La formation à l’investissement immobilier est indispensable pour booster les aptitudes de l’investisseur et ses chances de réaliser des affaires rentables. En effet, la connaissance est une denrée de taille pour réussir l’investissement immobilier et ainsi se lancer sereinement dans les investissements locatifs.
Dès lors, la formation revêt un caractère sine qua non. Dans le présent article, vous découvrirez d’une part, les objectifs de la formation à l’investissement immobilier. D’autre part, vous comprendrez l’importance d’une telle formation et les packs auxquels vous pourrez souscrire pour booster vos aptitudes.
Les attentes et objectifs à atteindre lors de la formation en investissement immobilier
Devenir un investisseur immobilier à succès, un rentier immobilier est sans doute l’objectif principal d’une formation à l’investissement immobilier.
En tant qu’aspirant à l’investissement immobilier, vos interrogations sont nombreuses notamment en ce qui concerne les moyens de rentabiliser les affaires ou simplement ceux pour passer à l’action.
En effet, il est indispensable d’acquérir un panel de connaissances d’un très bon niveau dans plusieurs domaines pour y arriver. Il s’agira donc de vous aguerrir dans les domaines du financement, de la fiscalité, la gestion, les travaux, les stratégies, développement des outils concrets de gestion, etc.
Entre autres, une formation à l’investissement immobilier vous apporte les réponses aux attentes et interrogations sur vos futurs ou probables investissements en immobilier. En outre, il existe plusieurs sortes d’investissement immobilier.
Vous pouvez avoir pour vocation de pratiquer l’achat-revente des biens immobiliers ou bien investir dans l’immobilier locatif ou encore combiner les deux. Dans l’un ou l’autre des cas, la formation à l’investissement immobilier vous permet de vous situer et de mener des choix adéquats.
Par ailleurs, le partage des expériences est très important. Fort heureusement, la démocratisation des connaissances permet d’apprendre des expériences des autres. S’inscrivant dans cette dynamique, la formation à l’investissement immobilier a également pour objectif de vous permettre d’éviter les pièges et erreurs qui peuvent coûter très chères.
En réalité, vous êtes un énième investisseur immobilier. Il est alors aberrant de se lancer en commettant les mêmes erreurs que d’autres personnes dans le passé.
Voilà pourquoi, la formation à l’investissement immobilier fait découvrir les situations susceptibles de porter préjudice à votre futur investissement. Pour ce faire, il se sera question de pouvoir se faire accompagner par un coach compétent et expérimenté.
Pourquoi faire une formation à l’investissement immobilier ?
Les raisons sont nombreuses ! Il existe en outre plusieurs réalités à affronter dans un investissement immobilier. Tout d’abord, il faut constituer le capital à investir, ensuite être en mesure de dénicher des biens rentables, pouvoir négocier et bien acheter les biens et enfin promouvoir les biens en vue de rentabiliser.
Il s’agit là des grandes étapes d’un investissement immobilier qui incluent plusieurs autres tâches plus ou moins délicates à réaliser.
La formation à l’investissement immobilier est nécessaire pour passer chaque étape de votre activité avec succès. Être à l’abri financièrement est indéniablement votre objectif dans l’investissement immobilier.
Ainsi la formation vous permettra de faire en sorte de dormir sur vos deux oreilles lorsque vous vous lancez car des mauvaises décisions engendreront très vite des pertes. La formation à l’investissement immobilier constitue la meilleure solution pour prévenir ces pertes et faire des investissements immobiliers sécurisés et sereins.
Vous pourrez dès lors gagner du cash-flow chaque mois ou être en auto-financement. De plus, l’investissement immobilier est un domaine dans lequel collaborer avec de nombreuses personnes est régulier.
Cela appelle à une bonne capacité de gestion. Une capacité que la formation boostera chez vous afin d’optimiser votre méthode pour gérer le relationnel positif avec tous les acteurs peu importe l’environnement lorsque vous investissez.
Ensuite, sécuriser vos biens ainsi que leurs occupants méritent des méthodes et techniques bonnement élaborées. La formation aide au développement des astuces pour sécuriser les recherches de biens immobiliers, les achats et la protection des locataires. Elle offre de même, des outils concrets pour traiter la banque, les baux, les tableaux d’estimation pour les travaux, les études …
Aussi, un cercle de formation constitue-t-il un creuset d’idées et un forum de discussion autour des défis des acteurs. Cela dit, vous bénéficierez de nombreuses heures de formation en ligne avec un accès à vie et d’un accompagnement plus ou moins permanent avec des coachings communs.
Bénéficiez d’un accompagnement très important
Maintenant que vous êtes imprégné des atouts de la formation à l’investissement immobilier, nous vous proposons de garantir votre réussite en investissement immobilier. Nous vous proposons pour cela, notre accompagnement.
En effet, notre formation apportera avec les meilleurs outils, des réponses claires et précises à vos attentes. Il s’agit d’un ensemble de programme complet qui participe au développement et au renforcement de vos aptitudes de rentier immobilier à travers plusieurs activités. Vous bénéficierez à donc de plusieurs choses à savoir :
Un coaching commun toutes les 6 à 8 semaines : ces séances permettent d’apporter des réponses aux besoins des participants. Elles se déclinent à travers des questions-réponses et l’intervention de plusieurs professionnels sur les différents aspects de l’investissement immobilier. De plus, des études de cas concrets sont proposées et permettent de traiter tous les sujets auxquels les investisseurs font face.
Des réponses à toutes vos questions et mise en place d’une plateforme interactive : grâce à ces cette plateforme, vous poserez des questions à tout moment en dehors des séances de coaching et recevrez l’assistance des formateurs.
Un suivi des avancés et conseils : après les séances de coaching et les solutions proposées, on vous accompagne à travers l’analyse des résultats obtenus afin de proposer de nouveaux conseils.
Un numéro de téléphone pour solliciter les formateurs en cas de nécessité absolue.
Un accès régulier aux nouveautés et aux dernières astuces.
Des packs formation en investissement immobilier complets
Pour vous accompagner, nous mettons à votre disposition des packs de formation suivants.
Débuter pas à pas avec des vidéos et un accompagnement ajusté et ordonné
C’est le premier programme de formation de notre liste pour bien débuter votre cursus d’entrepreneur immobilier. Elle porte sur l’investissement locatif et détaille à ce titre, les étapes à suivre pour débuter sans problème votre investissement.
A terme, cette formation a pour objectif de vous apporter les astuces et les outils nécessaires pour bien fonder votre affaire d’investissement immobilier.
A cet effet, vous découvrirez entre autres les questions à se poser pour commencer, comment identifier l’environnement dans lequel il faut investir, comment investir dans un environnement en surmontant les difficultés éventuelles qui s’imposent, etc. En résumé, à la fin de cette formation, vous aurez des objectifs clairs et bien planifiés de même que des outils concrets pour bien investir.
Gérer les travaux
Cette deuxième formation de notre pack complet, aborde l’un des aspects les plus complexes de l’immobilier locatif à savoir les travaux. Après l’acquisition d’un bien, il faut bien souvent procéder à la rénovation pour enfin la louer. Toutes dépenses bien faites dans ce contexte augmente la consistance des plus-values du bien.
L’objectif est alors d’apprendre à gérer les travaux sous tous les aspects. Ainsi, vous bénéficierez des outils techniques pour y arriver suivi d’un accompagnement régulier.
