Louer en meublé, pourquoi ? Comment faire ? Quelles sont les différences par rapport à une location vide ? Tout ce qu’il faut savoir, les astuces et conseils en location meublé.

Louer en meublé est devenu une expression que l’on trouve à « toutes les sauces » sur internet quand on parle d’investissement immobilier. Même les plans de défiscalisations promettant des réductions d’impôts importantes en oubliant la rentabilité évoquent le fait de louer en meublé.

Louer en meublé requiert des connaissances spécifiques qu’il convient de connaître en tant que propriétaire bailleur. On ne loue pas un appartement en meublé parce qu’on a mit une table et 4 chaises. Il convient de respecter des règles et d’adopter des stratégies locatives efficaces.

En tant que propriétaire de plusieurs dizaines d’appartements et d’immeubles tous exploités en location meublés, je vais vous donner mes astuces et conseils pour bien investir et tout savoir sur le fait de louer en meublé vos biens immobiliers.

Louer en meublé grâce aux investissements locatifs anciens

louer en meublé grace aux investissements locatifs dans l'ancien

 

Distinguons bien le fait de louer en meublé dans le neuf et louer en meublé dans l’ancien. Ce sont deux points très différents qu’il convient de connaître.

Louer en meublé grâce aux plans de défiscalisation dans le neuf

La  première chose à bien comprendre à mon sens est que louer en meublé ne se fait évidemment pas que « grâce » aux plans de défiscalisations proposés par l’Etat et tout autre organisme.

En effet, ce type de plan proposant de diminuer vos impôts grâce à la location meublé n’a, à mon sens, que pour but principal d’enrichir des promoteurs immobiliers et autres acteurs de l’immobilier en tout premier lieu, votre investissement ne permettant au final que de financer la construction de biens neufs.

D’ailleurs, ce type de plan défiscalisant ne met en avant que l’imposition qui sert d’appât pour attirer les clients.

  • Depuis quand investit-on dans l’immobilier uniquement pour diminuer des impôts ?
  • Depuis quand investit-on dans l’immobilier sans parler de rentabilité ?
  • Depuis quand réaliser des investissements immobiliers meublés demande un effort d’épargne chaque mois ?
  • Et depuis quand doit-on investir en « priant » qu’une plus value soit réalisable à la revente pour espérer ne pas perdre trop d’argent ?

Il arrive parfois que certains investissements s’avèrent bénéfiques mais, à mon sens, une grande part de hasard étant due à la revente et à la plus value fictive me laisse extrêmement perplexe quand à ce type de projet dans le neuf.

Ce que nous verrons ensuite concernera la location meublée dans l’ancien.

Quel(s) intérêt(s) de louer en meublé ?

Quand je parle d’investissements locatifs anciens, je veux évoquer le fait d’acheter des appartements, maisons ou immeubles existant, de les rénover et de louer ensuite.

Les immeubles ou appartements ayant un certain âge plus ou moins importants seront rénovés, rafraîchis et proposé en location meublée ensuite.

Avant de vous exposer les conditions essentielles et obligatoires pour proposer des biens immobiliers en meublé, nous allons voir les principaux avantages de louer en meublé. Vous allez voir qu’ils sont nombreux et que la logique d’un investisseur comprend rapidement l’intérêt de ce type de location.

Voyons quelques avantages de la location meublée :

  • Proposer des biens tout équipé.
    C’est une évidence et ce point rejoint la définition de la location meublée. Louer en meublé permet de proposer des appartements équipés qui laissent soin au locataire de venir avec sa valise quelque soit la durée de la location.
  • Permettre une projection rapide du locataire.
    Dès la visite de l’appartement, le locataire se projette en tant qu’habitant, il perçoit tout de suite s’il va se sentir bien pour la durée de la location quelque soit la durée de celle-ci. Là aussi est l’intérêt de réaliser des rénovations de qualité pour déclencher de véritables coups de cœur.
  • Multiplier les stratégies locatives rentables.
    Seul le fait de louer meublé permet un tel choix de stratégies locatives. Avec des appartements meublés et équipés, il est tout à fait possible de louer en longue durée, en courte durée, en moyenne durée, en collocation, …
  • Bien démarrer avec la fiscalité.
    Remarquez que la fiscalité ici est une composante, elle n’est pas au centre du sujet immobilier comme pour un plan de défiscalisation neuf. Louer en meublé dans l’ancien permet, en adaptant le régime fiscal, de démarrer d’une bonne manière avec la fiscalité. En effet, que vous utilisiez le régime réel simplifié (LMNP réel simplifié) ou le meublé de tourisme dans certains cas (LMNP micro BIC), une optimisation fiscale peut être réalisée simplement et de manière importante.

