La simulation emprunt immobilier : combien acheter un immeuble de rapport ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Découvrez aujourd’hui un article dans lequel je souhaite vous expliquer jusqu’à quel montant on peut acheter un immeuble de rapport. Evidemment, chaque situation est différente mais la stratégie pour ne pas se louper reste la même. Pourquoi ce titre simulation emprunt immobilier ? Juste parce que pour ne pas se tromper, il faut simuler et tester !

 

 


Bienvenue sur cette nouvelle video !

La simulation emprunt immobilier : des questions essentielles

Aujourd’hui, vidéo sur laquelle nous allons parler de simulation emprunt immobilier. Alors, pourquoi simulation emprunt immobilier ? Tout simplement pour répondre à deux questions essentielles, qui à mon sens ne sont pas si évidentes que ça à voir au départ et qui peuvent devenir une vraie banalité par la suite. Alors la première question, c’est : comment fait-on pour savoir combien emprunter ? Et la deuxième des questions est : jusqu’à quel montant je peux aller pour acheter un immeuble ?

Une stratégie que j’utilise régulièrement

Alors vous allez voir, je vais essayer de vous montrer que j’ai une stratégie assez rodée, et que j’utilise quasiment toujours la même – ce n’est pas systématique, il faut que je pose les chiffres à chaque fois – mais en tout cas je l’utilise tout le temps pour éviter de me tromper. Alors, ça se passe tout de suite après le petit jingle !

-Trouver un bien

Alors, la première des choses qui parait évidente avant d’estimer, de faire une proposition ou quoi que ce soit, c’est de trouver un bien. Alors que ce soit par le biais du Bon Coin, d’une agence, ou autre – peu importe, je donne ces exemples là pour aller plus vite on va dire – mais pour trouver un bien on va être sur le nombre d’emplacements, sur est-ce qu’il vous a plu visuellement, sur est-ce qu’il est bien situé, sur est-ce que c’est quelque chose qui nécessite quelques travaux mais qui est quand même très sain, …

Voilà, vous allez avoir vos propres critères pour choisir ; je pense que je ferai une vidéo à ce sujet-là plus tard. Moi ce que je voulais dire, c’est que la première des étapes, c’est de trouver le bien, celui qu’on a plutôt envie aller visiter. Celui ou ceux – parce qu’en général quand on va pour une journée ou deux, on fait plusieurs visites. La première étape, c’est donc de trouver un bien qu’on a envie d’aller visiter.

-Faire une première estimation

Dans la deuxième étape d’une simulation emprunt immobilier, il s’agit de faire une première estimation. Vous avez vu un immeuble qui vous plait, vous vous rendez compte que c’est un peu cher, qu’il y a des travaux, vous ne savez pas trop estimer… Mais pourtant il va falloir faire une première estimation. Il va s’agir de tout mettre à plat.

C’est-à-dire qu’on va additionner le prix qui nous est demandé, les frais d’agence, on va simuler des frais de notaire (il y a des sites sur internet qui permettant ça), on va faire une estimation du montant des travaux (à peu près, même si on peut se tromper et peut-être que pour cette première visite, on n’a pas le courtier en travaux qui viendra avec nous lors d’une prochaine visite), et les différents frais (comme les frais d’agence par exemple).

Vous devez avoir à la fin de cette première visite une première estimation du total du montant que cela pourrait vous coûter en l’état.

J’ai noté un exemple que je vais vous citer : imaginez que vous alliez visiter un immeuble qui vaut 135000€. On pourrait estimer les frais de notaire aux alentours de 10320€, vous allez estimer les frais d’agence aux alentours de 9000€, et j’ai ajouté 7000€ de travaux.

J’ai pris des chiffres un petit peu au hasard – j’aurais très bien pu prendre les chiffres de mon immeuble, mais là j’ai pris au hasard. Donc là on va se rendre compte qu’on arrive sur un montant global de 161320€. Donc ce montant global va représenter une première estimation des mensualités.

Alors pour ça je vous mettrai un lien sous la vidéo concernant la calculette immobilière pour la simulation emprunt immobilier. Je vous invite vraiment à aller sur ce site pour faire les estimations : par exemple vous allez mettre le montant total dans un cadre, vous allez mettre les mensualités, vous mettez un taux qui se pratique un petit peu en ce moment, et ça va vous donner une mensualité que vous allez avoir soit sur 15 ans, soit sur 10 ans, soit sur 20 ans.

Donc cette première mensualité, il faut bien la garder et la mettre de côté, vous allez voir qu’elle va nous être très utile. D’ailleurs, si on reprend notre exemple, on voit que ça correspond à 1046€ sur 15 ans et à 838€ sur 20 ans. On se servira de ces chiffres tout à l’heure pour continuer notre logique : donc notez les si vous voulez, et mettez-les de côté.

