Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

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Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

Se constituer un patrimoine immobilier nécessite d’avoir une vue globale sur l’ensemble des stratégies immobilières.

On ne se constitue pas un patrimoine immobilier uniquement en achetant des biens jolis et sympas dans des grandes villes pour s’assurer une revente facile.

C’est plus complexe que ça sauf si vous êtes déjà millionnaire au départ. Si vous êtes dans ce cas, les stratégies seront évidemment différentes, surtout lorsqu’il s’agit de se lancer en immobilier.

Cet article concernera plutôt les investisseurs qui partent de « 0 » ou presque et qui souhaitent se constituer progressivement un patrimoine immobilier en toute sérénité et en toute rentabilité.

1- Achats de biens immobiliers : étapes par étapes vers le patrimoine immobilier

Pour se constituer un véritable patrimoine immobilier, il faut réaliser les achats immobiliers étapes par étapes. J’ai beaucoup détaillé ce principe dans l’article dont le lien est juste au dessus.

L’idée est de bien commencer les achats immobiliers pour prouver votre savoir faire au banquier.

Vos premiers investissements immobiliers doivent trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville et le fait qu’ils vous rapportent de l’argent chaque mois.

Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier, vous devez donc faire vos preuves pour que le banquier vous permette par la suite de réinvestir dans d’autres biens.

Si vous montrez dès le début que vous savez gagner de l’argent avec vos appartements ou immeubles, le banquier sera beaucoup moins réticent à vous prêter de l’argent.

Après plusieurs investissements « à visée cash flow » en priorité, il sera possible d’investir dans des appartements et/ou immeubles « à visée plus patrimoniale ».

Je veux dire qu’après avoir investi dans plusieurs dizaines d’appartements qui rapportent chaque mois, il sera peut-être intéressant de viser un appartement aux potentialités fortes de plus values, quitte à délaisser un peu le cash flow mensuel.

2- Une localisation idéale ou le cash flow ?

Dans l’article cash flow ou localisation idéale, j’évoque cette ambiguïté qui revient sans cesse dans les discours.

Chacun a l’impression de connaître la vérité à ce sujet alors qu’en fait, à mon sens, il convient de faire preuve de logique.

Pour certains investisseurs, il semble  évident  que les biens qui permettent de viser un cash flow important sont aussi ceux qui proposent un quota de risques plus élevé.

Ce n’est pas totalement faux mais il existe des choses à regarder et à tester pour minimiser ces risques.

Pour viser un cash flow important, il est souvent nécessaire d’acheter à des prix bas et donc en des lieux autres que les grandes villes.

Cela ne signifie absolument pas que les investissements seront mauvais.

Il convient d’étudier certains facteurs (dynamisme de la ville, demandes locatives…) pour minimiser les risques sur le long terme.

Si vous ne faites pas de plus value dans 10, 15 ans car l’immobilier n’a pas tendance à monter en terme de prix dans le secteur, ce n’est absolument pas grave puisque de toute manière votre bien aura été remboursé par les locataires.

Concernant la constitution d’un patrimoine immobilier, il conviendra certainement d’alterner différentes stratégies et de commencer par investir dans des biens plus orientés vers la constitution d’une trésorerie.

Pour ceci, la localisation idéale sera celle qui permet de toujours louer son bien tout en gagnant de l’argent chaque mois.

Il faudra évidemment vérifier les paramètres avant d’investir dans un secteur.

Mais je le dis et je le répète, les gens n’ont pas besoin d’habiter à Paris, Lyon, Bordeaux ou à Marseille pour avoir besoin de se loger.

3- Maîtriser les risques en immobilier

L’idée est que les investissements s’enchaînent de plus en plus sereinement en apprenant de ses erreurs.

Il convient de bien lister les principaux risques tout en apprenant à les maîtriser de plus en plus. Ceci se fait progressivement à condition de tirer des leçons de tous les investissements locatifs réalisés.

Il est possible de se fixer des règles mathématiques et de toujours chercher à optimiser pour justement minimiser le facteur risque.

4- Les meilleurs investissements immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier

Chacun ira de sa définition et de sa manière de voir. A mon sens, il est surtout important de définir des avancées stratégiques et chronologiques.

Les meilleurs investissements immobiliers dépendront donc certainement du moment de vos avancées si vous êtes sur la route de la constitution d’un patrimoine immobilier.

Exemple : si vous en êtes à votre 2ème achat, il y a de grandes chances que vous cherchiez encore à ce que votre bien vous permettent de dégager du cash flow chaque mois car vous avez encore besoin de prouver votre savoir faire en finance à votre banquier pour de futurs prêts.

5- Devenir rentier immobilier et vivre de l’immobilier locatif

C’est un point un peu particulier qui s’écarte un peu du sujet : se constituer un patrimoine immobilier.

Le concept de vivre de l’immobilier locatif a au moins un point commun avec la constitution d’un patrimoine important. Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers en respectant des règles mathématiques précises au départ.

Les investissements locatifs doivent permettre de gagner de l’argent. Je paie moins chaque mois (en prenant tous les frais en compte) que ce que les loyers me rapportent.

Pour beaucoup plus d’informations sur ma manière de voir le fait de devenir rentier ou de vivre de l’immobilier locatif, n’hésitez-pas à lire l’article dédié.

Vous pouvez également lire un autre article dédié spécifiquement à la liberté financière. Se constituer un patrimoine immobilier ne nécessite pas obligatoirement de devenir rentier immobilier ou encore d’être libre financièrement.

L’inverse est beaucoup plus « vrai », si vous voulez être libre financièrement, la nécessité de se constituer un patrimoine immobilier rentable et réfléchi sera une évidence.

Conclusion

Se constituer un patrimoine immobilier peut demander un peu de temps mais nécessite surtout un procédé chronologique. Il sera intéressant de prouver au départ que l’on sait gagner de l’argent avec ses biens  immobiliers.

C’est un gage de réussite pour le banquier qui prendra plus facilement confiance et vous prêtera plus aisément ensuite.

Les achats plus « patrimoniaux » ne doivent venir que plus tard, après de nombreux investissements rentables.

Si des achats immobiliers, demandant un effort d’épargne, arrivent trop tôt dans les investissements, ils peuvent être bloquants pour la suite. D’ailleurs, rien n’indique qu’il faille acheter des appartements ou immeubles nécessitant des efforts d’épargne…

Chacun aura sa propre manière de se constituer un patrimoine immobilier. Il convient d’agir stratégiquement en ayant bien défini ses objectifs dès le départ.

A très bientôt

Yann

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Le fait d’investir représentera toujours des risques. A l’heure actuelle, je ne connais aucun investissement, immobilier ou non, qui ne comporte pas sa dose de risque.

Il convient donc de savoir quels sont les dangers principaux en immobilier et comment maîtriser les risques pour réaliser des investissements rentables et sereins.

Concernant les investissements locatifs, il existe beaucoup de paramètres. On peut s’appuyer sur quelques données pour énumérer les risques les plus souvent cités et donc mettre en avant quelques procédés pour les minimiser.

Vous désirez en savoir plus pour débuter en immo ? Découvrez comment se lancer dans l’immobilier.

1- Maîtriser les risques : quels risques en immobilier ?

Voyons quelques risques en immobilier dans un premier temps.

1-1 Les principaux risques

  • Les risques d’acheter une mauvaise affaire : par méconnaissance, le néo investisseur se lance dans un achat de biens immobiliers non maîtrisé. On lui a dit que c’était un endroit sympa et il se lance.

Ok ! C’est un peu caricaturé mais pourtant assez réel. La personne n’a pris aucun paramètre en considération et s’est lancée avec de fausses croyances.
Acheter une mauvaise lors de premiers investissements peut être très pénalisant pour la suite de votre parcours immobilier.

