Comment se lancer dans l’immobilier ? Comment bien débuter ? Investissements, astuces, conseils et étude de cas d’expert en immobilier.

Se lancer dans l’immobilier n’est pas toujours aisé. Beaucoup voudraient débuter et se lancer en toute sérénité mais n’osent pas passer à l’action. D’ailleurs passer à l’action et commencer à faire des offres d’achat est souvent un point très bloquant.

Il faut différencier débuter en immobilier et se lancer dans l’immobilier. A mon sens, la notion d’action et de passage à l’action est encore plus présente dans le terme se lancer en immobilier.

La logique, pour éviter toute erreur et donc tout problème lors d’un investissement immobilier devrait être ainsi : débuter en immobilier en se formant sérieusement sur plusieurs semaines grâce à une formation et ensuite passer à l’action en achetant et/ou en faisant des offres d’achat de manière stratégique et réfléchie.

Aucune place au hasard ne doit être accordée pour bien investir dans l’immobilier. Avant de parler d’astuces, il faut évoquer les choses et les éléments à connaître pour agir en toute sérénité.

Quoiqu’en dise les réfractaires aux formations et aux formateurs, une bonne formation immobilière théorique pour débuter est essentielle pour avoir TOUS les éléments en pas commettre d’erreur très pénalisantes.

Une formation avoisinera les 1000 euros et vous permettra de gagner des dizaines de milliers d’euros dès vos premiers achats, d’éviter de graves erreurs et de gagner des centaines de milliers d’euros sur un plus long terme.

Croyez-moi, vous n’avez pas à hésiter lorsque vous avez confiance en l’acteur de la formation.

Se lancer dans l’immobilier, les meilleurs astuces et conseils d’expert

se lancer dans l'immobilier avec des astuces complètes

 

Je m’appelle Yann MARJAULT, je suis auteur, conférencier, formateur et multi investisseur. J’ai investi dans plusieurs secteurs comme l’immobilier et les mobil home. Concernant, l’immobilier, j’exploite mes biens en location meublée en variant les stratégies locatives.

Ainsi, j’exploite une trentaine d’appartements en utilisant les leviers de la location meublée longue durée, moyenne durée, courte durée et parfois de la colocation courte durée.

Mon expérience de plus de 15 ans me permet d’avoir tiré des conclusions essentielles pour réaliser de bons investissements immobiliers en toute sérénité.

Comme tout le monde, j’ai commis des erreurs et j’ai maintenant la « distance » nécessaire pour analyser celles-ci. Ce point est déterminant et capital pour affirmer avoir de réelles solutions efficaces permettant d’obtenir de très belles rentabilités tout en minimisant les risques.

Quels sont les principes pour éviter se faire peur pour se lancer dans l’immobilier ?

Pour éviter de se faire peur en immobilier, il faut en tout premier lieu comprendre que la peur est tout à fait logique. Personne n’est préparé au départ à prendre des risques avec l’argent et l’avenir. Il faut apprendre progressivement à avoir moins peur et à changer d’état d’esprit, ce point est capital. Nous n’avons rien appris ou presque sur le monde de l’argent. L’éducation financière n’est pas habituelle dans notre culture. Ensuite, il convient de comprendre que pour minimiser la peur et minimiser les risques, il convient de se lancer dans l’immobilier en se formant : c’est très important.

L’apprentissage par la théorie vous évitera des erreurs grossières, vous assurera des bases saines et vous permettra un accompagnement plus ou moins important pour débuter en immobilier. A ce sujet, vous apprendrez grâce à vos progressions, à vous entourer pour mieux vous lancer dans l’immobilier locatif.

Comment se lancer dans l’immobilier et investir ?

Il est délicat de décrire ici toutes les étapes mais avec du recul, je crois pouvoir donner un ordre logique aux étapes à respecter pour bien se lancer dans l’immobilier locatif :

  • Apprendre à changer d’état d’esprit
    Ce point est capital. Je vous conseille des ouvrages sur ce point qui pourraient changer radicalement votre manière de faire et votre manière d’être ( « Père riche, père pauvre » de R.KIYOSAKI ; « L’ingrédient secret de la réussite » de F. DELCOURT ; …)
    Votre changement de manière de voir et votre motivation peuvent vous emmener très loin et surtout vous permettront d’apprendre à relativiser pour mieux vous connaître et mieux avancer dans vos investissements immobiliers.
  • Se former en immobilier et se former en investissement locatif
    Je suis insistant, non pas parce que je suis formateur et que je suis convaincu de mon programme sur 3 mois, mais parce que je connais la valeur énorme d’avoir les bases saines théoriques. Ne faites jamais l’économie de dépenser 1000 euros quand cela peut vous en rapporter 100 000 et même bien plus.
  • Passer à l’action
    Ce point est une étape clé également. Sans action, tout apprentissage n’est que « réflexion inefficace ». Rien n’avancera et vous serez frustré de « savoir » sans agir.
  • Apprendre de ses erreurs minimes
    Après les premiers passages à l’action, il est logique de commettre des erreurs. Tant mieux ! Elles sont sources d’apprentissage si elles sont « minimes ». Grâce à la formation, ces erreurs ne seront que peu importantes financièrement mais très utiles pour vos avancées.
  • Recommencer
    Le fait de dupliquer et d’agir encore plus efficacement est une clé après s’être lancé en immobilier et avoir débuté. Il faut dupliquer les investissements immobiliers en améliorant.
  • Garder un état d’esprit positif
    Ce dernier point rejoint le premier. L’état d’esprit que vous allez acquérir doit perdurer, il faut l’entretenir malgré les moments de « faiblesse » que vous pourrez avoir. Restez convaincu en avançant et en entretenant votre MINDSET.

Pourquoi choisir un investissement locatif avec un appartement meublé pour débuter dans l’immobilier ?

