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Comment détecte t-on un investissement immobilier rentable ? Qu’est ce que cela veut réellement dire ? Essayons de comprendre de quoi on parle réellement.
Calcul rendement locatif : comment mieux comprendre ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas !
La rentabilité n’est pas quelque chose qui parle énormément au début de nos investissements. Moi qui suis très “chiffres”, il m’a fallu du temps pour bien analyser le calcul rendement locatif et ainsi comprendre ce que signifiait réellement les différentes rentabilités : rentabilité brute, rentabilité nette, rentabilité nette nette…
Je tenais à mettre en avant les différentes formules pour tenter de bien analyser la rentabilité.
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Calcul rendement locatif : essayons de faire simple ! 
Aujourd’hui on va évoquer un thème qui est complètement lié à l’immobilier, c’est le thème de la rentabilité. La rentabilité on peut la voir sous différents angles. La première des choses, je trouve qu’au départ, quand on parle de rentabilité, c’est assez dur de comprendre ce que ça veut dire réellement, et peut-être que pour mieux comprendre l’idée c’est bien d’exploiter les formules de calcul rendement locatif.
Vous allez voir, on a une formule pour calculer la rentabilité nette, une formule pour calculer la rentabilité brute, et on peut aussi avoir une formule pour calculer la rentabilité nette nette. Donc ce que je vais vous proposer, c’est de vous expliquer au moins deux formules. Je vais même vous donner une autre formule qui va vous aider à vous rapprocher de la rentabilité nette sans pour autant prendre beaucoup de choses en considération. Donc voilà, je vous parle de tout ça, et ça se passe tout de suite après.
Calcul rendement locatif : la rentabilité brute, c’est quoi ?
Nous voilà de retour pour évoquer la rentabilité. Alors je vais commencer par la rentabilité brute, en vous expliquant la formule pour la calculer. Vous allez voir que c’est assez simple comme calcul rendement locatif. Je pense que parmi vous il y en a d’ailleurs beaucoup qui connaissent déjà la formule. Alors, la rentabilité brute, il s’agit de prendre le loyer mensuel, que vous allez multiplier par douze, et vous allez diviser ce résultat par le prix de l’acquisition. Et vous multipliez le tout par 100 pour revenir en pourcentage.
Alors ce qu’il faut bien définir, c’est le prix d’acquisition. Ça veut dire quoi ? C’est plusieurs choses, la première chose c’est le prix auquel vous allez acquérir le bien, c’est-à-dire combien vous allez payer au vendeur. Deuxième chose : le prix de l’acquisition comprend aussi les frais d’agence. Et la troisième chose qui est comprise dans le prix d’acquisition, ce sont les frais de notaire.
En fait là vous avez les trois éléments principaux que vous allez payer tout de suite quand vous allez avoir votre bien, et c’est par ce total là qu’il faut diviser. Donc je rappelle, la rentabilité brute c’est : le montant du loyer x 12 (pour avoir le rapport annuel), divisé par le prix d’acquisition qui comprend le prix d’achat, les frais d’agence, et les frais de notaire. Vous multipliez le résultat par 100, et vous obtenez un pourcentage pour la rentabilité brute.
Calcul rendement locatif : la rentabilité nette
Alors concernant maintenant la rentabilité nette. On a une base qui est un petit peu similaire, tout simplement parce que vous allez diviser quelque chose par le prix d’acquisition que l’on vient de définir, et vous allez à nouveau multiplier par 100 pour obtenir le pourcentage qui conditionne la rentabilité.
Alors, par contre, la différence, c’est que là on va prendre le montant des loyers qu’on va multiplier par 12 une nouvelle fois pour avoir le montant annuel, mais on va soustraire différents types de frais dans le calcul rendement locatif. Alors, quels frais ?
Tout d’abord vous allez déduire la taxe foncière, vous allez déduire les frais de gestion si vous le mettez en agence par exemple, vous allez déduire les travaux d’entretien qui reviennent peut-être mensuellement, et vous allez déduire les frais d’agence.
Donc je répète : vous prenez le montant d’un loyer mensuel que vous multipliez par 12. A ce résultat vous allez soustraire les différentes choses que vous allez payer pendant l’année locative, c’est-à-dire les frais de gestion, les entretiens périodiques (de la cage d’escalier par exemple), l’assurance, et la taxe foncière. Cette somme, plutôt ce résultat que vous allez obtenir, vous le divisez donc par le prix d’acquisition et vous le multipliez par 100.
Vous avez là une manière de calculer la rentabilité nette, et grâce à cette formule de calcul rendement locatif on comprend tout de suite pourquoi on parle de rentabilité nette. C’est simplement parce qu’on ne se contente par de parler d’une rentabilité dans laquelle on n’enlève aucun frais.
C’est d’ailleurs un petit peu, quand on parle de rentabilité brute, c’est ce que font beaucoup les agents immobiliers : ça fait réfléchir parce que ça ne prend pas en compte la taxe foncière, l’entretien qu’il y a régulièrement, etc… Il vaut mieux parler de rentabilité nette, ça oblige à aller voir les types de frais que vous allez avoir, et ça va vous donner une estimation beaucoup plus juste de la rentabilité.
Alors, il existe aussi une manière de prendre en compte l’imposition pour obtenir une rentabilité nette nette. Maintenant, moi je vous invite toujours – on a déjà fait un petit paragraphe sur la fiscalité – mais je vous invite toujours à optimiser vos impôts. Le mieux c’est de ne pas en payer, comme ça votre rentabilité nette est aussi votre rentabilité nette nette.
Maintenant, si vous en payez, ce sera aussi à prendre en compte dans vos calculs, mais je ne trouve pas ça judicieux que de vous exposer ça ici. Sachez juste que pour être encore plus net, il faudrait prendre en compte la fiscalité et l’imposition dans le calcul rendement locatif.
