Immeuble de rapport : comment acheter et investir ? Conseils et astuces de professionnel de l’immobilier

Immeuble de rapport : comment acheter et investir ? Conseils et astuces de professionnel de l’immobilier

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Quand on parle d’immobilier Meublé dans le blog Immobilier Meublé Pas à Pas, il est impossible de ne pas évoquer l’ immeuble de rapport. Il fait parti à part entière du « monde » de l’immobilier meublé.

Il peut permettre une progression fulgurante vers la route de la liberté financière…

Voyons ensemble quelques points importants concernant l’immeuble de rapport

7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport

Comme tout achat immobilier, il convient de faire attention à un certain nombre de points pour éviter de faire des erreurs qui pourraient coûter très cheres pour investir dans un immeuble de rapport.

1- Ne pas optimiser une règle : celle des 70 par exemple

Vous connaissez la stratégie que vous voulez appliquer lors de votre achat immobilier. Si nous considérons l’exemple que nous prenons ici, votre emprunt ne devra pas dépasser 70% de vos loyers perçus chaque mois.

Cette référence sera donc votre règle à conserver coûte que coûte et vous devrez vous y tenir. Attention cette règle dépend bien évidemment de la région dans laquelle vous investirez.

Mais sachez une chose, cette règle vous permettra de faire vos preuves avec votre banquier et doit s’appliquer pour un immeuble comme pour un appartement lors de vos premiers investissements immobiliers.

2- La localisation

La localisation idéale lorsqu’on débute est celle proche de chez vous car vous connaissez le secteur et donc le marché locatif.

Mais vous ne devez jamais perdre de vue, comme nous l’avons vu au-dessus, qu’il est parfois judicieux de se déplacer et d’investir un peu plus loin pour augmenter la rentabilité et/ou le Cash-Flow. Ce principe est d’autant plus vrai si vous débutez vos investissements.

Vos premiers achats immobiliers devront vous rapporter de l’argent : ce point est encore plus vrai avec les immeubles de rapport.

Pensez localisation de la ville et localisation dans la ville !

3- La toiture

En évoquant que la toiture, je vulgarise les points à vérifier. Je devrais plutôt évoquer tous les points de la structure (façade, toiture, charpente, fondations, cave et/ou vide sanitaire et assainissements).

Ces points sont très importants à prendre en considération dès le départ.

Une toiture à refaire peut vite coûter plusieurs milliers d’euros et si elle n’est pas prise en considération dans les travaux au départ, ceci pourra être gênant pour la constitution d’une trésorerie par la suite.

4- Ne pas prévoir tous les travaux lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il est important pour ne pas dire essentiel de prévoir la réalisation de TOUS les travaux dès le départ.

Ceci sera déterminant pour la suite car vous partirez sur des bases solides et serez « tranquilles » pour des années à venir. Si vous ne prévoyez pas l’essentiel, il vous faudra sortir de l’argent de votre poche par la suite et ce calcul n’est plus du tout le même…

Par exemple : une toiture à refaire dès le départ vous coûte environ 20 000 euros soit 100 euros de plus par mois sur 20 ans. Si vous avez bien estimés vos loyers, ce coût peut passer inaperçu.
En revanche, si vous ne prévoyez pas ces travaux au départ, il se peut que vous deviez payer 20 000 euros 4 ans après votre achat.

Pensez-vous que vous aurez réussi à placer cette somme sur un compte spécifique Cash-Flow ?

5- Ne pas optimiser les travaux

Ne cherchez pas à minimiser les coûts des travaux. Ce que je veux dire par là, c’est de ne pas négliger la qualité que vous allez apporter lors de votre rénovation. Elle aura une importance déterminante par la suite que ce soit sur vos loyers ou sur la potentielle revente.

J’insiste sur ce point : faites des appartements de qualité et prévoyez si vous le pouvez l’entretien de vos communs.

La qualité dans la rénovation de votre immeuble de rapport devra se ressentir sur la beauté des appartements mais aussi sur la qualité des équipements.

Pour vous donner un exemple un peu extrême, je loue des T2 470 euros/mois alors que d’autres à 100 mètres de mon immeuble de rapport ne louent pas plus de 300 euros/mois les mêmes surfaces d’appartements. La seule différence se joue dans le côté modernes des appartements et dans la qualité de l’équipement.

6- Le voisinage

J’évoque ce point dans la vidéo. Ce point doit être pris en considération.

Regardez, observez les alentours et demandez l’avis des locataires ou des voisins. Attention au côté trop alarmiste de certains mais vous aurez une petite idée de points qui pourraient gêner.