-Estimer vos loyers

Troisième point d’une simulation emprunt immobilier, vous allez estimer vos loyers. Par exemple, sur l’immeuble exemple que l’on vient de prendre, admettons que vous avez trois T2. Vous connaissez à peu près le montant des locations dans la ville dans laquelle vous êtes parce que vous connaissez bien la région – même si moi je vous conseille vraiment de tester, c’est très important – mais faites une estimation si vous voyez par exemple sur le Bon Coin qu’il y a beaucoup de T2 qui se louent à 420€, mettez 400€ ce sera beaucoup plus sûr.

Donc là vous faites une estimation et nous pour notre exemple on va estimer que les trois T2 rapporteraient 1000€ mensuellement.

-Comparer le montant des loyers avec le montant des remboursements mensuels

La quatrième étape de la simulation emprunt immobilier justement, elle va consister à comparer le montant des loyers que vous êtes censés percevoir, avec le montant du remboursement mensuel que vous allez effectuer pour la banque. Alors si on reprend notre cas, on aurait donc 1000€ de loyer, et au mieux 838€ de remboursement à la banque sur 20 ans.

Quand on fait le calcul, on se rend compte que ce qu’on rembourse à la banque représente quand même 83,8% des loyers. Alors, c’est là où justement on va appliquer la règle des 70, et dans ce cas là on se rend compte qu’on n’est pas dedans. Nous, ce qu’on veut c’est que le montant de ce qu’on rembourse à la banque soit au maximum égal à 70% des loyers que l’on touche.

Or là, il représente 83,8%. Donc pour nous et pour le banquier, il y a de grandes chances pour que ce soit trop juste. On va voir justement comment on peut remédier à ça, et l’idée justement c’est de ne pas s’arrêter ici, c’est de voir comment on peut rentrer dans la règle des 70.

Parce qu’on veut absolument cet immeuble qui nous plait, qui est bien placé, qui a du cachet, on sent que c’est une bonne affaire… donc comment peut-on s’y prendre pour diminuer ce pourcentage ?

Il y a deux solutions:

On peut diminuer le coût des travaux. Pour moi, ce n’est pas forcément une bonne idée – ça dépend, si pour les mêmes travaux vous gagnez vraiment en pourcentage parce que vous avez trouvé un autre artisan qui est très bien et qui vous fait les choses moins chères, là oui.

Mais diminuer les travaux pour faire une économie alors qu’on avait une belle idée de passer un T2 en T3 ou alors de refaire les appartements à neuf, je trouve que ce n’est pas la démarche à adopter, parce que je vous rappelle qu’on est aussi là pour donner de la valeur aux immeubles.

Et la deuxième démarche, c’est évidemment de diminuer le prix d’achat, puisque nous, ce qui nous intéresse, c’est de diminuer ce prix d’achat pour diminuer le coût total afin de rentrer dans la règle des 70. Alors là évidemment, nous ce qu’on veut c’est jouer absolument sur le deuxième paramètre. Alors j’en profite pour vous dire que je ferai un lien vers un article autour de la négociation, puisque j’avais fait un article complet sur la négociation, et je pense qu’il y a pas mal d’éléments à récupérer et c’est vraiment grâce à cette arme notamment que vous allez faire de bonnes affaires et diminuer ces prix au départ pour acheter.

-Trouver le montant maximum pour que la mensualité soit égale à 70% du loyer

On a plusieurs données, maintenant on va passer à la cinquième étape de la simulation emprunt immobilier, qui est de trouver le montant maximum pour que votre mensualité soit égale à 70% du loyer. Alors là j’ai pris un exemple simple volontairement : puisqu’on a pris 1000€ de loyer, vous savez que vous ne pouvez pas excéder 700€ de remboursement à la banque. 700€, ça fait bien 70% de 1000€.

A quoi ça va nous servir de savoir ça ?

Justement, on va à nouveau utiliser la calculette immobilier dans le sens inverse : on va marquer 700€ de mensualités, et on va voir ce que ça représente en montant total à acheter. Dans ce cas là, j’ai noté les chiffres : ici, grâce à la calculette, on sait que le montant maximum de l’achat ne peut pas excéder 132000€. Donc je ne l’ai pas inventé, c’est vraiment dans le calcul, quand vous mettez 700€ en remboursement mensuel, vous allez voir que le montant total que vous pouvez emprunter, c’est 132000€.

-Trouver le montant maximum de l’achat

Alors, comment on va se servir de ça pour savoir quelle proposition faire ? Justement, c’est l’étape 6 de la simulation emprunt immobilier : trouver le montant maximum de l’achat, c’est-à-dire trouver le montant maximum pour lequel vous pouvez acheter l’immeuble.

