Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Quel est l’investissement le plus rentable ? A quoi correspond l’investissement immobilier rentable ? Des questions totalement justifiées et qui reviennent de plus en plus lorsqu’on m’écrit sur mon blog.

Les investissements les plus rentables sont liés à plusieurs éléments : La localisation, l’emplacement des biens immobiliers, le prix d’achat ainsi que les stratégies locatives utilisées notamment en meublé.

N’oublions pas non plus que l’acquisition d’un immeuble de rapport permettra d’obtenir de belles rentabilités en comparaison à un appartement s’il a été acheté de la meilleure des manières…

1- Investissement rentable et la localisation

J’insiste régulièrement sur ce point pour une raison essentielle, j’ai énormément de questions du type :

« Yann, quand tu évoques 11% de rentabilité nette, cela me paraît impossible ! Comment fais-tu ?. Comment un bien immobilier peut-il être un investissement rentable à ce point ? “

« Les immeubles de rapport avec une rentabilité supérieure à 9%, ça n’existe pas ! Pourquoi tu racontes que tu possèdes des biens immobiliers avec des rentabilités nettes à deux chiffres ?… »

Je dois donc le dire à nouveau, la rentabilité et même la rentabilité nette à 2 chiffres existe bien évidemment. Mais il faut comprendre qu’elle sera beaucoup plus accessible en fonction de différentes éléments et que les investissements rentables en immobiliers existent sous ces conditions.

Il faut bien entendu vérifier la demande locative, c’est une condition sine qua none. Mais il existe une multitude d’agglomérations actives qui vous permettront de trouver des immeubles de rapport ou des appartements à rénover pour obtenir une belle rentabilité.

Si je devais « vulgariser », il faut trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville, l’emplacement dans la ville et le prix du bien immobilier. Sachez qu’un prix n’est pas fixe et qu’il sera bien entendu soumis à une négociation.

Une ville de 25 000 habitants peut tout à fait permettre de belles locations et aussi de réaliser un achat immobilier rentable.

Au départ, lors des premiers investissements, il faut savoir investir dans des villes plus petites, dans lesquelles la demande locative est bien présente. Vous gagnerez énormément sur le prix d’achat et ainsi sur la rentabilité et le Cash-Flow.

1-1 Quel est l’investissement le plus rentable, qu’est ce qu’un achat immobilier rentable ? Comparez ce qui est comparable !

Il faut bien comprendre que tous les investissements ne sont pas comparables. On peut parler d’investissements locatifs rentables dans l’ancien et d’investissements patrimoniaux.

Lorsqu’on est « jeune investisseur », on doit réaliser des achats immobiliers rentables pour prouver que l’on sait gagner de l’argent avec nos biens immobiliers.

Quel est l'investissement le plus rentable

Après des années d’expérience ou si on ne veut pas enchaîner les investissements, on peut alors acheter un bien de « patrimoine », extrêmement bien situé dans une grande ville comme Paris.

L’idée sera alors de « faire un placement d’argent » en espérant que le prix de l’immobilier grimpe pour s’assurer d’une éventuelle plus-value.

Ce n’est pas du tout mon cas et ce ne peut-être le cas d’un investisseur qui souhaite obtenir un grand parc immobilier en quelques années.

La rentabilité entre ces deux types de biens n’est pas comparable et les effets pour la suite ne le sont pas non plus.

En d’autres termes, un investissement avec une petite rentabilité (ou ne dégageant que trop peu de cash-flow voir pas du tout) peut se comprendre pour l’achat d’un bien situé dans une grande ville (forte valeur patrimoniale) mais n’aura que trop peu d’intérêt pour un investisseur qui vise la rente.

Par exemple : un appartement avec une rentabilité nette de 6.2% nette à Paris peut être un investissement intéressant en fonction des objectifs fixés.

En revanche, un appartement ou immeuble proposant la même rentabilité nette dans une agglomération de 15 000 habitants risque de n’être qu’une affaire trop peu rentable.

1-2 Diminution du prix d’achat et achat immobilier rentable

Un des gros avantages en achetant dans les plus petites villes est qu’il est fort probable que la concurrence soit moins importante.

Ce point est important car il vous permettra d’espérer réaliser de belles opérations immobilières grâce à la négociation.

C’est souvent grâce à ce point que l’on risque d’atteindre des chiffres escomptés. Les règles en immobilier comme la règle des 70 pourront alors être obtenues si on réfléchit au montant maximal que l’on pourra mettre lors de l’achat.

Certaines villes ont une telle concurrence lors de l’achat que la négociation est très délicate voire impossible… il devient donc très difficile dans ces zones d’obtenir des rentabilités à deux chiffres ou des cash-flow positifs.

C’est exactement en ce sens ou plutôt dans le sens inverse, que j’aime beaucoup les affaires qui « traînent » sur les sites d’annonces. Il est souvent possible de réaliser de très belles opérations. Les propriétaires veulent vendre, n’ont pas réussi pendant plusieurs mois et vous pouvez donc proposer des prix d’achat à la baisse.

Je vous assure que ce type de biens existent, c’est exactement ce qui s’est passé pour l’achat de mon premier immeuble de rapport. J’ai même réussi à l’obtenir à un prix inférieur à d’autres propositions faites auparavant. Simplement parce que c’était le bon moment !

Pour résumer ce point, les affaires immobilières que vous négocierez sont souvent celles qui vous permettront de réaliser de bonnes affaires. Il est aussi très intéressant d’avoir de bons partenaires agents immobiliers pour être au courant avant tout le monde des affaires qui sortent sur le marché.

2- L’investissement rentable et efficace se fait en meublé

Quel est l'investissement le plus rentable immeuble de rapport

On a parlé de différents types d’investissement pour obtenir des choses plus rentables : appartement vs immeubles de rapport.

On a aussi vu que la localisation avait une importance capitale et qu’on ne pouvait pas comparer 2 types d’investissements locatifs de n’importe quelle manière pour considérer leur rentabilité.

Voyons maintenant l’importance des stratégies locatives.

2-1 Investissement rentable : louer plus cher avec la location long terme

Louer en meublé est extrêmement intéressant et même sur le long terme. La qualité du bien que vous allez proposer peut vous permettre de louer beaucoup plus cher un bien immobilier et donc de faire un achat immobilier rentable.

Les rénovations modernes et l’équipement moderne et adapté permet de créer une grande différence par rapport à ce qui est proposé sur le marché. Cette différence permet de louer beaucoup plus cher et de louer très rapidement. Ceci se vérifie dans de nombreuses villes plus ou moins importantes en taille.

2-2 Multiplier les stratégies qui font que l’achat immobilier est très rentable

L’immobilier meublé et le fait de louer ses biens immobiliers en meublé permet aussi de multiplier les stratégies locatives. Celles-ci sont, dans quasiment toutes les situations, plus rentables que la location meublée sur le long terme.