Quelles sont les conditions et équipements obligatoires pour louer en meublé ?

Louer en meublé n’est pas qu’une expression ! Il s’agit de respecter des règles précises régies par la loi.

La location meublée est l’opposé de la location vie (location nue). On est soit l’un soit l’autre. De nombreuses différences existent entre les deux différents types de location dans leur fonctionnement. Par exemple : la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis du bailleur et du locataire, imposition,…

Vous êtes loueur en meublé à partir du moment où vous proposez un logement conforme et que vous respectez la liste des équipements suivante :

  • Literie avec couvertures, couettes et oreillers
  • Volets ou tout dispositif occultant la lumière dans les espaces de nuit
  • Plaques de cuissons
  • Four et/ou four micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur permettant d’obtenir des températures au moins égales à -6°C
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangements
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement

Evidemment rien n’empêche de compléter cette liste pour se différencier ou pour s’adapter à sa stratégie locative. Il est difficile par exemple de ne pas ajouter une machine à laver ou encore une télévision.

Comment déclarer une location meublée ?

Déclarer une location meublée peut se faire de trois façons. Il convient de rappeler que l’investisseur est loueur meublé non professionnel (LMNP) quoi qu’il arrive au départ. S’il passe 2 conditions simultanément, il devient louer meublé professionnel (LMP).

Lorsqu’on loue en meublé, il y a donc 3 possibilités pour déclarer les revenus locatifs issus des biens immobiliers meublés :

  • Le régime micro bic classique : c’est le plus simple, il s’agit de mettre les revenus locatifs meublés sur une ligne et l’administration fiscale vous imposera sur 50 % de ces revenus.
  • Le régime micro bic meublé de tourisme : sous certaines conditions de déclaration, vous pouvez louer en meublé de tourisme. Dans ce cas, vous déclarez vos revenus issus de la location meublée spécifique dans une autre ligne et l’administration fiscale vous imposera sur 29% de ces revenus locatifs.
  • Le régime réel simplifié : ce régime fiscal permet de déduire de multiples charges des revenus locatifs. Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable. Parfois, ce résultat est négatif d’où une exonération d’impôts dans ce cas précis.

Je n’entre pas plus dans les détails ici, le but étant de proposer les différentes solutions existantes.

Qu’est-ce qu’une location vide et qu’est-ce qu’une location semi-meublée ?

La location vide ou la location nue s’oppose à la location meublée. En clair, si la location ne respecte pas les conditions de la location meublée évoquées au dessus, alors on parle de location vide.

Les conditions de durée de bail, de dépôt de garantie, de préavis et d’imposition étant totalement différentes et à connaître.

La location semi meublée n’existe pas sur le plan juridique et légal. C’est une expression que j’ai « inventé » en fonction de quelques une de mes situations de locations meublées.

Il s’agit en fait de locations meublées sur le plan juridique, légal et fiscal. Les locations respectent dons les règles de la location meublée avec l’équipement nécessaire. La subtilité étant de laisser des pièces vides ou peu équipées dans le cas de location de grande surface.

Ce principe m’est venu en fonction  de demandes de locataires qui souhaitaient louer des logements tout équipé en ayant un peu de place pour leurs affaires.

Par exemple, je loue des maisons de 90 ou 100m² équipées et meublées mais qui possèdent des chambres ou pièces supplémentaires presque vides.

Quelles stratégies locatives mettre en place pour louer en meublé ?

stratégies locatives pour bien louer en meublé

 

Un énorme avantage en location meublée est de pouvoir user de stratégies locatives variées et puissantes.