Je pense notamment aux immeubles avec des restaurants ou autre un peu bruyant au rez-de-chaussée. C’est un point qui peut poser problème et gêner pour d’éventuelles locations.

7- Vérifier la solidité d’un bail commercial

En parlant de restaurant…si vous avez un bail commercial au rez-de-chaussée, c’est génial ! Mais attention au discours des agents ou des vendeurs, discutez avec le propriétaire du commerce et renseignez-vous.

Un bail commercial n’est pas toujours source de revenus ponctuels. Le commerce doit fonctionner depuis longtemps ou être installé sur des bases solides.

Si c’est un bail à céder, sachez qu’il ne sert à rien de prévoir un trop gros loyer si celui-ci plombe tout de suite la trésorerie du commerçant. Trouvez un équilibre logique dans l’établissement de ce bail.

Le discours des agents sur ces points n’est, à mon sens, pas trop à prendre en considération. Vérifiez par vous-même, votre jugement sera beaucoup plus valable.

Bien acheter un immeuble de rapport : 9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

Le terme « astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport » pourrait être transformé en « points importants à connaître pour ne pas faire n’importe quoi en achetant un immeuble de rapport ».

Si j’insiste sur ce point, c’est uniquement pour mettre en avant des points très importants à maîtriser en immobilier avant de se lancer et acheter un immeuble locatif.

Avec un immeuble de rapport, le terme « optimiser » peut vouloir dire « gagner des dizaines de milliers d’euros ». Il convient donc de prévoir et prendre le temps de comprendre certains points que je vais évoquer.

Voyons quelques astuces pour optimiser l’achat d’un immeuble de rapport :

  • Les points indispensables à vérifier avant d’acheter un immeuble dédié à la location.
    Un immeuble est un ensemble d’appartements où de lots locatifs qui sont sous un même toit et qui appartiennent à une même structure étant elle-même régie par un fonctionnement interne (eau, électricité, plomberie…) De part cette définition, vous devez imaginez le nombre de points précis à vérifier avant de vous lancer aveuglement dans un achat d’immeuble de rapport. Que ce soit en terme de structure, de fonctionnement et de rénovation interne à fournir, il faut maîtriser l’ensemble des points à bien analyser lors des visites d’immeubles.
  • Les erreurs grossières à éviter lors de l’achat de l’immeuble.
    En plus des vérifications à effectuer impérativement pour tout prévoir ou ne pas acheter l’immeuble, il faudra ne pas commettre d’erreurs grossières qui seraient très pénalisantes pour la suite. Une d’entre elle consiste à ne pas prévoir l’ensemble des travaux dès le départ, dès l’achat. S’il s’agit d’un oubli et non d’une décision prise, ceci peut s’avérer un sacré surcoût dans les mois ou années qui suivent.
  • Comprendre que vous dirigez l’achat immobilier.
    C’est un point essentiel Vous serez le seul à maîtriser les composantes de l’immeuble de rapport. Ni l’agent immobilier, ni le banquier, ni même le vendeur ne savent comment vous souhaitez fonctionner et comment vous envisagez les choses pour votre investissement immobilier réfléchi. Vous devez avoir défini vos objectifs, savoir si l’immeuble de rapport est intéressant avec vos contraintes, et faire une offre ou non en conséquence. Les arguments des autres acteurs vous serviront mais ne doivent pas influencer de manière profonde votre réflexion d’investisseur.

Autres astuces pour acheter un immeuble de rapport :

bien acheter un immeuble de rapport

S’il existe différents moyens pour trouver un immeuble de rapport sur internet ou ailleurs, il est parfois difficile de faire des sélections pour visiter les choses intéressantes.

Bien acheter un immeuble de rapport commencera donc par faire des visites sélectionnées avec stratégies.

Voyons quelques procédés efficaces :

  • Connaître son secteur.
    C’est un point clé et notamment pour connaître parfaitement le type de location que l’on peut effectuer et pour quel montant. Ce point doit être connu progressivement et précisément grâce à vos tests et non grâce à des propos non maitrisés d’autres acteurs de l’immobilier comme les agents immobiliers.
  • Se fixer des limites de secteur ou non.
    Vous apprendrez à connaître le secteur et ses alentours. Il est toujours plus simple de commencer par des secteurs que l’on connaît. On évite ainsi des petits erreurs qui peuvent gêner ensuite pour les locations.
  • L’expérience vous permettra de mieux appréhender les annonces.
    Les annonces en elle-même ne sont pas toujours évidente à retranscrire.
    Que ce soit par le manque de photos ou des textes imbuvables, les agents immobiliers ne manquent pas d’imagination pour rendre leurs annonces immobilières incompréhensibles.
    N’y voyez aucune critique mal placée, mais simplement un constat qui permet parfois de dégoûter certains acheteurs qui laisseront leur tour.

