Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 ?

par | | Se lancer dans l'immobilier

A la lecture des questions dans ma boîte mail, il semblerait que certains, à juste titre se demandent s’il est interessant d’investir dans l’immobilier en 2019 ?

Je reçois en effet des questions :

“Yann, est-ce que ça vaut le coup que je fasse une formation en investissement immobilier cette année avec les nouvelles réformes ?”

“Est-ce que c’est une bonne année en 2019 pour investir et
acheter des appartements ?”

“Je crois que j’ai loupé l’occasion en 2018, cette année c’est trop tard !
Qu’en penses-tu ?”

Voilà 3 questions qui m’ont été posées il y a quelques semaines. Elles ont suscité ma curiosité et je tenais à y répondre par quelques réflexions et par mes exemples.

Si vous débutez en immobilier, je vous conseille de regarder mon article : comment se lancer dans l’immobilier.

1- Est-il intéressant d’investir en immobilier : jetez 700 euros et gagnez 1000 euros !

Comme je l’avais exposé lors de mon dernier article sur le fait de devenir un investisseur immobilier serein, l’immobilier doit être avant tout vu comme un moyen de gagner de l’argent tout de suite tout en optimisant des effets sur le long terme.

Que diriez-vous de donner 700 euros à la banque chaque mois ainsi que 70 euros d’autres frais et d’obtenir 1000 euros de loyers en échange chaque mois ?

Que pensez-vous sur le fait d’acheter un immeuble avec un prix à 6 chiffres avec l’argent de quelqu’un d’autre (le banquier), de vous le faire rembourser par des locataires et de le revendre plus tard tout en gardant l’argent ?

De mon côté, c’est très clair ! Je veux faire ça et le faire à plusieurs reprises. Je compte bien encore investir dans l’immobilier en 2019 pour mettre en avant ces principes.

C’est d’ailleurs ce que j’ai commencé à faire comme je vais vous l’exposer tout à l’heure.

J’ajouterai que les taux d’intérêt très bas sont aussi une belle aubaine pour réaliser des investissements locatifs permettant de dégager de baux cash-flow. Je trouve très surprenant que ce point ne soit quasi jamais mis en avant.

2- L’immobilier meublé ne change pas du jour au lendemain !

En fait, quand j’ai reçu ces quelques questions, je me suis dit plusieurs choses.

Beaucoup de personnes sont influencées par des discours, des lois sans réellement les interpréter d’ailleurs et des craintes.

C’est totalement justifié car on peut lire et voir beaucoup de choses qui font réfléchir. Seulement voilà, on a tendance à oublier plusieurs éléments essentiels liés aux investissements locatifs :

• Il existe depuis des dizaines d’années et il existera encore longtemps des personnes qui ont besoin de se loger.
• L’immobilier bien réfléchi est un vrai levier de richesse immédiat et reculé. Vous pouvez et devez gagner de l’argent tout de suite tout en assurant un avenir de revente aisé.
• Les locataires sont des humains qui attendent comme vous de se sentir bien dans des logements sympas.
• Dans l’immobilier et surtout à notre époque, il est possible et intéressant de faire mieux ou différent que les autres.
• Ce n’est pas parce qu’une loi change en terme de fiscalité par exemple que tout les domaines de l’immobilier sont à remettre en question. Il sera toujours intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 en utilisant des stratégies adéquates pour investir en toute sérénité.

Mes premiers éléments de réponses à la question de départ : est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 sont donc là.

Oui ! Bien sûr, n’oubliez jamais les principes essentiels de bases de l’immobilier.

Les composantes qui changent comme la fiscalité par exemple ne sont qu’une partie infime de la gestion et ne sont pas des parties essentielles même si elles sont bien évidemment à prendre en considération.

Essayez de voir l’immobilier de manière beaucoup plus globale (bon achat, bonne négociation, bonne anticipation et estimation des travaux, belle rénovation, anticipation précise des loyers…)

 3- Je viens d’investir dans l’immobilier en 2019, est-il intéressant d’investir dans l’immobilier de nos jours ?

Quoi de mieux que vous donner mon exemple pour vous prouver que je ne fais pas que parler dans le vent ! Alors est-il intéressant d’investir dans l’immobilier encore de nos jours ?

Clairement, de mon côté, je viens de démarrer fort en 2019. Pourquoi ? Parce que je suis « tombé » sur de belles opportunités et que j’ai foncé de manière réfléchi.

J’ai opté pour ma méthode « IMMO Meublé Pas à Pas », c’est-à-dire : agir avec efficacité pour acheter des biens très rentables en toute sérénité.

Alors voila, nous sommes fin février et j’ai signé un immeuble de rapport de 5 appartements et je viens de voir une offre acceptée pour un autre immeuble de rapport de 7 appartements.

Est-ce que je me suis demandé si investir dans l’immobilier en 2019 était intéressant ? Oui ! Et ma réponse est également : bien sûr que oui !

Je vous donnerai les détails des chiffres dans d’autres vidéos ou articles, je vais juste évoquer au dessous l’exemple du dernier immeuble.

4- 12 appartements de plus en 2019

Nous sommes au mois de février au moment ou j’écris ces quelques lignes et je tenais à partager mes deux exemples pour démarrer cette année.

4-1 1 Immeuble de 5 appartements

J’ai donc acheté cet immeuble et je vais vous exposer très rapidement pourquoi.

• Je connais la situation et la demande locative dans la ville.
• Il s’agit d’une succession et les personnes voulaient vendre vite à un prix attractif.
• L’immeuble est en excellent état et nous allons le rénover pour faire des appartements magnifiques.
• Je vais les louer plus chères que tout le monde car la demande existe à conditions d’avoir de très beaux appartements.
• Je compte bien donner 1100 euros au banquier chaque mois ainsi que 180 euros de frais et faire entrer 2200 euros de loyers.

Au-delà des chiffres, cette acquisition va me permettre de m’exercer sur le domaine des travaux et je vous prépare à ce sujet de très très belles surprises mais il me faut encore un peu de temps…

4-2 1 Immeuble de 7 appartements

J’ai acheté cet immeuble au prix affiché, je n’ai pas tenté un seul centime de négociation.

Je vous expliquerai dans un article spécifique pourquoi je n’ai absolument rien négocié pour cette affaire.

Cela arrive parfois : négocier n’est pas une obligation définie ! Il faut réfléchir.

Voici quelques données pour cet exemple :

• Je connais la situation et la demande locative dans la ville.
• Il s’agit d’une succession et les personnes voulaient vendre vite à un prix attractif. Pour la petite histoire, il s’agit de la même personne que pour l’autre immeuble.
  C’est un hasard total ! Mais je remercie l’ancien propriétaire et sa famille d’avoir entretenu ses biens de cette manière, c’est un plaisir de se projeter dans les travaux sur cette base saine.
• L’immeuble est en excellent état et nous allons le rénover pour faire des appartements magnifiques.
• Je vais les louer plus chères que tout le monde car la demande existe à conditions d’avoir de très beaux appartements.
• Je compte bien donner 1800 euros au banquier chaque mois ainsi que 240 euros de frais et faire entrer 3100 euros de loyers.

Comme pour l’autre immeuble, je vais en profiter pour multiplier les tests de cuisines, de matériaux, de couleur et ainsi faire de très beaux appartements.

5- Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier ? première conclusion !

Vous entendez ces phrases :

• L’immobilier en a prit un coup, c’est terminé les bons plans !
• La nouvelle loi de 2019 plombe tout, ce n’est plus la peine d’investir dans l’immobilier !
• Ca devient pas évident de trouver des locataires !
• Avant, on pouvait vraiment faire des sacrés coups en immobilier !

J’espère qu’après la lecture de cet article, vous saurez en rire ou plutôt les mettre de côté! Que vous comprendrez que les investissements locatifs ont encore de très beaux jours devant eux.

Vous ne devez jamais oublier qu’il y a de magnifiques occasions partout en France d’investir intelligemment, avec de belles rentabilités et en toute sérénité.

Vous devez agir avec une méthode simple qui vous correspond et qui vous accompagnera bien plus intelligemment que les discours de personnes qui se contentent de ne pas agir et de chercher des excuses à la moindre occasion.

Surtout, n’y voyez aucun jugement, je ne relate que des constations qui ont toutes leur explication. Je ne juge absolument pas mais vous devez impérativement voir beaucoup plus loin que ce type de réflexion pour avancer dans votre direction.

