Simulation de prêt immobilier : comment présenter un dossier à la banque ?

Simulation de prêt immobilier : comment présenter un dossier à la banque ?

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Aujourd’hui je vais répondre à une question qui m’a été posée – une nouvelle fois c’est le thème global, mais j’essaie de répondre à une question un peu plus précise – donc une question posée par Caroline, Michel et Sofiane. Alors on m’a dit : « souvent, on nous parle de présenter des dossiers à la banque pour optimiser nos chances », et ça c’est une très bonne remarque.

C’est vrai, je n’en ai jamais parlé et je trouve ça vraiment excellent que ce soit revenu dans les questions. Donc oui, vous devez faire preuve de bon sens et présenter un dossier à la banque. Donc je vous explique comment optimiser tout ça, et ça se passe tout de suite après !

Avant de répondre à cette question je fais faire un petit rappel. Puisque vous voyez, ce matin je sortais d’une discussion Facebook justement où une personne me demandait « comment je peux faire parce que j’ai 1500€ de découvert, et ça fait quelques mois que j’ai des problèmes, et le banquier me refuse un crédit ». Alors j’ai répondu en essayant d’être très honnête.

Simulation de prêt immobilier : avoir des comptes sains

Effectivement, la première des bases est d’avoir des comptes sains, puisque de toute manière le banquier verra systématiquement si vous avez un style de vie qui n’est pas du tout adapté aux comptes. Ça va se voir automatiquement, et je vais même aller plus loin, je dirais même qu’il va vous empêcher de prendre des risques inutiles s’il sent que vous n’êtes pas capables déjà de gérer un salaire. Donc, voilà : première des bases, avoir des comptes sains, montrer patte blanche, et faire attention à ce qu’il y ait un suivi régulier de vos comptes. Ça, ça va être la première approche pour le banquier.

Simulation de prêt immobilier : le banquier gère des risques

Le banquier, avant tout, est un gestionnaire de risques, pour lui et aussi pour vous au final. Donc lui, ce qu’il va faire, c’est que de toute manière il y a de grandes chances pour qu’il s’appuie une nouvelle fois sur la règle des 70, où il va considérer pour les éventuels frais que votre emprunt ne doit pas dépasser 70% de vos revenus locatifs. Cette règle est valable pour vous, pour faire un bon investissement.

Et pour lui elle est valable aussi, puisqu’il va considérer cette marge de 30% pour tous vos frais. Donc, c’est vraiment un gage de sécurité pour vous et pour lui. Du coup, lui va se rendre compte dans votre dossier si vous avez respecté cette règle. Si vous venez en montrant que vous avez tout anticipé et que malgré tout ça vous êtes encore dans cette règle voire mieux, déjà il va réfléchir tout autrement. Donc vous, vous devez optimiser ce point là et venir avec un dossier solide qui montre ça. Je vais vous donner les différents points du dossier que moi j’utilise – enfin que j’utilisais parce que maintenant je suis avec le même banquier et il sait comment je fonctionne. Je vais vous montrer ce que j’utilisais.

Et aussi, n’oubliez pas : essayez d’avoir affaire à un banquier qui prend les décisions. Je sais qu’on ne peut pas toujours avoir affaire au supérieur supérieur, mais si vous pouvez avoir affaire à un directeur de banque ou au moins à une personne décisionnaire dans la banque ce sera beaucoup plus intéressant.

Puisqu’en fait, si vous passez par un agent un peu au-dessous dans la hiérarchie, il va falloir qu’il fasse les demandes, les démarches, … et là où il va vous dire oui il y aura certainement ou peut-être des refus derrière.
Donc, déjà, premier point : essayez d’avoir affaire à quelqu’un qui prend des décisions, un décisionnaire.
Et deuxième point, ne prenez pas un résultat négatif contre vous. Vous, vous devez optimiser votre dossier, votre demande, avec des choses concrètes que vous avez mises en place.

Par contre, ne prenez pas un « non » contre vous. Ça peut être un refus suite à des contraintes, soit parce que vous avez dépassé un certain endettement à un certain moment, soit parce que vous avez déjà trop d’investissements, ou tout simplement parce que votre dossier n’est pas clair, ou alors parce que vous avez affaire à quelqu’un qui ne prend pas les décisions, quelqu’un qui ne comprend pas vraiment ce que vous voulez et qui ne va pas prendre de risques tout simplement. Donc, déjà, essayez de choisir votre interlocuteur, ça peut être très utile.

Maintenant, qu’est-ce qu’on peut mettre dans ce dossier pour que ce soit parlant pour le banquier ? Le mieux, c’est de se dire qu’on a quelqu’un en face qui ne sait peut-être même pas ce que c’est qu’un réel investissement. Même s’il applique des règles, peut-être qu’il ne se rend pas compte. La première des choses que je vous conseille, c’est de venir avec des photos. Venez avec des photos et à la rigueur venez avec des photos aussi de ce que vous risquez d’en faire. Par exemple, si vous avez vraiment quelque chose de délabré, venez avec les photos d’un appartement rénové soit que vous avez déjà fait, ou que vous avez vu ailleurs, pour montrer ce que vous voulez faire. Je pense que déjà ça va donner une sacrée idée de votre potentiel et de ce que vous voulez mettre en place, et en plus vous allez permettre au banquier de se projeter, et ça c’est très important.

