3 raisons de faire un investissement locatif ancien

3 raisons de faire un investissement locatif ancien

Les plans de défiscalisation dans le neuf vous assurent une rentabilité en moyenne à 3.5% en considérant une revente au moins au même prix et la réduction de la fiscalité. Vous allez voir qu’avec un investissement locatif ancien, il est beaucoup plus « facile » d’obtenir une rentabilité à deux chiffres.

Certes, ce type d’investissement immobilier locatif nécessite des connaissances mais il faut au préalable bien comprendre pourquoi il est beaucoup plus avantageux si l’on compare avec les investissements locatifs neufs.

Article à découvrir absolument si vous débuter dans l’imobilier : comment se lancer dans l’immobilier. 

1- Avec un investissement locatif ancien, la décote peut permettre d’augmenter la rentabilité

L’investissement locatif ancien ou plutôt les immeubles ou appartements anciens sont soumis à une décote fictive. On parle d’ailleurs d’amortissements dans le jargon fiscal. Pour faire simple, l’administration considère qu’un bien immobilier perd de sa valeur au fur et à mesure du temps et il est possible de déduire cette valeur des revenus locatifs.

Attention, cette prise en compte des amortissements n’est possible que grâce à la création d’une SCI (société civile immobilière) ou grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel pour un particulier.

Un exemple de calcul d’amortissement serait le suivant :
Valeur du bien immobilier = 125 000 euros
Amortissement sur 20 ans (125 000/20) = 6 250

En clair, c’est comme si votre bien perdait (en théorie) 6 250 euros de valeur par an. Comme je le disais, ceci est très intéressant car cet amortissement vous permettra peut-être d’obtenir un résultat fiscal négatif au moment de votre imposition. Attention pour cet exemple d’amortissement dans l’ investissement locatif ancien, j’ai très largement simplifié. Les experts comptables s’arracheraient les cheveux en voyant un exemple aussi faussé 🙂 !

Le sujet n’est pas vraiment là ! La décote des biens immobiliers anciens est aussi du au « laisser aller » des propriétaires. Les appartements au sein d’un immeuble perdent de la valeur et c’est l’immeuble tout entier qui perd de la valeur.

1-1 Dans l’investissement locatif ancien, les biens non entretenus sont négociables

Ce constat est intéressant pour vous qui voulez faire un investissement locatif ancien. La raison est simple, c’est le meilleur argument pour négocier ! Vous devez refaire les appartements, les rénover ou les améliorer de manière plus importante, le prix est donc négociable.

Ceci a bien évidemment un coût que le vendeur doit comprendre. La rentabilité n’aura de sens que si les logements se louent de manière efficace, donc remis au goût du jour.

1-2 Les anciens appartements et/ou immeubles appartiennent à des personnes qui en ont marre

Dans l’immobilier ancien, vous avez des chances de tomber sur des investisseurs ou autres vendeurs qui en ont « marre ».

Ils sont en train de vendre et veulent se séparer de leur parc immobilier. Ils ne veulent plus faire de travaux pour revendre plus cher, acceptent la décote et donc des offres au rabais.

Vous pouvez aussi avoir à affaire avec des personnes qui ont hérité de ce type de biens et qui ne souhaitent pas payer de frais et donc vendre au plus vite.

2- Les travaux jouent en votre faveur dans l’investissement locatif ancien

C’est un point indéniable à ne surtout pas négliger.

2-1 Acheter moins cher grâce à ce type d’achat immobilier dans l’ancien

Comme nous l’avons vu juste au dessus, l’immobilier ancien permet d’acheter des biens moins chers. Un immeuble neuf ou un immeuble refais à neuf par un propriétaire ne sera pas vendu le même prix qu’un immeuble ancien à rafraîchir.

De plus, la marge de négociation ne sera pas du tout la même car tous les investisseurs ne souhaitent pas acheter un bien immobilier locatif dans lequel il y a pour des dizaines de milliers d’euros de travaux à réaliser.

L’équation se comprend aisément, si vous êtes moins de personnes à vous positionner sur un bien immobilier ancien à rénover, la marge de négociation devient plus importante.

Les travaux vont vous permettre en plus deux choses essentielles dans l’investissement locatif ancien : apporter de la valeur et optimiser la fiscalité.

2-2 Apporter la valeur (louer + et revente) est une composante importante dans les investissements locatifs anciens

Ce point est capital. Les travaux doivent vous permettre d’apporter une grande valeur à vos biens immobiliers. Que ce soit en terme de rénovation, de division ou d’agrandissement, vos améliorations jouent un rôle primordiale pour la suite.

exemple investissement locatif ancien

Ils vont vous permettre de louer plus cher et de vous assurer une revente plus tard qui ne justifiera pas trop de négociation. Exactement l’inverse de ce que vous aurez réalisé à l’achat Rire pour l'immoblier.

Ex : en rénovant mes biens immobiliers (appartements, immeubles et maisons), je loue mes biens meublés jusqu’à 50% plus cher que les autres en utilisant les mêmes stratégies locatives.

2-3 Rénover d’anciens appartement à un rôle sur la fiscalité

Les travaux de rénovation vont aussi jouer un rôle très important sur la fiscalité. En adoptant les stratégies idéales en termes d’imposition, les travaux combinés aux amortissements peuvent (doivent) vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant quelques années.

Prenons un exemple simple pour un loueur meublé non professionnel au réel simplifié (je simplifie au maximum, le but n’étant que de voir l’importance et le rôle n°2 des travaux) :

Le bien de tout à l’heure à 125 000 euros.
Amortissements sur 20 ans : 6250 euros.
Valeur des travaux de rénovation : 26 500 euros
Valeur des loyers : 14 000 euros
Résultat fiscal = 14 000 – (6 500 + 26 500) = -19 000

Le résultat fiscal négatif n’est donc pas imposable et reportable pour l’année suivante.
Je tenais juste à montrer l’importance capitale des travaux pour apporter de la valeur et pour anticiper sur une fiscalité optimisée.

Si nous avions voulu mettre en avant ce point de fiscalité, il aurait fallu prendre en considération d’autres composantes comme la taxe foncière, les différents frais…

3- L’investissement locatif ancien vous rapporte chaque mois !

Ce n’est pas une vérité absolue au bout d’un certain moment. Mais au départ, vos biens immobiliers doivent vous rapporter de l’argent chaque mois. Le banquier y sera extrêmement attentif et vous serez rassurés.

3-1 Le calcul au départ avant l’offre

Votre offre ne peut pas être faite au hasard. Vous devez déterminer l’offre maximale que vous pouvez réaliser. Il y a pour ceci des stratégies et des règles qu’il faut connaître impérativement comme la règle des 70 en immobilier.

La détermination de cette offre maximale vous assurera de gagner de l’argent chaque mois avec votre bien immobilier.

Vous déterminerez en fait jusqu’à quel montant vous pouvez acheter votre investissement locatif ancien pour que le montant du prêt ne soit pas trop élevé par rapport aux loyers.

3-2 Multiplier les stratégies en meublé en rénovant de l’ancien

L’immobilier locatif meublé est quelque chose d’extraordinaire si on parle de rentabilité et de stratégies locatives différentes. Ces stratégies peuvent permettre de multiplier la rentabilité d’un bien par 3 ou 4 dans certains cas.

Même la location la plus classique sur le long terme en meublé peut vous assurer aisément une rentabilité à deux chiffres. Je vous laisse imaginer ce qu’un couplage location étudiante/location courte durée peut permettre de réaliser en termes de rentabilité.

Montrez à votre banquier que vous savez optimiser votre bien et que vous savez gagner de l’argent grâce à votre investissement locatif ancien.