A force de recherche, vous apprendrez à vouloir faire des visites à partir de quelques mots ou de quelques photos.

Acheter un immeuble déjà loué : est-ce une bonne idée ?

immeuble-déjà-loué

C’est une question qui revient très souvent sur mon blog et dans ma messagerie : Yann, est-ce que c’est grave si je fais une proposition pour acheter un immeuble déjà loué ?

Ma réponse est non ! Il faudra juste anticiper les choses d’une autre manière. Rassurez-vous ! Il faudra juste faire preuve de logique une nouvelle fois.

Un immeuble de rapport peut être une excellente affaire immobilière qu’il soit loué entièrement, partiellement ou totalement vide. C’est certain qu’acheter un immeuble de rapport vide est souvent plus facile. On se projette tout de suite dans la rénovation et dans les améliorations.

Donnons quelques précisions sur le fait d’acheter un immeuble déjà loué :

  • Tous les appartements sont loués.
    Il faudra visiter tous les appartements et se projeter sur une rénovation ultérieure. Si votre but est de tout rénover, il faudra tout de même veiller à ce que ne soit pas de grands appartements dans lesquels les locataires sont installés depuis 20 ans.
  • Un appartement est loué et les autres vides.
    Ce n’est pas un souci, la rénovation pourra se faire dans les autres appartements et la rénovation de celui occupé se fera dans un second temps. C’est une solution parmi d’autres. Il est aussi possible de loger temporairement un locataire dans un autre appartement en attendant que son logement soit rénové.
  • L’immeuble est totalement vide.
    Là, c’est parfait ! La totalité de la rénovation est prévue et vous allez pouvoir enchaîner en ayant une totale maîtrise et une totale liberté sur les travaux. Il vous faudra juste bien booster les artisans pour aller « le plus vite possible »

3 raisons d’investir dans un immeuble de rapport locatif

3 raisons d'investir dans un immeuble de rapport

 

Pour aller plus loin dans cette analyse de l’immeuble de rapport, nous allons déterminer des raisons valables pour lesquelles acheter un immeuble complet est plus intéressant qu’acheter un appartement ou une « simple » maison.

Si ce type d’investissements locatifs particuliers sont autant mis en lumière dans de multiples vidéos ou bien mis au centre d’articles dédiés aux investissements locatifs meublés ou non, il y a une raison et même « des » raisons importantes.

Pourquoi l’immeuble de rapport est tant mis en avant et pourquoi est-il un levier magnifique pour les investissements locatifs ?

  • Acheter un immeuble de rapport quand on investit, c’est diminuer les risques !
    En effet, contrairement à ce que l’on peut penser, investir dans immeuble de rapport est moins risqué que d’acheter un appartement unique.
    En effet, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, il y a plusieurs lots locatifs, cela signifie que si un lot pose problème, les autres peuvent facilement compenser el manque à gagner. Quand je dis « pose problème », je ne pense pas forcément aux locataires qui ne paient pas, je pense également à des réparations urgentes. Lorsqu’on maîtrise les points spécifiques de l’immeuble de rapport, l’investissement est donc moins risqué que l’achat d’un simple appartement.
  • Investir dans un immeuble de rapport signifie aussi que vous possédez l’ensemble du bien, du sol jusqu’au sommet de la toiture.
    Cela veut dire que vous êtes maître à bord ! Ce détail change absolument tout à votre investissement. Vous allez gérer dès le départ l’ensemble des travaux à fournir, le règlement de copropriété si vous en faites un, si vous souhaitez diviser les lots de manières officielle, vos stratégies locatives, …Vos décisions vous appartiennent et ne dépendent plus de ce que voudra bien décider la copropriété.
  • Le cash flow d’un immeuble de rapport est plus conséquent.
    On a vu que le fait d’avoir plusieurs lots locatifs minimisait les risques et bien il permet aussi d’augmenter vos revenus locatifs mensuels. De plus, les artisans sont plus à même de faire des prix « sympas » lorsqu’ils travaillent sur un immeuble complet.

Combien devez-vous investir dans un immeuble de rapport ? Voici la simulation de votre emprunt immobilier

combien investir dans immeuble simulation emprunt immobilier

Investir dans un immeuble de rapport coûte évidemment plus cher que d’acheter un simple appartement. Peut-être même que dans certains secteurs, il est impossible de concevoir d’acheter un immeuble de rapport locatif.