Débuter en immobilier doit rassurer. Il faut trouver les éléments pour « se faire la main ». Même si je sais qu’acheter un immeuble de rapport est moins risqué qu’acheter un appartement pour un investissement locatif, je sais également qu’il est plus rassurant de se lancer en immobilier avec un appartement.

Les frais engagés sont moindre et du coup, il est plus rassurant de se lancer en achetant un « petit » bien plutôt qu’en achetant un immeuble de rapport.

Commencer dans les investissements locatifs en achetant un appartement et en faisant de la location meublée peut donc être une bonne solution rassurante.

Pourquoi un immeuble peut être moins risqué ? Parce qu’il est composé de plusieurs lots et si un d’entre eux venait à poser des soucis, les autres compenseront le manque à gagner facilement.

Se lancer dans l’immobilier en se constituant un patrimoine : comment faire ?

Ce point est identique à beaucoup d’autres ! Que vous vouliez acquérir 20 appartements à la longue pour la rentabilité où que vous souhaitiez acheter 200 biens pour vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez bien agir et investir en toute sérénité et en toute rentabilité.

Se lancer dans l’immobilier à ce moment là devra vous permettre de faire vos preuves et de prouver que vous savez gagner de l’argent avec vos biens locatifs. Il sera impossible d’acquérir un patrimoine immobilier si le début des investissements est chaotique.

Immo-formation, quelle nécessité et laquelle choisir pour bien débuter ?

Une immo formation où plutôt une formation sur l’immobilier doit être choisie en fonction de vos objectifs. Il existe des formations spécifiques à l’achat revente, d’autres spécifiques à la courte durée et d’autres comme la mienne spécifiques à ceux qui veulent investir avec de fortes rentabilités en meublé en minimisant tous les risques et en ayant absolument toutes les bases.

Il est très important d’être en corrélation avec les propos du formateur. Vous devez aussi vous assurer que celui-ci est bien un investisseur possédant une grosse expérience sur le long terme.

Un formateur n’ayant que quelques années de recul n’a pas eu le temps nécessaire pour analyser ses propres erreurs. Alors, comment peut-il vous promettre de ne pas en faire ? Il n’y a pas de nombre de biens défini ni même de nombre d’années d’expérience pour s’assurer d’être en présence d’une bonne formation en immobilier. En revanche, je ne vois pas comment un formateur ayant 4 appartements avec 5 années de recul peut vous aider à être serein en toute circonstance.

Comment devenir un investisseur serein lorsqu’on débute en immobilier ?

La sérénité est très importante à acquérir. Il est hors de question d’investir en immobilier et de se sentir mal pendant des années.

Il faut devenir un investisseur serein lorsqu’on débute en immobilier :

  • En gagnant de l’argent tout de suite
    C’est un point essentiel pour vous, votre sérénité et votre banquier. Vous devez apprendre à gérer les composantes immobilières et financières pour investir rentablement en toute sérénité.
  • En minimisant les risques
    Les risques lors de vos premiers achats doivent être proches de zéro. Pour ceci, il convient de se former, s’entourer progressivement et de passer à l’action de manière posée et réfléchie.
  • Comprendre la progression sur votre route de rentier
    Il s’agit là d’une succession d’étapes à analyser, à ressentir et donc à comprendre progressivement. On ne devient pas rentier du jour au lendemain même s’il existe quelques stratégies à l’heure actuelle permettant de gagner du temps. Soyez curieux, réfléchi, à l’écoute et votre chemin s’ouvrira progressivement et sereinement.

Comment investir dans un immeuble de rapport quand on débute dans l’immobilier ?

Investir dans un immeuble de rapport quand on débute en immobilier est le même principe qu’investir dans un appartement. Il faudra s’assurer des rester dans les règles mathématiques fixées au départ.

La grosse différence pour minimiser les risques est que vous devrez être vigilant à différents points concernant la structure, le fonctionnement et les appartements.

Je ne vais pas évoquer une check-list des points de vérification ici. Même si acheter un immeuble de rapport est moins risqué car il est composé de plusieurs lots locatifs pouvant compenser un manque à gagner sur un lot « défaillant », il faut connaître ces points de vigilance pour une vérification optimale.

Investir dans un immeuble de rapport quand on débute nécessite donc des connaissances :

  • Sur la structure de l’immeuble
    La structure concernera le bâti, les fondations ainsi que la charpente et la toiture.
  • Sur le fonctionnement interne
    Je veux évoquer ici tous les réseaux électriques, de plomberie et d’évacuation.
  • Sur l’ensemble intérieur des appartements
    Je parle ici de la rénovation encore plus basique au sein des appartements allant du réseau de plomberie jusqu’aux nouvelles salles de bain et cuisine par exemple.
  • Assez importantes sur les travaux de rénovation
    Ne vous faites pas peur avec ce point mais lorsqu’on visite un immeuble de rapport, il y aura évidemment beaucoup plus de points à prendre en considération pour comptabiliser la facture des travaux de rénovation.

Les 5 étapes clés pour bien se lancer dans l’immobilier locatif et trouver le meilleur investissement ?

Les étapes pour bien investir et bien se lancer dans l’immobilier locatif sont nombreuses mais logiques.

Voici 5 étapes que je pourrais vous proposer pour bien débuter :

  • Faire un très bon premier achat immobilier
    Comme je l’ai déjà précisé au dessus. Le premier achat doit être rassurant, rentable et une rampe de lancement. Il n’est là que pour vous permettre de vous lancer dans l’immobilier mais il a une importance très grande pour la suite.
  • Ne pas oublier de faire des travaux pour anticiper la suite
    Les travaux ont de multiples fonctions. Ils permettent de proposer des biens au goût du jour quelque soit la stratégie locative. Ils permettent aussi de voir sur le long terme notamment en termes de fiscalité.
  • Meubler ses appartements
    Le fait de meubler ses logements permet de multiplier les stratégies locatives et donc la rentabilité. Ce style d’investissement locatif est excellent pour bien débuter en immobilier.
  • Ne jamais négliger la sérénité
    Je crois que vous m’avez compris. Je suis très insistant sur ce point. Mais croyez-moi, vous n’avez certainement pas envie d’investir dans l’immobilier et vous sentir « mal » chaque jour à cause des finances ou tout autre tracas.
  • Enchaîner les investissements locatifs
    Ceci sera la conclusion, l’aboutissement de vos mises en place et de vos apprentissages. Vous pourrez enchaîner et aller droit sur le chemin de votre réussite.

