8 principes immobiliers

Bonjour !
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, aujourd’hui je voulais partager 8 principes immobiliers qui me semblent essentiels. Il en existe une multitude d’autres mais ceux-ci me correspondent particulièrement. N’hésitez pas à donner les vôtres à la fin de cette vidéo…

8 principes immobiliers

Bonjour ! C’est Yann, du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo du défi 15 vidéos en 30 jours !
Aujourd’hui, nous allons évoquer des principes immobiliers, que je peux entendre notamment en séminaire, ou que je peux lire, ou simplement qui sont dûs à mon expérience. Je vais en évoquer huit, même s’il en existe bien plus, qui me paraissent essentiels. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !

Aujourd’hui, je ne réponds pas forcément à une question qui m’a été posée, je voulais évoquer huit principes immobiliers qui me tiennent à cœur, qui me paraissent essentiels. Des principes, il y en a beaucoup : je reprends le livre de Bruno Rako.

Donc je pense que des principes, il y en a plein, on s’en créé plein, on a une manière de voir aussi qui nous est propre. Mais il y a quand même des choses essentielles qui peuvent être appliquées par tous. Et aujourd’hui je vais vous en présenter huit, huit principes.

8 principes immobiliers : gagner de l’argent tout de suite

Le premier, c’est ce qui me semble essentiel : c’est qu’on doit – quand on achète de l’immobilier – gagner de l’argent tout de suite. Quand je dis gagner de l’argent tout de suite, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que chaque mois, quand vous remboursez votre emprunt, il doit vous rester de l’argent. Je l’ai déjà dit des tonnes de fois : la règle des 70, etc… C’est quelque chose qui est essentiel, parce que j’en vois beaucoup qui disent « dans dix ans ton immeuble il vaudra tant » : oui, peut-être, mais la seule chose, c’est que ni vous, ni moi, ni les personnes qui disent ça, ne savent réellement la veleur du marché. Il y a bien des études qui se font, qui disent qu’il y a des villes en progression, qui disent que les biens immobiliers sont en train de prendre de la valeur ou de diminuer, que dans cette ville ça n’augmentera plus…

En tout cas, une chose est sûre, c’est que si vous gagnez de l’argent tout de suite avec l’immobilier, vous vous mettez à l’abri de toute chose. Vous n’êtes pas en train de spéculer sur un avenir incertain, mais vous gagnez de l’argent tout de suite, et ça c’est très important. En plus, la banque adore ça, et si vous compter lui multiplier les emprunts, c’est très important.

8 principes immobiliers : C’est toujours un bon moment pour acheter

La deuxième chose, c’est que dans l’immobilier, finalement, c’est toujours le moment d’acheter. On a beaucoup de personnes qui remettent au lendemain ou alors qui ne font pas, qui n’achètent pas car elles ne se sentent pas prêtes – ce qui peut tout à fait s’entendre. Par contre, on entend beaucoup le côté « c’est plus le moment d’acheter, ça coûte trop cher en ce moment » : il y a toujours des excuses pour ne pas acheter. Mais si on regarde un petit peu dans les années précédentes et en ce moment ce qu’il se passe, c’est que oui il y a eu des meilleurs moments mais finalement on arrive toujours à faire de bonnes affaires dans l’immobilier.

Vous aurez toujours des gens pressés de vendre, vous aurez toujours des choses qui sont sous la valeur du marché, vous aurez toujours des choses extrêmement bien placées, qui sont à des endroits où vous allez bien louer. Il y a tout un tas de choses positives qui existent, et ce à chaque moment, chaque année. Donc peut-être que c’était un très bon moment il y a dix ans pour acheter, mais l’autre meilleur moment c’est maintenant. Là, je reprendre une phrase que j’ai entendue dans les séminaires mais je trouve ça tellement vrai que je trouve ça sympa de la répéter.