Quoi qu’il en soit, il est possible d’investir dans des immeubles de rapport de différents prix. Parfois même on ajoute un montant de travaux égal au prix d’achat de départ. Je me suis même vu prévoir 230 000 euros de travaux dans un immeuble qui en coûtait 147 000.

Alors comment savoir combien on doit investir dans un immeuble de rapport ? Comment simuler cet emprunt immobilier total ?

  • Le prix total de l’immeuble de rapport seul ne veut rien dire.
    C’est une erreur en immobilier à ne pas commettre, entrons dans les chiffres…Clairement un prix seul affiché pour un immeuble de rapport ne veut strictement rien dire. Il y a beaucoup de composantes à évoquer comme les travaux, le nombre d’appartements à refaire, le montant des loyers à estimer. Ceci répond en partie à la question de départ : combien doit-on investir dans un immeuble de rapport ? Et bien cela dépend de différents facteurs. Certains feront une très bonne affaire immobilière à 100 000€ et d’autres une excellente à 600 000€.
  • Une astuce simple : déterminer une méthode précise de calcul.
    Il faut être précis pour bien comprendre et surtout comprendre l’importance des différents paramètres à prendre en considération pour bien acheter un immeuble de rapport. L’astuce ou plutôt le principe est simple à comprendre globalement. Il faut anticiper le fait que le montant remboursé à la banque chaque mois (comprenant tous les éléments à rembourser) ne doit pas excéder un pourcentage maximal des loyers. Lorsque vous avez cerné ceci, vous avez absolument tout compris sur les offres maximales que vous pourrez faire aux vendeurs.
  • Des étapes à comprendre et à respecter quand on veut estimer un immeuble de rapport.
    Maintenant que vous connaissez la règle de base pour déterminer une offre maximale à réaliser pour un achat d’immeuble de rapport locatif, il vous faut fonctionner par étapes. Vous devrez connaître les estimations de loyers précisément et non grâce à des « on dit », vous devrez déterminer la valeur des travaux de rénovation à réaliser, l’estimation de frais de notaire…
  • Chaque immeuble de rapport locatif ne devrait pas excéder un prix.
    C’est cette construction étape par étape (ceci se fait assez rapidement) qui va vous permettre de connaître un montant maximal d’achat pour l’immeuble de rapport en question. Croyez-en mon expertise immobilière si vous parvenez à vous fixer ce montant maximal d’achat de manière stratégique, vous réaliserez de très belles affaires immobilières.

Les erreurs à éviter avant d’acheter un immeuble de rapport locatif

On l’a déjà un peu évoqué mais investir dans un immeuble de rapport nécessite des connaissances.

Il est capital pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers de ne pas commettre d’erreurs grossières lors de votre achat d’immeuble.

On comprend facilement qu’un oubli de vérification de toiture par exemple peut vite coûter quelques milliers d’euros les années suivant l’investissement locatif.

L’idéal pour ne pas commettre d’erreur et ne rien oublier lors de vos visites et d’avoir une ou des check-lists de point à vérifier. Mais en plus, il y a des notions que vous aurez dû anticiper en amont avant toute visite d’immeuble.

Listons quelques erreurs grossières avant d’acheter un immeuble de rapport locatif :

  • Ne pas faire vos règles mathématiques en amont.
    C’est peut-être un point qui vous semble évident mais il est loin de l’être pour tout le monde. Il faut connaître différents paramètres rapidement comme le montant des travaux pour déterminer une offre maximale d’achat. Votre stratégie doit être claire et posée pour éviter toute mauvaise surprise à la fin de l’opération.
  • La structure non vérifiée.
    Ce point reprend un exemple précédent. Partez bien avec une check-list précise pour ne rien oublier. Un élément de structure ou de fonctionnement non pris en compte au départ peut vite coûter beaucoup d’argent dans les mois ou les années qui suivent. Il faut absolument éviter de faire ce type d’erreur lors de l’achat d’immeuble.
  • La localisation de l’immeuble de rapport.
    Vous connaissez un secteur précisément ? Alors il n’y aura aucuns soucis pour mettre votre bien immobilier en location. De plus, vous anticipez déjà pour la future revente. Si ce n’est pas le cas, pensez à bien vérifier la « renommé » du secteur et le devenir de celui-ci.
  • Ne pas considérer TOUS les travaux au départ.
    A mon sens, ce point est déterminant pour investir en immobilier en toute sérénité. Partez du principe que suite à votre rénovation, vous souhaitez être tranquille pour 15 ans.La rénovation doit être sympa et esthétique mais n’oubliez jamais le côté robuste et sécuritaire. Un oubli de reprise de plomberie peut poser des soucis pénibles pour la suite…

bien acheter un immeuble de rapport

Vous trouverez quelques éléments assez connus ainsi que des points indispensables à vérifier.