  • La non anticipation des demandes locatives : à mon sens, je l’ai déjà dit des dizaines de fois, il faut savoir combien se loue des appartements en fonction de la stratégie et de la surface. Ne partez jamais sur des « on m’a dit » !
  • La non vérification de « bien être physique » des appartements ou immeuble de rapport : Certains points sont capitaux à vérifier avant un achat immobilier. Que ce soit les aspects structurels ou fonctionnels, la vérification pour anticiper un minimum les travaux est capitale.
  • Le fait de ne pas avoir anticipé TOUS les travaux : la stratégie à ce sujet devra être très claire. Dois-je prendre en considération tous les travaux dès le départ ? Est-ce que ma stratégie consiste à me créer une trésorerie pour réaliser quelques travaux dans le futur ?
  • La connaissance du dynamisme de la ville : comme je l’ai évoqué dans un article précédent, il convient d’agir avec un peu de logique et de vérifier l’équilibre culturel démographique, social et professionnel de la ville. Avoir tous » les feux au vert » est délicat mais l’évolution de la ville reste un élément important lorsqu’on fait un investissement immobilier sur 10, 15 ou 20 ans.
  • Ecouter ceux qui ne font pas la même chose que vous : attention aux recommandations faites par les autres qui n’ont jamais investi de leur poche. Ce concept est aussi valable pour le discours de certains agents immobiliers qui donnent des conseils sur le montant des travaux ou autres points liés aux locations d’appartements.

D’autres points comme l’anticipation de l’imposition seraient à évoquer mais je voulais juste faire quelques rappels dans ce paragraphe.

1-2 Les manières de limiter ou maîtriser les risques

  • Se former et agir : certains liront ce passage et diront que c’est facile pour un formateur d’avoir ce type de discours. Je me répète, une formation permet d’agir dans un ordre chronologique, sans oublier d’étapes essentielles. L’action suivra et permettra une acquisition d’expérience très importante.
  • Les tests : essayez au maximum de « maîtriser » votre secteur d’investissement. Que ce soit le dynamisme grâce aux outils sur le net, que ce soit les tests effectués en simulation, que ce soit l’analyse de devis… Testez et ne fondez pas votre savoir sur des discours.
  • Entourez vous de professionnels et faites en des partenaires : la visite d’un immeuble doit s’effectuer avec des professionnels lorsqu’on débute et même après. C’est à force de faire ces visites « encadrées » d’appartements et d’immeubles qu’on se forge une expérience.
  • Privilégiez le fait de prévoir TOUS les travaux dans l’enveloppe de départ : ceci est beaucoup plus sécurisant même si c’est difficile au départ. On a beau jongler avec les chiffres, on a toujours l’impression que l’affaire ne sera plus rentable à cause de l’enveloppe travaux. Croyez-moi, il est possible de trouver l’équilibre.
  • Demandez toujours un prêt différé : pour moi, ceci est presque une condition “sine quoi none”. Ce type de prêt permet de gagner de la trésorerie et d’investir en toute sérénité.

2- Respecter les règles mathématiques fixées au départ

regle de calcul pour maitriser les risques

En fonction de la localisation du bien immobilier et en fonction de votre stratégie de départ, vous allez vite apprendre les prix maximaux pour acheter un appartement ou un immeuble.

Le prix maximal de votre offre sera établi en fonction de cette règle fixée au départ et du montant des travaux.

Si vous vous êtes fixés au départ une règle disant : je veux que mon remboursement mensuel (tout compris), n’excède pas 70% du montant de mes loyers, vous devez garder cette optique parce que vous savez que ce sera une bonne affaire avec ces conditions.

Le risque principal avec les règles de calcul est simplement de ne pas les respecter pour des raisons « émotionnelles » par exemple.

3- Maîtriser les risques en optimisant toujours

Le fait de chercher à toujours optimiser vos investissements immobiliers est un vrai point positif. Il est même essentiel pour louer mieux et plus cher.

Les optimisations sont nombreuses et permettront toujours d’apporter de la valeur à vos biens. Ce sera vrai à court termes mais aussi sur le long terme.

Par conséquent, le fait d’apporter cette valeur en permanence diminue un grand nombre de risques (vacances locatives, future revente optimisée, …)

Apporter de la valeur en immobilier locatif peut se faire de nombreuses façons :

  • La rénovation « basique » ou « complexe »
  • La création de pièce
  • L’agrandissement de pièce
  • La division de bien et donc la multiplication de loyers

4- Réfléchir pour multiplier la rentabilité

stratégies locatives reflexion

Avec les appartements ou autres biens immobiliers meublés, un des gros avantages est de pouvoir multiplier la rentabilité en variant les stratégies locatives.

Une nouvelle fois, il convient d’adapter les stratégies locatives en fonction du secteur et de la demande. Il ne faut surtout pas faire l’économie de tests une nouvelle fois pour maîtriser les risques.

Si je prends l’exemple de la location courte durée, on s’aperçoit aisément que la demande est présente en de nombreux secteurs parfois inattendus.

On peut citer les stratégies les plus connues :

  • La location meublée longue durée optimisée
  • La location meublée moyenne durée
  • L’alternance entre la location étudiante et la location courte durée
  • La colocation
  • La colocation courte durée
  • La location courte durée

5- Réfléchir à la location longue durée pour maîtriser les risques

Ce système de location longue durée reste une base sur laquelle il faut s’attarder un peu à mon sens. Pour s’assurer de maîtriser les risques, il est intéressant de se demander si ce système de location fonctionne dans votre secteur et s’il fonctionnera encore dans quelques années.

En règle générale, les premiers tests sont établis en ce sens et il est facile de percevoir l’intensité et la qualité de la demande locative.

Cette stratégie locative, la plus simple reste une base importante à ne pas négliger. Il est important d’établir ses règles de calcul sur cette méthode qui a de beaux jours devant elle-même si ce n’est la plus moderne actuellement.

Conclusion

Comme nous l’avons vu à de nombreuses reprises, l’investissement locatif et l’immobilier en général comportent des risques. Il convient donc de faire en sorte de maîtriser les paramètres pour minimiser ce facteur.

Si les principaux dangers doivent impérativement connus avant de se lancer, il convient tout de même de ne pas attendre l’affaire du siècle qui comme son nom l’indique n’arrive presque jamais.

Attendre une opportunité hors du commun risquerait fortement de vous pénaliser. D’une part parce qu’elle n’arrive presque jamais et d’autre part parce qu’il faut un peu d’expérience pratique pour bien la percevoir.

Il faut systématiquement chercher de bonnes affaires en étant efficace et stratégique. Les superbes opportunités arriveront après quelques investissements, quelques années d’expérience et avec quelques partenaires immobiliers.

A très bientôt

Yann

Cash flow immobilier ou localisation idéale ?

Cash flow immobilier ou localisation idéale ?

Cash Flow immobilier positif, localisation idéale ou les 2 ?

C’est une question ou plutôt un débat qui revient très souvent !

Pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité, doit-on privilégier le cash-flow dont tout le monde parle tout le temps ou doit-on faire en sorte de n’investir qu’en des lieux « idéaux » ?

Après avoir défini les deux notions liées à l’investissement locatif, je vous donnerai mon point de vue lié à mon expérience.

Je m’appuierai aussi sur les résultats qu’on obtenu d’autres investisseurs immobiliers qui sont à l’heure actuelle proche d’être millionnaire.

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1- Cash Flow immobilier et localisation idéale : mes définitions

Dans de nombreuses vidéos ou dans de nombreux articles, on peut voir apparaître cette notion de cash flow. Qu’est-ce que cette notion signifie exactement en immobilier ?

1-1 Qu’est ce que le cash flow en immobilier ?

A la base, le cash flow est un terme financier anglo-saxon qui signifie un flux de trésorerie. Si nous rapprochons ce terme de l’immobilier, le cash flow correspond au surplus de trésorerie que permet de dégager un investissement locatif.

