Cash Flow, localisation idéale ou les 2 ?

cash flowC’est une question ou plutôt un débat qui revient très souvent !

Pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité, doit-on privilégier le cash-flow dont tout le monde parle tout le temps ou doit-on faire en sorte de n’investir qu’en des lieux « idéaux » ?

Après avoir défini les deux notions liées à l’investissement locatif, je vous donnerai mon point de vue lié à mon expérience.

Je m’appuierai aussi sur les résultats qu’on obtenu d’autres investisseurs immobiliers qui sont à l’heure actuelle proche d’être millionnaire.

1- Cash Flow et localisation idéale : mes définitions

Dans de nombreuses vidéos ou dans de nombreux articles, on peut voir apparaître cette notion de cash flow. Qu’est-ce que cette notion signifie exactement en immobilier ?

1-1 Le Cash Flow

A la base, le cash flow est un terme financier anglo-saxon qui signifie un flux de trésorerie. Si nous rapprochons ce terme de l’immobilier, le cash flow correspond au surplus de trésorerie que permet de dégager un investissement locatif.

Pour résumer et imager, le cash flow correspond donc à l’argent qu’il reste sur le compte bancaire une fois que toutes les charges ont été prélevées sur les loyers entrants.

J’en profite pour faire un point à ce sujet. Quand on parle de charge, il faut à mon sens parler de toutes les charges mensualisées ou annualisées.

On peut penser au crédit immobilier mensuel (composé du capital et des intérêts), à la taxe foncière, aux frais d’entretien, imposition …)

Beaucoup de personnes parlent du cash flow en ne prenant en considération que le remboursement du crédit à la banque. Je pense qu’en faisant cela, il y a omission de données essentielles qui peuvent considérablement atténuer le flux de trésorerie.

Pour rappel : le crédit à la banque prend en considération l’achat du bien immobilier, les frais d’agence et de notaire ainsi que l’ensemble des travaux.

1-2 La localisation « idéale »

Vous avez surement entendu l’expression qui consiste à dire que les 3 choses essentielles en immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »

localisation et cash flowCette expression rappelle que pour investir intelligemment en immobilier il faut être vigilant à la ville (1er emplacement), le quartier (2ème emplacement) et à l’appartement (3ème emplacement).

J’ai envie de dire que pour le 3ème, il suffit d’acheter des immeubles et le problème ne se pose plus.

De mon côté, je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce principe.

Même s’il faut faire attention à certains paramètres pour anticiper des éléments futurs de la ville notamment, ou encore faire attention à éviter certains quartiers moins appropriés pour l’investissement locatif, je crois que s’appuyer uniquement sur ce concept reste une erreur.

La localisation reste importante, je ne dis absolument pas le contraire mais existe-t-il vraiment des localisations idéales ?

Je n’en suis pas certain car nous aurons tous nos définitions différentes. A mon sens, la localisation idéale reste celle qui permet de bien louer, d’imaginer une revente quelques années plus tard (même s’il est difficile de maîtriser ce paramètre).

A partir du moment, ou vous-même seriez capable de vivre dans les appartements que vous proposez parce qu’ils sont sympas, parce que le quartier est plutôt calme ou parce que le travail n’est pas très loin, c’est surement que la localisation n’est pas si mal…

Certains aspects viennent avec le bon sens et d’autres avec les tests.

Autant, je ne peux que vous conseiller de faire des tests pour connaitre la demande locative d’un secteur. Autant je pense qu’il faut faire preuve de bon sens et éviter d’acheter un immeuble situé entre la voie de chemin de fer et la déchetterie.

2- Comment le cash flow se calcule exactement ?

calcul de la trésorerie surplus argent immeuble

Si nous reprenons la définition de la partie 1-1, faisons le calcul du cash flow d’un de mes immeubles.