J’essaie toujours de mettre en avant plusieurs points concernant ces stratégies locatives :

  • Elles doivent être très rentables.
    Louer en meublé permet dans 90% des cas d’obtenir de magnifiques rentabilités même avec de la location sur le long terme. Il existe des astuces pour ceci très simples à mettre en place.
  • Elles doivent vous permettre d’agir sereinement.
    Certaines stratégies locatives demandent un peu de temps dans leur mise en place même si à la longue on parvient à tout automatiser. Choisissez donc celles qui vous assureront sérénité en même temps que la rentabilité.
  • Elles dépendent du secteur et des demandes étudiées.
    Certains secteurs sont très propices à certaines stratégies inédites et très rentables. Parfois, on n’en a même pas connaissance. Un des secteurs dans lesquels j’investis me permet de louer en colocation courte durée et ce système est très explosif en termes de rentabilité.

Les points importants sur la location meublée courte durée

La location meublée courte durée est une stratégie locative en meublé qui cartonne de plus en plus. Certes, elle est régie dans certains secteurs et surtout dans les grandes villes.

Il ne faut pas oublier la puissance de cette stratégie même dans les petits bourgs. J’ai de multiples exemples prouvant mes propos à ce sujet.

Cette stratégie est puissante mais nécessite quelques connaissances précises, par exemple :

  • Il ne faut pas s’appuyer sur les chiffres de la location courte durée pour acheter un immeuble ou un appartement.
    Ce point est important et difficile à résumer en si peu de ligne. Il s’agit de réaliser un achat immobilier en toute sérénité. Pour ceci, il faudra préférer acheter un bien en réalisant des calculs mathématiques qui s’appuient sur des montants estimatifs de loyers en longue durée.
  • La location courte durée peut être chronophage si on n’automatise pas ou si on ne réfléchit pas.
    C’est un point que beaucoup de personnes négligent ou à l’inverse surestiment pour ne pas passer à l’action. Il faut s’organiser humainement et utiliser des outils pour faire en sorte d’automatiser au plus vite cette location courte durée. Ensuite, la location courte durée sera plein de promesses…

Comment faire une colocation courte durée (en location meublée) ?

La colocation courte durée est méconnue, décriée ou parfois inexistante. Il s’agit en fait de la location courte durée à plusieurs personnes qui ne se connaissent pas obligatoirement au départ.

Elle est judicieuse à utiliser dans certains cas et dans certains secteurs dans lesquels des personnes en déplacement pour leur travail se réunissent pour diviser les frais.

Il est capital de comprendre qu’il ne faut pas proposer des biens immobiliers pour une colonie de vacances mais plutôt des biens immobiliers dans lesquels les espaces sont diversifiés et laissent place à une certaine autonomie.

La location meublée moyenne durée, est-ce une bonne idée ?

La location moyenne durée a le vent en poupe. Elle rejoint beaucoup les deux stratégies vues au dessus.

Il s’agit d’un mode de location sur un moyen terme, comme son nom l’indique, pour des personnes en déplacement pour une période plus ou moins définie.

Le bail mobilité est très adapté à ce style de location meublée. Il permet de proposer un contrat aux loueurs qui ne pourra pas excéder 9 mois.

Beaucoup de personnes en déplacement étant en recherche de ce type de location meublée se renseignent et réservent sur des sites connus comme AirBnB ou booking.com.

La réputation de vos biens et la mise en place d’un site personnel vous assureront des retours des mêmes personnes ou de leurs collègues.

Louer en meublé : transformer sa résidence principale en investissement locatif

transformer sa résidence principale en investissement locatif

 

Louer en meublé, on l’a vu, nécessite des règles précises pour ne pas être requalifié en loueur de logements vides.

Cela dit, rien ne vous empêche d’être original au sujet de la location meublée et de ses stratégies. Pour ceci, pourquoi ne pas louer sa résidence principale ou plutôt louer une partie de sa résidence principale ?

Une nouvelle fois, si je parle de ce point, c’est aussi parce que j’applique ce principe depuis plusieurs années. Le changement financier mensuel est très important.

Je vous donne un exemple très simple : imaginez qu’au lieu de rembourser une mensualité de 1200 euros par mois pour votre résidence principale, vous ne remboursiez que 450 ou 600 euros, qu’en penseriez-vous ?

Cela est simple à mettre en place, il suffit de réfléchir une nouvelle fois en amont. Il est tout à fait possible de loger dans sa résidence principale de manière « gratuite » chaque mois ou presque.