3-3 Vous constituer une trésorerie dès le début de vos investissements

les investissements locatifs anciens

Ce point rejoint la dernière phrase au dessus. Vous devez gagner de l’argent et le montrer au banquier en mettant votre Cash-Flow (surplus d’argent mensuel) sur un compte spécifique. Cette trésorerie vous permettra d’agir rapidement en cas de soucis et de montrer ce que vous gagnez exactement grâce à l’immobilier.

Je vous glisse une petite astuce au passage Rire pour l'immoblier  , demandez à votre banquier un prêt différé. Pendant les travaux, vous ne touchez pas de loyer, le prêt différé vous est alors très utile… Dans le meilleur des cas, vous toucherez quelques loyers et le prêt différé vous permettra de vous constituer une trésorerie.

L’investissement locatif ancien est donc un moyen d’obtenir de magnifiques rentabilités, notamment en meublé. Il convient de connaître les règles importantes de bases pour ne pas acheter n’importe quel bien.

Quoiqu’il en soit, une stratégie efficace et structurée vous assurera la constitution d’un patrimoine qui ne demandera qu’à s’agrandir…

Yann Marjault

1 exemple d’investissement locatif meublé

1 exemple d’investissement locatif meublé

L’investissement immobilier locatif meublé propose de belles opportunités et offre beaucoup de stratégies locatives différentes pour se lancer dans l’immobilier.

La plus simple d’entre elle, la location sur le long terme a aussi de beaux jours devant elle. Il est tout à fait possible d’obtenir de belles rentabilités grâce à cette méthode simple et efficace.

Je vous propose un exemple d’investissement locatif meublé simple dans une ville modeste mais au pouvoir locatif très intéressant.

1- Le prix de départ pour cet exemple d’investissement locatif meublé

Voyons le contexte de cette affaire immobilière et comment j’ai obtenu rapidement des informations essentielles sur le prix.

1-1 La manière de dénicher l’investissement locatif meublé, l’affaire !

Si vous êtes lecteur de mon blog, vous savez alors que je travaille beaucoup en partenariat avec des agents immobiliers. J’ai besoin de relation de confiance avec des agents qui me comprennent et qui savent ce que je veux faire des biens.

exemple d'investissement locatif meublé

Je cherche essentiellement des appartements, des maisons ou des immeubles anciens qu’il va falloir rénover. L’idée étant d’apporter de la valeur pour louer plus cher et espérer une belle revente quelques années après. Bien entendu, il y a aussi un intérêt pour optimiser la fiscalité.

C’est en ce sens qu’une dame (agent immobilier) m’appelle un jour et me dit : « je pense qu’il y a un bien qui pourrait t’intéresser, il faut que tu viennes voir.”

1-2 La maison et sa situation qui la rend attractive pour en faire un investissement locatif meublé

Il s’agissait d’une maison avec de beaux volumes, ancienne avec beaucoup de travaux à effectuer. Elle était placée au centre ville d’une ville de moins de 5 000 habitants. La dynamique de la ville est assez moyenne mais les alentours proposent une activité économique assez intéressante.

La maison faisait un peu plus de 80m² avait 2 ou 3 chambres ainsi qu’une mezzanine. L’espace cuisine était grand et le salon assez sympa si on décidait d’apporter de l’amélioration.

Je connaissais aussi le potentiel locatif de cet éventuel investissement. Je n’avais aucun doute sur le fait de louer assez facilement même s’il ne possédait pas de terrain.

« En résumé, je dois dire que j’accrochais beaucoup avec le concept de la maison ».

1-3 Ce que j’ai appris avec agent

J’ai appris plusieurs choses sur place immédiatement. Ce bien avait déjà été en vente. Il appartenait à une SCI qui se débarrassait de tous ces biens car les propriétaires en retraite voulaient partir vivre en Espagne.

Je savais aussi en posant quelques questions que cette SCI avait besoin d’une somme rapidement pour régler quelques détails de fin de société. Je connaissais le montant de cette somme, ce qui était un atout considérable : il s’agissait de 25 000 euros.

1-4 Le prix de l’exemple d’investissement locatif meublé

La maison était proposée sur le marché quelques années auparavant à 60 000 euros. Au moment de la visite, elle était en vente depuis 5 ou 6 mois à 52 000 euros et les propriétaires de la SCI commençaient à en avoir assez de ne pas vendre.

L’empressement, dans cet exemple d’investissement locatif meublé, était facile à ressentir dans le discours de l’agent immobilier. Elle savait très bien que je pouvais faire une offre assez agressive tout en ayant une belle chance d’obtenir l’achat de la maison.

2- L’estimation des travaux (importante pour ce type d’achat locatif meublé)

des exemples d'investissement locatif meublé

Qui dit ancien dit rénovation ! C’est excellent pour remettre à neuf et apporter une grande valeur au bien immobilier en question. Par contre, cela est évident mais la rénovation et donc les travaux ont un coût qu’il convenait d’estimer avant de faire une offre.

J’ai donc fais intervenir mes partenaires artisans pour qu’ils me proposent une estimation globale (la plus précise possible) du montant des travaux.

La visite des artisans a été très importante. Sur cette belle surface, ils m’ont proposé des choses intéressantes pour ne pas dénaturer le charme des poutres, des briques et des pierres.

Non seulement, ils m’ont permis de voir la rénovation d’une autre manière mais, en plus, ils m’ont permis de faire de belles économies. Le fait de ne pas trop dénaturer m’a permis au final de faire moins de « gros travaux ».

Le devis arriva quelques jours après, ils me proposaient la rénovation avec la pose de la cuisine pour un montant de 16 500 euros environ.

3- La majoration du prix des meubles et de l’équipement

Evidemment, connaissant très bien le secteur et étant un adepte de la location meublée, je savais que la rénovation de cette maison et la location de celle-ci n’avait de sens que si je louais en meublé.

exemples d'investissements locatifs meublés

Mais je voulais anticiper le prix de l’ameublement car avec une telle surface, la facture pouvait vite « grimper » et je préfère très largement que les meubles soient financés par la banque de manière indirecte.

J’avais estimé à environ 2 000 euros le montant des meubles et de l’équipement. Ce n’est pas une grosse somme quand on regarde la grandeur de la maison mais je tenais impérativement à laisser pas mal d’espaces libres. Par expérience, je sais qu’avec un tel volume, les locataires apprécient d’avoir de l’espace pour apporter quelques affaires personnelles.

4- Ce que je savais que je pouvais appliquer en stratégies locatives avec ce type d’investissement locatif immobilier meublé

Comme je vous l’ai dit, je connaissais parfaitement le style de demandes que j’avais sur le secteur et je savais donc ce que je pouvais proposer. J’avais en fait deux choix essentiels qui s’offraient à moi :

La location meublée sur le long terme et la colocation meublée pour les agents en déplacement. Si une est plus rentable que l’autre dans la plupart des cas, je pensais que la location meublée sur le long terme pouvait me permettre de faire une belle rentabilité étant donné la proposition que je voulais effectuer.

exemple d'investissement locatif meublé

Sur le long terme, je pouvais espérer louer cette maison équipée environ 420 euros et je m’assurais une tranquillité en terme de gestion. J’ai opté rapidement pour cette solution.

Pour information la colocation meublée courte durée m’aurait certainement permis d’obtenir 680 euros par mois. Malgré d’autres frais, ceci aurait été plus rentable mais il fallait avoir une gestion différente et je n’avais que peu de temps à ce moment là. Cela n’empêche en rien de changer de stratégie dans les années futures.

