Comment fonctionne le régime réel simplifié avec la location meublée ?

L’article dédié à la fiscalité sur la location meublée non professionnelle évoquait 2 régimes particuliers : le micro bic et le régime réel simplifié en location meublée.

Le régime réel simplifié (lmnp régime réel simplifié) est donc un des moyens très intéressants pour déclarer les revenus issus de la location meublée professionnelle ou de la location meublée non professionnelle.

le régime réel simplifié fonctionnementLe fait d’être au régime réel signifie que le loueur en meublé va être imposé en fonction du résultat annuel dégagé.

On va bien évidemment détailler tout ceci dans cet article.

Il est à noter que le terme « simplifié » signifie juste que lors de la déclaration il est demandé un peu moins de détails comptables à remplir que pour un régime réel normal.

Dans le cas de du LMNP ou du LMP, le régime réel simplifié est tout à fait suffisant et adapté. Voyons précisément son fonctionnement et pourquoi ce régime fiscal est souvent vu comme un véritable avantage fiscal.

1- LMNP et régime réel simplifié : rappel

Pour commencer, rappelons qu’il est possible d’opter pour le régime réel simplifié à partir de n’importe quel montant des recettes locatives. C’est un choix du loueur en meublé qui se fait à partir du moment où ce régime fiscal devient plus intéressant pour celui-ci.

Cependant, tout loueur meublé non professionnel « passera » automatiquement sous ce régime à partir du moment où les loyers excéderont 70 000 €.

interdiction au régime réel simplifié lmnpL’option au réel s’applique à l’ensemble des revenus d’une même catégorie.

Il est impossible de déclarer une partie des revenus locatifs issus de la location meublée au réel et une autre partie au micro BIC.

[et_bloom_inline optin_id="optin_1"]

Sous le régime réel simplifié, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et prend en considération divers éléments qui seront soustraits à ces revenus.

Les différents éléments déduits des revenus locatifs sont :

  • Les charges déductibles
  • Les amortissements créées
  • Les intérêts bancaires

Dans un grande majorité de cas, la déduction de ces éléments des revenus locatifs permet d’obtenir un résultat imposable bien plus intéressant que le régime micro BIC (qui lui permet juste un abattement de 50% sur les revenus locatifs).

2- Le fonctionnement du régime réel simplifié en location meublée pour
le LMNP et LMP

Le régime réel simplifié permet donc de déduire des éléments des revenus locatifs issus de la location meublée chaque année.

Plus vous déduisez d’éléments de vos loyers et moins votre base imposable sera élevée. La base imposable est aussi appelée le résultat fiscal imposable.

Pour rappel, c’est à partir de la base imposable que sont calculés les impôts qu’il faudra verser chaque année à l’Etat. On y reviendra de manière plus précise dans un exemple.

Alors que déduit-on des revenus locatifs pour diminuer cette base imposable ?

2-1 Les charges déductibles dans le cas du régime réel simplifié en location meublée

Un article plus complet sur le sujet se trouve sur cette page : les charges déductibles pour l’investisseur immobilier.

charges déductibles et amortissementsLes charges déductibles sont l’ensemble des charges qu’un propriétaire bailleur a dépensé dans l’année correspondante qui sont en lien direct avec l’investissement concerné.

Vous pouvez tout à fait déduite un forfait téléphonique si celui-ci sert en majorité à la location de vos appartements.

L’idée est d’être capable de justifier l’utilité ou l’utilisation de l’achat par rapport à vos appartements.

Autrement dit, les charges déductibles correspondent à toutes les charges payées en lien avec le mode d’exploitation meublé.

Elles sont donc une première partie déduites de vos recettes locatives meublées.

Attention, en général, en fonction de l’expert comptable les « achats » au-delà 500€ ou 600€ passent en amortissement. On y reviendra dans le paragraphe suivant.

Voici quelques exemples de charges déductibles :

  • L’électricité payée dans les communs ou dans les appartements en location courte durée
  • L’assurance propriétaire non occupant du bien, de l’immeuble
  • L’entretien et les petites réparations occasionnelles
  • Les petits achats nécessaires au bon fonctionnement des locations
  •  Les frais de procédures en cas de litige avec un locataire
  •  La CFE (cotisation foncière des entreprises)
  •  Les intérêts d’emprunt, on peut les considérer comme charge
  • Les cotisations sociales payées par les LMP
  • Les frais d’agence ou de notaire peuvent être soit déduits soit amortis

Un autre « pôle » va permettre de déduire des éléments des revenus locatifs, ce sont les amortissements. Nous allons évoquer ce point dans la partie juste au dessous

2-2 Les amortissements en LMNP ou LMP (régime réel simplifié)

Voyons ce que sont les amortissements et à quoi ils servent.

2-2-1 Les amortissements pour les loueur en meublé, c’est quoi exactement ?