Ce point est souvent sujet à questionnement : est-ce que je dois acheter ma résidence principale avant de faire des investissements immobiliers ?

Ma réponse aurait tendance à être : NON ! Mais par contre, il est tout à fait possible de faire de sa résidence principale un endroit sympa et un véritable actif qui vous rapporte de l’argent chaque mois.

Maison, grande surface et location meublée : est-ce possible ?

meubler une grande surface

 

J’ai déjà répondu en partie à cette question dans un paragraphe précédent. Si vous respectez les règles et la loi pour être qualifié de loueur en meublé, tout est possible juridiquement, légalement et fiscalement.

Qu’en est-il de la demande pour une grande surface et la location meublée ?

Cas concret : exemple de premier achat pour une location meublé

Je ne vais pas entrer dans les détails dans cet exemple mais je voulais revenir sur le fait d’avoir optimisé un immeuble de rapport en vente depuis des mois.

Personne ne ‘avait acheté cet immeuble de rapporte et pourtant 2 investisseurs s’y étaient fortement intéressés mais n’avaient pas eu les financements.

J’ai su saisir l’opportunité et faire de cet immeuble inexploité un immeuble de 4 lots dont 3 loués en meublé longue durée.

L’immeuble à lui tout seul me permet une belle rentabilité malgré mes quelques erreurs d’exploitation. J’avais étudié la demande locative en meublé et clairement, j’avais au moins 3 possibilités d’exploitations très actives.

J’ai opté pour le meublé longue durée et moyenne durée, c’était pour moi un bon équilibre entre rentabilité et sérénité.

Découvrez tout sur cet exemple de premier achat pour louer en meublé.

Cas concret : premier achat pour une résidence principale ou en investissement locatif meublé ?

Mon tout premier achat immobilier était un appartement à Limoges quand j’étais étudiant. Il m’a permis d’économiser des années de location lors de mes études.

Je peux vous assurer que quelques années après, on se rend compte à quel point on a bien fait de réaliser ce type d’action.

Si cet investissement immobilier meublé m’a servi de résidence principale pendant des années, il est devenu un véritable actif dans les années suivantes. En effet, ayant terminé mes études, je suis parti de Limoges et j’ai mis en location l’appartement.

Celui-ci s’autofinançait facilement et ne me procurait que peu de cash flow mais peu importe, il a été un véritable tremplin pour la suite pour moi.

A l’heure actuelle, il m’a permis une belle plus value et d’obtenir une belle somme à la revente.

Cas concret : louer en meublé avec une maison de village

Mon exemple est un exemple même que louer une grande surface en location meublée est tout à fait possible.

Une  nouvelle fois, vous allez toucher « une clientèle » différente avec des demandes spécifiques. Il m’est arrivé de louer des maisons de 100m² en meublé à des couples avec enfants qui faisaient construire leurs propres résidences principales.

Ils ne voulaient pas acheter de meubles tant que leur maison n’était pas sur pied et préféraient avoir un bel espace aménagé en meublé. Bingo ! C’est là que j’interviens.

Un de mes premiers achats pour une location meublée était donc une grande maison de 100m² louée en meublé avec des espaces vides pour que les locataires puissent amener quelques éléments durant leur location.

En conclusion, quel est le meilleur investissement immobilier ?

Quel est le meilleur investissement immobilier ? la réponse est difficile et simple à la fois. Il dépend de vos objectifs et je doute que vos objectifs soient de dépenser de l’argent chaque mois.

Le plus souvent, on souhaite trouver un équilibre entre le fait de gagner de l’argent tout de suite et ne pas acheter n’ importe où et n’importe quoi.

C’est tout à fait réalisable et la location meublée est un excellent levier pour ceci. La multiplication des stratégies locatives et la rentabilité obtenue grâce à celles-ci est excellente.

Il est tout à fait « simple » ou plutôt « réalisable » de gagner de l’argent chaque mois avec ses appartements ou différents biens immobiliers tout en capitalisant de manière intelligente.

Le meilleur investissement locatif reste donc celui qui est maîtrisé et réalisé intelligemment avec méthodologie et stratégie.

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5H de vidéos pour comprendre les étapes de l’investissement locatif

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