Suite à l’article écrit sur la page l’investissement immobilier pour les nuls, beaucoup m’ont demandé d’exposer des erreurs qui pouvaient “plomber” les investissements immobiliers.
J’en évoque 7 ici !
7 erreurs en immobilier à éviter prioritairement
Je voulais exposer dans cet article des erreurs que je rencontre fréquemment, surtout pour se lancer dans l’immobilier. Je ne veux pas exposer ici des erreurs « utiles » qui font progresser pendant que l’on investit mais plutôt celles qui peuvent être évitées quand on commence.
Quand je parle d’erreur en immobilier, je veux plutôt parler de stratégies payantes qui ne sont pas toujours appliquées.
Voyons ensemble 7 erreurs en immobilier que l’on peut et doit tous éviter :
1)- Croire qu’il faut être riche pour investir
Je pense que cette erreur ou plutôt ce pseudo-concept provient beaucoup de ce que nous entendons autour de nous par méconnaissance. Je pense que l’on peut tous penser à quelqu’un quand on entend les expressions comme :
« Il n’y a que les riches qui peuvent emprunter, ce n’est pas pour toi ! »
« L’immobilier ne concerne que les riches »
« Si des gens comme nous pouvaient gagner de l’argent avec des appartements, ça se saurait ! »
Je m’arrête sur ces quelques notes car la liste pourrait être indéfiniment longue et je pense qu’il n’est pas nécessaire de donner plus d’exemples.
Il y a une chose essentielle à retenir de tous ces propos. Il faut se rendre compte que beaucoup de personnes influent négativement car ils ont eux-mêmes peur de se lancer et n’aimeraient pas forcément que vous réussissiez.
Généralement, ce sont des concepts plus ou moins inconscients de l’être humain. Beaucoup d’auteurs comme R KIYOSAKI, C. ANICETTE ou encore O.ROLAND mettent ces points en avant.
J’anticipe un peu sur le point suivant mais je voulais juste arriver à la conclusion suivante :
Il n’y a pas besoin d’être riche ou d’avoir un gros salaire pour débuter dans l’immobilier. Il n’y a aucune corrélation entre ses deux facteurs.
D’ailleurs, il est aisé de remarquer que beaucoup d’investisseurs en immobilier sont partis de zéro. En revanche, beaucoup de ceux qui vous disent qu’il faut être riche pour acheter des biens immobiliers n’ont pas du tout fait l’effort de recherche et de compréhension.
2)- Ecouter tout le monde
–> Les personnes négatives.
Vous l’avez compris, ce point rejoins un peu celui d’en haut. Ne vous laissez pas décourager par votre entourage ou des personnes qui influent négativement sur votre projet ou bien qui ont une seule version catégorique des choses.
Vous devez approfondir votre recherche et croire en vous, c’est un point déclencheur primordial. Pour y parvenir, je vous conseille de lire des livres comme : « Père riche, père pauvre » de R.KIYOSAKI par exemple ou encore « Tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses études » d’O.ROLAND.
Il ne s’agit là que de deux exemples mais vous verrez, il existe beaucoup de personnes qui ont commencé tout en bas et qui maintenant ont une philosophie différente pour avancer dans les différents milieux d’investissement.
Comme le dirait O.ROLAND :
« Soyez un bon sceptique, celui qui cherche à comprendre comment les autres ont réussi ! »
–> Faire confiance aux personnes qui entourent.
Dans ce passage, je n’exclue pas du tout le fait de travailler « en toute intelligence » avec les partenaires qui vous entourent. Il est au contraire judicieux de trouver des personnes (banquiers, agents, artisans…) avec qui vous allez créer un véritable climat de confiance.
Je voulais plutôt préciser, dans ce passage, que l’immobilier est tout de même une affaire d’argent. Chaque personne qui travaille autour de vous pendant les transactions gagne plusieurs milliers d’euros, il est donc tout à fait logique de ne pas faire confiance aveuglément sans comprendre que l’autre a des intérêts importants en jeu.
Si vous prenez l’exemple de mon investissement locatif (immeuble de rapport), voici quelques chiffres :
–> Le vendeur gagne 120 000 euros.
–> L’agent gagne 6 500 euros.
–> Le notaire gagne 9 600 euros (enfin une partie 
)
–> L’artisan gagne 25 000 euros.
Il est aisé de comprendre qu’un agent immobilier pourra parfois facilement oublier de mettre en avant un point défaillant pour ne pas vous décourager lors de la visite.
« Il est donc préférable de préparer des questions qui seront une base lors des visites. Il est en effet intéressant d’avoir des points de contrôle lorsque vous effectuez vos premières visites ».
« Pour ma part, j’évite de trop faire confiance facilement. Je suis assez adepte des 2 expressions qui disent que la confiance se gagne avec le temps et les opérations et que la confiance n’exclue en rien le contrôle par la suite ».
3)- Acheter sa résidence principale en premier
Effectivement, acheter sa résidence principale en premier lieu n’est pas la meilleure chose à faire. La raison est qu’en achetant votre résidence principale en premier lieu, vous vous endettez. Vous allez ainsi rembourser la banque pour votre emprunt mais il n’y a aucune entrée d’argent en retour. Vous aurez ainsi acheté un passif qui ne fera que vous endetter et réduira considérablement votre capacité d’emprunt.