En règle générale, les amortissements vont être crées sur des éléments dont le montant est supérieur à 500€ ou 600€.

amortissements régime réel simplifiéLes amortissements correspondent à une perte de valeur fictive des différents éléments du bien immobilier.

Ces pertes de valeur sont alors déduites des recettes locatives comme le sont les charges déductibles.

Pour créer les amortissements, une ventilation des différentes composantes du bien est effectuée.

Chaque composante à une durée d’amortissement différente car l’administration fiscale considère qu’il faudra faire des réparations sur ces pôles au bout d’un certain nombre d’année.

On découpe différentes composantes comme :

  • L’électricité sera amortie sur 15 ans
  • La toiture sera amortie sur 20 ans
  • La façade et l’étanchéité sera amortie sur 20 ans
  • L’agencement intérieur sera amorti sur 10 ans
  • La structure sera amortie sur 50 ans
  • Les meubles seront amortis sur 10 ans

Le BOFIP a donné des barèmes qui permettent de véritablement calculer ces amortissements. Je vous propose un article dédié au calcul des amortissements pour mieux comprendre en détail cette subtilité.

Autrement dit : on sépare les éléments du bien immobilier et on crée des amortissements différents en fonction de chacun d’eux.

Chaque élément sera amorti en fonction d’un nombre d’année et ceci engendrera une somme à déduire des revenus locatifs de l’année.

2-2-2 A quoi servent les amortissements au final ?

Les amortissements crées vont permettre d’obtenir un montant total à déduire chaque année des revenus locatifs issus de la location meublée.

Prenons un exemple pour mieux comprendre :

Les composants d’une maison sont ventilés ainsi :

Composantes

Valeur Durée amortissement

Valeur amortissement annuel

Electricité et installation

10 300 15 ans

686 €

Toiture

10 300 20 ans

515 €

Terrain

25 750 0

0 €

Façade et étanchéité

5 150 20 ans

257 €

Agencement intérieur

10 300 10 ans

1 030 €

Structure

41 200 50 ans

824 €

Meubles

10 300 10 ans

1 030 €

TOTAL

   

4 342 €

 

On obtient un résultat annuel des amortissements de 4 342 €. Cette somme sera ainsi déduite des revenus locatifs ce qui permettra de diminuer la base imposable.

2-3 Les charges déductibles et les amortissements en LMNP et LMP

Ces deux éléments, si on considère que les intérêts d’emprunts sont dans les charges déductibles, vont donc être déduits des revenus locatifs.

Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable.

2-3-1 Exemple un pour calculer les charges déductibles et les amortissements

Nathan a acheté un immeuble de 2 appartements et la première année il a réalisé 12 200 de recettes locatives grâce à ses locations meublées longues durées.

Il a décidé, voyant qu’il allait continuer à investir dans le meublé, de souscrire au régime réel simplifié.

En simplifiant bien évidemment les éléments, voici comment a été calculé sa base imposable :

Charges déductibles

Amortissements annuels

35€ Electricité dans communs

726 € Electricité

290 € L’assurance propriétaire non occupant

595 € Toiture

145 € L’entretien et les petites réparations occasionnelles

0 € Terrain

120 € La CFE cotisation foncière des entreprises

357 € Façade

90 € Les petits achats nécessaires au bon fonctionnement des locations

847 € Agencement

890 € Les intérêts d’emprunt

824 € Structure

4900 € Frais d’agence

847 € Meubles

6 400 € Frais notaire

 

12 870 €

4 106 €

 

En regardant ce tableau, si on additionne les amortissements aux charges déductibles, le montant total à déduire des revenus locatifs pour cette première année est de 16 976 €.

Le bilan fiscal ou le revenu imposable est donc de 12 200 € – 16 976 € soit  – 4776 €.

Un revenu imposable négatif ne sera pas imposable dans le cas de Nathan.

Il pourra reporter ce résultat l’année suivant ce qui a pour conséquence que Nathan ne repartira pas de zéro mais bien de – 4776 €.

En réalité, le calcul est un peu plus complexe que ceci mais il n’est pas utile à ce stade de s’embrouiller.

Attention : en cas de résultat fiscal négatif, il existe 2 cas pour lesquels, une cotisation sociale (j’ai bien dit cotisation sociale et non prélèvements sociaux) minimale sera à payer :

  • Le loueur est LMP
  • Le loueur dépasse 23 000 € de revenus et fait de la location courte durée

2-3-2 En cas de résultat imposable positif pour le régime réel simplifié en location meublée: quelle imposition ?

Imaginons maintenant que Nathan après quelques années obtienne un résultat fiscal positif de 3 740 €. Combien devra t-il payer d’impôts ?

On va considérer que Nathan a investi seul et que son taux de prélèvement est de 12.5%.