En fait vous avez plusieurs données : vous savez que vous ne pouvez pas emprunter plus de 132000€, vous savez aussi d’après ce qu’on a établi tout à l’heure que les notaires, les travaux et l’agence représentent un montant de 26320€, donc le calcul est simple : vous savez que vous ne pouvez pas emprunter plus de 132000€, vous savez que agence / notaire / travaux, ça représente 26320€.

On les enlève et on voit le montant que l’on peut proposer à l’achat de l’immeuble. Et quand on fait le calcul on voit que ça représente un montant de 105700€, et ça veut dire que dans votre tête vous savez que vous ne pourrez jamais acheter cet immeuble au-delà de 105700€, sinon vous ne respecterez plus la propre règle que vous vous êtes fixé.

Donc ça c’est un point très important. Et c’est ce petit jonglage permis par la simulation emprunt immobilier qui va vous permettre de vraiment savoir quel est le montant maximal de l’achat de vous pouvez proposer. Justement là on n’est pas sur une négociation énorme, mais quand même assez conséquente par rapport aux chiffres qu’on avait donnés.

On parlait d’un bien au départ qui était proposé à 135000€ – je parle bien de la valeur nette pour le vendeur – et vous, vous savez que vous ne pouvez pas payer plus de 105700€. Ça fait quand même 30000€ de différence. Moi je vous invite vraiment à aller voir l’article dont j’ai parlé tout à l’heure sur la négociation que je mettrai en bas : vous allez voir que c’est tout à fait envisageable.

Alors pour rentrer un peu dans le détail, vous n’allez pas tout de suite proposer 105700€, ça n’aurait pas de sens parce que si le vendeur met la barre un peu plus haute par une contre proposition, vous êtes tout de suite coincé.

Donc évidemment là il y aura deux stratégies à mon sens, c’est soit on met 105700€ strict et on précise bien à l’agence que de toute manière on ne peut pas aller au dessus, ou alors on y va de manière plus délicate mais certainement plus longue dans les démarches, c’est proposer une offre beaucoup plus agressive – pourquoi pas 87000€ – sachant que vous dans votre esprit, si vous réussissez à l’acquérir à 87000€ c’est génial, mais par contre vous savez que le vendeur peut encore vous proposer des choses intermédiaires, et vous avez le droit d’aller jusqu’à 105700€.

Donc très honnêtement, être capable de se fixer cette limite, c’est vraiment le BA-Ba et c’est vraiment très important car vous savez jusqu’où vous pouvez aller et jusqu’où vous ne devez pas aller.

C’était vraiment l’objectif de cette vidéo aujourd’hui sur la simulation emprunt immobilier: de créer une simulation, de se servir de la calculette prêt immobilier (alors moi je me sers de meilleurtaux.com il me semble – vous verrez sur le lien au dessous) : c’est un instrument très simple sur le net et qui vous permet vraiment d’estimer.

En général il y a un montant qui est fixé pour les intérêts : vous pouvez vous baser dessus ou regarder vous-même ce qui se fait en ce moment. Là on est vraiment sur une estimation ; il y aura peut-être une différence sur les frais de notaire, il y aura peut-être une différence sur les travaux, il y a toujours des petites nuances, mais vous devez vous rapprocher au maximum pour ne pas avoir de mauvaises surprises et ne pas avoir un immeuble trop cher qui ne vous fera jamais entrer dans la règle des 70 ou dans n’importe quelle règle d’ailleurs.

C’est terminé pour cette vidéo sur la simulation emprunt immobilier ! Je vous dis à très bientôt ! Et n’hésitez pas à commenter surtout, n’hésitez pas à télécharger mon guide « 9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». A très bientôt, c’était Yann du blog Meublé Pas à Pas !

Pour en savoir bien plus :

Investir dans un immeuble : 7 erreurs à éviter
9 astuces pour optimiser l’achat d’un immeuble de rapport
Acheter un immeuble de rapport déjà loué, bonne idée ?
Comment bien acheter un immeuble de rapport ?
Un exemple d’immeuble de rapport : tous les détails !

 


Ne partez pas tout de suite ! Rire pour l'immoblier

-Pour suivre mes vidéos, abonnez-vous à ma chaine YOU TUBE en cliquant sur le lien juste ici You tube meuble pas à pas
-Si vous préférez le bleu et le design de la page FACEBOOK Rire pour l'immoblier, vous pouvez liker en cliquant sur ce lien Facebook meuble pas à pas
-Surtout ne vous privez pas pour télécharger mon BONUS qui est gratuit et vous apportera des informations utiles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire !

Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

Partager l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  • 3
    Partages

Recevez gratuitement mon livre " 9 étapes  pour acheter, meubler et louer une bonne affaire "

"En remplissant ce formulaire, j’accepte de recevoir les informations et offres commerciales de « Meublé Pas à Pas » et ainsi de me perfectionner fortement dans le domaine de l’immobilier meublé"

x