Ne vous méprenez pas ! Et surtout n’y voyez rien de dégradant dans l’expression l’ investissement immobilier pour les nuls et l’immobilier pour les nuls ! L’idée ici est bien évidemment de faire référence à la série de livre jaune et noire…
Comme indiquée dans la partie : comment investir dans l’immobilier ? Il convient, dans le domaine de l’investissement locatif d’acquérir des bases théoriques essentielles et se lancer dans l’immobilier.
Il faut savoir acheter un bien immobilier, être en mesure de trouver de bonnes affaires, connaître les principales règles en immobilier qui vous permettront de dénicher cette bonne affaire, connaître le secteur de recherche ou encore connaître différentes manières d’apporter de la valeur pour louer un appartement au meilleur des tarifs…
Evoquons quelques bases essentielles qui permettront de s’orienter progressivement vers une pratique immobilière réfléchie…
1- L immobilier pour les nuls : comment bien acheter son premier appartement et quelle importance ?
Bien acheter son appartement est synonyme de plusieurs choses :
Pour réussir cette opération immobilière, il convient d’avoir compris les bases essentielles de calcul en fonction de la localisation de l’appartement ou de l’immeuble.
Votre premier bien devra alors vous rapporter de l’argent chaque mois (règles précises) malgré l’argent que vous remboursez pour vos différents frais immobiliers (achat, travaux, assurances, taxe foncière…).
C’est un premier point capital qui vous permettra de voir plus loin dans vos investissements immobiliers locatifs et qui vous permettra de faire vos preuves avec le banquier. Je ne vous parle pas de la sérénité que cet achat immobilier réussi vous procurera.
C’est exactement en ce sens que les investisseurs immobiliers et formateurs immobiliers parlent d’impératif quand on réalise sa première opération immobilière.
2- Immobilier pour les nuls : quelles démarches sont à mettre en place pour l’achat d’un appartement ou d’un immeuble ?
Comment doit-on s’y prendre quand on recherche un bien immobilier rentable ? Comme nous l’avons vu, vous devez connaître des règles en immobilier pour savoir ce que vous recherchez et ensuite mettre en place des choses pour effectuer vos démarches pour faire un achat réussi d’appartement ou d’immeuble.
Pour ceci, vous avez évidemment de multiples démarches pour trouver des biens immobiliers rentables (ou que vous allez faire devenir rentable)
2-1 Investir pour les nuls : les agents immobiliers
Les agents immobiliers, ce sont de vrais partenaires de recherche, ils connaissent souvent parfaitement le secteur et les vendeurs. Un agent immobilier efficace vous fera gagner des dizaines d’heures de recherche et sa commission ne posera aucun problème puisqu’il vous fera souvent gagner des dizaines de milliers d’euros lors de votre achat.
Bien entendu, vous devrez trouver cet agent ou ces agents immobiliers qui seront de « vrais » partenaires !
Lorsqu’on est dans la catégorie ” l’immobilier pour les nuls :)”, il est difficile de concevoir ce concept. Mais vous devez comprendre que les acteurs de immobiliers sont nombreux et ils doivent, au final, tous aider à réaliser des investissements immobiliers rentables et sereins.
2-2 Les alertes
Les alertes à mettre en place sur TOUS les sites d’annonces connus ou moins connus. Il faut non seulement multiplier vos recherches mais aussi améliorer la qualité de celles-ci en étant efficace et stratégique (création d’alertes optimisées par exemple).
2-3 Immobilier pour les nuls : la recherche active
La recherche de maison ou immeuble « abandonnés » : c’est un procédé assez abandonné et méconnu mais qui pourtant permet souvent d’acheter les biens immobiliers les plus rentables. Pour le coup, ce procédé aurait autant sa place dans une page d’expert que dans celle-ci (l’investissement immobilier pour les nuls…).
Il s’agit de méthodes utilisées par les agents immobiliers ou investisseurs confirmés, ils cherchent dans des secteurs de biens abandonnés et relèvent les adresses.
L’idée est ensuite de trouver un numéro de téléphone et ainsi faire une offre. Je vous assure que certains propriétaires ne le savent pas encore au moment de l’appel mais sont près à vendre.
Pour le coup, cette méthode correspond très bien à ceux qui estiment être dans la catégorie ” investir pour les nuls ” car il est facile pour toute personne de réaliser ce type de recherche et d’être sur le coup avant tout le monde.
2-4 Les enchères
Les enchères immobilières : c’est un principe un peu particulier que je ne recommanderai pas pour débuter ses achats immobiliers mais il peut permettre avec un peu d’expérience de réaliser de très bons investissements immobiliers locatifs.
Retrouvez-ici plus de détails sur les démarches pour faire un bon achat immobilier ou les démarches pour acheter un appartement (lien)
3- L’immobilier pour les nuls : ou investir en immobilier ?
La localisation a une importance capitale pour diverses raisons. Vous trouverez aisément sur la toile deux types essentiels d’investisseurs par rapport à la localisation : ceux qui achètent pour dégager un maximum d’argent chaque mois et ceux qui ne jurent que par la capitalisation d’un patrimoine.
A mon sens, il faut surtout connaître ses objectifs et ne jamais perdre de vue qu’il convient de réaliser la meilleure affaire immobilière possible en fonction de la localisation.
Attention, je reviens à la base ! Votre départ dans les investissements immobiliers (je le répète beaucoup dans cette page « investissement immobilier pour les nuls et l’immobilier pour les nuls ») doit être très bon, votre appartement doit vous rapporter de l’argent chaque mois !
Pour vous, votre sérénité, votre départ parfait en immobilier et pour faire vos preuves face au banquier qui deviendra à la longue un « vrai » partenaire.
Pour revenir sur la question de la localisation, soyez aussi convaincu que le secteur le plus approprié au début est souvent celui que vous connaissez parfaitement, c’est-à-dire proche de chez vous.
Quand on parle de « Ou investir en immobilier ? », il s’agit d’évoquer la ville mais aussi la localisation de l’appartement ou l’immeuble dans la ville.
Ce dernier point va souvent avoir un impact considérable sur la rentabilité que l’on peut obtenir.
4- Des règles en immobilier pour trouver la bonne affaire !
Dans le domaine de l’immobilier, comme dans tous les domaines, il existe des règles qu’il convient de connaître dès le départ pour ne pas commettre d’erreur qui plomberait les avancées futures en termes d’investissement locatif.
Ces règles sont assez simples à comprendre et constituent une base à connaître pour reconnaître ce que l’on pourrait qualifier de « bon investissement immobilier ».
Comme je l’ai répété dans cette page « l’ investissement immobilier pour les nuls et l’ immobilier pour les nuls » à de multiples reprises, certaines règles de calcul vous permettront de trouver un bien immobilier qui vous rapportera de l’argent tout de suite.
5- Investir pour les nuls : quelques astuces et conseils pour un pour un achat immobilier réussi
Quand je parle de conseils et d’astuces, je veux évoquer des points qui en plus des règles de bases apportent ce petit plus, qui dès le départ, va vous faire gagner du temps et des milliers d’euros.
Ceux-ci sont souvent issus de l’expérience que l’on acquiert au fur et à mesure des achats d’appartements et d’immeubles.
Ce sont les petits conseils comme des choses à anticiper que l’on a découvert parfois trop tard lors des premiers achats immobiliers. L’avantage de profiter de l’expérience d’un investisseur qui a un peu de recul est justement celui-ci : vous allez profiter des erreurs que lui-même à commises et qu’il peut vous éviter de commettre à votre tour.
Découvrez quelques astuces et conseils immobiliers malins dans cette page…
6- Des principes immobiliers
Des concepts en immobilier permettent d’aborder celui-ci d’une manière simple et surtout dans la bonne direction (à mon sens).
Je vous propose d’évoquer 8 principes immobiliers importants et reconnus lorsque l’on commence à avoir un peu d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif.
Ces principes applicables notamment lorsqu’on débute sont :
-Gagner de l’argent tout de suite
-C’est toujours un très bon moment pour acheter des biens immobiliers rentables : on dit souvent que le meilleur moment pour investir, c’était avant mais que le deuxième meilleur moment c’est tout de suite !
-Apprendre à minimiser les risques avec des règles à connaître
-Comprendre un minimum la fiscalité pour l’optimiser
-Prévoir TOUS les travaux dès le départ pour éviter de « tuer » la trésorerie ensuite
-Posséder un capital sympathie élevé de manière à créer de « vrais » partenariats
-Rester cohérent
-Apprendre à maîtriser son stress
7- Immobilier pour les nuls : 5 principes pour éviter de se faire peur en immobilier
Encore des principes en immobiliers !
Oui mais ceux là sont là pour éviter toute sorte de stress ou de peur. L’immobilier locatif peut évidemment provoquer quelques craintes qu’il conviendra de gérer au mieux. Ce constat est tout à fait normal mais il existe une multitude d’actions à mettre en place pour minimiser ses propres peurs.
N’oublions jamais que l’entourage, par méconnaissance, la plupart du temps nous « impose » de fausses réalités qui contribuent en permanence à nous faire douter. Essayons de mettre en place ces principes pour éviter de se faire peur en immobilier.
