut-être une raison suffisante pour faire de la location courte durée et ainsi “bloquer des dates” que vous souhaitez conserver

Vous voyez que les inconvénients peuvent être optimisés et réfléchis. Avec une bonne réflexion en amont, le principe de louer une partie de la maison principale peut s’avérer uniquement avantageux.

Voilà pour cet article ! J’espère que celui-ci pourra vous donner quelques idées sur ce qu’il est possible de réaliser avec sa résidence principale pour ne pas en être esclave !

N’oubliez pas ! Pour “s’enrichir” l’idée est d’éviter d’acheter des passifs, des choses qui vous coûtent de l’argent chaque jour plutôt que de vous en rapporter.

La résidence principale bien réfléchie peut tout à fait devenir un véritable actif qui vous enrichira.

De notre côté, nous avons dû effectuer plusieurs visites avant de trouver ce que nous voulions. Cette location de résidence principale nécessite une projection.

Il faut réunir quelques conditions pour pouvoir louer une partie tout en gardant une autonomie. Je vous assure que c’est tout à fait conciliable.

Si vous faites partie des personnes qui regarderont les vidéos à ce sujet, vous verrez qu’il faut juste bien y penser dès le départ et vous pourrez parfaitement concilier votre tranquillité avec votre rentabilité…

PS: j’allais oublier, les différentes visites pendant plusieurs semaines ont eu l’avantage de nous avoir aidé à déterminer exactement ce que nous voulions.

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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

La colocation courte durée : comment c’est possible ?

La colocation courte durée : comment c’est possible ?

Aujourd’hui, nous allons voir quelques bases concernant la colocation courte durée. Elle peut être très rentable mais elle comporte quelques conditions… découvrons ceci dans cette nouvelle vidéo.

Par ailleurs, je vous invite à découvrir mon article complémentaire : pourquoi louer en meublé ?

La colocation courte durée est avant tout une rentabilité excellente !

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !

Bienvenue sur cette nouvelle video !
Aujourd’hui je vais évoquer un thème particulier, suite à une question de Jean-Michel. D’ailleurs, Jean-Michel, je te remercie pour cette question. Je n’étais pas forcément parti pour évoquer ce cas particulier, mais effectivmeent le fait que ça questionne, je me suis dit que ça valait peut être le coup de faire une vidéo entre entre cinq et dix minutes pour expliquer un petit peu les avantages de ce que je vais présenter.

Les avantages et inconvénients

Alors aujourd’hui, on va parler de la colocation courte durée. Ses avantages, ses inconvénients, et aussi comment et où la mettre en place. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !

Nous allons donc parler de la colocation courte durée, et je vais vous montrer quand même les avantages, les inconvénients, comment c’est possible de la faire, où est-ce qu’on peut la faire, … Et au moins vous donner des exemples concrets, qui vous permettront de comparer avec ce qui peut se passer autour de chez vous par exemple.

Alors, moi je le fais, je le rappelle, parce que j’ai des centrales nucléaires qui sont proches de chez moi, et qu’on a souvent des agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger. Alors, quand je dis des agents en déplacement, c’est qu’en fait il y a un entretien qui est fait de la centrale, et vous avez des équipes qui se déplacent plusieurs fois dans l’année de manière à faire les réparations nécessaires.

Donc, qui dit déplacement d’équipes, dit qu’ils ont une enveloppe pour se loger, et dit aussi qu’il y a besoin de logements. C’est là où ça devient intéressant pour nous.
Tout de suite, je précise : quand on dit colocation courte durée, il ne s’agit pas de créer des chambres d’internat. Les agents, évidemment, comme tout le monde, ont besoin de leur espace intime. L’idée c’est donc d’optimiser ce qui se passe dans une maison – ça c’est évident : on va multiplier les couchages, mais on va faire en sorte qu’ils aient non seulement leur intimité, mais qu’ils aient accès aux besoins essentiels.

Alors, ça parait évident mais je préfère le redire. Je donne un exemple : ce n’est pas la peine de mettre cinq couchages dans une maison si vous avez un ballon d’eau chaude de 100 litres. Vous voyez, ça va tout de suite poser des problèmes, vous allez être embêtés tout le temps.

Donc, si vraiment on est sur cette optique de colocation courte durée, il convient quand même de réfléchir à ces petites choses là. Je ne vais peut-être pas établir les calculs tout de suite, mais évidemment si on a trois personnes qui sont censées être logées toute la semaine, avoir un ballon d‘eau chaude de 150 ou 200 litres, ça parait correct, pour reprendre cet exemple du ballon d’eau chaude.