Je vous remercie pour votre lecture et vous dis à très bientôt

Yann

Comment devenir un investisseur immobilier serein ?

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Devenir investisseur immobilier demande du temps, de l’analyse et de la logique.

Comme vous le verrez ou le ressentirez toujours dans mes discours, l’immobilier et l’investissement locatif doivent rimer avec sérénité. La formation en investissement immobilier a une grande importance mais ce n’est pas tout.

Aujourd’hui, je vais évoquer des points extrêmement importants à mon sens pour devenir un investisseur immobilier serein qui progresse et évolue d’une manière certaine.

Nous évoquerons différents points qui doivent être « une obsession » lorqu’on débute en immobilier et que l’on veut devenir un investisseur immobilier qui a des objectifs sur le long terme.

A l’heure actuelle et malgré mon expérience, je respecte encore largement ces principes et les membres actifs qui me suivent aiment beaucoup cette action en toute sérénité.

1- Gagner de l’argent dès son premier investissement locatif pour devenir un investisseur immobilier serein

Ce premier principe immobilier est pri-mor-dial ! Votre premier achat immobilier, votre premier investissement locatif si vous n’avez pas encore acheté votre résidence principale doit vous rapporter de l’argent.

Non seulement, nous allons voir que ce point est très important pour différents acteurs immobiliers qui vous suivent mais aussi pour que vous puissiez démarrer de la meilleure des manières.

Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, ce gain d’argent avec votre premier bien immobilier est ce qu’il y a de plus important.

1-1 Rassurer le banquier lors du premier investissement immobilier et prouver que l’on devient un investisseur immobilier réfléchi

Nous parlions de rassurer les acteurs qui vont vous aider pour cet investissement immobilier : voici le premier ! Le banquier !

Celui-ci ne vous connait pas encore concernant les investissements immobiliers, Il n’a aucune idée de la manière dont vous allez gérer vos début en tant qu’investisseur immobilier et en plus, il ne connaît certainement pas le « monde » des investisseurs.

Attention, il est banquier et il ne connait peut-être pas du tout l’investissement locatif. Souvent les banquiers connaissent quelques principes de défiscalisation mais pas forcément les investissements immobiliers anciens. En revanche, ils vont vite percevoir comment vous, en tant qu’investisseur immobilier, réussissez ou non à gagner de l’argent.

Ce qui l’intéresse en priorité est de comprendre qu’ il peut vous prêter de l’argent et que vous allez être en mesure de le rembourser facilement.

Evidemment qu’en vous prêtant de l’argent, il aura des avantages mais encore faut-il que vous puissiez lui rendre sans difficulté. Là, sera donc son obsession dans la vérification !

Vous devez donc lui prouver stratégiquement que votre investissement, vos travaux et vos locations sont réfléchis de manière pointue comme le ferait un investisseur immobilier chevronné.

La meilleure manière de lui prouver la sûreté de votre investissement est d’être sûr vous-même ! C’est très important d’avoir cette certitude au départ. Pour ceci, vous devez savoir exactement ce que vous voulez faire et comment vous allez le faire.

Pas d’inquiétude ! Il y a des stratégies pour ceci à connaître et la certitude et la sérénité viennent progressivement.

Votre simulation d’investissement proposée dans un tableau devra donc prouver à votre banquier et à vous-même que vous allez rembourser aisément votre dû chaque mois.

Croyez-moi ! Ceci va vous permettre de poser à plat vos chiffres et vos stratégies. Ce sera d’une grande aide pour votre « récapitulatif mental ».

1-2 Se rassurer soi-même avec une trésorerie que l’on construit comme un véritable investisseur immobilier serein

Justement ! Si vous gagnez de l’argent avec votre premier investissement immobilier locatif, vous allez rassurer votre banquier et vous rassurer vous-même. C’est aussi très important !

Avoir un compte en banque qui progresse positivement chaque mois grâce à un appartement, une maison ou un immeuble permet un bien être psychologique très appréciable.

En plus de cet aspect positif psychologiquement, vous avez un compte en banque qui progresse et vous assure donc une trésorerie nécessaire pour la suite.

Je ne vais pas entrer dans les détails ici de la partie à garder en trésorerie et la partie que vous pouvez utiliser pour vous, ce n’est pas l’objectif de l’article. C’et un aspect plus pointu que j’évoque lors de mes conférence en ligne en général.

Si cela vous intéresse, vous pouvez télécharger un de mes bonus sur ce blog et je vous préviendrai lors de mes conférences en ligne gratuites.

1-3 Choisir le lieu d’investissement immobilier en conséquence

En règle générale, le meilleur lieu pour investir en immobilier est un lieu proche de chez soi. Il y a une raison simple à ceci : on connaît plus facilement les demandes locatives et les zones géographiques précises de la ville.

Faites le test proche de chez vous en essayant de louer un appartement fictif, vous aurez des réponses intéressantes…

Je dois vous dire une chose EXTREMEMENT importante !

Pour certains, investir ailleurs qu’à Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier… est invraisemblable comme si la France n’était composée que de grandes villes dans lesquelles tout se passe.

C’est une vision beaucoup trop restrictive qui est proche du non sens en quelque sorte.

Ok ! Je comprends que les grandes villes assurent une potentielle revente sans effort et même certainement une plus value intéressante mais pour commencer, ce n’est clairement pas l’idéal !

Certes, il faut vérifier certains points lorsqu’on investit dans de plus petite villes mais je vous assure qu’il existe des affaires très juteuses et très très intéressantes en de nombreux lieux en France. Je n’ai pas dit partout mais presque !

Je connais des personnes qui vont bondir en lisant ces lignes ! Mais j’en connais d’autres qui savent très bien de quoi je parle…

Vous seriez très surpris en voyant le nombre d’investisseurs qui ont commencé en achetant des biens immobiliers dans des villes de moins de 10 000 habitants.

Moi-même je n’ai jamais investi dans une ville de plus de 100 000 habitants. Je n’ai d’ailleurs pas du tout envie de me constituer un patrimoine autre en m’obligeant à acheter une petite rentabilité dans une grosse ville. Je veux gagner de l’argent maintenant !

Cela ne m’empêche en rien de m’assurer des reventes potentielles intéressantes (même si je n’ai aucune plus value).

2- Investir sans risques pour un investisseur immobilier !?

Aïe ! “Investir” et “sans risque” ne vont pas du tout ensemble ! Effectivement, dans le terme investir, il y a obligatoirement une part de risque sinon tout le monde le ferait.

2-1 Comment devenir un investisseur immobilier sans risque ? Est-ce possible ?

Le fait de devenir investisseur immobilier nécessite de diminuer ces risques et même de les rapprocher un maximum de la valeur zéro.

Il faut absolument éviter certaines grosses erreurs au départ qui peuvent l’être facilement en étant accompagné correctement.

C’est une base essentielle !

J’en profite pour insister sur un point capital. Vous devez être formé avant d’acheter votre premier bien immobilier sinon vous devrez compter sur un facteur chance trop important.

N’en déplaise à ceux qui ne cessent de critiquer les formateurs dans le domaine de l’immobilier, la formation est très importante. Certainement que eux-mêmes ont oublié qu’ils ont appris au départ ou bien qu’ils étaient déjà « experts » dans un domaine de l’immobilier.

La formation vous permettra de diminuer tous les risques, de gagner un temps énorme pour avancer. Avec certaines d’entre elles, vous bénéficierez d’un accompagnement qui sera d’une grande aide pour passer à l’action. Ce type de formation, réalisée par des investisseurs immobiliers avant tout permet d’agir beaucoup plus sereinement en évitant d’oublier des points importants.

Le « sans risque » n’existe donc pas mais vous pouvez et vous devez le diminuer au maximum !

2-2  Comment devenir investisseur immobilier, gagner de l’argent et minimiser le risque ?

Gagner de l’argent : oui ! Mais on veut minimiser tous les risques. On ne veut aucun risque locatif, on veut également minimiser les risques d’erreurs. On veut aussi s’assurer une revente assez simple après quelques années d’investissement.

Je pourrai ajouter également que l’on souhaite minimiser le risque de payer trop d’impôts. C’est une image évidemment mais c’est important d’anticiper ce point également.

Il y a un point commun à tous ces facteurs risques en immobilier : ce sont les travaux et la rénovation intelligente.