Elles nécessitent souvent une organisation différente mais permettent de d’obtenir des rentabilités défiant toute concurrence. Je parle de différentes stratégies comme la location courte durée, la colocation et autres…

Un point spécifique pourrait être évoqué dans la location courte durée. Je pense aux locations courtes durées des agents en déplacement. Certaines personnes en déplacement professionnels cherchent des biens meublés tout équipé pour une semaine, deux semaines ou parfois même plusieurs mois.

Ce qui est très intéressant dans ce cas, c’est qu’ils ont une somme quotidienne pour se loger et se nourrir atteignant parfois la centaine d’euros.

Ceci veut dire qu’ils n’hésiteront peut être pas à payer la location d’un bien moderne et équipé (tout compris) jusqu’à 700 ou même 800 euros le mois.

Imaginez s’ils viennent à deux et qu’ils partagent les frais. Vous pouvez alors facilement proposer la location d’un 2 chambres jusqu’ à  1 000 euros par mois. Vous gagnez plus, ils gardent une liberté et économisent de l’argent sur leurs primes…

2-3 Acheter des immeubles de rapport : placement immobiliers les plus rentables

L’idée principale de l’immeuble de rapport est simple dans ce cas. Vous avez plus d’appartements meublés, vous pouvez donc louer plus et gagner plus. J’aurai tendance à dire qu’un immeuble de rapport, bien situé et bien exploité peut permettre à lui tout seul de dégager un très beau Cash-Flow.

Je vous donnerai un exemple tout à l’heure que j’ai déjà évoqué dans un autre article.

3- Comment augmenter la rentabilité et créer investissement rentable ?

Vous  pouvez augmenter la rentabilité de plusieurs manières. L’idée est de répondre en partie à la question quel est l’investissement le plus rentable ?

Si vous louez en meublé et que vous usez des différentes stratégies, vous allez nettement augmenter la rentabilité de vos biens immobiliers.

Le fait de négocier l’achat de l’immeuble de rapport, de l’appartement ou de la maison va vous permettre de diminuer vos remboursements mensuels et aussi de gagner en rentabilité.

Pour pouvoir optimiser vos loyers, vous devrez ne pas négliger une chose : les travaux à réaliser. Il faut apporter de la valeur à vos biens immobiliers par la rénovation, c’est extrêmement important !

Prenons maintenant un exemple pour mettre en avant un de mes immeubles.

4- Un exemple d’achat immobilier rentable

Je vais vous donner l’exemple d’un de mes immeubles situé dans une ville petite mais assez dynamique. Mes appartements sont loués meublés en longue durée mais j’ai aussi la possibilité d’envisager deux exploitations locatives plus rentables.

4-1 Je vous donne quelques chiffres de ce “placement immobilier rentable”

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Achat : 120 000 euros
Notaire : 9 600 euros
Travaux : 33 600 euros
Mensualités : 877.46 euros

Frais supplémentaires

Taxe foncière : 2 250 euros
Frais entretien : 640 euros
Divers : 580 euros

Ceci donne donc :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 1 810 euros
Cash-Flow mensuel avant charges : 932.54 euros

Cash-Flow net = 643.37 euros

Rentabilité nette = 100 X (21 720)/(163 200 +2 250 + 580 + 640) = 13.03 %

J’exploite cet immeuble de la manière la plus « simple » qui soit. Je fais de la location longue durée meublée. Si je décidais d’utiliser d’autres stratégies locatives, je couplerai la courte durée « classique » pour les touristes ainsi que la courte durée pour les personnes en déplacement professionnel (belle demande sur le secteur…)

4-2 Ce que je pourrais faire pour rendre cet achat immobilier encore plus rentable

Je sais que je pourrais obtenir en moyenne 2 400 euros mensuel (estimation). Je devrai ajouter des frais comme l’eau, l’électricité ainsi que la connexion WIFI, l’accueil soit environ 580 euros par mois.

Bilan :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 2 700 euros

Cash-Flow net = 984 euros

La rentabilité nette passerait ainsi à :

Rentabilité nette = 100 X (28 800)/(163 200 +2 250 + 580 + 640 + 6 960) = 16.58 %

J’imagine que vous vous demandez pourquoi je n’exploite pas cette solution alors qu’elle est très rentable ? Bonne question Rire pour l'immoblier !

Je ne prends pas le temps de mettre en place les éléments essentiels pour exploiter au mieux mes appartements. Je dois avouer que je me contente à l’heure actuelle de la solution sur le long terme qui allie rentabilité et sérénité.

Yann MARJAULT

Cash flow immobilier : ne faites-pas l’erreur !

Cash flow immobilier : ne faites-pas l’erreur !

Cash flow Immobilier : la méthode pour être certain de réaliser le bon calcul !

Le Cash flow immobilier, voilà un sujet qui passionne tant sur le net que sur les réseaux. On ne compte plus les dizaines de personnes qui comparent leur fameux cash flow immobilier pour savoir si oui ou non, ils ont réalisé la superbe affaire.

Le calcul du cash flow immobilier se fait avec des conditions strictes souvent négligées lors de l’écriture d’article et il faut tout de même ne jamais oublier qu’il n’est pas la seule condition à la réussite d’un investissement locatif.

Le cash flow reste un des facteurs permettant pour « mesurer » la rentabilité de son investissement immobilier même s’il n’intervient jamais directement dans les calculs de rentabilité. Le sujet de l’article sera donc d’apprendre à le calculer et à comprendre l’importance de celui-ci ou non dans un investissement locatif.

Je reçois des questions au sujet du calcul du cash flow immobilier et je tenterai d’y répondre tout au long de cet article ainsi qu’à la fin de manière plus précise.

1- Cash flow immobilier : définition

Le cash flow est à la base une indication permettant de mesurer les flux de trésorerie net d’une entreprise sur un temps imparti. Il existe plusieurs définitions plus ou moins précises car on peut considérer différents facteurs (imposition, amortissements, …).

Pour simplifier les choses, nous définirons le cash flow immobilier positif comme la différence entre les loyers entrants et la somme de toutes les charges liées au même investissement pendant une période d’un mois. Cette période est plus parlante il me semble car les loyers sont reversés mensuellement.

Cash flow immobilier positif = Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) hors charges – [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges non récupérables + imposition) ]

La condition étant que : Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) hors charges > [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges non récupérables + imposition) ]

Par définition, nous opposerons l’effort d’épargne au cash flow immobilier puisque l’effort d’épargne consistera, à l’inverse du cash flow, à sortir de l’argent de son compte en banque pour rembourser les différents frais. Le loyer entrant sera donc inférieur aux différentes charges liées à cet investissement.

Effort d’épargne mensuel = Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) – [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges + imposition) ]

La condition étant que : Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) < [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges + imposition) ]

2- Le calcul du cash-flow pour les investissements locatifs demande une certaine logique

Nous l’avons vu plus haut dans l’article, le cash flow immobilier est à bien comprendre dans un premier temps et il est important de comprendre comment calculer ce cash-flow immobilier dans un second temps.