8- 7 erreurs en immobilier à éviter en priorité
Comme beaucoup d’investissements, l’immobilier meublé ou l’immobilier en général n’échappe pas à une règle importante : il faut éviter de commettre des erreurs en immobilier qui coûtent cher !
Certaines d’entre elles peuvent être pénalisantes au point de plomber une trésorerie qui empêcherait tout enchaînement dans les achats immobiliers et donc qui stopperait le chemin vers la création d’un patrimoine optimisé.
Ces erreurs grossières sont aussi très pénalisantes lors du premier achat immobilier car le banquier va vous jauger sur ce premier achat et il sera très attentif à vos résultats quand vous le solliciterez pour votre immeuble de rapport suivant…
Parmi ces erreurs, on peut noter : ne pas optimiser la règle de calcul d’achat, ne pas faire attention à la localisation et à la toiture, ne pas optimiser les travaux dès le départ…
9- Une checklist complète pour visiter sereinement un futur investissement immobilier locatif
Quand on part en visite d’un bien, il convient de savoir ce que l’on va regarder ou encore demander, c’est pour ceci que le meilleur moyen est encore d’avoir une checklist complète des éléments à observer lors de la visite.
Celle-ci deviendra peut-être de moins en moins utile quand vous allez acquérir de l’expérience mais elle s’avère un point d’appui primordial pour ne rien oublier et ainsi ne pas commettre une erreur grossière.
Vous devez vous appuyer sur cette liste et ne pas hésiter à y ajouter des éléments qui vous parlent aussi. L’idée est surtout de ne pas oublier un point important qui pourrait nous échapper lors d’une visite par manque de « concentration ».
Ne dérogez pas à cette règle et cochez les éléments un à un quand vous les aurez vérifiés (compteur électrique, toiture, évacuation, tout à l’égout, compteur d’eau…)
10- Quelle démarche doit-on mettre en place pour revendre son appartement ?
Cette étape est une étape secondaire lorsqu’on débute mais il convient d’y réfléchir pour éviter justement de commettre des erreurs dès l’achat.
La revente d’un appartement (lien) doit être pensée dès le départ. Lorsqu’on rénove un appartement ou un immeuble de rapport, on cherche à apporter une valeur pour louer mieux et louer plus mais aussi on veut s’assurer une revente « facile ».
Les démarches pour revendre son appartement sont simples en soi mais elles se réfléchissent dès l’achat…
Débutant ou investisseur immobilier plus confirmé, nous devons tous nous souvenir de ces éléments en permanence, cette page « l’ investissement immobilier pour les nuls et l’immobilier pour les nuls » doit servir de rappel pour nous tous et il est important de se souvenir de ces règles de départ pour toujours investir intelligemment.
Je me répète mais c’est important je crois. N’y voyez aucune attaque, aucun jugement quand j’utilise les expressions ” l’immobilier pour les nuls “, ” investir pour les nuls ” ou encore ” immobilier pour les nuls “. Il ne s’agit là que de référence au célèbre ouvrage que tout le monde connaît dans les divers domaines.
Est-ce qu’un investissement immobilier locatif doit passer avant la résidence principale ?? Cette question revient très fréquemment dans les discussions autour de l’immobilier. Voyons ensemble si il existe réellement une manière exacte de procéder…
Un investissement locatif avant résidence principale ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Aujourd’hui je fais une vidéo spécifique à une question qui est revenue X fois. C’est vrai que je ne l’ai jamais trop évoquée à part dans une vidéo il y a quelques temps. Parce que je trouvais qu’on en parlait beaucoup sur internet, en fait il y a des gens qui ne sont pas du tout convaincus.
Et ça c’est aussi peut-être beaucoup par l’éducation que l’on subit tous et dans laquelle on nous dit « il faut acheter ta résidence principale et après tu verras ce que tu peux faire ».
Les questions qui me reviennent fréquemment sur la boîte contact@meublepasapas.com, sont : « Yann, est-ce qu’il faut acheter sa résidence principale avant de faire un investissement ? », ou « Est-ce qu’il faut faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? ». Donc je vais essayer de répondre et d’apporter des arguments à ces questions.
Je vais rentrer tout de suite dans le vif du sujet, je vais évoquer deux points.
A) – Est-il intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale ?
Le premier point c’est qu’il est très intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale. Alors, je dis un, ça peut être deux, ça peut être trois, dix, vingt. En tout cas, il est intéressant d’investir bien avant d’acheter sa résidence principale. Si vous ne l’avez pas encore fait je vous invite très sérieusement à y réfléchir, et ce pour de multiples raisons.
1)- Ne pas diminuer sa capacité d’emprunt
La première des raisons, c’est que si vous investissez avant d’acheter votre résidence principale, vous n’allez pas diminuer votre capacité d’emprunt.
Je vous rappelle qu’un investissement locatif est un actif qui est censé vous rapporter de l’argent si vous faites des bonnes affaires et que vous achetez bien. Alors que la résidence principale n’est qu’un passif puisqu’au final elle vous coûte de l’argent tous les mois –
Et là je parle de ce que vous remboursez à la banque, je ne parle même pas de tout ce qu’on peut faire dans une maison qui parfois d’ailleurs ne sert pas à grand-chose.
En tout cas sachez juste qu’en termes d’actifs, c’est bien avec les investissements que vous allez augmenter votre capacité d’emprunt, ou du moins ne pas la diminuer.
Parce que si vous achetez votre résidence principale qui vous coûte 1000€ par mois, admettons pour un couple aux alentours de 3000€ – on va prendre un exemple simple – le banquier voit que sur ces 3000€ que vous avez dans le couple il n’en reste plus que 2000€ dans la capacité d’emprunt puisqu’il y a déjà 1000€ qui sont utilisés pour votre résidence principale.
En général on a des capacités d’emprunt qui sont autorisées aux alentours de 30% ou 35%. On parle souvent de 33% mais c’est un peu plus flexible. Si vous calculez évidemment 33% de 2000€, ce n’est plus du tout pareil que 33% de 3000€.
Donc si vous n’avez pas cet emprunt pour votre résidence principale, votre capacité d’emprunt est déjà plus grande à la base. Ça c’est un point très important. Et je pourrais même le pousser un peu en disant qu’en général quand on achète sa résidence principale, on est toujours en train de regarder quelle est notre capacité maximale : on a 3000€, on pourrait emprunter jusqu’à 1300€ par mois, donc on pousse déjà dès le départ notre capacité, et du coup on n’a plus de marge pour faire des investissements.
2)- Augmenter au contraire sa capacité d’emprunt
Alors, deuxième petit point dans cette première partie : sachez que si vous faites un bon investissement, logiquement, avec tout ce que vous avez lu, tout ce que vous apprenez, vous devez dégager un petit cash flow.
Alors si vous dégagez un petit cash flow, même si en pratique il est mis sur un compte à part et va vous servir pour les frais, les petits imprévus, ça n’empêche que le cash flow que vous dégagez, pour le banquier c’est une capacité supplémentaire de revenus dans le mois.
C’est-à-dire que si on reprend l’exemple de tout à l’heure : vous avez 3000€ dans le couple, et là d’un seul coup vous avez un immeuble qui vous dégage 500€ de cash flow positif, ça veut dire que pour le banquier vous avez maintenant des revenus qui s’élèvent à 3500€.
Donc vous pourriez emprunter à mesure de 33% de ces 3500€. On a augmenté la capacité d’emprunt.
Ça, ça fait vraiment la grosse différence avec la résidence principale : là vraiment grâce à ces investissements locatifs, vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer. Donc ça c’est le deuxième petit point que je voulais évoquer.
3)- Augmenter la confiance en soi
Autre chose aussi qui fait que c’est intéressant d’investir en premier, c’est pour la prise de confiance, le développement personnel, et aussi pour les preuves que vous allez faire au banquier.
Le banquier va voir votre réflexion, vous allez lui dire : « écoutez, moi je préfère me servir de ma capacité d’emprunt pour l’instant pour investir, et je vais voir après pour ma résidence principale ».
Ça c’est un discours que vous pouvez tenir. Effectivement le banquier lui-même, parfois, va avoir tendance à vous dire d’acheter d’abord la résidence principale.
Parfois il faut s’appuyer dessus : il veut que vous empruntiez pour votre résidence principale, vous savez que c’est pour une bonne affaire, et bien vous lui dites que c’est pour votre résidence principale : pourquoi pas.
Moi je sais que je n’aime pas, je préfère être lucide, transparent et bien expliquer. Après c’est aussi à lui de voir : logiquement s’il réfléchit un peu il devrait vous suivre.
Par contre, si vraiment il est insistant, pénible, et qu’il vous dit que c’est pour votre résidence principale : achetez quand même, après tout vous avez le droit de louer après. Vous n’aviez pas prévu mais vous avez le droit de louer après.
Et faites une bonne affaire, et là vous allez lui prouver : « vous avez vu, j’ai géré, j’ai acheté ça et j’en ai fait une bonne affaire, donc maintenant est-ce que tu peux me prêter une deuxième fois ? ».