Au total, vous bénéficierez de 60 vidéos qui englobent tout ce qu’il faut maîtriser au sujet des travaux. Grâce à cette deuxième formation à l’investissement immobilier, vous aurez diverses astuces pour réussir l’investissement dans les travaux de rénovation.
Comprendre et apprendre la fiscalité
La fiscalité est très importante et constitue une réalité qui nécessite de meilleures attentions dans un investissement locatif. Construit en 4 modules avec l’intégration de 26 vidéos, ce troisième programme de formation a pour objectif de faire connaître tous les régimes fiscaux en termes d’investissement locatif.
Ce pack de formation transforme ce qui constitue le casse-tête des entrepreneurs en une manche d’escalier pour l’ascension de votre affaire. En effet, ce programme garantit la maîtrise des exigences fiscales auxquelles vous devrez faire face. Dès le début, vous avez une idée claire des réalités de la Société Civile Immobilière (SCI). Plus important, vous pouvez tester grâce à un simulateur, l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cadre de votre investissement.
Tous les outils nécessaires aux bons investissements
Les outils ne doivent pas être un frein à la réussite. Ils doivent s’inscrire dans la méthode avec facilité. Vous bénéficierez de tous les outils utiles sans superflus. La méthode additionnée aux outils vous assurera donc une réussite sur le long terme.
Dans le domaine de l’immobilier, le terme « coaching » regroupe un ensemble de techniques susceptibles de permettre à une personne de renforcer ses capacités et compétences afin d’atteindre ses objectifs.
Les résultats obtenus grâce au coaching immobilier peuvent être d’un atout indéniable dans votre carrière d’investisseur et pour vous permettre de vous lancer dans l’immobilier en toute sérénité. Découvrons ensemble en quoi consiste réellement le coaching immobilier.
Dans cet article, nous allons définir le concept de « coach immobilier » ainsi que l’intérêt d’être accompagné par celui-ci. Enfin, nous énumérerons les différentes panoplies d’outils de formations dont vous bénéficierez.
Qu’est-ce qu’un Coach en immobilier ?
Le coaching est un terme qui vient de l’anglais et qui signifie « formation ». Son but est de préparer des personnes à tirer le meilleur d’elles-mêmes dans un domaine personnel ou professionnel. C’est une pratique qui est en vogue en raison des excellents résultats obtenus par les entreprises.
Cependant, dans le cas des néo investisseurs immobiliers, le coach fait ressortir les compétences (présentes et cachées) des personnes voulant investir (mais étant bloquée) afin de les valoriser et d’obtenir de meilleurs résultats et ainsi de passer à l’action de manière sécurisée.
Le coach immobilier est un expert à part entière qui maîtrise le milieu de l’immobilier et de l’investissement locatif.
En clair, on pourrait donc dire qu’un coach immobilier est un accompagnateur des personnes souhaitant acheter des biens immobiliers rentables ou patrimoniaux en toute sérénité. Il agit généralement comme étant un véritable facilitateur en mettant à votre disposition des outils, des matériels et des techniques pour vous permettre de faire de très bonnes affaires.
Au total, l’objectif d’un coach immobilier est de vous encadrer à devenir un véritable investisseur immobilier capable de faire un business immobilier rentable. Il vous fournit donc toutes les armes adéquates pour que votre business soit rentable quelles que soient les circonstances.
Un coach immobilier n’est alors ni un psychologue, ni un thérapeute, bien qu’il puisse avoir ces compétences. Il s’agit généralement d’un expert du secteur qui a de nombreuses années d’expérience et de nombreux succès à son actif.
Il devient ainsi un véritable modèle vous assurant ces fameux investissements réalisés selon vos critères et/ou selon votre image.
Pourquoi se faire accompagner par un coach immobilier ?
Se faire accompagner par un coach est-il synonyme d’un aveu de faiblesse ou d’incapacité ? Non, au contraire, c’est une preuve de courage, c’est accepter de se remettre en cause ou de se lancer un défi personnel, celui de partir à la recherche de ses propres capacités internes souvent oubliées ou insoupçonnées.
Par ailleurs, dans le cas de l’immobilier, se faire accompagner par un coach relève d’une grande importance car cette initiative nous permet aussi bien d’apprendre et d’être encadré dans la réalisation de votre projet immobilier par un expert.
Ainsi, être accompagné par un coach immobilier vous permet d’embrasser fièrement une « carrière » d’investisseur serein avec de nombreux avantages.
La maîtrise du métier d’investisseur immobilier grâce à un accompagnement sur mesure
Ce point est assez important en ce sens qu’il vous permet de vous intégrer et de faire graduellement vos premiers pas dans le domaine de l’immobilier.
A travers cette disposition impressionnante, vous serez amené à connaître via votre mentor, les différentes erreurs à éviter lorsqu’on exerce dans ce métier. En effet, en étant parfaitement épaulé, il vous sera d’autant plus facile de maîtriser les rouages de l’immobilier tout en réalisant vous-même vos propres ventes immobilières.
De plus, par le biais du savoir-faire de votre coach, il est clair que vous seriez à même d‘éveiller vos propres capacités enfouies en vous. Ainsi, vous serez capable d’estimer à la perfection le prix d’un bien, de le vendre, de le négocier ou encore d’optimiser toutes les composantes de l’immobilier nécessaires à la réalisation des bonnes affaires.
Le développement d’une attitude plus proactive à travers l’expérience acquise
Dans un marché hautement concurrentiel, un professionnel qui réussit est motivé pour chercher des solutions aux problèmes auxquels il est confronté.
Grâce aux connaissances que lui transmet son mentor au quotidien, il sera désormais capable de proposer lui-même des solutions afin de résoudre un problème donné. Au lieu d’attendre une réponse toute faite, il se concentre à la rechercher lui-même afin de trouver une issue efficace.
De plus, il est évident que chaque instant qu’il passe au côté de mentor est une usine d’informations et de connaissances qu’il accumule. Au fil du temps, il réussira à atteindre un niveau considérable dans le métier, les différentes stratégies de réflexion et de prise de décision s’amélioreront considérablement.
Cela vous garantit une boîte à outils tout très utiles pour votre parcours.
Le perfectionnement des compétences techniques et non techniques
Dans le domaine de l’immobilier, les compétences sociales sont essentielles pour traiter avec les professionnels du secteur et établir des liens avec les clients.
Le coach pourra vous aider à développer cette compétence pour établir une relation cordiale avec votre entourage et faire ressortir votre potentiel.
En effet, disposer d’une telle relation vous permettra d’échanger aisément avec vos clients quel que soit la tournure de vos négociations. Sachez de même que cet atout est une masse qui, le plus souvent, fait pencher la balance de négociation en votre faveur.
Par conséquent, vous réaliserez des gains lors de vos ventes. Ce sont des astuces qui permettent d’éviter au maximum d’enregistrer des pertes pendant vos opérations commerciales.
Une meilleure planification des activités et du temps
L’investisseur immobilier d’aujourd’hui doit être vigilant à de nombreux aspects (travaux, fiscalité, négociation, secteurs, …), cependant, la clé du succès consiste à s’organiser de manière concrète et de passer à l’action en toute connaissance de cause.
En clair, le coach immobilier établit avec son client une série d’objectifs à atteindre. Lesdits objectifs seront applicables dans la vie quotidienne du client en vue du succès de son projet.
