Devenir investisseur immobilier demande du temps, de l’analyse et de la logique.
Comme vous le verrez ou le ressentirez toujours dans mes discours, l’immobilier et l’investissement locatif doivent rimer avec sérénité. La formation en investissement immobilier a une grande importance mais ce n’est pas tout.
Aujourd’hui, je vais évoquer des points extrêmement importants à mon sens pour devenir un investisseur immobilier serein qui progresse et évolue d’une manière certaine.
Nous évoquerons différents points qui doivent être « une obsession » lorqu’on débute en immobilier et que l’on veut devenir un investisseur immobilier qui a des objectifs sur le long terme.
A l’heure actuelle et malgré mon expérience, je respecte encore largement ces principes et les membres actifs qui me suivent aiment beaucoup cette action en toute sérénité.
1- Gagner de l’argent dès son premier investissement locatif pour devenir un investisseur immobilier serein
Ce premier principe immobilier est pri-mor-dial ! Votre premier achat immobilier, votre premier investissement locatif si vous n’avez pas encore acheté votre résidence principale doit vous rapporter de l’argent.
Non seulement, nous allons voir que ce point est très important pour différents acteurs immobiliers qui vous suivent mais aussi pour que vous puissiez démarrer de la meilleure des manières.
Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, ce gain d’argent avec votre premier bien immobilier est ce qu’il y a de plus important.
1-1 Rassurer le banquier lors du premier investissement immobilier et prouver que l’on devient un investisseur immobilier réfléchi
Nous parlions de rassurer les acteurs qui vont vous aider pour cet investissement immobilier : voici le premier ! Le banquier !
Celui-ci ne vous connait pas encore concernant les investissements immobiliers, Il n’a aucune idée de la manière dont vous allez gérer vos début en tant qu’investisseur immobilier et en plus, il ne connaît certainement pas le « monde » des investisseurs.
Attention, il est banquier et il ne connait peut-être pas du tout l’investissement locatif. Souvent les banquiers connaissent quelques principes de défiscalisation mais pas forcément les investissements immobiliers anciens. En revanche, ils vont vite percevoir comment vous, en tant qu’investisseur immobilier, réussissez ou non à gagner de l’argent.
Ce qui l’intéresse en priorité est de comprendre qu’ il peut vous prêter de l’argent et que vous allez être en mesure de le rembourser facilement.
Evidemment qu’en vous prêtant de l’argent, il aura des avantages mais encore faut-il que vous puissiez lui rendre sans difficulté. Là, sera donc son obsession dans la vérification !
Vous devez donc lui prouver stratégiquement que votre investissement, vos travaux et vos locations sont réfléchis de manière pointue comme le ferait un investisseur immobilier chevronné.
La meilleure manière de lui prouver la sûreté de votre investissement est d’être sûr vous-même ! C’est très important d’avoir cette certitude au départ. Pour ceci, vous devez savoir exactement ce que vous voulez faire et comment vous allez le faire.
Pas d’inquiétude ! Il y a des stratégies pour ceci à connaître et la certitude et la sérénité viennent progressivement.
Votre simulation d’investissement proposée dans un tableau devra donc prouver à votre banquier et à vous-même que vous allez rembourser aisément votre dû chaque mois.
Croyez-moi ! Ceci va vous permettre de poser à plat vos chiffres et vos stratégies. Ce sera d’une grande aide pour votre « récapitulatif mental ».
1-2 Se rassurer soi-même avec une trésorerie que l’on construit comme un véritable investisseur immobilier serein
Justement ! Si vous gagnez de l’argent avec votre premier investissement immobilier locatif, vous allez rassurer votre banquier et vous rassurer vous-même. C’est aussi très important !
Avoir un compte en banque qui progresse positivement chaque mois grâce à un appartement, une maison ou un immeuble permet un bien être psychologique très appréciable.
En plus de cet aspect positif psychologiquement, vous avez un compte en banque qui progresse et vous assure donc une trésorerie nécessaire pour la suite.
Je ne vais pas entrer dans les détails ici de la partie à garder en trésorerie et la partie que vous pouvez utiliser pour vous, ce n’est pas l’objectif de l’article. C’et un aspect plus pointu que j’évoque lors de mes conférence en ligne en général.