4)- Enchaîner les investissements
Un autre point aussi qui est très intéressant si on achète des investissements locatifs en premier, c’est que vous allez pouvoir enchaîner : vous allez en acheter un premier, un deuxième, un troisième, puisque vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer.
Donc ça c’est quand même très intéressant. Et ça va vous donner aussi une expérience non négligeable pour la suite. Alors quand je dis une expérience non négligeable pour la suite, c’est notamment pour acheter votre résidence principale.
Pourquoi ? Parce que si vous achetez votre résidence principale après vos investissements locatifs, vous allez avoir un regard qui va être totalement différent.
Alors quand je dis un regard qui va être totalement différent, ça veut dire que vous allez déjà anticiper comment votre résidence principale pourrait devenir un actif plus tard, et donc un semi-investissement.
Vous allez négocier différemment, vous allez acheter en pensant peut-être à la revente, vous allez vous dire : « moi je veux bien avoir ma résidence principale mais je veux que si je déménage dans cinq ans, six ans, sept ans, je veux absolument pouvoir la revendre au moins au même prix », donc vous allez savoir apporter de la valeur à votre résidence principale, et vous allez savoir aussi faire en sorte de l’acheter à un bon prix pour la revendre correctement.
Et ça, ce sont des armes qui vont s’ancrer en vous quand vous allez faire vos investissements, et que vous n’aurez pas si vous achetez votre résidence principale en premier. Alors ça c’est un peu théorique mais je vous assure que c’est vraiment ça qui se construit pourtant, et vous allez voir différemment.
Moi à l’heure actuelle, je vais vous donner mon exemple, on est un petit peu en recherche d’une résidence principale mais sans l’être vraiment, et nous c’est clair, on le voit vraiment, on ne veut pas que ce soit un passif qui soit pénible.
C’est-à-dire que l’idée c’est vraiment d’acheter quelque chose pour laquelle on apportera de la valeur, quitte à augmenter les pièces, quitte à évidemment faire des travaux à l’intérieur, à réaménager.
Mais si la maison revient à 130000€, il faut que dans cinq ans ou six ans quand on s’en ira elle soit au moins revendue au même prix. Alors on n’est jamais sûr, mais si on y réfléchit de cette manière on a de grandes chances de pouvoir apporter des éléments en ce sens.
B) – Faut-il acheter sa résidence principale en premier ?
Deuxième partie, parce que là ceux qui ont entendu la première partie et qui ont une résidence principale ont dû se dire que ce n’était plus pour eux et qu’ils ne pouvaient plus investir.
Mais non, ce n’est pas ce que j’ai dit. Moi je disais que si vous aviez le choix il fallait vraiment réfléchir, et une nouvelle fois ne pas écouter ce qu’on dit autour de vous (de penser d’abord à votre petite maison, etc…).
Non : d’abord les investissements locatifs. Mais, il y en a parmi vous, très certainement, et moi j’en connais plein, qui ont une résidence principale, qui ne paient pas de loyer, qui sont déjà propriétaires et c’est très bien. Et qui souhaitent investir après.
Alors, rassurez-vous, c’est tout à fait possible. Vous allez faire peut-être un peu plus de démarches parce que vous avez un taux d’endettement qui est assez élevé, donc pour trouver un banquier, pour trouver une source de financement ça va peut-être être un peu compliqué, et encore, mais c’est tout à fait possible.
Si vous êtes dans ce cas, moi ce que je vous invite à faire c’est encore plus à monter un dossier en béton. C’est-à-dire que vous arrivez à la banque, vous allez dire : « moi j’ai tout pris en compte : je paie tant ma banque, je paie tant mon emprunt pour ma résidence principale, je paie tant par mois, là j’estime que je suis en présence d’une bonne affaire, j’ai fait tous mes calculs, regardez : là où ça va me coûter tant je sais qu’il y a tant qui vont rentrer.
Je vous apporte tous les éléments, je suis sûr de moi, j’ai fait les tests sur internet, j’ai vu avec les agences, je n’ai négligé aucun point, j’ai regardé, j’ai tant de travaux, j’ai donc surestimé mes travaux, j’ai même sous-estimé ce que les locataires allaient me donner, … Donc je vous apporte un dossier en béton : est-ce que vous pouvez me financer ».
Si vous venez avec ces arguments, que vous avez toujours eu des comptes sains (et quand je dis sains, c’est éviter les petits soldes négatifs en fin de mois), vous allez finir par trouver un financement.
Donc, ça sera certainement un peu plus de peine, et encore ce n’est pas sûr, mais en tout cas même avec votre résidence principale, si vous venez avec les mêmes arguments, il y a possibilité évidemment de faire des investissements locatifs et des les enchaîner.
Autre point aussi pour ceux qui ont donc cette résidence principale : j’ai vu un cas il y a très peu de temps, d’un garçon qui s’est séparé – ça, c’est toujours plus triste qu’autre chose – et qui a rebondi d’une certaine manière avec sa maison.
Lui, il avait déjà pour idée de faire une pièce supplémentaire dans sa maison parce qu’il avait prévu d’agrandir la famille, malheureusement pour lui ça ne s’est pas fait. N’empêche qu’il a quand même décidé de créer cette pièce supplémentaire pour revendre sa maison.
Et bien ce garçon qui se trouvait en région bordelaise, une région en plein essor il faut le dire, a réussi à mettre en vente sa maison très rapidement suite à la séparation, et à faire une plus-value de 84000€ sur son bien.
Donc, lui qui avait déjà pas mal remboursé cette maison, en la revendant à l’heure actuelle, ils fait une plus-value de 84000€ et il doit lui rester quelque chose comme 50 000€ dans sa poche en plus d’avoir vendu la maison. Donc ne perdez pas de vue qu’une résidence principale – vous êtes peut-être dans un cas où vous l’avez très bien achetée, où vous avez une bonne affaire dans les mains –ce n’est pas quelque chose de négatif non plus.
Ce n’est pas l’idéal pour commencer si vous avez le choix. Mais par contre si vous l’avez dans les mains depuis un certain nombre d’années, ça reste quelque chose de positif. Peut-être que ça vous a permis d’économiser de l’argent pendant longtemps que vous n’avez pas mis dans des loyers, et en plus ça sera peut-être une formidable opportunité pour la suite.
Donc je voulais vraiment dédramatiser pour ceux qui avaient acheté une résidence principale et qui du coup croyaient ne plus pouvoir investir, ce n’est pas le cas.
investissement locatif avant résidence principale
Alors je vais conclure cette vidéo en disant une chose : on a parlé de résidence principale et d’investissement locatif, moi ce que je voulais vous dire c’est qu’il convient de faire une priorité aux actifs (c’est-à-dire aux investissements qui rapportent de l’argent).
Pour ne pas diminuer votre capacité d’emprunt et pour acquérir des techniques qui vont permettront de gagner des milliers d’euros même sur votre résidence principale.
Et aussi, je le répète, si vous avez votre résidence principale, pensez que vous avez fait des économies, et qu’avec des dossiers en béton on peut encore avancer et faire des investissements locatifs. Et heureusement d’ailleurs.
Je vous invite à télécharger mon livre dont le lien se situe au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et je vous invite aussi à laisser vos commentaires.
Peut-être que parmi vous, certains ont leur résidence principale et qu’ils ont déjà acheté quatre ou cinq immeubles : laissez votre témoignage, c’est très important et pourquoi pas ce sera peut-être l’occasion d’aller faire une interview avec vous. Ce serait d’ailleurs excellent.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Le prêt différé ou report d’emprunt peut être utile dans certains cas (comme pour se lancer dans l’immobilier). Il peut même être la solution à plusieurs choses comme le fait de se créer une trésorerie. L’article et la vidéo ont pour but de mettre ceci en avant et d’expliquer comment le demander.
Le prêt différé est une vraie stratégie immobilière à ne surtout pas négliger !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Le prêt différé , le report de financement, à quoi ça sert ?
Aujourd’hui, nous allons aborder le report de financement ou prêt différé. Quand je dis report de financement ou prêt différé, ça ne veut malheureusement pas dire qu’on ne va pas payer du tout à la banque ce qu’on lui doit, mais simplement qu’on va essayer de décaler pour payer plus tard. Alors vous allez voir que ça a des petits avantages et au final très peu d’inconvénients. Je vous explique ça, c’est tout de suite après.
Souvent dans l’immobilier, on parle de trésorerie, et la trésorerie non seulement c’est très très important en cas de problème, mais on se demande souvent comment se la créer. Parce que quand on commence on n’a pas forcément d’argent de côté, et si on a de l’argent de côté, il n’est pas forcément prévu à cet effet. Alors il y a plusieurs solutions.
La trésorerie un point important !
Le cash flow
La première solution pour se créer une bonne trésorerie, c’est évidemment d’avoir un bon cash flow. Un bon cash flow, je vous le rappelle, c’est vraiment la différence entre ce que vous remboursez à la banque et ce que vous percevez en termes de loyer : la différence vous devez la garder, la mettre sur un compte spécifique, été justement ça vous sert non seulement à payer vos taxes mais il doit en rester à la fin de l’année.
