L’avantage avec l’investissement immobilier locatif meublé est que les demandes locatives sont importantes et il est tout à fait envisageable de multiplier les stratégies locatives (pour se lancer dans l’immobilier aussi) ou simplement d’en choisir une rentable avec laquelle on se sent bien.

Je vais vous montrer à travers cet exemple d’investissement immobilier meublé comment j’envisage d’utiliser la stratégie meublé sur le long terme et la location courte durée aux agents en déplacement.

Je vais mettre en avant des petites stratégies que j’ai anticipées pour passer d’une stratégie locative à un autre. Lisez bien l’article jusqu’à la fin  !

1- Le point de départ pour cet exemple d’investissement immobilier meublé

Voyons ensemble de quelle manière cette opportunité s’est offerte à moi !

1-1 La manière de dénicher l’affaire

Je revisite souvent la manière dont je crée des alertes sur les sites d’annonces et je multiplie souvent les sites d’annonces dans lesquels j’effectue mes recherches immobilières.

Un matin, en regardant mes mails, je vois une alerte sur ma boîte. Elle mettait en avant un immeuble de rapport avec 5 appartements T1 et T2.

Le prix semblait convenable, je contacte directement l’agence pour une visite. J’avais déjà eu quelques informations sur le bien immobilier en posant des questions à l’agent immobilier.

Je savais qu’il y avait deux propriétaires qui avaient obtenu ce bien lors d’une succession. L’annonce était du jour et ce bien n’avait jamais été en vente.

1-2 L’immeuble de rapport et sa situation

La première visite était très intéressante. Je me doutais que le bien n’allait pas rester sur le marché plusieurs jours, il fallait certainement agir vite et prendre des décisions quand à l’achat rapidement.

L’après-midi même, je venais une nouvelle fois avec un artisan maître d’œuvre pour lui expliquer ce que je voulais faire. J’avais besoin d’une estimation précise pour ne pas me louper sur les travaux de structure et de rénovation. Avec 5 appartements, il était facile de se tromper de quelques dizaines de milliers d’euros.

L’immeuble était proche du centre ville. On était dans une agglomération de 20 000 habitants avec un secteur économique intéressant. La demande locative en meublé est très présente, notamment pour ce type de bien, je n’avais donc aucune inquiétude à ce sujet.

1-3 Ce que j’ai appris avec l’agent

Comme je vous le disais, l’agent m’avait déjà fourni quelques indications intéressantes. Je savais qu’il s’agissait d’une succession et que les 2 enfants étaient relativement pressés de vendre sans « brader » l’immeuble.

Je savais aussi qu’il y avait eu un beug incroyable et que l’annonce pour cet immeuble n’était pas encore apparu sur les sites habituels mais uniquement sur celui pour lequel j’avais eu l’alerte. C’était un très bon point pour me laisser le temps d’agir et faire une offre avant tout le monde.

1-4 Le prix

L’immeuble était proposé à 125 000 euros frais d’agence inclus. Il était composé de 5 appartements type T1 et T2 avec un extérieur commun. Il y avait la possibilité d’en créer un 6 ème.

A mon sens, et connaissant parfaitement le secteur, il fallait tout reprendre en termes de rénovation pour créer des logements modernes, pratiques et très sympathiques. La facture des travaux s’annonçait un peu salée sachant qu’il fallait aussi reprendre la toiture.

2- L’estimation des travaux

Avant de réaliser une offre, il fallait que je m’assure de 2 choses :

a) Je voulais que l’agent stoppe les visites si je lui faisait l’offre dans les 2 jours ce qu’il n’a pas voulu faire  .

b) Il me fallait un avis rapide pour le montant des travaux, chose que j’ai obtenu en 3 heures.

Suite à cette estimation d’un artisan que je connais très bien, je pouvais enfin faire une offre réfléchie.

L’estimation comprenait la rénovation totale des appartements, la toiture et les ouvertures vers l’extérieur. Les portes étaient toute changées pour maximiser l’isolation et la sécurité.

De plus, j’ai demandé l’installation de radiateurs modernes pour maîtriser la température de ceux-ci par Wifi en cas de location courte durée…

J’avais demandé à avoir des éléments supplémentaires pour que le devis « gonflé » me serve à payer les meubles.

Le coût total des travaux représentait donc la somme d’environ 130 000 euros.

Je décidais donc d’après mes calculs de faire une offre à 107 000 euros sachant que j’avais une petite marche de manœuvre pour une contre proposition. Après quelques jours, je signais le compromis de vente et l’offre avait été acceptée à 115 000 euros.

3- Ce que je savais que je pouvais appliquer en stratégies locatives

Nous allons évoquer le cas de 2 stratégies locatives en meublé qui fonctionnent dans le secteur.

3-1 Le long terme

Cette stratégie, bien appliquée peut assurer dans le secteur un très bon équilibre entre rentabilité et sérénité. Je sais que la demande existe, j’ai réalisé de nombreux tests avec par exemple de fausses annonces.

Je sais aussi qu’en proposant des biens d’une très grande qualité, je pourrais louer sur le long terme jusqu’à 120 euros plus cher que les autres. En même temps, ceci permet de s’assurer une revente plus facilement quelques années plus tard.

