En immobilier, la prise en compte et l’anticipation de la fiscalité revêtent une importance capitale. Une imposition bien réfléchie et envisagée sur le long terme peut faire toute la différence entre la constitution d’une trésorerie solide et la déperdition de fonds. Dans cette optique, il est essentiel de comprendre les bases de la fiscalité immobilière, notamment celle de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Avant d’entrer dans les détails de la fiscalité du régime du loueur meublé professionnel, rappelons deux points essentiels.
La liste des meubles obligatoires pour louer en meublé
Tout d’abord, pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est impératif de respecter une liste de meubles obligatoires. Enoncée dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Cette liste comprend des éléments tels que la literie, les équipements de cuisine, les luminaires, etc. En l’absence de ces meubles obligatoires, le logement risque d’être requalifié fiscalement en location nue, soumis au régime foncier.
Les conditions précises pour être Loueur Meublé Non Professionnel
Ensuite, pour déterminer être Loueur meublé Non Professionnel, il ne faut pas être Loueur Meublé Professionnel. Les conditions pour être Loueur en Meublé Professionnel sont :
- Les recettes annuelles retirées de l’activité de loueur (total des loyers avec charges) par l’ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000€
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, autres BIC, …)
Si vous ne respectez pas ces deux conditions alors vous n’êtes pas LMP et donc vous êtes LMNP. Vous pouvez lire l’article des impôts pour plus d’informations à ce sujet. https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805
Notre article sur ce qu’il faut savoir sur la fiscalité LMNP complète parfaitement ce contenu.
Fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle : Le LMNP Micro BIC
Le régime fiscal du LMNP comprend deux principaux régimes : le régime micro BIC et le régime réel simplifié. Le régime micro BIC est un régime forfaitaire où un abattement de 50% est appliqué sur les revenus locatifs annuels. Cet abattement est valable au moment de la rédaction de cet article.
Par exemple, si les revenus locatifs annuels sont de 14 800€, l’abattement de 50% donne une base imposable de 7 400€. Cette base imposable est ajoutée au revenu global de l’investisseur et est soumise à l’impôt sur le revenu.
Ce régime micro BIC est utilisable pour les revenus locatifs jusqu’à un seuil de 70 000€ par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel simplifié s’applique automatiquement.
Fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle : Le LMNP Régime Réel Simplifié
Le régime réel simplifié implique un calcul plus détaillé de la base imposable. Dans ce régime, les charges et les amortissements sont déduits des revenus locatifs pour déterminer la base imposable.
Les charges comprennent divers frais liés à l’activité de location meublée, tandis que les amortissements représentent la dépréciation des actifs utilisés dans l’activité.
Prenons un exemple : si les revenus locatifs annuels sont de 41 480€, avec des charges de 7 415€. Et des amortissements de 26 870€, la base imposable serait de 7 195€. Cette base imposable est ensuite ajoutée au revenu global de l’investisseur et est soumise à l’impôt sur le revenu.
Choisir Entre le LMNP Micro BIC et le LMNP Réel Simplifié
Le choix entre le régime micro BIC et le régime réel simplifié. Dépend principalement du montant des revenus locatifs et de la structure financière de l’investissement. Pour les revenus locatifs inférieurs à 70 000€ par an, le régime micro BIC peut être avantageux en raison de son abattement de 50% mais cela reste « rare ».
Au-delà de ce seuil, le régime réel simplifié offre une plus grande flexibilité en permettant la déduction des charges et des amortissements, ce qui peut réduire la base imposable de manière significative.
Quel est le régime fiscal du loueur meublé non professionnel ? : Conclusion
La fiscalité de la location meublée non professionnelle est un aspect crucial à prendre en compte lors de tout investissement immobilier. En comprenant les différents régimes fiscaux disponibles, les investisseurs peuvent optimiser leur imposition et maximiser leur rentabilité. Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité pour déterminer le régime le plus adapté à sa situation particulière et pour anticiper les implications fiscales à long terme.
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