Grâce aux sites d’annonces et alertes

C’est la manière la plus simple de trouver des immeubles de rapport sur internet. Attention tout de même aux fausses croyances. Souvent les immeuble intéressants qui sortent sur le marché ne restent que très peu en vente.

Parfois, on a l’effet inverse, des immeubles de rapport au fort potentiel restent des mois en vente. Il y a énormément de raisons à ceci.

Les investisseurs n’ont pas repéré le vrai potentiel, le secteur n’intéresse plus trop le type d’investisseurs en place, les potentiels acheteurs n’ont pas eu les prêts bancaires…

Placez des alertes sur TOUS les sites les plus connus (Le Bon Coin, A vendre A louer, Logic Immo, Se Loger… Castorus). N’oubliez pas les alertes sur les sites d’agence quand cela est possible.

Les vieux sites d’agences immobilières enferment parfois des pépites depuis des mois…

La localisation et l’immeuble

Pensez à ce point ! Pas toujours de la manière dont on l’imagine. Il est souvent bien plus intéressant de s’excentrer d’un centre ville ou d’une grande ville. Le pouvoir locatif ne diminue que très peu et la rentabilité quand à elle peut exploser positivement.

Des critères à vérifier impérativement

Ce point est essentiel, même s’il est difficile d’identifier une checklist complète (ceci peut dépendre des régions par exemple), vous devez vous assurer du bienfait d’acheter un immeuble de rapport.

Certaines vérifications, comme nous l’avons vu plus haut, sont primordiales.

Les points globaux essentiels tournent autour de la structure, de l’anticipation minimale sur les travaux, de l’optimisation de ceux-ci, du fait de tout prévoir au départ…

Pour être très général concernant les travaux, si vous voyez des choses que vous ne maîtrisez pas, laissez tomber ! La non compréhension de trace d’humidité par exemple ou des fissures trop importantes non expliquées

N’hésitez pas à vous entourer de professionnel du bâtiment, ils vous apporteront une expertise très importante qui vous fera éviter des erreurs mais aussi ils vous permettront de fortement progresser dans l’approche des travaux.

Quel est le lien fort entre immobilier et immeuble de rapport ?

pourquoi-un-immeuble-est-ce-interessant

Quand on pense immobilier, on pense directement immeuble de rapport. C’est un élément qui intrigue à juste titre, de part les prix complètement variants d’une région à l’autre et de part la grosseur des bâtiments.

On commence souvent par un appartement

En lisant un article du figaro il y a quelques temps, je me suis aperçu qu’1 investisseur sur 5 seulement commençait par l’achat d’un immeuble de rapport. Cet article ne considérait pas les résidences principales.

Cela confirme bien que les recherches des débutants en investissements locatifs commencent par « se faire la main sur les appartements ». C’est tout à fait logique si on considère le paramètre prix.

On a l’impression qu’acheter un appartement est un bon début et permet de minimiser les risques.

Avec un peu de réflexion et un peu d’expérience, on se rend compte que ce point n’est pas si vrai que ça

L’immeuble de rapport fait peur 

Pour les raisons évoquées au dessus et parce qu’on a l’impression que l’erreur peut coûter excessivement chère, on ose moins.

Dois-je faire une offre ? Et si je me plantais ? Pourquoi personne n’a voulu l’acheter si c’est une bonne affaire ?

Autant de questions qui font douter et qui nous font hésiter à faire une proposition à 6 chiffres.

Cette inquiétude est totalement justifiée, ne vous inquiétez-pas !

Je ne connais pas un seul investisseur qui ne s’est pas posé ces questions avant d’acheter un immeuble de rapport. Pour aller encore plus loin, même avec de l’expérience on ressent toujours un petit moment de doute lorsqu’on investit et/ou que l’on fait une offre d’achat.

Payez moins de charges

Clairement, un des avantages prioritaire avec un immeuble de rapport est d’être « maître à bord ». Comme nous l’avons vu, il est très important de tout prévoir dès le départ en terme de travaux, mais il est aussi important de comprendre que, par la suite, pour l’entretien, c’est vous qui décidez !

L’entretien dépend de votre gestion et c’est un gain financier très important. Vous ne dépendez plus d’une majorité dans une assemblée prêt à refaire la façade complète d’un immeuble parce que un morceau de 3 cm² de crépis est tombé Rire pour l'immoblier

Attention, je ne dis pas qu’il faut minimiser l’entretien des locaux ou des communs mais le fait de choisir laisse bien évidemment beaucoup plus de souplesse quand à la réflexion.