Une série de techniques et d’activités est conçue pour aider celui-ci à améliorer de manière significative son travail d’équipe, son niveau de confiance face aux autres, l’organisation au sein de ses activités et l’orientation vers un bien meilleur parcours d’investisseur.
Vos objectifs seront axés sur la réalisation
En travaillant avec un coach professionnel, vous maîtriserez les éléments de la fixation d’objectifs et vous serez motivé pour les atteindre avec succès. Il vous conduira à déterminer par vous-même vos faiblesses. Il travaillera avec vous pour les transformer en points forts.
Capacité d’adaptation face à l’adversité
L’investisseur immobilier d’aujourd’hui doit non seulement apprendre à utiliser les derniers outils technologiques pour faciliter son travail et améliorer ses résultats ; mais il doit également être ouvert à une méthode efficace enseignée par le coach immobilier, le modèle.
Ainsi, de par ses conseils, le coach immobilier vous aidera à concevoir vos propres valeurs et stratégies opérationnelles.
Si vous êtes capable de vous adapter à de nouvelles situations, vous pouvez avoir un magnifique parcours d’investisseur. Les coachs immobiliers s’attachent à promouvoir le travail d’équipe car ils connaissent la nécessité qui ressort de l’interaction et la complémentarité.
N’oubliez pas qu’une mentalité de »gagnant-gagnant » peut vous servir aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur de votre vie d’investisseur locatif.
Votre coach en immobilier vous permet de bénéficier d’une panoplie d’outils et de formation ajustés pour vous
Dans le processus de soutien, le coach immobilier est un expert qui mettra à votre disposition tout un ensemble d’outils bien ajustés dont le but est de vous amener à atteindre un certain niveau de progression.
Ainsi, en fonction de votre inspiration, de votre disposition ou encore, de votre préférence pour une technique donnée, vous profiterez d’un ensemble de moyens vous assurant un parfait apprentissage. En clair, votre coach immobilier s’assurera de l’efficacité de la pédagogie.
Les outils et la technique doivent ne doivent pas être un frein au développement, ils seront simples à maitriser et ils doivent être au service de votre méthodologie.
Un apprentissage de techniques et d’astuces grâce aux explication vidéo YouTube et télégram
Avoir un coach immobilier n’est pas forcément établir un contact physique avec ce dernier. Aujourd’hui, il est possible de suivre les conseils et les astuces d’un coach uniquement en ligne, soit via les réseaux (YouTube, Facebook, Instagram et autres).
Cette technique d’apprentissage est utilisée par de nombreuses personnes chaque jour. De plus, elle vous fait économiser du temps et de l’argent.
Elle prouve d’ailleurs sa fiabilité à travers les nombreuses personnes qui, par divers programmes, arrivent à exercer et prospérer dans le métier.
Des sessions de coaching en immobilier communes avec d’autres élèves de votre mentor.
Travailler avec un coach immobilier a un grand avantage pour quiconque souhaitant exercer de manière professionnelle dans le métier. Par ailleurs, pour vous aider durant votre apprentissage, les coachs n’épargnent surtout pas la possibilité de vous voir collaborer avec des apprenants d’une même session pour la réalisation d’un projet pratique.
Cette étape est très importante car elle permet au jeune apprenant d’améliorer son projet dans une ambiance participative avec d’autres apprenants. Il apprendra donc à échanger depuis la base de son apprentissage avec des personnes qu’il ne côtoie pas forcément tous les jours.
Ainsi, cet état l’obligera à donner le meilleur de lui-même pour l’avancement du projet. De plus, il comprend clairement l’importance du travail de groupe. D’ailleurs, c’est un excellent moyen pour le coach de porter en analyse, les différents Feedback des étudiants tout en observant leur niveau de progression commune.
L’apprentissage de techniques sur mesure, adapter pour votre progression.
Le plus important dans le coaching immobilier, c’est la présence simultanée d’un œil et d’une épaule d’expert. Elle vous permet de vous corriger à chaque fois que vous êtes en erreur.
En réalité, pour réussir dans un domaine donné, il est important d’avoir un avis d’expert qui saura vous guider. Pour cela, vous aurez un accès libre aux expériences de votre coach, ce qui évitera le temps perdu à apprendre de ses propres erreurs.
En définitive, l’avis d’un expert ou d’un professionnel de l’immobilier est très crucial pour votre progression dans le domaine. Il vous aidera à évoluer et à assimiler les différentes procédures relatives à la vente ou à la négociation d’un produit immobilier.
En plus, cette étape vous permet non seulement de gagner de l’argent, mais aussi de gagner en temps.
Bienvenue à nouveau sur Meublé Pas à Pas ! N’oubliez-pas, vous pouvez avoir accès à mes 14 vidéos de formations sur les investissements en immobilier. Vous pouvez me croire, vous y trouverez des informations très très utiles. Cliquez-ici pour avoir accès gratuitement à plus de 5H de formation vidéo 🙂
Comment se constituer un patrimoine immobilier ?
Se constituer un patrimoine immobilier nécessite d’avoir une vue globale sur l’ensemble des stratégies immobilières.
On ne se constitue pas un patrimoine immobilier uniquement en achetant des biens jolis et sympas dans des grandes villes pour s’assurer une revente facile.
C’est plus complexe que ça sauf si vous êtes déjà millionnaire au départ. Si vous êtes dans ce cas, les stratégies seront évidemment différentes, surtout lorsqu’il s’agit de se lancer en immobilier.
Cet article concernera plutôt les investisseurs qui partent de « 0 » ou presque et qui souhaitent se constituer progressivement un patrimoine immobilier en toute sérénité et en toute rentabilité.
1- Achats de biens immobiliers : étapes par étapes vers le patrimoine immobilier
Pour se constituer un véritable patrimoine immobilier, il faut réaliser les achats immobiliers étapes par étapes. J’ai beaucoup détaillé ce principe dans l’article dont le lien est juste au dessus.
L’idée est de bien commencer les achats immobiliers pour prouver votre savoir faire au banquier.
Vos premiers investissements immobiliers doivent trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville et le fait qu’ils vous rapportent de l’argent chaque mois.
Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier, vous devez donc faire vos preuves pour que le banquier vous permette par la suite de réinvestir dans d’autres biens.
Si vous montrez dès le début que vous savez gagner de l’argent avec vos appartements ou immeubles, le banquier sera beaucoup moins réticent à vous prêter de l’argent.
Après plusieurs investissements « à visée cash flow » en priorité, il sera possible d’investir dans des appartements et/ou immeubles « à visée plus patrimoniale ».
Je veux dire qu’après avoir investi dans plusieurs dizaines d’appartements qui rapportent chaque mois, il sera peut-être intéressant de viser un appartement aux potentialités fortes de plus values, quitte à délaisser un peu le cash flow mensuel.
2- Une localisation idéale ou le cash flow ?
Dans l’article cash flow ou localisation idéale, j’évoque cette ambiguïté qui revient sans cesse dans les discours.
Chacun a l’impression de connaître la vérité à ce sujet alors qu’en fait, à mon sens, il convient de faire preuve de logique.
Pour certains investisseurs, il semble évident que les biens qui permettent de viser un cash flow important sont aussi ceux qui proposent un quota de risques plus élevé.
Ce n’est pas totalement faux mais il existe des choses à regarder et à tester pour minimiser ces risques.
Pour viser un cash flow important, il est souvent nécessaire d’acheter à des prix bas et donc en des lieux autres que les grandes villes.