Si cela vous intéresse, vous pouvez télécharger un de mes bonus sur ce blog et je vous préviendrai lors de mes conférences en ligne gratuites.
1-3 Choisir le lieu d’investissement immobilier en conséquence
En règle générale, le meilleur lieu pour investir en immobilier est un lieu proche de chez soi. Il y a une raison simple à ceci : on connaît plus facilement les demandes locatives et les zones géographiques précises de la ville.
Faites le test proche de chez vous en essayant de louer un appartement fictif, vous aurez des réponses intéressantes…
Je dois vous dire une chose EXTREMEMENT importante !
Pour certains, investir ailleurs qu’à Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier… est invraisemblable comme si la France n’était composée que de grandes villes dans lesquelles tout se passe.
C’est une vision beaucoup trop restrictive qui est proche du non sens en quelque sorte.
Ok ! Je comprends que les grandes villes assurent une potentielle revente sans effort et même certainement une plus value intéressante mais pour commencer, ce n’est clairement pas l’idéal !
Certes, il faut vérifier certains points lorsqu’on investit dans de plus petite villes mais je vous assure qu’il existe des affaires très juteuses et très très intéressantes en de nombreux lieux en France. Je n’ai pas dit partout mais presque !
Je connais des personnes qui vont bondir en lisant ces lignes ! Mais j’en connais d’autres qui savent très bien de quoi je parle…
Vous seriez très surpris en voyant le nombre d’investisseurs qui ont commencé en achetant des biens immobiliers dans des villes de moins de 10 000 habitants.
Moi-même je n’ai jamais investi dans une ville de plus de 100 000 habitants. Je n’ai d’ailleurs pas du tout envie de me constituer un patrimoine autre en m’obligeant à acheter une petite rentabilité dans une grosse ville. Je veux gagner de l’argent maintenant !
Cela ne m’empêche en rien de m’assurer des reventes potentielles intéressantes (même si je n’ai aucune plus value).
2- Investir sans risques pour un investisseur immobilier !?
Aïe ! “Investir” et “sans risque” ne vont pas du tout ensemble ! Effectivement, dans le terme investir, il y a obligatoirement une part de risque sinon tout le monde le ferait.
2-1 Comment devenir un investisseur immobilier sans risque ? Est-ce possible ?
Le fait de devenir investisseur immobilier nécessite de diminuer ces risques et même de les rapprocher un maximum de la valeur zéro.
Il faut absolument éviter certaines grosses erreurs au départ qui peuvent l’être facilement en étant accompagné correctement.
C’est une base essentielle !
J’en profite pour insister sur un point capital. Vous devez être formé avant d’acheter votre premier bien immobilier sinon vous devrez compter sur un facteur chance trop important.
N’en déplaise à ceux qui ne cessent de critiquer les formateurs dans le domaine de l’immobilier, la formation est très importante. Certainement que eux-mêmes ont oublié qu’ils ont appris au départ ou bien qu’ils étaient déjà « experts » dans un domaine de l’immobilier.
La formation vous permettra de diminuer tous les risques, de gagner un temps énorme pour avancer. Avec certaines d’entre elles, vous bénéficierez d’un accompagnement qui sera d’une grande aide pour passer à l’action. Ce type de formation, réalisée par des investisseurs immobiliers avant tout permet d’agir beaucoup plus sereinement en évitant d’oublier des points importants.
Le « sans risque » n’existe donc pas mais vous pouvez et vous devez le diminuer au maximum !
2-2 Comment devenir investisseur immobilier, gagner de l’argent et minimiser le risque ?
Gagner de l’argent : oui ! Mais on veut minimiser tous les risques. On ne veut aucun risque locatif, on veut également minimiser les risques d’erreurs. On veut aussi s’assurer une revente assez simple après quelques années d’investissement.
Je pourrai ajouter également que l’on souhaite minimiser le risque de payer trop d’impôts. C’est une image évidemment mais c’est important d’anticiper ce point également.
Il y a un point commun à tous ces facteurs risques en immobilier : ce sont les travaux et la rénovation intelligente.
En rénovant intelligemment l’ bien immobilier (je ne peux pas tout décrire dans cet article, j’en parle dans mes conférences en ligne), on apporte une grande valeur aux immeuble, maisons ou appartements qui servent d’investissements locatifs.
