Bonjour !
C’est Yann du blog meublé pas à pas. Découvrez dans cette nouvelle vidéo pourquoi il faut être vigilant lorsqu’on achète un immeuble de rapport. Certes, c’est excellent mais il faut faire très attention à certains points qui peuvent s’avérer pénalisants si on ne fait pas attention à certains points.

Investir immeuble de rapport : 7 erreurs à anticiper !

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !

Aujourd’hui je vais évoquer avec vous sept erreurs que l’on peut commettre lorsqu’on va pour acheter un immeuble. Alors, sur sept erreurs, on va dire qu’il y a des erreurs et aussi des choses auxquelles il faut penser, ou alors qu’il faut optimiser. Je vous explique tout ça, ça se passe tout de suite après ! Investir immeuble de rapport

Alors, allons tout de suite sur les erreurs quand on va pour acheter un immeuble. Quand je dis acheter un immeuble, je fais ces vidéos dès maintenant parce que ça peut arriver plus vite qu’on ne croit : on partait pour acheter un appartement et on se retrouve avec un immeuble ! C’est d’ailleurs exactement ce qui m’est arrivé lors de mon premier achat principal.

Investir immeuble de rapport : erreur 1 –> ne pas optimiser la règle des 70

Alors, la première des erreurs, c’est de ne pas optimiser la règle des 70. Quand je dis optimiser la règle des 70, en fait, il faut tout faire pour vraiment être un petit peu au-dessous. La règle des 70, c’est vraiment très bien quand vous êtes avec un appartement, une maison, ça reste bien voire très bien dans certains cas pour un immeuble – si la localisation est très bonne par exemple. Par contre, il faut essayer au maximum de l’optimiser. Si vous pouvez descendre jusqu’à la règle des 50 – c’est-à-dire que vous remboursez un montant qui représente 50% de vos loyers – il ne faut surtout pas hésiter. Et ça, ça passera certainement par la négociation, et l’achat de l’immeuble. Ça pourra aussi passer par quelques travaux, j’en reparlerai tout à l’heure.

Investir immeuble de rapport : erreur 2 –> localisation

La deuxième des choses à laquelle il faut faire attention, c’est quand même la localisation. J’ai eu une discussion sur Facebook, assez rude d’ailleurs, avec deux personnes notamment qui – comment dire – accordent beaucoup d’importance à la localisation des biens, et qui disent que du coup nous, nos conseils en tant qu’ « experts » possédant plusieurs biens et donnant des conseils sur l’immobilier, peuvent être faussés. Alors, je vais en profiter pour répondre à ces deux personnes, avec qui nous nous sommes entretenus : évidemment que nous prenons en compte la localisation géographique, et évidemment qu’on sait que ça a une importance. Investir immeuble de rapport

Nous, ce qu’on essaie de dire, c’est qu’il y a des règles de calcul à établir qui sont au moins aussi importantes. Alors, évidemment que si vous achetez une maison en pleine campagne, que vous n’avez jamais fait un test pour faire de la location, que vous ne savez absolument pas s’il y a une demande, et que vous croyez avoir fait une bonne affaire parce que vous vous êtes dit que ça allait se louer 500€, évidemment que vous ne faites pas une bonne affaire ! Je suis entièrement d’accord avec ça.

Là aussi où je suis d’accord, et c’est pour ça que je vous dis de faire attention à cette deuxième erreur, c’est qu’on doit faire attention à la localisation dans le sens où il faut qu’on soit sur des villes assez dynamiques. Acheter un immeuble – si ça existe – dans une ville de 200 habitants, peut-être que ça va provoquer quelques soucis notamment pour la revente plus tard.

Donc, attention à la localisation, en plus de la demande locative. C’est-à-dire que si vous pouvez avoir un immeuble quand même dans une zone géographique ou dans une localisation qui est en pleine expansion, évidemment c’est encore mieux. Ça je suis tout à fait d’accord aussi. Maintenant dans l’immobilier, réunir toutes les conditions, ce n’est pas forcément évident. Donc je vous dis quand même : parfois des villes de 3000, de 4000, de 5000 habitants, posséder un immeuble dans ces villes là, il y a beaucoup d’entreprises autour et il y a de la demande. Donc, attention à la localisation, renseignez vous un petit peu pour voir s’il y a du dynamisme, des entreprises qui se créent, et des choses comme ça.

Investir immeuble de rapport : erreur 3 –> la toiture !

Troisème chose à laquelle il faut faire très attention, et on n’en parle que rarement, c’est la toiture. La toiture, pourquoi ? Ça ne veut pas dire que s’il y a une mauvaise toiture, on n’achète pas forcément. Ce n’est pas ce que je veux dire. Ce que je veux dire, c’est que s’il y a une toiture qu’on considère comme vraiment en état très avancé, qu’on se rend compte que dans un ou deux ans il va falloir la changer, il faut l’inclure dans le prix des travaux.