Cela ne signifie absolument pas que les investissements seront mauvais.
Il convient d’étudier certains facteurs (dynamisme de la ville, demandes locatives…) pour minimiser les risques sur le long terme.
Si vous ne faites pas de plus value dans 10, 15 ans car l’immobilier n’a pas tendance à monter en terme de prix dans le secteur, ce n’est absolument pas grave puisque de toute manière votre bien aura été remboursé par les locataires.
Concernant la constitution d’un patrimoine immobilier, il conviendra certainement d’alterner différentes stratégies et de commencer par investir dans des biens plus orientés vers la constitution d’une trésorerie.
Pour ceci, la localisation idéale sera celle qui permet de toujours louer son bien tout en gagnant de l’argent chaque mois.
Il faudra évidemment vérifier les paramètres avant d’investir dans un secteur.
Mais je le dis et je le répète, les gens n’ont pas besoin d’habiter à Paris, Lyon, Bordeaux ou à Marseille pour avoir besoin de se loger.
3- Maîtriser les risques en immobilier
L’idée est que les investissements s’enchaînent de plus en plus sereinement en apprenant de ses erreurs.
Il convient de bien lister les principaux risques tout en apprenant à les maîtriser de plus en plus. Ceci se fait progressivement à condition de tirer des leçons de tous les investissements locatifs réalisés.
Il est possible de se fixer des règles mathématiques et de toujours chercher à optimiser pour justement minimiser le facteur risque.
4- Les meilleurs investissements immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier
Chacun ira de sa définition et de sa manière de voir. A mon sens, il est surtout important de définir des avancées stratégiques et chronologiques.
Les meilleurs investissements immobiliers dépendront donc certainement du moment de vos avancées si vous êtes sur la route de la constitution d’un patrimoine immobilier.
Exemple : si vous en êtes à votre 2ème achat, il y a de grandes chances que vous cherchiez encore à ce que votre bien vous permettent de dégager du cash flow chaque mois car vous avez encore besoin de prouver votre savoir faire en finance à votre banquier pour de futurs prêts.
5- Devenir rentier immobilier et vivre de l’immobilier locatif
C’est un point un peu particulier qui s’écarte un peu du sujet : se constituer un patrimoine immobilier.
Le concept de vivre de l’immobilier locatif a au moins un point commun avec la constitution d’un patrimoine important. Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers en respectant des règles mathématiques précises au départ.
Les investissements locatifs doivent permettre de gagner de l’argent. Je paie moins chaque mois (en prenant tous les frais en compte) que ce que les loyers me rapportent.
Pour beaucoup plus d’informations sur ma manière de voir le fait de devenir rentier ou de vivre de l’immobilier locatif, n’hésitez-pas à lire l’article dédié.
Vous pouvez également lire un autre article dédié spécifiquement à la liberté financière. Se constituer un patrimoine immobilier ne nécessite pas obligatoirement de devenir rentier immobilier ou encore d’être libre financièrement.
L’inverse est beaucoup plus « vrai », si vous voulez être libre financièrement, la nécessité de se constituer un patrimoine immobilier rentable et réfléchi sera une évidence.
Conclusion
Se constituer un patrimoine immobilier peut demander un peu de temps mais nécessite surtout un procédé chronologique. Il sera intéressant de prouver au départ que l’on sait gagner de l’argent avec ses biens immobiliers.
C’est un gage de réussite pour le banquier qui prendra plus facilement confiance et vous prêtera plus aisément ensuite.
Les achats plus « patrimoniaux » ne doivent venir que plus tard, après de nombreux investissements rentables.
Si des achats immobiliers, demandant un effort d’épargne, arrivent trop tôt dans les investissements, ils peuvent être bloquants pour la suite. D’ailleurs, rien n’indique qu’il faille acheter des appartements ou immeubles nécessitant des efforts d’épargne…
Chacun aura sa propre manière de se constituer un patrimoine immobilier. Il convient d’agir stratégiquement en ayant bien défini ses objectifs dès le départ.
Le fait d’investir représentera toujours des risques. A l’heure actuelle, je ne connais aucun investissement, immobilier ou non, qui ne comporte pas sa dose de risque.
Il convient donc de savoir quels sont les dangers principaux en immobilier et comment maîtriser les risques pour réaliser des investissements rentables et sereins.
Concernant les investissements locatifs, il existe beaucoup de paramètres. On peut s’appuyer sur quelques données pour énumérer les risques les plus souvent cités et donc mettre en avant quelques procédés pour les minimiser.
1- Maîtriser les risques : quels risques en immobilier ?
Voyons quelques risques en immobilier dans un premier temps.
1-1 Les principaux risques
Les risques d’acheter une mauvaise affaire : par méconnaissance, le néo investisseur se lance dans un achat de biens immobiliers non maîtrisé. On lui a dit que c’était un endroit sympa et il se lance.
Ok ! C’est un peu caricaturé mais pourtant assez réel. La personne n’a pris aucun paramètre en considération et s’est lancée avec de fausses croyances.
Acheter une mauvaise lors de premiers investissements peut être très pénalisant pour la suite de votre parcours immobilier.
La non anticipation des demandes locatives : à mon sens, je l’ai déjà dit des dizaines de fois, il faut savoir combien se loue des appartements en fonction de la stratégie et de la surface. Ne partez jamais sur des « on m’a dit » !
La non vérification de « bien être physique » des appartements ou immeuble de rapport : Certains points sont capitaux à vérifier avant un achat immobilier. Que ce soit les aspects structurels ou fonctionnels, la vérification pour anticiper un minimum les travaux est capitale.
Le fait de ne pas avoir anticipé TOUS les travaux : la stratégie à ce sujet devra être très claire. Dois-je prendre en considération tous les travaux dès le départ ? Est-ce que ma stratégie consiste à me créer une trésorerie pour réaliser quelques travaux dans le futur ?
La connaissance du dynamisme de la ville : comme je l’ai évoqué dans un article précédent, il convient d’agir avec un peu de logique et de vérifier l’équilibre culturel démographique, social et professionnel de la ville. Avoir tous » les feux au vert » est délicat mais l’évolution de la ville reste un élément important lorsqu’on fait un investissement immobilier sur 10, 15 ou 20 ans.
Ecouter ceux qui ne font pas la même chose que vous : attention aux recommandations faites par les autres qui n’ont jamais investi de leur poche. Ce concept est aussi valable pour le discours de certains agents immobiliers qui donnent des conseils sur le montant des travaux ou autres points liés aux locations d’appartements.
D’autres points comme l’anticipation de l’imposition seraient à évoquer mais je voulais juste faire quelques rappels dans ce paragraphe.
1-2 Les manières de limiter ou maîtriser les risques
Se former et agir : certains liront ce passage et diront que c’est facile pour un formateur d’avoir ce type de discours. Je me répète, une formation permet d’agir dans un ordre chronologique, sans oublier d’étapes essentielles. L’action suivra et permettra une acquisition d’expérience très importante.
Les tests : essayez au maximum de « maîtriser » votre secteur d’investissement. Que ce soit le dynamisme grâce aux outils sur le net, que ce soit les tests effectués en simulation, que ce soit l’analyse de devis… Testez et ne fondez pas votre savoir sur des discours.
Entourez vous de professionnels et faites en des partenaires : la visite d’un immeuble doit s’effectuer avec des professionnels lorsqu’on débute et même après. C’est à force de faire ces visites « encadrées » d’appartements et d’immeubles qu’on se forge une expérience.