Pour résumer et imager, le cash flow immobilier correspond donc à l’argent qu’il reste sur le compte bancaire une fois que toutes les charges ont été prélevées sur les loyers entrants.

J’en profite pour faire un point à ce sujet. Quand on parle de charge, il faut à mon sens parler de toutes les charges mensualisées ou annualisées.

On peut penser au crédit immobilier mensuel (composé du capital et des intérêts), à la taxe foncière, aux frais d’entretien, imposition …)

Beaucoup de personnes parlent du cash flow en ne prenant en considération que le remboursement du crédit à la banque. Je pense qu’en faisant cela, il y a omission de données essentielles qui peuvent considérablement atténuer le flux de trésorerie.

Pour rappel : le crédit à la banque prend en considération l’achat du bien immobilier, les frais d’agence et de notaire ainsi que l’ensemble des travaux.

1-2 La localisation « idéale »

Vous avez surement entendu l’expression qui consiste à dire que les 3 choses essentielles en immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »

localisation et cash flow

Cette expression rappelle que pour investir intelligemment en immobilier il faut être vigilant à la ville (1er emplacement), le quartier (2ème emplacement) et à l’appartement (3ème emplacement).

J’ai envie de dire que pour le 3ème, il suffit d’acheter des immeubles et le problème ne se pose plus.

De mon côté, je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce principe.

Même s’il faut faire attention à certains paramètres pour anticiper des éléments futurs de la ville notamment, ou encore faire attention à éviter certains quartiers moins appropriés pour l’investissement locatif, je crois que s’appuyer uniquement sur ce concept reste une erreur.

La localisation reste importante, je ne dis absolument pas le contraire mais existe-t-il vraiment des localisations idéales ?

Je n’en suis pas certain car nous aurons tous nos définitions différentes. A mon sens, la localisation idéale reste celle qui permet de bien louer, d’imaginer une revente quelques années plus tard (même s’il est difficile de maîtriser ce paramètre).

A partir du moment, ou vous-même seriez capable de vivre dans les appartements que vous proposez parce qu’ils sont sympas, parce que le quartier est plutôt calme ou parce que le travail n’est pas très loin, c’est surement que la localisation n’est pas si mal…

Certains aspects viennent avec le bon sens et d’autres avec les tests.

Autant, je ne peux que vous conseiller de faire des tests pour connaitre la demande locative d’un secteur. Autant je pense qu’il faut faire preuve de bon sens et éviter d’acheter un immeuble situé entre la voie de chemin de fer et la déchetterie.

2- Comment le cash flow se calcule exactement ?

calcul de la trésorerie surplus argent immeuble

Si nous reprenons la définition de la partie 1-1, faisons le calcul du cash flow d’un de mes immeubles.

Il s’agit d’un petit immeuble de 3 appartements (bien situé aussi) :

  • Crédit immobilier mensuel : 611.40€
  • Frais d’entretien extérieur + commun (non compris dans les charges): 60€
  • Taxe foncière : 83€ Imposition : 0€
  • Loyers perçus (100% de taux de remplissage sur le long terme) : 1 280€
  • Cash Flow positif : 525.6€/mois soit 6 307.2€/an

Cette somme correspond donc à la somme restante sur mon compte bancaire tout frais déduits. A moi de savoir comment j’utilise ce surplus en réinvestissant ou en prévoyant d’éventuels frais futurs.

A ce sujet, je conseillerai de diviser la somme en deux parties non égales. 75% en sécurité de roulement et 25% sur les intérêts composés par exemple.

Un cash flow peut aussi être négatif si la somme des frais engendrés dépasse le montant des loyers perçus. L’investisseur immobilier devra donc à ce moment là faire un effort d’épargne pour rembourser les frais et notamment la banque.

On y reviendra tout à l’heure pour justement évoquer ce point avec plus de précision.

3- Comment peut-on augmenter le cash flow positif d’un investissement locatif ?

Je fais un petit rappel dans cette partie. On reviendra sur l’importance du cash flow immobilier et de la localisation en faisant un petit comparatif dans une autre partie tout à l’heure.

Si vous avez compris la notion de cash flow, vous connaissez ou avez anticipé des manières de l’augmenter.

Pour ceci plusieurs solutions :

  • Diminuer le prix d’achat et des travaux (réduisant ainsi les frais de notaire et d’emprunt)
  • Augmenter les loyers en apportant de la valeur (belles rénovations par exemple)
  • Augmenter les loyers en multipliant les stratégies locatives en meublé
  • Booster le nombre de loyers en créant des lots à louer (division officielle par exemple)

En résumé, il faut trouver des moyens de faire entrer plus de loyers et donc plus d’argent tout en étant réfléchi et en agissant de manière optimisée à l’achat.

4- Pourquoi le cash flow et la localisation ne sont pas incompatibles ?

Il est clair que l’idéal est de concilier les deux. Pour réussir à faire ceci, il est intéressant de définir à nouveau la notion de localisation idéale.

4-1 Rappels sur le cash flow immobilier et la localisation

equilibre trésorerie et localisation en immobilier

Comme nous l’évoquions tout à l’heure, il faut peut-être être mesuré sur les emplacements « idéaux » et se créer sa propre définition du terme pour éviter de trop focaliser et donc de ne jamais investir en immobilier.

Si on considère que la localisation idéale n’est pas obligatoirement un appartement dans le centre ville d’agglomération de 150 000 habitants, alors il va être possible de concilier cash flow et bonne localisation.

Pour ma part, comme je vous l’ai dit, je considérerai une bonne localisation comme : être dans une ville avec un certain dynamisme, dans laquelle la demande locative est bien présente.

Et bien entendu, je ferai attention à éviter certains zones plus « pénibles » pour la location : le bon sens !

Quand la réflexion s’oriente ainsi, il est tout à fait possible d’acheter des immeubles de rapport ou appartements qui vont permettre de dégager un cash flow positif et donc une belle rentabilité. Personnellement, je n’aime pas vraiment le terme de rentabilité qui ne me parle que trop peu.

4-2 Qu’en pensent les autres qui ont réussi ?

Beaucoup d’investisseurs, millionnaires aujourd’hui (pour vous donner un ordre d’idée de leur réussite immobilière) ont commencé par optimiser le côté rentabilité et cash flow pour se constituer en priorité une trésorerie.

A votre avis, comment est-il possible d’investir en continu si vous ne prenez pas en considération le fait de gagner de l’argent avec votre bien ? Que va penser votre banquier si votre achat immobilier ne vous rapporte pas d’argent mais au contraire vous fait faire un effort d’épargne chaque mois ?

C’est simple ! Sans chercher à comprendre, il verra que vous ne savez pas gagner de l’argent avec votre investissement immobilier et ne vous prêtera plus. Et ce sera vrai même si c’est le même banquier qui vous aura dit avant : « c’est un bel emplacement que vous avez trouvé là ! »

Focaliser son attention uniquement sur l’emplacement est donc une erreur selon moi. Il faut impérativement trouver ce compromis qui vous permettra de « minimiser les risques » mais aussi de gagner de l’argent chaque mois.

Lorsque vous serez multi propriétaire, je pense que vous aurez tout le temps d’acheter des appartements qui ne feront que respecter l’expression : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

5- L’effort d’épargne (inverse du cash flow en immobilier) si on ne réfléchit que « localisation »

Réfléchir que « localisation », c’est comme esquiver toutes les autres composantes importantes de l’immobilier : la trésorerie, les travaux, les impôts…

C’est un peu comme certains plans de défiscalisation qui mettent en avant que l’aspect « réduction d’impôts ». On omet totalement de parler de prix d’achat au m², d’apporter de la valeur… L’idée essentielle mise en avant par les « vendeurs » est de faire miroiter que l’affaire est excellent pour minimiser l’assiette « impôts ».