5- Ma manière de réfléchir et ma proposition

Voyons le procédé que j’utilise pour me fixer le montant à ne pas dépasser pour faire une offre. Ce sont des stratégies que j’utilise pour optimiser mes investissements locatifs meublés.

5-1 Voilà ce que je me suis dit

Cette maison est très bien placée.
Je sais que la SCI a besoin de 25 000 euros rapidement.
Le montant des travaux et des meubles ne doit pas excéder 20 000 euros.
Je peux louer sans difficulté 420 euros par mois.
Cette maison va avoir un cachet très sympa.
C’est une petite affaire mais une bonne affaire si je ne la paie pas cher.

Pour rappel, le prix demandé était de 52 000 euros frais d’agence inclus.

5-2 Ma manière de procéder pour faire la proposition et dénicher cet investissement locatif immobilier

Je pars d’un montant estimé de travaux et de meubles.
J’ajoute les frais d’agence (approximatif) et de notaire (approximatif).
Je garde en tête l’estimation du loyer.

Grâce à ces données, vous allez voir que je vais connaître le montant à ne pas dépasser à l’achat.

5-3 Trouver le montant à ne pas dépasser pour l’achat de bien immobilier

C’est parti ! Je vais faire simple pour être le plus clair possible.

a)– Quand j’ai le montant estimé de la location (ici 420 euros), je sais que le montant que je vais rembourser à la banque ne devra pas être supérieur à 70% du montant de location (ici 336 euros).

b)– L’emprunt à la banque (ici 336 euros) correspond à une somme maximale totale que je pourrais emprunter sur 15 ou 20 ans.
Quand on fait une estimation sur internet, on se rend compte que 336 euros mensuel correspondent à une somme d’environ 50 000 euros si on considère un taux à 1.55% assurance comprise.

c)– Je sais donc maintenant que pour rester dans mes chiffres, le montant total de mon emprunt ne pourra pas être supérieur à  50 000 euros.

d)– Si le montant total ne doit pas excéder 50 000 euros alors l’achat devra être au maximum de :
(50 000) – (18 500 + 3 000) = 28 500.

Mon offre d’achat ne pouvait donc pas excéder 28 500 euros. Ceci parait surement dingue mais je ne déroge pas à mes règles de calcul et si je ne peux pas faire affaire, alors je laisse tomber l’affaire pour une suivante.

5-4 Ma proposition pour réaliser un bon investissement locatif

1 exemple d'investissement locatif meublé

Etant donné les chiffres et la situation, j’ai donc fait une proposition à 25 000 à prendre ou à laisser. Je n’aime pas trop cette expression mais je savais dans ce cas précis que cette manière d’agir était plus stratégique.

Les vendeurs ont dit ok sans réelle hésitation puisqu’ils avaient besoin de cette somme.

On est donc passé d’une annonce avec un prix à 52 000 euros à un achat frais d’agence inclus à 25 000 euros. C’est une preuve que la négociation n’a pas de limite, tout dépend de la situation des vendeurs.

6- Les chiffres pour cet exemple d’investissement locatif meublé

Voici l’ensemble des chiffres :

Achat plus frais d’agence : 25 000 euros.
Montant des travaux + meubles + imprévus toiture : 18 500 euros.
« J’ai obtenu de belles réductions sur les meubles ainsi qu’un devis un peu vu au rabais pour les travaux mais un imprévu de 1 500 euros est venu s’ajouter à l’addition ».
Frais de notaire : 2 820 euros.
Achat total : 46 320 euros.
Emprunt sur 15 ans : 245.20 euros.
Montant des loyers actuels : 430 euros.
Cash-Flow mensuel : 184.80 euros.

7- La négociation avec la banque

Une fois le compromis signé, je suis donc allé voir mon banquier fétiche auquel j’ai proposé le dossier et je lui ai juste demandé de me faire un prêt différé pour que je puisse avoir le temps d’effecteur les travaux.

Il m’a accordé le prêt différé de 8 mois, ce qui  était excellent dans ma situation puisque les artisans ont pu commencer assez rapidement après la signature de l’acte authentique.

Ce n’est qu’un exemple d’investissement locatif meublé assez modeste. Je tenais aussi à montrer que parfois, on peut réaliser des opérations immobilières sympas même avec des petits biens.

A l’heure actuelle, je ne regarde plus beaucoup ce genre de bien mais cela peut-être intéressant lorsqu’on débute pour « se faire la main ». Cela ne change rien au fait d’étudier le marché au préalable pour s’assurer des mises en location sereines.

Yann Marjault

L’achat d’un appartement, la démarche complète !

L’achat d’un appartement, la démarche complète !

L'achat d'un appartement, la démarcheDans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous évoquons des composantes importantes liées à l’immobilier et pour se lancer convenablement. Différents points sont à prendre en considération pour réussir son achat immobilier.

Dans cet article, je vous propose d’identifier, dans l’achat d’un appartement, la démarche complète pour investir.

1- L’achat d’un appartement, la démarche pour trouver

Quand on recherche des biens immobiliers, il existe différentes possibilités de procéder. Quels sont les différents moyens pour trouver un appartement ou même un immeuble de rapport ?

1-1 Les annonces

Tout d’abord, il existe différentes manières de chercher. On pense tout de suite aux annonces sur les sites comme Le Bon Coin, Particuliers à Particuliers, Se loger, à vendre à louer… On pense également aux agences et leur site, ils proposent une multitude de maisons, d’appartements et d’immeubles en échange d’une commission en cas d’achat.

L'achat d'un appartement, la démarcheUn site est peut-être moins connu et pourtant apporte des informations très intéressantes en fonction des régions. Il dit si les biens sont en vente depuis longtemps, quels biens immobiliers ont des prix en baisse et proposent aussi les nouveautés.

Il s’agit du site : castorus.com.  mais ne partez pas tout de suite ! Rire pour l'immoblier

1-2 Les agents

Concernant les agents, il convient de tenter d’avoir de vrais partenaires qui pourront réellement vous aider lors de vos démarches. N’hésitez pas à leur expliquer en détail ce que vous recherchez pour qu’ils se rapprochent au maximum de vos attentes.

L'achat d'un appartement, la démarche

Ce point est d’autant plus vrai lorsque l’on fait des investissements locatifs.

Un agent qui vous comprend vous apportera « sur un plateau » des biens qui correspondent totalement à vos attentes. La commission n’aura alors aucune importance.

1-3 Le bouche à oreille

On peut aussi ne pas négliger le bouche à oreille, n’hésitez pas à en parler à des personnes susceptibles d’être plus ou moins dans le domaine de l’immobilier. J’ai beaucoup d’amis qui ont acheté des immeubles de rapport grâce à des artisans qui connaissaient beaucoup de secteurs et donc beaucoup d’affaires immobilières.

1-4 Les appartements abandonnés

Un autre point consiste aussi à repérer des biens abandonnés dans les villes ou même à l’extérieur des villes. Vous notez l’adresse pour essayer d’obtenir les coordonnées via le cadastre par exemple. C’est une démarche qu’employaient beaucoup les agents immobiliers à une certaine époque.

Quelque soit votre démarche pour chercher un appartement, vous devrez avoir des objectifs relativement précis. Quels types de location souhaitez-vous faire ? Si vous acheter pour votre résidence principale, ou dois-je l’acheter pour la revendre facilement quand je partirai ?…

Plus vous serez au clair, plus vos recherches seront optimisées !

2- Faire une offre

Ca y est ! Vous avez trouvé votre bonheur, vous sentez que l’appartement ou l’immeuble est potentiellement une bonne affaire. Il va être temps de faire une offre, une offre réfléchie.