8 principes immobiliers : Minimiser les risques

Troisième point, troisième principe que je pourrais évoquer dans l’immobilier, c’est : il faut minimiser les risques. Et pour minimiser les risques, ce qu’il faut, c’est connaitre. Déjà le premier des risques, c’est vraiment d’acheter sans gagner de l’argent : là vous prenez un risque qui n’est pas du tout à prendre. Donc, ça c’est une première chose, et c’est aussi pour dire que quand vous allez passer à l’action, vous pouvez minimiser les risques en prenant des formations, en vous formant, en faisant attention à bien connaître les bases essentielles… Je ne dis pas ça pour vendre une formation, je n’en vends pas mais j’espère que ça va venir, j’espère que je fais quelque chose d’intéressant en fonction de ce qui m’est demandé, mais en tout cas pour l’instant je n’en vends pas.

Mais je peux vous assurer que j’en ai fait une, deux, trois si on considère une autre qui n’est pas tout à fait exactement en lien avec l’immobilier. Ce que je peux vous dire, c’est qu’il y a des formations de qualité qui existent – malgré tous les détracteurs – des formations qui donnent des bases essentielles pour se lancer dans l’aventure. Je sais qu’il y a des fervents de « on apprend par la pratique, ça ne sert à rien de mettre 800€ ou 1000€ dans une formation » : alors oui, ça ne sert peut-être à rien dans certains cas, on apprend sur le tas, mais dans l’immobilier attention. En connaissant des choses simples au départ, je vous assure que vous allez éviter des catastrophes qui elles seraient beaucoup moins simples à gérer.

C’est un avis très personnel, et je vous le dis parce que je l’ai vécu par l’expérience : j’ai vu des gens qui se sont mis dans la misère à cause de manque de connaissances tout simplement. Et après, le problème c’est que pour le coup je suis le premier partisan à dire qu’on apprend de ses erreurs, mais là les erreurs leur coûtent très cher. Faire des erreurs alors qu’on s’est formé, on arrive à rattraper le coup, on peut apprendre pour les prochains investissements et ça c’est top.

Par contre faire des grosses erreurs parce qu’on a refusé d’apprendre et qu’on s’est lancé sans réfléchir, là c’est beaucoup moins bien. Ça c’est un principe que je voulais évoquer en priorité et faire aussi un petit clin d’œil à tous les détracteurs des formations. Je ne dis pas qu’elles sont toutes bonnes, mais je vous assure que certaines sont d’une extrême qualité, sont réfléchies, pensées et sont appliquées en fonction des expériences vécues. Ça c’est quand même aussi un point que je voulais souligner.

8 principes immobiliers : optimiser la fiscalité

Nouvelle chose, nouveau principe, on en a déjà parlé dans une vidéo précédente mais je reviens un tout petit peu dessus. C’est un principe qui pour moi est très important dans l’immobilier. Il est possible en France, je le répète, il est possible en France de repousser la fiscalité, de ne pas payer d’impôts, de faire en sorte de l’optimiser. Donc, ce qui faudrait éviter, et je vais reprendre une expression que je n’arrête pas de sortir en ce moment, ce qu’il faudrait éviter c’est de se faire des nœuds à la tête avec l’imposition avant d’avoir acheté.

Et je dis ça sans jugement parce que ça permet au moins quand on y réfléchit d’anticiper et de prévoir les choses, c’est très bien. Mais par contre, il ne faut surtout pas que ça serve d’excuse ou alors que ça serve de blocage. L’imposition en France, on peut la repousser, on peut faire en sorte de ne pas payer d’impôts même si on a un patrimoine qui dépasse le million d’euros. Il suffit de se renseigner, de faire les bonnes choses, de se faire accompagner et ça va très bien.