Ils s’appuient sur une méconnaissance du monde de l’immobilier en disant : « avec nous, l’immobilier vous permettra de payer beaucoup moins d’impôts ».

En réfléchissant un peu, préférez-vous payer 18 000€ d’impôts ou payer un bien 30 000€ trop cher ?

Bref, je ne jette pas la pierre sur ce type d’investissements, certains (avec bonnes conditions) permettent même des rentabilités aux alentours de 5% (c’est mieux que le livret A actuellement).

Je veux simplement mettre en avant que lorsqu’un seul facteur est mis en avant en immobilier, c’est le meilleur moyen d’oublier d’autres points qui sont pourtant essentiels aux avancées sereines.

Pour terminer cette partie, je dois absolument insister sur un point essentiel : l’effort d’épargne et la trésorerie.

Que préférez-vous ?

1- Un investissement qui chaque mois vous coûte de l’argent et qui vous rapportera un surplus dans 10, 15 ou 20 ans ?
2- Un investissement locatif qui chaque mois ne vous coûte quasiment rien ou même rien en terme financier mais qui vous rapportera quand même un surplus dans 10,15 ou 20 ans ?
3- Un investissement qui vous fait gagner chaque mois et qui vous rapportera en plus dans 10, 15 ou 20 ans ?

De mon côté, je me suis positionné ! Je vois l’investissement immobilier comme une entreprise qui permet de gagner de l’argent tout de suite et donc qui rapporte un cash flow immédiatement.

Conclusion

Cet article m’a permis de répondre à quelques questions qui me sont posées sur mon blog.

Où faut-il acheter les appartements, les immeubles ? Pourquoi Yann, nous dis-tu pas dans quelle ville acheter ?

La ville doit être analysée et comprise par l’investisseur, c’est une évidence. Il faut une certaine maîtrise du secteur et des connaissances par tests sur la demande locative. Cela ne change rien au fait que la ville qui vous semble idéale pour débuter et enchaîner ne « parlera » en rien à d’autres investisseurs.

A l’heure actuelle, je connais des centaines d’investisseurs et des centaines de villes dans lesquelles ils investissent. Chacun y concocte son programme vers la liberté financière et y trouve son compte.

Certains réagiront négativement à ce type de discours et me rappelleront mais « qu’en sera-t-il quand ce type de villes perdra tout dynamisme ? »

Et je rappellerai tranquillement que la taille des villes n’a rien à voir avec le dynamisme et que des outils existent en plus des tests physiques pour faire quelques analyses.

A très bientôt

Yann

Achats de biens immobiliers étapes par étapes

Achats de biens immobiliers étapes par étapes

Achats de biens immobiliers étapes par étapes !

Nous allons voir dans cet article, apprendre à investir en immobilier lorsqu’on se lance et se constituer un patrimoine immobilier qui se construit progressivement.

Il existe des points essentiels à prendre en considération pour réaliser de bons investissements locatifs.

Il ne s’agit pas de comprendre une simple règle de rentabilité pour estimer réaliser un bon investissement. La rentabilité ainsi que l’achat serein se construisent en respectant des règles et conditions précises.

Voyons ensemble comment réaliser des achats immobiliers étapes par étapes.

1- Achats de biens immobiliers étape 1 : Trouver ses villes de références

Et oui ! Cela peut sembler évident au premier abord mais la première question que l’on peut se poser est bien évidemment : où acheter son premier appartement, sa première maison ou encore son premier immeuble ?Achats de biens immobiliers étapes ou acheter

Pour choisir sa ville, il est souvent préférable d’étudier les conditions dans les villes les plus proches où dans celles que l’on connait le mieux.

Le fait de « maîtriser » les quartiers, les secteurs et bien entendu la demande locative permet d’agir plus sereinement et de se lancer dans des achats de biens immobiliers plus facilement.

J’en profite pour faire une parenthèse au sujet des localisations.

Oui ! Il est nécessaire d’étudier certains paramètres des villes pour réaliser de bons investissements tout en réfléchissant sur le long terme.

Non ! Nous ne sommes pas obligé d’investir uniquement dans les 10 plus grandes villes françaises.

Les achats immobiliers se construisent étapes par étapes et la première de celle-ci est de déterminer une ville qui réunit les différents facteurs adéquats à la location d’appartements ou autre (dynamisme, déplacements professionnels, facultés, demande locative en général).

Il faut faire preuve de logique en réfléchissant pour “l’instant T” ainsi qu’anticiper un avenir proche du dynamisme de la ville.

2- Savoir comment chercher le bien immobilier

C’est une question essentielle qui est loin d’avoir une réponse unique. Où vais-je trouver ce bien immobilier rentable qui va être ma rampe de lancement dans mon parcours de rentier ?

Il existe différents procédés pour rechercher des biens immobiliers : les annonces, les agences, le bouche à oreille, la recherche « physique », les notaires…

Ces différents moyens ne sont absolument pas les seuls. Ils doivent être les premiers éléments de recherche pour apprendre à chercher la bonne affaire.

En effet, savoir où chercher, c’est bien ! Mais savoir quoi chercher, c’est encore mieux ! Les recherches d’appartements et d’immeubles seront ainsi plus orientées.

Il sera toujours plus intéressant de demander à un agent immobilier quelque chose de précis plutôt que de lui demander de vous trouver un bien rentable.

Simplement parce que ce n’est pas à lui de maîtriser la rentabilité que vous souhaitez (adaptée à la ville) ou encore la manière dont vous allez l’obtenir (en faisant des travaux).

En clair, cherchez ! Visitez ! Comprenez de plus en plus les devis travaux et vous saurez exactement ce que vous voulez.

3-Toujours négocier !?

On dit toujours que les achats de biens immobiliers « se réussissent » à l’achat. Ceci est vrai pour la simple raison que c’est le moment le plus propice pour réaliser de belles négociations et donc de belles diminution de prix.

A ce moment précis, il sera beaucoup plus « facile » de négocier 10, 15 ou 30 000 euros que si vous discutez montant des intérêts avec un banquier…

Achats-de-biens-immobiliers-étapes-negocier

En règle générale, la négociation en immobilier se fait quasi systématiquement lorsqu’on souhaite acheter une bonne affaire.

Parfois, les bonnes affaires sont déjà existantes sans aucune négociation mais ce n’est que rarement vrai.

Lorsque je vous dis que les achats immobiliers se font étapes par étapes, celle-ci peut être déterminante. Il ne s’agit pas de négocier le prix d’un immeuble de rapport juste pour négocier.

Il s’agit de se fixer de manière calculée et réfléchi le montant maximal que vous pouvez payer ce bien immobilier pour réaliser une affaire très « propre », très rentable. Ces prémisses de l’immobilier se calculent par rapport à une règle très simple que vous vous serez fixée.

Dans cet article, je reprends l’exemple très simple de la règle des 70 qui fonctionne très bien lorsqu’on débute ou lorsqu’on a commis une erreur lors d’un premier achat immobilier.

4- Achats de biens immobiliers, étapes de négociation avec les partenaires

Les partenaires sont très importants. Seul, il est impossible de se constituer un véritable patrimoine immobilier. Les limites s’imposeront d’elles-mêmes.

Au cours de vos avancées immobilières, vous vous constituerez donc un réseau de partenaires (notaire, artisans, agents immobiliers…)

Il deviendra « naturel » de négocier avec eux. Le tout sera de réussir à établir des relations de confiance tout en respectant la notion de « gagnant-gagnant ». Cette règle est essentielle à ne pas perdre de vue en immobilier comme dans de nombreux secteurs d’ailleurs.

Ne soyez pas surpris si une telle constitution d’équipe demande du temps. Vous aurez obligatoirement des déceptions avant de parvenir à trouver un équilibre solide et adapté.