Le prêt différé pour se lancer, à quoi ça sert ?

Le prêt différé est très peu évoqué sur internet. Il est mis en avant mais n’a pas la place qu’il mérite à mon sens.

Pour moi, cette « stratégie », si cela en est une, est très très importante. Le prêt différé vous assure de ne pas manquer de trésorerie et vous promet donc une sérénité à toute épreuve.

Il s’agit d’obtenir un prêt avec le banquier et de faire en sorte que celui-ci ne commence à être remboursé que quelques mois ou années après l’achat de votre investissement locatif.

Pour avoir ce prêt différé, il convient de bien discuter avec le banquier et de lui faire comprendre que le prêt différé est important à cause des travaux par exemple.

Si les mensualités de votre emprunt commencent aussitôt après un achat immobilier alors que vous avez des travaux de rénovation à faire, il est facile de comprendre que vous risquez de payer chaque mois des mensualités alors qu’aucun loyer ne « tombera » sur votre compte bancaire.

Le prêt différé ne vous exonérera pas de toutes charges chaque mois, mais il vous permettra d’éviter de sortir une trésorerie de votre poche ou encore mieux de vous constituer une trésorerie très utile.

Etude de cas pour bien se lancer dans l’immobilier

etude de cas en investissement immobilier

 

Pour continuer cet article en lien avec le fait de se lancer en immobilier, nous allons allier les passages montrant des études de cas avec des principes simples à connaître impérativement quand on débute en immobilier.

Les 7 erreurs à éviter pour se lancer dans l’immobilier

Voyons 7 erreurs à éviter prioritairement lorsqu’on débute en immobilier :

  • Penser que l’argent sur le compte en banque est nécessaire pour investir
    C’est une idée reçue que beaucoup transfère. Débuter dans l’immobilier peut se faire sans aucun apport financier.
  • Ecouter tout le monde
    C’est la dernière chose à faire. Beaucoup veulent donner des conseils en investissement mais peu se sont déjà lancés. Ne portez que peu d’intérêts aux discours négatifs des personnes n’ayant jamais osé franchir le cap.
  • Acheter sa résidence principale en tout premier lieu
    Ce n’est pas une généralité mais souvent, acheter sa résidence principale peut être un aspect bloquant pour les banques. Même si certains banquiers vous diront qu’il faut acheter sa résidence principale en tout premier lieu, c’est très loin d’être vrai.
  • Mal acheter son premier investissement locatif
    Ce point peut être aussi très pénalisant. Un mauvais premier achat peut être bloquant pour votre trésorerie et pour votre banquier. Montrez plutôt que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier et vos investissements locatifs.
  • Ne pas tester la demande locative
    C’est une erreur de « débutant » mais elle existe. Ne croyez jamais ce que vous diront des agents immobiliers au sujet de la demande locative et faites vos tests. Vous verrez, la vérité est souvent loin des discours.
  • Ne pas se former
    Je n’insiste pas, cela doit faire 4 fois que je l’évoque. La formation théorique est une base indispensable.
  • Ne jamais passer à l’action
    De la même manière, une formation sans action ne servira qu’à activer le fonctionnement cérébral sans résultat visible sur les investissements locatifs.

Les 8 principes pour se lancer dans l’immobilier

Plutôt que de toujours évoquer des choses à faire où à ne pas faire avant de se lancer en immobilier, voyons quelques principes essentiels pour bien comprendre la philosophie où plutôt certains aspects de la philosophie de l’investissement locatif immobilier :

  • Est-ce un bon moment pour acheter et débuter dans l’immobilier ?
    Il est toujours très intéressant d’entendre l’avis de personne de l’entourage vous expliquant pourquoi ce n’est plus le bon moment pour investir dans l’immobilier.
    « Ce n’est plus comme avant, ce n’est pas le moment, l’immobilier baisse ! ». Je vous propose une chose : plutôt que d’attendre avant d’investir dans l’immobilier, investissez dans l’immobilier et attendez, vous verrez les résultats seront nettement différents dans 10 ans.
  • Est-ce important de minimiser la fiscalité en immobilier ?
    Il faut optimiser la fiscalité, elle fait partie intégrante de la rentabilité nette nette. Moins vous paierez d’impôts issus de vos revenus locatifs et plus il vous restera d’argent sur votre compte bancaire. Vu de cette manière, j’imagine que vous percevez pourquoi il est important d’anticiper certains éléments dès le départ avant de se lancer dans l’immobilier.
  • Peut-on minimiser tous les risques avant de se lancer en immobilier ?
    Oui ! Il est possible et très important de minimiser tous les risques en immobilier avant de débuter. Vous commettrez des erreurs lorsque vous commencerez à investir mais il est capital de ne pas prendre de gros risques totalement inutiles.
  • En quoi la sympathie peut-être utile en immobilier ?
    Comme en de nombreux lieux et nombreuses situations, il faut se montrer le plus agréable possible. Il n’est pas du tout incompatible d’être sympathique et déterminé simultanément.
    Votre capital sympathie fera la différence avec de nombreux acteurs en immobilier. Tout le monde est confronté aux « râleurs de service » et lorsque l’on tombe sur des gens sympas, on est beaucoup plus ouverts et beaucoup plus à l’écoute.

