L’investissement immobilier locatif meublé propose de belles opportunités et offre beaucoup de stratégies locatives différentes.

exemple d'investissement locatif meublé

La plus simple d’entre elle, la location sur le long terme a aussi de beaux jours devant elle. Il est tout à fait possible d’obtenir de belles rentabilités grâce à cette méthode simple et efficace.

Je vous propose un exemple d’investissement locatif meublé simple dans une ville modeste mais au pouvoir locatif très intéressant.

 

1- Le prix de départ pour cet exemple d’investissement locatif meublé

Voyons le contexte de cette affaire immobilière et comment j’ai obtenu rapidement des informations essentielles sur le prix.

 

1-1 La manière de dénicher l’affaire

Si vous êtes lecteur de mon blog, vous savez alors que je travaille beaucoup en partenariat avec des agents immobiliers. J’ai besoin de relation de confiance avec des agents qui me comprennent et qui savent ce que je veux faire des biens.

exemple d'investissement locatif meubléJe cherche essentiellement des appartements, des maisons ou des immeubles anciens qu’il va falloir rénover. L’idée étant d’apporter de la valeur pour louer plus cher et espérer une belle revente quelques années après. Bien entendu, il y a aussi un intérêt pour optimiser la fiscalité.

C’est en ce sens qu’une dame (agent immobilier) m’appelle un jour et me dit : « je pense qu’il y a un bien qui pourrait t’intéresser, il faut que tu viennes voir.”

1-2 La maison et sa situation

Il s’agissait d’une maison avec de beaux volumes, ancienne avec beaucoup de travaux à effectuer. Elle était placée au centre ville d’une ville de moins de 5 000 habitants. La dynamique de la ville est assez moyenne mais les alentours proposent une activité économique assez intéressante.

La maison faisait un peu plus de 80m² avait 2 ou 3 chambres ainsi qu’une mezzanine. L’espace cuisine était grand et le salon assez sympa si on décidait d’apporter de l’amélioration.

Je connaissais aussi le potentiel locatif de cet éventuel investissement. Je n’avais aucun doute sur le fait de louer assez facilement même s’il ne possédait pas de terrain.

« En résumé, je dois dire que j’accrochais beaucoup avec le concept de la maison ».

1-3 Ce que j’ai appris avec agent

J’ai appris plusieurs choses sur place immédiatement. Ce bien avait déjà été en vente. Il appartenait à une SCI qui se débarrassait de tous ces biens car les propriétaires en retraite voulaient partir vivre en Espagne.

Je savais aussi en posant quelques questions que cette SCI avait besoin d’une somme rapidement pour régler quelques détails de fin de société. Je connaissais le montant de cette somme, ce qui était un atout considérable : il s’agissait de 25 000 euros.

1-4 Le prix de l’exemple d’investissement locatif meublé

La maison était proposée sur le marché quelques années auparavant à 60 000 euros. Au moment de la visite, elle était en vente depuis 5 ou 6 mois à 52 000 euros et les propriétaires de la SCI commençaient à en avoir assez de ne pas vendre.

L’empressement, dans cet exemple d’investissement locatif meublé, était facile à ressentir dans le discours de l’agent immobilier. Elle savait très bien que je pouvais faire une offre assez agressive tout en ayant une belle chance d’obtenir l’achat de la maison.

2- L’estimation des travaux

des exemples d'investissement locatif meubléQui dit ancien dit rénovation ! C’est excellent pour remettre à neuf et apporter une grande valeur au bien immobilier en question. Par contre, cela est évident mais la rénovation et donc les travaux ont un coût qu’il convenait d’estimer avant de faire une offre.

J’ai donc fais intervenir mes partenaires artisans pour qu’ils me proposent une estimation globale (la plus précise possible) du montant des travaux.

La visite des artisans a été très importante. Sur cette belle surface, ils m’ont proposé des choses intéressantes pour ne pas dénaturer le charme des poutres, des briques et des pierres.

Non seulement, ils m’ont permis de voir la rénovation d’une autre manière mais, en plus, ils m’ont permis de faire de belles économies. Le fait de ne pas trop dénaturer m’a permis au final de faire moins de « gros travaux ».

Le devis arriva quelques jours après, ils me proposaient la rénovation avec la pose de la cuisine pour un montant de 16 500 euros environ.

3- La majoration du prix des meubles et de l’équipement

Evidemment, connaissant très bien le secteur et étant un adepte de la location meublée, je savais que la rénovation de cette maison et la location de celle-ci n’avait de sens que si je louais en meublé.

exemples d'investissements locatifs meublésMais je voulais anticiper le prix de l’ameublement car avec une telle surface, la facture pouvait vite « grimper » et je préfère très largement que les meubles soient financés par la banque de manière indirecte.

J’avais estimé à environ 2 000 euros le montant des meubles et de l’équipement. Ce n’est pas une grosse somme quand regarde la grandeur de la maison mais je tenais impérativement à laisser pas mal d’espaces libres. Par expérience, je sais qu’avec un tel volume, les locataires apprécient d’avoir de l’espace pour apporter quelques affaires personnelles.

