Investir dans un immeuble de rapport : astuces pour bien acheter, erreurs à éviter, étude de cas, simulation d’investissement et conseils d’un expert en immobilier

Investir dans un immeuble de rapport est souvent présenté comme l’outil magique de la rentabilité en investissement locatif immobilier. L’immeuble de rapport est présenté comme l’investissement locatif ultime qui permet à tout investisseur de voir plus grand et de voir plus loin.

Clairement, posséder des immeubles de rapport en tant qu’investisseur est très appréciable. A eux seuls, ils permettent d’envisager le moment présent et l’avenir d’une toute autre manière.

Moi-même ayant connu plusieurs manières d’investir dans l’immobilier, je dois avouer que j’ai une grande préférence pour l’immeuble de rapport locatif qui offre un éventail de choix et d’avantages impressionnant.

Pour rappel, un immeuble de rapport est défini comme un ensemble de lots proposés à la location. Chaque lot ayant son entité et pouvant donc être loué d’une manière originale. Un immeuble de rapport peut tout à fait n’être constitué que de deux lots immobiliers.

Ainsi une maison, « coupée en deux », de manière officielle (avec des règles précises et des compteurs séparés) peut devenir un immeuble de rapport.

3 raisons d’investir dans un immeuble de rapport locatif

3 raisons d'investir dans un immeuble de rapport

 

Pour aller plus loin dans cette analyse de l’immeuble de rapport, nous allons déterminer des raisons valables pour lesquelles acheter un immeuble complet est plus intéressant qu’acheter un appartement ou une « simple » maison.

Si ce type d’investissements locatifs particuliers sont autant mis en lumière dans de multiples vidéos ou bien mis au centre d’articles dédiés aux investissements locatifs meublés ou non, il y a une raison et même « des » raisons importantes.

Pourquoi l’immeuble de rapport est tant mis en avant et pourquoi est-il un levier magnifique pour les investissements locatifs ?

  • Acheter un immeuble de rapport quand on investit, c’est diminuer les risques ! En effet, contrairement à ce que l’on peut penser, investir dans immeuble de rapport est moins risqué que d’acheter un appartement unique.
    En effet, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, il y a plusieurs lots locatifs, cela signifie que si un lot pose problème, les autres peuvent facilement compenser el manque à gagner. Quand je dis « pose problème », je ne pense pas forcément aux locataires qui ne paient pas, je pense également à des réparations urgentes. Lorsqu’on maîtrise les points spécifiques de l’immeuble de rapport, l’investissement est donc moins risqué que l’achat d’un simple appartement.
  • Investir dans un immeuble de rapport signifie aussi que vous possédez l’ensemble du bien, du sol jusqu’au sommet de la toiture. Cela veut dire que vous êtes maître à bord ! Ce détail change absolument tout à votre investissement. Vous allez gérer dès le départ l’ensemble des travaux à fournir, le règlement de copropriété si vous en faites un, si vous souhaitez diviser les lots de manières officielle, vos stratégies locatives, …Vos décisions vous appartiennent et ne dépendent plus de ce que voudra bien décider la copropriété.
  • Le cash flow d’un immeuble de rapport est plus conséquent. On a vu que le fait d’avoir plusieurs lots locatifs minimisait les risques et bien il permet aussi d’augmenter vos revenus locatifs mensuels. De plus, les artisans sont plus à même de faire des prix « sympas » lorsqu’ils travaillent sur un immeuble complet.

Combien devez-vous investir dans un immeuble de rapport ? Voici la simulation de votre emprunt immobilier

combien investir dans immeuble simulation emprunt immobilier

 

Investir dans un immeuble de rapport coûte évidemment plus cher que d’acheter un simple appartement. Peut-être même que dans certains secteurs, il est impossible de concevoir d’acheter un immeuble de rapport locatif.

Quoi qu’il en soit, il est possible d’investir dans des immeubles de rapport de différents prix. Parfois même on ajoute un montant de travaux égal au prix d’achat de départ. Je me suis même vu prévoir 230 000 euros de travaux dans un immeuble qui en coûtait 147 000.

Alors comment savoir combien on doit investir dans un immeuble de rapport ? Comment simuler cet emprunt immobilier total ?

  • Le prix total de l’immeuble de rapport seul ne veut rien dire.
    C’est une erreur en immobilier à ne pas commettre, entrons dans les chiffres…Clairement un prix seul affiché pour un immeuble de rapport ne veut strictement rien dire. Il y a beaucoup de composantes à évoquer comme les travaux, le nombre d’appartements à refaire, le montant des loyers à estimer. Ceci répond en partie à la question de départ : combien doit-on investir dans un immeuble de rapport ? Et bien cela dépend de différents facteurs. Certains feront une très bonne affaire immobilière à 100 000€ et d’autres une excellente à 600 000€.
  • Une astuce simple : déterminer une méthode précise de calcul.
    Il faut être précis pour bien comprendre et surtout comprendre l’importance des différents paramètres à prendre en considération pour bien acheter un immeuble de rapport. L’astuce ou plutôt le principe est simple à comprendre globalement. Il faut anticiper le fait que le montant remboursé à la banque chaque mois (comprenant tous les éléments à rembourser) ne doit pas excéder un pourcentage maximal des loyers. Lorsque vous avez cerné ceci, vous avez absolument tout compris sur les offres maximales que vous pourrez faire aux vendeurs.
  • Des étapes à comprendre et à respecter quand on veut estimer un immeuble de rapport.
    Maintenant que vous connaissez la règle de base pour déterminer une offre maximale à réaliser pour un achat d’immeuble de rapport locatif, il vous faut fonctionner par étapes. Vous devrez connaître les estimations de loyers précisément et non grâce à des « on dit », vous devrez déterminer la valeur des travaux de rénovation à réaliser, l’estimation de frais de notaire…
  • Chaque immeuble de rapport locatif ne devrait pas excéder un prix.
    C’est cette construction étape par étape (ceci se fait assez rapidement) qui va vous permettre de connaître un montant maximal d’achat pour l’immeuble de rapport en question. Croyez-en mon expertise immobilière si vous parvenez à vous fixer ce montant maximal d’achat de manière stratégique, vous réaliserez de très belles affaires immobilières.