Le fait d’apporter de la valeur en maîtrisant le sujet va permettre différents points essentiels :
- Augmenter les loyers et donc minimiser le risque de ne pas gagner d’argent.
- Louer à une catégorie différente de locataires et donc minimiser le risque de problème.
- Apprendre énormément sur les travaux et donc diminuer le risque de ne rien apprendre dans les travaux.
- Permettre de louer différemment avec différentes stratégies locatives si on le souhaite.
- Avoir un bien « propre » et rentable beaucoup plus attrayant en cas de revente anticipée.
- Diminuer voir annuler le montant de l’imposition liée aux revenus locatifs et même dans certains cas de diminuer les impôts sur les revenus globaux (Loi Dénormandie par exemple).
On peut donc gagner de l’argent et diminuer un nombre considérables de risques en utilisant la ou les stratégies de rénovation.
3- Comprendre la progression de l’investisseur immobilier vers la route de rentier !
Devenir investisseur immobilier et devenir progressivement rentier ne sont que des étapes sur une même route. Il suffit de « démarrer » en sachant conduire un minimum et de connaître le point d’arrivée que l’on souhaite atteindre.
La progression dans la conduite va se faire en écoutant les autres, en se formant et en apprenant de ses erreurs.
Il se peut que vous empruntiez par moment des voies un peu différentes et que vous changiez de destination.
Ce n’est pas grave ! Ce qui compte, c’est de continuer à progresser dans la conduite et de ne pas faire demi-tour !
Pour continuer cette image, rappelez-vous lorsque vous avez débuté en conduite, vous n’étiez certainement pas très performant, vous avez nettement progressé et certains automatismes se sont crées.
Avant vos cours de conduite, il était difficile d’imaginer de prendre une route, tourner un volant et encore moins de passer des vitesses…
En immobilier, c’est la même chose ! On se fait tout une montagne lorsqu’on veut acheter un appartement rentable car on ne sait pas comment s’y prendre.
Progressivement, acheter des immeubles rentables devient plus évident malgré quelques calages.
J’en profite pour parler à nouveaux des détracteurs de formation. Eux ne comprennent pas le sens des formations parce qu’ils ont appris à conduire avec leur père avant de prendre les cours.
Ils ont donc été à l’aise tout de suite avec le volant et l’accélérateur.
Cela ne change rien au fait que d’autres investisseurs en herbe deviendront bien meilleurs qu’eux ensuite car ils ne se reposeront pas sur leurs acquis.
3-1 Gagner de l’argent, devenez un investisseur immobilier, puis devenez rentier !
La première étape en immobilier consiste donc à gagner de l’argent avec votre bien immobilier. Montrez que vous savez faire et prouvez-vous que vous avez acquis les fameuses bases essentielles sur le locatif en long terme par exemple.
La location long terme n’est pas révolue, loin de là, vous pouvez dégager de très beaux cash-flow en louant à des personnes qui font de vos appartements leurs résidences principales.
Réalisez vos premiers investissements immobiliers, gagnez de l’argent et réinvestissez en gagnant encore plus d’argent ! Vous deviendrez le meilleur ami du banquier !
3-2 Apprenez de toutes les erreurs en immobilier
Vous le savez peut-être, je viens de l’enseignement et je travaille avec des jeunes en difficulté scolaire. Dans mon parcours d’enseignement spécialisé, j’ai retenu une chose essentielle : il faut permettre aux jeunes de partir de « leur » point de départ et leur permettre d’apprendre de leurs erreurs. Pour devenir un investisseur immobilier averti, c’est la même chose. Il faut accepter de savoir d’où l’on part, progresser et faire des erreurs.
C’est capital pour de réelles avancées. L’erreur est la meilleure amie de l’apprentissage. Sans elle, l’apprentissage n’est pas profond, n’est pas construit et n’est pas consolidé ni acquis.
C’est très simple à comprendre ! On a tous en tête des exemples de choses que l’on a bien retenu parce qu’on a commis une erreur. Vous savez le moment dans lequel on se promet que plus jamais on ne recommencera !
