Pour bien débuter en immobilier, il est primordial de respecter des étapes et des principes connus de tous les investisseurs. Le premier achat est déterminant pour la suite de vos investissements immobiliers locatifs.
Apprendre, tester, respecter des étapes et devenir serein sont les maîtres mots pour réussir votre premier achat immobilier. Voici quelques conseils et quelques étapes pour bien investir dans l’immobilier locatif.
1- Faire un excellent premier achat
Ce point est essentiel pour ne pas dire capitale pour se lancer en immobilier ! Votre premier achat doit être rentable, vous rapporter de l’argent et respecter des principes et des règles immobilières.
Le banquier y sera très attentif et c’est le seul moyen pour commencer à bien investir dans l’immobilier locatif. Pour que cet achat d’appartement ou d’immeuble locatif soit réussi, voyons quelques règles.
1-1 Vérifications de la demande locative
Quelque soit le lieu dans lequel vous achetez, la ville ou la localisation dan la ville, vous devez vérifier la demande locative. Vous devez vérifier en fonction de la stratégie que vous allez adopter.
Par exemple, je teste toujours la demande locative en prenant en considération la location sur le long terme en meublé. Et je sais que je propose des biens modernes avec de belles rénovations, je fais donc les teste en ce sens.
Si j’investis dans une nouvelle ville, je vérifie que « mon » système fonctionne bien. Je vérifie précisément quels montants de location mensuelle je peux obtenir et je considère la fourchette la plus basse pour mes calculs.
Pour réaliser cette vérification et ainsi bien investir dans l’immobilier locatif, je demande l’avis d’au moins deux agences spécialisées dans la location et je fais des tests.
Attention, l’avais des agences immobilières n’est pas du tout suffisant. Les agents sont souvent bloqués par des habitudes et ne perçoivent pas qu’il y a bien mieux à faire avec des appartements modernes et meublés.
Il y a une agence près de chez moi qui m’avaient certifié que les T2 ne se louaient pas plus de 370 euros en meublé dans un certain secteur et je loue TOUS mes biens à partir de 460 euros.
Ceci a pour unique but de vous montrer que malgré la gestion de plus de 900 appartements, cette agence ne remet pas en question ces anciens principes locatifs qui existent depuis des décennies…
Faites des tests avec de fausses annonces sur plusieurs sites, c’est le meilleur moyen de vérifier les demandes locatives. De plus, vous serez ainsi en contact avec les interlocuteurs les plus concernés et ce sera le moment de leur poser des questions.
1-2 Garder à l’esprit la règle des 70 en immobilier
Cette règle est une base pour votre premier achat. Evidemment, elle n’est pas facilement applicable dans tous les secteurs.
Il faut juste comprendre que c’est cette règle qu’utiliseront les banquiers pour vérifier la validité de votre premier investissement locatif.
Pour rappel, la règle des 70 signifie que le montant de votre emprunt mensuel n’excède pas 70% de vos revenus locatifs estimés.
1-3 Gagner de l’argent tout de suite
Ce point est en lien direct avec le précédent. Si vous appliquez ou vous rapprochez de la règle évoquée au dessus, vous devez gagner de l’argent chaque mois. Je vous conseille de « placer » cet argent sur un compte spécifique et de ne pas y toucher.
Le banquier comprendra que vous parvenez à maîtriser votre investissement locatif et sera beaucoup moins retissent à vous prêter lors de votre prochain achat immobilier.
2- Des travaux pour bien investir dans l’immobilier locatif
Ce point fait toujours un peu peur lorsque que l’on commence à investir en immobilier. Ceci se comprend parfaitement mais je vous propose d’évoquer la question des travaux de manière positive.
Pourquoi réaliser des travaux et quel type de travaux pour bien investir en immobilier locatif ?
2-1 Pour apporter de la valeur
Ce point est une nouvelle fois très important à mon sens. Vous devez vous en persuader et ne pas écouter les discours du genre :
« Cet appartement vient d’être rénové à neuf ! » alors que vous voyez la « vieille cuisine en bois ».
« C’est louable en l’état ! »
Votre objectif n’est pas de vous contenter d’un bien peu entretenu qui se louera peut-être à des personnes non regardantes. A mon sens cette vision est à abolir et voici pourquoi !
Si vous apportez de la valeur à vos appartements et même immeubles de rapport, vous allez louer plus cher vos appartements. Si vous reprenez mon exemple au dessus, on peut vraiment louer des biens jusqu’à 50% plus cher que les autres.