Un compte spécifique à la location
Autre point, ça rejoint ce que je viens de dire : vous devez absolument avoir un compte spécifique à la location. C’est-à-dire que vous savez exactement ce qui entre sur ce compte et ce qui sort de ce compte. On n’est pas obligé d’avoir un compte qu’on va ouvrir à la banque et qui va coûter très très cher. D’ailleurs pour les statut LMNP on n’a pas pour obligation de créer un compte professionnel à cet effet puisqu’on est non professionnel… Mais par contre avoir un compte bancaire que vous allez nommer par exemple « Investissements immobiliers », c’est très important : vous savez à la fin de l’année exactement ce qui vous reste par rapport aux charges que vous avez payées et par rapport aux loyers qui sont rentrés.
Anticipez !
Autre point par rapport à la comptabilité, même si vous êtes gérés par un comptable : vous devez anticiper. C’est vraiment un moyen de faire attention à sa trésorerie justement : vous anticipez, vous savez qu’il y a des choses qui vont vous coûter tant, il ne s’agit pas quand même d’oublier des petits détails qui peuvent valoir 5000€, 6000€ et qui au final vous desservent grandement. Et vous êtes obligés ensuite de prendre dans la trésorerie personnelle. Donc ça, ça nécessite une bonne anticipation au niveau des travaux, essayez de ne rien oublier et vous allez voir que la trésorerie se portera bien au fur et à mesure.
Le prêt différé , une solution pour se crée une trésorerie !
Et le dernier point que je vais évoquer aujourd’hui, c’est vraiment pour se créer une trésorerie ce qui peut être très intéressant, c’est de créer un report de financement via un prêt différé. Je vais rentrer dans les détails un petit peu de ce report de financement ou prêt différé : ce qu’il est possible de faire ou non, et vous allez voir justement pourquoi ça peut être intéressant pour se créer une trésorerie.
Le prêt différé , pourquoi, comment ?
Ce report de financement ou prêt différé, en fait, ce que c’est, c’est que vous allez demander, quand vous aurez acheté votre bien, vous aurez négocié avec la banque de ne pas payer ce que vous lui devez tout de suite. C’est-à-dire que vous allez demander un report, comme son nom l’indique. Ce report peut être de 1 mois, 2 mois, 3 mois, … Personnellement, je n’ai jamais utilisé au-delà de 12 mois, mais j’ai vu 24 mois. D’ailleurs il me semble que c’est dans un article sur le blog de Guillaume Lanvin (immeuble-de-rapport.fr), que j’ai vu une personne qui l’avait reporté de 24 mois. Alors pourquoi pas, mais même sans aller si loin, vous voyez l’intérêt quand même de rembourser la banque 12 mois après que vous ayez acheté via un prêt différé.
Le prêt différé, en quoi cela peut-il être bénéfique ?
Premier intérêt, ça vous permet de faire les travaux. Et deuxième intérêt, si vos travaux sont finis, ça vous permet de garder un peu de trésorerie de côté qui vous sera fortement utile. Alors, sachez que pendant cette période de prêt différé, vous allez quand même payer les intérêts que vous devez à la banque, mais vous n’allez pas payer le capital. Les intérêts c’est l’argent que la banque gagne grâce à votre emprunt, et le capital c’est la somme totale que vous avez empruntée. Donc vous allez quand même payer les intérêts parce que la banque se sert en premier, mais le montant du capital sera reporté à plus tard, ce qui va vous laisser une marge pour mettre de l’argent de côté.
Négocier le prêt différé avec la banque !
Autre point à ce sujet, le prêt différé est un point qui se négocie assez facilement. Vous demandez au banquier, et logiquement ça ne pose pas trop de problème. D’ailleurs même parfois ils sont assez contents que vous pensiez à créer une trésorerie de manière à anticiper des futurs problèmes, par exemple des vacances locatives ou alors des travaux qui n’étaient pas prévus, … Donc lui, ça lui permet de voir que vous anticipez un petit peu, et il ne va pas forcément être réticent à faire ce genre d’opérations. Donc, simplement, déjà, pensez à le demander. Ce que je vous invite à faire, pourquoi pas, pour votre premier investissement.
Voilà, c’est ce que je voulais vous dire par rapport au prêt différé. C’est vraiment très court comme vidéo, mais simplement si on n’emprunte pas on n’est pas forcément au courant que ça se fait, et c’est pourtant un des moyens de se créer une trésorerie qui justement – je le répète – vous sera forcément utile à un moment ou à un autre. Moi-même je créé une trésorerie, et à l’heure actuelle je ne touche pas du tout au compte lié aux investissements immobiliers. On verra après au moment de l’indépendance financière, mais on n’en est pas là.
Et clairement, s’assurer ça, savoir ce qu’on a, savoir qu’on peut compter dessus en cas de problème, c’est une nouvelle fois un petit plus qui permet de dormir sur ses deux oreilles.
Je vous dis à très bientôt ! N’hésitez pas à télécharger mon bonus qui est au dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Il y a déjà quelques petites astuces qui peuvent aider à bien démarrer, et je vous invite aussi à partager cette vidéo si vous pensez qu’elle peut être utile à quelqu’un qui a un petit problème de trésorerie par exemple, et je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Découvrons aujourd’hui pourquoi bien acheter son premier appartement est primordial. Pour vous, pour différentes raisons et pour le banquier, réaliser une bonne affaire changera peut être toute la suite de votre parcours immobiliers…
Bien acheter son premier appartement : une décision primordiale pour la suite de votre parcours
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Nouvelle vidéo sur le fait d’acheter son premier appartement
Aujourd’hui c’est une vidéo courte, je vais vous présenter l’importance de bien acheter son premier appartement lors de son premier achat justement. Donc, on va définir rapidement le bon achat, même si je suis persuadé que vous commencez à comprendre ce que c’est que le bon achat et la bonne affaire.
Et on va voir quelques points qui montrent que c’est vraiment très important. Alors ça se passe tout de suite après le petit jingle !
L’ achat de l’appartement et la règle des 70
Alors, déjà, je rappelle très rapidement : pour moi, là je dis bien pour moi, parce que ce n’est pas vrai pour tout le monde, mais pour moi le bon achat c’est quand on respecte la règle des 70 en considérant une location classique, une location sur du long terme qu’elle soit nue ou meublée d’ailleurs.
C’est-à-dire que ce que vous remboursez à la banque représente 70% des loyers que vous encaissez. En clair, si vous remboursez 700€ à la banque, vous encaissez 1000€ de loyer, et là vous êtes bien sur la règle des 70.
Alors, pourquoi c’est très important cette règle, et pourquoi c’est très important de réaliser un bon achat lors de sa première affaire, et surtout lors de sa première affaire ? C’est toujours important finalement, mais lors de sa première affaire c’est primordial. Si on peut même descendre sur la règle des 60, il ne faut surtout pas hésiter.
Acheter son premier appartement : le banquier vous surveille !
Alors, déjà pour le banquier. Premièrement, c’est pour le banquier. Le banquier, il ne vous connait pas encore dans le domaine des investissements, il ne sait pas encore comment vous réagissez, il doit voir que vous êtes sérieux et que vous êtes capables de gérer même avec des gros chiffres.
S’il a déjà vu que vous gériez bien par rapport à votre salaire, vos dépenses, c’est déjà un premier point qui est très important d’ailleurs, mais maintenant il faut lui montrer que vous êtes capables de gérer avec des plus grosses sommes et que vous devenez un expert dans le monde de l’immobilier. Si déjà il prend conscience de ça avec cette première affaire, vous allez voir que derrière ça va être beaucoup plus facile pour la suite.
Il a besoin de vérifier que vous savez ce que vous faites, que vous êtes méthodiques. Pour lui, acheter son premier appartement en sachant ce que l’on fait de manière précise est très important.
Se rassurer psychologiquement lors de l’achat du premier appartement
Deuxième chose qui parait peut-être secondaire mais qui pourtant est très importante, en tout cas pour moi : ça permet de se rassurer psychologiquement.
Chaque mois, quand vos affaires vont être en place, quand vous allez voir – on va reprendre cet exemple – que vous remboursez 700€ à la banque, et qu’il y a 1000€ qui tombent, ça c’est très rassurant, et vous vous rendez compte que ça marche, que tout ce que vous avez entendu jusque là vous arrivez à le mettre en pratique, et du coup c’est très bien.
L’achat du premier appartement aura donc un impact mental positif pour la suite de votre parcours d’investisseur. Cet impact n’est pas à négliger, il peut conditionner tous les autres achats d’appartement et/ou d’immeubles.
Même vous, vous percevez que vous devenez un expert, même si vous allez améliorer plein de choses derrière évidemment. Mais en tout cas, voilà, c’est vraiment une forme d’assurance qui va vous donner envie de continuer, et qui va vous donner envie de voir les choses autrement.
Se constituer sa première trésorerie en immobilier grâce à l’achat de son premier appartement !
Troisième point, sur cette règle et sur le fait d’ acheter son premier appartement et réaliser une bonne affaire, c’est que si vous respectez bien cette condition, vous allez réussir à vous constituer une petite trésorerie au bout d’un certain moment. Alors, au début il y a des frais, des choses, on se rend compte qu’il y a la règle des 70 mais que les 30% on ne peut pas tout mettre de côté, il y a toujours quelque chose à payer.