Privilégiez le fait de prévoir TOUS les travaux dans l’enveloppe de départ :ceci est beaucoup plus sécurisant même si c’est difficile au départ. On a beau jongler avec les chiffres, on a toujours l’impression que l’affaire ne sera plus rentable à cause de l’enveloppe travaux. Croyez-moi, il est possible de trouver l’équilibre.
Demandez toujours un prêt différé : pour moi, ceci est presque une condition “sine quoi none”. Ce type de prêt permet de gagner de la trésorerie et d’investir en toute sérénité.
2- Respecter les règles mathématiques fixées au départ
En fonction de la localisation du bien immobilier et en fonction de votre stratégie de départ, vous allez vite apprendre les prix maximaux pour acheter un appartement ou un immeuble.
Le prix maximal de votre offre sera établi en fonction de cette règle fixée au départ et du montant des travaux.
Si vous vous êtes fixés au départ une règle disant : je veux que mon remboursement mensuel (tout compris), n’excède pas 70% du montant de mes loyers, vous devez garder cette optique parce que vous savez que ce sera une bonne affaire avec ces conditions.
Le risque principal avec les règles de calcul est simplement de ne pas les respecter pour des raisons « émotionnelles » par exemple.
3- Maîtriser les risques en optimisant toujours
Le fait de chercher à toujours optimiser vos investissements immobiliers est un vrai point positif. Il est même essentiel pour louer mieux et plus cher.
Les optimisations sont nombreuses et permettront toujours d’apporter de la valeur à vos biens. Ce sera vrai à court termes mais aussi sur le long terme.
Par conséquent, le fait d’apporter cette valeur en permanence diminue un grand nombre de risques (vacances locatives, future revente optimisée, …)
Apporter de la valeur en immobilier locatif peut se faire de nombreuses façons :
La rénovation « basique » ou « complexe »
La création de pièce
L’agrandissement de pièce
La division de bien et donc la multiplication de loyers
…
4- Réfléchir pour multiplier la rentabilité
Avec les appartements ou autres biens immobiliers meublés, un des gros avantages est de pouvoir multiplier la rentabilité en variant les stratégies locatives.
Une nouvelle fois, il convient d’adapter les stratégies locatives en fonction du secteur et de la demande. Il ne faut surtout pas faire l’économie de tests une nouvelle fois pour maîtriser les risques.
Si je prends l’exemple de la location courte durée, on s’aperçoit aisément que la demande est présente en de nombreux secteurs parfois inattendus.
On peut citer les stratégies les plus connues :
La location meublée longue durée optimisée
La location meublée moyenne durée
L’alternance entre la location étudiante et la location courte durée
La colocation
La colocation courte durée
La location courte durée
…
5- Réfléchir à la location longue durée pour maîtriser les risques
Ce système de location longue durée reste une base sur laquelle il faut s’attarder un peu à mon sens. Pour s’assurer de maîtriser les risques, il est intéressant de se demander si ce système de location fonctionne dans votre secteur et s’il fonctionnera encore dans quelques années.
En règle générale, les premiers tests sont établis en ce sens et il est facile de percevoir l’intensité et la qualité de la demande locative.
Cette stratégie locative, la plus simple reste une base importante à ne pas négliger. Il est important d’établir ses règles de calcul sur cette méthode qui a de beaux jours devant elle-même si ce n’est la plus moderne actuellement.
Conclusion
Comme nous l’avons vu à de nombreuses reprises, l’investissement locatif et l’immobilier en général comportent des risques. Il convient donc de faire en sorte de maîtriser les paramètres pour minimiser ce facteur.
Si les principaux dangers doivent impérativement connus avant de se lancer, il convient tout de même de ne pas attendre l’affaire du siècle qui comme son nom l’indique n’arrive presque jamais.
Attendre une opportunité hors du commun risquerait fortement de vous pénaliser. D’une part parce qu’elle n’arrive presque jamais et d’autre part parce qu’il faut un peu d’expérience pratique pour bien la percevoir.
Il faut systématiquement chercher de bonnes affaires en étant efficace et stratégique. Les superbes opportunités arriveront après quelques investissements, quelques années d’expérience et avec quelques partenaires immobiliers.
Cash Flow immobilier positif, localisation idéale ou les 2 ?
C’est une question ou plutôt un débat qui revient très souvent !
Pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité, doit-on privilégier le cash-flow dont tout le monde parle tout le temps ou doit-on faire en sorte de n’investir qu’en des lieux « idéaux » ?
Après avoir défini les deux notions liées à l’investissement locatif, je vous donnerai mon point de vue lié à mon expérience.
Je m’appuierai aussi sur les résultats qu’on obtenu d’autres investisseurs immobiliers qui sont à l’heure actuelle proche d’être millionnaire.
1- Cash Flow immobilier et localisation idéale : mes définitions
Dans de nombreuses vidéos ou dans de nombreux articles, on peut voir apparaître cette notion de cash flow. Qu’est-ce que cette notion signifie exactement en immobilier ?
1-1 Qu’est ce que le cash flow en immobilier ?
A la base, le cash flow est un terme financier anglo-saxon qui signifie un flux de trésorerie. Si nous rapprochons ce terme de l’immobilier, le cash flow correspond au surplus de trésorerie que permet de dégager un investissement locatif.
Pour résumer et imager, le cash flow immobilier correspond donc à l’argent qu’il reste sur le compte bancaire une fois que toutes les charges ont été prélevées sur les loyers entrants.
J’en profite pour faire un point à ce sujet. Quand on parle de charge, il faut à mon sens parler de toutes les charges mensualisées ou annualisées.
On peut penser au crédit immobilier mensuel (composé du capital et des intérêts), à la taxe foncière, aux frais d’entretien, imposition …)
Beaucoup de personnes parlent du cash flow en ne prenant en considération que le remboursement du crédit à la banque. Je pense qu’en faisant cela, il y a omission de données essentielles qui peuvent considérablement atténuer le flux de trésorerie.
Pour rappel : le crédit à la banque prend en considération l’achat du bien immobilier, les frais d’agence et de notaire ainsi que l’ensemble des travaux.
1-2 La localisation « idéale »
Vous avez surement entendu l’expression qui consiste à dire que les 3 choses essentielles en immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »
Cette expression rappelle que pour investir intelligemment en immobilier il faut être vigilant à la ville (1er emplacement), le quartier (2ème emplacement) et à l’appartement (3ème emplacement).
J’ai envie de dire que pour le 3ème, il suffit d’acheter des immeubles et le problème ne se pose plus.
De mon côté, je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce principe.
Même s’il faut faire attention à certains paramètres pour anticiper des éléments futurs de la ville notamment, ou encore faire attention à éviter certains quartiers moins appropriés pour l’investissement locatif, je crois que s’appuyer uniquement sur ce concept reste une erreur.
La localisation reste importante, je ne dis absolument pas le contraire mais existe-t-il vraiment des localisations idéales ?
Je n’en suis pas certain car nous aurons tous nos définitions différentes. A mon sens, la localisation idéale reste celle qui permet de bien louer, d’imaginer une revente quelques années plus tard (même s’il est difficile de maîtriser ce paramètre).