Penser intimité !

En ce qui concerne l’intimité, une personne par chambre, ça peut paraître bien. Si vraiment on a des grandes chambres, on peut essayer de séparer d’une manière intelligente soit par des cloisons amovibles, soit par des rideaux. A ce compte là c’est OK, mais il faut vraiment des conditions pour que chacun ait son espace d’intimité. Evidemment si on peut créer des espacecs d’intimité au point de mettre une télé par chambre par exemple, c’est encore mieux. On n’est pas obligé d’en arriver là, mais effectivement on peut optimiser et pourquoi pas louer 5€ plus cher la semaine.

Les plus gros avantages

Les gros avantages de cette colocation courte durée.

Alors, la première des choses, c’est qu’elle a le mérite d’exister et qu’elle procurer une très bonne rentabilité. Je prendrai un exemple concret de la maison d’un copain tout à l’heure, pour vous expliquer ça. Donc, on mutliplie les gains, effectivement, puisqu’on loue à la semaine, et on loue au lit.

Donc une chambre, une semaine, vous multipliez ça par le nombre de personnes et vous rapportez ça au mois, et on obtient une rentabilité qui est très intéressante.

Un deuxième avantage, c’est que ça ne ferme pas du tout les portes à la courte durée. Vous pouvez tout à fait, lors des périodes creuses, c’est-à-dire quand vous n’avez pas d’équipes qui viennent dans vos logements, basculer sur de la location courte durée. Rien n’empêche de le faire. Et vous, vous maximisez le taux de remplissage. Ça aussi c’est quand même un sacré avantage. On peut multiplier et combiner les deux.

Autre chose, c’est que vous avez quand même une forte demande, et vous avez très peu de choses à mettre en place pour avoir ces personnes. Si vous avez des biens qui sont de qualité, et que vous commencez à être connu, vous serez appelés systématiquement.

Vous n’aurez pas besoin de passer par AirBnB, ni par Booking, et parfois par des plateformes qui sont un peu contraignantes. Là il suffit vraiment d’aller à la conciergerie, de donner votre carte avec votre bien, et de vous faire inscrire sur le site de la centrale, et les personnes savent qu’elles viennent chercher ici. Et après le bouche à oreille fait son travail si vous avez quelque chose de qualité.

Autre chose aussi qui est vraiment un avantage – je me répète un peu – mais c’est que c’est une nouvelle opportunité. C’est une autre manière de fonctionner, c’est un peu différent, mais quand c’est différent et que c’est vraiment rentable, je pense que ça vaut le coup de tester.

Exemple concret

Alors, on va passer à un exemple concret. J’ai pris la maison d’un copain – d’une connaissance plutôt – volontairement. Je n’ai pas pris mon exemple parce que moi je suis en train d’optimiser les petites maisons qui sont proches d’une centrale, et j’ai envie d’apporter des chiffres vraiment précis et réels dès que ce sera terminé. Donc, je vais prendre un exemple d’un cas concret qui est en place, qui est en route et qui fonctionne. Donc c’est un monsieur qui a acheté une maison tout compris avec les frais de notaire, qui a fait un petit peu de travaux il faut le reconnaitre, 47 000€.

Lui à l’heure actuelle il a sorti zéro de sa poche, il rembourse 290€ par mois à la banque. Donc, une somme plutôt sympathique, et si on remarque : même s’il louait à long terme il aurait au moins 400€ donc il serait largement dans la règle des 70. Mais, il a décidé de louer en courte durée, et il a très bien fait. Alors, il va payer à peu près 97€ d’électricité et d’eau, c’est mensualisé à ce tarif là en tout cas. Et ça lui rapporte donc 1080€ par mois de location, si on considère trois semaines sur quatre. Donc on arrive sur un cash flow posiif de 693€ après avoir déduit tous les frais.

Donc, 693€ avec une seule maison. En visant trois semaines sur quatre, puisque lui, la semaine libre, il en profite pour refaire le ménage etc… Il ne fait pas du tout de location courte durée. Donc imaginez simplement, si cette même personne avait deux ou trois biens exactement similaires à cette petite maison : on pourrait presque dire qu’il exploserait tellement sa rentabilité qu’il pourrait limite vivre de ses petites maisons. Lui en tout cas n’en a qu’une, il dégage un cash flow de 693€, il se permet de louer 120€ par semaine – on peut même monter jusqu’à 130€ quand vraiment il y a des prestations.