En rénovant intelligemment l’ bien immobilier (je ne peux pas tout décrire dans cet article, j’en parle dans mes conférences en ligne), on apporte une grande valeur aux immeuble, maisons ou appartements qui servent d’investissements locatifs.

Le fait d’apporter de la valeur en maîtrisant le sujet va permettre différents points essentiels :

• Augmenter les loyers et donc minimiser le risque de ne pas gagner d’argent.
• Louer à une catégorie différente de locataires et donc minimiser le risque de problème.
• Apprendre énormément sur les travaux et donc diminuer le risque de ne rien apprendre dans les travaux.
• Permettre de louer différemment avec différentes stratégies locatives si on le souhaite.
• Avoir un bien « propre » et rentable beaucoup plus attrayant en cas de revente anticipée.
• Diminuer voir annuler le montant de l’imposition liée aux revenus locatifs et même dans certains cas de diminuer les impôts sur les revenus globaux (Loi Dénormandie par exemple).

On peut donc gagner de l’argent et diminuer un nombre considérables de risques en utilisant la ou les stratégies de rénovation.

3- Comprendre la progression de l’investisseur immobilier vers la route de rentier !

Devenir investisseur immobilier et devenir progressivement rentier ne sont que des étapes sur une même route. Il suffit de « démarrer » en sachant conduire un minimum et de connaître le point d’arrivée que l’on souhaite atteindre.

La progression dans la conduite va se faire en écoutant les autres, en se formant et en apprenant de ses erreurs.

Il se peut que vous empruntiez par moment des voies un peu différentes et que vous changiez de destination.

Ce n’est pas grave ! Ce qui compte, c’est de continuer à progresser dans la conduite et de ne pas faire demi-tour !

Pour continuer cette image, rappelez-vous lorsque vous avez débuté en conduite, vous n’étiez certainement pas très performant, vous avez nettement progressé et certains automatismes se sont crées.

Avant vos cours de conduite, il était difficile d’imaginer de prendre une route, tourner un volant et encore moins de passer des vitesses…

En immobilier, c’est la même chose ! On se fait tout une montagne lorsqu’on veut acheter un appartement rentable car on ne sait pas comment s’y prendre.

Progressivement, acheter des immeubles rentables devient plus évident malgré quelques calages.

J’en profite pour parler à nouveaux des détracteurs de formation. Eux ne comprennent pas le sens des formations parce qu’ils ont appris à conduire avec leur père avant de prendre les cours.

Ils ont donc été à l’aise tout de suite avec le volant et l’accélérateur.

Cela ne change rien au fait que d’autres investisseurs en herbe deviendront bien meilleurs qu’eux ensuite car ils ne se reposeront pas sur leurs acquis.

3-1 Gagner de l’argent, devenez un investisseur immobilier,  puis devenez rentier !

La première étape en immobilier consiste donc à gagner de l’argent avec votre bien immobilier. Montrez que vous savez faire et prouvez-vous que vous avez acquis les fameuses bases essentielles sur le locatif en long terme par exemple.

La location long terme n’est pas révolue, loin de là, vous pouvez dégager de très beaux cash-flow en louant à des personnes qui font de vos appartements leurs résidences principales.

Réalisez vos premiers investissements immobiliers, gagnez de l’argent et réinvestissez en gagnant encore plus d’argent ! Vous deviendrez le meilleur ami du banquier !

3-2 Apprenez de toutes les erreurs en immobilier

Vous le savez peut-être, je viens de l’enseignement et je travaille avec des jeunes en difficulté scolaire. Dans mon parcours d’enseignement spécialisé, j’ai retenu une chose essentielle : il faut permettre aux jeunes de partir de « leur » point de départ et leur permettre d’apprendre de leurs erreurs. Pour devenir un investisseur immobilier averti, c’est la même chose. Il faut accepter de savoir d’où l’on part, progresser et faire des erreurs.

C’est capital pour de réelles avancées. L’erreur est la meilleure amie de l’apprentissage. Sans elle, l’apprentissage n’est pas profond, n’est pas construit et n’est pas consolidé ni acquis.

C’est très simple à comprendre ! On a tous en tête des exemples de choses que l’on a bien retenu parce qu’on a commis une erreur. Vous savez le moment dans lequel on se promet que plus jamais on ne recommencera !

Cette condition n’est possible que si l’on accepte plusieurs points :

• Vous devez reconnaître l’erreur
• Accepter de l’analyser pour ne pas la réitérer
• Mettre en place des réflexions pour trouver des solutions pour ne plus jamais commettre la même erreur ou plutôt le même type d’erreur.

En immobilier, c’est évidemment exactement la même chose et le même fonctionnement.

Exemple :

3-3 Évitez de commettre les grosses erreurs de bases dans votre parcours d’investisseur immo

Ce point rejoint de manière général ce que je vous ai évoqué précédemment. Vous devez posséder toutes les bases théoriques de départ avant de vous lancer.

Il ne s’agit pas d’avoir écouté 3 vidéos et lu 2 articles avant de se lancer. Il faut une méthode qui vous convienne qui soit structurée pour que vous sachiez exactement ce que vous allez  faire.

Les erreurs nécessaires à l’apprentissage arrivent après.

Ce n’est pas parce que moi-même je propose une formation et un accompagnement spécifique mais simplement parce que je trouve dommage que l’on m’écrive après avoir commis de grosses erreurs.

De plus, je vois beaucoup de discours sur les réseaux sociaux, en commentaire des contenus gratuits par exemple, qui critiquent sévèrement les formateurs ou ceux qui organisent des séminaires.

Je veux juste préciser à travers ces lignes que leur discours est très dangereux car ils prônent le passage à l’action sans réflexion préalable ou sans anticipation. Et c’est bien en agissant de cette manière que tout risque de se compliquer pour ceux qui débutent.

En prônant le fait que l’immobilier n’est qu’une question de passage à l’action, ils oublient grandement qu’eux connaissent déjà beaucoup de choses que vous ne savez peut-être pas et qui risqueraient de vous pénaliser fortement.

En répondant à ces 2 questions, vous saurez déterminer vos avancées et votre progression intelligente.

4- Devenir un investisseur immobilier riche ou rentier ?

Devenir rentier est-il l’objectif numéro 1 pour vous ? Quoiqu’il en soit, il vous faudra d’abord gagner de l’argent, asseoir vos connaissances et dupliquez si c’est le cas.

4-1 Vos objectifs détermineront progressivement vos achats immobiliers

Comme je vous l’ai dit et répété, votre premier investissement immobilier va être déterminant pour la suite. Il doit vous permettre de gagner de l’argent !

Ensuite, vous allez devoir déterminer plus précisément vos objectifs. Voulez-vous continuer à gagner de l’argent en dupliquant ? Etes-vous prêt à recommencer ou à opter pour des stratégies locatives encore plus performantes ?

Voulez-vous juste opter pour d’autres achats immobiliers locatifs plus patrimoniaux ? Comme une « sorte » de valeur sûre de placement d’argent rentable qui se revendra avec une plus value ?

Vos objectifs détermineront vos actions. Si votre objectif est de devenir rentier rapidement, il y a de grandes chances que vous optiez pour des investissements locatifs qui rapportent beaucoup en étant malin.

4-2 Diversification des stratégies locatives progressivement

Vos premiers investissements, vos lectures, vos découvertes et vos envies vous feront certainement basculer pour quelques biens que vous posséderez vers des stratégies locatives différentes.

Certaines comme la location courte durée peuvent être un peu plus chronophages si on automatise peu au début mais peuvent s’avérer diablement efficaces en termes de rentabilité.

Ceci peut être d’ailleurs vrai dans des zones souvent inexploitées et qui ont pourtant beaucoup moins de contraintes que les grandes villes.

5- Acceptez de ne pas tout savoir tout de suite pour devenir un investisseur immobilier serein

Un objectif, comme son nom l’indique, nécessite des avancées, des étapes et un point de départ. Persuadez-vous que vous ne savez pas tout au départ et cherchez à progresser « intelligemment ».

5-1 L’immobilier est une succession d’apprentissage et de passage à l’action

Alternez apprentissage théorique et passage à l’action. Les erreurs qui en découleront vous permettront de passer à l’action à nouveau avec une autre méthode plus pointue.

En immobilier, ceci vous permettra d’augmenter votre rentabilité et votre sérénité.