Cette condition n’est possible que si l’on accepte plusieurs points :
- Vous devez reconnaître l’erreur
- Accepter de l’analyser pour ne pas la réitérer
- Mettre en place des réflexions pour trouver des solutions pour ne plus jamais commettre la même erreur ou plutôt le même type d’erreur.
En immobilier, c’est évidemment exactement la même chose et le même fonctionnement.
Exemple :
Quand j’ai acheté un de mes premiers biens immobiliers, j’ai omis de regarder l’état de la toiture, j’étais obnubilé par l’intérieur et les rénovations plus « basiques ».Je n’ai donc que très peu pris en considération la structure et donc la toiture. C’était une erreur ! Il a fallu que je pioche ensuite dans ma trésorerie pour réparer cette erreur alors que j’aurai pu le prévoir au départ.
Ceci m’aurait coûté 80 euros de plus par mois sur mon investissement immobilier qui me dégage un cash-flow de 845 euros
Je peux vous assurer que j’ai tiré de belles conclusions de cette erreur et que non seulement maintenant je suis attentif à l’état de la toiture mais en plus, je n’hésite plus à aller sous les toits voir les moindres détails.
J’ai beaucoup appris ! C’est aussi en ce sens que je compte bien vous proposer prochainement un contenu énorme sur les travaux…
3-3 Évitez de commettre les grosses erreurs de bases dans votre parcours d’investisseur immo
Ce point rejoint de manière général ce que je vous ai évoqué précédemment. Vous devez posséder toutes les bases théoriques de départ avant de vous lancer.
Il ne s’agit pas d’avoir écouté 3 vidéos et lu 2 articles avant de se lancer. Il faut une méthode qui vous convienne qui soit structurée pour que vous sachiez exactement ce que vous allez faire.
Les erreurs nécessaires à l’apprentissage arrivent après.
Ce n’est pas parce que moi-même je propose une formation et un accompagnement spécifique mais simplement parce que je trouve dommage que l’on m’écrive après avoir commis de grosses erreurs.
De plus, je vois beaucoup de discours sur les réseaux sociaux, en commentaire des contenus gratuits par exemple, qui critiquent sévèrement les formateurs ou ceux qui organisent des séminaires.
Je veux juste préciser à travers ces lignes que leur discours est très dangereux car ils prônent le passage à l’action sans réflexion préalable ou sans anticipation. Et c’est bien en agissant de cette manière que tout risque de se compliquer pour ceux qui débutent.
En prônant le fait que l’immobilier n’est qu’une question de passage à l’action, ils oublient grandement qu’eux connaissent déjà beaucoup de choses que vous ne savez peut-être pas et qui risqueraient de vous pénaliser fortement.
A votre avis, quelle sera l’importance de dépenser 600, 700 ou 1 000 euros dans une formation qui va vous aider à gagner des dizaines de milliers d’euros et même des centaines… ?Quelle serait l’importance de se lancer sans dépenser cette somme et perdre au final des années d’investissements et se mettre des crédits sur le dos dont vous ne verriez pas le bout ?
En répondant à ces 2 questions, vous saurez déterminer vos avancées et votre progression intelligente.
4- Devenir un investisseur immobilier riche ou rentier ?
Devenir rentier est-il l’objectif numéro 1 pour vous ? Quoiqu’il en soit, il vous faudra d’abord gagner de l’argent, asseoir vos connaissances et dupliquez si c’est le cas.
4-1 Vos objectifs détermineront progressivement vos achats immobiliers
Comme je vous l’ai dit et répété, votre premier investissement immobilier va être déterminant pour la suite. Il doit vous permettre de gagner de l’argent !
Ensuite, vous allez devoir déterminer plus précisément vos objectifs. Voulez-vous continuer à gagner de l’argent en dupliquant ? Etes-vous prêt à recommencer ou à opter pour des stratégies locatives encore plus performantes ?
Voulez-vous juste opter pour d’autres achats immobiliers locatifs plus patrimoniaux ? Comme une « sorte » de valeur sûre de placement d’argent rentable qui se revendra avec une plus value ?
Vos objectifs détermineront vos actions. Si votre objectif est de devenir rentier rapidement, il y a de grandes chances que vous optiez pour des investissements locatifs qui rapportent beaucoup en étant malin.