Je vous donne un exemple, quelque chose qui est très important pour les agences : avoir la connexion wifi. Ça, ça parait essentiel et c’est vraiment essentiel d’ailleurs. Et autre point qui peut être très intéressant quand les beaux jours arrivent, c’est d’avoir un petit terrain dehors, un petit espace, dans lequel les agents peuvent faire un barbecue ou un repas dehors par exemple. Je pense que c’est facile d’imaginer ce qui peut se louer très bien.

Quelques inconvenients

Voyons un petit peu les inconvénients quand même de cette colocation courte durée. Parce que s’il n’y avait que des avantages et si on ne parlait que de rentabilité, ce serait extraordinaire. Il y a quand même un ou deux petits points à prendre en considération.

Le premier, c’est qu’il y a de grandes chances pour que ça ne puisse ne pas se faire partout en France. Ça va se faire dans des zones particuluères, avec des systèmes de fonctionnement particuliers de la part de certaines entreprises. J’ai pris le cas d’EDF, je sais qu’il y a quelques autres grosses boîtes en France qui proposent ce genre de choses, mais pas à ce niveau-là. Pour vous donner un ordre d’idée, lors des carénages sur les centrales – c’est-à-dire lors des réparations, on a des milliers d’agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger.

Donc, des boîtes en France qui proposent autant de déplacements d’agents prêts à se loger ensemble, c’est très particulier. En tout cas, c’est peut-être très localisé mais si vous habitez proche d’une centrale je vous conseille quand même de regarder de près ce qui se fait, ça peut tout à fait être l’occasion de multiplier la rentabilité là où on n’y avait pas forcément pensé.

Deuxième chose, le paiement est rarement automatisé. Les agents réservent, ils aiment bien payer de semaine en semaine : c’est-à-dire qu’ils prennent pour trois semaines et vous allez donc être payés de semaine en semaine, ou alors de 15 jours en 15 jours. Moi, j’essaie d’augmenter les distances de paiement, c’est-à-dire que j’ai voulu être payé au moins pour 15 jours, ou trois semaines. Ça permet quand même une assurance de non départ, et vous ne loupez pas quelqu’un d’autre qui aurait voulu venir.

Donc je conseille évidemment de bien négocier – c’est vous le patron quelque part, mais c’est une relation humaine – donc essayez de voir à ce qu’il y ait peut-être une personne chez les agents qui se porte responsable, notamment qui signe le contrat, et qui avance le paiement et qui s’arrange après avec les autres personnes. Moi j’essaie de fonctionner comme ça, c’est quand même une assurance comme quoi personne ne va s’en aller avant les délais, et vous ne louperez ainsi pas d’autre location. Ça c’est quelque chose qui demande un petit peu de temps à mettre en place, mais avec un ton assez ferme et une manière de fonctionner assez claire, il n’y a pas de raison que ça ne soit pas mis en place.

Alors, un autre inconvénient, ce ne sont pas – alors attention je ne fais pas de généralisation, s’il y a des agents qui m’écoutent, surtout ne prenez pas ça pour vous – mais il fait être honnête aussi, on a souvent affaire à des groupes de garçons qui ne sont pas forcément les champions du ménage. Donc, contrairement à de la location courte durée où il y a une caution ménage, les personnes peuvent rendre l’appartement comme il était, là c’est difficile de le faire. Moi ce que je préconise, c’est qu’à chaque départ des agents, il faut faire faire un ménage par une personne – vous pouvez le faire vous-même, évidemment, moi je sais que je délègue cette partie là.

Inconvénients ou plutôt particularités

Vous allez payer deux, trois, quatre heures de ménage, mais très honnêtement ça vaut le coup, ça permet un entretien, ça permet de voir des dysfonctionnements, et ça permet aussi clairement de ne pas laisser s’entasser les saletés qui arrivent chez tout le monde. Il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup de passage pour avoir beaucoup de saletés. Donc moi je fonctionne de cette manière, je préfère m’assurer qu’un bien – à chaque fois que je loue – est propre. J’aime bien avoir un grand coup de ménage, le ménage de printemps à toutes les époques, et ça permet quand même de s’assurer la qualité du bien.