 

 

 

Il s’agit d’un petit immeuble de 3 appartements (bien situé aussi) :

  • Crédit immobilier mensuel : 611.40€
  • Frais d’entretien extérieur + commun (non compris dans les charges): 60€
  • Taxe foncière : 83€ Imposition : 0€
  • Loyers perçus (100% de taux de remplissage sur le long terme) : 1 280€
  • Cash Flow positif : 525.6€/mois soit 6 307.2€/an

Cette somme correspond donc à la somme restante sur mon compte bancaire tout frais déduits. A moi de savoir comment j’utilise ce surplus en réinvestissant ou en prévoyant d’éventuels frais futurs.

A ce sujet, je conseillerai de diviser la somme en deux parties non égales. 75% en sécurité de roulement et 25% sur les intérêts composés par exemple.

Un cash flow peut aussi être négatif si la somme des frais engendrés dépasse le montant des loyers perçus. L’investisseur immobilier devra donc à ce moment là faire un effort d’épargne pour rembourser les frais et notamment la banque.

On y reviendra tout à l’heure pour justement évoquer ce point avec plus de précision.

3- Comment peut-on augmenter le cash flow ?

Je fais un petit rappel dans cette partie. On reviendra sur l’importance du cash flow et de la localisation en faisant un petit comparatif dans une autre partie tout à l’heure.

Si vous avez compris la notion de cash flow, vous connaissez ou avez anticipé des manières de l’augmenter.

Pour ceci plusieurs solutions :

  • Diminuer le prix d’achat et des travaux (réduisant ainsi les frais de notaire et d’emprunt)
  • Augmenter les loyers en apportant de la valeur (belles rénovations par exemple)
  • Augmenter les loyers en multipliant les stratégies locatives en meublé
  • Booster le nombre de loyers en créant des lots à louer (division officielle par exemple)

En résumé, il faut trouver des moyens de faire entrer plus de loyers et donc plus d’argent tout en étant réfléchi et en agissant de manière optimisée à l’achat.

4- Pourquoi le cash flow et la localisation ne sont pas incompatibles ?

Il est clair que l’idéal est de concilier les deux. Pour réussir à faire ceci, il est intéressant de définir à nouveau la notion de localisation idéale.

4-1 Rappels sur le cash flow et la localisation

equilibre trésorerie et localisation en immobilierComme nous l’évoquions tout à l’heure, il faut peut-être être mesuré sur les emplacements « idéaux » et se créer sa propre définition du terme pour éviter de trop focaliser et donc de ne jamais investir en immobilier.

Si on considère que la localisation idéale n’est pas obligatoirement un appartement dans le centre ville d’agglomération de 150 000 habitants, alors il va être possible de concilier cash flow et bonne localisation.

Pour ma part, comme je vous l’ai dit, je considérerai une bonne localisation comme : être dans une ville avec un certain dynamisme, dans laquelle la demande locative est bien présente.

Et bien entendu, je ferai attention à éviter certains zones plus « pénibles » pour la location : le bon sens !

Quand la réflexion s’oriente ainsi, il est tout à fait possible d’acheter des immeubles de rapport ou appartements qui vont permettre de dégager un cash flow positif et donc une belle rentabilité. Personnellement, je n’aime pas vraiment le terme de rentabilité qui ne me parle que trop peu.

4-2 Qu’en pensent les autres qui ont réussi ?

Beaucoup d’investisseurs, millionnaires aujourd’hui (pour vous donner un ordre d’idée de leur réussite immobilière) ont commencé par optimiser le côté rentabilité et cash flow pour se constituer en priorité une trésorerie.

A votre avis, comment est-il possible d’investir en continu si vous ne prenez pas en considération le fait de gagner de l’argent avec votre bien ? Que va penser votre banquier si votre achat immobilier ne vous rapporte pas d’argent mais au contraire vous fait faire un effort d’épargne chaque mois ?