Il devra donc payer la partie impôts sur le revenu soit 3 740 X 12% = 449 €

Il devra aussi payer les prélèvements sociaux à hauteur de 17.2% soit 3 740 X 17.2% = 643 €

Nathan devra donc s’acquitter de l’imposition suivante 449 + 643 = 1 092 €

Cette imposition viendra s’ajouter à son imposition classique sur ses revenus globaux.

2-3-3 Les amortissements et la plus value en cas de revente

Je voulais apporter une petite précision au sujet de la plus value et de son calcul lorsque vous êtes sous le régime loueur meublé non professionnel et au réel simplifié.

La plus value est la différence entre le prix de cession (prix de revente de votre bien) et le prix d’acquisition (prix d’achat de votre bien).

Mais le calcul n’est pas aussi simple. Effectivement de nombreux critères interviennent soit pour augmenter cette plus value immobilière soit pour la diminuer.

Par exemple, vous pouvez ajouter un “forfait travaux” de 15% à votre prix d’acquisition pour l’augmenter et ainsi diminuer la plus value. Je ne vais pas entrer plus dans les détails ici, ce n’est pas trop le sujet de l’article.

Que viennent faire les amortissements dans le calcul de la plus value ?

Lors de calcul de plus value en société par exemple, il faut savoir que les amortissements sont réintégrés au calcul sur la plus value.

Pour faire court, le total des amortissements qui a permis pendant X années de diminuer le résultat fiscal chaque année, est soustrait du prix d’acquisition. Pas de panique ! On va voir un exemple.

Ceci a pour conséquence immédiate d’augmenter la plus value et donc d’augmenter l’imposition sur celle-ci.

Avec le régime réel simplifié, les amortissements ne sont pas réintégrés dans ce calcul, ce qui est un avantage énorme en terme d’imposition sur les plus value.

Prenons l’exemple de Valentin et de Agathe 

Je vais vulgariser en omettant des données mais l’idée est simplement de comprendre l’importance de la non réintégration des amortissements pour le calcul de la plus value.

Exemple 1 : Valentin achète par le biais d’une SCI à l’IS

Valentin revend un immeuble 150 000 € qu’il a acheté 135 000 € par le biais d’une SCI à l’IS. Il revend 10 ans après avoir acheté. On pourrait se dire, le calcul de la plus value va s’effectuer en faisant la différence entre 150 000 € et 135 000 € soit 15 000 €.

Et bien non ! Les amortissements créés pendant 10 ans vont être déduits du prix d’acquisition. Imaginons que la somme des amortissements créés sur 10 ans soit de 47 000 € (4 700 / an en moyenne), alors la plus value se calculera ainsi :

150 000 – (135 000 – 47 000) = 62 000 

La plus value calculée devient donc 62 000 € au lieu de 15 000 €. Il faudra donc donné à l’Etat un pourcentage de 62 000 € et non un pourcentage de 15 000 €.

La différence est énorme !

Exemple 2 : Agathe achète en LMNP et est au régime réel simplifié

Agathe revend un immeuble 150 000 € qu’elle a acheté 135 000 € par le biais du régime LMNP au réel simplifié. Elle revend également 10 ans après avoir acheté.

Sans prendre en compte le forfait travaux et autres critères (je vulgarise volontairement), Agathe va devoir payer un impôt sur la plus value qui sera de 

150 000 € – 135 000 € = 15 000 €

Malgré le fait qu’elle ait bénéficié des amortissements pendant 10 ans, au régime réel simplifié, ils ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus value. 

Je précise que l’article est écrit en 2019 – 2020. Ce constat ne sera peut-être plus adapté au moment de votre lecture. Il est logique de constater que ce point reste un avantage assez “incompréhensible” et qu’il risque d’être modifié dans les années à venir.

3- Une formation en fiscalité complète

  • Régime micro foncier
  • Régime foncier au réel
  • Micro bic
  • Régime réel simplifié
  • SCI à l’IR
  • SCI à l’IS
  • SARL de Famille

On comprend qu’il est vraiment facile de s’y perdre et qu’au contraire il est très délicat de choisir le régime le plus adapté à sa propre situation.

C’est pour ceci que j’ai décidé de réaliser une formation sur la fiscalité complète reprenant les différents moyens de déclarer ses revenus.

On passe tout au crible : les différents régimes en nom propre et en société.

La formation vous donnera absolument tous les éléments pour faire les bons choix et en ayant tous les éléments. C’est aussi en ce sens que j’ai voulu absolument être accompagné par un expert dans le domaine.

Il était impératif pour moi de :

  • Proposer quelque chose d’ultra complet
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières (avec des schémas, des explications, des exemples, des images…)
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes :


Mots clés : le régime réel simplifié location meublée – LMNP regime réel simplifié – fiscalité du meublé

Partager l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
ipsum felis risus leo. facilisis commodo
%d blogueurs aiment cette page :