Autre chose aussi, ce ne sont pas des inconvénients que je cite mais des choses à prendre en compte, c’est aussi de prévoir la solidité du matériel. Alors quand je dis solidité du matériel, c’est valable aussi pour la courte durée, de toute manière. Et je pense notamment, on évite les lits à lattes. Alors là sinon vous allez être embêtés tous les trois, quatre matins : il faut les changer, les lattes ne sont pas de la même dimension, vous n’avez pas celles qui conviennent en stock, … Moi, ça, j’ai arrêté, c’est vraiment trop pénible.

Donc là je suis en ce moment en pleine discussion d’ailleurs avec le directeur du magasin BUT de manière à trouver quelque chose de solide, je vous rappelle que j’ai un partenariat avec BUT pour meubler un appartement à moindre frais. Je pense que je vais bien m’y retrouver si je mets un certain prix mais que j’ai des lits de qualité qui tiennent le coup.

J’en profite pour faire la parenthèse : contrairement à de la courte durée, où vous devez avoir du flash, quelque chose qui tape à l’œil pour la concurrence, pour se démarquer de la concurrence, là on privilégie le côté solide et pratique. D’avoir tout sur place qui fonctionne et qui permet aux agents d’être tranquilles quand ils rentrent, c’est ce qui compte. L’accès au Wifi, d’avoir le four, le micro ondes, le frigo etc… Suffisamment de place aussi dans le frigo, ça c’est important.

J’en profite pour faire la parenthèse : ne mettez pas un petit frigo dans une maison si vous accueillez trois agents, c’est des petites choses qu’il faut anticiper, qui paraissent évidentes mais qui ne sont pas toujours appliquées apparemment. Mais effectivement, mettez deux frigos, ou alors un grand frigo. Parfois d’en mettre plusieurs petits, ça peut être intéressant, parce que du coup ils s’organisent plus facilement.

Ça peut être à réfléchir. Mais en tout cas ne prévoyez pas un seul petit frigo dans lequel trois personnes ne pourraient absolument rien faire.
Donc pour en revenir à la solidité et à l’esthétique : on ne privilégie pas une déco de dingue, mais quelque chose de pratique et de solide. Ça c’est aussi quelque chose qui me semble important : il vaut mieux mettre des frais dans un frigo supplémentaire que dans quelqu’un qui va venir décorer votre intérieur, et au final ça ne fera pas vraiment la différence.

Donc ces petites choses là, ce qu’on pourrait appeler des inconvénients, sont des petites choses pratiques auxquelles il faut penser.
Je répète, faites pratique : les ballons d’eau chaude, les frigos en nombre pour que chacun gère, l’espace d’intimité à prévoir notamment si vous divisez une chambre en deux, prévoir de la literie solide, et prévoir aussi le lave linge – très important puisque les agents parfois restent plusieurs semaines, et ils doivent impérativement avoir une machine à laver pour laver leurs affaires, ça ça parait aussi évident.

Je vous propose de m’arrêter ici pour cette colocation courte durée. Il y a certainement plein de questions qui peuvent vous venir à l’esprit sur ce sujet là. Moi je vous propose vraiment de me les poser au-dessous de la vidéo, ce sera plus simple que de venir sur mon blog, ou alors sous l’article sur mon blog. Mais le plus simple, c’est de poser les questions sous cette vidéo, et j’essaierai d’y répondre le plus rapidement possible. Je pense qu’il y a plein de petits détails que j’oublie dans cette colocation courte durée et qui vous viennent à l’esprit.

Voilà, c’était Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui, nous avons parlé de la colocation courte durée ! Je vous invite à télécharger mon guide dont le lien se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire », et si vous voulez avoir les vidéos en temps et en heure, n’hésitez pas à vous abonner ! Ça se passe sur la petite cloche, et moi je vous dis à très bientôt !

Yann

Les stratégies en meublé : des avantages indéniables !

Les stratégies en meublé : des avantages indéniables !

Bonjour, c’est Yann du blog Meublé Pas à Pas. Découvrez dans cet article et cette vidéo comment on peut envisager de louer en meublé. Il existe différentes stratégies en location meublée qui offrent un choix que la location nue ne propose pas.

Envisager l’immobilier différemment

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !

Bienvenue sur cette nouvelle video !
Alors aujourd’hui je vais vous présenter différentes stratégies en lien avec l’immobilier meublé. Je vais présenter ce qu’il est possible de faire avec le meublé en règle générale, donc vous allez certainement voir des choses que vous connaissez déjà, et peut-être une chose un peu plus particulière même si j’en ai déjà parlé. Et ça va être l’occasion pour moi de les évoquer pour répondre à des questions lors de prochaines vidéos.

Notamment deux questions qui m’ont été posées sur des stratégies particulières. Aujourd’hui, j’introduis les prochaines questions, mais je vais quand même développer quelques petits détails sur les différentes stratégies. Ça se passe tout de suite après !

Louer sur du long terme

Dans ces différentes stratégies en meublé, par rapport à l’immobilier meublé, il y a une stratégie dont j’ai déjà parlé. Je ne veux pas m’étendre parce que je pense qu’elle est assez commune pour tout le monde. C’est la stratégie classique, c’est-à-dire la location sur le long terme. Les gros avantages en particulier, en plus de la fiscalité sur laquelle je ne reviendrai pas ici, c’est qu’on a moins de gestion.

C’est plus facile, puisqu’une fois qu’on a trouvé un locataire – qu’on a trouvé le locataire idéal même, logiquement – il s’installe et ça peut durer des mois, voir des années. Donc quelque part, à part entretenir la relation avec le locataire, il ne reste plus grand chose à faire. Ça, c’est un des premiers avantages. Le deuxième avantage, c’est que logiquement vous avez votre cash flow positif, puisque vous avez choisi une bonne affaire et que vous avez étudié votre dossier au préalable, et que logiquement tout est en ordre de ce côté-là.

Ça c’est vraiment le plus classique, et peut-être que je pourrais citer un dernier avantage quand même : c’est que souvent – ça peut dépendre des endroits, mais en tout cas régulièrement – la location longue durée avec le meublé n’est pas très commune, c’est-à-dire que vous n’avez pas forcément une concurrence en grand nombre. Moi c’est mon cas, je vous l’avais dit, sur les villes de 4000, 5000, 10000, 15000 habitants.

Et le fait de proposer des biens meublés que j’estime de qualité (propres, sympa, modernes), ça les différencie un peu des autres et ça me permet de « faire mouche » et de bien louer. Donc ça, c’est la première stratégie : la location meublée sur du long terme.

Louer en courte durée

Dans un deuxième point, je vais évoquer la location courte durée. Alors, quand je dis courte durée, ça veut dire saisonnier comme hors saison. En courte durée, on peut toucher des gens de passage pour différentes raisons, ce n’est pas forcément des vacances, et ça peut être tout à fait l’été, le printemps comme parfois les saisons un peu plus sombres comme l’automne et l’hiver. Donc ça, c’est vraiment pour moi la différence entre courte durée et saisonnier.

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Quels sont les avantages par rapport à cette location courte durée ? Alors, le premier avantage, c’est que vous multipliez la rentabilité. Forcément, en louant à la nuitée, la rentabilité est bien plus importante. Et ça c’est intéressant.

En règle générale on peut considérer que par rapport à une location classique que j’ai évoquée précédemment, on mutliplie par trois les retours de rentabilité. Alors, évidemment, on a quelques frais supplémentaires : l’eau, l’électricité, parfois la taxe de séjour dans certains cas, … En tout cas, nous on va rester sur le côté augmentation de la rentabilité, et je ne vais pas trop rentrer dans la pratique – parce qu’évidemment tout à l’heure je parlais des avantages sur le long terme où une fois que le locataire est en place, quelque part on n’a plus grand-chose à faire – là, en courte durée, ça demande une gestion et une organisation, qui est tout à fait déléguable au passage. Vous n’êtes pas obligés de tout gérer de A à Z.

Je ne vais pas trop rentrer dans les détails parce que ça demanderait vraiment des vidéos, il y a même des blogs qui sont spécialisés sur la courte durée tellement il y a des choses à dire. Sachez juste que la courte durée permet de multiplier la rentabilité, ça c’est un point important, et qu’on peut tout à fait déléguer certaines tâches comme les entrées et les sorties, et gérer uniquement la partie commerciale, c’est-à-dire la recherche de locataires.

Et vous pouvez déléguer de plus en plus de choses, notamment avec des systèmes électroniques pour que les locataires qui viennent pour de la courte durée puissent récupérer les clés. Il y a beaucoup de choses qui sont automatisables, on va dire. Ça, ce sont des points importants sur la courte durée.