4- Ce que je savais que je pouvais appliquer en stratégies locatives

Comme je vous l’ai dit, je connaissais parfaitement le style de demandes que j’avais sur le secteur et je savais donc ce que je pouvais proposer. J’avais en fait deux choix essentiels qui s’offraient à moi :

La location meublée sur le long terme et la colocation meublée pour les agents en déplacement. Si une est plus rentable que l’autre dans la plupart des cas, je pensais que la location meublée sur le long terme pouvait me permettre de faire une belle rentabilité étant donné la proposition que je voulais effectuer.

exemple d'investissement locatif meubléSur le long terme, je pouvais espérer louer cette maison équipée environ 420 euros et je m’assurais une tranquillité en terme de gestion. J’ai opté rapidement pour cette solution.

Pour information la colocation meublée courte durée m’aurait certainement permis d’obtenir 680 euros par mois. Malgré d’autres frais, ceci aurait été plus rentable mais il fallait avoir une gestion différente et je n’avais que peu de temps à ce moment là. Cela n’empêche en rien de changer de stratégie dans les années futures.

5- Ma manière de réfléchir et ma proposition

Voyons le procédé que j’utilise pour me fixer le montant à ne pas dépasser pour faire une offre.

5-1 Voilà ce que je me suis dit

Cette maison est très bien placée.
Je sais que la SCI a besoin de 25 000 euros rapidement.
Le montant des travaux et des meubles ne doit pas excéder 20 000 euros.
Je peux louer sans difficulté 420 euros par mois.
Cette maison va avoir un cachet très sympa.
C’est une petite affaire mais une bonne affaire si je ne la paie pas cher.

Pour rappel, le prix demandé était de 52 000 euros frais d’agence inclus.

5-2 Ma manière de procéder pour faire la proposition

Je pars d’un montant estimé de travaux et de meubles.
J’ajoute les frais d’agence (approximatif) et de notaire (approximatif).
Je garde en tête l’estimation du loyer.

Grâce à ces données, vous allez voir que je vais connaître le montant à ne pas dépasser à l’achat.

5-3 Trouver le montant à ne pas dépasser pour l’achat

C’est parti ! Je vais faire simple pour être le plus clair possible.

a)– Quand j’ai le montant estimé de la location (ici 420 euros), je sais que le montant que je vais rembourser à la banque ne devra pas être supérieur à 70% du montant de location (ici 336 euros).

b)– L’emprunt à la banque (ici 336 euros) correspond à une somme maximale totale que je pourrais emprunter sur 15 ou 20 ans.
Quand on fait une estimation sur internet, on se rend compte que 336 euros mensuel correspondent à une somme d’environ 50 000 euros si on considère un taux à 1.55% assurance comprise.

c)– Je sais donc maintenant que pour rester dans mes chiffres, le montant total de mon emprunt ne pourra pas être supérieur à  50 000 euros.

d)– Si le montant total ne doit pas excéder 50 000 euros alors l’achat devra être au maximum de :
(50 000) – (18 500 + 3 000) = 28 500.

Mon offre d’achat ne pouvait donc pas excéder 28 500 euros. Ceci parait surement dingue mais je ne déroge pas à mes règles de calcul et si je ne peux pas faire affaire, alors je laisse tomber l’affaire pour une suivante.

5-4 Ma proposition

1 exemple d'investissement locatif meubléEtant donné les chiffres et la situation, j’ai donc fait une proposition à 25 000 à prendre ou à laisser. Je n’aime pas trop cette expression mais je savais dans ce cas précis que cette manière d’agir était plus stratégique.

Les vendeurs ont dit ok sans réelle hésitation puisqu’ils avaient besoin de cette somme.

On est donc passé d’une annonce avec un prix à 52 000 euros à un achat frais d’agence inclus à 25 000 euros. C’est une preuve que la négociation n’a pas de limite, tout dépend de la situation des vendeurs.

6- Les chiffres pour cet exemple d’investissement locatif meublé

Voici l’ensemble des chiffres :

Achat plus frais d’agence : 25 000 euros.
Montant des travaux + meubles + imprévus toiture : 18 500 euros.
« J’ai obtenu de belles réductions sur les meubles ainsi qu’un devis un peu vu au rabais pour les travaux mais un imprévu de 1 500 euros est venu s’ajouter à l’addition ».
Frais de notaire : 2 820 euros.
Achat total : 46 320 euros.
Emprunt sur 15 ans : 245.20 euros.
Montant des loyers actuels : 430 euros.
Cash-Flow mensuel : 184.80 euros.

7- La négociation avec la banque

Une fois le compromis signé, je suis donc allé voir mon banquier fétiche auquel j’ai proposé le dossier et je lui ai juste demandé de me faire un prêt différé pour que je puisse avoir le temps d’effecteur les travaux.

Il m’a accordé le prêt différé de 8 mois, ce qui  était excellent dans ma situation puisque les artisans ont pu commencer assez rapidement après la signature de l’acte authentique.

Ce n’est qu’un exemple d’investissement locatif meublé assez modeste. Je tenais aussi à montrer que parfois, on peut réaliser des opérations immobilières sympas même avec des petits biens.

A l’heure actuelle, je ne regarde plus beaucoup ce genre de bien mais cela peut-être intéressant lorsqu’on débute pour « se faire la main ». Cela ne change rien au fait d’étudier le marché au préalable pour s’assurer des mises en location sereines.

 

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Yann

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