Deux éléments pour mieux cerner la chose :
–> Premier cas : Pierre achète sa résidence principale en premier lieu.
Il gagne 1 600 euros de salaire net par mois. Son emprunt fait qu’il rembourse 575 euros par mois soit 36 % de son salaire. Les banquiers considèrent la plupart du temps que vous ne pouvez plus emprunter quand le montant que vous remboursez dépasse 33 % des revenus globaux.
–> Deuxième cas : Pierre réalise un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale.
Il achète un appartement pour lequel il rembourse 250 euros par mois mais en retour il le loue 400 euros.
La banque considèrera 70 % de la location soit 280 euros.
Pierre, aux yeux de la banque, gagne donc avec son investissement (280-250 = 30 euros/mois). Ceci ne paraît rien mais peut pourtant faire une grande différence car aux yeux de la banque, c’est un projet qui fonctionne et en plus Pierre vient d’augmenter sa capacité d’emprunt. Pour la banque Pierre gagne maintenant 1 600 + 30 euros chaque mois.
Imaginez ce genre d’opération réalisée 10 fois avant d’acheter votre résidence principale…
« En ce qui me concerne, je n’ai toujours pas acheté ma résidence principale pour des raisons plutôt personnelles, j’en profite vraiment pour investir avant ».
Attention, je ne dis pas que si vous possédez votre résidence principale, vous ne pourrez plus jamais investir mais si vous avez le choix où que c’est le bon moment, essayez d’y réfléchir .
4)- Ne pas faire une bonne première affaire
Cette règle est ESSENTIELLE : il est interdit de réaliser une mauvaise affaire surtout au début. Le banquier ne vous connaît pas encore dans le domaine de l’investissement. Il convient de lui montrer vos capacités. Ce n’est évidemment pas la seule raison. Comme nous l’avons vu au dessus, vous devez augmenter vos revenus avec cette première affaire.
Si on considère quelques règles simples en immobilier, on considérera une bonne affaire avec la règle des 70 :
Le montant que vous remboursez à la banque ne doit pas excéder 70 % de votre loyer perçu.
« Ex : pour une petite maison, je rembourse 280 euros à la banque et je la loue 400.
280 euros représente d’ailleurs exactement 70 % de 400, ceci peut donc être considéré comme une bonne affaire ».
Je le dis à nouveau, ne pas faire une bonne affaire lors du premier achat est une erreur qui sera pénible de conséquences si vous voulez continuer à investir.
5)- Une des erreurs en immobilier : ne pas tester la demande locative
Je parle en connaissance de cause. Pensez à bien vérifier la demande locative ou plus précisément le prix auquel vous pourrez louer votre bien. Sans ce montant, on peut se tromper sur le fait de réaliser une bonne affaire.
« Ceci m’est arrivé à moindre frais peut-on dire. Je pensais louer une maison 470 euros car j’avais regardé un peu les annonces sur le bon coin et je voyais ce qui se pratiquait en termes de tarifs…
J’avais omis un détail : ma maison n’avait pas de courette ni de jardin, j’ai donc été obligé de baisser le prix en conséquence. Je la loue à l’heure actuelle 400 euros, ceci fait une différence importante sur ces petits montants ».
Moralité : testez en utilisant une fausse annonce en commençant par le prix le plus élevé, vous finirez par voir à quel moment vous avez le plus d’appels.
6)- Se lancer sans se former
Cette 6ème erreur est un classique. Je vois énormément de personnes qui se lancent à l’action sans réellement maîtriser le sujet. Comme nous le verrons tout à l’heure, c’est très bien de passer à l’action et nous ne pouvons d’ailleurs jamais tout maîtriser sans passer par l’expérience du terrain.
En revanche, je suis convaincu que le fait de posséder des bases solides et simples à mettre en place est gage de réussite. Non seulement vous allez vous rassurer mais aussi appliqué des principes que des millionnaires en immobiliers ont appliquées avant vous.
« Je vois encore des gens autour de moi acheter des biens immobiliers, parfois cash, car on leur a dit que c’était bien d’investir dans l’immobilier. Ils n’ont pas du tout cherché à comprendre les stratégies à appliquer mais ont appliqué une théorie lointaine du placement d’argent dans l’immobilier… »
Une stratégie en immobilier s’étudie, il faut des bases solides qui sont clairement simples à acquérir, un passage à l’action et ensuite, on ne fait que progresser.
7)- 7ème des erreurs en immobilier : ne jamais passer à l’action.
A l’inverse du paragraphe ci-dessus, certaines personnes se forment, se renseignent mais ne passent jamais à l’action. C’est une erreur courante mais très dommageable.
Sans action, l’apprentissage n’est rien. Il ne sera qu’un savoir théorique qui ne vous apporte pas grand-chose. De plus, si vous apprenez des choses sans les appliquer, vous les oublierez très rapidement et il faudra recommencer.
A l’heure actuelle, c’est une des erreurs en immobilier les plus répandues. L’apprentissage et la progression passent obligatoirement par l’action.
« Il y a un gouffre bien moindre entre l’ignorance et le savoir qu’entre le savoir et l’action. »
Chris GUILLEBEAU
Merci à vous d’avoir lu cet article, j’espère qu’il vous aura apporté quelques éléments à éviter en priorité pour vos investissements en immobilier. N’hésitez pas à commenter et apporter votre expérience sous cet article.
A très bientôt !
Yann