Comment fonctionne le LMNP micro bic ?
Comme nous l’avons évoqué dans l’article dédié à la fiscalité de la location meublée non professionnelle, le régime micro bic est le régime le plus simple à comprendre et à mettre en place. Il est intéressant de bien le comprendre pour pouvoir comparer avec le régime réel que nous détaillerons plus tard. Même s’il est toujours délicat de comparer la location nue et la location meublée, vous verrez à la lecture de cet article que le régime micro bic est plus avantageux que le régime micro foncier.
1- Le régime LMNP micro bic : petit rappel !
Le mot micro évoque un forfait et les initiales BIC rappellent la location meublée qui s’insère dans les bénéfices industriels et commerciaux. Le régime LMNP micro BIC met en avant le fait qu’un abattement forfaitaire est réalisé sur le montant des revenus locatifs annuels issus de la location meublée. L’administration fiscale considère que la location meublée a pour conséquence certains frais et propose donc cette solution d’abattement sur les revenus locatifs aux investisseurs. Pour ces derniers, l’avantage est double :
- Abattement réalisé de 50% sur les revenus locatifs
- Très simple à effectuer puisque le montant des revenus locatif (avant abattement) est juste à inscrire sur une ligne sur la feuille d’impôts.
2- Le régime LMNP micro bic : avantages et inconvénients
Le premier avantage de ce régime est bien évidemment l’abattement réalisé sur le montant des revenus locatifs issus de la location meublé. L’abattement est de 50 %, il est donc plus avantageux que l’abattement en micro foncier qui lui est de 30%. On pourrait penser que c’est une faveur, un cadeau de l’administration pour les investisseurs. Mais, c’est surtout le moyen le plus simple de déclarer ses revenus locatifs en location meublée. Souvent, en fiscalité, la simplicité ne rime pas trop avec la rentabilité. On y reviendra en détail tout à l’heure. On verra aussi qu’il existe un « sous régime » à ce régime lmnp micro BIC et que celui-ci peut être encore plus intéressant sous certaines conditions. Ce régime LMNP micro bic n’est possible que pour un montant maximal de revenus locatifs de 70 000€. L’investisseur n’est pas obligé de choisir ce régime s’il fait des revenus locatifs issus de la location meublée pour un montant inférieur à 70 000€. En revanche, si les revenus locatifs excèdent 70 000€, il sera obligé d’opter pour le régime réel que nous verrons en détail dans un prochain article.
3- Exemple de paiement de l’impôt avec le régime micro BIC
Nous allons prendre directement un exemple concret : Bertrand achète 4 appartements qu’ils louent en meublé. Il décide, par simplicité ou par méconnaissance, de déclarer ses revenus locatifs issus des locations meublées sous le régime micro bic. Il gagne 22 000 € de revenus locatifs. Il bénéficie d’un taux d’abattement de 50% Son revenu imposable concernant les revenus locatif issus de la location meublé est donc de 11 000€ (22 000 – 50% de 22 000) Le taux de prélèvement à la source est de 10% le concernant L’année suivante Bertrand sera redevable de 1 100 € (10% de 11000) + 1 892 € (17.2% de 11 000 pour les prélèvements sociaux) Bertrand sera donc redevable de 2 992 € annuellement soit un acompte mensuel de 299.2 €/mois. L’acompte reste une estimation et sera sujet à réajustement.
4- L’acompte prélevé à la source sur vos revenus locatifs fonciers
Il est impossible pour l’administration de savoir le prélèvement exact a effectué à l’instant T. Il ne peut s’agir que d’estimations par rapport aux années précédentes. Vous réalisez, dans ce cas, une avance qui sera régulée en septembre de l’année en cours. Soit l’estimation était trop basse et le fisc réclamera donc le surplus, soit l’estimation pour le prélèvement était trop haute et le fisc vous rendra le trop perçu.
4-1 Comment est calculé cet acompte sur les revenus fonciers ?
Le calcul n’est pas simple mais on peut tout de même facilement obtenir des réponses via cette formule : Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître : 1- Le revenu foncier imposable « revenus locatifs bic – 50% des revenus locatifs bic » 2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux. 3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2% et sont calculés sur les revenus bic imposables. Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi : [(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12
4-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé
Cédric a un revenu annuel de 46 000 € et 14 000 de revenus locatif bic annuels, il a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au micro bic (il a donc droit à un abattement de 50% sur ses revenus locatifs bic). a- Ses revenus fonciers imposables sont de 7 000 € (50% de 14 000). b- Le taux personnalisé à la source est de 15 %. Avec 41 400 € (46 000 – 10% de 46 000) de salaire et 7 000 € de résultat imposable pour les locations meublés, le taux est de 15 % car le simulateur donne une imposition de 7 357 euros. Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (bic imposable)] = [ 7 357 / (42 000 + 7000)] = 15 % c- L’acompte pris en compte sera donc [(7 357 X 15%) + (7 357 X 17.2%)] / 12 = 197 €/mois. Cédric sera prélevé de 197 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Cédric aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15 %. L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite.
5- Le régime micro bic et le meublé de tourisme
Il existe un « sous régime » au régime lmnp micro bic. Ce régime fiscal propose un abattement différent sur les revenus locatifs. Cet abattement est dans ce cas de 71 %. Cela signifie que l’investisseur immobilier sera imposé sur 29% de ses revenus locatifs issus de la location meublé en courte durée. A la base, le meublé de tourisme n’est pas uniquement un avantage fiscal. Il s’agit plus d’une manière avantageuse de louer ses biens meublés en courte durée. Les investisseurs font classer leur bien en contactant « Atout France ». Ce classement est gage de qualité pour les locataires qui viennent pour des séjours courts. Le fait d’être « meublé de tourisme » permet aussi aux propriétaires investisseurs de paraître sur des sites spécifiques et de toucher une clientèle « à part » en courte durée. Ce système a aussi l’avantage de permettre l’abattement avantageux de 71% sur les revenus et peut s’avérer être un excellent compromis pour les investisseurs ne souhaitant pas forcément enchaîner les investissements immobiliers.
6- Une formation complète en fiscalité de l’immobilier
Le régime micro bic est simple d’accès. Il est loin d’être le régime le plus utilisé par les investisseurs immobiliers, vous l’avez compris. Clairement, malgré cet abattement, il reste surtout le moyen le plus simple de déclarer ses revenus locatifs. Beaucoup d’autres régimes fiscaux existent qu’il convient de comprendre pour maximiser ses investissements rentables sur le long terme. Ce point est déterminant pour la suite de vos avancées et de votre parcours d’investisseur rentable. L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués. C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière. J’ai voulu :
- Proposer quelque chose de très complet et de très accessible
- Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
- Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
- Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière
Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !
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Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !
Vous ne serez pas déçu !
A très bientôt Yann