Vous devrez donc alterner entre apprentissage théorique et apprentissage actif. Pour ce dernier, vous pourrez être accompagné ou supervisé mais ce sera le fruit de vos actions réfléchies que vous récolterez.

5-2 Devenez à l’aise avec certaines stratégies immobilières

Ce point est aussi important ! On est tous d’accord pour dire que certaines stratégies locatives en meublé par exemple permettent d’augmenter la rentabilité significativement.

C’est un fait ! C’est vrai ! Ceci a été prouvé par de nombreux exemples d’investisseurs.

Oui, mais ! Il faut quand même bien cerner les bases de l’investissement à contrôler au départ pour s’assurer un achat réussi.

Les stratégies qui font augmenter la rentabilité comme la colocation, la location moyenne durée et/ou la location courte durée n’interviennent qu’après ou en même temps que les connaissances de bases.

Il est extrêmement délicat à mon avis d’acheter un bien rentable sur une base de chiffres liés à un autre mode d’exploitation que la location classique longue durée.

Sincèrement, je pense que c’est une erreur. Les stratégies locatives très rentables ne sont que la cerise sur le gâteau. Parfois, il faut l’avouer la cerise est grosse et il faut savoir en profiter. Mais la base du gâteau est composée d’ingrédients qui existent depuis très longtemps et pas uniquement de cerises…

Pour résumer, les calculs mathématiques nécessaires à un achat réussis s’appuieront donc sur des chiffres liés à la location classique longue durée. Ces chiffres peuvent être très largement au dessus la moyenne en utilisant des stratégies dès le départ.

5-3 N’arrêtez jamais d’apprendre pour devenir un investisseur immobilier averti !

Pour être aux faits, pour comprendre ce qu’un investisseur veut mettre en avant quand il évoque ces chiffres explosifs, une seule solution : renseignez-vous et soyez un bon septique !

Vous pouvez douter mais essayez, ne vous laissez pas convaincre par les personnes qui n’agissent pas et au final vous démoralisent plus qu’autre chose.

Prenez 10 minutes par jour pour lire, ¼ d’heure le soir pour lire un article. Investissez dans une formation qui va vous guider, vous orienter et vous permettre de vous entourer de personnes qui pensent comme vous.

Bref ! Trouvez ces quelques actions qui vont encourager positivement et vous faire changer progressivement de vie !

N’oubliez-pas les référence tel que le site du gouvernement sur la fiscalité par exemple. Vous avez vu une vidéo sur le statut LMNP, allez confirmer les dire sur un site officiel.

Il est possible qu’il vous donne un peu mal à la tête mais ces recherches vous apporteront automatiquement quelque chose de positif. C’est une étape qui peut s’avérer utile si vous voulez devenir un investisseur immobilier serein et rentable.

6- La route pour devenir progressivement un investisseur immobilier professionnel !

Quand je parle de professionnel, je veux dire aguerri et peut être professionnel si vous parvenez dans quelques années à vivre de vos loyers.

6-1 Devenir investisseur immobilier professionnel ne nécessite pas d’avoir 10 millions de patrimoine

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le fait de devenir investisseur immobilier « professionnel » ou rentier ne nécessite pas obligatoirement de posséder un énorme patrimoine.

Il convient plutôt d’agir avec subtilité pour dégager des cash-flows importants. Pour augmenter ceux-ci, il conviendra d’augmenter le nombre de biens mais aussi de développer des stratégies progressivement.

Ceci vous permettra d’ augmenter la rentabilité de chacun lorsque ceci est possible ou anticipé.

Vous pouvez tout à fait ne posséder « que 500 000 euros de patrimoine » et dégager de beaux revenus locatifs.

6-2 Vous êtes en mesure de comparer et de choisir

Votre progression vous permettra d’apprendre à comparer, à choisir et à faire de mieux en mieux en termes d’investissement rentables.

Vos objectifs et vos apprentissages détermineront vos avancées pour devenir un investisseur immobilier serein. Vous devez apprendre à vous connaître d’un point de vue investisseur.

Ils vous permettront aussi de choisir entre différentes vision de l’immobilier. Votre choix vous appartiendra bien évidemment mais vous devrez toujours vous rappeler pourquoi vous l’avez effectué.

• Est-ce pour booster la rentabilité ?
• Est-ce pour avoir plus de patrimoine qui risque de prendre de la valeur ?
• Où placez-vous la barre de la tranquillité et de la sérénité ?
• Etes-vous persuadé que si vous vous engagez dans une formation, vous êtes prêts à fournir les efforts nécessaires pour agir ? (Si c’est le cas, vous-même ne savez pas encore où vous arrêterez…)

Tous ces questionnements sont logiques et trouveront réponse progressivement dans votre parcours d’investisseur.

CONCLUSION

Je vais fonctionner à l’envers dans cette conclusion, je voulais juste faire un petit rappel imagé. J’ai pensé à ceci il y a quelque temps en expliquant un point de vue sur entrepreneuriat aux jeunes avec qui je suis en cours.

Nous avons étudié l’image de l’immobilier et de  l’investissement locatif d’une manière différente pour nous faire un avis sur ce mode d’investissement.

Voici l’image de l’investissement locatif que se sont faits 4 élèves de troisième après un travail individuel et une mise en commun.

Après explication sur plusieurs séances, voici ce qu’ils ont retenus, imagés ou compris…

– L’image de l’investissement locatif que se sont fait des jeunes –> leur travail ! –

Je vous laisse méditer sur ce texte crée par des jeunes de 15 à 16 ans qui pourtant sont en difficulté à l’école.

• Le banquier vous donne 75 000 euros.
• Vous jetez cette somme par la fenêtre et  vous avez 1 appartement rénové en échange.
• 6 mois après, le banquier vous demande de jeter 390 euros le 4 de chaque mois par la fenêtre pendant 20 ans.
• Pour jeter 390 euros par la fenêtre, vous devez payer une taxe de 27 euros chaque mois.
• En parallèle,  vous demandez au locataire de poser 520 euros dans une boîte en passant par la porte.
• Les 4 de chaque mois, vous prenez 417 euros (390 + 27) dans la boite que vous jetez par la fenêtre. Le locataire place 520 euros dans la boîte.
• Le temps passe vite, vous décidez de regarder dans la boite et de faire un point au bout de 15 ans.
• Constat 1 : vous devez encore 4 800 euros au banquier  75 000 – (390 X 12 X 15) = 4 800 euros.
• Constat 2 : vous avez 16 740 euros dans la boîte.
• Vous décidez de redonner l’argent au banquier même s’il y a une petite taxe. Vous lui donnez 6 000 euros au final.
• Il ne reste que le locataire, l’acheteur et la boite avec 10 740 euros.
• Vous avez envie de voir la vie autrement et vous décidez de vendre 2 ans après avoir remboursé le banquier.
• Votre boite contient maintenant 10 740 + (520 X 12 X 15) = 23 220 euros.
• L’acheteur veut votre appartement pour remplir sa propre boîte, il vous l’achète 80 000 euros.
• Vous quittez la salle avec votre boîte qui contient 103 220 euros.

–> Moralité : n’hésitez-pas à jeter 417 euros par la fenêtre s’il entre 520 euros par la porte !

– Réflexion intéressante pour de jeunes initiés !  –

Comment faire pour investir dans l’immobilier sans apport ?

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Que ce soit pour acheter des appartements ou encore un immeuble de rapport lorsqu’on se lance en immobilier, on me demande souvent si cela est vraiment intéressant d’acheter un bien immobilier ou plutôt de faire un crédit immobilier locatif sans apport.

Même si parfois les banques préféreraient que les investisseurs immobiliers fassent un apport pour acheter, je vous assure qu’être financé à 110% peut être très intéressant.

En clair, si faire un crédit pour un investissement locatif paraît essentiel dans 90% des cas, le faire sans apport est encore mieux dans 90% des cas également.

Cela ne veut pas dire qu’il ne sera jamais intéressant d’acheter une affaire rentable même si on doit mettre un peu d’argent de notre poche…

Peut-être que cela ne se fera pas au même moment dans votre parcours d’investisseur immobilier.

1- Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport ?

Avant de connaître quelques astuces simples pour faire un crédit immobilier total, c’est à dire faire un investissement locatif meublé sans apport, il est important de comprendre à quoi ça sert !

1-1 Pour garder son argent !