Trésorerie, équilibre et les début de l’investissement
Alors oui, c’est un peu vrai au départ, mais petit à petit ça s’équilibre, ça se stabilise et on se rend compte qu’on arrive à créer cette trésorerie qu’on met de côté.
Cette trésorerie qui gonfle, je vous conseille vivement de la mettre sur un compte particulier pour vous rendre compte. Alors une nouvelle fois pour le psychologique, mais aussi pour savoir que dans cette trésorerie là vous aurez le droit de piocher et qu’elle vous servira éventuellement en cas de coup dur.
Une machine à laver qui tombe en panne, je sais que j’ai 300€ que je peux prendre sur ce compte là pour rectifier le tir. Donc voilà, cette création de trésorerie, je vous assure que sur le plan psychologique c’est vraiment très important. Ça vous permet de voir vraiment concrètement ce que vous êtes en train de faire.
Acheter son premier appartement avec un prêt différé
Et d’ailleurs, je fais tout de suite une parenthèse, ou plutôt une astuce pour vous créer une trésorerie : essayez dans la mesure du possible de négocier avec le banquier un remboursement qui va commencer plus tard par rapport à votre achat.
Je donne un exemple : vous allez signer chez le notaire là le 1er décembre, essayez de voir avec le banquier pour commencer à rembourser votre emprunt à partir du mois de juin ou du mois de juillet par exemple.
Ça c’est tout à fait possible : vous n’allez remboursez que les intérêts sur les six premiers mois admettons, et du coup vous allez rembourser moins que ce que vous devriez rembourser normalement, et ça va vous permettre de dégager une trésorerie que vous allez mettre de côté.
Et croyez moi, elle sera utile. Et peut-être aussi que ça vous permettra d’anticiper si des travaux s’étalent un petit peu.
Alors, j’ai déjà vu le fait de repousser un emprunt jusqu’à un an. J’ai aussi entendu par des personnes qui investissaient qu’elles avaient réussi à le faire sur deux ans.
Après, peut-être qu’il ne faut pas exagérer, et peut-être aussi qu’il faut commencer à rembourser à un moment donné pour être dans le bain. En tout cas, si vous décalez de six mois ou un an, sachez que cette trésorerie vous sera très utile.
Acheter son premier appartement dans les bonnes conditions et le banquier sera convaincu et vous suivra !
Autre point évidemment aussi, et ce sera le dernier point que je vais évoquer par rapport au fait d’acheter son premier appartement.
Acheter ses premiers appartements en respectant les conditions
si vous faites une bonne affaire au départ, vous allez convaincre le banquier, vous allez vous convaincre vous, vous allez créer votre trésorerie peut-être minime mais vous allez la créer, et vous allez enchaîner les investissements si c’est votre ambition.
Et vous allez voir que si vous faites ça, vous allez donc réunir les trois premières conditions que j’ai évoquées, et derrière vous n’aurez aucun mal à enchaîner. Que ce soit pour trouver les banquiers, ou que ce soit vous pour vous rassurer : tout ça, ça va venir tranquillement, parce que vous aurez réalisé cette première affaire.
A l’inverse …
Et j’ai envie de dire : imaginez le cas inverse, où vous faites une première affaire où vous remboursez 700€ – on va reprendre l’exemple de tout à l’heure – et il y a 710€ de loyer qui tombe.
Là vous allez commencer à voir que l’année d’après il va falloir rembourser la taxe foncière, c’est vous qui allez la payer de votre propre poche, s’il y a un incident – une machine à laver qui tombe en panne – vous allez devoir piocher dans votre trésorerie qui n’aura rien à voir avec l’immobilier. Imaginez ce cas : le stress que ça peut provoquer !
Là vous serez tout de suite réticent pour investir à nouveau, et aussi même pour présenter au banquier, et de toute manière le banquier dans ce cas dira « vous êtes déjà juste, je vois que vous avez pioché là, que vous avez fait ci ». Donc ça, ce sera clairement une chose qui sera néfaste à votre avancée.
Voilà ce que j’avais à vous dire sur l’achat de la première affaire !
Donc je pense que je vous ai répété quelques choses que vous saviez déjà, notamment sur la règle des 70, mais surtout j’espère que vous avez compris quelle était l’importance de cette première affaire pour vous, pour le banquier, et aussi pour la suite des événements.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Vous pouvez télécharger mon livre dont le lien est au-dessous : « 9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et vous pouvez aussi vous abonner à la chaîne YouTube qui vous permettra d’avoir accès à toutes les prochaines vidéos directement.
Le dossier à la banque fait partie des stratégies immobilières puissantes qu’il ne faut surtout pas négliger.
Simulation de prêt immobilier : comment présenter un dossier à la banque ?
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui je vais répondre à une question qui m’a été posée – une nouvelle fois c’est le thème global, mais j’essaie de répondre à une question un peu plus précise – donc une question posée par Caroline, Michel et Sofiane. Alors on m’a dit : « souvent, on nous parle de présenter des dossiers à la banque pour optimiser nos chances », et ça c’est une très bonne remarque. C’est vrai, je n’en ai jamais parlé et je trouve ça vraiment excellent que ce soit revenu dans les questions. Donc oui, vous devez faire preuve de bon sens et présenter un dossier à la banque. Donc je vous explique comment optimiser tout ça, et ça se passe tout de suite après ! Avant de répondre à cette question je fais faire un petit rappel. Puisque vous voyez, ce matin je sortais d’une discussion Facebook justement où une personne me demandait « comment je peux faire parce que j’ai 1500€ de découvert, et ça fait quelques mois que j’ai des problèmes, et le banquier me refuse un crédit ». Alors j’ai répondu en essayant d’être très honnête.
Simulation de prêt immobilier : avoir des comptes sains
Effectivement, la première des bases est d’avoir des comptes sains, puisque de toute manière le banquier verra systématiquement si vous avez un style de vie qui n’est pas du tout adapté aux comptes. Ça va se voir automatiquement, et je vais même aller plus loin, je dirais même qu’il va vous empêcher de prendre des risques inutiles s’il sent que vous n’êtes pas capables déjà de gérer un salaire. Donc, voilà : première des bases, avoir des comptes sains, montrer patte blanche, et faire attention à ce qu’il y ait un suivi régulier de vos comptes. Ça, ça va être la première approche pour le banquier.
Simulation de prêt immobilier : le banquier gère des risques
Le banquier, avant tout, est un gestionnaire de risques, pour lui et aussi pour vous au final. Donc lui, ce qu’il va faire, c’est que de toute manière il y a de grandes chances pour qu’il s’appuie une nouvelle fois sur la règle des 70, où il va considérer pour les éventuels frais que votre emprunt ne doit pas dépasser 70% de vos revenus locatifs. Cette règle est valable pour vous, pour faire un bon investissement. Et pour lui elle est valable aussi, puisqu’il va considérer cette marge de 30% pour tous vos frais. Donc, c’est vraiment un gage de sécurité pour vous et pour lui.
Du coup, lui va se rendre compte dans votre dossier si vous avez respecté cette règle. Si vous venez en montrant que vous avez tout anticipé et que malgré tout ça vous êtes encore dans cette règle voire mieux, déjà il va réfléchir tout autrement. Donc vous, vous devez optimiser ce point là et venir avec un dossier solide qui montre ça. Je vais vous donner les différents points du dossier que moi j’utilise – enfin que j’utilisais parce que maintenant je suis avec le même banquier et il sait comment je fonctionne. Je vais vous montrer ce que j’utilisais.
Et aussi, n’oubliez pas : essayez d’avoir affaire à un banquier qui prend les décisions. Je sais qu’on ne peut pas toujours avoir affaire au supérieur supérieur, mais si vous pouvez avoir affaire à un directeur de banque ou au moins à une personne décisionnaire dans la banque ce sera beaucoup plus intéressant. Puisqu’en fait, si vous passez par un agent un peu au-dessous dans la hiérarchie, il va falloir qu’il fasse les demandes, les démarches, … et là où il va vous dire oui il y aura certainement ou peut-être des refus derrière.
Donc, déjà, premier point : essayez d’avoir affaire à quelqu’un qui prend des décisions, un décisionnaire. Et deuxième point, ne prenez pas un résultat négatif contre vous. Vous, vous devez optimiser votre dossier, votre demande, avec des choses concrètes que vous avez mises en place. Par contre, ne prenez pas un « non » contre vous.
Ça peut être un refus suite à des contraintes, soit parce que vous avez dépassé un certain endettement à un certain moment, soit parce que vous avez déjà trop d’investissements, ou tout simplement parce que votre dossier n’est pas clair, ou alors parce que vous avez affaire à quelqu’un qui ne prend pas les décisions, quelqu’un qui ne comprend pas vraiment ce que vous voulez et qui ne va pas prendre de risques tout simplement.