Une formule pour “s’imaginer” la rentabilité nette
Alors il y a une autre petite formule que j’avais empruntée sur le net il y a quelques temps. Quand on ne connaît pas forcément encore tous les frais, parce qu’on ne connait pas encore l’agence qui va nous trouver les locataires, qui va assurer notre gestion, quand on ne connait pas le montant du nettoyage de la cage d’escalier, etc… Il y a une petite formule qui peut permettre de se rapprocher de la rentabilité nette : il s’agit de prendre le loyer annuel (c’est-à-dire le loyer mensuel x 12), mais là au contraire vous multipliez par 9.
C’est-à-dire que vous allez faire comme s’il y avait 4 mois en moins de location. Ça fait en fait un loyer mensuel x 9 divisé par le prix d’acquisition, multiplié ensuite par 100. C’est une formule qui ne correspond pas à grand-chose, mais quand on regarde avec un peu d’expérience, ça correspond presque à une rentabilité nette.
C’est-à-dire qu’on considère que les frais que vous avez autour de votre immeuble, en comptant la taxe foncière évidemment, correspondent environ à 4 mois de valeur locative.
Si vous voulez vraiment entrer dans les détails aussi pour la rentabilité nette, sachez aussi que dans les frais de gestion, il faut même séparer les réels frais que vous allez avoir et ceux que vous allez pouvoir demander au locataire. Parce qu’il y a des charges qui sont récupérables, donc celles-ci ne peuvent pas être considérées comme des frais puisqu’elles vont être récupérées.
Donc il faudrait vraiment introduire dans la formule de calcul rendement locatif les charges que vous allez réellement payer.
Le calcul rendement locatif ne parle pas toujours
On va passer à un dernier point que je voulais ajouter par rapport à la rentabilité. Parce que moi j’ai déjà parlé du cash flow, je n’ai pas beaucoup parlé de la rentabilité, j’y reviens un petit peu, j’essaie de m’adapter un peu avec ces chiffres en pourcentages, même si franchement je ne trouve pas ça très parlant.
J’ai bien compris qu’une rentabilité au dessus de 10% ça commencait à être intéressant (à 10% aussi d’ailleurs), mais moi j’ai toujours besoin de ce retour au cash flow : combien il me reste mensuellement, et je vois justement une fois que j’ai payé mes charges combien il me reste à la fin de l’année. Pour moi, c’est plus parlant.
Maintenant pour vous ça peut peut-être être beaucoup plus parlant la rentabilité. Donc il faut connaitre tous les moyens pour choisir le sien. C’est un avis personnel.
La rentabilité diminue souvent quand la taille de la ville augmente
Alors ce que je vais rajouter par rapport à la rentabilité, c’est que plus vous êtes dans des villes importantes, plus cette rentabilité a tendance à diminuer. Maintenant, vous perdez un petit peu en rentabilité, mais vous avez plus de chances de gagner en termes de plus-value immobilière.
Là encore une fois je vais peut-être faire bondir des personnes, mais ce n’est pas grave, je prends le risque : simplement, quand vous êtes dans des villes plus conséquentes (par exemple, vous achetez en centre-ville), il y a de grandes chances pour que vous payiez le bien plus cher, que vous diminuiez un peu votre rentabilité, par contre ce sera nettement plus facile pour le vendre à un bon prix et peut-être même le vendre à un excellent prix si vous êtes dans une zone où les prix ont tendance à bien évoluer.
Pour ça, je vous invite à vous référer aux indices INSEE qui peuvent vous montrer si une ville est dynamique, si les loyers ont tendance à monter, si on est sur une ville qui a de plus en plus d’habitants, etc… Je ferai une petite vidéo d’ailleurs à ce sujet-là très prochainement.
Donc, en conséquent ça veut dire que si vous achetez dans une ville plus petite, il faut impérativement tout faire pour augmenter la rentabilité. C’est-à-dire qu’il est impensable d’être sur une rentabilité brute à 9% ou 8% si vous êtes dans une ville de 5000 habitants.
Peut-être que vous allez dégager un petit cash flow mais il va vraiment falloir que vous attendiez 15 ans pour espérer revendre au même prix et pour que ça vous rapporte quelque chose. Donc il faut trouver cette bascule et toujours faire en sorte d’augmenter sa rentabilité et l’augmenter encore de manière plus conséquente si vous êtes dans des villes plus petites.
Je rappelle une chose aussi, je fais la parenthèse, c’est que si vous voulez augmenter la valeur de vos biens, effectivement la localisation dans certaines villes sera plus intéressante que dans des toutes petites villes. Mais n’oubliez pas une chose, il y a aussi quelque chose qui est à prendre en compte, c’est que si vous donnez énormément de valeur quand vous faites des travaux –
Si vous transformez par exemple un immeuble composé de 3 appartements ; si vous arrivez à en transformer deux en T3 alors que c’était des T2, alors vous allez tout de suite donner de la valeur à un immeuble.
Si vous réfléchissez de cette manière là, vous allez augmenter la rentabilité instantanément, et vous allez de toute manière viser une plus-value immobilière plus tard qui sera certainement très intéressante.
Voilà, donc c’est tout pour cette vidéo sur le calcul rendement locatif, moi je vous invite une nouvelle fois à aller sous cette vidéo pour faire vos commentaires si vous voulez – notamment sur la rentabilité on a tous des approches un peu différentes.
Et je vous invite aussi à télécharger mon guide « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire » : vous cliquez dessous, vous mettez votre nom et votre email et vous aurez ce petit bonus. Et moi je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
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Un grand merci à vous et à très bientôt !
Yann