Je vous assure qu’au départ, j’ai eu de nombreuses surprises lorsque je réalisais mes premières rénovations. Il m’a fallu plusieurs « essais » avant de savoir comment sélectionner les artisans avec qui je voulais travailler.

En immobilier, tout se construit ! Y compris les partenariats efficaces et sereins.

La négociation avec les partenaires se fait après avoir établi les relations de confiance et de fonctionnement. Il ne s’agit pas, une nouvelle fois, de négocier pour négocier mais d’établir un véritable partenariat qui vous sera utile sur le très long terme.

Vous verrez ensuite qu’un artisan fera naturellement des cadeaux, des réductions de prix sur certains travaux. Vous verrez aussi qu’un agent diminuera sa commission lorsqu’il négociera pour vous le prix que vous souhaitez.

5- Apporter obligatoirement de la valeur

Lors des achats de biens immobiliers, une autre étape est capitale lorsqu’on réfléchit à l’avenir : apporter de la valeur à l’immeuble, à l’appartement, à la maison, bref à l’investissement locatif que vous êtes en train de réaliser et que vous revendrez plus tard.

En ce qui me concerne, apporter de la valeur à mes investissements est devenu une obsession.

D’ailleurs, quand j’entre dans un immeuble et que j’en fait le tour, je regarde directement comment on va pouvoir optimiser cet achat immobilier.

Pour apporter de la valeur, il y a énormément de possibilités, tout dépend du type de bien, de la manière dont les appartements sont conçus :

  • La rénovation « classique » : elle est presque obligatoire dans l’immobilier ancien. A elle toute seule, elle permet d’apporter une grande valeur pour penser à l’avenir mais aussi pour louer plus cher et différemment.
  • La création de pièces supplémentaires : il faut apprendre à le visionner. Parfois, la conception d’une chambre supplémentaire est évidente dès l’entrée dans la pièce.
  • L’agrandissement en gagnant sur d’autres parties : ce type d’agrandissement peut se faire par la destruction de simples cloisons ou parfois en gagnant de la grandeur sur d’autres parties.
  • La division officielle de lots : l’idée est de créer plusieurs lots à partir d’un par exemple. C’est un système qui demande un peu de maîtrise technique et temporelle (anticiper des choses comme la mise en place de compteurs qui prend des mois par exemple) mais qui s’avère très efficace.

Je ne peux évidemment pas citer tous les exemples qu’il existe en immobilier mais « apporter de la valeur » doit être quelque chose d’ancrer dans l’esprit de l’investisseur immobilier.

6- Apprendre progressivement à gérer une équipe d’artisan

Ce point est à mon sens capital pour des avancées sereines. J’y ai d’ailleurs dédié toute une formation « IMMO Meublé Travaux ».

Les travaux de rénovations sont une partie qui peut être stressante (travaux réalisés comme on le souhaite, réalisés dans les délais, respect des devis initiaux…).

Se constituer une équipe sérieuse ou bien travailler avec un maître d’œuvre sérieux (patron ou pas de son entreprise) sont des éléments déterminants pour agir bien et en toute sérénité.

Ce point nécessite 9 fois sur 10 de commettre quelques erreurs au départ. Pour trouver le bon équilibre, il faut trouver la personne qui « chapote » les travaux qui vous comprend.

Pour ma part, j’ai opté pour un patron (gère 25 employés avec tout corps de métier) qui est lui-même investisseur. C’est incroyable la différence que cela a pu faire.

Je suis arrivé à un stade ou la confiance est telle que l’artisan sait quand il peut prendre certaines décisions à ma place si les besoins sont urgents. C’est extrêmement appréciable.

7- Gagner un maximum en rentabilité sur l’investissement immobilier

Je ne vais pas évoquer à nouveau le point de l’achat immobilier et le fait de négocier. Je veux plutôt insister ici sur le fait de découvrir et multiplier les stratégies locatives.

achats de biens immobiliers étapes rentabilité

Il est toujours très intéressant de découvrir certaines stratégies locatives qui fonctionnent dans le secteur de votre achat immobilier. Parfois, on peut multiplier la rentabilité de manière très significative.

Je peux évoquer les différentes stratégies qui existent en location meublé comme la location moyenne durée, la location durée, l’alternance entre la location étudiante et la location courte durée…

Mais il n’y a pas que ces différentes manières de louer en meublé qui sont très rentables. Il existe aussi des stratégies sur la longue durée.

Par exemple, certaines « boîtes » emploient des personnes en déplacement sur 2 ans et proposent de payer jusqu’à 75% du prix du loyer du prestataire si le loyer n’excédent pas 500 euros par exemple.

Ce point permet de louer de très beaux appartements T2 assez chers par rapport au marché local.

J’en profite pour vous dire que vous devrez trouver seul en cherchant ce type d’informations. Rares sont les agents immobiliers capables de vous donner une infirmation capitale de cette envergure…

N’y voyez aucune attaque mais un simple constat. Les agents immobiliers ne maîtrisent pas forcément ce type de données.

8- Apprendre à sélectionner et choisir les locataires

Ok ! Rien n’est marqué sur le front des locataires !

Ok ! Il existe des garanties comme la garantie visale destinée à protéger propriétaire bailleur et locataire.

Il n’empêche que vous devrez sélectionner, c’est-à-dire choisir ! Et si on parle de choix, nous devons parler de critère de sélection.

Le premier point auquel nous pensons tous est : « le locataire est-il en CDI ? A-t-il les moyens de payer chaque mois son loyer ? »

C’est effectivement une des premières choses dont il faut s’assurer.

Ensuite, lorsque les premières garanties sont au clair (contrat de travail, garant, dernières quittances …), il y a une part de « feeling ».

Pour ma part, j’accorde une grande importance à la politesse, à la gentillesse, aux choses simples en termes de traits de caractère.

Je ne perds jamais de vue que je loue à une personne qui va vivre avec d’autres locataires dans l’immeuble. Au fur et à mesure des locations, on affine de manière plus ou moins inconsciente notre sélection tout en s’assurant des documents essentiels à toute location.

9- Avoir compris et anticipé la fiscalité

LMNP, LMP, SCI à l’IS, beaucoup de noms en termes de fiscalité qui font peur ou qui paraissent complexes.

C’est vrai ! La fiscalité n’est pas ce qu’il y a de plus « sexy » dans l’immobilier meublé ou même dans l’immobilier tout court.

Il convient de l’anticiper et de comprendre les grandes lignes. Cette étape est importante pour réaliser des choix et pour mieux comprendre l’importance de certains types d’achats immobiliers.

A l’heure actuelle, beaucoup de sociétés jouent de ce « non savoir » pour s’appuyer sur les réductions fiscales liées à l’immobilier neuf. D’ailleurs, je ne suis pas certain du tout que ce type de sociétés maîtrise quoi que ce soit en termes de fiscalité si ce n’est la réduction d’impôts liée aux investissements dans le neuf.

En clair, il est important de comprendre les fonctionnements globaux pour ensuite entrer dans le détail et ainsi comparer les différents régimes.

Dans l’immobilier ancien, la fiscalité reste une composante de l’immobilier à anticiper pour optimiser la rentabilité. C’est un point très important au même titre que l’achat immobilier, les travaux de rénovation…

Contrairement à la phrase au dessus, dans l’immobilier neuf et les plans de défiscalisation (Pinel, Censi Bouvard…), on se sert du point « fiscalité et défiscalisation » pour mettre en avant l’immobilier. On oublie juste de dire que l’achat des appartements se fait nettement au dessus du pris du marché et que la revente au même prix est loin d’être assurée.

10- Enchaîner en apprenant de ses erreurs immobilières

Les premiers achats immobiliers rimeront forcément avec quelques erreurs. C’est normal ! Il faut juste éviter de commettre les grosses qui coûtent chères.