L’immeuble de rapport permet d’aller plus vite

C’est une évidence même. Qui dit immeuble, dit plusieurs appartements donc une rentabilité plus élevée et un Cash-Flow multiplié en toute logique.

Au sein d’un immeuble, vous pouvez même multiplier les stratégies locatives en meublé et ainsi asseoir le rapport entre sérénité et rentabilité.

Par exemple, vous pouvez tout à fait proposer un T3 meublé sur le long terme, un T4 en collocation et un T2 en courte durée. Tout est permis puisque c’est vous qui gérez.

On pourrait imaginer que le T3 et une partie de la colocation rembourse votre crédit et le reste représente le Cash-Flow positif.

En plus de la rentabilité améliorée, les immeubles de rapports vous permettent de posséder un patrimoine plus rapidement.

L’acquisition officielle d’un immeuble de rapport se fait aussi rapidement que celle d’un appartement  si on considère les délais entre compromis de vente et acte authentique, mais à la fin vous avez un immeuble.

En quelques années, si la banque ou les banques vous suivent, vous pouvez être à la tête d’un petit empire immobilier.

Pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant ?

L’article que j’ai écrit à ce sujet tend à expliquer pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant pour tout investisseur débutant ou expérimenté.

On va plus vite en rentabilité et en création de patrimoine. On augmente la rentabilité, le Cash-Flow (s’il existe) et on peut aisément diversifier les stratégies locatives en meublé.

L’achat d’un immeuble de rapport permet aussi de minimiser les risques de part sa définition. Un immeuble est constitué de plusieurs appartements donc si on a un problème avec un d’entre eux, les autres « assurent le coup ».

On appelle ceci la gestion de l’équilibre financier au sein d’un immeuble de rapport.

Avec un de mes immeubles, constitué d’un bail commercial, d’un T3 et de 2 studios, je sais que le loyer issu du bail commercial  additionné au loyer d’un studio permet de couvrir mes mensualités.
Le risque est donc dispersé.

Est-ce une bonne idée d’acheter un immeuble de rapport déjà loué ?

un immeuble déjà loué est-ce une bonne idée

Concernant ce sujet, vous trouverez différents avis qui peuvent tous se justifier.

Tout les appartements de l’immeuble de rapport sont loués

Si c’est le cas, ce point empêche toute rénovation. Vous devez compter sur le montant des loyers déjà en place et calculer la rentabilité avec ceux-ci.

Cela ne change rien au fait que votre objectif sera d’apporter de la valeur dans le futur. Dans ce cas, il peut être difficile de prévoir une enveloppe pour les travaux car vous n’aurez pas de factures pour débloquer les fonds.

Si vous pouvez en prévoir une, faites-le ! Mais si cela vous est impossible, demandez au banquier de différer le prêt le plus possible. Demandez 24 ou 36 mois si cela est possible.

La trésorerie que vous cumulerez vous servira à rénover les appartements le moment venu.

Quelques appartements de l’immeuble sont loués

Dans ce cas, vous pourrez prévoir l’enveloppe dès le départ pour refaire les appartements à neuf qui ne sont pas occupés.

Pour les autres, vous pourrez utiliser la même technique qu’au dessus. Différez le prêt de manière à vous constituer une trésorerie. Celle-ci vous servira à rénover les appartements qui seront vacants ultérieurement.

Aucun appartement n’est loué lors de l’achat

C’est le cas le plus simple en quelque sorte. A la visite de départ avec l’artisan, vous allez regarder avec précision ce que vous voulez réaliser comme travaux.

L’enveloppe est déjà prévue et vous demandez un emprunt total au banquier.

Vous savez donc à quoi vous en tenir très précisément.

Logiquement, vos estimations de loyers sont vues à la hausse suite à ces rénovations.

N’hésitez pas proposer des loyers assez hauts lorsque tout est rénové à neuf. Faites des tests au préalable est essayez de louer le plus cher possible. Certains potentiels locataires recherchent ce type de bien et sont prêts à louer un peu plus cher chaque mois.

Chaque cas a sa solution

Quelque soit la situation de l’immeuble : occupé, partiellement loué ou entièrement vide, il existe des solutions pour s’adapter. Aucun cas ne justifie de louper une potentielle bonne affaire.

Soyez réfléchis et logique en fonction de la situation. Vous pouvez aussi combiner ce que nous venons d’évoquer.