Donc, imposition ne doit pas être la base de l’immobilier, ça doit être quelque chose d’anticipé, de pensé, de bien réfléchi et de bien fait à la suite des achats de manière à optimiser. Je fais une nouvelle petite parenthèse, c’est aussi le lien qu’on pourrait faire avec les programmes Pinel, Censi-Bouvard, etc… où on se sert de la fiscalité des personnes pour vendre des choses qui sont largement au-dessus de leur prix. Alors, il y a des programmes qui peuvent être un petit peu intéressants si on arrive à s’assurer une nouvelle fois d’une rentabilité à 5%, et pour ça c’est très important de savoir où vous allez acheter et d’être sur un lieu où vous êtes quasiment sûrs de revendre au même prix.

Simplement, vous comme moi, on n’est pas sûrs de pouvoir revendre au même prix dans dix ans, c’est en cela que je pourrais un peu critiquer les programmes Pinel et Censi-Bouvard. Pour moi, je trouve qu’on s’appuie beaucoup sur la fiscalité des personnes, et en s’appuyant sur cette fiscalité on créée des questionnements : « c’est un super moyen de réduire ma fiscalité ». Alors nouvelle petite parenthèse, j’ai un copain qui fait des programmes Censi-Bouvard, qui tient une agence à Lussac-les-Eglises. Je ne critique pas tout, car là je sais par exemple que cette agence, je leur fais peut-être un petit peu de pub au passage, mais je sais que cette agence fait très attention à la localisation des biens, et ça c’est le point primorial. J’ai vu d’autres personnes perdre beaucoup d’argent parce qu’ils n’ont pas pu revendre le bien aussi cher qu’ils l’avaient acheté, simplement parce que la localisation était très mal anticipée.

Les immeubles ont été achetés par les sociétés à des endroits où beaucoup d’immeubles s’achetaient autour, et du coup la revente n’avait plus du tout le même prix, elle ne se faisait plus du tout au même prix. Donc il faut être très vigilant, si vous êtes partisans de ce genre de programmes, à la localisation. Je ne vais pas plus loin parce que ce n’est pas du tout le thème du blog, ça n’a rien à voir. En meublé, je ne parle pas du tout de la même rentabilité, je ne parle pas du tout des mêmes principes. En tout cas la fiscalité, sachez que ça ne devrait pas forcément être le problème n°1 pour l’immobilier. C’est une composante de l’immobilier, point à la ligne. Une composante sur laquelle vous devez mettre des choses en place pour l’optimiser voire ne pas payer d’impôts.

8 principes immobiliers : Prévoir TOUS les travaux dès le départ

Un autre principe en immobilier, c’est que quand on achète il faut prévoir les travaux. Ce que je veux dire par là c’est qu’il faut prévoir tous les travaux. Pourquoi tous les travaux ? Simplement parce que si vous les prévoyez bien à l’avance, que vous n’oubliez rien, vous allez tout prendre dans l’emprunt dès le départ et ça c’est une composante qui est très importante. Je sais qu’il y aura des choses qui vont arriver au fur et à mesure des locations, vous allez devoir changer un meuble, faire une réparation quelconque, c’est sûr. Mais ce que je vais dire par là, c’est que si au départ vous voyez qu’il y a des travaux à faire mais que vous êtes dans l’hésitation, il ne faut plus hésiter.

Si vous l’avez vu, c’est que certainement il faut le faire de manière à ce que votre bien soit prêt tout de suite. C’est quelque chose que vous allez prendre dans l’emprunt, que vous n’allez pas devoir sortir de votre poche, et en plus vous aurez un bien qui sera déjà valorisé tout de suite. Donc ça c’est un point, je vous dis : si vraiment vous l’avez vu, tout de suite on fait des travaux et on n’attend pas quelques mois, où on repousse, où on se dit qu’on fera un nouvel emprunt pour ça. Pour moi c’est une erreur, je vous défie d’emprunter un peu plus tard : il faut retourner faire des démarches à la banque et en plus il faut sortir de l’argent de votre poche, et en plus il faudra voir avec le locataire, …

Ce sont des démarches qu’il faut éviter en priorité. Une nouvelle fois, c’est se tracasser l’esprit, faire des choses à contrecoup. Il vaut mieux avoir quelque chose bien en place dès le départ sur lequel en plus vous ne sortirez pas d’argent de votre poche.