Les débuts avec un exemple d’investissement locatif meublé

Cet article vous permettra de découvrir un investissement locatif meublé. Il est un exemple simple qui peut permettre de découvrir quelques notions importantes. Ici, il s’agit d’une maison avec une grande surface qui a été proposée à la location meublée et qui a été très demandée. D’ailleurs, elle l’est toujours ! Elle m’a permis à elle seule de tirer des conclusions importantes et de remettre très nettement en question certains principes comme : « les grandes surfaces se louent mal en meublé ». Vous trouverez dans cet article les étapes de l’achat de cette maison ainsi que la stratégie locative simple mise en place.

L’investissement immobilier locatif meublé

De l’appartement, en passant par la grande maison et en allant jusqu’aux immeuble de rapport composés, tous les biens immobiliers peuvent être loué en meublé.

L’investissement immobilier locatif meublé a donc le vent en poupe et permet non seulement de multiplier les stratégies locatives mais aussi de multiplier les différentes acquisitions de biens immobiliers.

J’adore cette possible diversité d’achat de biens immobiliers, cela laisse place à de nombreuses visites de biens intéressants. Beaucoup pensent que le fait de meubler complique la situation des investissements. C’est une erreur, car si la location meublée demande un peu de malice pour meubler à moindre frais les appartements et autres logements, elle permet surtout de diversifier.

Les débuts avec un exemple d’investissement immobilier meublé

L’article dédié à exposer un autre exemple d’investissement immobilier meublé présente ici « les coulisses » d’un immeuble de rapport de 5 appartements. A travers cet article, vous découvrirez encore différentes étapes d’achat mais aussi comment les travaux de rénovation ont eu une importance capitale pour apporter de la valeur à chaque appartement.

Evidemment les travaux s’estiment et leur montant maximal se calcule en fonction de plusieurs paramètres dont les estimations locatives effectuées au préalable.

Ne négligez pas la puissance des exemples proposés par les investisseurs immobiliers. Il y a toujours des informations à prendre et un procédé à dupliquer…

Comment j’ai débuté dans l’immobilier locatif meublé ?

Se lancer dans l’immobilier est un point de départ qu’a connu tout investisseur locatif. Votre situation, si vous en êtes là, n’a donc rien d’exceptionnelle, vous pouvez en être convaincu.

Certainement même que beaucoup d’investisseurs avaient à leur départ une situation personnelle moins « bonne » que la vôtre actuellement. Votre passage à l’action dépendra donc de votre état d’esprit et non de votre compte en banque sauf si celui-ci est catastrophique (quoique !).

Je vous propose de percevoir mes propres débuts en immobiliers et ainsi vous rendre compte que ma situation personnelle n’avait rien d’extraordinaire.

Avec du recul, ce qui aura été important, c’est la transition d’état d’esprit, mes formations et ensuite mes passages à l’action organisés.

Se lancer dans l’immobilier avec de astuces complètes et sûres

astuces d'un expert immobilier

 

 

Attention, quand on se lance dans l’immobilier, quand on débute dans l’immobilier, il faut agir avec stratégies. Les astuces sont là pour optimiser la rentabilité et la sérénité liée aux investissements.

Les 13 astuces et conseils en immobilier pour très bien débuter et se lancer

Certaines de ses astuces et conseils en immobilier ont déjà été évoquées au début de cet article, je ne vais donc pas insister sur ces points pour bien débuter en immobilier.

Voyons quelques astuces et conseils immobiliers supplémentaires :

  • Utiliser une méthode de calcul simple et efficace
    Il faut être vigilant et respecter les règles de calcul que l’on se fixe au départ. Pour ma part, je veille à respecter la règle des 70 sur tous mes investissements.
  • Faire preuve de rigueur
    Ceci rejoint les points mathématiques… Il faut être rigoureux dans les choses et les principes que vous vous êtes fixés. Evidemment la rigueur doit s’appliquer sur des procédés intéressants et non sur des choses approximatives. Si vous souhaitez être rigoureux sur la règle des 70, inutiles de chercher un bien en région parisienne par exemple.
  • S’entourer de personnes qui encouragent
    C’est un point plus important qu’il n’y paraît. Les discours négatifs sont très néfastes à la longue. Surtout, ils ne vous aident en rien à construire votre état d’esprit d’investisseur.
  • Acheter près de chez soi au départ
    Ce n’est pas une condition sine qua none mais ceci peut être intéressant et rassurant en de nombreux points. Ceci vous permet de suivre un chantier, de bien connaître un quartier ou encore de vérifier simplement les demandes locatives.
  • Apporter de la valeur aux biens immobiliers
    C’est une condition sans laquelle je n’investis pas. Impossible d’acheter un bien clé en main quand on se lance dans l’immobilier et de viser le long terme concernant les investissements locatifs.

Se lancer dans l’immobilier : 3 règles clés pour trouver les bonnes affaires

Pour bien se lancer dans l’immobilier, il est important de connaître des règles mathématiques essentielles ou très aidantes.

Dans cet article spécifique, je vous propose 3 règles en immobilier qui pourront vous donner des indices sur la rentabilité du bien. Il s’agit de comprendre rapidement si une annonce évoque une potentielle bonne affaire immobilière.

  • La règle des 100
    Elle est calculé en fonction des revenus locatifs annuels.
  • La règle des 70
    Très utile, elle est calculée à partir des loyers et du montant de l’emprunt.
  • Le calcul du rendement immobilier
    C’est un calcul prenant en compte différents paramètre approximativement.

L’investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif ici est vu au sens général. Les principes de l’investissement dans l’ancien doivent être revus « en détails ».

  • Comment investir dans l’immobilier locatif ancien ?
  • Comment bien investir en immobilier avec le locatif ?
  • Les immeubles de rapports locatifs
  • Les investissements locatifs meublés

Cet article vous aidera à voir une panoplie assez large d’éléments en investissements immobiliers locatifs.