A partir du moment, ou vous-même seriez capable de vivre dans les appartements que vous proposez parce qu’ils sont sympas, parce que le quartier est plutôt calme ou parce que le travail n’est pas très loin, c’est surement que la localisation n’est pas si mal…
Certains aspects viennent avec le bon sens et d’autres avec les tests.
Autant, je ne peux que vous conseiller de faire des tests pour connaitre la demande locative d’un secteur. Autant je pense qu’il faut faire preuve de bon sens et éviter d’acheter un immeuble situé entre la voie de chemin de fer et la déchetterie.
2- Comment le cash flow se calcule exactement ?
Si nous reprenons la définition de la partie 1-1, faisons le calcul du cash flow d’un de mes immeubles.
Il s’agit d’un petit immeuble de 3 appartements (bien situé aussi) :
Crédit immobilier mensuel : 611.40€
Frais d’entretien extérieur + commun (non compris dans les charges): 60€
Taxe foncière : 83€ Imposition : 0€
Loyers perçus (100% de taux de remplissage sur le long terme) : 1 280€
Cash Flow positif : 525.6€/mois soit 6 307.2€/an
Cette somme correspond donc à la somme restante sur mon compte bancaire tout frais déduits. A moi de savoir comment j’utilise ce surplus en réinvestissant ou en prévoyant d’éventuels frais futurs.
A ce sujet, je conseillerai de diviser la somme en deux parties non égales. 75% en sécurité de roulement et 25% sur les intérêts composés par exemple.
Un cash flow peut aussi être négatif si la somme des frais engendrés dépasse le montant des loyers perçus. L’investisseur immobilier devra donc à ce moment là faire un effort d’épargne pour rembourser les frais et notamment la banque.
On y reviendra tout à l’heure pour justement évoquer ce point avec plus de précision.
3- Comment peut-on augmenter le cash flow positif d’un investissement locatif ?
Je fais un petit rappel dans cette partie. On reviendra sur l’importance du cash flow immobilier et de la localisation en faisant un petit comparatif dans une autre partie tout à l’heure.
Si vous avez compris la notion de cash flow, vous connaissez ou avez anticipé des manières de l’augmenter.
Pour ceci plusieurs solutions :
Diminuer le prix d’achat et des travaux (réduisant ainsi les frais de notaire et d’emprunt)
Augmenter les loyers en apportant de la valeur (belles rénovations par exemple)
Augmenter les loyers en multipliant les stratégies locatives en meublé
Booster le nombre de loyers en créant des lots à louer (division officielle par exemple)
En résumé, il faut trouver des moyens de faire entrer plus de loyers et donc plus d’argent tout en étant réfléchi et en agissant de manière optimisée à l’achat.
4- Pourquoi le cash flow et la localisation ne sont pas incompatibles ?
Il est clair que l’idéal est de concilier les deux. Pour réussir à faire ceci, il est intéressant de définir à nouveau la notion de localisation idéale.
4-1 Rappels sur le cash flow immobilier et la localisation
Comme nous l’évoquions tout à l’heure, il faut peut-être être mesuré sur les emplacements « idéaux » et se créer sa propre définition du terme pour éviter de trop focaliser et donc de ne jamais investir en immobilier.
Si on considère que la localisation idéale n’est pas obligatoirement un appartement dans le centre ville d’agglomération de 150 000 habitants, alors il va être possible de concilier cash flow et bonne localisation.
Pour ma part, comme je vous l’ai dit, je considérerai une bonne localisation comme : être dans une ville avec un certain dynamisme, dans laquelle la demande locative est bien présente.
Et bien entendu, je ferai attention à éviter certains zones plus « pénibles » pour la location : le bon sens !
Quand la réflexion s’oriente ainsi, il est tout à fait possible d’acheter des immeubles de rapport ou appartements qui vont permettre de dégager un cash flow positif et donc une belle rentabilité. Personnellement, je n’aime pas vraiment le terme de rentabilité qui ne me parle que trop peu.
4-2 Qu’en pensent les autres qui ont réussi ?
Beaucoup d’investisseurs, millionnaires aujourd’hui (pour vous donner un ordre d’idée de leur réussite immobilière) ont commencé par optimiser le côté rentabilité et cash flow pour se constituer en priorité une trésorerie.
A votre avis, comment est-il possible d’investir en continu si vous ne prenez pas en considération le fait de gagner de l’argent avec votre bien ? Que va penser votre banquier si votre achat immobilier ne vous rapporte pas d’argent mais au contraire vous fait faire un effort d’épargne chaque mois ?
C’est simple ! Sans chercher à comprendre, il verra que vous ne savez pas gagner de l’argent avec votre investissement immobilier et ne vous prêtera plus. Et ce sera vrai même si c’est le même banquier qui vous aura dit avant : « c’est un bel emplacement que vous avez trouvé là ! »
Focaliser son attention uniquement sur l’emplacement est donc une erreur selon moi. Il faut impérativement trouver ce compromis qui vous permettra de « minimiser les risques » mais aussi de gagner de l’argent chaque mois.
Lorsque vous serez multi propriétaire, je pense que vous aurez tout le temps d’acheter des appartements qui ne feront que respecter l’expression : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».
5- L’effort d’épargne (inverse du cash flow en immobilier) si on ne réfléchit que « localisation »
Réfléchir que « localisation », c’est comme esquiver toutes les autres composantes importantes de l’immobilier : la trésorerie, les travaux, les impôts…
C’est un peu comme certains plans de défiscalisation qui mettent en avant que l’aspect « réduction d’impôts ». On omet totalement de parler de prix d’achat au m², d’apporter de la valeur… L’idée essentielle mise en avant par les « vendeurs » est de faire miroiter que l’affaire est excellent pour minimiser l’assiette « impôts ».
Ils s’appuient sur une méconnaissance du monde de l’immobilier en disant : « avec nous, l’immobilier vous permettra de payer beaucoup moins d’impôts ».
En réfléchissant un peu, préférez-vous payer 18 000€ d’impôts ou payer un bien 30 000€ trop cher ?
Bref, je ne jette pas la pierre sur ce type d’investissements, certains (avec bonnes conditions) permettent même des rentabilités aux alentours de 5% (c’est mieux que le livret A actuellement).
Je veux simplement mettre en avant que lorsqu’un seul facteur est mis en avant en immobilier, c’est le meilleur moyen d’oublier d’autres points qui sont pourtant essentiels aux avancées sereines.
Pour terminer cette partie, je dois absolument insister sur un point essentiel : l’effort d’épargne et la trésorerie.
Que préférez-vous ?
1- Un investissement qui chaque mois vous coûte de l’argent et qui vous rapportera un surplus dans 10, 15 ou 20 ans?
2- Un investissement locatif qui chaque mois ne vous coûte quasiment rien ou même rien en terme financier mais qui vous rapportera quand même un surplus dans 10,15 ou 20 ans ?
3- Un investissement qui vous fait gagner chaque mois et qui vous rapportera en plus dans 10, 15 ou 20 ans ?
De mon côté, je me suis positionné ! Je vois l’investissement immobilier comme une entreprise qui permet de gagner de l’argent tout de suite et donc qui rapporte un cash flow immédiatement.
Conclusion
Cet article m’a permis de répondre à quelques questions qui me sont posées sur mon blog.
Où faut-il acheter les appartements, les immeubles ? Pourquoi Yann, nous dis-tu pas dans quelle ville acheter ?
