Cash flow Immobilier : la méthode pour être certain de réaliser le bon calcul !
Le Cash flow immobilier, voilà un sujet qui passionne tant sur le net que sur les réseaux. On ne compte plus les dizaines de personnes qui comparent leur fameux cash flow immobilier pour savoir si oui ou non, ils ont réalisé la superbe affaire.
Le calcul du cash flow immobilier se fait avec des conditions strictes souvent négligées lors de l’écriture d’article et il faut tout de même ne jamais oublier qu’il n’est pas la seule condition à la réussite d’un investissement locatif.
Le cash flow reste un des facteurs permettant pour « mesurer » la rentabilité de son investissement immobilier même s’il n’intervient jamais directement dans les calculs de rentabilité. Le sujet de l’article sera donc d’apprendre à le calculer et à comprendre l’importance de celui-ci ou non dans un investissement locatif.
Je reçois des questions au sujet du calcul du cash flow immobilier et je tenterai d’y répondre tout au long de cet article ainsi qu’à la fin de manière plus précise.
1- Cash flow immobilier : définition
Le cash flow est à la base une indication permettant de mesurer les flux de trésorerie net d’une entreprise sur un temps imparti. Il existe plusieurs définitions plus ou moins précises car on peut considérer différents facteurs (imposition, amortissements, …).
Pour simplifier les choses, nous définirons le cash flow immobilier positif comme la différence entre les loyers entrants et la somme de toutes les charges liées au même investissement pendant une période d’un mois. Cette période est plus parlante il me semble car les loyers sont reversés mensuellement.
Cash flow immobilier positif = Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) hors charges – [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges non récupérables + imposition) ]
La condition étant que : Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) hors charges > [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges non récupérables + imposition) ]
Par définition, nous opposerons l’effort d’épargne au cash flow immobilier puisque l’effort d’épargne consistera, à l’inverse du cash flow, à sortir de l’argent de son compte en banque pour rembourser les différents frais. Le loyer entrant sera donc inférieur aux différentes charges liées à cet investissement.
Effort d’épargne mensuel = Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) – [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges + imposition) ]
La condition étant que : Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) < [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges + imposition) ]
2- Le calcul du cash-flow pour les investissements locatifs demande une certaine logique
Nous l’avons vu plus haut dans l’article, le cash flow immobilier est à bien comprendre dans un premier temps et il est important de comprendre comment calculer ce cash-flow immobilier dans un second temps.
Contrairement à certaines règles pour détecter les bonnes affaires immobilières sur lesquels les investisseurs s’appuient, le calcul du cash-flow immobilier doit être parfaitement juste puisque l’on parle de trésorerie excédentaire ou non qui doit rester sur un compte bancaire. Il faut donc savoir et comprendre de quoi on parle exactement.
Il n’y a pas de place pour l’approximation ou très peu.
Comment calculer le cash flow immobilier positif pour un investissement locatif ?
Le cash flow immobilier se calcule à partir d’un ou des loyers hors charge entrants pour une entité (immeuble ou une unité locative) auxquelles on déduit l’emprunt, l’assurance, les charges non récupérables, la taxe foncière et l’imposition.
Nous avons déjà vu cette formule au-dessus, je ne vais donc pas la replacer ici mais nous allons prendre un exemple.
Prenons un immeuble de 3 appartements (2T2 et 1T1) meublés pour lequel, les loyers hors charges sont de 470€, 470€ et 340€ soit un loyer mensuel pour cet immeuble de 1280€.
Les différents frais mensuels se résument ainsi :
Emprunt avec assurance : 611.44€
Assurance PNO : 46.8€
Taxe Foncière mensualisée : 165€
Charges non récupérables : 62.4€
Imposition : 0€En appliquant la formule, le cash flow positif pour cet immeuble est de :
1280 – (611.44 + 46.8 + 165 + 62.4 + 0) = 394.36 €
Le cash flow positif pour les investissements locatifs se calcule bien à partir de TOUS les frais. C’est pour ceci qu’il convient d’être méfiant lorsqu’on voit ou entend certaines données à son sujet sur le net.
Les oublis énormes et les confusions sur le net dans le calcul du cash flow immobilier
Souvent, le calcul du cash flow immobilier est « confondu » avec les règles utilisées pour détecter la présence de bonnes affaires.
Lorsqu’un investisseur parle de la règle des 70, c’est-à-dire qu’il essaie de réaliser des investissements locatifs lui permettant de rester dans cette règle. Il fait en sorte que le remboursement mensuel du crédit avec assurance n’excède pas 70% du montant des loyers.
Dans ce calcul, il convient de prendre des éléments importants dès le départ comme le montant d’achat, le montant des frais de notaire, le montant des travaux de rénovation… C’est une règle qui est facile à expliquer mais attention, elle demande une maîtrise pour différentes composantes de l’immobilier comme la négociation à l’achat, le calcul estimatif du montant des travaux…
Quoiqu’il en soit, même si cette règle nécessite la maitrise de certaines composantes, elle ne nécessite pas obligatoirement la prise en compte de tous les frais mensuels liés à l’investissement et c’est logique car cette règle n’a pas la même fonction que le calcul du cash-flow. Elle sert notamment à déterminer des montants maximaux.
Là est souvent la confusion ! Certains utilisent la même méthode pour calculer le cash-flow immobilier en ne prenant en compte que le remboursement de l’emprunt mensuel. Il faut donc être vigilant quand certains évoquent des cash flows mirobolants.
Reprenons mon exemple de tout à l’heure et faussons volontairement les résultats :
Les loyers hors charges sont de 470€, 470€ et 340€ soit un loyer mensuel pour cet immeuble de 1280€.