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Pour maîtriser les risques en immobilier, il convient de les connaître. D’ailleurs un des principaux risques en immobiliers est dans un premier temps de ne pas tous les connaître.

Certains risques sont faciles à imaginer, ils sont de l’ordre de la connaissance et du passage à l’action :

  • Se former
    C’est un risque à ne pas courir. Le risque sera de commettre des erreurs très pénibles financièrement sur un plus ou moins long terme.
  • Agir
    Agir est capital. Malgré les connaissances, certains ne se lancent pas en immobilier et cela est dommageable. A l’inverse, une action non maîtrisée peut être catastrophique.
  • Ne pas agir en toute connaissance de cause
    Ne pas agir est un véritable problème pour certains qui se rassurent sans arrêt en apprenant mais ne passent jamais à l’action. D’autres pensent tout connaître sans avoir vérifié et se lancent sans connaître toutes les bases dans le bon ordre chronologique. Le risque est clairement d’oublier des points importants.
  • Ne pas utiliser des leviers comme les prêts différés
    Le risque avec ce détail est de se retrouver fortement embêté financièrement pendant les premiers mois de rénovation par exemple.
  • Ne pas respecter les règles mathématiques essentielles
    Acheter une affaire en ne respectant pas les codes de départ peut s’avérer problématique. Le risque étant d’acheter un bien trop cher ou de ne pas prévoir correctement l’enveloppe travaux.

Certains risques sont minimisés par des actions simples :

  • S’appuyer sur les chiffres de la location longue durée pour les bases de calculs
  • Rénover ou autre pour apporter de la valeur systématiquement
  • Faire des tests

Quelque soit la nature des risques en immobiliers, il est possible de les minimiser et presque de les anéantir. Pour ceci, rien de tel que connaître tous les risques et de faire preuve d’une logique implacable.

Quelles sont les idées reçues lorsqu’on se lance dans l’immobilier ?

idées reçues en immobilier et fausses croyances en immobilier

 

Comme toute nouveauté, comme tout investissement mé-compris ou mal connus, vous entendrez des choses en tout genre à leur sujet.

Evidemment, les premiers arguments vous seront donnés par des personnes qui n’ont peut être jamais investi elle-même ou qui n’ont jamais osé franchir le cap.

Voyons un petit panel des idées reçus sur les investissements locatifs immobiliers que vous entendrez quand vous allez vouloir vous lancer en immobilier.

L’investissement locatif avant une résidence principale : croyance ou réalité ?

Posséder une résidence principale n’est pas une aberration en soi bien évidemment. Il ne s’agit pas ici de dire : c’est bien d’acheter votre résidence principale avant d’investir ou alors c’est mieux d’investir dans le locatif avant d’acheter votre résidence principale.

Seul un banquier tiendra ce genre de discours vous affirmant qu’il vaut mieux posséder sa résidence principale avant de commencer à investir dans l’immobilier, simplement parce que ce discours l’arrange lui pour ne pas sortir de sa zone de confort.

Il s’agit de bien réfléchir et de comprendre comment l’un ou l’autre peut être très intéressant et  pourquoi.

Voyons quelques éléments :

  • Faire un bon investissement avant d’acheter sa résidence principale
    Si vous débutez en immobilier avec un investissement réussi, il vous rapportera de l’argent chaque mois. Ceci augmentera votre pouvoir d’achat et donc ce sera l’occasion de continuer à acheter de l’immobilier.
  • Un achat de résidence principale en tout premier lieu
    Ce sera peut être un problème si vous remboursez de fortes mensualités qui vous pénaliserons pour vos futures investissements.
  • Un achat de résidence principale réfléchi pour débuter en immobilier
    Si vous achetez un appartement dans lequel vous vivez et que les mensualités sont basses (plus basses qu’une location par exemple), il vous sera tout à fait possible de louer cet appartement ensuite et de le transformer en investissements locatif.

Il existe différentes possibilités pour débuter en immobilier. Il convient de réfléchir pour ne pas se pénaliser et trop s’endetter avec une résidence principale. N’oubliez-pas, il est aussi tout à fait possible et conseillé de louer une partie de sa résidence principale.

Cash flow ou localisation idéale ?

Pour rappel le Cash Flow est le surplus de trésorerie que vous rapporte votre investissement immobilier. Celui-ci est important, notamment quand on se lance dans l’immobilier.

Il permet de prouver au banquier un savoir faire important qui l’aidera à vous prêter de l’argent pour vos futurs investissements sur le long terme. Le cash flow est important. Il permet de rassurer tout le monde. Mais, il n’aurait aucun sens s’il n’était pas accompagné d’une certaine sérénité liée à la localisation du bien immobilier. En effet, réaliser un gros cash flow dans une ville en total déclin serait un gros risque à ne pas prendre.

Répondre à cette question est donc « ambigüe », il convient, à mon sens, de trouver un bon compromis pour s’assurer une sérénité intéressante : gagner de l’argent tout en sachant que le bien se revendra au moins au même prix quelques années après.

Se lancer dans l’immobilier avec de l’ancien est mieux que le neuf ?

Se lancer dans l’immobilier avec de l’ancien est mieux que le neuf ? Ma réponse est claire : oui ! Je pourrai exposer des dizaines de raisons ici même si dans certains cas, le neuf peut avoir certains intérêts.

Attention aux plans de défiscalisation dans le neuf qui n’ont rien à voir avec le fait d’investir dans l’immobilier à mon sens. L’investissements locatif dans l’ancien nécessite des règles mais reste bien plus intéressants que l’immobilier dans le neuf.

Dans l’immobilier ancien, l’imposition sur les revenus locatifs est une composante parmi plusieurs autres alors que dans le neuf, les plans sont vendus avec comme pour attrait numéro 1 : la défiscalisation.