La première raison est simple : vous n’avez peut-être tout simplement pas d’argent à mettre pour acheter votre immeuble de rapport.
Votre trésorerie est placée sur votre compte bancaire, c’est votre seule épargne et elle est importante en cas de soucis ou même pour vous rassurer.

Vous avez tout à fait raison !

De plus, elle servira à prouver à votre banquier que votre manière de procédé est efficace et que vous êtes capables de gérer votre argent. On y reviendra…

1-2 Pour bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier

Pour rappel, les investissements locatifs immobiliers sont de vrais leviers de richesse.

Vous emprunter de l’argent à une banque pour acheter un bien immobilier (immeuble et appartements), vous remboursez grâce à l’argent de quelqu’un d’autres et, si vous êtes un investisseur malin, vous gagnez de l’argent chaque mois !

Je ne parle pas des plus values qu’il est possible de réaliser lors de la revente.

L’immobilier et les investissements locatifs rentables sont donc des leviers extraordinaires de richesse sur le court terme, le moyen terme et aussi le long terme.

Dans le cas d’achats immobiliers sans apport, vous allez gagner de l’argent grâce à l’argent de la banque, du locataire et de l’acheteur qui rachètera votre bien.

A aucun moment, vous n’aurez déboursé de l’argent bien installé sur un livret qui je l’espère pour vous vous rapporte un peu…

L’effet de levier, dans ce cas, est maximum ! C’est bien grâce au travail de l’argent des autres que vous vous enrichissez…

Dans le cas contraire, si vous déboursez une partie du financement de votre bien immobilier, que ce soit pour l’achat, les frais de notaire ou autre, l’effet de levier tant à diminuer.

Même si cet apport sert à diminuer les mensualités de votre emprunt, vous aurez diminué l’effet de levier qui peut être activé en cas de non apport d’argent.

2- Obtenir un crédit pour son investissement locatif sans apport en mettant le banquier dans votre poche !

Le banquier est un humain qui a sa propre sensibilité et qui a un métier dans lequel on lui demande de gérer des risques.

En clair, lorsque vous lui demandez un prêt immobilier, il doit être convaincu qu’il a affaire à une personne en face de lui capable de rembourser chaque mois sans aucune difficulté.

Alors comment faire en sorte qu’il vous fasse confiance ? Comment faire en sorte de vous présenter comme quelqu’un qui a la tête sur les épaules et qui sait ce qu’il fait ?

2-1 Gestion des comptes

La première chose importante à mon sens est de lui prouver que vous avez une certaine éducation financière. Vous devez lui montrer que la gestion de vos comptes financiers n’est pas un problème pour vous.

Et même mieux, vous savez gagner de l’argent et vous constituer des trésoreries.

Prouvez-lui que vos comptes ne sont pas des passoires et que vous êtes vigilants à la tenue de ceux-ci.

2-2 Manière de présenter le dossier

Lorsque le moment de la rencontre va arriver, faites une très bonne première impression. C’est vous le professionnel de l’immobilier, c’est vous qui possédez un maximum de détail et c’est bien vous qui savez exactement ce que vous voulez.

Vos chiffres et estimations doivent être présentés de manière très simple et très claire.
Plus le banquier percevra vos procédés précis et comprendra ce à quoi vous voulez prétendre, plus il aura tendance à comprendre que vous savez ce que vous faites.

N’oubliez pas que votre idée de départ est de le convaincre d’avoir un prêt financé à 110%. Il doit comprendre que votre souhait d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif sans apport est réfléchi et calculé.

2-3 Expliquer pourquoi vous ne voulez pas mettre d’apport (trésorerie)

Des expériences scientifiques ont montré qu’un humain qui connait les raisons essentielles d’une question aura beaucoup plus facilement tendance à dire oui.

Des études ont même montré qu’un discours expliquant les raisons d’une action face à une personne permettait dans une grande majorité des cas d’obtenir une approbation.

Ok ! C’est très théorique mais peu importe ! Ce que je retiens de ce type d’expériences (je le teste toujours même en dehors de l’immobilier et les résultats sont convaincants…),c’est que si vous expliquez les raisons de votre demande d’emprunt immobilier financé à 110%, vous aurez beaucoup plus de chance de l’obtenir.

Vous pouvez avoir des arguments sincères comme le fait de garder une trésorerie parce que vous êtes prévoyant par exemple.

3- Anticipez tout ce que vous devrez payer !

C’est un point qui peut sembler évident mais vous devez bien anticiper la totalité des travaux dès le départ pour éviter à avoir à sortir de l’argent e votre poche.

Si vous parvenez à vous faire financer le montant de l’achat et les frais de notaire, il serait dommage de ne pas penser à certains travaux qui vous pénaliseraient pour la suite.

Prévoyez donc tous les travaux pour éviter les ennuis et ainsi vous les faire financer entièrement par la banque.

Si vous êtes malins, vous pourrez même vous faire financer les meubles par votre banquier…

Ne perdez jamais de vu que le meilleur moyen de bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier et en investissement locatif est de se faire financer à 110%. L’idéal est de ne faire aucun apport pour garder votre trésorerie.

Attention toutefois à ne pas louper une belle affaire qui va demander une rapidité d’exécution importante parce que vous êtes bloqués avec le faire d’apporter un petit montant.

On comprend facilement que lorsqu’on débute, il est très important de garder une trésorerie et donc d’avoir des crédits immobiliers qui prennent tout en compte y compris les frais de notaire.

En revanche, quand on commence à être expérimenté, il n’est pas du tout « grave » de faire un apport pour pouvoir bénéficier d’une belle affaire qui de toute manière apportera une nouvelle pierre à votre empire immobilier.

Yann Marjault

5 étapes pour bien investir dans l’immobilier locatif

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Pour bien débuter en immobilier, il est primordial de respecter des étapes et des principes connus de tous les investisseurs. Le premier achat est déterminant pour la suite de vos investissements immobiliers locatifs.

Apprendre, tester, respecter des étapes et devenir serein sont les maîtres mots pour réussir votre premier achat immobilier. Voici quelques conseils et quelques étapes pour bien investir dans l’immobilier locatif.

1- Faire un excellent premier achat

Ce point est essentiel pour ne pas dire capitale pour se lancer en immobilier ! Votre premier achat doit être rentable, vous rapporter de l’argent et respecter des principes et des règles immobilières.

Le banquier y sera très attentif et c’est le seul moyen pour commencer à bien investir dans l’immobilier locatif. Pour que cet achat d’appartement ou d’immeuble locatif soit réussi, voyons quelques règles.

1-1 Vérifications de la demande locative

Quelque soit le lieu dans lequel vous achetez, la ville ou la localisation dan la ville, vous devez vérifier la demande locative. Vous devez vérifier en fonction de la stratégie que vous allez adopter.

Par exemple, je teste toujours la demande locative en prenant en considération la location sur le long terme en meublé. Et je sais que je propose des biens modernes avec de belles rénovations, je fais donc les teste en ce sens.

Si j’investis dans une nouvelle ville, je vérifie que « mon » système fonctionne bien. Je vérifie précisément quels montants de location mensuelle je peux obtenir et je considère la fourchette la plus basse pour mes calculs.

Pour réaliser cette vérification et ainsi bien investir dans l’immobilier locatif, je demande l’avis d’au moins deux agences spécialisées dans la location et je fais des tests.

Attention, l’avais des agences immobilières n’est pas du tout suffisant. Les agents sont souvent bloqués par des habitudes et ne perçoivent pas qu’il y a bien mieux à faire avec des appartements modernes et meublés.

Il y a une agence près de chez moi qui m’avaient certifié que les T2 ne se louaient pas plus de 370 euros en meublé dans un certain secteur et je loue TOUS mes biens à partir de 460 euros.
Ceci a pour unique but de vous montrer que malgré la gestion de plus de 900 appartements, cette agence ne remet pas en question ces anciens principes locatifs qui existent depuis des décennies…

Faites des tests avec de fausses annonces sur plusieurs sites, c’est le meilleur moyen de vérifier les demandes locatives. De plus, vous serez ainsi en contact avec les interlocuteurs les plus concernés et ce sera le moment de leur poser des questions.

1-2 Garder à l’esprit la règle des 70 en immobilier

Cette règle est une base pour votre premier achat. Evidemment, elle n’est pas facilement applicable dans tous les secteurs.

Il faut juste comprendre que c’est cette règle qu’utiliseront les banquiers pour vérifier la validité de votre premier investissement locatif.