Contrairement à certaines règles pour détecter les bonnes affaires immobilières sur lesquels les investisseurs s’appuient, le calcul du cash-flow immobilier doit être parfaitement juste puisque l’on parle de trésorerie excédentaire ou non qui doit rester sur un compte bancaire. Il faut donc savoir et comprendre de quoi on parle exactement.

Il n’y a pas de place pour l’approximation ou très peu.

Cash flow immo

Comment calculer le cash flow immobilier positif pour un investissement locatif ?

Le cash flow immobilier se calcule à partir d’un ou des loyers hors charge entrants pour une entité (immeuble ou une unité locative) auxquelles on déduit l’emprunt, l’assurance, les charges non récupérables, la taxe foncière et l’imposition.

Nous avons déjà vu cette formule au-dessus, je ne vais donc pas la replacer ici mais nous allons prendre un exemple.

Prenons un immeuble de 3 appartements (2T2 et 1T1) meublés pour lequel, les loyers hors charges sont de 470€, 470€ et 340€ soit un loyer mensuel pour cet immeuble de 1280€.

Les différents frais mensuels se résument ainsi :

Emprunt avec assurance : 611.44€
Assurance PNO : 46.8€
Taxe Foncière mensualisée : 165€
Charges non récupérables : 62.4€
Imposition : 0€

En appliquant la formule, le cash flow positif pour cet immeuble est de :

1280 – (611.44 + 46.8 + 165 + 62.4 + 0) = 394.36 €

Le cash flow positif pour les investissements locatifs se calcule bien à partir de TOUS les frais. C’est pour ceci qu’il convient d’être méfiant lorsqu’on voit ou entend certaines données à son sujet sur le net.

Les oublis énormes et les confusions sur le net dans le calcul du cash flow immobilier

Souvent, le calcul du cash flow immobilier est « confondu » avec les règles utilisées pour détecter la présence de bonnes affaires.

Lorsqu’un investisseur parle de la règle des 70, c’est-à-dire qu’il essaie de réaliser des investissements locatifs lui permettant de rester dans cette règle. Il fait en sorte que le remboursement mensuel du crédit avec assurance n’excède pas 70% du montant des loyers.

Dans ce calcul, il convient de prendre des éléments importants dès le départ comme le montant d’achat, le montant des frais de notaire, le montant des travaux de rénovation… C’est une règle qui est facile à expliquer mais attention, elle demande une maîtrise pour différentes composantes de l’immobilier comme la négociation à l’achat, le calcul estimatif du montant des travaux…

Quoiqu’il en soit, même si cette règle nécessite la maitrise de certaines composantes, elle ne nécessite pas obligatoirement la prise en compte de tous les frais mensuels liés à l’investissement et c’est logique car cette règle n’a pas la même fonction que le calcul du cash-flow. Elle sert notamment à déterminer des montants maximaux.

Là est souvent la confusion ! Certains utilisent la même méthode pour calculer le cash-flow immobilier en ne prenant en compte que le remboursement de l’emprunt mensuel. Il faut donc être vigilant quand certains évoquent des cash flows mirobolants.

Reprenons mon exemple de tout à l’heure et faussons volontairement les résultats :

 

Les loyers hors charges sont de 470€, 470€ et 340€ soit un loyer mensuel pour cet immeuble de 1280€.

 

Les différents frais mensuels se résument ainsi :

  • Emprunt avec assurance : 611.44€
  • Assurance PNO : 46.8€
  • Taxe Foncière mensualisée : 165€
  • Charges non récupérables : 62.4€
  • Imposition : 0€

 

En appliquant la formule faussée et en confondant avec la règle des 70, le cash-flow positif pour cet immeuble serait de :

1280 – 611.44 = 668.56€ soit 42% de plus que la valeur REELLE du cash flow positif pour cet immeuble.

Attention donc aux fausses valeurs du cash flow positif pour les investissements locatifs.

3- Le cash flow immobilier n’est pas la seule composante à connaître pour les investissements locatifs

Je tenais à faire cette petite parenthèse dans cet article concernant le cash flow immobilier et notamment l’importance de celui-ci lors des investissements locatifs.

Depuis un certain temps, cette notion de cash flow positif est à la mode et est exposé à toutes les sauces. On a l’impression que les investisseurs se battent pour exposer leur gros cash flow immobilier pour leurs investissements locatifs.

N’oublions pas que le cash flow immobilier est une des composantes et qu’il est certainement important mais pas l’unique critère d’investissement. Un investissement locatif doit aussi perdurer dans le temps et pour ceci différents critères sont bien évidemment à prendre en considération.

Ainsi, il existe des critères comme la localisation géographique, les emplacements dans les différents secteurs, la variété de la demande locative… Le cash flow immobilier peut s’avérer judicieux à prendre en compte, c’est même une certitude mais il est aussi en lien direct avec les objectifs escomptés par les investisseurs.

Cash flow immobilier calcul

Devenir rentier et ou gagner plus chaque mois : stratégies axées sur le cash-flow des investissements locatifs

Même si les critères autres comme la localisation par exemple, sont à prendre en considération dès le départ, l’investisseur qui veut dégager une somme mensuelle complémentaire à ses revenus devra dégager des cash flows positifs avec ses investissements locatifs. C’est une évidence ! Mais cela ne signifie en rien qu’il faille anéantir les autres domaines de vérifications avant d’investir.

Pour augmenter le cash flow, cher à sa stratégie, ce type d’investisseur immobilier, dans lequel je me retrouve, pourra utiliser différentes méthodes :

  • Investir en des lieux un peu reculés par rapport aux grandes villes en étudiant tout de même différents facteurs importants pour ne pas être « embêté » 10 ans plus tard.
  • Réfléchir aux stratégies locatives très rentables par les tests et la réflexion.
  • Créer les bonnes affaires immobilières là ou les autres investisseurs ne les voient pas. C’est souvent le cas avec l’expérience.

Cash flow immobilier équilibré, effort d’épargne et stratégie « plus » patrimoniale

Je caricature et mets un peu dans des cases les investisseurs, ce qui, à mon sens, vulgarise beaucoup trop la diversification existante sur le marché. L’idée est simplement que vous puissiez comparer avec la première catégorie d’investisseurs immobiliers.

Dans ce type de stratégie, les investisseurs immobiliers seront davantage attentifs à l’aspect patrimonial du bien immobilier : bâtisse originale, localisation très bonne, … L’idée sera dans ce cas de « bien placer » son argent ou d’éviter d’en perdre « bêtement ».

Je rappelle que même si un bien immobilier s’auto-finance ou demande un effort d’épargne, il reste en partie ou complètement payé par des locataires en quelques années (10, 15 ou 20 ans par exemple). Ce type d’investissement, comme les autres reste donc une bonne solution s’il est adapté à un objectif précis et réfléchi.