Par exemple, lors de mon dernier achat d’immeuble de rapport, 4 logements sur 5 étaient vides. J’ai tout de même demandé un emprunt pour la rénovation des 5. Dans ce cas précis, j’ai préféré tout prévoir dès le départ (c’est toujours mieux) et bénéficier de la somme pour rénover l’appartement occupé quand il sera libre.

N’oubliez jamais que le prêt différé vous apportera, dans la majorité des cas, une sécurité en ce qui concerne la trésorerie.

Me concernant, je l’applique systématiquement ! J’ai commencé à l’appliquer quand je me suis rendu compte que sans faire de prêt différé, je mettais systématiquement de l’argent de ma poche dans les premiers mois de mes investissements…

Combien doit-on acheter un immeuble de rapport ? Voir la simulation d’emprunt immobilier

acheter un immeuble de rapport simulation d'emprunt

Trouver un immeuble de rapport

Il existe différents moyens pour effectuer vos recherches. Je ne vais pas entre dans les détails mais simplement vous citer quelques moyens que vous connaissez surement.

Je pense aux annonces et aux alertes à mettre en place. Vous pouvez effectuer ceci sur les sites d’annonces les plus connus (Le Bon Coin, Se Loger, Paru Vendu, A vendre à louer, Castorus…) mais aussi sur les sites d’agences immobilières.

Attention, les vieux sites d’agences immobilières qui sont parfois très « moches » et peu faciles d’accès peuvent regrouper de belles opportunités immobilières

Une autre méthode consiste à chercher directement dans les rues des villes. Il est possible parfois de tomber sur des biens « abandonnés ».

Dans ce cas, je vous invite à repérer l’adresse postale, à contacter la mairie et à contacter le ou les propriétaires du bien.

Il arrive parfois que vous tombiez sur de potentiels vendeurs qui ne savaient même pas encore qu’ils voulaient vendre Rire pour l'immoblier

Faire les premières estimations de loyers

Ce point est très important. Vous ne pouvez pas vous fier à une intuition ou aux discours des agents immobiliers qui n’ont parfois pas la « bonne notion » du marché locatif ou qui exagèrent des valeurs de loyers sans pour autant parler de rénovation.

Faites des tests avec de fausses annonces, c’est le meilleur moyen. Vous proposez de fausses annonces avec des photos de biens rénover qui vont ressembler aux vôtres.

Commencez par proposer des loyers assez chers et voyez si vous recevez des mails ou des appels.

Si vous n’avez pas « de touches », alors baissez vos loyers fictifs.

Attention à faire de vrais tests en mettant vos annonces suffisamment longtemps et suffisamment visibles.

Vous pouvez le faire des mois à l’avance. Vos données vous serviront toujours ensuite.

Je vous conseille de toujours faire vos estimations ensuite avec des loyers plus bas que ce que vous avez vérifié avec vos fausses annonces.

Par exemple, vous savez que vous pouvez louer vos biens 470 euros une fois rénovés. Faites vos calculs avec des loyers estimés à 420 euros. Ça, vous devez le préciser à votre banquier dans votre dossier.

Vous lui montrez que vous avez faits des tests et que vous faites des simulations avec des loyers au dessous. C’est une preuve d’intelligence financière à laquelle il sera très attentif.

Estimer les remboursements

Vous connaissez le montant d’achat, l’estimation des frais de notaire et le montant estimatif des rénovations.

Il est très simple, lorsqu’on connaît le montant global, d’estimer le montant des mensualités. Il suffit d’utiliser la calculette immobilière sur un site comme meilleurs taux. Vous aurez une estimation assez précise des mensualités en fonction de la durée.

Trouver un montant maximal de proposition

Ce point est un peu plus technique mais primordiale.

Vous connaissez votre stratégie initiale. Nous pouvons prendre comme exemple la règle des 70 en immobilier.

Vous savez donc que vos mensualités ne doivent pas excéder 70% de vos revenus locatifs. Vous savez aussi quels montants locatifs vous seront versés grâce à votre immeuble de rapport car vous aurez fait les estimations en utilisant de fausses annonces.

En connaissant vos mensualités à ne pas dépasser, vous allez pouvoir déterminer le montant maximal d’achat que vous pouvez proposer.

Ce montant deviendra votre référence…le montant à ne pas dépasser pour garder le potentiel achat comme une bonne affaire.

C’est une méthode que j’utilise fréquemment pour ne pas dire toujours. Je me fixe ce montant maximal. Si je vois que je vais le dépasser, je sais dire stop ! Et passer à une autre affaire immobilière.

Comment assurer la vente d’un immeuble de rapport ?