Donc, déjà, essayez de choisir votre interlocuteur, ça peut être très utile. Maintenant, qu’est-ce qu’on peut mettre dans ce dossier pour que ce soit parlant pour le banquier ? Le mieux, c’est de se dire qu’on a quelqu’un en face qui ne sait peut-être même pas ce que c’est qu’un réel investissement. Même s’il applique des règles, peut-être qu’il ne se rend pas compte. La première des choses que je vous conseille, c’est de venir avec des photos.
Venez avec des photos et à la rigueur venez avec des photos aussi de ce que vous risquez d’en faire. Par exemple, si vous avez vraiment quelque chose de délabré, venez avec les photos d’un appartement rénové soit que vous avez déjà fait, ou que vous avez vu ailleurs, pour montrer ce que vous voulez faire. Je pense que déjà ça va donner une sacrée idée de votre potentiel et de ce que vous voulez mettre en place, et en plus vous allez permettre au banquier de se projeter, et ça c’est très important.
Simulation de prêt immobilier : faire un point sur la situation géographique
La deuxième chose, n’hésitez pas à faire un petit point sur le lieu et la demande locative. Ce n’est pas parce que vous allez voir un banquier à un certain endroit qu’il connaît les modalités sur un autre lieu. Vous pouvez tout à faire dire « on est sur une ville de 5000 habitants, ça fait quelques années que des entreprises se développent, j’ai remarqué en mettant des annonces sur le Bon Coin qu’il y avait une forte demande locative, …. ». Montrez que vous avez réfléchi à tout ça. C’est quelque chose que lui ne connait pas forcément, et par contre vous allez lui apprendre des choses, vous allez lui permettre de se projeter, et je vous garantis qu’à la fin il va vous voir autrement.
Simulation de prêt immobilier : montrer vos calculs
Autre chose, évidemment il va falloir montrer vos simulations, avec votre calculette. Avec une calculette de prêt immobilier qu’on peut trouver sur internet, vous estimez un pourcentage d’intérêts moyen qui se fait sur le moment – ça lui permettra de voir que vous avez réfléchi à ça aussi – et vous montrez que vous avez déjà réfléchi aux mensualités par rapport à toutes les factures : les travaux, l’achat, l’agence, etc… Et vous allez montrer aussi que vous avez réfléchi à la location, au prix de la location qui pouvait être établi.
Vous allez lui montrer, avec un document d’agence, que l’agence a estimé qu’on pouvait louer ce bien tant, mais vous allez aussi montrer que vous avez fait des essais sur le Bon Coin avec des captures d’écran par exemple, des captures d’écran d’un mail par exemple de quelqu’un qui dit « je suis intéressé, quand est-ce qu’on peut faire une visite ? ».
Si vous montrez que vous avez une estimation d’agence, que vous montrez que vous avez fait des essais sur le Bon Coin avec une valeur potentielle, là clairement il ne peut rien dire. Il est en pleine projection, il voit exactement les démarches que vous êtes en train de faire, que vous savez mettre en ligne, que vous avez déjà tout anticipé, …
C’est pareil, là, que ce soit celui qui prend la décision ou celui qui va passer le document à quelqu’un d’autre, quelque part il est déjà bluffé logiquement. Si jamais il ne comprend pas par rapport à ça, ce sera peut-être très bien de changer de banque aussi. Donc voilà, ça c’est quelque chose qui peut être vraiment inréressant.
En plus, vous n’aurez pas fait vos tests uniquement pour vous, ils vous auront servi aussi à montrer au banquier. Du coup, par rapport à ça, ce que vous pouvez aussi montrer, mais ce n’est qu’une conséquence : vous pouvez montrer le cash flow que vous allez retirer chaque mois. Vous lui montrez que vous avez ce cash flow, que ça va vous servir peut-être à rembourser un prêt de manière anticipée, ou alors que ça va vous servir à faire des travaux, …
Si vous vous en servez pour un remboursement anticipé, ce sera peut-être l’occasion de négocier les frais de remboursement anticipé. Si vraiment c’est votre objectif, comme je l’ai vu parfois d’avoir deux ou trois bien et que les trois biens servent à rembourser le premier très rapidement grâce au cash flow, pourquoi pas, mais par contre il faudra anticiper les frais de remboursement anticipé de manière à ne pas payer ces taxes-là.
Et ça, ça se fait assez facilement. Alors je vous dis ça, moi je ne l’ai jamais fait, mais je sais que ça se fait assez facilement. Donc ça ça peut être vraiment l’occasion de le faire en parallèle. Donc, je résume : montrez bien à votre banquier que vous avez tout anticipé, que vous avez tout pris en compte, que vous avez déjà réfléchi à tout un tas d’éléments et mettez le par écrit.
Mettez par écrit avec des photos, des images, et là franchement il sera – je l’espère pour vous – bluffé. Mais normalement c’est vraiment un point d’appui. Autre chose, ne vous contentez pas de lui donner le dossier, mais commentez-le avec lui : « j’ai fait ça, j’ai vu ça, j’ai fait cette estimation… ». Montrez lui votre dynamisme, montrez lui tout ce que vous voulez faire et ce sera une nouvelle fois un élément de plus.
Ne l’oubliez pas, vous êtes sur des relations humaines et tout ce que vous allez faire, tout ce que vous allez dire, et aussi la sympathie dont vous allez faire preuve comptera au final. Voilà, c’est fini pour cette vidéo ! Je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube à poser vos questions dessous, et à faire également vos commentaires si vous en avez.
N’hésitez pas non plus à télécharger mon guide « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo ! Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, aujourd’hui je voulais partager 8 principes immobiliers qui me semblent essentiels lorsqu’il sagit de se lancer dans l’immobilier. Il en existe une multitude d’autres mais ceux-ci me correspondent particulièrement. N’hésitez pas à donner les vôtres à la fin de cette vidéo…
Nous avons évoqués quelques principes dans la page : l’investissement immobilier pour les nuls et il convient de les voir plus en détail.
8 principes immobiliers
Bonjour ! C’est Yann, du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo du défi 15 vidéos en 30 jours !
Aujourd’hui, nous allons évoquer des principes immobiliers, que je peux entendre notamment en séminaire, ou que je peux lire, ou simplement qui sont dûs à mon expérience. Je vais en évoquer huit, même s’il en existe bien plus, qui me paraissent essentiels. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Aujourd’hui, je ne réponds pas forcément à une question qui m’a été posée, je voulais évoquer huit principes immobiliers qui me tiennent à cœur, qui me paraissent essentiels. Des principes, il y en a beaucoup : je reprends le livre de Bruno Rako.
Donc je pense que des principes, il y en a plein, on s’en créé plein, on a une manière de voir aussi qui nous est propre. Mais il y a quand même des choses essentielles qui peuvent être appliquées par tous. Et aujourd’hui je vais vous en présenter huit, huit principes.
Gagner de l’argent tout de suite
Le premier, c’est ce qui me semble essentiel : c’est qu’on doit – quand on achète de l’immobilier – gagner de l’argent tout de suite.
Quand je dis gagner de l’argent tout de suite, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que chaque mois, quand vous remboursez votre emprunt, il doit vous rester de l’argent. Je l’ai déjà dit des tonnes de fois : la règle des 70, etc… C’est quelque chose qui est essentiel, parce que j’en vois beaucoup qui disent « dans dix ans ton immeuble il vaudra tant » : oui, peut-être, mais la seule chose, c’est que ni vous, ni moi, ni les personnes qui disent ça, ne savent réellement la veleur du marché.
Il y a bien des études qui se font, qui disent qu’il y a des villes en progression, qui disent que les biens immobiliers sont en train de prendre de la valeur ou de diminuer, que dans cette ville ça n’augmentera plus…
En tout cas, une chose est sûre, c’est que si vous gagnez de l’argent tout de suite avec l’immobilier, vous vous mettez à l’abri de toute chose. Vous n’êtes pas en train de spéculer sur un avenir incertain, mais vous gagnez de l’argent tout de suite, et ça c’est très important. En plus, la banque adore ça, et si vous compter lui multiplier les emprunts, c’est très important.
C’est toujours un bon moment pour acheter
La deuxième chose, c’est que dans l’immobilier, finalement, c’est toujours le moment d’acheter. On a beaucoup de personnes qui remettent au lendemain ou alors qui ne font pas, qui n’achètent pas car elles ne se sentent pas prêtes – ce qui peut tout à fait s’entendre.
Par contre, on entend beaucoup le côté « c’est plus le moment d’acheter, ça coûte trop cher en ce moment » : il y a toujours des excuses pour ne pas acheter. Mais si on regarde un petit peu dans les années précédentes et en ce moment ce qu’il se passe, c’est que oui il y a eu des meilleurs moments mais finalement on arrive toujours à faire de bonnes affaires dans l’immobilier.
Vous aurez toujours des gens pressés de vendre, vous aurez toujours des choses qui sont sous la valeur du marché, vous aurez toujours des choses extrêmement bien placées, qui sont à des endroits où vous allez bien louer. Il y a tout un tas de choses positives qui existent, et ce à chaque moment, chaque année.
Donc peut-être que c’était un très bon moment il y a dix ans pour acheter, mais l’autre meilleur moment c’est maintenant. Là, je reprendre une phrase que j’ai entendue dans les séminaires mais je trouve ça tellement vrai que je trouve ça sympa de la répéter.