L’inconvénient principale, par rapport à une stratégie plus orientée « cash flow immobilier », est qu’aucune rentrée financière mensuelle n’existe. Mais, si cela n’était pas l’objectif, alors l’investisseur immobilier peut s’en moquer complètement.

4- Questions posées sur mon blog en lien avec le cash-flow et les investissements locatifs

Je reviens sur quelques questions qui m’ont été posées les derniers mois sur mon blog. Je trouve que c’est l’occasion d’y répondre pour apporter un éclairage à tous.

Comment avoir un cash flow positif en immobilier ?

J’ai précisé comment le calculer et j’ai évoqué plus ou moins la stratégie du cash flow immobilier mais je vais apporter quelques précisions. Pour avoir un cash flow positif avec ses investissements locatifs, il faut comprendre la formule simple :

Cash Flow = Loyers – Tous les frais

A partir de celle-ci, il convient d’avoir les loyers les plus élevés possibles et de diminuer au maximum tous les frais.

Concrètement, on peut donner quelques pistes ! Il faut trouver les stratégies pour louer le plus cher possible (longue durée optimisée, colocation, courte durée, …) et trouver les moyens pour diminuer au maximum l’emprunt bancaire ainsi que tous les frais associés à l’investissement.

Gardez cette formule en tête et ne l’oubliez jamais !

Comment faire un vrai calcul du cash flow immobilier ?

Je n’insiste pas et vous invite à relire l’article au dessus. Ne confondez simplement jamais le cash flow immobilier (valeur chiffrée en euros) avec la règle pour bien acheter (règle pour déterminer les bonnes affaires).

Peut-on encore de nos jours acheter des biens immobiliers pour gagner de l’argent chaque mois ?

Oui, bien sûr ! Il faut agir avec stratégie et ne pas hésiter à créer les bonnes affaires. Souvent, il convient de bien réfléchir et d’optimiser un maximum de composantes dès le départ. Tous les jours des personnes deviennent rentières en appliquant des méthodes efficaces pour se dégager de beaux cash flows immobiliers.

J’espère que cet article vous aura apporter des éléments rassurant sur le calcul du cash flow et sur les différentes stratégies liées aux investissements locatifs. N’oubliez jamais que vos objectifs détermineront avec de plus en plus d’exactitude ce que vous devez faire.

A très vite,

Yann

Castorus : 1 détecteur magique de rentabilité en immobilier

Castorus : 1 détecteur magique de rentabilité en immobilier

Castorus : un vrai détecteur de rentabilité

Lorsqu’on débute il faut avoir non seulement des bases essentielles de calcul mais aussi des sites sur lesquels chercher des biens potentiellement rentables.

C’est exactement en ce sens que je vous propose cet article sur un site particulier : Castorus !

Voyons dans le détail pourquoi cet outil pourra peut-être devenir un vrai détecteur de biens immobiliers rentables.

1- Castorus : c’est quoi ?

Castorus est un site d’annonces immobilières particulier, il n’a rien à voir dans son fonctionnement avec les sites comme Le Bon Coin, Se loger, Paru Vendu…

Il s’appuit sur les annonces  de différents sites comme Le Bon Coin et Se Loger par exemple. Il met ensuite en avant l’historique des annonces.

Ce point vous permet d’avoir de nombreux détails importants sur les biens immobiliers mis en vente.

Je vais vous exposer justement ce que Castorus met en avant sur son site et comment cela peut nous être très utile.

2- Les informations données par Castorus

Voyons les éléments proposés par le site :

2-1 Votre arrivée sur Castorus

Lorsque vous arrivez sur le site Castorus, vous avez accès à différents types d’informations. Le plus simple étant par exemple d’aller sélectionner la région, le département et la ou les villes.

Vous choisissez bien évidemment le lieu qui correspond à vos recherches. Rien ne vous empêche, bien au contraire, d’en profiter pour observer les tendances du marché immobilier dans d’autres secteurs.

2-2 Les informations utiles données

Vous allez trouver différentes informations, voyons lesquelles :

2-2-1 Le prix au mètre carré

Limoges m² informations castorus

Le premier élément que vous allez trouver sur le site Castorus, c’est le prix au mètre carré en fonction du type de bien que vous cherchez. Le pirx au m² d’un terrain, d’une maison ou bien des appartements.

Vous verrez en même temps si la tendance est à la hausse ou plutôt à ma baisse pour ce prix.

2-2-2 Les bonnes affaires dans la ville

Castorus les bonnes affaires

Au dessous, vous verrez différents biens sélectionnés avec pour intitulé : les bonnes affaires.

Le site Castorus propose à cet endroit les affaires immobilières en dessous du prix du marché.

Ce peut-être un premier indicateur pour faire quelques sélections.

2-2-3 Les annonces en baisse

Comme son nom l’indique, vous verrez dans cette partie, les biens immobiliers qui ont un prix en baisse les derniers temps.

Prix en baisse

Vous verrez depuis combien de temps les biens sont en vente.

Vous verrez également à quel point les appartements ou les maisons ont diminué en terme de prix.

Ce sont des indicateurs extrêmement intéressants.

Vous pouvez bien évidemment cliquer sur n’importe quelle ligne pour avoir plus d’informations ensuite. Vous aurez d’ailleurs, en cliquant, une vue plus globale sur la date exacte de la baisse de prix et le montant de la diminution.

Cliquez ensuite sur « cliquer ici pour consulter l’annonce ».

2-2-4 Les dernières annonces

Vous verrez aussi au dessous les dernières annonces publiées. Celles-ci sont peut-être déjà plus « connues » puisque vous aurez surement mis des alertes sur d’autres sites vous permettant d’être prévenu en temps et en heure.

2-2-5 Les biens morts sur Castorus

Biens morts castorus

Cette catégorie est originale sur le site Castorus, elle vous permet de voir des biens en vente depuis longtemps, depuis très longtemps.

En fonction des régions, il est possible de réaliser un très gros « coup » avec ce type d’annonces en lignes.

Nous en reparlerons dans la partie négociation mais je crois ne rien vous apprendre en vous disant le potentiel de négociation existant sur un bien en vente depuis 3 ans…

2-2-6 Le cas des immeubles de rapport

Concernant les immeubles de rapport, vous disposez des biens en vente avec les informations suivantes : prix, date de mise en vente, prix au m².

En cliquant sur la ligne, vous pourrez obtenir également plus d’informations.

3- Castorus : une aide précieuse à la négociation des biens immobiliers

Castorus historique appartement

En plus de regrouper un maximum de biens immobiliers, le site Castorus vous apportera des informations sur des points que vous ne trouvez pas forcément sur les autres sites d’annonces.

Vous trouverez des prix au m² et toutes les informations que nous avons vues au dessus. Je ne vais pas m’étendre à nouveau sur ces points.