La ville doit être analysée et comprise par l’investisseur, c’est une évidence. Il faut une certaine maîtrise du secteur et des connaissances par tests sur la demande locative. Cela ne change rien au fait que la ville qui vous semble idéale pour débuter et enchaîner ne « parlera » en rien à d’autres investisseurs.
A l’heure actuelle, je connais des centaines d’investisseurs et des centaines de villes dans lesquelles ils investissent. Chacun y concocte son programme vers la liberté financière et y trouve son compte.
Certains réagiront négativement à ce type de discours et me rappelleront mais « qu’en sera-t-il quand ce type de villes perdra tout dynamisme ? »
Et je rappellerai tranquillement que la taille des villes n’a rien à voir avec le dynamisme et que des outils existent en plus des tests physiques pour faire quelques analyses.
Nous allons voir dans cet article, apprendre à investir en immobilier lorsqu’on se lance et se constituer un patrimoine immobilier qui se construit progressivement.
Il existe des points essentiels à prendre en considération pour réaliser de bons investissements locatifs.
Il ne s’agit pas de comprendre une simple règle de rentabilité pour estimer réaliser un bon investissement. La rentabilité ainsi que l’achat serein se construisent en respectant des règles et conditions précises.
Voyons ensemble comment réaliser des achats immobiliers étapes par étapes.
1- Achats de biens immobiliers étape 1 : Trouver ses villes de références
Et oui ! Cela peut sembler évident au premier abord mais la première question que l’on peut se poser est bien évidemment : où acheter son premier appartement, sa première maison ou encore son premier immeuble ?
Pour choisir sa ville, il est souvent préférable d’étudier les conditions dans les villes les plus proches où dans celles que l’on connait le mieux.
Le fait de « maîtriser » les quartiers, les secteurs et bien entendu la demande locative permet d’agir plus sereinement et de se lancer dans des achats de biens immobiliers plus facilement.
J’en profite pour faire une parenthèse au sujet des localisations.
Oui ! Il est nécessaire d’étudier certains paramètres des villes pour réaliser de bons investissements tout en réfléchissant sur le long terme.
Non ! Nous ne sommes pas obligé d’investir uniquement dans les 10 plus grandes villes françaises.
Les achats immobiliers se construisent étapes par étapes et la première de celle-ci est de déterminer une ville qui réunit les différents facteurs adéquats à la location d’appartements ou autre (dynamisme, déplacements professionnels, facultés, demande locative en général).
Il faut faire preuve de logique en réfléchissant pour “l’instant T” ainsi qu’anticiper un avenir proche du dynamisme de la ville.
2- Savoir comment chercher le bien immobilier
C’est une question essentielle qui est loin d’avoir une réponse unique. Où vais-je trouver ce bien immobilier rentable qui va être ma rampe de lancement dans mon parcours de rentier ?
Il existe différents procédés pour rechercher des biens immobiliers : les annonces, les agences, le bouche à oreille, la recherche « physique », les notaires…
Ces différents moyens ne sont absolument pas les seuls. Ils doivent être les premiers éléments de recherche pour apprendre à chercher la bonne affaire.
En effet, savoir où chercher, c’est bien ! Mais savoir quoi chercher, c’est encore mieux ! Les recherches d’appartements et d’immeubles seront ainsi plus orientées.
Il sera toujours plus intéressant de demander à un agent immobilier quelque chose de précis plutôt que de lui demander de vous trouver un bien rentable.
Simplement parce que ce n’est pas à lui de maîtriser la rentabilité que vous souhaitez (adaptée à la ville) ou encore la manière dont vous allez l’obtenir (en faisant des travaux).
En clair, cherchez ! Visitez ! Comprenez de plus en plus les devis travaux et vous saurez exactement ce que vous voulez.
3-Toujours négocier !?
On dit toujours que les achats de biens immobiliers « se réussissent » à l’achat. Ceci est vrai pour la simple raison que c’est le moment le plus propice pour réaliser de belles négociations et donc de belles diminution de prix.
A ce moment précis, il sera beaucoup plus « facile » de négocier 10, 15 ou 30 000 euros que si vous discutez montant des intérêts avec un banquier…
En règle générale, la négociation en immobilier se fait quasi systématiquement lorsqu’on souhaite acheter une bonne affaire.
Parfois, les bonnes affaires sont déjà existantes sans aucune négociation mais ce n’est que rarement vrai.
Lorsque je vous dis que les achats immobiliers se font étapes par étapes, celle-ci peut être déterminante. Il ne s’agit pas de négocier le prix d’un immeuble de rapport juste pour négocier.
Il s’agit de se fixer de manière calculée et réfléchi le montant maximal que vous pouvez payer ce bien immobilier pour réaliser une affaire très « propre », très rentable. Ces prémisses de l’immobilier se calculent par rapport à une règle très simple que vous vous serez fixée.
Dans cet article, je reprends l’exemple très simple de la règle des 70 qui fonctionne très bien lorsqu’on débute ou lorsqu’on a commis une erreur lors d’un premier achat immobilier.
4- Achats de biens immobiliers, étapes de négociation avec les partenaires
Les partenaires sont très importants. Seul, il est impossible de se constituer un véritable patrimoine immobilier. Les limites s’imposeront d’elles-mêmes.
Au cours de vos avancées immobilières, vous vous constituerez donc un réseau de partenaires (notaire, artisans, agents immobiliers…)
Il deviendra « naturel » de négocier avec eux. Le tout sera de réussir à établir des relations de confiance tout en respectant la notion de « gagnant-gagnant ». Cette règle est essentielle à ne pas perdre de vue en immobilier comme dans de nombreux secteurs d’ailleurs.
Ne soyez pas surpris si une telle constitution d’équipe demande du temps. Vous aurez obligatoirement des déceptions avant de parvenir à trouver un équilibre solide et adapté.
Je vous assure qu’au départ, j’ai eu de nombreuses surprises lorsque je réalisais mes premières rénovations. Il m’a fallu plusieurs « essais » avant de savoir comment sélectionner les artisans avec qui je voulais travailler.
En immobilier, tout se construit ! Y compris les partenariats efficaces et sereins.
La négociation avec les partenaires se fait après avoir établi les relations de confiance et de fonctionnement. Il ne s’agit pas, une nouvelle fois, de négocier pour négocier mais d’établir un véritable partenariat qui vous sera utile sur le très long terme.
Vous verrez ensuite qu’un artisan fera naturellement des cadeaux, des réductions de prix sur certains travaux. Vous verrez aussi qu’un agent diminuera sa commission lorsqu’il négociera pour vous le prix que vous souhaitez.
5- Apporter obligatoirement de la valeur
Lors des achats de biens immobiliers, une autre étape est capitale lorsqu’on réfléchit à l’avenir : apporter de la valeur à l’immeuble, à l’appartement, à la maison, bref à l’investissement locatif que vous êtes en train de réaliser et que vous revendrez plus tard.
En ce qui me concerne, apporter de la valeur à mes investissements est devenu une obsession.
D’ailleurs, quand j’entre dans un immeuble et que j’en fait le tour, je regarde directement comment on va pouvoir optimiser cet achat immobilier.
Pour apporter de la valeur, il y a énormément de possibilités, tout dépend du type de bien, de la manière dont les appartements sont conçus :
La rénovation « classique » : elle est presque obligatoire dans l’immobilier ancien. A elle toute seule, elle permet d’apporter une grande valeur pour penser à l’avenir mais aussi pour louer plus cher et différemment.