Certains locataires, pas forcément plus fortunés que d’autres, sont prêts à payer 100 euros de plus pour se sentir comme chez eux.
Pour ma part, j’essaie toujours de proposer des biens dans lesquels je me sentirai moi-même bien pour y vivre. C’est une règle à laquelle je ne déroge jamais.
De plus, si vous apportez de la valeur à vos biens immobiliers, vous vous assurez indirectement une revente dans quelques années. Je ne dis pas que vous allez faire une plus value hors norme mais vous serez certain de revendre facilement votre immeuble ou bien votre appartement meublé.
2-2 Pas trop de travaux pour commencer
Lorsqu’on investir dans son premier bien immobilier, il est très intéressant d’avoir des travaux à réaliser. Mais attention, je pense que les gros chantiers demandent de l’expérience que l’on n’a pas en débutant.
Pour commencer, il sera peut-être plus judicieux de penser petite rénovation et non gros œuvre par exemple. En clair, ne vous lancez pas dans un chantier qui pourrait révéler des surprises importantes pendant les travaux.
De même, si vous n’êtes pas certains de points comme la structure d’un immeuble, la toiture, l’ampleur des travaux, faites vous accompagner de professionnels de confiance. Si le chantier semble trop important, commencez par quelque chose de plus simple pour être plus serein.
2-3 Anticiper un peu la fiscalité
Les travaux, notamment en meublé, vous permettront d’anticiper la fiscalité. C’est un point qui va devenir très important au fur et à mesure de vos avancées.
Sans entrer dans les détails, certains régimes fiscaux (LMNP au réel simplifié par exemple) vous permettront de déduire le montant de vos travaux de vos revenus locatifs, parfois même de vos revenus globaux…
Les travaux ont donc une importance déterminante au regard de différents points concernant l’immobilier locatif. Bien investir en immobilier locatif nécessite cette prise en compte des travaux. Essayer rapidement, grâce au bouche à oreilles ou grâce à vos tests de trouver le partenaire artisan qui vous permettra d’exceller dans la rénovation.
3- Meublez votre bien ou vos biens immobiliers
Le fait de meubler un appartement va vous permettre différentes choses. Moi-même, je ne loue qu’en meublé, voici quelques avantages indéniables.
La demande locative est très importante et vous pouvez déclencher des coups de cœur et ainsi louer beaucoup plus cher vos biens sur le long terme.
La rénovation et l’ameublement embellissent énormément les appartements et vous assurent des locations plus chères et une revente clé en main.
Le meublé vous permet de multiplier les stratégies locatives et donc d’augmenter énormément la rentabilité.
Le meublé vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en souplesse. L’accompagnement par un expert comptable peut s’avérer nécessaire mais le jeu en vaut largement la chandelle.
4- Alliez sérénité et tranquillité et faites vos preuves
Un départ réfléchit lors de vos premiers investissement immobiliers locatifs va vous assurer une sérénité à vie ! Lorsque les principes immobiliers évoqués jusque là vous paraîtront naturels, votre regard et vos perspectives d’évolution vont considérablement changer.
L’envie de continuer vos investissements va naître et s’accentuer progressivement. Vous aurez acquis une sérénité qui vous permettra d’aborder et de juger les affaires d’une toute autre manière.
J’ajouterai que vos bénéfices financiers et moraux se percevront et vous aideront à convaincre votre banquier qui lui non plus n’aura plus le même regard.
Axez énormément d’énergie sur l’acquisition d’un premier bien immobilier sain et rentable et les bénéfices acquis changeront votre vie professionnelle.
5- Continuez à bien investir dans l’immobilier locatif
Dans vos continuités d’investisseurs immobiliers, n’oubliez jamais certains principes.
Gardez bien en tête ce qui a fonctionné et tirez des leçons des points négatifs. Ne perdez pas trop de temps à vous en vouloir si vous commettez une erreur mais cherchez plutôt à savoir pourquoi vous l’avez commise.
Remettez vous toujours en question plutôt que de remettre la faute sur les autres.
Ne croyez jamais que ce qui vous paraît évident l’est pour les autres. Par exemple, un bien que vous voulez rénover peut tout à fait être « louable en l’état » par un agent immobilier 
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Dupliquez ce qui fonctionne, améliorez les points un peu négatifs et diversifiez quand vous le pouvez. Si vous agissez sereinement de cette manière, la route vers la vie de rentier immobilier pourra s’ouvrir à vous !
Yann Marjault