Pour rappel, la règle des 70 signifie que le montant de votre emprunt mensuel n’excède pas 70% de vos revenus locatifs estimés.

1-3 Gagner de l’argent tout de suite

Ce point est en lien direct avec le précédent. Si vous appliquez ou vous rapprochez de la règle évoquée au dessus, vous devez gagner de l’argent chaque mois. Je vous conseille de « placer » cet argent sur un compte spécifique et de ne pas y toucher.

Le banquier comprendra que vous parvenez à maîtriser votre investissement locatif et sera beaucoup moins retissent à vous prêter lors de votre prochain achat immobilier.

2- Des travaux pour bien investir dans l’immobilier locatif

Ce point fait toujours un peu peur lorsque que l’on commence à investir en immobilier. Ceci se comprend parfaitement mais je vous propose d’évoquer la question des travaux de manière positive.

Pourquoi réaliser des travaux et quel type de travaux pour bien investir en immobilier locatif ?

2-1 Pour apporter de la valeur

Ce point est une nouvelle fois très important à mon sens. Vous devez vous en persuader et ne pas écouter les discours du genre :

« Cet appartement vient d’être rénové à neuf ! » alors que vous voyez la « vieille cuisine en bois ».

« C’est louable en l’état ! »

Votre objectif n’est  pas de vous contenter d’un bien peu entretenu qui se louera peut-être à des personnes non regardantes. A mon sens cette vision est à abolir et voici pourquoi !

Si vous apportez de la valeur à vos appartements et même immeubles de rapport, vous allez louer plus cher vos appartements. Si vous reprenez mon exemple au dessus, on peut vraiment louer des biens jusqu’à 50% plus cher que les autres.

Certains locataires, pas forcément plus fortunés que d’autres, sont prêts à payer 100 euros de plus pour se sentir comme chez eux.

Pour ma part, j’essaie toujours de proposer des biens dans lesquels je me sentirai moi-même bien pour y vivre. C’est une règle à laquelle je ne déroge jamais.

De plus, si vous apportez de la valeur à vos biens immobiliers, vous vous assurez indirectement une revente dans quelques années. Je ne dis pas que vous allez faire une plus value hors norme mais vous serez certain de revendre facilement votre immeuble ou bien votre appartement meublé.

2-2 Pas trop de travaux pour commencer

Lorsqu’on investir dans son premier bien immobilier, il est très intéressant d’avoir des travaux à réaliser. Mais attention, je pense que les gros chantiers demandent de l’expérience que l’on n’a pas en débutant.

Pour commencer, il sera peut-être plus judicieux de penser petite rénovation et non gros œuvre par exemple. En clair, ne vous lancez pas dans un chantier qui pourrait révéler des surprises importantes pendant les travaux.

De même, si vous n’êtes pas certains de points comme la structure d’un immeuble, la toiture, l’ampleur des travaux, faites vous accompagner de professionnels de confiance. Si le chantier semble trop important, commencez par quelque chose de plus simple pour être plus serein.

2-3 Anticiper un peu la fiscalité

Les travaux, notamment en meublé, vous permettront d’anticiper la fiscalité. C’est un point qui va devenir très important au fur et à mesure de vos avancées.

Sans entrer dans les détails, certains régimes fiscaux (LMNP au réel simplifié par exemple) vous permettront de déduire le montant de vos travaux de vos revenus locatifs, parfois même de vos revenus globaux…

Les travaux ont donc une importance déterminante au regard de différents points concernant l’immobilier locatif. Bien investir en immobilier locatif nécessite cette prise en compte des travaux. Essayer rapidement, grâce au bouche à oreilles ou grâce à vos tests de trouver le partenaire artisan qui vous permettra d’exceller dans la rénovation.

3- Meublez votre bien ou vos biens immobiliers

Le fait de meubler un appartement va vous permettre différentes choses. Moi-même, je ne loue qu’en meublé, voici quelques avantages indéniables.

La demande locative est très importante et vous pouvez déclencher des coups de cœur et ainsi louer beaucoup plus cher vos biens sur le long terme.

La rénovation et l’ameublement embellissent énormément les appartements et vous assurent des locations plus chères et une revente clé en main.

Le meublé vous permet de multiplier les stratégies locatives et donc d’augmenter énormément la rentabilité.

Le meublé vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en souplesse. L’accompagnement par un expert comptable peut s’avérer nécessaire mais le jeu en vaut largement la chandelle.

4- Alliez sérénité et tranquillité et faites vos preuves

Un départ réfléchit lors de vos premiers investissement immobiliers locatifs va vous assurer une sérénité à vie ! Lorsque les principes immobiliers évoqués jusque là vous paraîtront naturels, votre regard et vos perspectives d’évolution vont considérablement changer.

L’envie de continuer vos investissements va naître et s’accentuer progressivement. Vous aurez acquis une sérénité qui vous permettra d’aborder et de juger les affaires d’une toute autre manière.

J’ajouterai que vos bénéfices financiers et moraux se percevront et vous aideront à convaincre votre banquier qui lui non plus n’aura plus le même regard.

Axez énormément d’énergie sur l’acquisition d’un premier bien immobilier sain et rentable et les bénéfices acquis changeront votre vie professionnelle.

5- Continuez à bien investir dans l’immobilier locatif

Dans vos continuités d’investisseurs immobiliers, n’oubliez jamais certains principes.

Gardez bien en tête ce qui a fonctionné et tirez des leçons des points négatifs. Ne perdez pas trop de temps à vous en vouloir si vous commettez une erreur mais cherchez plutôt à savoir pourquoi vous l’avez commise.

Remettez vous toujours en question plutôt que de remettre la faute sur les autres.

Ne croyez jamais que ce qui vous paraît évident l’est pour les autres. Par exemple, un bien que vous voulez rénover peut tout à fait être « louable en l’état » par un agent immobilier  .

Dupliquez ce qui fonctionne, améliorez les points un peu négatifs et diversifiez quand vous le pouvez. Si vous agissez sereinement de cette manière, la route vers la vie de rentier immobilier pourra s’ouvrir à vous !

Yann Marjault

1 exemple d’investissement immobilier meublé

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L’avantage avec l’investissement immobilier locatif meublé est que les demandes locatives sont importantes et il est tout à fait envisageable de multiplier les stratégies locatives (pour se lancer dans l’immobilier aussi) ou simplement d’en choisir une rentable avec laquelle on se sent bien.

Je vais vous montrer à travers cet exemple d’investissement immobilier meublé comment j’envisage d’utiliser la stratégie meublé sur le long terme et la location courte durée aux agents en déplacement.

Je vais mettre en avant des petites stratégies que j’ai anticipées pour passer d’une stratégie locative à un autre. Lisez bien l’article jusqu’à la fin  !

1- Le point de départ pour cet exemple d’investissement immobilier meublé

Voyons ensemble de quelle manière cette opportunité s’est offerte à moi !

1-1 La manière de dénicher l’affaire

Je revisite souvent la manière dont je crée des alertes sur les sites d’annonces et je multiplie souvent les sites d’annonces dans lesquels j’effectue mes recherches immobilières.

Un matin, en regardant mes mails, je vois une alerte sur ma boîte. Elle mettait en avant un immeuble de rapport avec 5 appartements T1 et T2.

Le prix semblait convenable, je contacte directement l’agence pour une visite. J’avais déjà eu quelques informations sur le bien immobilier en posant des questions à l’agent immobilier.

Je savais qu’il y avait deux propriétaires qui avaient obtenu ce bien lors d’une succession. L’annonce était du jour et ce bien n’avait jamais été en vente.

1-2 L’immeuble de rapport et sa situation

La première visite était très intéressante. Je me doutais que le bien n’allait pas rester sur le marché plusieurs jours, il fallait certainement agir vite et prendre des décisions quand à l’achat rapidement.

L’après-midi même, je venais une nouvelle fois avec un artisan maître d’œuvre pour lui expliquer ce que je voulais faire. J’avais besoin d’une estimation précise pour ne pas me louper sur les travaux de structure et de rénovation. Avec 5 appartements, il était facile de se tromper de quelques dizaines de milliers d’euros.

L’immeuble était proche du centre ville. On était dans une agglomération de 20 000 habitants avec un secteur économique intéressant. La demande locative en meublé est très présente, notamment pour ce type de bien, je n’avais donc aucune inquiétude à ce sujet.