Les différents frais mensuels se résument ainsi :
- Emprunt avec assurance : 611.44€
- Assurance PNO : 46.8€
- Taxe Foncière mensualisée : 165€
- Charges non récupérables : 62.4€
- Imposition : 0€
En appliquant la formule faussée et en confondant avec la règle des 70, le cash-flow positif pour cet immeuble serait de :
1280 – 611.44 = 668.56€ soit 42% de plus que la valeur REELLE du cash flow positif pour cet immeuble.
Attention donc aux fausses valeurs du cash flow positif pour les investissements locatifs.
3- Le cash flow immobilier n’est pas la seule composante à connaître pour les investissements locatifs
Je tenais à faire cette petite parenthèse dans cet article concernant le cash flow immobilier et notamment l’importance de celui-ci lors des investissements locatifs.
Depuis un certain temps, cette notion de cash flow positif est à la mode et est exposé à toutes les sauces. On a l’impression que les investisseurs se battent pour exposer leur gros cash flow immobilier pour leurs investissements locatifs.
N’oublions pas que le cash flow immobilier est une des composantes et qu’il est certainement important mais pas l’unique critère d’investissement. Un investissement locatif doit aussi perdurer dans le temps et pour ceci différents critères sont bien évidemment à prendre en considération.
Ainsi, il existe des critères comme la localisation géographique, les emplacements dans les différents secteurs, la variété de la demande locative… Le cash flow immobilier peut s’avérer judicieux à prendre en compte, c’est même une certitude mais il est aussi en lien direct avec les objectifs escomptés par les investisseurs.
Devenir rentier et ou gagner plus chaque mois : stratégies axées sur le cash-flow des investissements locatifs
Même si les critères autres comme la localisation par exemple, sont à prendre en considération dès le départ, l’investisseur qui veut dégager une somme mensuelle complémentaire à ses revenus devra dégager des cash flows positifs avec ses investissements locatifs. C’est une évidence ! Mais cela ne signifie en rien qu’il faille anéantir les autres domaines de vérifications avant d’investir.
Pour augmenter le cash flow, cher à sa stratégie, ce type d’investisseur immobilier, dans lequel je me retrouve, pourra utiliser différentes méthodes :
- Investir en des lieux un peu reculés par rapport aux grandes villes en étudiant tout de même différents facteurs importants pour ne pas être « embêté » 10 ans plus tard.
- Réfléchir aux stratégies locatives très rentables par les tests et la réflexion.
- Créer les bonnes affaires immobilières là ou les autres investisseurs ne les voient pas. C’est souvent le cas avec l’expérience.
Cash flow immobilier équilibré, effort d’épargne et stratégie « plus » patrimoniale
Je caricature et mets un peu dans des cases les investisseurs, ce qui, à mon sens, vulgarise beaucoup trop la diversification existante sur le marché. L’idée est simplement que vous puissiez comparer avec la première catégorie d’investisseurs immobiliers.
Dans ce type de stratégie, les investisseurs immobiliers seront davantage attentifs à l’aspect patrimonial du bien immobilier : bâtisse originale, localisation très bonne, … L’idée sera dans ce cas de « bien placer » son argent ou d’éviter d’en perdre « bêtement ».
Je rappelle que même si un bien immobilier s’auto-finance ou demande un effort d’épargne, il reste en partie ou complètement payé par des locataires en quelques années (10, 15 ou 20 ans par exemple). Ce type d’investissement, comme les autres reste donc une bonne solution s’il est adapté à un objectif précis et réfléchi.
L’inconvénient principale, par rapport à une stratégie plus orientée « cash flow immobilier », est qu’aucune rentrée financière mensuelle n’existe. Mais, si cela n’était pas l’objectif, alors l’investisseur immobilier peut s’en moquer complètement.
4- Questions posées sur mon blog en lien avec le cash-flow et les investissements locatifs
Je reviens sur quelques questions qui m’ont été posées les derniers mois sur mon blog. Je trouve que c’est l’occasion d’y répondre pour apporter un éclairage à tous.
Comment avoir un cash flow positif en immobilier ?
J’ai précisé comment le calculer et j’ai évoqué plus ou moins la stratégie du cash flow immobilier mais je vais apporter quelques précisions. Pour avoir un cash flow positif avec ses investissements locatifs, il faut comprendre la formule simple :
Cash Flow = Loyers – Tous les frais
A partir de celle-ci, il convient d’avoir les loyers les plus élevés possibles et de diminuer au maximum tous les frais.
Concrètement, on peut donner quelques pistes ! Il faut trouver les stratégies pour louer le plus cher possible (longue durée optimisée, colocation, courte durée, …) et trouver les moyens pour diminuer au maximum l’emprunt bancaire ainsi que tous les frais associés à l’investissement.
Gardez cette formule en tête et ne l’oubliez jamais !
Comment faire un vrai calcul du cash flow immobilier ?
Je n’insiste pas et vous invite à relire l’article au dessus. Ne confondez simplement jamais le cash flow immobilier (valeur chiffrée en euros) avec la règle pour bien acheter (règle pour déterminer les bonnes affaires).
Peut-on encore de nos jours acheter des biens immobiliers pour gagner de l’argent chaque mois ?
Oui, bien sûr ! Il faut agir avec stratégie et ne pas hésiter à créer les bonnes affaires. Souvent, il convient de bien réfléchir et d’optimiser un maximum de composantes dès le départ. Tous les jours des personnes deviennent rentières en appliquant des méthodes efficaces pour se dégager de beaux cash flows immobiliers.
J’espère que cet article vous aura apporter des éléments rassurant sur le calcul du cash flow et sur les différentes stratégies liées aux investissements locatifs. N’oubliez jamais que vos objectifs détermineront avec de plus en plus d’exactitude ce que vous devez faire.
A très vite,
Yann