Se lancer dans l’immobilier meublé nécessite un accompagnement réfléchi, stratégique et efficace

Au début, nous sommes envahis par énormément de questions et il convient de faire un tri et de s’organiser efficacement.

Il est tout à fait logique de s’interroger lorsqu’on voit des investisseurs parler de milliers d’euros, de rentes et de vie au soleil.

Si cela vous intéresse, lisez bien cet article jusqu’au bout, vous aurez ainsi ma vision des débuts en immobilier, celle d’un investisseur multi-propriétaire qui a débuté comme vous peut-être.

J’entends aussi beaucoup de personnes autour de moi qui voudraient changer de vie grâce à l’immobilier, ils voudraient une formation en investissement immobilier qui planifierait leur avenir…J’y reviendrai au fur et à mesure de l’article et dans les suivants. Il y a plein de choses intéressantes à mettre en place pour réellement progresser et parfaitement se lancer dans l’immobilier

Alors que faut-il comprendre en priorité ?

Mal « conditionnés » pour bien se lancer dans l’immobilier !

Ne vous inquiétez-pas à ce sujet et surtout ne vous sentez pas agressés. C’est un constat qui concerne tout le monde. A aucun moment, dans votre parcours éducatif, vous n’avez reçu de « leçons » sur le monde des finances, pour se lancer dans l’immobilier, ou sur une quelconque manière de véritablement devenir un investisseur.

L’école apprend à devenir un bon employé qui saura enrichir un patron qui lui en revanche saura voir les choses différemment en terme entrepreneuriat.

Je le dis à nouveau, n’y voyez surtout aucune critique mais réfléchissez juste un instant : on apprend à l’école à avoir des diplômes pour avoir un bon métier. Parfois, on oublie même de préciser qu’il serait quand même bien d’avoir quelques affinités avec ce job…Cela permettrait de tenir plus longtemps.

J’exagère un peu ok ! Je suis enseignant et chargé de l’orientation, vous voyez donc que je m’inclus dans ce sens critique.

Avouez quand même qu’on a réussi à trouver logique de travailler au moins 5 jours sur 7 pour au final pouvoir profiter de quelques moments de répits 2 jours sur 7… Sérieusement, le deal n’est quand même pas top !

Comme quoi, l’homme est prêt à croire tout et n’importe quoi. J’arrête là ce constat, il faut que je vous parle d’immobilier et je compte bien vous donner des éléments utiles pour bien se lancer en immobilier.

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier : développez votre MINDSET !

Le MINDSET est un comportement, une philosophie qui s’acquiert, se construit progressivement. C’est un développement personnel propre à chaque investisseur qui permet de prendre confiance en soi et de faire les choses de plus en plus sereinement.

Se lancer dans l’immobilier est un acte important qui n’échappe pas à la règle. Il faut se former, progresser et devenir de plus en plus convaincu. Les étapes franchies dans vos convictions seront irréversibles malgré quelques périodes de doute et plus rien ne vous arrêtera.

Soyez-en certain ! Votre esprit vous aidera à grandir, à devenir un vrai investisseur et à vous lancer dans l’immobilier en toute sérénité. Il suffit de suivre des étapes.

Se lancer dans l’immobilier passe par votre développement

Pour compléter le précédent paragraphe et pour insister sur l’importance capitale de votre état d’esprit, nous allons parler MINDSET.

Nous allons donc parler de manière de voir et de percevoir ce qui nous entoure.

Pour devenir un investisseur et donc oser passer à l’action sereinement, il va falloir commencer par croire en vous. Vous savez ce que vous voulez et vous allez devoir mettre les moyens psychologiques en place pour y parvenir.

Commencez par vous faire confiance et moins écouter ce que vous risquez d’entendre dans votre entourage. Vous allez obligatoirement être confronté à des réticences, à des personnes qui bien que n’ayant jamais réalisé le moindre investissement voudront vous donner des conseils.

débuter en immobilier les autresCe n’est pas eux qu’il va falloir écouter ! Si vous êtes dans une famille, par exemple, qui n’a pas l’âme d’une famille qui investit, vous risquez d’être confronté régulièrement à des oppositions vicieuses. Celles-ci tendent à déstabiliser : c’est nor-mal !!!

Pas d’inquiétude, ce sera une partie du combat pour réussir vos avancées. N’oubliez jamais :

« Dire ça fait rire, faire ça fait taire ! »

Vous allez devoir progresser personnellement, vous imprégner de discours, de vidéos d’investisseurs, de lectures. Les discours négatifs des autres doivent devenir une force pour vous qui vous servira positivement.

Vous n’imaginez pas combien de fois j’ai entendu :

« Tu vas voir quand tes locataires ne vont pas payer leurs loyers… »
« Si on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, tout le monde le ferait ! »

Pour aller même plus loin, ce sera extrêmement bon signe quand vous aurez ce genre de discours. Cela voudra dire que vous commencer à évoquer les choses et à parler concrètement de vos projets.

Quand vous commencez en immobilier, situez-vous par rapport aux différents types d’investissements !

C’est un point important à comprendre. Vous pouvez tomber sur des personnes qui investissent et qui sont « adeptes » d’un style d’investissements et qui n’aiment pas du tout les autres manières de procéder.

Les investissements immobiliers patrimoniaux

Ce que je veux dire par ce type d’investissements immobiliers, c’est simplement que l’immobilier, dans ce cas, est un moyen pour faire une sorte de placement d’argent.

Les personnes qui s’orientent vers ce genre d’investissement immobilier choisissent en général des immeubles ou appartements biens placés.

Ils préfèrent des lieux qui ont de belles côtes et se sentent rassurer qu’avec des biens immobiliers de ce style.

