Quel est l’investissement le plus rentable ? A quoi correspond l’investissement immobilier rentable ? Des questions totalement justifiées et qui reviennent de plus en plus lorsqu’on m’écrit sur mon blog.

Quel est l'investissement le plus rentable

Les investissements les plus rentables sont liés à plusieurs éléments : La localisation, l’emplacement des biens immobiliers, le prix d’achat ainsi que les stratégies locatives utilisées notamment en meublé.

N’oublions pas non plus que l’acquisition d’un immeuble de rapport permettra d’obtenir de belles rentabilités en comparaison à un appartement s’il a été acheté de la meilleure des manières…

1- La rentabilité et la localisation

J’insiste régulièrement sur ce point pour une raison essentielle, j’ai énormément de questions du type :

« Yann, quand tu évoques 11% de rentabilité nette, cela me paraît impossible ! Comment fais-tu ? »

« Les immeubles de rapport avec une rentabilité supérieure à 9%, ça n’existe pas ! Pourquoi tu racontes que tu possèdes des biens immobiliers avec des rentabilités nettes à deux chiffres ?… »

Je dois donc le dire à nouveau, la rentabilité et même la rentabilité nette à 2 chiffres existe bien évidemment. Mais il faut comprendre qu’elle sera beaucoup plus accessible en fonction de différentes éléments.

Il faut bien entendu vérifier la demande locative, c’est une condition sine qua none. Mais il existe une multitude d’agglomérations actives qui vous permettront de trouver des immeubles de rapport ou des appartements à rénover pour obtenir une belle rentabilité.

Si je devais « vulgariser », il faut trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville, l’emplacement dans la ville et le prix du bien immobilier. Sachez qu’un prix n’est pas fixe et qu’il sera bien entendu soumis à une négociation.

Une ville de 25 000 habitants peut tout à fait permettre de belles locations et aussi de trouver un investissement locatif rentable.

Au départ, lors des premiers investissements, il faut savoir investir dans des villes plus petites, dans lesquelles la demande locative est bien présente. Vous gagnerez énormément sur le prix d’achat et ainsi sur la rentabilité et le Cash-Flow.

1-1 Quel est l’investissement le plus rentable : comparez ce qui est comparable !

Il faut bien comprendre que tous les investissements ne sont pas comparables. On peut parler d’investissements locatifs anciens rentables et d’investissements patrimoniaux.

Lorsqu’on est « jeune investisseur », on doit trouver des biens rentables pour prouver que l’on sait gagner de l’argent avec nos biens immobiliers.

Quel est l'investissement le plus rentableAprès des années d’expérience ou si on ne veut pas enchaîner les investissements, on peut alors acheter un bien de « patrimoine », extrêmement bien situé dans une grande ville comme Paris.

L’idée sera alors de « faire un placement d’argent » en espérant que le prix de l’immobilier grimpe pour s’assurer d’une éventuelle plus-value.

Ce n’est pas du tout mon cas et ce ne peut-être le cas d’un investisseur qui souhaite obtenir un grand parc immobilier en quelques années.

La rentabilité entre ces deux types de biens n’est pas comparable et les effets pour la suite ne le sont pas non plus.

En d’autres termes, un investissement avec une petite rentabilité (ou ne dégageant que trop peu de cash-flow voir pas du tout) peut se comprendre pour l’achat d’un bien situé dans une grande ville (forte valeur patrimoniale) mais n’aura que trop peu d’intérêt pour un investisseur qui vise la rente.

Par exemple : un appartement avec une rentabilité nette de 6.2% nette à Paris peut être un investissement intéressant en fonction des objectifs fixés.

En revanche, un appartement ou immeuble proposant la même rentabilité nette dans une agglomération de 15 000 habitants risque de n’être qu’une affaire trop peu rentable.

1-2 Diminution du prix d’achat et augmentation de la rentabilité

Un des gros avantages en achetant dans les plus petites villes est qu’il est fort probable que la concurrence soit moins importante.

Ce point est important car il vous permettra d’espérer réaliser de belles opérations immobilières grâce à la négociation.

C’est souvent grâce à ce point que l’on risque d’atteindre des chiffres escomptés. Les règles en immobilier comme la règle des 70 pourront alors être obtenues si on réfléchit au montant maximal que l’on pourra mettre lors de l’achat.

Certaines villes ont une telle concurrence lors de l’achat que la négociation est très délicate voire impossible… il devient donc très difficile dans ces zones d’obtenir des rentabilités à deux chiffres ou des cash-flow positifs.

C’est exactement en ce sens ou plutôt dans le sens inverse, que j’aime beaucoup les affaires qui « traînent » sur les sites d’annonces. Il est souvent possible de réaliser de très belles opérations. Les propriétaires veulent vendre, n’ont pas réussi pendant plusieurs mois et vous pouvez donc proposer des prix d’achat à la baisse.

Je vous assure que ce type de biens existent, c’est exactement ce qui s’est passé pour l’achat de mon premier immeuble de rapport. J’ai même réussi à l’obtenir à un prix inférieur à d’autres propositions faites auparavant. Simplement parce que c’était le bon moment !

Pour résumer ce point, les affaires immobilières que vous négocierez sont souvent celles qui vous permettront de réaliser de bonnes affaires. Il est aussi très intéressant d’avoir de bons partenaires agents immobiliers pour être au courant avant tout le monde des affaires qui sortent sur le marché.

2- L’investissement le plus rentable se fait en meublé

Quel est l'investissement le plus rentable immeuble de rapportOn a parlé de différents types d’investissement pour obtenir des choses plus rentables : appartement vs immeubles de rapport.