Cet article a pour objectif de mettre en avant différents points améliorant la revente de votre immeuble de rapport ou plutôt vos immeubles de rapport.

Comme pour tout investisseur, il arrive un moment ou vous souhaiterez revendre votre immeuble. Que ce soit pour des raisons fiscales, d’arbitrage ou simplement financières, vous voudrez vendre le plus cher possible.

J’évoque dans cet article des procédés qui pourront vous être utile au moment de la revente.

Investir dans un immeuble de rapport et simuler son prêt immobilier : comment présenter le dossier à la banque ?

investir dans un immeuble de rapport comment presenter son dossier à la banque

Investir dans un immeuble de rapport nécessite des règles. Il y a bien évidemment des points techniques à vérifier pour ne pas acheter n’importe quel immeuble prêt à s’effondrer et il y a les règles, comme nous l’avons vu au dessus, dites mathématiques.

En clair, vous avez mis en place une stratégie pour déterminer une offre maximale d’achat « raisonnable ». C’est exactement ceci qu’il va falloir montrer au banquier.

Partez du principe qu’il n’y connaît rien et qu’il a besoin dee voir en face de lui un investisseur qui connaît et maîtrise son sujet. Ce sera le cas puisque vous aurez appliqué une méthode claire et définie.

Comment montrer au banquier que l’on sait investir dans un immeuble de rapport pour qu’il vous simule enfin un prêt immobilier ?

  • Montrer votre coté « sain » en terme de finance.
    C’est un point simple à respecter. De plus, ce sera efficace pour lui et pour vous. A mon sens, maîtriser un minimum ses propres comptes est une clé essentielle pour ne pas se perdre dans les futurs investissements locatifs. Organiser-vous simplement et efficacement avec vos comptes bancaires pour ne plus laisser de place au hasard et au bazar.
  • Montrer lui qu’il ne prend aucun risque.
    Vous avez du mettre en place une démarche précise pour estimer vos offres maximales. Vous savez donc exactement pourquoi vous achetez un immeuble de rapport avec un prix défini. Expliquez au banquier votre raisonnement avec des outils clairs et écrits et faites preuve de sureté dans vos propos. Ce sera facile si vous êtes bien au clair avec vos actions.

Etudes de cas d’investissement en immeuble de rapport. Découvrez une simulation d’investissement locatif :

Parfois, les exemples prennent le dessus sur la théorie. Pour voir ce qu’il est possible de réaliser, le mieux, même avec les immeubles de rapport, est de prendre un exemple concret détaillé de A à Z.

Les exemples ne servent pas à « frimer », ils sont utiles pour comprendre, se motiver et dupliquer les points positifs. Avoir un exemple, un modèle en immobilier est très important et ceci commence souvent par un modèle en personne qui applique des stratégies qui sont parlantes, efficaces et rentables.

La simulation d’investissement locatif proposée dans cet article vous permettra de percevoir comment un investisseur se positionne lorsqu’il sent qu’il est sur le point de réaliser une bonne affaire immobilière.

Vous aurez diverses informations utiles comme :

  • L’apparition de l’annonce.
    Pour bien entre dans la peau de l’investisseur en recherche, il est important de s’imaginer la situation. Chaque situation pour acheter un immeuble de rapport est unique et c’est par la diversité que l’on apprend.
  • L’état psychologique du vendeur.
    Ce point est très important à cerner. Les vendeurs sont tous différents et se comportent en fonction de leur caractère mais aussi de leur situation personnelle ou professionnelle. Mettre en avant une négociation sans connaître la situation psychologique du vendeur reste une incorrection à mon sens. Il manquerait des données essentielles. Voici pourquoi j’essaie de partager ce point dans cet article dédié à un de mes premiers immeubles de rapport locatif.
  • L’état de l’immeuble au départ.
    Comprendre les travaux de rénovation passe par la compréhension des états initiaux. Même si vous n’allez pas tout maîtriser en un article de 1 500 mots, vous pourrez cerner quelques notions. Je vous donne une notion importante à ce sujet. 9 fois sur 10, il sera important d’acheter des immeubles de rapport à rénover.
  • Des estimations simples de travaux.
    Estimer les travaux n’est pas chose aisée, il convient de voir et de pratiquer. Vous verrez un exemple ici de rénovation très simple. C’était une de mes premières rénovations avec des artisans. Avec du recul, je me rends compte que mes exigences étaient moindre à cette époque !
  • L’offre et la contre offre.
    J’évoque quelques détails à ce sujet. Comme précisé au dessus, l’idée est simplement de mettre en avant comment un vendeur « pressé » peut à lui tout seul vous faire réaliser un excellent investissement immobilier.

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