1-3 Ce que j’ai appris avec l’agent

Comme je vous le disais, l’agent m’avait déjà fourni quelques indications intéressantes. Je savais qu’il s’agissait d’une succession et que les 2 enfants étaient relativement pressés de vendre sans « brader » l’immeuble.

Je savais aussi qu’il y avait eu un beug incroyable et que l’annonce pour cet immeuble n’était pas encore apparu sur les sites habituels mais uniquement sur celui pour lequel j’avais eu l’alerte. C’était un très bon point pour me laisser le temps d’agir et faire une offre avant tout le monde.

1-4 Le prix

L’immeuble était proposé à 125 000 euros frais d’agence inclus. Il était composé de 5 appartements type T1 et T2 avec un extérieur commun. Il y avait la possibilité d’en créer un 6 ème.

A mon sens, et connaissant parfaitement le secteur, il fallait tout reprendre en termes de rénovation pour créer des logements modernes, pratiques et très sympathiques. La facture des travaux s’annonçait un peu salée sachant qu’il fallait aussi reprendre la toiture.

2- L’estimation des travaux

Avant de réaliser une offre, il fallait que je m’assure de 2 choses :

a) Je voulais que l’agent stoppe les visites si je lui faisait l’offre dans les 2 jours ce qu’il n’a pas voulu faire  .

b) Il me fallait un avis rapide pour le montant des travaux, chose que j’ai obtenu en 3 heures.

Suite à cette estimation d’un artisan que je connais très bien, je pouvais enfin faire une offre réfléchie.

L’estimation comprenait la rénovation totale des appartements, la toiture et les ouvertures vers l’extérieur. Les portes étaient toute changées pour maximiser l’isolation et la sécurité.

De plus, j’ai demandé l’installation de radiateurs modernes pour maîtriser la température de ceux-ci par Wifi en cas de location courte durée…

J’avais demandé à avoir des éléments supplémentaires pour que le devis « gonflé » me serve à payer les meubles.

Le coût total des travaux représentait donc la somme d’environ 130 000 euros.

Je décidais donc d’après mes calculs de faire une offre à 107 000 euros sachant que j’avais une petite marche de manœuvre pour une contre proposition. Après quelques jours, je signais le compromis de vente et l’offre avait été acceptée à 115 000 euros.

3- Ce que je savais que je pouvais appliquer en stratégies locatives

Nous allons évoquer le cas de 2 stratégies locatives en meublé qui fonctionnent dans le secteur.

3-1 Le long terme

Cette stratégie, bien appliquée peut assurer dans le secteur un très bon équilibre entre rentabilité et sérénité. Je sais que la demande existe, j’ai réalisé de nombreux tests avec par exemple de fausses annonces.

Je sais aussi qu’en proposant des biens d’une très grande qualité, je pourrais louer sur le long terme jusqu’à 120 euros plus cher que les autres. En même temps, ceci permet de s’assurer une revente plus facilement quelques années plus tard.

3-2 La courte durée aux agents en déplacement

Le secteur propose beaucoup de mouvements d’agents en déplacement dans différentes entreprises. C’est un point très intéressant pour les investissements locatifs meublés. En général, ces agents ont des enveloppes pour se nourrir et se loger allant jusqu’à plus de 100 euros par jour.

Ce qui les intéresse, c’est d’avoir un logement dans lequel il n’y a plus qu’à « poser les valises ». Ils veulent n’avoir qu’à emporter leurs draps à la rigueur mais ne veulent pas forcément gérer d’ouverture de compte EDF, d’eau et veulent un accès WIFI.

Connaissant la forte demande et la forte rentabilité possible, j’ai décidé d’anticiper et de tout prévoir dans l’immeuble pour proposer cet éventuel type de location courte durée.
La colonne WIFI, les radiateurs « higt tech » gérable à distance, l’isolation importante, l’équipement complet et moderne dans la cuisine et la salle de bain et une literie de grande qualité.

Pour vous donner un ordre d’idée, ce type de logement peut se louer jusqu’à 200 euros la semaine avec un bon taux de remplissage.

4- Ma manière de réfléchir et ma proposition

Parfois, nous n’avons que très peu de temps pour nous positionner. Cela ne change rien au fait qu’il faille étudier rapidement l’offre.

4-1 Pourquoi ai-je proposé 107 000 euros ?

Voilà ce que je me suis dit

Je voulais gagner un peu sur les 125 000 euros de départ mais pas uniquement. Je savais déjà que l’offre à 125 000 était valable mais je savais qu’une offre rapide allait intéresser les vendeurs.

En cas de refus catégorique, je n’aurai peut-être pas trop insisté. Je savais que mon offre n’était pas trop agressive et que je ne risquais pas d’offenser les vendeurs.

Je savais aussi qu’il ne fallait pas trop « traîner » car un investisseur malin aurait pu faire une offre au prix. Dans ce cas, je n’aurai plus eu de moyen de proposer quoique ce soit !

4-2 Trouver le montant à ne pas dépasser pour l’achat

Dans ce cas, c’était assez facile car même avec l’achat à 125 000 euros, l’estimation à 130 000 euros des travaux ainsi que les frais de notaire estimés à 11 500 on était en présence d’une potentielle bonne affaire.

En effet, 266 500 euros sur 20 ans représente une mensualité d’environ 1 400 euros.

Or mes estimations de loyers représentaient aux plus bas mots une somme d’environ 2 000 euros. Je voulais donc gagner un peu pour optimiser encore (on en veut toujours plus…) mais j’aurai très bien pu perdre l’affaire avec une offre au prix de la part d’un autre investisseur locatif.

5- Les chiffres pour l’achat total

Voici comment j’ai posé les chiffres pour discuter avec le banquier et m’assurer de la rentabilité de cet investissement immobilier.

5-1 2 Estimations pour cet exemple d’investissement immobilier meublé

Je vais vous proposer 2 estimations : une pour la location meublée sur le long terme et une autre pour la location meublée court terme. Il convient de ne pas perdre de vue que les rentabilités sont certes différentes mais la gestion seul des biens en courte durée représente une autre contrainte.

En effet, la location courte durée aux agents en déplacement nécessite de la présence car souvent ils sont au courant de leurs missions en dernière minute.

5-2 Les chiffres

La location sur le long terme :

Achat + frais d’agence : 115 000 euros
Travaux + meubles : 135 133 euros
Frais de notaire : 10 600 euros
Coût total : 260 733 euros

Mensualités : 1 240 euros
Locations estimés au minimum : 2 000 euros
Cash-Flow mensuel : 760 euros.

La location courte durée aux personnes en déplacement

Achat + frais d’agence : 115 000 euros
Travaux + meubles : 135 133 euros
Frais de notaire : 10 600 euros
Coût total : 260 733 euros

Frais supplémentaires mensuel (eau + élec + wifi) : 450 euros.

Mensualités : 1 240 euros
Locations estimés au minimum (85% taux de remplissage) : 3 060 euros
Cash-Flow mensuel :  1 370 euros.

6- La négociation avec la banque

J’ai bien évidemment décidé de travailler avec mon banquier habituel qui m’a fait comprendre que cela allait commencer à être difficile…

Je lui ai donc concocté un dossier encore plus complet que d’habitude avec diverses anticipations. Je lui ai prouvé par écrit que tout était prévu pour augmenter la rentabilité au maximum pour cet immeuble. Pour ceci, il fallait “mettre le paquet” en terme de travaux.

J’ai demandé un emprunt total : achat du bien immobilier + travaux + frais de notaire, ce qu’on appelle un emprunt à 110 %. Je pourrai même parler d’emprunt à 115% car je compte bien intégrer les meubles et équipement dans cet emprunt.

Je ferai dès que possible un prochain article en vous proposant les chiffres en temps réel dès que l’immeuble sera rénové. Ceci permettra de faire un comparatif entre la théorie avant achat et la pratique après.

J’ai présenté au banquier les chiffres les plus bas possibles en lui montrant que j’avais réalisé des tests qui laissaient largement espérer mieux.

Yann Marjault

3 raisons de faire un investissement locatif ancien

par | | Se lancer dans l'immobilier

Les plans de défiscalisation dans le neuf vous assurent une rentabilité en moyenne à 3.5% en considérant une revente au moins au même prix et la réduction de la fiscalité. Vous allez voir qu’avec un investissement locatif ancien, il est beaucoup plus « facile » d’obtenir une rentabilité à deux chiffres.