Ils ont tendance à minimiser la rentabilité pour optimiser la « beauté » et le statut du bien immobilier. Souvent, ces investisseurs sont assez « fermés » sur les autres types d’investissements immobiliers locatifs, et c’est tant mieux ! Il en faut pour tout le monde…

A mon sens, sans de grosses trésoreries ou si on débute en immobilier, ce n’est pas judicieux de commencer à investir de la sorte. Si vous possédez une belle trésorerie et que vous souhaitez réaliser 1 ou 2 investissements de ce type, pourquoi pas !

Vous aurez réalisé un bel investissement immobilier qui peut faire une rentabilité nette aux alentours de 4 à 6%. Si c’est plus tant mieux évidemment. Vous aurez aussi en votre possession 1 ou 2 biens qui prendront potentiellement de la valeur dans plusieurs années.

On est d’accord, ça c’est la théorie. Pour augmenter cette théorie de la plus value dans le sens positif et ainsi avoir plus de chance de revendre votre bien plus cher dans quelques années, vous pourrez tenter de trouver des localisations en devenir.

Par exemple : certaines villes ont tendance à voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter au fur et à mesure des années.

De mon côté, je n’aime pas du tout axer ma réflexion sur ces potentielles plus values. Je pars toujours du principe que si il y en a une tant mieux mais sinon ce n’est pas grave car mes biens m’auront fait gagner de l’argent bien avant.

Se lancer en immobilier et gagner de l’argent

Il s’agit là d’une vision de l’immobilier tout autre. Je pense que c’est une solution intéressante pour bien se lancer en immobilier.

Gardez à l’esprit ! Je veux investir en immobilier et gagner de l’argent tout de suite.

Ce point de vue ambitieux est tout à fait réalisable, c’est de cette manière que les investisseurs type « Cash-Flow » investissent.

Ils cherchent des biens locatifs qui vont coûter (en considérant tous les frais) moins cher à rembourser qu’ils ne vont rapporter d’argent par leurs loyers.

Loyers > emprunt + travaux + notaire + frais divers

Ce système n’est pas un mythe, il existe vraiment et permet aux investisseurs de ce type de progresser vers la route de rentier.

Si vous regardez de prêt la formule, il y a plusieurs manières excellentes de rendre cette équation très positive en notre faveur. Pour faire très simple, il faut augmenter la partie loyers et tout faire pour diminuer le montant de l’emprunt, des frais de notaire ainsi que tous les autres frais.

Attention, je n’ai pas dit qu’il fallait faire absolument le moins de travaux possible…

Par exemple : moi-même, j’ai 22 lots immobiliers à l’heure actuelle et ils respectent tous ce principe. J’ajouterai même que non seulement ils respectent ce principe du Cash-Flow mais ils le respectent avec des règles précises de calcul.

Comment faire pour gagner de l’argent quand on se lance dans l’immobilier ?

Pour réaliser ce type d’investissements, il y a différentes manières de procéder. En voici quelques unes :

–> Trouvez les bonnes affaires en ne négligeant pas la localisation : ce que je veux dire par la localisation c’est essentiellement le fait d’avoir compris le dynamisme d’une ville, d’un quartier et/ou d’une zone géographique.

–> Trouvez des biens avec des travaux à réaliser : vous apporterez ainsi une grande valeur, vous louerez plus cher et vous anticiperez des points importants pour la fiscalité. Celle-ci faisant partie intégrante de l’augmentation de votre cash-flow par la diminution des frais.

–> Commencez par investir dans une zone que vous maîtrisez : vous débuterez mieux en immobilier si vous investissez dans un lieu que vous connaissez. Vous pourrez plus facilement anticiper la demande locative et faire connaissance avec de vrais partenaires. Cela ne change rien au fait que d’innombrables villes en France regorgent de ce type de biens pour se lancer dans l’immobilier.

–> En utilisant des stratégies qui “décoiffent”: que ce soient les stratégies pour améliorer votre achat (financement, négociations, anticipations…) ou des stratégies locatives pertinentes en fonction de la localisation, de la demande et de la rentabilité.

N’oubliez-pas que tout va dépendre de vos objectifs. Mais lorsque vous débutez, vous devez faire vos preuves et montrer que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier.

En ce sens, il semble très délicat de commencer par investir sur des biens immobiliers de type patrimoniaux. Il faut au contraire se lancer dans l’immobilier en montrant qu’on use de stratégies efficaces pour gagner de l’argent.

A ce sujet, pour aller encore plus loin, demandez au banquier de vous ouvrir un compte spécifique cash-flow. Il vous sera utile pour surveiller de très près les entrées d’argent liées à vos investissements immobiliers.

Se lancer en immobilier, n’est-ce pas permis à tout le monde ?

Ce pourrait être une phrase bloquante que vous entendrez dans votre entourage. Je ne sais pas pourquoi exactement mais les personnes qui n’investissent pas ou très rarement veulent toujours se persuader que ce n’est pas pour eux ni pour ceux qui les entourent.

C’est une manière de se rassurer en quelque sorte.

Tu n’as pas d’argent pour te lancer, ce n’est pas pour toi

Je le dis et certainement, je me répète : pour se lancer dans l’immobilier, il n’est pas nécessaire d’avoir d’argent !

Vous pouvez tout à fait réaliser des investissements locatifs immobiliers (appartement ou immeuble de rapport) sans avoir d’épargne ou très peu.

Le banquier saura se contenter d’une personne qui sait faire du tri dans ses comptes, qui est capable d’avoir de vrais comptes « propres ».

Il est là pour gérer des risques et donc percevoir vos arguments comme concrets et vérifiables.

Acheter un bien immobilier locatif est donc à votre portée. Il va falloir être stratégique et malin mais pas nécessairement riche avant d’avoir commencé.

Vous devez changer plusieurs points lorsque vous vous lancez

Progressivement, vous allez apprendre à changer vos perceptions. Il va falloir accepter de ne pas tout savoir dès le départ et accepter de s’informer tranquillement.