4-2 Diversification des stratégies locatives progressivement
Vos premiers investissements, vos lectures, vos découvertes et vos envies vous feront certainement basculer pour quelques biens que vous posséderez vers des stratégies locatives différentes.
Certaines comme la location courte durée peuvent être un peu plus chronophages si on automatise peu au début mais peuvent s’avérer diablement efficaces en termes de rentabilité.
Ceci peut être d’ailleurs vrai dans des zones souvent inexploitées et qui ont pourtant beaucoup moins de contraintes que les grandes villes.
5- Acceptez de ne pas tout savoir tout de suite pour devenir un investisseur immobilier serein
Un objectif, comme son nom l’indique, nécessite des avancées, des étapes et un point de départ. Persuadez-vous que vous ne savez pas tout au départ et cherchez à progresser « intelligemment ».
5-1 L’immobilier est une succession d’apprentissage et de passage à l’action
Alternez apprentissage théorique et passage à l’action. Les erreurs qui en découleront vous permettront de passer à l’action à nouveau avec une autre méthode plus pointue.
En immobilier, ceci vous permettra d’augmenter votre rentabilité et votre sérénité.
Vous devrez donc alterner entre apprentissage théorique et apprentissage actif. Pour ce dernier, vous pourrez être accompagné ou supervisé mais ce sera le fruit de vos actions réfléchies que vous récolterez.
5-2 Devenez à l’aise avec certaines stratégies immobilières
Ce point est aussi important ! On est tous d’accord pour dire que certaines stratégies locatives en meublé par exemple permettent d’augmenter la rentabilité significativement.
C’est un fait ! C’est vrai ! Ceci a été prouvé par de nombreux exemples d’investisseurs.
Oui, mais ! Il faut quand même bien cerner les bases de l’investissement à contrôler au départ pour s’assurer un achat réussi.
Les stratégies qui font augmenter la rentabilité comme la colocation, la location moyenne durée et/ou la location courte durée n’interviennent qu’après ou en même temps que les connaissances de bases.
Il est extrêmement délicat à mon avis d’acheter un bien rentable sur une base de chiffres liés à un autre mode d’exploitation que la location classique longue durée.
Sincèrement, je pense que c’est une erreur. Les stratégies locatives très rentables ne sont que la cerise sur le gâteau. Parfois, il faut l’avouer la cerise est grosse et il faut savoir en profiter. Mais la base du gâteau est composée d’ingrédients qui existent depuis très longtemps et pas uniquement de cerises…
Pour résumer, les calculs mathématiques nécessaires à un achat réussis s’appuieront donc sur des chiffres liés à la location classique longue durée. Ces chiffres peuvent être très largement au dessus la moyenne en utilisant des stratégies dès le départ.
5-3 N’arrêtez jamais d’apprendre pour devenir un investisseur immobilier averti !
Pour être aux faits, pour comprendre ce qu’un investisseur veut mettre en avant quand il évoque ces chiffres explosifs, une seule solution : renseignez-vous et soyez un bon septique !
Vous pouvez douter mais essayez, ne vous laissez pas convaincre par les personnes qui n’agissent pas et au final vous démoralisent plus qu’autre chose.
Prenez 10 minutes par jour pour lire, ¼ d’heure le soir pour lire un article. Investissez dans une formation qui va vous guider, vous orienter et vous permettre de vous entourer de personnes qui pensent comme vous.
Bref ! Trouvez ces quelques actions qui vont encourager positivement et vous faire changer progressivement de vie !
N’oubliez-pas les référence tel que le site du gouvernement sur la fiscalité par exemple. Vous avez vu une vidéo sur le statut LMNP, allez confirmer les dire sur un site officiel.
Il est possible qu’il vous donne un peu mal à la tête mais ces recherches vous apporteront automatiquement quelque chose de positif. C’est une étape qui peut s’avérer utile si vous voulez devenir un investisseur immobilier serein et rentable.
6- La route pour devenir progressivement un investisseur immobilier professionnel !
Quand je parle de professionnel, je veux dire aguerri et peut être professionnel si vous parvenez dans quelques années à vivre de vos loyers.