2-1 S’appuyer sur des règles en immobilier

L'achat d'un appartement, la démarche les règles en immobilierVous devez connaître le montant que vous ne pouvez pas dépasser. Il faut pour ceci s’appuyer sur des règles en immobilier précises qu’il convient de connaître (lien en bas de la page).

Pour vos propositions, vous devrez savoir si le bien est négociable. Beaucoup d’indices servent à obtenir les informations sur ce point. L’agent immobilier vous aura donné des indices sur « l’état » du vendeur, est-ce qu’il est pressé ? Pour quelles raisons l’est-il ?

2-2 Des offres réfléchies

Il est difficile d’évoquer tous les points sur la négociation en immobilier ici mais je vous invite à lire l’article qui a été dédié à cette composante importante en immobilier : la négociation en immobilier.

Vous devrez apprendre à faire des offres réfléchies qui s’appuient sur des stratégies. Vous devrez aussi ne pas hésitez parfois à faire des offres « agressives » et parfois « ne pas trop insister » car c’est déjà une bonne affaire.

Il n’y a pas de règle exacte mais des stratégies à connaître. La part de l’humain et le relationnel sont deux points extrêmement important quand on fait une offre et que l’on discute. En investissement locatif, n’oubliez jamais une chose : vous achetez des mètres carrés et par de l’émotionnel. De plus ce que vous ne demanderez pas, vous ne l’aurez jamais !

2-3 Les travaux

Un dernier point concernant l’offre d’achat, vous devez bien entendu prendre en considération les travaux et même tous les travaux. Plus la banque vous prêtera pour les travaux et moins vous aurez à « en sortir de votre poche » plus tard.

N’oubliez pas qu’une toiture à remplacer qui coûterait 20 000 euros peut ne représenter qu’une centaine d’euros mensuellement. Ce montant peut être amorti largement par des loyers alors que si vous prévoyez ces travaux quelques années plus tard, vous devrez sortir 20 000 euros de votre trésorerie.

3- Signer le compromis chez le notaire

Cette phase est toujours une grande étape. On officialise tous les calculs effectués auparavant. Si cette étape vous impressionne un peu, vous devez quand même penser à vérifier différents points.

3-1 Les clauses suspensives

Les clauses suspensives de prêt : elles permettent d’éviter la vente sous des conditions précises. Vous pouvez inclure les clauses de votre choix malgré ce que pourrait vous dire un agent immobilier non habitué à avoir quelqu’un d’exigeant en face de lui.

La clause principale « obligatoire » est celle de la non obtention d’un prêt. Pensez à mettre dans cette clause le montant totale du prêt incluant les travaux. En résumé, si la banque ne vous prête pas pour l’achat et le montant des travaux, la vente est « annulée » et vous n’avez aucun frais.

Attention, souvent le compromis exige que vous ayez fait plusieurs démarches auprès des banques. Il sera alors impossible de ne présenter qu’un refus auprès du notaire ou de l’agent immobilier sous peine de frais (10% du montant total de l’acquisition).

3-2 Le délai pour trouver l’emprunt

Dès que vous signez le compromis de vente, vérifiez la date exacte à laquelle vous devez avoir fais vos démarches pour trouver un emprunt.

Cette date butoire est la date à laquelle vous aurez dû envoyez votre lettre de refus (ou acceptation) pour éviter « les frais de pénalité ». Proposez au notaire de mettre cette date assez éloignée dans le temps pour vous laisser le temps d’effectuer les démarches auprès des banques.

3-3 Le compromis en agence

L'achat d'un appartement, la démarche complèteUn agent immobilier a pour but dans son métier de vendre des biens immobiliers (maison, appartement, immeuble de rapport…). Il a donc un rôle de négociateur entre l’acheteur (l’acquéreur) et le vendeur. Le compromis correspond, de mon point de vue, à un aspect juridique de la vente.

C’est en ce sens que vous devez toujours le montrer à un notaire et même dans l’idéal le signer chez un notaire.

Attention, cela ne change en rien les vérifications que vous nous avons vu dans le point 3-1. Si vous commencez à investir de manière importante, je vous conseillerai d’avoir votre notaire qui vérifiera systématiquement les conditions.

Vous aurez eu au préalable une discussion avec votre notaire qui doit vous connaître, connaître vos objectifs immobiliers.

4- Démarcher une banque avec un dossier réfléchie

On parle souvent du taux d’endettement lors de l’achat de la résidence principale. Le banquier faire en sorte de vous dire : le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 130 000 euros car après votre capacité d’emprunt sera dépassée.

4-1 Lors d’un investissement locatif

Quand on investit, c’est très différent ! Il s’agit de montrer que vous avez réfléchi votre investissement locatif comme lui !

Vous devez lui montrer qu’en incluant tout dans l’emprunt (achat + travaux + frais de notaire), vous avez un montant d’emprunt qui sera inférieur au montant des loyers qui entreront chaque mois.

Pour ceci, il faudra vous appuyer sur des sources exactes. Vous allez montrer des certificats d’agence qui expliquent que ce type d’appartement se loue un certain montant. Vous allez montrer que vous avez fait des tests et qu’il y a eu des demandes…

4-2 Le dossier

Vous allez devoir constituer un dossier simple, clair et très compréhensible au banquier pour que celui-ci comprenne votre sérieux et votre organisation.

L'achat d'un appartement, la démarche le tableau pour le banquierEx : Vous pouvez constituer un dossier de 2 pages. Une page pour les photos (avant, plans et pourquoi pas des images de ce que vous prévoyez si votre artisans peut vous donner ceci) et une page avec les chiffres organisés.

Apparaîtront les montants de loyers, le remboursement mensuel estimé, le montant total des travaux, de l’achat, les frais de notaire, le type de location et l’explication de cette stratégie. Ajoutez également le paragraphe sur le contexte géographique et économique du bien immobilier…

Ce dossier vous permettra à vous aussi de tout récapituler de manière claire.

4-3 Le banquier

Le banquier est un gestionnaire de risque. Il va donc être TRES attentif au montage soigné de votre dossier. Lui gagne de l’argent en vous prêtant une somme mais il doit s’assurer que le montant du capital et des intérêts sera bien remboursé par vous chaque mois.

L'achat d'un appartement, la démarcheCe sera sa priorité. Pour ceci, il va également considérer un pourcentage des loyers, en règle générale, il ne prendra que 70% de cette somme qu’il comparera avec le montant mensuel de l’emprunt.

Si l’emprunt < 70% du montant des loyers alors « très bon »
Si l’emprunt  = 70% du montant des loyers alors c’est « bon »
Si l’emprunt  > 70% du montant des loyers alors c’est « risqué ».

5- Signature de l’acte authentique

Le délai après la signature du compromis est passé, il est temps de signer l’acte authentique. Vous allez devenir propriétaire de votre résidence principale ou de votre investissement locatif.

5-1 N’oubliez pas votre chéquier !

Il est de coutume de payer au prorata votre dû en termes de taxe foncière au propriétaire. Il s’agit bien d’une coutume car logiquement, c’est bien le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière à l’Etat.

Pour éviter d’avoir ce prorata à payer le jour de l’acte authentique, vous devez faire noter le jour du compromis une petite phrase sur le compromis de vente : la mention « nette de frais » devra apparaître.

5-2 Anticipez !

Dès que vous avez signé l’acte authentique, vous êtes propriétaire vous devez avoir anticipé deux choses :

L’assurance, votre bien doit être assuré dès que vous avez les clés en main.

Les travaux, pensez bien à prévenir les artisans des semaines en avance pour que les travaux commencent le plus tôt possible.

