Taux de rentabilité en immobilierRéaliser un investissement immobilier rentable est un point important surtout si on débute dans le milieu de l’investissement locatif.

Un bien peut être plus ou moins rentable mais quoi qu’il arrive, il existe des biens immobiliers qui vont être plus propices à l’amélioration de cette rentabilité.

Le tout va être d’user de stratégies efficaces pour améliorer la rentabilité de ceux-ci.

Voyons ensemble 3 manières d’augmenter le taux de rentabilité immobilier.

1- Rappel sur le taux de rentabilité en immobilier

En règle générale et essentiellement dans cet article, ce que j’évoque par le taux de rentabilité immobilier se rapproche énormément de la rentabilité locative.

Faisons un rappel simple pour à nouveau évoquer les différentes rentabilités :

1-1 La rentabilité brute

La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.

                                                          Loyers annuels
Rentabilité brute  =     100 X               ___________________________________

                                                           Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux+ frais d’agence)

Le taux de rentabilité immobilierElle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.

Vous verrez beaucoup d’investisseurs évoquer la rentabilité de biens immobiliers en utilisant la rentabilité brute. Elle peut surement servir d’indicateur lorsque l’on compare des villes.

De mon côté, je ne me sers que très rarement de cet indicateur. Je ne le trouve que très peu parlant lors de mes investissements.

1-2 Taux de rentabilité en immobilier : la rentabilité nette

Pour la rentabilité nette, il y a une différence importante dans la règle de calcul. Différents frais vont être enlevés aux loyers annuels.

                                             Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…)
Rentabilité nette  =     100 X          __________________________________________________________

                                            Achat total

Le résultat est beaucoup plus précis et vous permet à l’occasion de poser par écrit les différents frais qui seront liés à votre investissement locatif.

1-3 La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette est encore plus précise que la précédente puisqu’elle prend en compte l’imposition que vous tenterez de diminuer au minimum.

La formule devient :

                                                               Loyers annuels – (total des charges) – (impôts)
Rentabilité nette nette  =     100 X         _________________________________________

                                                            Achat total

2- Le taux de rentabilité en immobilier dépend de plusieurs facteurs

La rentabilité dépend de plusieurs paramètres sur lesquels vous pouvez plus ou moins intervenir.

2-1 La localisation de la ville et la localisation dans la ville

Bien évidemment, il sera difficile pour ne pas dire impossible de comparer les rentabilités de deux biens qui ne sont pas localisés au même endroit. Un bien situé dans une ville de 20 000 habitants ne proposera jamais la même rentabilité qu’un bien situé dans une ville de 400 000 habitants.

La taille de la ville n’est pas le seul facteur mais je voulais vous proposer un exemple parlant.

2-2 Diminuer en partie l’achat et les frais

C’est un point qui semble évident et qu’il l’est. Si vous diminuez votre prix d’achat, vous allez augmenter votre rentabilité. Parfois, le prix d’achat d’exposé au départ ne correspondra absolument pas au prix d’acquisition final.

taux de rentabilité en immobilier négociation Me concernant, je n’ai jamais acheté au prix initial.

Dans certaines régions (plus que dans d’autres), il est possible de négocier de manière très importante, parfois jusqu’à 50% du prix initial.

Comment cela est possible ?

En comprenant que tous les vendeurs ne sont pas dans le même état d’esprit lorsqu’ils vendent et que tous les secteurs en France ne regorgent pas d’investisseurs prêts à prendre des risques mesurés…

Pour vous donner un exemple d’état d’esprit de vendeurs, il suffit de prendre un cas simple.

Imaginez simplement 2 personnes qui viennent d’hériter d’un bien qu’elles ne voulaient absolument pas. Il se peut tout à fait qu’elles ne souhaitent pas du tout « rester  avec ce bien sur les bras » et qu’elles soient prêtes à accepter une offre à la baisse.

Certains vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à quel point ils sont prêts à accepter une offre et se retrouvent dans des positions délicates lorsque un acheteur potentiel leur propose un prix pour leur immeuble de rapport ou leur bien immobilier.