8 principes immobiliers : avoir un capital sympathie élevé

Autre principe en immobilier : il faut avoir un capital sympathie élevé. Qu’est-ce que je veux dire par là ? Un capital sympathie élevé, je pense que vous l’avez compris dans le ton de mes vidéos et dans les thèmes que d’aborde, c’est qu’il est très important de se créer un réseau, de manière humaine et réfléchie. Je pense que vous comme moi, on aime tous que les choses se passent bien, on a envie d’être capable de discuter avec des personnes sans s’agacer, il y a suffisamment de situations comme ça dans la vie qui sont problématiques, donc si on peut les éviter en immobilier, il fait le faire.

Comment on peut faire ? On peut déjà réagir en tant qu’humain. N’oubliez jamais que vous travaillez avec des personnes qui sont là pour gagner de l’argent aussi. Je prends l’exemple des gens qui font les travaux. Moi je suis le premier à essayer de négocier, de discuter, de faire mieux, c’est sûr. Il faut optimiser, vous êtes là pour votre argent et pour ce que vous êtes en train de créer.

Mais n’oubliez jamais que vous avez des gens qui sont là pour gagner de l’argent, pour payer des ouvrier… Alors ça encore une fois ça parait évident, ça l’est, je suis d’accord. Mais quand je vois certaines choses, ou que parfois je réfléchis à contrecoup après ce que je viens de dire ou ce que je viens de faire, je me dis : « Attends Yann, faut peut etre revoir un petit peu tes positionnements, il y ya des gens qui travaillent pour toi, ils font bien leur travail, donc attention de ne pas trop tirer sur la corde ».

Donc ça c’est vraiment très important. Je vous donne aussi un exemple : je rejoins un article que j’avais commenté, où l’auteur écrivait sur un banquier qu’il considérait comme un héros. J’ai trouvé ça excellent ! Moi je l’ai vécu un peu de cette manière. Mon banquier, franchement, je le remercie, je ne sais pas s’il regarde là vidéo pour lui faire un coucou, mais il me suit depuis 15 ans, il m’a toujours accompagné.

C’est pareil, je ne cherche pas à tirer sur la corde dans tous les sens, ça serait ridicule. J’ai quelqu’un qui m’accompagne, et qui m’accompagne sérieusement, qui fait attention à ce que je fais, qui me dit : « là tu ferais peut-être bien de faire ci ou ça », c’est du luxe d’avoir cette relation-là. C’est beaucoup plus important que d’être en combat perpétuel avec 50 banques parce que vous n’arrivez pas à avoir un emprunt. Alors attention, je ne dis pas, demain je vais peut-être être le premier à rechercher une autre banque pour financer mes biens, mais j’essaie quand même d’être humain et surtout là pour le coup c’est presque devenu un ami donc c’est super intéressant. Et là je rejoins un point tout de suite de Mickael Zonta quand il est intervenu à la formation QLRR, qui disait qu’il n’hésitait pas à offrir des cadeaux à sa banquière parce qu’elle lui avait rendu des services, parce que là où il s’était fait envoyer « bouler » par d’autres, où il avait été pris de haut, il est tombé sur des personnes qui l’ont accompagné. Ce monsieur à l’heure actuelle a quasiment trois millions d’euros de capital immobilier.