Imaginez le « pouvoir » que vous donnent toutes ces informations précieuses sur un vendeur.  Vous pourrez répondre à des questions essentielles avant de faire une offre comme :

Le vendeur est il pressé de vendre ?
Le bien est-il en vente depuis longtemps ?
Le prix affiché correspond-il au prix du marché ?
Le vendeur a-t-il proposé des baisses de prix les derniers temps ?

Vous allez pouvoir anticiper « l’état psychologique » du vendeur. Simplement, imaginez que vous fassiez une offre à une personne qui vend un bien immobilier depuis  1 an alors qu’il n’en a jamais eu…

Même si vous proposez, dans ce cas, un prix très bas, vous susciterez obligatoirement une réaction. Le vendeur lui-même ne sait certainement pas jusqu’à quel prix il est prêt à descendre.

Vous vous dites peut-être que si un bien est en vente depuis tout ce temps, c’est qu’il n’est pas terrible et qu’il ne se revendra jamais.

Croyez-moi ! C’est complètement faux !

J’ai réalisé une de mes meilleures affaires avec un bien qui était en vente depuis des mois. Il était « simplement » très mal présenté et la vendeuse se montrait très agressive inutilement.Et si je devais le revendre actuellement au prix auquel je l’ai acheté avec les travaux, je pourrai proposer un bien à plus de 10% de rentabilité nette à quelqu’un… Croyez-vous que j’aurai quelqu’un qui sera intéressé ? Je pense que oui donc n’ayez pas d’inquiétude à ce sujet.

Si vous apportez de la valeur, vous vendrez !

4- Et si les annonces sont enlevées et remises plus tard ?

J’ai longtemps cru que c’était une limite du site. Si les annonces étaient supprimées et remises plus tard, comment le site Castorus pouvait créer un historique sur les annonces ?

En fait, en me renseignant plus précisément (oui, j’ai mis du temps Rire pour l'immoblier), j’ai compris que le site d’annonce se basait sur le contenu des annonces. Cela signifie qu’il les « identifie » rapidement pour retracer leur parcours.

Ce qui pourrait éventuellement être une limite viendrait du fait que les agents ou vendeurs modifient leurs annonces.

En conclusion, le site Castorus peut-être une vraie mine d’informations utiles.

Evidemment, dans certaines zones très tendues en termes d’investissement locatif, les « biens morts », c’est-à-dire en vente depuis très longtemps sont rares.

Attention toutefois à ne pas négliger ces biens dans des zones plus accessibles. Vous risquez d’être surpris par les pépites qui y nichent.

N’oubliez jamais qu’un vendeur pressé (qui a baissé le prix 3 fois en deux mois) ou un vendeur qui n’y croit plus ne sait certainement pas lui-même jusqu’où il est prêt à aller en termes de descente de prix…

Croyez en vous, croyez en vos propositions et osez des demandes très basses ! Vous serez peut-être même surpris vous-mêmes Rire pour l'immoblier.

J’ai moi-même réussi à acheter une maison 25 000 euros alors qu’elle était en vente à plus de 60 000 euros.

A très bientôt,

Surtout n’hésitez-pas à nous faire part de vos expériences avec ce site en laissant un commentaire !

Yann MARJAULT

3 manières d’augmenter le taux de rentabilité en immobilier

3 manières d’augmenter le taux de rentabilité en immobilier

Réaliser un investissement immobilier rentable est un point important surtout si on débute dans le milieu de l’investissement locatif.

Un bien peut être plus ou moins rentable mais quoi qu’il arrive, il existe des biens immobiliers qui vont être plus propices à l’amélioration de cette rentabilité.

Le tout va être d’user de stratégies efficaces pour améliorer la rentabilité de ceux-ci.

Voyons ensemble 3 manières d’augmenter le taux de rentabilité immobilier.

1- Rappel sur le taux de rentabilité en immobilier

En règle générale et essentiellement dans cet article, ce que j’évoque par le taux de rentabilité immobilier se rapproche énormément de la rentabilité locative.

Faisons un rappel simple pour à nouveau évoquer les différentes rentabilités :

1-1 La rentabilité brute

La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.

 
Rentabilité brute  =
100 X Loyers annuels /
Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux + frais d’agence)

Elle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.

Vous verrez beaucoup d’investisseurs évoquer la rentabilité de biens immobiliers en utilisant la rentabilité brute. Elle peut surement servir d’indicateur lorsque l’on compare des villes.

De mon côté, je ne me sers que très rarement de cet indicateur. Je ne le trouve que très peu parlant lors de mes investissements.

1-2 Taux de rentabilité en immobilier : la rentabilité nette

Pour la rentabilité nette, il y a une différence importante dans la règle de calcul. Différents frais vont être enlevés aux loyers annuels.


Rentabilité nette  =
100 X Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…) /
Achat total

Le résultat est beaucoup plus précis et vous permet à l’occasion de poser par écrit les différents frais qui seront liés à votre investissement locatif.

1-3 La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette est encore plus précise que la précédente puisqu’elle prend en compte l’imposition que vous tenterez de diminuer au minimum.

La formule devient :
 
Rentabilité nette nette  =
100 X  Loyers annuels – (total des charges) – (impôts) /
 Achat total

2- Le taux de rentabilité en immobilier dépend de plusieurs facteurs

La rentabilité dépend de plusieurs paramètres sur lesquels vous pouvez plus ou moins intervenir.

2-1 La localisation de la ville et la localisation dans la ville

Bien évidemment, il sera difficile pour ne pas dire impossible de comparer les rentabilités de deux biens qui ne sont pas localisés au même endroit. Un bien situé dans une ville de 20 000 habitants ne proposera jamais la même rentabilité qu’un bien situé dans une ville de 400 000 habitants.

La taille de la ville n’est pas le seul facteur mais je voulais vous proposer un exemple parlant.

2-2 Diminuer en partie l’achat et les frais

C’est un point qui semble évident et qu’il l’est. Si vous diminuez votre prix d’achat, vous allez augmenter votre rentabilité. Parfois, le prix d’achat d’exposé au départ ne correspondra absolument pas au prix d’acquisition final.

taux de rentabilité en immobilier négociation

Me concernant, je n’ai jamais acheté au prix initial.

Dans certaines régions (plus que dans d’autres), il est possible de négocier de manière très importante, parfois jusqu’à 50% du prix initial.

Comment cela est possible ?

En comprenant que tous les vendeurs ne sont pas dans le même état d’esprit lorsqu’ils vendent et que tous les secteurs en France ne regorgent pas d’investisseurs prêts à prendre des risques mesurés…

Pour vous donner un exemple d’état d’esprit de vendeurs, il suffit de prendre un cas simple.

Imaginez simplement 2 personnes qui viennent d’hériter d’un bien qu’elles ne voulaient absolument pas. Il se peut tout à fait qu’elles ne souhaitent pas du tout « rester  avec ce bien sur les bras » et qu’elles soient prêtes à accepter une offre à la baisse.