6- Travaux et anticipation des annonces

Lorsque les travaux auront débuté, essayer d’estimer la fin de ceux-ci pour prévoir l’ameublement ainsi que la mise en place de votre annonce pour louer votre logement.

Je préconise de mettre votre logement en location un mois avant la fin des travaux. Vous devez fournir les explications mais ceci vous permettra peut-être de toucher des personnes en recherche d’un bien pour le mois suivant.

J’ai souvent fais des visites de mes biens en même temps que la fin des travaux. D’ailleurs, il est possible que les potentiels locataires vous fassent penser à une optimisation de dernière minute à réaliser dans l’appartement.

 

Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :

Mots clé : l’achat d’un appartement, la démarche complète

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Comment investir dans l’immobilier ?

Beaucoup de personnes souhaitent s’engager dans l’aventure immobilière et c’est exactement en ce sens que j’ai construit le blog Immobilier Meublé Pas à Pas. Mais le véritable défi consiste à agir en toute sérénité et donc à investir en ayant un maximum de connaissances.

Même si beaucoup de stratégies existent en immobilier (locations, achat-revente, division…), on peut estimer que celle qui consiste à bien acheter ses biens immobiliers et assurer une location efficace est de loin la plus connue et la plus « basique ».

Quelque soient vos objectifs avec l’immobilier (se constituer un patrimoine, se constituer une rente, faire son premier achat d’immeuble locatif), il convient de trouver les arguments pour répondre à la question : comment investir dans l’immobilier de manière efficace et sereine ?

Voyons plusieurs éléments de réponses à cette question !

Avant de commencer, si vous débutez en immo’ voici un article comment se lancer dans l’immobiler qui peut fortement vous intéresser.

1-L’investissement immobilier pour les nuls

Comment investir dans l'immobilier locatif ?

Ce point est un point primordial, il faut impérativement se constituer une base d’informations essentielles à l’investissement immobilier. Il est évident que la partie théorique  constitue la base à connaître impérativement même si la théorie n’aura pas de sens sans la mise en pratique.

J’ai crée une page : l’investissement immobilier pour les nuls (lien) dans laquelle, j’évoque des principes de bases immobiliers.

Il s’agit de données et de règles primordiales permettant de débuter « dans le bon ordre ».  Vous y trouverez des bases, des règles simples de calcul permettant de reconnaître de bonnes affaires ainsi que des principes à connaître en investissements immobiliers locatifs meublés.

Ne vous méprenez pas !

Quand on parle « d’investissements immobiliers pour les nuls », il ne s’agit là que de faire référence au fameux guide jaune connus de tous. Il n’y a aucune connotation négative dans ce terme ! Rire pour l'immoblier

Quand on commence à réfléchir à comment investir dans l’immobilier, il convient d’avoir ce bon point de départ pour éviter de faire les fameuses erreurs qui coûtent chères ou qui vous pénaliseront pendant de nombreuses années.
Vous devez savoir : les règles de calcul, les erreurs fréquentes, comment bien acheter son premier appartement ou son premier immeuble…

Imaginez l’importance de réaliser une très bonne affaire lors de votre premier achat pour vous et le banquier ! A votre avis que va penser de vous votre banquier lorsqu’il verra que vous savez comment gagner de l’argent avec votre immeuble ou appartement ?

La réponse est simple, il va penser que vous maîtrisez votre sujet et hésitera beaucoup moins à vous accompagner lors de votre prochaine demande.

Les bases en immobilier sont essentielles et doivent vous permettre de connaître tous les éléments qui vous permettront de ne pas commettre de grossières erreurs et de gagner des milliers d’euros.

2-L’investissement immobilier locatif, qu’est-ce que cela comprend ?

Comment investir dans l'immobilier ?

Pour répondre à la question comment investir dans l’immobilier, il faudra connaître des bases comme nous l’avons vu au dessus mais vous devrez aussi maîtriser progressivement des notions un peu plus larges. Il s’agit en fait de s’ouvrir à différentes notions en parallèles des bases immobilières.

2-1 Ou investir ?

Est-ce que je peux acheter un investissement locatif avant ma résidence principale ?
Dois-je acheter dans le neuf ou bien est-ce beaucoup plus intéressant dans l’ancien ?
Quels avantages ai-je à acheter des biens immobiliers locatifs et les meubler ?
Est-ce que le meublé fonctionne partout et avec tout type de surface ? …

L’investissement immobilier locatif connaît diverses pratiques et informations qu’il convient de connaître un maximum.

2-2 L’immobilier et les fausses croyances

En plus des bases essentielles, vous devez impérativement vous imprégner de notions plus larges qui vous feront voir l’investissement locatif immobilier d’une tout autre manière.

N’oubliez jamais que l’apprentissage passe souvent par la déconstruction de fausses croyances qui sont souvent extrêmement limitantes pour avancer.

Combien de personnes croient encore qu’il faut avoir de l’argent pour investir dans l’immobilier ?
Des dizaines de milliers !

Combien d’investisseurs sont partis de zéro et ont simplement appliqués des bases pour bien investir ?
Une très grande majorité soit plus de 90% !

La réponse à comment investir dans l’immobilier passera donc par le fait d’apprendre en effaçant les fausses idées pré existantes qui sont ancrées dans nos mémoires par des personnes qui n’ont, la plupart du temps, jamais investis.

3-L’investissement immobilier rentable : Pourquoi est-ce si important ?

3-1 La notion de rentabilité

La notion de rentabilité est très importante et doit être abordée sous différents angles. Il est, par exemple, impossible de comparer des rentabilités de biens immobiliers locatifs qui se situent dans des villes différentes ou qui sont exploités avec différentes stratégies locatives.

La rentabilité d’un investissement locatif doit donc être comprise en ce sens au même titre que l’on doit savoir la calculer.

Je crois qu’il est impossible de comparer la rentabilité de deux immeubles si ceux-ci se situent sur deux agglomérations aux profils totalement différents.

Si nous prenons un exemple « extrême », Une rentabilité nette (en déduisant les frais hormis les impôts) de 7% calculée avec un immeuble de rapport en région parisienne n’aura pas du tout la même valeur qu’une rentabilité nette calculée avec un immeuble de rapport dans une ville de 2 000 habitants.

On comprend aisément que dans le premier cas, ce sera certainement une excellente affaire alors que dans le deuxième, ce sera une affaire plus  « classique ».

3-2 Les différentes rentabilités

En immobilier, on parle de différentes rentabilités : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette. La distinction entre toutes ces rentabilités est importante pour bien comprendre le discours des personnes qui évoquent des notions en immobilier locatif.

Quand on analyse les formules de calcul pour ces différentes rentabilités, on comprend aisément  la différence. Par exemple, la rentabilité nette nette prendra en considération tous les frais ainsi que l’imposition. Toutes les composantes de l’immobilier sont ainsi prises en considération ainsi que les conséquences (impôts).

La rentabilité brute, comme son nom l’indique, est celle qui prend le moins en compte les frais associés à l’immobilier : seuls les le prix d’achat, les frais d’agence, les travaux et les frais de notaire sont comptés.

La rentabilité nette prend en compte tous les frais liés à l’achat immobilier (en plus de ce que l’on a vu au dessus) : les frais d’agence si vous donnez votre bien pour que l’agence immobilière le loue, les frais de copropriété en cas d’achat d’appartement, les assurances ainsi que la taxe foncière…

La rentabilité nette nette prend en plus, en considération, l’imposition.

3-3 La rentabilité, quelle importance ?

Dans les pages dédiées à ces calculs, j’évoque les différentes formules qui permettent de faire le distinguo entre les différentes rentabilités. Prenez un peu de temps pour les analyser et vous verrez pourquoi, elles n’ont rien à voir les unes avec les autres.