Chaque erreur devra donc être comprise et analysée. Ce sera un point d’appui pour les investissements futurs. Il est interdit de commettre plusieurs fois les mêmes erreurs parce qu’on n’a pas pris en considération tel ou tel point.

Je ne connais pas un seul investisseur immobilier, même millionnaire à l’heure actuelle, qui n’a pas commis d’erreurs lors de ses débuts dans l’investissement locatif.

Contrairement à ce que l’on peut croire, les erreurs sont de véritables sources d’apprentissage et permettent d’ajuster de nombreux points.

Conclusion sur les achats de biens immobiliers étapes par étapes

Les achats immobiliers se font étapes par étapes. Dans celles-ci, je n’ai pas parlé de l’étape du financement. Ce point est évidemment important et nécessiterait un très grand paragraphe.

Comme dans de nombreux points en immobiliers, le financement nécessitera de faire preuve de logique : vous devrez être très au clair avec vos objectifs pour montrer et appuyer un dossier aux banquiers.

Par la suite, ce banquier deviendra un vrai partenaire, au moins quelques temps.

Apprenez, essayez et rectifiez ! Cet ordre a été déterminant dans mes avancées et je vous assure que j’ai vu de nombreuses portes s’ouvrir en appliquant ce type de méthodes.

A très bientôt

Yann

Immo formation, est-ce nécessaire et laquelle choisir ?

Immo formation, est-ce nécessaire et laquelle choisir ?

Je n’arrête pas de lire des critiques sur les réseaux sociaux ou sur le net :

” les formateurs gagnent plus d’argent avec leurs programmes qu’avec l’immobilier à proprement parlé “.

Et cela fait maintenant une bonne dizaine de fois qu’on me demande pourquoi je m’embête à faire un blog si je peux être rentier.

Si vous vous posez ce type de questions ou même si vous voulez comprendre pourquoi en immobilier, il ne faut pas se reposer sur ses acquis, lisez bien l’article jusqu’au bout, surtout si vous vous lancez dans l’immobilier.

1- Rappels essentiels

Immo Formation questions

Les formateurs doivent créer une structure pour pouvoir encaisser les fonds et doivent également avoir des outils ne serait-ce que pour livrer leurs produits.

Ceci représente un coût important et on aurait tendance à l’oublier.

Je ne vais pas exposer les bénéfices de chacun (et je n’en sais rien pour tout vous dire) mais je voulais rappeler tout de même que lorsqu’on est formateur, on crée une entreprise en parallèle de l’immobilier et que les deux pôles n’ont strictement rien en commun.

Ce n’est pas parce que on gagne suffisamment avec l’immobilier que l’on a forcément envie de ne plus rien faire.

Si je prends mon exemple, je prends énormément de plaisir à faire mes articles, à créer de nouveaux produits, à accompagner les clients dans leurs démarches.

J’y trouve vraiment un intérêt personnel à la fois dans le partage de connaissance, le suivi mais aussi dans la création et la gestion de l’entreprise.

Oui, je pourrais m’organiser pour vivre de mes loyers mais pour l’instant je n’y tiens pas ! D’ailleurs je continue à travailler aussi avec les jeunes à mi-temps.

immo formation rentier

Pour moi, la vrai liberté est justement de pouvoir arrêter si je le souhaite mais pour l’instant, je n’ai pas du tout envie de ne plus rien faire.

Je ne suis pas prêt à vivre sous les cocotiers en me la coulant douce.

Un dernier point que je souhaitais soulever est que les personnes qui critiquent ont tendance à dire que la formation n’est pas nécessaire, on apprend sur le terrain.

Je vais être très clair à ce sujet : Il est complètement irresponsable de tenir des propos de la sorte.

C’est le meilleur moyen pour faire faire des erreurs irréparables à certaines personnes.

Le terrain est nécessaire évidemment, tout comme l’action, mais la pratique doit être réfléchie et certaines actions doivent être anticipées. Les erreurs de départ seront bien moindres en suivant un programme même s’il y en aura forcément quelques-unes au départ.

2- Rappel sur l’utilité d’une formation en immobilier

A mon sens, la formation peut être envisagée grâce à deux points : la formation vidéo théorique et l’accompagnement.

2-1 « Immo  formation »  théorie

immo formation téhorie

La théorie, sous forme de vidéo, permet d’avoir des connaissances essentielles en termes de calculs, fiscalité, estimation de travaux, législation ou autre.

Lorsqu’on débute, certains concepts ne sont pas forcément connus malgré ce que l’on peut croire.

Les vidéos proposées dans un certain ordre vous permettent d’apprendre et de suivre une stratégie qui a fonctionné, en général, celle du formateur.

N’oubliez pas non plus que même si vous apprendrez des choses par vos lectures ou visionnages divers sur le net, vous ne serez jamais à l’abri d’oublier des choses essentielles. Une formation en immobilier vous assurera donc une démarche réfléchie sans oubli important.

2-2 « Immo  formation », l’accompagnement

L’accompagnement est à mon sens très important. Il ne s’agit pas d’attendre que le formateur agisse à votre place mais qu’il soit présent régulièrement pour répondre à des questions ou pour motiver.

immo formation accompagnement

Si vous vous retrouvez seuls face à des vidéos, il se peut qu’il manque quelque chose au final pour passer à l’action.

Il se peut même que vous n’alliez pas jusqu’au bout de la formation en ligne.

Le fait de percevoir la présence du formateur, des autres membres d’un programme permet de rester connecté en permanence au mon de l’immobilier et de l’investissement locatif.

Par exemple les accompagnements que je propose dans mon programme sont les suivants :

  • Coaching commun mensuel ou bi-mensuel
  • Groupe facebook privé
  • Réponses aux questions pendant la formation ou après
  • Possible appel téléphonique
  • Place à un séminaire

Votre entourage n’étant pas toujours aidant, le fait de se sentir entouré (en plus d’avoir quelqu’un qui répond à vos questions) est très important et très boostant.

3- immo formation : choisir en fonction de ses objectifs et envies

Vous l’avez compris, si vous cherchez une formation en immobilier, il est important d’avoir la théorie et l’accompagnement. Ce n’est pas tout ! Vous devez choisir en fonction de vos envies, vos objectifs et de votre ressentie avec le formateur.

3-1 Est-ce que vous débutez et vous cherchez partout pour vous renseigner ?

immo formation se poser des questions

Je sais que lorsqu’on veut des renseignements, on cherche dans tous les sens et au final, on finit par trouver plein d’informations et leurs contraires.

C’est aussi en ce sens que lorsqu’on débute, il est important de ne pas trop s’éparpiller. Il convient de trouver une personne en qui on a confiance ne serait-ce que par son parcours et sa manière de présenter les choses.

Celui-ci peut devenir une sorte de « modèle ». N’y voyez rien de prétentieux dans ce terme, je veux juste dire que vous devez sentir si c’est ce type d’investisseur que vous souhaitez être.

Même si vous n’aurez très certainement pas le même parcours, si vous vous retrouvez en cette personne, il se peut que vous avanciez d’autant plus convaincu et donc plus rapidement.

Beaucoup de livres sur entrepreneuriat évoque le fait de suivre un modèle. C’est exactement le même concept que je veux évoquer ici.

3-2 Voulez-vous une ” immo formation ” spécifique ?

Ce point peut sembler évident mais je tenais à le rappeler. Vous devez définir si le programme proposé par le formateur correspond à vos attentes.

Si je prends un cas extrême, si vous souhaitez acheter une formation sur l’achat/revente, il faut quand même vérifier que le formateur en a fait sa spécificité.

immo formation Immo Meublé pas à pas

Si je prends mon exemple : ma formation est axée sur le fait de faire des investissements locatifs meublés rentables en toute sérénité.