Certains vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à quel point ils sont prêts à accepter une offre et se retrouvent dans des positions délicates lorsque un acheteur potentiel leur propose un prix pour leur immeuble de rapport ou leur bien immobilier.

Pour revenir sur le thème de la rentabilité, l’achat d’un bien immobilier locatif doit se faire de manière réfléchie. Il faut essayer d’obtenir le prix le plus bas pour ainsi augmenter la rentabilité et par la même occasion le Cash-Flow.
En même temps que cette diminution de prix d’achat, vous diminuerez aussi les frais de notaire qui sont liés au prix d’acquisition.

2-3 La négociation du prix d’achat

J’insiste un peu sur ce point car il me paraît capital lorsqu’on débute en immobilier notamment. Pour commencer à investir, vous devrez faire vos preuves avec le banquier. Vous devrez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.

Pour gagner de l’argent dès le départ, il faudra dégager un Cash-Flow positif et donc rembourser chaque mois la somme la plus basse possible. Pour ceci, la plupart du temps vous devrez négocier le prix d’achat au départ.

La négociation est toujours plus « simple » dans des zones moins tendues en termes d’immobilier.

Je pense à des villes de tailles moyennes dans lesquelles la concurrence à l’achat est peut-être moins forte qu’ailleurs et dans lesquelles les biens immobiliers ne partent pas forcément en une journée.

Il se peut même que certaines affaires potentiellement très rentables soient en vente depuis plusieurs mois…

Imaginez l’état d’esprit d’un propriétaire vendeur d’un immeuble de rapport qui a mis en vente son bien immobilier depuis 6 mois et qui n’a fait que 2 visites…

Soit l’affaire n’est pas valable, soit personne n’a perçu le vrai potentiel de l’immeuble.

Quoiqu’il en soit, si on considère le bien sain et potentiellement rentable, imaginez la puissance et la valeur que risque de prendre votre offre même si elle est jusqu’à 30, 40 voir 50% au dessous du prix.

Peut-être que le vendeur la rejettera directement mais il ne restera pas indifférent à une offre d’achat qu’il n’espérait peut-être pas.

Ma conclusion : n’hésitez-pas à faire des offres agressives dans certains cas en ayant un maximum d’informations sur le vendeur !

2-4 Augmenter les loyers (apporter de la valeur)

Un autre point est primordial et évident pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif meublé : il faut les louer le plus cher possible !

Pour ceci, il convient de bien réfléchir et d’optimiser les appartements de la meilleure des manières. Vous pouvez utiliser les techniques de transformations et toute autre stratégie vous permettant d’apporter une grande valeur. J’insiste beaucoup sur ce point sur mon blog, mais à mon sens c’est très important pour la location et pour anticiper une éventuelle revente.

3- Louez plus cher en meublé !

L’immobilier meublé est extrêmement intéressant pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif.

3-1 Apportez une grosse valeur

Augmenter le Taux de rentabilité en immobilier avec le meublé

En plus de la rénovation, vous allez apporter une grande valeur à vos biens. Le meublé permet d’apporter la touche finale à vos appartements en termes de finitions.

Votre bien immobilier devient niquel, il est rénové en étant aux normes et en plus vous l’équipez. Il devient maintenant un potentiel coup de cœur.

Les locataires potentiels se projettent beaucoup plus rapidement et ceci est un vrai avantage pour les photos et les visites.

Si nous revenons à notre thème de rentabilité, la location meublée permet sur le long terme de louer plus cher que la location nue.

3-2 Multipliez les stratégies pour booster la rentabilité

Augmenter le Taux de rentabilité en immobilier avec le meublé

L’immobilier locatif meublé permet en plus de multiplier les stratégies locatives.

Celles-ci sont évidemment sources de rentabilité supplémentaires et plus élevées.

Il suffit de prendre un exemple simple de colocation qui peut permettre de doubler ou tripler les montants des locations mensuelles tout en minimisant les risques.

Seuls les appartements meublés, équipés et pensés lors des travaux vous laisseront ces possibilités de diversifier.

3-3 Achetez des immeubles et boostez le taux de rentabilité immobilier

Ce dernier point est aussi source d’augmentation de rentabilité. Acheter un immeuble de rapport vous permettra non seulement de posséder plusieurs biens au départ mais en plus, il est souvent plus facile de négocier le prix au départ…

Je peux vous assurer une chose : “lorsque vous commencez à acheter des immeubles, il devient très difficile de faire machine arrière”.

Yann MARJAULT

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Calcul rentabilité

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Calcul rentabilité

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Cette question est régulièrement sujette à discussion.

Souvent les investisseurs comparent leurs achats immobiliers en parlant de leur rentabilité.

Pourquoi cette notion réapparaît souvent ? Quelles sont les différentes rentabilités existantes ? Pourquoi certains calculs sont plus précis que d’autres ?

L’investissement immobilier rentable n’est donc pas une légende Rire pour l'immoblier mais il convient de bien comprendre les différentes formules de rentabilités ainsi que d’autres composantes de calcul.

1- Calcul rentabilité d’un investissement, c’est quoi ?

Tout placement a pour but de sécuriser l’argent mais aussi de gagner de l’argent. Vous placez 1 000 euros sur un plan quelconque à 5%, vous avez à la fin de l’année 1 050 euros.

En immobilier, c’est exactement pareil, vos investissements locatifs doivent vous permettre de gagner de l’argent. On mesure souvent ces gains avec la rentabilité locative et le rendement locatif.

Le calcul de base de la rentabilité se fait grâce à l’achatle montant des travauxles frais de notaire ainsi que les loyers. Nous y reviendrons en détail tout à l’heure.

Ce sera un indicateur comparatif mais cette rentabilité brute (de base) n’apporte pas suffisamment d’éléments aux investisseurs confirmés.

Voyons justement les différentes rentabilités que l’on peut calculer.

2- Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Les rentabilités

Nous parlerons des 3 rentabilités les plus connues pour les comparer et mieux les comprendre.

2-1 Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.

Rentabilité brute  =     100 X   Loyers annuels / [ Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux + frais d’agence) ]

Elle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.

2-2 La rentabilité nette, calcul et rentabilité

Pour la rentabilité nette, on va soustraire les différents frais au montant des loyers. Certains ajoutent le montant des intérêts à l’achat, ce qui est, à mon sens une confusion avec la valeur du cash-flow net.

Rentabilité nette  =   100 X  [ Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…) ] / Achat total

Cette rentabilité est beaucoup plus précise dans le sens ou l’ensemble des frais sont pris en considération. Sa valeur donnera beaucoup plus d’informations sur la « qualité » ou plutôt la rentabilité effective d’un bien immobilier locatif.

Suite à ce calcul, il est encore possible d’affiné le calcul de la rentabilité en incluant l’imposition.