Pourquoi les premiers investissements doivent-ils procurer une belle rentabilité nette ?

La réponse est simple : vous devez faire vos preuves et dégager un revenu pour faire vos preuves avec le banquier mais aussi pour vous protéger d’éventuels problèmes.

En résumé, votre premier investissement encore plus que les autres doit être un investissement rentable. Il ne peut laisser place au hasard si vous souhaitez enchaîner des investissements immobiliers. Ce sera un point de départ très important pour la suite, il ne doit pas vous coûter d’argent et même vous devez en gagner chaque mois

Contrairement à ce que beaucoup d’esprits négatifs pourraient laisser sous entendre, ce genre d’investissements rentables existent et sont même nombreux. Il suffit juste d’être en mesure de les chercher et donc de les trouver. Il est beaucoup plus aisé de trouver ce genre d’appartements ou d’immeubles quand on connaît les éléments à rechercher et ceci demande un peu d’apprentissage…

Yann Marjault

13 astuces et conseils immobiliers

13 astuces et conseils immobiliers

Dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous avons vu un certain nombre de composantes de l’immobilier locatif qu’il convient d’optimiser pour réussir ces achats et maximiser la « valeur » de ses investissements.

Voyons des astuces et conseils immobiliers qui doivent permettre de gagner des milliers d’euros et en plus d’agir en toute sérénité.

1- Faire un très bon premier achat immobilier (immobilier locatif)

astuces et conseils immobiliers

Ce point est plus qu’une astuce ou conseil immobilier, c’est un principe essentiel à prendre en compte systématiquementn lorsqu’il s’agit de se lancer dans l’immobilier. Le premier achat immobilier est déterminant pour la suite de vos investissements immobiliers.

Non seulement, ce premier achat immobilier va vous permettre de vous rassurer chaque mois car vous allez gagner de l’argent avec mais en plus, il vous permettra de faire vos preuves face au banquier.

Ce dernier devra « voir » que vous mettez de l’argent sur vos comptes chaque mois grâce à votre bien immobilier.

Ce premier achat doit respecter une règle essentielle (que l’on adapte en fonction des localisations géographiques) : Le montant de votre remboursement d’emprunt (achat, frais de notaire et travaux) ne doit pas excéder un certain pourcentage de vos loyers.

Tous les investisseurs n’auront pas le même discours à ce sujet, mais dites vous bien que plus ce pourcentage  est faible et plus votre sérénité sera grande !

Trouver ce premier bien immobilier prend parfois du temps car il n’est pas toujours simple de le dénicher surtout si on est un peu hésitant mais il sera garant de votre poursuite réussie en investissement immobilier.

2- Utiliser une règle simple de calcul qui vous parle

En immobilier, lors de discussions, lors de séminaire ou autre, on parle beaucoup de rentabilité. Si vous êtes comme moi, ce n’est pas toujours très parlant même si on finit par mesurer le contenu de cette notion.

Je préfère m’appuyer sur des chiffres qui montrent aisément ce que l’on va payer et ce que l’on va gagner. Je vous invite à utiliser une règle simple de calcul pour déterminer le potentiel d’une éventuelle bonne affaire.

Si on reprend une phrase au dessus, vérifiez que votre emprunt sera un pourcentage maximum de ce que vous allez gagner.

Par exemple, après vos estimations, vous vérifiez que le montant total (achat, travaux, frais de notaire) représente un emprunt mensuel de 70% de vos loyers estimés.

Ex : Vous remboursez 700 euros à la banque et vous avez potentiellement 1000 euros de loyers.

L’idée sera de choisir une règle simple qui vous parlera et ensuite, vous serez en mesure de bien présenter votre dossier au banquier. Plus la règle évoquée vous « parlera » et plus votre argumentation sera claire pour le banquier.

Cette règle aura donc deux objectifs essentiels : déterminer si une affaire immobilière est « bonne » et argumenter aisément face au banquier.

3- Etre rigoureux

Cette notion est essentielle une nouvelle fois. Si vous êtes rigoureux et que vous appliquez une méthode définie et logique, vous éviterez les mauvaises surprises.

Quand vous serez convaincus de votre manière de faire, que vos bases seront bien définies, personnes ne pourra plus vous déstabiliser avec un discours. Je pense notamment au discours de certains agents immobiliers qui pensent à tort qu’avec 10 000 euros, on peut rénover un appartement… ou encore que c’est louable « en l’état ».

Ce genre de discours ne doit que vous effleurer car vous, vous savez que vous voulez rénover  l’appartement au mieux pour apporter une grande valeur et que cela vous coûtera plutôt 25 000 euros.

Etablissez votre méthode, ne dérogez que très peu aux règles que vous vous êtes fixés et avancez !

D’ailleurs votre rigueur vous permettra non seulement d’avancer sereinement mais en plus, vous montrerez une nouvelle fois au banquier que la pratique va exactement dans le sens de votre exposé.

Je vous invite à jongler avec au moins 2 comptes pour placer votre éventuel surplus d’argent sur un compte spécifique. Vous et le banquier devez voir ce que vous gagnez chaque mois grâce à vos investissements immobiliers.

4- S’entourer de personnes qui vous encourage et croire en ses envies

astuces et conseils immobiliers

Voyez-vous de quoi je parle ?

Vous savez les personnes qui nous freinent dès que vous voulez avancer dans un domaine qui leur fait peur mais qu’ils ne connaissent évidemment pas du tout.

Vous devez être très vigilant à ceci. Notre entourage (surtout au début) ne nous parle que des éléments négatifs liés aux investissements immobiliers.

“L’immobilier, c’est pour les riches ! Tu crois qu’ils font comment ?”

“Avec tous les problèmes qu’il y a avec les locataires, je ne me lancerai pas à ta place.”

“Et si c’était facile, tout le monde le ferait !”

Bref, tous les arguments peuvent être bons pour décourager. Souvent, l’entourage agit de cette manière par méconnaissance et par peur pour vous. Ces procédés sont parfois très déstabilisants d’autant que nous n’avons jamais eu d’éducation financière liée aux investissements immobiliers.

J’ai été confronté à cette « résistance au changement », je vous conseille d’apprendre et de devenir de plus en plus convaincu de vos actions. Apprenez des gens qui sont dans le même état d’esprit que vous, c’est le seul moyen de progresser et de développer sa pensée positive.

Vous devez devenir progressivement la personne qui se pose des questions et qui cherche à comprendre comment ceux qui ont réussi ont fait.

J’aime beaucoup la phrase de Robert Kiyosaki qui dit : il ne faut pas se dire « Je ne peux pas me le permettre », mais « Comment est-ce que je pourrai me le permettre ? ».

5- Etudier le potentiel locatif de votre région

Le potentiel locatif d’une région est totalement différent en fonction d’une multitude de paramètres. Il n’y a pas que la taille de la ville qui compte mais aussi son style d’activités économiques.

Vous devez connaître de plus en plus précisément la demande locative existante et affiner ce qui fonctionne bien en termes de stratégie locative. Pour ceci, ne vous fiez pas uniquement au discours des agents immobiliers qui souvent n’usent que très peu de stratégies novatrices pour louer mieux…
Fiez vous plutôt à des tests que vous allez faire : des annonces que vous postez par exemple sur des sites connus…

Ex : dans une des zones géographiques dans laquelle j’achète des immeubles, je sais que je peux louer cher des appartements que je meuble de manière très moderne. Il y a une forte demande.