Certes, ce type d’investissement immobilier locatif nécessite des connaissances mais il faut au préalable bien comprendre pourquoi il est beaucoup plus avantageux si l’on compare avec les investissements locatifs neufs.

Article à découvrir absolument si vous débuter dans l’imobilier : comment se lancer dans l’immobilier. 

1- Avec un investissement locatif ancien, la décote peut permettre d’augmenter la rentabilité

L’investissement locatif ancien ou plutôt les immeubles ou appartements anciens sont soumis à une décote fictive. On parle d’ailleurs d’amortissements dans le jargon fiscal. Pour faire simple, l’administration considère qu’un bien immobilier perd de sa valeur au fur et à mesure du temps et il est possible de déduire cette valeur des revenus locatifs.

Attention, cette prise en compte des amortissements n’est possible que grâce à la création d’une SCI (société civile immobilière) ou grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel pour un particulier.

Un exemple de calcul d’amortissement serait le suivant :
Valeur du bien immobilier = 125 000 euros
Amortissement sur 20 ans (125 000/20) = 6 250

En clair, c’est comme si votre bien perdait (en théorie) 6 250 euros de valeur par an. Comme je le disais, ceci est très intéressant car cet amortissement vous permettra peut-être d’obtenir un résultat fiscal négatif au moment de votre imposition. Attention pour cet exemple d’amortissement dans l’ investissement locatif ancien, j’ai très largement simplifié. Les experts comptables s’arracheraient les cheveux en voyant un exemple aussi faussé 🙂 !

Le sujet n’est pas vraiment là ! La décote des biens immobiliers anciens est aussi du au « laisser aller » des propriétaires. Les appartements au sein d’un immeuble perdent de la valeur et c’est l’immeuble tout entier qui perd de la valeur.

1-1 Dans l’investissement locatif ancien, les biens non entretenus sont négociables

Ce constat est intéressant pour vous qui voulez faire un investissement locatif ancien. La raison est simple, c’est le meilleur argument pour négocier ! Vous devez refaire les appartements, les rénover ou les améliorer de manière plus importante, le prix est donc négociable.

Ceci a bien évidemment un coût que le vendeur doit comprendre. La rentabilité n’aura de sens que si les logements se louent de manière efficace, donc remis au goût du jour.

1-2 Les anciens appartements et/ou immeubles appartiennent à des personnes qui en ont marre

Dans l’immobilier ancien, vous avez des chances de tomber sur des investisseurs ou autres vendeurs qui en ont « marre ».

Ils sont en train de vendre et veulent se séparer de leur parc immobilier. Ils ne veulent plus faire de travaux pour revendre plus cher, acceptent la décote et donc des offres au rabais.

Vous pouvez aussi avoir à affaire avec des personnes qui ont hérité de ce type de biens et qui ne souhaitent pas payer de frais et donc vendre au plus vite.

2- Les travaux jouent en votre faveur dans l’investissement locatif ancien

C’est un point indéniable à ne surtout pas négliger.

2-1 Acheter moins cher grâce à ce type d’achat immobilier dans l’ancien

Comme nous l’avons vu juste au dessus, l’immobilier ancien permet d’acheter des biens moins chers. Un immeuble neuf ou un immeuble refais à neuf par un propriétaire ne sera pas vendu le même prix qu’un immeuble ancien à rafraîchir.

De plus, la marge de négociation ne sera pas du tout la même car tous les investisseurs ne souhaitent pas acheter un bien immobilier locatif dans lequel il y a pour des dizaines de milliers d’euros de travaux à réaliser.

L’équation se comprend aisément, si vous êtes moins de personnes à vous positionner sur un bien immobilier ancien à rénover, la marge de négociation devient plus importante.

Les travaux vont vous permettre en plus deux choses essentielles dans l’investissement locatif ancien : apporter de la valeur et optimiser la fiscalité.

2-2 Apporter la valeur (louer + et revente) est une composante importante dans les investissements locatifs anciens

Ce point est capital. Les travaux doivent vous permettre d’apporter une grande valeur à vos biens immobiliers. Que ce soit en terme de rénovation, de division ou d’agrandissement, vos améliorations jouent un rôle primordiale pour la suite.

Ils vont vous permettre de louer plus cher et de vous assurer une revente plus tard qui ne justifiera pas trop de négociation. Exactement l’inverse de ce que vous aurez réalisé à l’achat .

Ex : en rénovant mes biens immobiliers (appartements, immeubles et maisons), je loue mes biens meublés jusqu’à 50% plus cher que les autres en utilisant les mêmes stratégies locatives.

2-3 Rénover d’anciens appartement à un rôle sur la fiscalité

Les travaux de rénovation vont aussi jouer un rôle très important sur la fiscalité. En adoptant les stratégies idéales en termes d’imposition, les travaux combinés aux amortissements peuvent (doivent) vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant quelques années.

Prenons un exemple simple pour un loueur meublé non professionnel au réel simplifié (je simplifie au maximum, le but n’étant que de voir l’importance et le rôle n°2 des travaux) :

Le bien de tout à l’heure à 125 000 euros.
Amortissements sur 20 ans : 6250 euros.
Valeur des travaux de rénovation : 26 500 euros
Valeur des loyers : 14 000 euros
Résultat fiscal = 14 000 – (6 500 + 26 500) = -19 000

Le résultat fiscal négatif n’est donc pas imposable et reportable pour l’année suivante.
Je tenais juste à montrer l’importance capitale des travaux pour apporter de la valeur et pour anticiper sur une fiscalité optimisée.

Si nous avions voulu mettre en avant ce point de fiscalité, il aurait fallu prendre en considération d’autres composantes comme la taxe foncière, les différents frais…

3- L’investissement locatif ancien vous rapporte chaque mois !

Ce n’est pas une vérité absolue au bout d’un certain moment. Mais au départ, vos biens immobiliers doivent vous rapporter de l’argent chaque mois. Le banquier y sera extrêmement attentif et vous serez rassurés.

3-1 Le calcul au départ avant l’offre

Votre offre ne peut pas être faite au hasard. Vous devez déterminer l’offre maximale que vous pouvez réaliser. Il y a pour ceci des stratégies et des règles qu’il faut connaître impérativement comme la règle des 70 en immobilier.

La détermination de cette offre maximale vous assurera de gagner de l’argent chaque mois avec votre bien immobilier.

Vous déterminerez en fait jusqu’à quel montant vous pouvez acheter votre investissement locatif ancien pour que le montant du prêt ne soit pas trop élevé par rapport aux loyers.

3-2 Multiplier les stratégies en meublé en rénovant de l’ancien

L’immobilier locatif meublé est quelque chose d’extraordinaire si on parle de rentabilité et de stratégies locatives différentes. Ces stratégies peuvent permettre de multiplier la rentabilité d’un bien par 3 ou 4 dans certains cas.

Même la location la plus classique sur le long terme en meublé peut vous assurer aisément une rentabilité à deux chiffres. Je vous laisse imaginer ce qu’un couplage location étudiante/location courte durée peut permettre de réaliser en termes de rentabilité.

Montrez à votre banquier que vous savez optimiser votre bien et que vous savez gagner de l’argent grâce à votre investissement locatif ancien.

3-3 Vous constituer une trésorerie dès le début de vos investissements

Ce point rejoint la dernière phrase au dessus. Vous devez gagner de l’argent et le montrer au banquier en mettant votre Cash-Flow (surplus d’argent mensuel) sur un compte spécifique. Cette trésorerie vous permettra d’agir rapidement en cas de soucis et de montrer ce que vous gagnez exactement grâce à l’immobilier.

Je vous glisse une petite astuce au passage   , demandez à votre banquier un prêt différé. Pendant les travaux, vous ne touchez pas de loyer, le prêt différé vous est alors très utile… Dans le meilleur des cas, vous toucherez quelques loyers et le prêt différé vous permettra de vous constituer une trésorerie.

L’investissement locatif ancien est donc un moyen d’obtenir de magnifiques rentabilités, notamment en meublé. Il convient de connaître les règles importantes de bases pour ne pas acheter n’importe quel bien.

Quoiqu’il en soit, une stratégie efficace et structurée vous assurera la constitution d’un patrimoine qui ne demandera qu’à s’agrandir…

Yann Marjault