Je vais juste évoquer une petite subtilité qu’on n’évoque que très peu, même sur certains blogs en courte durée : c’est le fait de faire classer vos appartements. Alors, c’est le meublé de tourisme. C’est un petit peu particulier, et c’est pour ça que j’ai décidé d’en faire une prochaine vidéo uniquement dédiée à ça, avec des points importants. Mais ici je voulais l’évoquer parce que ça fait partie quand même de la courte durée.

C’est que vous pouvez tout à fait faire classer vos biens en meublé de tourisme, et ça va vous donner d’autres avantages assez importants : sur la fiscalité, par rapport à un abattement – ça on l’avait déjà vu dans une vidéo précédente et j’y reviendrai plus précisément quand on sera sur la vidéo spécifique – mais ce qui peut être bien aussi, c’est que ça va vous donner accès à des sites particuliers, et vous permettre de toucher une clientèle complètement différente.

Je vous donne un exemple : vous pouvez très bien avoir accès au site des Gites de France et être classé gîte de France, et là vous allez toucher une clientèle qui ne passe que par ces sites, qui ont l’impression qu’en passant par Gîtes de France c’est très sérieux, et qui ne se voient pas du tout passer par Abritel ou AirBnB ou autre chose. Donc ça, c’est vraiment une subtilité qui n’est pas très évoquée et qui a quand même son importance je trouve. Donc, je redis : on fera une vidéo spécifique « meublé de tourisme », et ce sera vraiment très prochainement. Je crois que ce sera juste après la vidéo concernant la colocation courte durée.

Louer en collocation courte durée

Alors la troisième manière d’exploiter un bien en meublé, c’est la colocation courte durée. Je l’avais déjà évoqué dans un article du blog de Sébastien Ascon, et j’en reparlerai dans une prochaine vidéo spécialement dédiée à la colocation courte durée avec un exemple chiffré – ce sera encore plus parlant. Là, aujourd’hui, je voulais juste l’évoquer comme un moyen supplémentaire d’exploitation, et pour vous montrer aussi qu’il y avait des gros avantages et que ce n’était pas à négliger dans certaines situations.

Alors, ça peut dépendre de beaucoup de choses : la colocation courte durée en général peut se faire avec des professionnels qui viennent sur un chantier, ou qui viennent travailler sur un endroit précis en France, et qui viennent tous pour des raisons similaires, et du coup ça ne les dérange pas du tout de partager un bien. Même, au contraire, ils se partagent les frais, et ils apprécient beaucoup.

Donc, le plus gros avantage, je l’évoque tout de suite, c’est encore une nouvelle fois la multiplication de la rentabilité. Parce que là, vous alliez la courte durée avec la colocation, donc on a un mix qui donne quelque chose de vraiment bien. On parle même de rentabilité à la semaine, donc encore une nouvelle fois c’est quelque chose de très intéressant. On verra que ça comporte quelques inconvénients, c’est une gestion un petit peu différente de la location courte durée classique. Mais parfois, quand on parle de l’efficacité 20/80, il faut savoir faire avec les petits inconvénients si vraiment ça multiplie une rentabilité de manière importante. Je pense que ça vaut le coup de faire quelques concessions sur certaines stratégies en meublé.

Les stratégies en meublé en résumé

J’en ai fini pour cette vidéo ! Je résume, les trois manières d’exploiter les biens en meublé, les 3 stratégies en meublé, c’est donc : la longue durée, qui présente ses avantages. C’est l’exploitation courte durée, qui allie la location saisonnière et le reste de l’année, puisqu’on a des gens qui se baladent ou qui sont en déplacement tout au long de l’année. Et le troisième style d’exploitation, c’est une nouvelle fois la courte durée, mais cette fois en colocation.

Donc là, je répète, ce sont des cas très particuliers mais ça vaut le coup de les évoquer parce que vous êtes peut-être dans un lieu en France où vous allez être confrontés à cette situation. Et d’ailleurs, j’ai eu une question de Jean-Michel qui était très pertinente et qui m’a donné envie de faire une vidéo spécifique là-dessus.

Je vous dis à très bientôt ! Avant de me quitter, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur la petite cloche qui doit être au-dessous. Et n’hésitez pas non plus à télécharger mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire » : je mets un lien juste au-dessous de la vidéo. Et évidemment, si vous avez des commentaires ou même un avis à donner, n’hésitez pas, j’y répondrai et ça me fera plaisir d’écouter ce que vous avez à me dire.

A très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.