Minimiser les risques
Troisième point, troisième principe que je pourrais évoquer dans l’immobilier, c’est : il faut minimiser les risques. Et pour minimiser les risques, ce qu’il faut, c’est connaitre. Déjà le premier des risques, c’est vraiment d’acheter sans gagner de l’argent : là vous prenez un risque qui n’est pas du tout à prendre.
Donc, ça c’est une première chose, et c’est aussi pour dire que quand vous allez passer à l’action, vous pouvez minimiser les risques en prenant des formations, en vous formant, en faisant attention à bien connaître les bases essentielles… Je ne dis pas ça pour vendre une formation, je n’en vends pas mais j’espère que ça va venir, j’espère que je fais quelque chose d’intéressant en fonction de ce qui m’est demandé, mais en tout cas pour l’instant je n’en vends pas.
Mais je peux vous assurer que j’en ai fait une, deux, trois si on considère une autre qui n’est pas tout à fait exactement en lien avec l’immobilier.
Ce que je peux vous dire, c’est qu’il y a des formations de qualité qui existent – malgré tous les détracteurs – des formations qui donnent des bases essentielles pour se lancer dans l’aventure. Je sais qu’il y a des fervents de « on apprend par la pratique, ça ne sert à rien de mettre 800€ ou 1000€ dans une formation » : alors oui, ça ne sert peut-être à rien dans certains cas, on apprend sur le tas, mais dans l’immobilier attention. En connaissant des choses simples au départ, je vous assure que vous allez éviter des catastrophes qui elles seraient beaucoup moins simples à gérer.
C’est un avis très personnel, et je vous le dis parce que je l’ai vécu par l’expérience : j’ai vu des gens qui se sont mis dans la misère à cause de manque de connaissances tout simplement.
Et après, le problème c’est que pour le coup je suis le premier partisan à dire qu’on apprend de ses erreurs, mais là les erreurs leur coûtent très cher. Faire des erreurs alors qu’on s’est formé, on arrive à rattraper le coup, on peut apprendre pour les prochains investissements et ça c’est top.
Par contre faire des grosses erreurs parce qu’on a refusé d’apprendre et qu’on s’est lancé sans réfléchir, là c’est beaucoup moins bien. Ça c’est un principe que je voulais évoquer en priorité et faire aussi un petit clin d’œil à tous les détracteurs des formations.
Je ne dis pas qu’elles sont toutes bonnes, mais je vous assure que certaines sont d’une extrême qualité, sont réfléchies, pensées et sont appliquées en fonction des expériences vécues. Ça c’est quand même aussi un point que je voulais souligner.
Optimiser la fiscalité
Nouvelle chose, nouveau principe, on en a déjà parlé dans une vidéo précédente mais je reviens un tout petit peu dessus. C’est un principe qui pour moi est très important dans l’immobilier. Il est possible en France, je le répète, il est possible en France de repousser la fiscalité, de ne pas payer d’impôts, de faire en sorte de l’optimiser.
Donc, ce qui faudrait éviter, et je vais reprendre une expression que je n’arrête pas de sortir en ce moment, ce qu’il faudrait éviter c’est de se faire des nœuds à la tête avec l’imposition avant d’avoir acheté.
Et je dis ça sans jugement parce que ça permet au moins quand on y réfléchit d’anticiper et de prévoir les choses, c’est très bien. Mais par contre, il ne faut surtout pas que ça serve d’excuse ou alors que ça serve de blocage. L’imposition en France, on peut la repousser, on peut faire en sorte de ne pas payer d’impôts même si on a un patrimoine qui dépasse le million d’euros. Il suffit de se renseigner, de faire les bonnes choses, de se faire accompagner et ça va très bien.
Donc, imposition ne doit pas être la base de l’immobilier, ça doit être quelque chose d’anticipé, de pensé, de bien réfléchi et de bien fait à la suite des achats de manière à optimiser.
Je fais une nouvelle petite parenthèse, c’est aussi le lien qu’on pourrait faire avec les programmes Pinel, Censi-Bouvard, etc… où on se sert de la fiscalité des personnes pour vendre des choses qui sont largement au-dessus de leur prix. Alors, il y a des programmes qui peuvent être un petit peu intéressants si on arrive à s’assurer une nouvelle fois d’une rentabilité à 5%, et pour ça c’est très important de savoir où vous allez acheter et d’être sur un lieu où vous êtes quasiment sûrs de revendre au même prix.
Simplement, vous comme moi, on n’est pas sûrs de pouvoir revendre au même prix dans dix ans, c’est en cela que je pourrais un peu critiquer les programmes Pinel et Censi-Bouvard. Pour moi, je trouve qu’on s’appuie beaucoup sur la fiscalité des personnes, et en s’appuyant sur cette fiscalité on créée des questionnements : « c’est un super moyen de réduire ma fiscalité ».
Alors nouvelle petite parenthèse, j’ai un copain qui fait des programmes Censi-Bouvard, qui tient une agence à Lussac-les-Eglises. Je ne critique pas tout, car là je sais par exemple que cette agence, je leur fais peut-être un petit peu de pub au passage, mais je sais que cette agence fait très attention à la localisation des biens, et ça c’est le point primorial.
J’ai vu d’autres personnes perdre beaucoup d’argent parce qu’ils n’ont pas pu revendre le bien aussi cher qu’ils l’avaient acheté, simplement parce que la localisation était très mal anticipée.
Les immeubles ont été achetés par les sociétés à des endroits où beaucoup d’immeubles s’achetaient autour, et du coup la revente n’avait plus du tout le même prix, elle ne se faisait plus du tout au même prix. Donc il faut être très vigilant, si vous êtes partisans de ce genre de programmes, à la localisation.
Je ne vais pas plus loin parce que ce n’est pas du tout le thème du blog, ça n’a rien à voir. En meublé, je ne parle pas du tout de la même rentabilité, je ne parle pas du tout des mêmes principes. En tout cas la fiscalité, sachez que ça ne devrait pas forcément être le problème n°1 pour l’immobilier. C’est une composante de l’immobilier, point à la ligne. Une composante sur laquelle vous devez mettre des choses en place pour l’optimiser voire ne pas payer d’impôts.
Prévoir TOUS les travaux dès le départ
Un autre principe en immobilier, c’est que quand on achète il faut prévoir les travaux. Ce que je veux dire par là c’est qu’il faut prévoir tous les travaux. Pourquoi tous les travaux ? Simplement parce que si vous les prévoyez bien à l’avance, que vous n’oubliez rien, vous allez tout prendre dans l’emprunt dès le départ et ça c’est une composante qui est très importante.
Je sais qu’il y aura des choses qui vont arriver au fur et à mesure des locations, vous allez devoir changer un meuble, faire une réparation quelconque, c’est sûr. Mais ce que je vais dire par là, c’est que si au départ vous voyez qu’il y a des travaux à faire mais que vous êtes dans l’hésitation, il ne faut plus hésiter.
Si vous l’avez vu, c’est que certainement il faut le faire de manière à ce que votre bien soit prêt tout de suite. C’est quelque chose que vous allez prendre dans l’emprunt, que vous n’allez pas devoir sortir de votre poche, et en plus vous aurez un bien qui sera déjà valorisé tout de suite.
Donc ça c’est un point, je vous dis : si vraiment vous l’avez vu, tout de suite on fait des travaux et on n’attend pas quelques mois, où on repousse, où on se dit qu’on fera un nouvel emprunt pour ça. Pour moi c’est une erreur, je vous défie d’emprunter un peu plus tard : il faut retourner faire des démarches à la banque et en plus il faut sortir de l’argent de votre poche, et en plus il faudra voir avec le locataire, …
Ce sont des démarches qu’il faut éviter en priorité. Une nouvelle fois, c’est se tracasser l’esprit, faire des choses à contrecoup. Il vaut mieux avoir quelque chose bien en place dès le départ sur lequel en plus vous ne sortirez pas d’argent de votre poche.
8 principes immobiliers : avoir un capital sympathie élevé
Autre principe en immobilier : il faut avoir un capital sympathie élevé. Qu’est-ce que je veux dire par là ? Un capital sympathie élevé, je pense que vous l’avez compris dans le ton de mes vidéos et dans les thèmes que d’aborde, c’est qu’il est très important de se créer un réseau, de manière humaine et réfléchie.
Je pense que vous comme moi, on aime tous que les choses se passent bien, on a envie d’être capable de discuter avec des personnes sans s’agacer, il y a suffisamment de situations comme ça dans la vie qui sont problématiques, donc si on peut les éviter en immobilier, il fait le faire.
Comment on peut faire ? On peut déjà réagir en tant qu’humain. N’oubliez jamais que vous travaillez avec des personnes qui sont là pour gagner de l’argent aussi. Je prends l’exemple des gens qui font les travaux. Moi je suis le premier à essayer de négocier, de discuter, de faire mieux, c’est sûr. Il faut optimiser, vous êtes là pour votre argent et pour ce que vous êtes en train de créer.
Mais n’oubliez jamais que vous avez des gens qui sont là pour gagner de l’argent, pour payer des ouvrier… Alors ça encore une fois ça parait évident, ça l’est, je suis d’accord.
