Le cash-flow immobilier est une notion essentielle dans le domaine de l’investissement locatif. Tous les investisseurs en parlent, le recherchent et le veulent. Cependant, comprendre comment calculer le cash-flow de manière précise et judicieuse reste un défi pour beaucoup.
Il n’est évidemment pas le seul indicateur à prendre en considération mais c’est une première étape de calcul lors d’un projet d’investissement locatif. Dans cet article, nous explorerons en détail cette méthode et dissiperont les ambiguïtés qui l’entourent.
Définition du Cash-Flow Immobilier
Pour faire simple, le cash-flow immobilier représente la différence entre les loyers perçus et toutes les dépenses associées à l’investissement sur le mois. Il permet de calculer la rentabilité et de savoir concrètement le revenu qui peut être généré par le bien locatif.
Si ce sujet vous intéresse, n’hésitez pas à lire comment investir dans l’immobilier sans argent.
Méthode de calcul du Cash-Flow en immobilier
Le calcul du cash-flow immobilier requiert une approche rigoureuse, contrairement à d’autres règles utilisées pour évaluer les opportunités d’investissement. Il est crucial de prendre en compte tous les frais pour obtenir une évaluation précise de la trésorerie générée. Le cash-flow peut être positif (c’est-à-dire que le loyer est supérieur à l’ensemble des charges) ou négatif (le loyer ne permet pas de couvrir l’ensemble des charges).
Lorsqu’un cash-flow est positif, on parle d’un investissement rentable et lorsqu’il est négatif, on parle d’un investissement avec effort d’épargne.
Il existe plusieurs types de cash-flow en immobilier :
- Cash-flow brut = loyer – mensualité de crédit
- Ce calcul permet d’avoir une idée très rapide de la rentabilité sans avoir besoin d’informations supplémentaires et ne prends en compte aucun frais
- Cash-flow net = loyer – mensualité de crédit – charges (= taxe foncière, assurance, charges de co-propriété etc …)
- Ce calcul ne reflète pas réellement le revenu qui est généré mensuellement car il n’intègre pas la fiscalité
- Cash-flow net net (après impôt) = loyer – mensualité de crédit – charges – impôt
- Ce calcul est très peu utilisé par les investisseurs car il est assez complexe. En effet, il faut être capable d’estimer finement son imposition
Il faut noter que dans ces formules toutes les données chiffrées sont mensuelles.
Éviter les Confusions les Plus Courantes
Une erreur courante est de confondre le calcul du cash-flow immobilier avec d’autres règles utilisées pour détecter de bonnes affaires. Par exemple, la règle des 70, qui vise à ce que le remboursement mensuel du crédit n’excède pas 70% des loyers. Cette confusion peut conduire à des évaluations erronées de la rentabilité de l’investissement.
Bien que le cash-flow soit un indicateur essentiel de la rentabilité d’un investissement locatif, il ne doit pas être considéré comme le seul critère. D’autres facteurs, tels que la localisation géographique, la demande locative, et les objectifs d’investissement personnel, doivent également être pris en compte.
Pour approfondir vos connaissances, lisez notre analyse sur les erreurs à ne pas faire avec le cash flow immobilier.
Stratégies pour Optimiser le Cash-Flow
Conclusion : Comment Calculer le Cash Flow en Immobilier ?
Calculer le cash-flow en immobilier constitue une étape essentielle pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. En comprenant précisément ses composantes et en évitant les confusions courantes, vous prenez des décisions éclairées et maximisez vos rendements.
Toutefois, il est important de se rappeler que le cash-flow n’est qu’un aspect parmi d’autres à considérer lors de l’investissement immobilier. La prise en compte de tous les facteurs pertinents est nécessaire pour garantir le succès à long terme de l’investissement.
Notez que le cash-flow positif en immobilier vous permet d’être serein lorsque vous débutez. Souvent, vous obtiendrez un cash-flow positif grâce à une bonne négociation lors de l’achat immobilier, la réalisation de travaux ou l’optimisation locative.
L’équipe Projet YMob