La création de pièces supplémentaires: il faut apprendre à le visionner. Parfois, la conception d’une chambre supplémentaire est évidente dès l’entrée dans la pièce.
L’agrandissement en gagnant sur d’autres parties : ce type d’agrandissement peut se faire par la destruction de simples cloisons ou parfois en gagnant de la grandeur sur d’autres parties.
La division officielle de lots : l’idée est de créer plusieurs lots à partir d’un par exemple. C’est un système qui demande un peu de maîtrise technique et temporelle (anticiper des choses comme la mise en place de compteurs qui prend des mois par exemple) mais qui s’avère très efficace.
Je ne peux évidemment pas citer tous les exemples qu’il existe en immobilier mais « apporter de la valeur » doit être quelque chose d’ancrer dans l’esprit de l’investisseur immobilier.
6- Apprendre progressivement à gérer une équipe d’artisan
Ce point est à mon sens capital pour des avancées sereines. J’y ai d’ailleurs dédié toute une formation « IMMO Meublé Travaux ».
Les travaux de rénovations sont une partie qui peut être stressante (travaux réalisés comme on le souhaite, réalisés dans les délais, respect des devis initiaux…).
Se constituer une équipe sérieuse ou bien travailler avec un maître d’œuvre sérieux (patron ou pas de son entreprise) sont des éléments déterminants pour agir bien et en toute sérénité.
Ce point nécessite 9 fois sur 10 de commettre quelques erreurs au départ. Pour trouver le bon équilibre, il faut trouver la personne qui « chapote » les travaux qui vous comprend.
Pour ma part, j’ai opté pour un patron (gère 25 employés avec tout corps de métier) qui est lui-même investisseur. C’est incroyable la différence que cela a pu faire.
Je suis arrivé à un stade ou la confiance est telle que l’artisan sait quand il peut prendre certaines décisions à ma place si les besoins sont urgents. C’est extrêmement appréciable.
7- Gagner un maximum en rentabilité sur l’investissement immobilier
Je ne vais pas évoquer à nouveau le point de l’achat immobilier et le fait de négocier. Je veux plutôt insister ici sur le fait de découvrir et multiplier les stratégies locatives.
Il est toujours très intéressant de découvrir certaines stratégies locatives qui fonctionnent dans le secteur de votre achat immobilier. Parfois, on peut multiplier la rentabilité de manière très significative.
Je peux évoquer les différentes stratégies qui existent en location meublé comme la location moyenne durée, la location durée, l’alternance entre la location étudiante et la location courte durée…
Mais il n’y a pas que ces différentes manières de louer en meublé qui sont très rentables. Il existe aussi des stratégies sur la longue durée.
Par exemple, certaines « boîtes » emploient des personnes en déplacement sur 2 ans et proposent de payer jusqu’à 75% du prix du loyer du prestataire si le loyer n’excédent pas 500 euros par exemple.
Ce point permet de louer de très beaux appartements T2 assez chers par rapport au marché local.
J’en profite pour vous dire que vous devrez trouver seul en cherchant ce type d’informations. Rares sont les agents immobiliers capables de vous donner une infirmation capitale de cette envergure…
N’y voyez aucune attaque mais un simple constat. Les agents immobiliers ne maîtrisent pas forcément ce type de données.
8- Apprendre à sélectionner et choisir les locataires
Ok ! Rien n’est marqué sur le front des locataires !
Ok ! Il existe des garanties comme la garantie visale destinée à protéger propriétaire bailleur et locataire.
Il n’empêche que vous devrez sélectionner, c’est-à-dire choisir ! Et si on parle de choix, nous devons parler de critère de sélection.
Le premier point auquel nous pensons tous est : « le locataire est-il en CDI ? A-t-il les moyens de payer chaque mois son loyer ? »
C’est effectivement une des premières choses dont il faut s’assurer.
Ensuite, lorsque les premières garanties sont au clair (contrat de travail, garant, dernières quittances …), il y a une part de « feeling ».
Pour ma part, j’accorde une grande importance à la politesse, à la gentillesse, aux choses simples en termes de traits de caractère.
Je ne perds jamais de vue que je loue à une personne qui va vivre avec d’autres locataires dans l’immeuble. Au fur et à mesure des locations, on affine de manière plus ou moins inconsciente notre sélection tout en s’assurant des documents essentiels à toute location.
9- Avoir compris et anticipé la fiscalité
LMNP, LMP, SCI à l’IS, beaucoup de noms en termes de fiscalité qui font peur ou qui paraissent complexes.
C’est vrai ! La fiscalité n’est pas ce qu’il y a de plus « sexy » dans l’immobilier meublé ou même dans l’immobilier tout court.
Il convient de l’anticiper et de comprendre les grandes lignes. Cette étape est importante pour réaliser des choix et pour mieux comprendre l’importance de certains types d’achats immobiliers.
A l’heure actuelle, beaucoup de sociétés jouent de ce « non savoir » pour s’appuyer sur les réductions fiscales liées à l’immobilier neuf. D’ailleurs, je ne suis pas certain du tout que ce type de sociétés maîtrise quoi que ce soit en termes de fiscalité si ce n’est la réduction d’impôts liée aux investissements dans le neuf.
En clair, il est important de comprendre les fonctionnements globaux pour ensuite entrer dans le détail et ainsi comparer les différents régimes.
Dans l’immobilier ancien, la fiscalité reste une composante de l’immobilier à anticiper pour optimiser la rentabilité. C’est un point très important au même titre que l’achat immobilier, les travaux de rénovation…
Contrairement à la phrase au dessus, dans l’immobilier neuf et les plans de défiscalisation (Pinel, Censi Bouvard…), on se sert du point « fiscalité et défiscalisation » pour mettre en avant l’immobilier. On oublie juste de dire que l’achat des appartements se fait nettement au dessus du pris du marché et que la revente au même prix est loin d’être assurée.
10- Enchaîner en apprenant de ses erreurs immobilières
Les premiers achats immobiliers rimeront forcément avec quelques erreurs. C’est normal ! Il faut juste éviter de commettre les grosses qui coûtent chères.
Chaque erreur devra donc être comprise et analysée. Ce sera un point d’appui pour les investissements futurs. Il est interdit de commettre plusieurs fois les mêmes erreurs parce qu’on n’a pas pris en considération tel ou tel point.
Je ne connais pas un seul investisseur immobilier, même millionnaire à l’heure actuelle, qui n’a pas commis d’erreurs lors de ses débuts dans l’investissement locatif.
Contrairement à ce que l’on peut croire, les erreurs sont de véritables sources d’apprentissage et permettent d’ajuster de nombreux points.
Conclusion sur les achats de biens immobiliers étapes par étapes
Les achats immobiliers se font étapes par étapes. Dans celles-ci, je n’ai pas parlé de l’étape du financement. Ce point est évidemment important et nécessiterait un très grand paragraphe.
Comme dans de nombreux points en immobiliers, le financement nécessitera de faire preuve de logique : vous devrez être très au clair avec vos objectifs pour montrer et appuyer un dossier aux banquiers.
Par la suite, ce banquier deviendra un vrai partenaire, au moins quelques temps.
Apprenez, essayez et rectifiez ! Cet ordre a été déterminant dans mes avancées et je vous assure que j’ai vu de nombreuses portes s’ouvrir en appliquant ce type de méthodes.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience de navigation. En continuant votre navigation, vous acceptez l'utilisation de ces cookies. OkCharte de données personnelles