6-1 Devenir investisseur immobilier professionnel ne nécessite pas d’avoir 10 millions de patrimoine
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le fait de devenir investisseur immobilier « professionnel » ou rentier ne nécessite pas obligatoirement de posséder un énorme patrimoine.
Il convient plutôt d’agir avec subtilité pour dégager des cash-flows importants. Pour augmenter ceux-ci, il conviendra d’augmenter le nombre de biens mais aussi de développer des stratégies progressivement.
Ceci vous permettra d’ augmenter la rentabilité de chacun lorsque ceci est possible ou anticipé.
Vous pouvez tout à fait ne posséder « que 500 000 euros de patrimoine » et dégager de beaux revenus locatifs.
6-2 Vous êtes en mesure de comparer et de choisir
Votre progression vous permettra d’apprendre à comparer, à choisir et à faire de mieux en mieux en termes d’investissement rentables.
Vos objectifs et vos apprentissages détermineront vos avancées pour devenir un investisseur immobilier serein. Vous devez apprendre à vous connaître d’un point de vue investisseur.
Ils vous permettront aussi de choisir entre différentes vision de l’immobilier. Votre choix vous appartiendra bien évidemment mais vous devrez toujours vous rappeler pourquoi vous l’avez effectué.
- Est-ce pour booster la rentabilité ?
- Est-ce pour avoir plus de patrimoine qui risque de prendre de la valeur ?
- Où placez-vous la barre de la tranquillité et de la sérénité ?
- Etes-vous persuadé que si vous vous engagez dans une formation, vous êtes prêts à fournir les efforts nécessaires pour agir ? (Si c’est le cas, vous-même ne savez pas encore où vous arrêterez…)
Tous ces questionnements sont logiques et trouveront réponse progressivement dans votre parcours d’investisseur.
CONCLUSION
Je vais fonctionner à l’envers dans cette conclusion, je voulais juste faire un petit rappel imagé. J’ai pensé à ceci il y a quelque temps en expliquant un point de vue sur entrepreneuriat aux jeunes avec qui je suis en cours.
Nous avons étudié l’image de l’immobilier et de l’investissement locatif d’une manière différente pour nous faire un avis sur ce mode d’investissement.
Voici l’image de l’investissement locatif que se sont faits 4 élèves de troisième après un travail individuel et une mise en commun.
Après explication sur plusieurs séances, voici ce qu’ils ont retenus, imagés ou compris…
– L’image de l’investissement locatif que se sont fait des jeunes –> leur travail ! –
Je vous laisse méditer sur ce texte crée par des jeunes de 15 à 16 ans qui pourtant sont en difficulté à l’école.
- Le banquier vous donne 75 000 euros.
- Vous jetez cette somme par la fenêtre et vous avez 1 appartement rénové en échange.
- 6 mois après, le banquier vous demande de jeter 390 euros le 4 de chaque mois par la fenêtre pendant 20 ans.
- Pour jeter 390 euros par la fenêtre, vous devez payer une taxe de 27 euros chaque mois.
- En parallèle, vous demandez au locataire de poser 520 euros dans une boîte en passant par la porte.
- Les 4 de chaque mois, vous prenez 417 euros (390 + 27) dans la boite que vous jetez par la fenêtre. Le locataire place 520 euros dans la boîte.
- Le temps passe vite, vous décidez de regarder dans la boite et de faire un point au bout de 15 ans.
- Constat 1 : vous devez encore 4 800 euros au banquier 75 000 – (390 X 12 X 15) = 4 800 euros.
- Constat 2 : vous avez 16 740 euros dans la boîte.
- Vous décidez de redonner l’argent au banquier même s’il y a une petite taxe. Vous lui donnez 6 000 euros au final.
- Il ne reste que le locataire, l’acheteur et la boite avec 10 740 euros.
- Vous avez envie de voir la vie autrement et vous décidez de vendre 2 ans après avoir remboursé le banquier.
- Votre boite contient maintenant 10 740 + (520 X 12 X 15) = 23 220 euros.
- L’acheteur veut votre appartement pour remplir sa propre boîte, il vous l’achète 80 000 euros.
- Vous quittez la salle avec votre boîte qui contient 103 220 euros.
–> Moralité : n’hésitez-pas à jeter 417 euros par la fenêtre s’il entre 520 euros par la porte !
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