On a aussi vu que la localisation avait une importance capitale et qu’on ne pouvait pas comparer 2 types d’investissements locatifs de n’importe quelle manière pour considérer leur rentabilité.

Voyons maintenant l’importance des stratégies locatives.

2-1 Louer plus cher avec la location long terme

Louer en meublé est extrêmement intéressant et même sur le long terme. La qualité du bien que vous allez proposer peut vous permettre de louer beaucoup plus cher un bien immobilier.

Les rénovations modernes et l’équipement moderne et adapté permet de créer une grande différence par rapport à ce qui est proposé sur le marché. Cette différence permet de louer beaucoup plus cher et de louer très rapidement. Ceci se vérifie dans de nombreuses villes plus ou moins importantes en taille.

2-2 Multiplier les stratégies qui augmentent la rentabilité

L’immobilier meublé et le fait de louer ses biens immobiliers en meublé permet aussi de multiplier les stratégies locatives. Celles-ci sont, dans quasiment toutes les situations, plus rentables que la location meublée sur le long terme.

Elles nécessitent souvent une organisation différente mais permettent de d’obtenir des rentabilités défiant toute concurrence. Je parle de différentes stratégies comme la location courte durée, la colocation et autres…

Quel sont les investissements immobilier les plus rentables ?Un point spécifique pourrait être évoqué dans la location courte durée. Je pense aux locations courtes durées des agents en déplacement. Certaines personnes en déplacement professionnels cherchent des biens meublés tout équipé pour une semaine, deux semaines ou parfois même plusieurs mois.

Ce qui est très intéressant dans ce cas, c’est qu’ils ont une somme quotidienne pour se loger et se nourrir atteignant parfois la centaine d’euros.

Ceci veut dire qu’ils n’hésiteront peut être pas à payer la location d’un bien moderne et équipé (tout compris) jusqu’à 700 ou même 800 euros le mois.

Imaginez s’ils viennent à deux et qu’ils partagent les frais. Vous pouvez alors facilement proposer la location d’un 2 chambres jusqu’ à  1 000 euros par mois. Vous gagnez plus, ils gardent une liberté et économisent de l’argent sur leurs primes…

2-3 Acheter des immeubles de rapport

L’idée principale de l’immeuble de rapport est simple dans ce cas. Vous avez plus d’appartements meublés, vous pouvez donc louer plus et gagner plus. J’aurai tendance à dire qu’un immeuble de rapport, bien situé et bien exploité peut permettre à lui tout seul de dégager un très beau Cash-Flow.

Je vous donnerai un exemple tout à l’heure que j’ai déjà évoqué dans un autre article.

3- Comment augmenter la rentabilité ?

Vous  pouvez augmenter la rentabilité de plusieurs manières. L’idée est de répondre en partie à la question quel est l’investissement le plus rentable ?

Si vous louez en meublé et que vous usez des différentes stratégies, vous allez nettement augmenter la rentabilité de vos biens immobiliers.

Le fait de négocier l’achat de l’immeuble de rapport, de l’appartement ou de la maison va vous permettre de diminuer vos remboursements mensuels et aussi de gagner en rentabilité.

Pour pouvoir optimiser vos loyers, vous devrez ne pas négliger une chose : les travaux à réaliser. Il faut apporter de la valeur à vos biens immobiliers par la rénovation, c’est extrêmement important !

Prenons maintenant un exemple pour mettre en avant un de mes immeubles.

4- Un exemple d’achat immobilier rentable

 

Je vais vous donner l’exemple d’un de mes immeubles situé dans une ville petite mais assez dynamique. Mes appartements sont loués meublés en longue durée mais j’ai aussi la possibilité d’envisager deux exploitations locatives plus rentables.

4-1 Je vous donne quelques chiffres 

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?Achat : 120 000 euros
Notaire : 9 600 euros
Travaux : 33 600 euros
Mensualités : 877.46 euros

Frais supplémentaires

Taxe foncière : 2 250 euros
Frais entretien : 640 euros
Divers : 580 euros

Ceci donne donc :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 1 810 euros
Cash-Flow mensuel avant charges : 932.54 euros

Cash-Flow net = 643.37 euros

Rentabilité nette = 100 X (21 720)/(163 200 +2 250 + 580 + 640) = 13.03 %

J’exploite cet immeuble de la manière la plus « simple » qui soit. Je fais de la location longue durée meublée. Si je décidais d’utiliser d’autres stratégies locatives, je couplerai la courte durée « classique » pour les touristes ainsi que la courte durée pour les personnes en déplacement professionnel (belle demande sur le secteur…)

4-2 Ce que je pourrais faire…

Je sais que je pourrais obtenir en moyenne 2 400 euros mensuel (estimation). Je devrai ajouter des frais comme l’eau, l’électricité ainsi que la connexion WIFI, l’accueil soit environ 580 euros par mois.

Bilan :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 2 700 euros

Cash-Flow net = 984 euros

La rentabilité nette passerait ainsi à :

Rentabilité nette = 100 X (28 800)/(163 200 +2 250 + 580 + 640 + 6 960) = 16.58 %

J’imagine que vous vous demandez pourquoi je n’exploite pas cette solution alors qu’elle est très rentable ? Bonne question Rire pour l'immoblier !

Je ne prends pas le temps de mettre en place les éléments essentiels pour exploiter au mieux mes appartements. Je dois avouer que je me contente à l’heure actuelle de la solution sur le long terme qui allie rentabilité et sérénité.

 

Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :
La calcul rendement locatif : comment mieux comprendre ?
La rentabilité d’un investissement locatif, c’est quoi ?
Comment calculer le taux de rentabilité immobilier ?

Yann MARJAULT

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