Pour revenir sur le thème de la rentabilité, l’achat d’un bien immobilier locatif doit se faire de manière réfléchie. Il faut essayer d’obtenir le prix le plus bas pour ainsi augmenter la rentabilité et par la même occasion le Cash-Flow.
En même temps que cette diminution de prix d’achat, vous diminuerez aussi les frais de notaire qui sont liés au prix d’acquisition.

2-3 La négociation du prix d’achat

J’insiste un peu sur ce point car il me paraît capital lorsqu’on débute en immobilier notamment. Pour commencer à investir, vous devrez faire vos preuves avec le banquier. Vous devrez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.

Pour gagner de l’argent dès le départ, il faudra dégager un Cash-Flow positif et donc rembourser chaque mois la somme la plus basse possible. Pour ceci, la plupart du temps vous devrez négocier le prix d’achat au départ.

La négociation est toujours plus « simple » dans des zones moins tendues en termes d’immobilier.

Je pense à des villes de tailles moyennes dans lesquelles la concurrence à l’achat est peut-être moins forte qu’ailleurs et dans lesquelles les biens immobiliers ne partent pas forcément en une journée.

Il se peut même que certaines affaires potentiellement très rentables soient en vente depuis plusieurs mois…

Imaginez l’état d’esprit d’un propriétaire vendeur d’un immeuble de rapport qui a mis en vente son bien immobilier depuis 6 mois et qui n’a fait que 2 visites…

Soit l’affaire n’est pas valable, soit personne n’a perçu le vrai potentiel de l’immeuble.

Quoiqu’il en soit, si on considère le bien sain et potentiellement rentable, imaginez la puissance et la valeur que risque de prendre votre offre même si elle est jusqu’à 30, 40 voir 50% au dessous du prix.

Peut-être que le vendeur la rejettera directement mais il ne restera pas indifférent à une offre d’achat qu’il n’espérait peut-être pas.

Ma conclusion : n’hésitez-pas à faire des offres agressives dans certains cas en ayant un maximum d’informations sur le vendeur !

2-4 Augmenter les loyers (apporter de la valeur)

Un autre point est primordial et évident pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif meublé : il faut les louer le plus cher possible !

Pour ceci, il convient de bien réfléchir et d’optimiser les appartements de la meilleure des manières. Vous pouvez utiliser les techniques de transformations et toute autre stratégie vous permettant d’apporter une grande valeur. J’insiste beaucoup sur ce point sur mon blog, mais à mon sens c’est très important pour la location et pour anticiper une éventuelle revente.

3- Louez plus cher en meublé !

L’immobilier meublé est extrêmement intéressant pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif.

3-1 Apportez une grosse valeur

Augmenter le Taux de rentabilité en immobilier avec le meubléEn plus de la rénovation, vous allez apporter une grande valeur à vos biens. Le meublé permet d’apporter la touche finale à vos appartements en termes de finitions.

Votre bien immobilier devient niquel, il est rénové en étant aux normes et en plus vous l’équipez. Il devient maintenant un potentiel coup de cœur.

Les locataires potentiels se projettent beaucoup plus rapidement et ceci est un vrai avantage pour les photos et les visites.

Si nous revenons à notre thème de rentabilité, la location meublée permet sur le long terme de louer plus cher que la location nue.

3-2 Multipliez les stratégies pour booster la rentabilité

Augmenter le Taux de rentabilité en immobilier avec le meubléL’immobilier locatif meublé permet en plus de multiplier les stratégies locatives.

Celles-ci sont évidemment sources de rentabilité supplémentaires et plus élevées.

Il suffit de prendre un exemple simple de colocation qui peut permettre de doubler ou tripler les montants des locations mensuelles tout en minimisant les risques.

Seuls les appartements meublés, équipés et pensés lors des travaux vous laisseront ces possibilités de diversifier.

3-3 Achetez des immeubles et boostez le taux de rentabilité immobilier

Ce dernier point est aussi source d’augmentation de rentabilité. Acheter un immeuble de rapport vous permettra non seulement de posséder plusieurs biens au départ mais en plus, il est souvent plus facile de négocier le prix au départ…

Je peux vous assurer une chose : “lorsque vous commencez à acheter des immeubles, il devient très difficile de faire machine arrière”.

Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :
La calcul rendement locatif : comment mieux comprendre ?
La rentabilité d’un investissement locatif, c’est quoi ?
Quel est l’investissement le plus rentable ?

Yann MARJAULT

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