Mon « cheval de bataille » est donc d’amener à des personnes à investir sereinement dans des biens locatifs rentables.

L’idée sous jacente étant de passer de “l’état” d’ investisseur serein qui dégage du cash-flow à celui de rentier.

Je propose mes techniques, ma méthode, celle qui a fonctionné pour moi et pour mes clients.

Ce que je veux dire par là, c’est que si vous venez avec un objectif de comprendre toutes les ficelles de l’achat/revente, ce n’est pas en prenant mon programme que vous y parviendrez.

En revanche, si vous décidez d’apprendre à acheter des immeubles dans lesquels vous allez aussi apprendre à rénover de beaux logements pour les louer avec un maximum de rentabilité, là, ce sera la formation adaptée.

4- En immobilier : ne négligez surtout pas les bases !

C’est une nouvelle fois une évidence à mon sens. Quand quelqu’un vous propose d’agir et vous dit que c’est sur le terrain que l’on apprend, demandez-lui donc comment il a débuté.

Vous serez certainement surpris de voir que lui-même était bien renseigné avant d’agir ou alors qu’ il a des connaissances depuis très longtemps dans un domaine particulier de l’immobilier.

4-1 Pour toute spécificité en immobilier, il faut connaître les bases

immo formation bases en immobilier

Qu’appelle-t-on les bases en immobilier ? Il peu s’agir de différents éléments et surtout de beaucoup d’éléments.

C’est pour ceci qu’il faut les connaître pour savoir comment débuter correctement en fonction de ses propres objectifs.

–> Par exemple, il sera difficile de commencer une quelconque action si vous n’avez pas des éléments parlant pour savoir où investir.

–> Si vous êtes persuadés du lieu dans lequel investir, comment allez-vous déterminer les montants maximums que vous devrez dépensés pour acquérir des biens dans ce secteur ?

–> Comment fixer ces montants maximum d’achat pour faire une bonne affaire ?

–> Comment faire en sorte de payer un bien jusqu’à 50% moins cher que ce qui était annoncé ?

–> Comment rénover et faire en sorte d’obtenir un résultat idéal ?

et en plus…

Je n’évoque ici que quelques points importants, il y en a évidemment beaucoup d’autres. Je voulais souligner que ce type d’éléments sera indispensable à maîtriser progressivement quelque soient vos stratégies immobilières.

–> Si vous ne savez pas acheter un bien au « bon prix » en fonction du secteur, vous ne pourrez ni réaliser de belles opérations d’achat/revente ni réaliser de beaux cash-flow positifs avec vos investissements immobiliers locatifs.

–> Si vous ne maîtrisez pas certaines actions à réaliser (compréhension minimum indispensable) pour optimiser la fiscalité, vous risquez de pénaliser fortement votre investissement.

–> Si vous ne parvenez pas à comprendre et maîtriser progressivement la rénovation, vous risquez de belles déconvenues pour un achat/revente ou en ce qui concerne votre investissement locatif.

Vous remarquerez que je n’évoque pas la spécificité des stratégies locatives. A mon sens, quelque soient ces stratégies, vous devez connaître les bases immobilières.

Par exemple, si vous décidez de louer en courte durée un appartement (vous connaissez la législation de la ville à ce sujet), vous devez avoir acheté votre bien immobilier en fonction de la stratégie locative sur le long terme.

Votre investissement locatif doit être rentable même s’il était loué en longue durée. Vous vous assurez ainsi un investissement serein même si la politique de la ville change en ce qui concerne la courte durée.

4-2 Ne croyez jamais que vous savez tout en ayant lu quelques articles ou vu quelques vidéos

immo formation croire que l'on sait tout

Vous vous intéressez fortement à l’immobilier ! Vous avez vu le potentiel existant pour éventuellement changer de vie, c’est génial !

Vous devez certainement voir beaucoup de choses, regarder beaucoup de vidéos et lire beaucoup d’articles.

Attention, même si vous apprenez certainement beaucoup, il se peut fortement que vous n’ayez pas toutes les informations essentielles ou qu’elles soient dans un ordre décousu.

La formation en immobilier vous permettra justement de ne rien oublier, d’avoir donc tous les éléments pour ne pas commettre d’erreurs.

Vous aurez également ces informations données dans un ordre bien précis.

5- Le formateur doit vous inspirer, c’est très important !

Je sais qu’il est difficile de toute manière d’acheter quelque chose si on n’a pas confiance. C’est une base dans le relationnel et certainement qu’elle devrait l’être dans le commerce.

Ce que je veux juste préciser dans ce paragraphe, c’est que non seulement vous devez imaginer l’investisseur que vous souhaitez être grâce au formateur mais vous devez être inspiré par ses principes, ses procédés et ses manières de voir les choses.

L’aspect marketing des belles vidéos ne devraient arriver qu’en second plan.

Conclusion sur l’immo formation :

immo formation yann marjault

Ne vous lancez-pas en immobilier sans avoir les connaissances utiles, nécessaires et mêmes capitales.

Pensez-bien que cet achat de programme immobilier (formation + accompagnement) est un vrai investissement qui sera un vrai déclencheur.

Vous devez être en confiance avec le formateur.

Cet achat pourra même entrer dans vos frais si vous avez le statut fiscal adapté. En plus de vous guider pour bien investir, la formation vous permettra de diminuer votre imposition (par les stratégies dévoilées + par son montant).

Vous vous sentirez rassuré, compris, entouré et différent quelque temps après. Vous passerez certainement un cap dans votre manière de penser, réfléchir et agir.

J’espère que cet article vous aura permis de voir le type d’investissement d’une autre manière. Je tenais essentiellement à vous dire de bien réfléchir quand une personne vous parlera d’attrape-nigauds en parlant de ce type de formation.

Personnellement, je n’en veux pas du tout aux personnes qui tiennent ce type discours, je trouve simplement qu’elles ont oublié une partie de leur parcours.

Quand un investisseur lui-même artisan dit :
C’est sur le terrain que l’on apprend, pourquoi dépenser de l’argent dans les formations ?

Il oublie totalement les compétences que sont les siennes (capacité à estimer des travaux, capacité à réaliser les travaux…).

Cela ne change rien au fait qu’il devra lui-même se renseigner pour faire attention aux autres points de l’immobilier et de l’investissement locatif.

Avec ce discours, il considère en fait que nous avons tous le même niveau de connaissances pour se lancer. Or, c’est complètement faux, au contraire, nous sommes tous à des stades différents.

Certains n’ont aucune connaissance, d’autres en ont quelques unes, d’autres ne connaissent que certains points…Le seul moyen de faire avancer tout le monde est justement la formation et l’échange.

Pour ma part, je conclurai que j’ai déjà investis 12 780 euros dans des formations diverses, je ne regrette absolument rien.

Même les plus « décevantes » m’ont TOUJOURS appris des choses qui m’ont permis de passer à l’action ensuite.

A très vite,

Yann

Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 ?

Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 ?

A la lecture des questions dans ma boîte mail, il semblerait que certains, à juste titre se demandent s’il est interessant d’investir dans l’immobilier en 2019 ?

Je reçois en effet des questions :

“Yann, est-ce que ça vaut le coup que je fasse une formation en investissement immobilier cette année avec les nouvelles réformes ?”

“Est-ce que c’est une bonne année en 2019 pour investir et
acheter des appartements ?”

“Je crois que j’ai loupé l’occasion en 2018, cette année c’est trop tard !
Qu’en penses-tu ?”

Voilà 3 questions qui m’ont été posées il y a quelques semaines. Elles ont suscité ma curiosité et je tenais à y répondre par quelques réflexions et par mes exemples.

Si vous débutez en immobilier, je vous conseille de regarder mon article : comment se lancer dans l’immobilier.