C’est une dame qui l’a accompagné sur 2,3 millions il me semble. Donc je trouve ça tout à fait logique, de temps en temps, pour la remercier, qu’il soit en mesure de lui offrir un bouquet de fleurs. Et il n’est pas en train de la payer, il est simplement en train de lui offrir un bouquet de fleurs pour la remercier de l’engagement qu’elle met dans son travail. Et moi ce côté-là, je le trouve vraiment excellent, et une nouvelle fois, ce monsieur, un peu à l’image des locataires dont j’avais parlé dans une autre vidéo, il me donne envie d’offrir un petit cadeau à mon banquier. Et cette année notamment je pense lui offrir un coffret Petit Ballon pour le remercier de ce qu’il fait pour moi, notamment dans le suivi et dans les prêts qu’il m’accorde.

Donc, un capital sympathie élevé, je vous assure qu’au niveau état d’esprit, non seulement vous allez vous en sortir grandi, vous vous sentirez mieux, et en plus vous allez obtenir des choses beaucoup plus facilement, dans tous les domaines.

8 principes immobiliers : être cohérent

Un autre principe immobilier : je trouve qu’il est très important d’être cohérent. Alors, cohérent c’est très large et global mais je vais prendre un exemple classique. Je pense que vous allez facilement le comprendre celui-ci. Quand vous allez demander un emprunt à la banque sur 100000€, 150000€, 200000€, je pense que la moindre des choses c’est d’arriver avec un dossier préparé – ça à la rigueur je comprends qu’on n’y pense pas car ça demande un petit peu de recul, et je le ferai dans une autre vidéo – par contre ce qui est tout à fait logique, c’est d’arriver avec des comptes qui soient propres.

C’est-à-dire sur lesquels vous n’avez pas 1500€ ou 2000€ de découvert. Je prends cet exemple parce que je l’ai vu il n’y a pas longtemps. Principes immobiliers. Donc, ce n’est pas la peine d’aller critiquer des organismes qui ne vous prêtent pas, et qui sont au final en train de vous éviter d’aller droit à la catastrophe, alors que vous n’avez pas fait ce qu’il fallait. Je pense que c’est un peu comme tout, quand on va se présenter pour un travail, on fait attention à arriver avec des arguments : si vous n’avez aucune connaissance sur le métier ou sur l’entreprise que vous allez voir, ça parait un petit peu délicat.

Et là, pour moi, c’est exactement la même chose. Donc soyez cohérents sur tout ce que vous faites. Pour reprendre l’exemple du banquier, je pense que lui verra très facilement votre incohérence entre ce que vous dépensez et votre style de vie. Il va le voir tout de suite, et il va se dire « comment je peux vous prêter 200000€ si vous n’êtes pas capables de gérer un salaire à 2000€ ou à 1500€ ? ». Donc ça c’est un point, et vous allez voir que cette cohérence intervient dans tous les domaines. On ne s’en rend pas compte, mais elle intervient dans tous les domaines.

8 principes immobiliers : diminuer son stress

Un dernier point sur lequel je vais revenir aussi. Ça reste des principes très généraux, il y en a des beaucoup plus précis que je pourrais évoquer, mais ce n’est pas le sujet ici. C’est aussi de diminuer son stress. Alors, pour moi, ce point est vraiment très important, et il passe par tous les autres points. Principes immobiliers. C’est-à-dire que pour diminuer son stress il faut être à l’aise avec tout ça, avoir compris certains principes, avoir compris certains domaines et faire attention de prendre du recul aussi avec tout ça.

Alors, la première chose pour diminuer son stress aussi, ça peut être de se former. J’insiste avec les formations, et je répète : je n’en vends pas, donc ce n’est pas pour gagner de l’argent. C’est simplement pour dire aussi qu’on peut éviter certaines erreurs. Pour le coup, le schéma apprendre et mettre en pratique, là ça fonctionne. Je ne suis pas sûr que ça fonctionne tout le temps quand on regarde au niveau de l’éducation nationale, mais par contre là pour le coup je trouve que c’est utile. Parce qu’on va vite se mettre dans l’action avec des bases essentielles. Donc, se former pour moi c’est une diminution de stress importante. Un des principes immobiliers.