Simulation de prêt immobilier : faire un point sur la situation géographique

La deuxième chose, n’hésitez pas à faire un petit point sur le lieu et la demande locative. Ce n’est pas parce que vous allez voir un banquier à un certain endroit qu’il connaît les modalités sur un autre lieu. Vous pouvez tout à faire dire « on est sur une ville de 5000 habitants, ça fait quelques années que des entreprises se développent, j’ai remarqué en mettant des annonces sur le Bon Coin qu’il y avait une forte demande locative, …. ». Montrez que vous avez réfléchi à tout ça. C’est quelque chose que lui ne connait pas forcément, et par contre vous allez lui apprendre des choses, vous allez lui permettre de se projeter, et je vous garantis qu’à la fin il va vous voir autrement.

Simulation de prêt immobilier : montrer vos calculs

Autre chose, évidemment il va falloir montrer vos simulations, avec votre calculette. Avec une calculette de prêt immobilier qu’on peut trouver sur internet, vous estimez un pourcentage d’intérêts moyen qui se fait sur le moment – ça lui permettra de voir que vous avez réfléchi à ça aussi – et vous montrez que vous avez déjà réfléchi aux mensualités par rapport à toutes les factures : les travaux, l’achat, l’agence, etc… Et vous allez montrer aussi que vous avez réfléchi à la location, au prix de la location qui pouvait être établi.

Vous allez lui montrer, avec un document d’agence, que l’agence a estimé qu’on pouvait louer ce bien tant, mais vous allez aussi montrer que vous avez fait des essais sur le Bon Coin avec des captures d’écran par exemple, des captures d’écran d’un mail par exemple de quelqu’un qui dit « je suis intéressé, quand est-ce qu’on peut faire une visite ? ». Si vous montrez que vous avez une estimation d’agence, que vous montrez que vous avez fait des essais sur le Bon Coin avec une valeur potentielle, là clairement il ne peut rien dire.

Il est en pleine projection, il voit exactement les démarches que vous êtes en train de faire, que vous savez mettre en ligne, que vous avez déjà tout anticipé, … C’est pareil, là, que ce soit celui qui prend la décision ou celui qui va passer le document à quelqu’un d’autre, quelque part il est déjà bluffé logiquement. Si jamais il ne comprend pas par rapport à ça, ce sera peut-être très bien de changer de banque aussi. Donc voilà, ça c’est quelque chose qui peut être vraiment inréressant. En plus, vous n’aurez pas fait vos tests uniquement pour vous, ils vous auront servi aussi à montrer au banquier.

Du coup, par rapport à ça, ce que vous pouvez aussi montrer, mais ce n’est qu’une conséquence : vous pouvez montrer le cash flow que vous allez retirer chaque mois. Vous lui montrez que vous avez ce cash flow, que ça va vous servir peut-être à rembourser un prêt de manière anticipée, ou alors que ça va vous servir à faire des travaux, … Si vous vous en servez pour un remboursement anticipé, ce sera peut-être l’occasion de négocier les frais de remboursement anticipé.

Si vraiment c’est votre objectif, comme je l’ai vu parfois d’avoir deux ou trois bien et que les trois biens servent à rembourser le premier très rapidement grâce au cash flow, pourquoi pas, mais par contre il faudra anticiper les frais de remboursement anticipé de manière à ne pas payer ces taxes-là. Et ça, ça se fait assez facilement. Alors je vous dis ça, moi je ne l’ai jamais fait, mais je sais que ça se fait assez facilement. Donc ça ça peut être vraiment l’occasion de le faire en parallèle.

Donc, je résume : montrez bien à votre banquier que vous avez tout anticipé, que vous avez tout pris en compte, que vous avez déjà réfléchi à tout un tas d’éléments et mettez le par écrit. Mettez par écrit avec des photos, des images, et là franchement il sera – je l’espère pour vous – bluffé. Mais normalement c’est vraiment un point d’appui.
Autre chose, ne vous contentez pas de lui donner le dossier, mais commentez-le avec lui : « j’ai fait ça, j’ai vu ça, j’ai fait cette estimation… ». Montrez lui votre dynamisme, montrez lui tout ce que vous voulez faire et ce sera une nouvelle fois un élément de plus. Ne l’oubliez pas, vous êtes sur des relations humaines et tout ce que vous allez faire, tout ce que vous allez dire, et aussi la sympathie dont vous allez faire preuve comptera au final.

Voilà, c’est fini pour cette vidéo ! Je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube à poser vos questions dessous, et à faire également vos commentaires si vous en avez.

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