1- Est-il intéressant d’investir en immobilier : jetez 700 euros et gagnez 1000 euros !

investir dans l'immobilier en 2019

Comme je l’avais exposé lors de mon dernier article sur le fait de devenir un investisseur immobilier serein, l’immobilier doit être avant tout vu comme un moyen de gagner de l’argent tout de suite tout en optimisant des effets sur le long terme.

Que diriez-vous de donner 700 euros à la banque chaque mois ainsi que 70 euros d’autres frais et d’obtenir 1000 euros de loyers en échange chaque mois ?

Que pensez-vous sur le fait d’acheter un immeuble avec un prix à 6 chiffres avec l’argent de quelqu’un d’autre (le banquier), de vous le faire rembourser par des locataires et de le revendre plus tard tout en gardant l’argent ?

De mon côté, c’est très clair ! Je veux faire ça et le faire à plusieurs reprises. Je compte bien encore investir dans l’immobilier en 2019 pour mettre en avant ces principes.

C’est d’ailleurs ce que j’ai commencé à faire comme je vais vous l’exposer tout à l’heure.

J’ajouterai que les taux d’intérêt très bas sont aussi une belle aubaine pour réaliser des investissements locatifs permettant de dégager de baux cash-flow. Je trouve très surprenant que ce point ne soit quasi jamais mis en avant.

2- L’immobilier meublé ne change pas du jour au lendemain !

En fait, quand j’ai reçu ces quelques questions, je me suis dit plusieurs choses.

Beaucoup de personnes sont influencées par des discours, des lois sans réellement les interpréter d’ailleurs et des craintes.

C’est totalement justifié car on peut lire et voir beaucoup de choses qui font réfléchir. Seulement voilà, on a tendance à oublier plusieurs éléments essentiels liés aux investissements locatifs :

  • Il existe depuis des dizaines d’années et il existera encore longtemps des personnes qui ont besoin de se loger.
  • L’immobilier bien réfléchi est un vrai levier de richesse immédiat et reculé. Vous pouvez et devez gagner de l’argent tout de suite tout en assurant un avenir de revente aisé.
  • Les locataires sont des humains qui attendent comme vous de se sentir bien dans des logements sympas.
  • Dans l’immobilier et surtout à notre époque, il est possible et intéressant de faire mieux ou différent que les autres.
  • Ce n’est pas parce qu’une loi change en terme de fiscalité par exemple que tout les domaines de l’immobilier sont à remettre en question. Il sera toujours intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 en utilisant des stratégies adéquates pour investir en toute sérénité.

Mes premiers éléments de réponses à la question de départ : est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 sont donc là.

Oui ! Bien sûr, n’oubliez jamais les principes essentiels de bases de l’immobilier.

Les composantes qui changent comme la fiscalité par exemple ne sont qu’une partie infime de la gestion et ne sont pas des parties essentielles même si elles sont bien évidemment à prendre en considération.

Essayez de voir l’immobilier de manière beaucoup plus globale (bon achat, bonne négociation, bonne anticipation et estimation des travaux, belle rénovation, anticipation précise des loyers…)

 3- Je viens d’investir dans l’immobilier en 2019, est-il intéressant d’investir dans l’immobilier de nos jours ?

Quoi de mieux que vous donner mon exemple pour vous prouver que je ne fais pas que parler dans le vent ! Alors est-il intéressant d’investir dans l’immobilier encore de nos jours ?

Clairement, de mon côté, je viens de démarrer fort en 2019. Pourquoi ? Parce que je suis « tombé » sur de belles opportunités et que j’ai foncé de manière réfléchi.

Est il vraiment intéressant d'investir dans l'immobilier en 2019

J’ai opté pour ma méthode « IMMO Meublé Pas à Pas », c’est-à-dire : agir avec efficacité pour acheter des biens très rentables en toute sérénité.

Alors voila, nous sommes fin février et j’ai signé un immeuble de rapport de 5 appartements et je viens de voir une offre acceptée pour un autre immeuble de rapport de 7 appartements.

Est-ce que je me suis demandé si investir dans l’immobilier en 2019 était intéressant ? Oui ! Et ma réponse est également : bien sûr que oui !

Je vous donnerai les détails des chiffres dans d’autres vidéos ou articles, je vais juste évoquer au dessous l’exemple du dernier immeuble.

4- 12 appartements de plus en 2019

Nous sommes au mois de février au moment ou j’écris ces quelques lignes et je tenais à partager mes deux exemples pour démarrer cette année.

4-1 1 Immeuble de 5 appartements

J’ai donc acheté cet immeuble et je vais vous exposer très rapidement pourquoi.

  • Je connais la situation et la demande locative dans la ville.
  • Il s’agit d’une succession et les personnes voulaient vendre vite à un prix attractif.
  • L’immeuble est en excellent état et nous allons le rénover pour faire des appartements magnifiques.
  • Je vais les louer plus chères que tout le monde car la demande existe à conditions d’avoir de très beaux appartements.
  • Je compte bien donner 1100 euros au banquier chaque mois ainsi que 180 euros de frais et faire entrer 2200 euros de loyers.

Au-delà des chiffres, cette acquisition va me permettre de m’exercer sur le domaine des travaux et je vous prépare à ce sujet de très très belles surprises mais il me faut encore un peu de temps…

4-2 1 Immeuble de 7 appartements

Est-il intéressant d'investir dans l'immobilier en 2019 immeuble

J’ai acheté cet immeuble au prix affiché, je n’ai pas tenté un seul centime de négociation.

Je vous expliquerai dans un article spécifique pourquoi je n’ai absolument rien négocié pour cette affaire.

Cela arrive parfois : négocier n’est pas une obligation définie ! Il faut réfléchir.

Voici quelques données pour cet exemple :

  • Je connais la situation et la demande locative dans la ville.
  • Il s’agit d’une succession et les personnes voulaient vendre vite à un prix attractif. Pour la petite histoire, il s’agit de la même personne que pour l’autre immeuble.
    C’est un hasard total ! Mais je remercie l’ancien propriétaire et sa famille d’avoir entretenu ses biens de cette manière, c’est un plaisir de se projeter dans les travaux sur cette base saine.
  • L’immeuble est en excellent état et nous allons le rénover pour faire des appartements magnifiques.
  • Je vais les louer plus chères que tout le monde car la demande existe à conditions d’avoir de très beaux appartements.
  • Je compte bien donner 1800 euros au banquier chaque mois ainsi que 240 euros de frais et faire entrer 3100 euros de loyers.

Comme pour l’autre immeuble, je vais en profiter pour multiplier les tests de cuisines, de matériaux, de couleur et ainsi faire de très beaux appartements.

5- Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier ? première conclusion !

Vous entendez ces phrases :

  • L’immobilier en a prit un coup, c’est terminé les bons plans !
  • La nouvelle loi de 2019 plombe tout, ce n’est plus la peine d’investir dans l’immobilier !
  • Ca devient pas évident de trouver des locataires !
  • Avant, on pouvait vraiment faire des sacrés coups en immobilier !

J’espère qu’après la lecture de cet article, vous saurez en rire ou plutôt les mettre de côté! Que vous comprendrez que les investissements locatifs ont encore de très beaux jours devant eux.

Vous ne devez jamais oublier qu’il y a de magnifiques occasions partout en France d’investir intelligemment, avec de belles rentabilités et en toute sérénité.

Vous devez agir avec une méthode simple qui vous correspond et qui vous accompagnera bien plus intelligemment que les discours de personnes qui se contentent de ne pas agir et de chercher des excuses à la moindre occasion.

Surtout, n’y voyez aucun jugement, je ne relate que des constations qui ont toutes leur explication. Je ne juge absolument pas mais vous devez impérativement voir beaucoup plus loin que ce type de réflexion pour avancer dans votre direction.

Je vous remercie pour votre lecture et vous dis à très bientôt

Yann