Et en plus vous allez rencontrer des gens qui ont déjà investi ou qui sont sur le point de le faire, vous allez rencontrer des formateurs qui possèdent plein de biens immobiliers, donc ces discussions là je peux vous assurer qu’elles apaisent. Autre chose, si vous voulez vraiment diminuer le stress par rapport à des loyers, il faut faire des tests. Faire des tests, c’est une base essentielle. Ne pas se fier par exemple à des agences qui vont vous dire que ça se loue 400€, 500€. Faites des tests : créez une annonce fictive, mettez en place des choses, et vous allez voir par vous-même : « ah oui là j’ai eu cinq demandes en deux jours sur ce bien, peut être que je pourrais le louer 20€ plus cher », « là par contre ça fait deux semaines et je n’ai aucune demande, je dois être un peu au dessus du prix du marché, ou alors il n’y a pas trop de demandes dans ce secteur ». Principes immobiliers. Faites des tests sur tout, ou sur le maximum de choses.

Vous allez voir, c’est vraiment une manière de vous apporter des choses concrètes. Beaucoup plus que ce qui vous est dit, et beaucoup plus surtout que ce que les professionnels vous diront quand ils ont quelque chose à y gagner. La relation humaine, la confiance, ça n’exclut absolument pas les tests. Moi, j’ai mon expert comptable, de la société Mobil Home Serenity qui me rappelle toujours « la confiance n’exclut pas le contrôle », et je trouve que c’est vrai. Ça n’exclut en rien, et ça permet au contraire de garder une véritable relation de confiance.

Donc pour résumer tout ça, je ne vais pas reprendre les huit points, mais simplement les points que j’ai voulu évoquer ici, c’était vraiment des principes généraux que j’applique régulièrement et qui me permettent de dormir sur mes deux oreilles, et qui me permettent de minimiser le rapport à l’argent. Car effectivement si on commence à être bancal sur quelque chose, à ne pas finir quelque chose, à être un peu en stress avec quelque chose, on finit par vraiment se faire des cheveux blancs, et des cheveux blancs non naturels.

C’était tout pour cette vidéo ! Si vous voulez plus de principes immobiliers, je vous invite à lire ce livre que j’ai trouvé très bien. Je vais vous mettre un lien au dessous, je vous invite à cliquer pour aller le voir sur Amazon. C’est « Les 107 princips immobiliers » de Bruno Rako.

C’est vrai qu’en ce moment j’en parle beaucoup. Je peux vous assurer qu’il y a beaucoup d’autres livres qui ont été un changement dans ma vie, mais j’en parlerai plus spécifiquement. Mais là je trouve que comme je parle de principes immobiliers, c’est peut-être l’occasion d’y venir, et vous allez voir, ce garçon là parle beaucoup de principes simples à mettre en place mais qui font preuve de bon sens et qui permettent de relativiser et de voir l’immobilier un peu autrement. Je le conseillerais même à tout débutant pour se faire une première approche un peu différente de l’investissement immobilier.

Voilà, pour la suite je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube au dessous, ou à télécharger sur le lien au-dessous mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !

Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !

A très bientôt!

Partager l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

4 commentaires sur « 8 principes immobiliers »

  • Se former pour minimiser les risques, se former pour diminuer son stress… Comme tu l’as souligné dans la vidéo,
    et je suis complètement d’accord avec toi, se former c’est la base avant de se lancer dans l’immobilier car une erreur peut coûter cher.

    • Bonjour Emeric !
      Excuse moi du retard, le blog ne m’avait pas annoncé ton message…
      Oui se former est utile et comme le dit O.Roland, il faut au moins être un bon septique et écouter ainsi qu’analyser ce que font les autres qui réussissent pour se faire une idée.
      A très bientôt !
      Yann

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Recevez gratuitement mon livre " 9 étapes  pour acheter, meubler et louer une bonne affaire "

x