6- Utiliser une stratégie locative qui fonctionne et qui vous parle

En meublé particulièrement, il existe différentes stratégies locatives : long terme, courte durée, colocation… Vous allez devoir utiliser celle qui fonctionne très bien, qui est rentable mais aussi celle qui vous fait « le plus envie ». Je trouve que cette dernière notion est importante, il convient de faire des efforts en immobiliers mais aussi d’utiliser des stratégies qui « parlent » et qui nous permettent d’investir sereinement.

Attention, parfois, il faut se forcer au départ pour qu’une stratégie devienne fluide par la suite. Il serait tout de même dommage de perdre des centaines d’euros par mois juste parce qu’on n’a pas envie de mettre une annonce sur booking par exemple.

Je vous conseille de trouver l’équilibre entre rentabilité optimisée et sérénité.

7- Comprendre que l’on peut partir de “0” dans l’investissement locatif en étant stratégique

Ce point rejoins le point que nous avons évoqué tout à l’heure. L’immobilier n’est pas une affaire de riche au départ. 95% des investisseurs que je connais sont partis de “0” et ont développé le patrimoine immobilier progressivement.

Il n’est pas nécessaire d’être riche avant d’avoir commencé à investir sinon il n’y aurait que très peu de personnes qui pourraient le faire. Il convient de savoir ce que l’on veut faire, d’être organisé, d’apprendre et enfin de passer à l’action.

J’y reviendrai mais sans apprentissage, l’action peut mener à de grandes difficultés mais sans l’action l’apprentissage n’aura aucun sens si ce n’est celui de plaisir d’apprendre.

8- Acheter près de chez vous au départ

Pourquoi il peut-être très intéressant d’acheter un immeuble de rapport, un appartement ou encore une maison près de chez vous au départ ?

Simplement parce qu’il va être beaucoup plus facile de connaître différentes composantes comme : les secteurs sympas, la demande locative, le style de location qui fonctionne…

En France notamment, énormément de zones géographiques sont propices à la location. Il suffit de tester pour s’en assurer. Il semble donc logique de commencer par étudier les secteurs proches de chez vous au départ.

9- Comprendre le minimum vital de la fiscalité

Ah ! La fiscalité et toutes ses composantes, quel bonheur ! Parlons-en un peu…

Essayons de « dédramatiser » ce point et bien comprendre pourquoi il est important. Souvent, les personnes qui souhaitent investir en immobilier locatif sont bloquées par ce point fiscalité. Ils ont l’impression qu’à cause d’un éventuel achat d’immeuble, ils vont payer énormément d’impôts.

C’est effectivement possible si on déclare les revenus immobiliers de la manière la plus simple qui soit, c’est-à-dire que l’on met le montant total des revenus sur la fiche d’imposition.

En fiscalité, les manières les plus simples de fonctionner sont souvent les moins efficaces… et il convient de comprendre la théorie des méthodes un peu plus complexes pour anticiper lors de ses investissements.

Il ne faut pas oublier que la fiscalité n’est qu’une composante parmi tant d’autres et qu’il est difficile de tout maîtriser parfaitement avant de commencer.

A mon sens, la fiscalité peut être comprise dans les grandes lignes pour savoir quelle méthode adopter et ensuite, il sera nécessaire de travailler avec un expert comptable.

Ne croyez pas que tous les investisseurs immobiliers maîtrisent les détails précis de chaque point de fiscalité. Ils maîtrisent les règles général des différentes méthodes, connaissent la plus adaptée à leur situation mais ils délèguent cette partie à un expert comptable.

Dans un premier temps, il sera intéressant que vous compreniez les différences importantes entre les régimes « au forfait » et les régimes « au réel ». (Que ce soit en location nue ou en location meublée).

Ensuite, il pourra être intéressant de voir si le régime des sociétés peut vous correspondre (SCI à l’IS) par exemple…

10- Apporter systématiquement de la valeur aux appartements ou immeubles

astuces et conseils immobiliers

C’est un point que j’aborde très souvent mais je le dis à nouveau : en immobilier locatif (et autre), il est très important d’apporter de la valeur aux biens que vous rénovez.

Apporter de la valeur permettra 2 choses essentiellement :

a-Vous différencier et ainsi louer PLUS et louer MIEUX
b-Vous assurer une revente beaucoup plus facilement

Il existe différentes méthodes pour apporter de la valeur à un immeuble de rapport ou aux appartements. Vous pouvez rénover entièrement, diviser un lot, créer un nouveau lot, rénover pour optimiser une stratégie locative…

Apporter de la valeur après un achat doit « être une obsession » à mon sens, vous devez penser totalement à l’inverse de l’agent immobilier qui vous dira : « c’est louable en l’état ».

11- Connaître les principes de bases pour ne pas commettre LA grosse erreur

Les règles de calcul de base, les tests à réaliser, vos manières de chercher un bien immobilier, les principes à anticiper, une manière de gérer des travaux… une multitude de principe sont à connaître avant d’agir pour éviter de commettre une erreur importante.

Ce n’est pas tant que tout est compliqué mais il faut savoir un grand nombre d’éléments pour s’assurer un bon départ et ainsi partir vers une future vie de rentier sereine…

12- Ne pas hésiter à mettre des 100 aine d’euros dans une formation

astuces et conseils immobiliers

Ce point rejoint celui du dessus, il faut avoir toutes les bases théoriques essentielles avant d’agir. En revanche, même avec ses bases, il faudra passer à l’action… La théorie n’est là que pour donner tous les éléments à prendre en considération dans un ordre précis.

Une formation de qualité vous permettra d’avoir tout le cheminement de A à Z avec tous les éléments à anticiper pour tout optimiser.

Cela vous paraît peut-être « déplacé » de ma part de vous parler de formation immobilière alors que moi-même j’en vends une mais en toute objectivité, je n’en serai pas là si je n’avais pas franchi le cap il y a des années. Je me souviens très bien quand j’ai hésité pendant une semaine à entrer les codes de ma carte bleue pour payer une formation à 789 euros et j’ai franchi l’étape le dernier soir.

Aujourd’hui, je peux dire que c’était la meilleure décision de ma vie dans le domaine du professionnel et de l’immobilier.

13- Tirer des leçons des ses erreurs ou de celles des autres

Ce point rejoint les précédents. Quand vous vous engagez dans une formation, vous allez obligatoirement tirer parti des erreurs d’investisseurs chevronnés et ça c’est simplement excellent !

De plus, même après une formation, lors de vos premiers investissements, vous risquez de commettre des petites erreurs. L’important sera alors d’en tirer parti et de ne plus les reproduire sur les investissements immobiliers qui suiveront.

Yann Marjault

L’investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif comprend différentes composantes qu’il convient de maîtriser pour réussir ces investissements (pour se lancer dans l’immobilier) et ainsi avoir des bien rentables, qui ne posent pas de soucis (ou très peu) et qui permettent par exemple de gagner de l’argent chaque mois.

Tous les investisseurs immobiliers ne cherchent pas obligatoirement à gagner de l’argent dès le départ avec leurs investissements immobiliers locatifs mais TOUS veulent agir sereinement et efficacement en fonction de leurs objectifs.

L’investissement immobilier locatif se comprend, se fait en respectant des règles et en fonction d’objectifs que l’on se fixe. Tous ces éléments répondent à une question : comment investir dans l’immobilier ?

1-Investir dans le locatif ancien

investissement immobilier locatif

L’ancien en immobilier, qu’est ce que cela veut dire ? Evidemment, il ne faut pas y voir que les vieilles ruines qui remontent à l’antiquité… l’immobilier ancien veut simplement dire que l’on ne parle pas du neuf !

Pourquoi l’immobilier ancien est une occasion unique de gagner de l’argent et de se constituer un beau patrimoine ?