Quand je vois certaines choses, ou que parfois je réfléchis à contrecoup après ce que je viens de dire ou ce que je viens de faire, je me dis : « Attends Yann, faut peut etre revoir un petit peu tes positionnements, il y ya des gens qui travaillent pour toi, ils font bien leur travail, donc attention de ne pas trop tirer sur la corde ».
Donc ça c’est vraiment très important. Je vous donne aussi un exemple : je rejoins un article que j’avais commenté, où l’auteur écrivait sur un banquier qu’il considérait comme un héros. J’ai trouvé ça excellent ! Moi je l’ai vécu un peu de cette manière.
Mon banquier, franchement, je le remercie, je ne sais pas s’il regarde là vidéo pour lui faire un coucou, mais il me suit depuis 15 ans, il m’a toujours accompagné.
C’est pareil, je ne cherche pas à tirer sur la corde dans tous les sens, ça serait ridicule. J’ai quelqu’un qui m’accompagne, et qui m’accompagne sérieusement, qui fait attention à ce que je fais, qui me dit : « là tu ferais peut-être bien de faire ci ou ça », c’est du luxe d’avoir cette relation-là.
C’est beaucoup plus important que d’être en combat perpétuel avec 50 banques parce que vous n’arrivez pas à avoir un emprunt. Alors attention, je ne dis pas, demain je vais peut-être être le premier à rechercher une autre banque pour financer mes biens, mais j’essaie quand même d’être humain et surtout là pour le coup c’est presque devenu un ami donc c’est super intéressant.
Et là je rejoins un point tout de suite de Mickael Zonta quand il est intervenu à la formation QLRR, qui disait qu’il n’hésitait pas à offrir des cadeaux à sa banquière parce qu’elle lui avait rendu des services, parce que là où il s’était fait envoyer « bouler » par d’autres, où il avait été pris de haut, il est tombé sur des personnes qui l’ont accompagné. Ce monsieur à l’heure actuelle a quasiment trois millions d’euros de capital immobilier.
C’est une dame qui l’a accompagné sur 2,3 millions il me semble. Donc je trouve ça tout à fait logique, de temps en temps, pour la remercier, qu’il soit en mesure de lui offrir un bouquet de fleurs. Et il n’est pas en train de la payer, il est simplement en train de lui offrir un bouquet de fleurs pour la remercier de l’engagement qu’elle met dans son travail.
Et moi ce côté-là, je le trouve vraiment excellent, et une nouvelle fois, ce monsieur, un peu à l’image des locataires dont j’avais parlé dans une autre vidéo, il me donne envie d’offrir un petit cadeau à mon banquier. Et cette année notamment je pense lui offrir un coffret Petit Ballon pour le remercier de ce qu’il fait pour moi, notamment dans le suivi et dans les prêts qu’il m’accorde.
Donc, un capital sympathie élevé, je vous assure qu’au niveau état d’esprit, non seulement vous allez vous en sortir grandi, vous vous sentirez mieux, et en plus vous allez obtenir des choses beaucoup plus facilement, dans tous les domaines.
Etre cohérent
Un autre principe immobilier : je trouve qu’il est très important d’être cohérent. Alors, cohérent c’est très large et global mais je vais prendre un exemple classique. Je pense que vous allez facilement le comprendre celui-ci. Quand vous allez demander un emprunt à la banque sur 100000€, 150000€, 200000€, je pense que la moindre des choses c’est d’arriver avec un dossier préparé – ça à la rigueur je comprends qu’on n’y pense pas car ça demande un petit peu de recul, et je le ferai dans une autre vidéo – par contre ce qui est tout à fait logique, c’est d’arriver avec des comptes qui soient propres.
C’est-à-dire sur lesquels vous n’avez pas 1500€ ou 2000€ de découvert. Je prends cet exemple parce que je l’ai vu il n’y a pas longtemps. Principes immobiliers.
Donc, ce n’est pas la peine d’aller critiquer des organismes qui ne vous prêtent pas, et qui sont au final en train de vous éviter d’aller droit à la catastrophe, alors que vous n’avez pas fait ce qu’il fallait.
Je pense que c’est un peu comme tout, quand on va se présenter pour un travail, on fait attention à arriver avec des arguments : si vous n’avez aucune connaissance sur le métier ou sur l’entreprise que vous allez voir, ça parait un petit peu délicat.
Et là, pour moi, c’est exactement la même chose. Donc soyez cohérents sur tout ce que vous faites. Pour reprendre l’exemple du banquier, je pense que lui verra très facilement votre incohérence entre ce que vous dépensez et votre style de vie. Il va le voir tout de suite, et il va se dire « comment je peux vous prêter 200000€ si vous n’êtes pas capables de gérer un salaire à 2000€ ou à 1500€ ? ».
Donc ça c’est un point, et vous allez voir que cette cohérence intervient dans tous les domaines. On ne s’en rend pas compte, mais elle intervient dans tous les domaines.
Diminuer son stress
Un dernier point sur lequel je vais revenir aussi. Ça reste des principes très généraux, il y en a des beaucoup plus précis que je pourrais évoquer, mais ce n’est pas le sujet ici.
C’est aussi de diminuer son stress. Alors, pour moi, ce point est vraiment très important, et il passe par tous les autres points. Principes immobiliers. C’est-à-dire que pour diminuer son stress il faut être à l’aise avec tout ça, avoir compris certains principes, avoir compris certains domaines et faire attention de prendre du recul aussi avec tout ça.
Alors, la première chose pour diminuer son stress aussi, ça peut être de se former. J’insiste avec les formations, et je répète : je n’en vends pas, donc ce n’est pas pour gagner de l’argent.
C’est simplement pour dire aussi qu’on peut éviter certaines erreurs. Pour le coup, le schéma apprendre et mettre en pratique, là ça fonctionne. Je ne suis pas sûr que ça fonctionne tout le temps quand on regarde au niveau de l’éducation nationale, mais par contre là pour le coup je trouve que c’est utile. Parce qu’on va vite se mettre dans l’action avec des bases essentielles. Donc, se former pour moi c’est une diminution de stress importante. Un des principes immobiliers.
Et en plus vous allez rencontrer des gens qui ont déjà investi ou qui sont sur le point de le faire, vous allez rencontrer des formateurs qui possèdent plein de biens immobiliers, donc ces discussions là je peux vous assurer qu’elles apaisent. Autre chose, si vous voulez vraiment diminuer le stress par rapport à des loyers, il faut faire des tests. Faire des tests, c’est une base essentielle.
Ne pas se fier par exemple à des agences qui vont vous dire que ça se loue 400€, 500€. Faites des tests : créez une annonce fictive, mettez en place des choses, et vous allez voir par vous-même : « ah oui là j’ai eu cinq demandes en deux jours sur ce bien, peut être que je pourrais le louer 20€ plus cher », « là par contre ça fait deux semaines et je n’ai aucune demande, je dois être un peu au dessus du prix du marché, ou alors il n’y a pas trop de demandes dans ce secteur ». Principes immobiliers. Faites des tests sur tout, ou sur le maximum de choses.
Vous allez voir, c’est vraiment une manière de vous apporter des choses concrètes. Beaucoup plus que ce qui vous est dit, et beaucoup plus surtout que ce que les professionnels vous diront quand ils ont quelque chose à y gagner. La relation humaine, la confiance, ça n’exclut absolument pas les tests.
Moi, j’ai mon expert comptable, de la société Mobil Home Serenity qui me rappelle toujours « la confiance n’exclut pas le contrôle », et je trouve que c’est vrai. Ça n’exclut en rien, et ça permet au contraire de garder une véritable relation de confiance.
Donc pour résumer tout ça, je ne vais pas reprendre les huit points, mais simplement les points que j’ai voulu évoquer ici, c’était vraiment des principes généraux que j’applique régulièrement et qui me permettent de dormir sur mes deux oreilles, et qui me permettent de minimiser le rapport à l’argent.
Car effectivement si on commence à être bancal sur quelque chose, à ne pas finir quelque chose, à être un peu en stress avec quelque chose, on finit par vraiment se faire des cheveux blancs, et des cheveux blancs non naturels.
C’était tout pour cette vidéo ! Si vous voulez plus de principes immobiliers, je vous invite à lire ce livre que j’ai trouvé très bien. Je vais vous mettre un lien au dessous, je vous invite à cliquer pour aller le voir sur Amazon. C’est « Les 107 princips immobiliers » de Bruno Rako.
C’est vrai qu’en ce moment j’en parle beaucoup. Je peux vous assurer qu’il y a beaucoup d’autres livres qui ont été un changement dans ma vie, mais j’en parlerai plus spécifiquement.
Mais là je trouve que comme je parle de principes immobiliers, c’est peut-être l’occasion d’y venir, et vous allez voir, ce garçon là parle beaucoup de principes simples à mettre en place mais qui font preuve de bon sens et qui permettent de relativiser et de voir l’immobilier un peu autrement. Je le conseillerais même à tout débutant pour se faire une première approche un peu différente de l’investissement immobilier.
Voilà, pour la suite je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube au dessous, ou à télécharger sur le lien au-dessous mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
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