L’inclure dans le prix des travaux pour pouvoir faire une proposition d’achat. Parce que si vous vous retrouvez deux ans après l’achat avec une toiture à 30000€ à refaire, ça va plomber votre trésorerie et même certainement entamer votre trésorerie personnelle. Donc ça, il faut éviter. Alors à l’heure actuelle, je vous le dis, j’ai un immeuble sur lequel c’est un peu le cas. J’ai fait le choix de ne pas le prendre en considération au départ, et je me rends compte avec du recul que j’aurais mieux fait de l’intégrer dans mes travaux.

Parce que là c’est une toiture qui est estimée à 17000€, et c’est fort possible que dans un, deux, voire trois ans, je sois obligé de la changer. Investir immeuble de rapport. Donc la toiture dans un immeuble c’est quand même important à regarder, et en plus c’est très rassurant quand on voit qu’on a une toiture qui tient la route.

Investir immeuble de rapport : erreur 4 –> s’assurer d’un bon voisinage

Quatrièment point : dans un immeuble, vous devez quand même vous assurer aussi du voisinage, notamment s’il y a des locataires en place. Regardez un petit peu à qui ça a été loué, regardez aussi la zone dans laquelle vous êtes – ça rejoint la zone géographique d’une ville. Regardez un peu ce qui se passe, et regardez aussi les voisins : est-ce qu’ils sont pénibles – est-ce qu’on a des problèmes avec le voisinage, qui ne supportent pas qu’il y ait un immeuble et du passage à côté – , ou alors est-ce qu’on est avec des commerçants à côté qui au contraire disent du bien des personnes qui sont là, … Renseignez vous et faites attention à ca. Ça peut donner aussi la puce à l’oreille sur un prix qui serait relativement bas.

Investir immeuble de rapport : erreur 5 –> ne pas optimiser les travaux

Autre point : il faut essayer dans la mesure du possible d’optimiser les travaux. Vous allez peut-être faire un point avec votre courtier en travaux, ou avec les personnes qui vont réaliser vos travaux : essayez de voir, si vous avez par exemple des grands appartements, si vous ne pouvez pas dans l’un d’entre eux rajouter une chambre. Peut-être que vous allez avoir une grande pièce avec deux fenêtre, et que vous allez pouvoir séparer pour créer deux chambres. Pensez à apporter de la valeur à ce moment là.

Là, ça veut dire que vous allez peut-être avoir un T3 qui va se transformer en T4. Alors peut-être que vous n’allez pas louer beaucoup plus cher mais peu importe. Vous allez créer une valeur et vous aurez tout compris dans les travaux, ce qui fait qu’à la revente vous n’aurez plus un T3 à la vente mais un T4. Donc ça, ça peut être important aussi avec un studio dans lequel il y avait en fait la possibilité de faire une chambre : transformez-le en T2 si c’est possible !

Poser une cloison, ça va peut-être coûter 800€ supplémentaires, mais si ça permet de revendre un immeuble 3000€, 4000€ ou 10000€ plus cher, je crois que ça vaut le coup. Essayez d’y penser, c’est-à-dire qu’en regardant l’ensemble des travaux, regardez aussi comment on peut optimiser et donner de la valeur à l’immeuble.

Investir immeuble de rapport : erreur 6 –> les travaux non pensés au départ

Autre point : essayez de faire attention aux travaux non pensés au départ. Alors, ce que je veux dire par là, ça pourrait être la toiture, mais ça peut aussi être des choses comme des points qu’on oublie d’évoquer parfois. On est tellement habitués qu’on n’a pas fait attention, mais il n’y avait pas de compteurs individuels dans les appartements. C’est un exemple un peu grossier, mais ce sont des choses auxquelles on est tellement habitués, des choses tellement évidentes parfois, qu’on a oublié de regarder et en fait ce n’était pas le cas.

Alors il faut faire attention, créer des compteurs individuels pour quatre appartements, on peut vite avoir une facture qui s’élève entre 4000€ et 8000€. Donc voilà, c’est quand même important d’y être attentif, et d’avoir des règles de base sur les vérifications au départ.

Donc ça c’était les points que je voulais évoquer, des points sur lesquels il faut accorder une importance particulière, et notamment sur les immeubles. Alors, la vidéo n’a pas du tout pour vocation de faire peur, ce sont juste des points essentiels à vérifier il me semble, et qui sont peut-être encore plus importants et spécifiques aux immeubles.

Investir immeuble de rapport : erreur 7 –> vérifiez la solidité du bail commercial lorsqu’il y en a un !

C’était tout pour cette vidéo ! Je vous dis à très bientôt ! N’oubliez pas de télécharger mon bonus qui se trouve sous la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et vous pouvez aussi vous abonner à ma chaîne avec la petite cloche, de manière à avoir mes vidéos dès qu’elles sortent sur YouTube.

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Voilà je vous dis à très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com !

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