Votre vision des finances, votre rapport à l’argent devra changer significativement et progressivement. En maîtrisant les techniques et procédés immobiliers, vous allez comprendre qu’il est possible de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier en appliquant des choses simples et organisées pour se lancer.

La perception plus large sur l’argent aussi se modifiera, pour ceci, je vous invite à commencer à lire un livre comme “l’autoroute du millionnaire”.

Malgré son titre un peu direct, il est un excellent moyen à lui tout seul de remettre en question le système financier dans lequel nous vivons ou plutôt dans lequel nous nous sommes installés.

Tout ça est peut être théorique pour l’instant, mais croyez-moi, votre vision sur les finances en général et sur l’argent et l’immobilier évolueront et vous percevrez progressivement l’inexactitude totale des discours de votre entourage ou de vos croyances limitantes.

Que faut-il connaître en immobilier pour bien se lancer et bien débuter ?

Pour bien se lancer en immobilier, il faut clairement apprendre les bases théoriques au départ, c’est pri-mor-dial ! Je vois beaucoup de gens qui veulent éviter cette étape pour aller plus vite.

Grave erreur ! En voulant faire l’économie de dizaines de vidéos, ils risquent de perdre non seulement des années de leur vie à réparer une erreur qui sera peut-être irrécupérable mais aussi perdre énormément d’argent.

Débuter et se lancer en immobilier, c’est apprendre !

Croyez-moi, investir 1 000 euros dans une formation qui va vous guider pour bien se lancer en immobilier est une stratégie très intelligente.

Ceci ne vous fera pas appartenir à une secte comme vous le diront forcément des personnes autour de vous.

Tous les jours, j’ai des personnes autour de moi qui m’affirment des choses sur 1 immeuble de rapport, sur une zone géographique, sur des artisans, sur la fiscalité qui ne sont issus que de leurs seules croyances. Ils se persuadent de choses qui sont complètement erronées.

C’est fascinant comme l’Homme peut se persuader de choses sans en avoir les fondations prouvées et testées. Le schéma est le suivant pour ces personnes : on me l’a dit, je le sens alors je répète en approfondissant mes croyances.

Ou bien, je préfère accentuer les discours négatifs pour me persuader que ce n’est pas possible. De cette manière, je n’ai aucune raison de passer à l’action.

Vos fondations théoriques de bases en immobilier et en investissement locatif sont donc essentielles et elles doivent être structurées et organisées. Ce point est très important !

Ces bases devront être accompagnées à un moment par le passage à l’action, déterminant pour vos avancées. Sans lui, la formation n’a strictement AUCUN sens !

Apprenez correctement avec un formateur expérimenté pour vous lancer dans l’immobilier dans les meilleurs conditions !

La formation théorique que vous suivrez ne peut pas être dispensée par quelqu’un qui a réussi 1, 2 ou 3 achats immobiliers.

Il faut que le formateur baigne « profondément » dans l’immobilier depuis de nombreuses années.

Ce point est une nouvelle fois très important. L’investisseur formateur a aussi débuté en immobilier et plus il aura réalisé d’investissements et plus il aura une expérience qui vous sera utile que ce soit d’un point de vue théorique ou dans l’accompagnement (s’il y en a).

Je ne cherche pas à mettre ma formation en avant ici mais je suis désolé de constater que certaines personnes proposent des formations en immobilier en ayant réussi 2 achats immobiliers.

L’immobilier et l’investissement ne se résument pas à 1 appartement T2 loué en courte durée…

Pour terminer ce paragraphe, si vous investissez dans une formation, non seulement vous n’êtes pas un pigeon comme on pourrait vous le faire croire mais en plus, ceci montre qu’au contraire, vous êtes réfléchis et censés.

Prenons un exemple et réfléchissons un peu, seriez-vous prêt à vous lancer dans l’achat d’un immeuble à plus de 150 000 euros sans être sur de n’avoir rien oublié d’essentiel ?

Que devez vous apprendre en priorité avant de vous lancer ?

Ces discours sont bien beaux mais par où commencer ? Comment s’y prendre pour démarrer ?

Evidemment, je ne peux pas vous résumer l’ensemble d’une formation en un article mais je veux juste que vous sachiez qu’en immobilier, il y a des priorités pour débuter.

Vous devez déjà bien saisir les différences entre les manières d’investir que nous avons rapidement évoquées au dessus. Si vous débutez, vous devez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers, c’est impératif !

Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2020 ?

Pour conclure cet article, je trouvais intéressant de répondre à cette question qui est posée très régulièrement. Elle existait déjà sous la forme : « Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 ? »

La réponse est oui ! Cette réponse n’est pas que la conviction d’un investisseur borné sur l’immobilier. Elle est plutôt issue de réflexions qui me suivent depuis des dizaines d’années. L’immobilier et les investissements locatifs restent un actif particulièrement intéressant en 2020 quand ils sont maîtrisés. Il convient d’acheter, de rénover des biens immobiliers, de les mettre en location et d’attendre.

Comme vu plus haut, ce type d’investissement est excellent lorsqu’on réfléchit de cette manière : achetez et attendez ! Chaque mois verra le cash flow augmenter sur votre compte en banque et chaque année qui passe vous rapprochera de la trésorerie possible à se constituer lors d’une revente.

De plus, nous sommes dans une période particulière concernant les taux d’intérêts qui sont particulièrement bas. C’est un point positif pour diminuer les frais mensuels concernant le remboursement de l’emprunt. Cela ne signifie pas que les banques prêtent plus facilement mais un bon dossier bien réfléchi vous aidera en toute circonstance.

Pour débuter en immobilier et pour se lancer vers la route de rentier, il n’est jamais trop tard ! Rien que pour ceci 2020 est une excellente année !

Certains auront tendance à dire que rien est comme avant et que les meilleurs moments pour investir c’était bien avant. Alors pensons bien que le deuxième meilleur moment pour investir, c’est maintenant !

A très bientôt

Yann

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