2-3 La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette correspond donc  au résultat du calcul suivant : il faut soustraire le montant des impôts au résultat de la soustraction des loyers avec les charges.

La formule devient :

Rentabilité nette nette  =  100 X  [ Loyers annuels – (total des charges) – (impôts) ] / Achat total

2-4 Les calculs de rentabilité et le reste…

Ces bases de calcul sont importantes mais ne sont pas toujours très parlantes pour les néo-investisseurs. D’ailleurs, je pourrai ajouter que malgré l’acquisition de 22 lots à l’heure actuelle, je n’utilise que très peu ces formules.

Comment calculer la rentabilité d' investissements locatifs ?

Je sais juste que je ne vais que très rarement, pour ne pas dire jamais, vers des rentabilités nettes inférieures à 10%.

Il faut cependant avoir pleinement conscience que ces chiffres n’auront pas du tout la même valeur en fonction du lieu d’acquisition.

Certains investisseurs préféreront investir dans des agglomérations plus importantes ou proches de zones tendues même si la rentabilité nette sera plus faible qu’ailleurs.

D’autres préféreront ou investiront dans des zones plus « rurales » ou plus « excentrées des centres villes » ou tout simplement dans des zones ou le prix de l’immobilier est plus accessible. Le but sera alors d’augmenter la rentabilité et très certainement le cash-flow. Nous y reviendrons tout à l’heure.

Un autre élément est à prendre en considération en immobilier locatif : c’est le montant emprunté.

En règle générale, en immobilier locatif, il est beaucoup plus intéressant d’emprunter la totalité de la somme nécessaire à l’achat du bien immobilier et des frais associés.

L’idée sera alors de se constituer une trésorerie nécessaire au fur et à mesure des avancées. Plus vous souhaiterez investir et plus les banquiers auront besoin de voir que vous gérez vos affaires immobilières. En clair, ils seront rassurés de voir que vous savez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.

3- Calcul rentabilité d’un investissement locatif : oui mais le Cash-Flow ?

Je voulais impérativement parler de cette notion dans cet article. Je trouve qu’elle peut aller de paire avec la rentabilité. Je ne dis pas que les deux sont intimement liés mais, par expérience, je sais que la notion de cash-flow peut être plus facilement accessible.

3-1 Le cash flow ?

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Moi qui ait une réflexion plutôt visuelle et concrète, cette notion de cash-flow me parle plus que la rentabilité nette.

J’aime beaucoup savoir combien d’argent il me reste quand j’ai payé tout ce que j’avais à payer.

En résumé, combien il me reste d’argent issue des loyers une fois toutes les charges déduites (capital + intérêt + entretien + taxe foncière + frais divers…).

Attention, le cash-flow peut être « négatif », toutes les affaires immobilières ne permettent pas de dégager un cash-flow positif.

Ce n’est par pour autant que l’investissement locatif est « nul ». Tout dépendra dans quelle zone vous avez investi.

A titre d’exemple caricatural, si vous achetez un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants et que votre bien immobilier vous coûte de l’argent chaque mois, il y a fort à parier que vous n’ayez pas réalisé une excellente affaire…

A l’inverse, un investissement locatif en région parisienne ou bordelaise qui s’autofinancerait juste (loyers = remboursements + frais) peut être un très bon investissement…

J’ai pris volontairement des exemples extrêmes pour vous montrer qu’il faut comparer ce qui est comparable quand on parle d’investissements locatifs.

 3-2 Les limites de la rentabilité

Ce que je veux évoquer en ces termes, c’est juste que la rentabilité ne permet pas toujours de bien comprendre si l’investissement locatif réalisé est « bon ».

Elle doit être mesurée dans son contexte et comparée avec des biens géo localisés d’une manière à peu près identique.

Il convient, à mon sens, de bien comprendre ces « limites » pour ne pas toujours être négatif sur une rentabilité à un chiffre ou vis versa éblouie systématiquement par une rentabilité à deux chiffres.

3-3 Pourquoi prendre en compte le Cash-Flow ?

Ce n’est évidemment pas la seule composante en immobilier. Le cash-flow a tout de même le mérite de calculer la somme que votre investissement immobilier vous rapporte chaque mois.

De mon côté, j’apprécie cette mesure. Les biens qui me rapportent chaque mois sont la voie royale pour atteindre la vie de rentier. C’est aussi le signe que vous savez gagner de l’argent avec vos achats immobiliers, le banquier le verra tout de suite si vous lui montrez.

Lors de vos débuts immobiliers, je vous conseille vivement de réaliser des investissements locatifs qui vous rapportent chaque mois. Comme je vous le disais, ce sera le chemin pour « avoir le droit » d’investir à nouveau sans utiliser votre trésorerie.

Le banquier vous suivra beaucoup plus facilement pour vos investissements suivants car votre capacité d’emprunt augmentera au lieu de diminuer…

4- Calcul de la rentabilité d’un investissement locatif en exemple

Prenons un exemple avec les chiffres pour tout récapituler.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Je vais prendre l’exemple de mon premier immeuble et exposer les points évoqués ci-dessus un par un.

L’immeuble a été acheté dans une petite ville avec un potentiel économique correct.

Cette ville peut me permettre aussi d’user de différentes stratégies locatives car le tourisme se développe de plus en plus chaque année.

Je loue tous les appartements en meublé sur le long terme. L’ imposition grâce à mon statut fiscal est nulle pour le moment.

4-1 C’est parti pour quelques calculs !

 

La rentabilité brute = 100 X (21 720) / (120 000 + 9 600 + 33 600) = 13.3%

 

En ce qui concerne, la rentabilité nette, je soustraie le montant de la taxe foncière, les assurances et l’entretien des locaux annuels.

Ceci donne donc :

La rentabilité nette = 100 X [ (21 720) – (2 250 + 580 +640) ] / 163 200 = 11.18%

Dans ce cas précis, la rentabilité nette nette est la même que la rentabilité nette car grâce à mon régime fiscal, je ne paie pas d’impôt sur ce bien.

Parlons cash-flow maintenant car je considère ce point très important également pour bien se rendre compte de la trésorerie que l’on peut se créer en une année.

Montant des locations annuels : 1810*12 = 21 720 euros
Montant de l’emprunt annuel (capital + intérêts) = 877.46*12 = 10 529.52 euros

Cash-Flow annuel  = 21 720 – 10 529.52 = 11 190.48 euros
Cash-Flow annuel net = 21 720 – (10 529.52 + 2 250 + 580 + 640) = 7 720.48 euros

Le cash-flow net mensuel est donc de 643.37 euros.

4-2 Des chiffres obtenus grâce à plusieurs éléments

Pour information, ces chiffres obtenus sont dus essentiellement à deux éléments :

a)- J’ai réussi à négocier un prix d’achat intéressant. Certaines conditions m’ont permis de faire une proposition intéressante alors que le bien était sur le marché depuis plusieurs mois.