1-1 Apporter de la valeur

Investir dans l’immobilier ancien permet la plupart du temps d’apporter une grande valeur aux appartements ou aux immeubles de rapport par le biais de la rénovation. Apporter de la valeur peut se faire par la création, par la duplication de biens immobiliers mais aussi par la rénovation intelligente des appartements anciens.

1-2 Gagner de l’argent

De plus, souvent, lorsqu’on achète des biens immobiliers anciens pour en faire de magnifiques investissements immobiliers locatifs, on va négocier le prix de départ au maximum. Parfois, en fonction des situations du vendeur, on peut obtenir des biens immobiliers jusqu’à 40% au dessous du prix du marché.

C’est un atout considérable qui permet de diminuer les mensualités de manière importante. Qui dit mensualités plus basses dit une belle augmentation du Cash-Flow.

1-3 Un peu de fiscalité

C’est un point qui fait une différence considérable avec l’immobilier neuf. Il existe aussi des investissements immobiliers dans le neuf mais cela est totalement différent dans l’approche. Dans le neuf, il existe aussi beaucoup de plan type Censi-Bouvard, Pinel… qui sont des plans de défiscalisation. Ces plans proposent la plupart du temps des biens immobiliers vendus extrêmement cher sous prétexte que vous allez diminuer vos impôts.

A mon sens, on prend le problème à l’envers, on cherche à diminuer les impôts en achetant un bien immobilier trop cher.
Alors que dans l’immobilier ancien, on cherche à ne pas acheter trop cher pour augmenter la rentabilité et donc l’argent que l’on gagne : ensuite on fait attention à ne pas trop payer d’impôts…

D’ailleurs, je fais une parenthèse, avec l’immobilier ancien, on peut tout à fait diminuer ses impôts sur les revenus globaux, pas besoin de plans crées de toute pièce, permettant une rentabilité nette proche des 3% (sous conditions de revente), pour y parvenir.

Cette distinction est très importante et l’Etat n’aide pas du tout le contribuable à s’y repérer…

Investir dans le locatif ancien offre des opportunités incroyables à conditions d’acter avec stratégie.

2- Bien investir en immobilier locatif

Qu’est ce que cette expression veut dire quand on parle d’achat d’appartement ou d’immeuble de rapport ?

Je crois qu’elle met en avant une chose : il faut une stratégie quand on veut investir dans l’immobilier. Il convient de ne pas acheter le premier bien venu n’ importe où mais il faut savoir comment s’y prendre.

Bien investir dans l’immobilier nécessite la compréhension de règles, de procédés qui doivent permettre d’effectuer des recherches et de faire des propositions calculées. Quand on fait une offre pour acheter un immeuble, on sait exactement jusqu’ou on peut aller, la limite de prix est connue et réfléchie.

Bien investir dès le départ est la manière la plus sure de pouvoir enchaîner les biens immobiliers locatifs sur le long terme et le moyen le plus sur de faire ses preuves avec le banquier qui suivra vos résultats de prêt.

Tous les investisseurs ont des stratégies différentes en immobiliers mais tous les investisseurs connaissent les règles essentielles pour gagner de l’argent. Tous ont fait leur preuve avec les banquiers qui les suivent sur de longues durées.

3- Investir dans un immeuble locatif

investissement immobilier locatif

Beaucoup souhaitent commencer leurs investissements par un appartement. Le prix est moins élevé et permet de se « rassurer » un minimum. Je comprends parfaitement cette position et elle est justifiée, qu’en est-il dans les faits ?

L’immeuble de rapport, l’immeuble locatif est en fait moins risqué ! Pourquoi ?

Il permet d’assurer ses arrières justement car dans l’immeuble de rapport, il y a plusieurs locataires et donc plusieurs entrées d’argent. Si vous avez des problèmes avec un locataire, les autres peuvent compenser le manque.

De plus, un immeuble de rapport vous permet d’être « maître à bord », il en est fini des frais de copropriété qui vous plombent une trésorerie au premier ravalement de façade…

Investir dans un immeuble locatif nécessite tout de même la prise en compte de plusieurs éléments dès le départ pour éviter de commettre des erreurs qui pourraient coûter cher. Les éléments comme la présence d’une cave, des raccordements, des toitures…sont très importants à vérifier pour éventuellement les intégrer dans les travaux de départ.

4- Investissement locatif avant sa résidence principale : croyance ou réalité ?

Ah ! La fameuse question qui engendre toujours autant de débats… doit-on acheter sa résidence principale avant de réaliser des investissements immobiliers locatifs ?

Etudions ça de près… en règle générale et en toute logique de calcul, il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter sa résidence principale. Pourquoi ?

Lorsqu’on fait des investissements réussis, on gagne de l’argent chaque mois en plus des revenus globaux, ce qui a pour conséquence d’augmenter les revenus.
A l’inverse, si on achète sa résidence principale, on s’endette et chaque mois, vous voyez 33% de vos revenus « partir » pour l’achat de la résidence.

C’est exactement en ce sens qu’il est plus judicieux d’acheter d’abord des appartements et immeubles de rapport. Votre capacité d’emprunt est intacte et même augmente au fil des investissements.
J’ajouterai qu’acquérir de l’expérience dans l’immobilier est un atout considérable lorsqu’on veut acheter sa résidence principale par la suite. Par exemple, on va vite percevoir le potentiel de la maison principale pour éventuellement en louer une partie…

MAIS nombreux sont les personnes qui possèdent leur résidence principale et qui n’ont pas investies : ce n’est pas la fin du monde, rassurez-vous !
Vous pouvez encore devenir le rentier qui sommeille en vous. Votre volonté et votre réflexion seront vos meilleurs atouts. Parfois, votre résidence principale deviendra un investissement immobilier locatif très rentable !

5-Investissement locatif neuf : quelle différence ?

Nous l’avons un peu évoqué au dessus : le neuf est investissement immobilier différent ! Le neuf peut proposer des actions dans l’immobilier différentes du locatif.

Souvent quand on parle d’investissement immobilier locatif dans le neuf, on parle des différents plans d’Etat qui ne sont que très peu rentables pour nous pour ne pas dire « risqués ».

L’investissement locatif dans le neuf reste donc un investissement particulier souvent alléchant par une diminution d’imposition mais à mon sens bien moins intéressant que l’ancien.

Cependant, il existe bien évidemment des achats immobiliers dans le neuf qui ne sont pas soumis aux plans de défiscalisation.

6-Investissement immobilier locatif meublé

investissement immobilier locatif

Quand on parle d’investissement immobilier locatif, on ne peut qu’évoquer le meublé et toutes les stratégies qui vont avec.

L’immobilier meublé et particulièrement le locatif apporte de nombreuses satisfactions en de nombreux points :

Il permet une vision beaucoup plus proche de la location que le nu : il suffit d’imaginer un appartement meublé et équipé pour imaginer à quel point on se sent vite bien dans l’appartement. Pour ma part, je loue tous mes biens en meublé et j’adore cette sensation, lorsque les locataires se projettent immédiatement dans les appartements.

Le meublé offre une multitude de stratégies permettant de toucher une clientèle différente. Beaucoup de ces stratégies permettent d’augmenter la rentabilité considérablement : location longue durée, location étudiante, location courte durée, location étudiante couplée à la location courte durée, colocation, colocation courte durée…

Evidemment, ces stratégies nécessitent des mises en place, une organisation mais seul le locatif meublé nous laisse ce chois important.

Les investissements immobiliers locatifs meublés permettent d’optimiser la fiscalité. Ils offrent en effet la possibilité de réduire la fiscalité, de l’optimiser sur toutes les stratégies locatives.

Yann Marjault