Investir dans un immeuble de rapport et simuler son prêt immobilier : comment présenter le dossier à la banque ?

investir dans un immeuble de rapport comment presenter son dossier à la banque

 

Investir dans un immeuble de rapport nécessite des règles. Il y a bien évidemment des points techniques à vérifier pour ne pas acheter n’importe quel immeuble prêt à s’effondrer et il y a les règles, comme nous l’avons vu au dessus, dites mathématiques.

En clair, vous avez mis en place une stratégie pour déterminer une offre maximale d’achat « raisonnable ». C’est exactement ceci qu’il va falloir montrer au banquier.

Partez du principe qu’il n’y connaît rien et qu’il a besoin dee voir en face de lui un investisseur qui connaît et maîtrise son sujet. Ce sera le cas puisque vous aurez appliqué une méthode claire et définie.

Comment montrer au banquier que l’on sait investir dans un immeuble de rapport pour qu’il vous simule enfin un prêt immobilier ?

  • Montrer votre coté « sain » en terme de finance.
    C’est un point simple à respecter. De plus, ce sera efficace pour lui et pour vous. A mon sens, maîtriser un minimum ses propres comptes est une clé essentielle pour ne pas se perdre dans les futurs investissements locatifs. Organiser-vous simplement et efficacement avec vos comptes bancaires pour ne plus laisser de place au hasard et au bazar.
  • Montrer lui qu’il ne prend aucun risque.
    Vous avez du mettre en place une démarche précise pour estimer vos offres maximales. Vous savez donc exactement pourquoi vous achetez un immeuble de rapport avec un prix défini. Expliquez au banquier votre raisonnement avec des outils clairs et écrits et faites preuve de sureté dans vos propos. Ce sera facile si vous êtes bien au clair avec vos actions.

Etudes de cas d’investissement en immeuble de rapport. Découvrez une simulation d’investissement locatif

Parfois, les exemples prennent le dessus sur la théorie. Pour voir ce qu’il est possible de réaliser, le mieux, même avec les immeubles de rapport, est de prendre un exemple concret détaillé de A à Z.

Les exemples ne servent pas à « frimer », ils sont utiles pour comprendre, se motiver et dupliquer les points positifs. Avoir un exemple, un modèle en immobilier est très important et ceci commence souvent par un modèle en personne qui applique des stratégies qui sont parlantes, efficaces et rentables.

La simulation d’investissement locatif proposée dans cet article vous permettra de percevoir comment un investisseur se positionne lorsqu’il sent qu’il est sur le point de réaliser une bonne affaire immobilière.

Vous aurez diverses informations utiles comme :

 

  • L’apparition de l’annonce.
    Pour bien entre dans la peau de l’investisseur en recherche, il est important de s’imaginer la situation. Chaque situation pour acheter un immeuble de rapport est unique et c’est par la diversité que l’on apprend.
  • L’état psychologique du vendeur.
    Ce point est très important à cerner. Les vendeurs sont tous différents et se comportent en fonction de leur caractère mais aussi de leur situation personnelle ou professionnelle. Mettre en avant une négociation sans connaître la situation psychologique du vendeur reste une incorrection à mon sens. Il manquerait des données essentielles. Voici pourquoi j’essaie de partager ce point dans cet article dédié à un de mes premiers immeubles de rapport locatif.
  • L’état de l’immeuble au départ.
    Comprendre les travaux de rénovation passe par la compréhension des états initiaux. Même si vous n’allez pas tout maîtriser en un article de 1 500 mots, vous pourrez cerner quelques notions. Je vous donne une notion importante à ce sujet. 9 fois sur 10, il sera important d’acheter des immeubles de rapport à rénover.
  • Des estimations simples de travaux.
    Estimer les travaux n’est pas chose aisée, il convient de voir et de pratiquer. Vous verrez un exemple ici de rénovation très simple. C’était une de mes premières rénovations avec des artisans. Avec du recul, je me rends compte que mes exigences étaient moindre à cette époque !
  • L’offre et la contre offre.
    J’évoque quelques détails à ce sujet. Comme précisé au dessus, l’idée est simplement de mettre en avant comment un vendeur « pressé » peut à lui tout seul vous faire réaliser un excellent investissement immobilier.

D’autres sujets immobiliers qui peuvent vous intéresser :

Tout savoir sur l’achat d’immeuble de rapport

Découvrez ma méthode pour gagner 950€ de Cash Flow net par mois avec un immeuble en toute sérénité

5H de vidéos pour comprendre les étapes de l’investissement locatif

elit. in odio Praesent neque. libero id, sit