Ceci m’a permis de comprendre que toutes les superbes affaires n’étaient pas toujours faites en 10 minutes en « sautant » sur un bien avant tout le monde…

b)- De plus, l’artisan avec qui j’ai travaillé partait en retraite et m’a fait économiser beaucoup d’argent pour un de ses derniers chantiers.

Qu’entend-on par investissement immobilier rentable ?

Qu’entend-on par investissement immobilier rentable ?

Comme nous l’avons vu à plusieurs reprises, si on doit répondre à la question : comment investir dans l’immobilier locatif ? La rentabilité intervient de manière quasi systématique.

Qu’entend-on par rentabilité ? Y-a-t-il des rentabilités minimum à obtenir en immobilier et immobilier meublé ?
Peut-on comparer les rentabilités en fonction des régions ?
Quelles sont les différences réelles entre toutes les rentabilités ?

Bref, beaucoup de questions auxquelles il convient d’apporter des éléments de réponse pour bien comprendre cette notion qui n’a de sens que si on comprend bien le contenu du terme. Les différentes parties peuvent être redondantes mais il convient parfois de voir cette notion de rentabilité sous différents angles pour mieux comprendre l’investissement immobilier rentable…

1- Calcul du rendement locatif : comment mieux comprendre ?

Il convient dans un premier temps de mieux comprendre les différences entre les trois rentabilités essentielles en immobiliers : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette d’un bien immobilier. La dernière étant la plus précise puisqu’elle prend non seulement en compte tous les frais mais aussi l’imposition.

J’ajouterai que les rentabilités nettes nous intéressent toujours plus puisque c’est vraiment le moyen efficace pour prendre en considération tous ce qui va coûter de l’argent chaque mois avec vos investissements immobiliers locatifs et donc par conclusion, on sait ce qu’il reste.

Revenons à la rentabilité nette :

Rentabilité nette = Loyers mensuels X 12 – (différents frais + taxes foncières)(prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)

D’autres manières de calculer permettent approximativement de s’approcher de la valeur de la rentabilité nette, je les évoque dans une vidéo « calcul du rendement locatif, comment mieux comprendre ? »

Si vous êtes comme moi, les pourcentages obtenus par les calculs de rentabilités ne sont pas forcément très parlant. Je préfère savoir combien d’argent il me reste chaque mois quand j’ai payé tous ce que j’avais à payer.

2- Le calcul de la rentabilité locative

Je parle dans cette page d’un exemple à Paris. La société qui propose des investissements clé en main à Paris parle toujours en évoquant les calculs de rentabilité locative d’un investissement immobilier.
Ils connaissent très bien leurs biens et leur marché et estiment qu’à partir d’une valeur de la rentabilité nette de 6.2%, leurs biens s’autofinancent !

Cela veut dire qu’avec leur bien, si vous obtenez cette rentabilité nette de 6.2% vous ne payez rien de votre poche chaque mois, pas même la taxe foncière puisque qu’elle est aussi absorbée par les loyers du locataire en place.

Je vous laisserai regarder ces exemples très parlant de biens immobiliers meublés en région parisienne clé en main. Le calcul de la rentabilité locative à Paris et ses couronnes y est abordé.

On sait donc qu’à partir d’une valeur de la rentabilité nette un bien peu s’autofinancer. Cela revient à dire qu’au dessous de cette valeur, l’appartement ou l’immeuble de rapport vous coûte de l’argent chaque mois et au dessus de cette valeur de la rentabilité nette, le bien immobilier vous permet de gagner de l’argent.

3- Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement locatif ?

3-1 Les calculs

investissement immobilier rentable

Rentabilité brute = Loyers mensuels X 12 (prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)

Rentabilité nette = Loyers mensuels X 12 – (différents frais + taxes foncières)(prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)

Rentabilité nette nette = Loyers mensuels X 12 – (différents frais + taxes foncière + imposition)- (prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)

3-2 La “valeur” de la rentabilité n’est pas qu’un calcul

Quelque soient les biens immobiliers, les bases de calcul sont strictement les mêmes mais la rentabilité n’aura évidemment pas du tout les mêmes significations en fonction de la localisation géographique.

Un bien vous proposant 7% de rentabilité locative nette en couronne de Paris ou en périphérie de grande ville n’aura certainement pas la même valeur « financière » à l’achat qu’un bien vous proposant la même rentabilité dans une ville de 2000 habitants.

Répondre à comment calculer la rentabilité locative d’un investissement locatif est donc assez simple mais bien comprendre la signification de celle-ci reste le plus important. Comme je vous le disais précédemment, je préfère aussi me fier à d’autres chiffres : ceux qui me permettent de bien mesurer l’argent qui me reste chaque mois après avoir déduit tous les frais des loyers…

4-Taux de rentabilité en immobilier

On parle utilise parfois cette expression qui à mon sens rejoins énormément le point juste au dessus. Le taux semble évoquer davantage une rentabilité sur le long terme mais quand les choses sont bien mises en place en immobilier locatif, il n’y a pas de raisons particulières pour qu’une rentabilité diminue au cours des années.

D’ailleurs c’est le contraire qui devrait se passer puisqu’on a plus tendance à améliorer des logements progressivement, donc à augmenter les loyers et donc la rentabilité.

Le taux de rentabilité en immobilier reste donc assez équivalent à la rentabilité des investissements locatifs.

5- Quel est l’investissement le plus rentable ?

investissement immobilier rentable

5-1 Comprendre l’équation

Si on considère les formules de calcul de rentabilité, l’investissement le plus rentable est celui qui vous permettra les locations les plus élevées et que vous aurez payé le moins cher.

Cette équation est un bon résumé même si ceci reste sommaire ! En immobilier, on veut apporter de la valeur pour louer plus cher et on veut bien négocier pour avoir un appartement ou un immeuble de rapport le moins cher possible.

5-2 Faites basculer en votre faveur !

L’investissement locatif rentable dépendra donc de vos compétences à faire basculer cette équation en votre faveur Rire pour l'immoblier. Il y a des zones géographiques (plus ou moins rurales, plus ou moins excentrées des centres villes…) dans lesquelles vous aurez de belles rentabilités car vous parviendrez, en travaillant, à négocier des biens immobiliers au rabais. Attention, la négociation ne dépend pas que de ces facteurs, il en existe une multitude d’autres à commencer par l’état psychologique du vendeur…

En comparant strictement le style de bien, on peut estimer que majoritairement le fait d’acquérir un immeuble  vous permettra souvent d’augmenter votre rentabilité en comparaison avec l’achat d’un simple appartement.

Pour répondre à la question quel est l’investissement le plus rentable ? Il convient de comparer différents éléments et différentes zones géographiques. Il paraît impossible et surtout peu cohérent de comparer des rentabilités de biens immobiliers situés dans des contextes totalement différents.

Yann