C’est simple ! Sans chercher à comprendre, il verra que vous ne savez pas gagner de l’argent avec votre investissement immobilier et ne vous prêtera plus. Et ce sera vrai même si c’est le même banquier qui vous aura dit avant : « c’est un bel emplacement que vous avez trouvé là ! »

Focaliser son attention uniquement sur l’emplacement est donc une erreur selon moi. Il faut impérativement trouver ce compromis qui vous permettra de « minimiser les risques » mais aussi de gagner de l’argent chaque mois.

Lorsque vous serez multi propriétaire, je pense que vous aurez tout le temps d’acheter des appartements qui ne feront que respecter l’expression : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

5- L’effort d’épargne si on ne réfléchit que « localisation »

Réfléchir que « localisation », c’est comme esquiver toutes les autres composantes importantes de l’immobilier : la trésorerie, les travaux, les impôts…

C’est un peu comme certains plans de défiscalisation qui mettent en avant que l’aspect « réduction d’impôts ». On omet totalement de parler de prix d’achat au m², d’apporter de la valeur… L’idée essentielle mise en avant par les « vendeurs » est de faire miroiter que l’affaire est excellent pour minimiser l’assiette « impôts ».

Ils s’appuient sur une méconnaissance du monde de l’immobilier en disant : « avec nous, l’immobilier vous permettra de payer beaucoup moins d’impôts ».

En réfléchissant un peu, préférez-vous payer 18 000€ d’impôts ou payer un bien 30 000€ trop cher ?

Bref, je ne jette pas la pierre sur ce type d’investissements, certains (avec bonnes conditions) permettent même des rentabilités aux alentours de 5% (c’est mieux que le livret A actuellement).

Je veux simplement mettre en avant que lorsqu’un seul facteur est mis en avant en immobilier, c’est le meilleur moyen d’oublier d’autres points qui sont pourtant essentiels aux avancées sereines.

Pour terminer cette partie, je dois absolument insister sur un point essentiel : l’effort d’épargne et la trésorerie.

Que préférez-vous ?

1- Un investissement qui chaque mois vous coûte de l’argent et qui vous rapportera un surplus dans 10, 15 ou 20 ans ?
2- Un investissement locatif qui chaque mois ne vous coûte quasiment rien ou même rien en terme financier mais qui vous rapportera quand même un surplus dans 10,15 ou 20 ans ?
3- Un investissement qui vous fait gagner chaque mois et qui vous rapportera en plus dans 10, 15 ou 20 ans ?

De mon côté, je me suis positionné ! Je vois l’investissement immobilier comme une entreprise qui permet de gagner de l’argent tout de suite et donc qui rapporte un cash flow immédiatement.

Conclusion

Cet article m’a permis de répondre à quelques questions qui me sont posées sur mon blog.

Où faut-il acheter les appartements, les immeubles ? Pourquoi Yann, nous dis-tu pas dans quelle ville acheter ?

La ville doit être analysée et comprise par l’investisseur, c’est une évidence. Il faut une certaine maîtrise du secteur et des connaissances par tests sur la demande locative. Cela ne change rien au fait que la ville qui vous semble idéale pour débuter et enchaîner ne « parlera » en rien à d’autres investisseurs.

A l’heure actuelle, je connais des centaines d’investisseurs et des centaines de villes dans lesquelles ils investissent. Chacun y concocte son programme vers la liberté financière et y trouve son compte.

Certains réagiront négativement à ce type de discours et me rappelleront mais « qu’en sera-t-il quand ce type de villes perdra tout dynamisme ? »

Et je rappellerai tranquillement que la taille des villes n’a rien à voir avec le dynamisme et que des outils existent en plus des tests physiques pour faire quelques analyses.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine :

Achats de biens immobiliers étapes par étapes
Comment maîtriser les risques en immobilier ?
Quels sont les meilleurs investissements immobiliers ?
Comment vivre de l’immobilier locatif ? Comment devenir rentier ?
L’indépendance financière, est-ce un mythe ?


Mots clés : cash flow, investissement locatif meublé, localisation, emplacement

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