3-2 La courte durée aux agents en déplacement

Le secteur propose beaucoup de mouvements d’agents en déplacement dans différentes entreprises. C’est un point très intéressant pour les investissements locatifs meublés. En général, ces agents ont des enveloppes pour se nourrir et se loger allant jusqu’à plus de 100 euros par jour.

Ce qui les intéresse, c’est d’avoir un logement dans lequel il n’y a plus qu’à « poser les valises ». Ils veulent n’avoir qu’à emporter leurs draps à la rigueur mais ne veulent pas forcément gérer d’ouverture de compte EDF, d’eau et veulent un accès WIFI.

Connaissant la forte demande et la forte rentabilité possible, j’ai décidé d’anticiper et de tout prévoir dans l’immeuble pour proposer cet éventuel type de location courte durée.
La colonne WIFI, les radiateurs « higt tech » gérable à distance, l’isolation importante, l’équipement complet et moderne dans la cuisine et la salle de bain et une literie de grande qualité.

Pour vous donner un ordre d’idée, ce type de logement peut se louer jusqu’à 200 euros la semaine avec un bon taux de remplissage.

4- Ma manière de réfléchir et ma proposition

Parfois, nous n’avons que très peu de temps pour nous positionner. Cela ne change rien au fait qu’il faille étudier rapidement l’offre.

4-1 Pourquoi ai-je proposé 107 000 euros ?

Voilà ce que je me suis dit

Je voulais gagner un peu sur les 125 000 euros de départ mais pas uniquement. Je savais déjà que l’offre à 125 000 était valable mais je savais qu’une offre rapide allait intéresser les vendeurs.

En cas de refus catégorique, je n’aurai peut-être pas trop insisté. Je savais que mon offre n’était pas trop agressive et que je ne risquais pas d’offenser les vendeurs.

Je savais aussi qu’il ne fallait pas trop « traîner » car un investisseur malin aurait pu faire une offre au prix. Dans ce cas, je n’aurai plus eu de moyen de proposer quoique ce soit !

4-2 Trouver le montant à ne pas dépasser pour l’achat

Dans ce cas, c’était assez facile car même avec l’achat à 125 000 euros, l’estimation à 130 000 euros des travaux ainsi que les frais de notaire estimés à 11 500 on était en présence d’une potentielle bonne affaire.

En effet, 266 500 euros sur 20 ans représente une mensualité d’environ 1 400 euros.

Or mes estimations de loyers représentaient aux plus bas mots une somme d’environ 2 000 euros. Je voulais donc gagner un peu pour optimiser encore (on en veut toujours plus…) mais j’aurai très bien pu perdre l’affaire avec une offre au prix de la part d’un autre investisseur locatif.

5- Les chiffres pour l’achat total

Voici comment j’ai posé les chiffres pour discuter avec le banquier et m’assurer de la rentabilité de cet investissement immobilier.

5-1 2 Estimations pour cet exemple d’investissement immobilier meublé

Je vais vous proposer 2 estimations : une pour la location meublée sur le long terme et une autre pour la location meublée court terme. Il convient de ne pas perdre de vue que les rentabilités sont certes différentes mais la gestion seul des biens en courte durée représente une autre contrainte.

En effet, la location courte durée aux agents en déplacement nécessite de la présence car souvent ils sont au courant de leurs missions en dernière minute.

5-2 Les chiffres

La location sur le long terme :

Achat + frais d’agence : 115 000 euros
Travaux + meubles : 135 133 euros
Frais de notaire : 10 600 euros
Coût total : 260 733 euros

Mensualités : 1 240 euros
Locations estimés au minimum : 2 000 euros
Cash-Flow mensuel : 760 euros.

La location courte durée aux personnes en déplacement

Achat + frais d’agence : 115 000 euros
Travaux + meubles : 135 133 euros
Frais de notaire : 10 600 euros
Coût total : 260 733 euros

Frais supplémentaires mensuel (eau + élec + wifi) : 450 euros.

Mensualités : 1 240 euros
Locations estimés au minimum (85% taux de remplissage) : 3 060 euros
Cash-Flow mensuel :  1 370 euros.

6- La négociation avec la banque

J’ai bien évidemment décidé de travailler avec mon banquier habituel qui m’a fait comprendre que cela allait commencer à être difficile…

Je lui ai donc concocté un dossier encore plus complet que d’habitude avec diverses anticipations. Je lui ai prouvé par écrit que tout était prévu pour augmenter la rentabilité au maximum pour cet immeuble. Pour ceci, il fallait “mettre le paquet” en terme de travaux.

J’ai demandé un emprunt total : achat du bien immobilier + travaux + frais de notaire, ce qu’on appelle un emprunt à 110 %. Je pourrai même parler d’emprunt à 115% car je compte bien intégrer les meubles et équipement dans cet emprunt.

Je ferai dès que possible un prochain article en vous proposant les chiffres en temps réel dès que l’immeuble sera rénové. Ceci permettra de faire un comparatif entre la théorie avant achat et la pratique après.

J’ai présenté au banquier les chiffres les plus bas possibles en lui montrant que j’avais réalisé des tests qui laissaient largement espérer mieux.

 

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Yann Marjault