Achats de biens immobiliers étapes par étapes !
Nous allons voir dans cet article, apprendre à investir en immobilier lorsqu’on se lance et se constituer un patrimoine immobilier qui se construit progressivement.
Il existe des points essentiels à prendre en considération pour réaliser de bons investissements locatifs.
Il ne s’agit pas de comprendre une simple règle de rentabilité pour estimer réaliser un bon investissement. La rentabilité ainsi que l’achat serein se construisent en respectant des règles et conditions précises.
Voyons ensemble comment réaliser des achats immobiliers étapes par étapes.
1- Achats de biens immobiliers étape 1 : Trouver ses villes de références
Et oui ! Cela peut sembler évident au premier abord mais la première question que l’on peut se poser est bien évidemment : où acheter son premier appartement, sa première maison ou encore son premier immeuble ?
Pour choisir sa ville, il est souvent préférable d’étudier les conditions dans les villes les plus proches où dans celles que l’on connait le mieux.
Le fait de « maîtriser » les quartiers, les secteurs et bien entendu la demande locative permet d’agir plus sereinement et de se lancer dans des achats de biens immobiliers plus facilement.
J’en profite pour faire une parenthèse au sujet des localisations.
Oui ! Il est nécessaire d’étudier certains paramètres des villes pour réaliser de bons investissements tout en réfléchissant sur le long terme.
Non ! Nous ne sommes pas obligé d’investir uniquement dans les 10 plus grandes villes françaises.
Les achats immobiliers se construisent étapes par étapes et la première de celle-ci est de déterminer une ville qui réunit les différents facteurs adéquats à la location d’appartements ou autre (dynamisme, déplacements professionnels, facultés, demande locative en général).
Il faut faire preuve de logique en réfléchissant pour “l’instant T” ainsi qu’anticiper un avenir proche du dynamisme de la ville.
2- Savoir comment chercher le bien immobilier
C’est une question essentielle qui est loin d’avoir une réponse unique. Où vais-je trouver ce bien immobilier rentable qui va être ma rampe de lancement dans mon parcours de rentier ?
Il existe différents procédés pour rechercher des biens immobiliers : les annonces, les agences, le bouche à oreille, la recherche « physique », les notaires…
Ces différents moyens ne sont absolument pas les seuls. Ils doivent être les premiers éléments de recherche pour apprendre à chercher la bonne affaire.
En effet, savoir où chercher, c’est bien ! Mais savoir quoi chercher, c’est encore mieux ! Les recherches d’appartements et d’immeubles seront ainsi plus orientées.
Il sera toujours plus intéressant de demander à un agent immobilier quelque chose de précis plutôt que de lui demander de vous trouver un bien rentable.
Simplement parce que ce n’est pas à lui de maîtriser la rentabilité que vous souhaitez (adaptée à la ville) ou encore la manière dont vous allez l’obtenir (en faisant des travaux).
En clair, cherchez ! Visitez ! Comprenez de plus en plus les devis travaux et vous saurez exactement ce que vous voulez.
3-Toujours négocier !?
On dit toujours que les achats de biens immobiliers « se réussissent » à l’achat. Ceci est vrai pour la simple raison que c’est le moment le plus propice pour réaliser de belles négociations et donc de belles diminution de prix.
A ce moment précis, il sera beaucoup plus « facile » de négocier 10, 15 ou 30 000 euros que si vous discutez montant des intérêts avec un banquier…
En règle générale, la négociation en immobilier se fait quasi systématiquement lorsqu’on souhaite acheter une bonne affaire.
Parfois, les bonnes affaires sont déjà existantes sans aucune négociation mais ce n’est que rarement vrai.
Lorsque je vous dis que les achats immobiliers se font étapes par étapes, celle-ci peut être déterminante. Il ne s’agit pas de négocier le prix d’un immeuble de rapport juste pour négocier.
Il s’agit de se fixer de manière calculée et réfléchi le montant maximal que vous pouvez payer ce bien immobilier pour réaliser une affaire très « propre », très rentable. Ces prémisses de l’immobilier se calculent par rapport à une règle très simple que vous vous serez fixée.
Dans cet article, je reprends l’exemple très simple de la règle des 70 qui fonctionne très bien lorsqu’on débute ou lorsqu’on a commis une erreur lors d’un premier achat immobilier.
4- Achats de biens immobiliers, étapes de négociation avec les partenaires
Les partenaires sont très importants. Seul, il est impossible de se constituer un véritable patrimoine immobilier. Les limites s’imposeront d’elles-mêmes.
Au cours de vos avancées immobilières, vous vous constituerez donc un réseau de partenaires (notaire, artisans, agents immobiliers…)
Il deviendra « naturel » de négocier avec eux. Le tout sera de réussir à établir des relations de confiance tout en respectant la notion de « gagnant-gagnant ». Cette règle est essentielle à ne pas perdre de vue en immobilier comme dans de nombreux secteurs d’ailleurs.
Ne soyez pas surpris si une telle constitution d’équipe demande du temps. Vous aurez obligatoirement des déceptions avant de parvenir à trouver un équilibre solide et adapté.
Je vous assure qu’au départ, j’ai eu de nombreuses surprises lorsque je réalisais mes premières rénovations. Il m’a fallu plusieurs « essais » avant de savoir comment sélectionner les artisans avec qui je voulais travailler.
En immobilier, tout se construit ! Y compris les partenariats efficaces et sereins.
La négociation avec les partenaires se fait après avoir établi les relations de confiance et de fonctionnement. Il ne s’agit pas, une nouvelle fois, de négocier pour négocier mais d’établir un véritable partenariat qui vous sera utile sur le très long terme.
Vous verrez ensuite qu’un artisan fera naturellement des cadeaux, des réductions de prix sur certains travaux. Vous verrez aussi qu’un agent diminuera sa commission lorsqu’il négociera pour vous le prix que vous souhaitez.
5- Apporter obligatoirement de la valeur
Lors des achats de biens immobiliers, une autre étape est capitale lorsqu’on réfléchit à l’avenir : apporter de la valeur à l’immeuble, à l’appartement, à la maison, bref à l’investissement locatif que vous êtes en train de réaliser et que vous revendrez plus tard.
En ce qui me concerne, apporter de la valeur à mes investissements est devenu une obsession.
D’ailleurs, quand j’entre dans un immeuble et que j’en fait le tour, je regarde directement comment on va pouvoir optimiser cet achat immobilier.
Pour apporter de la valeur, il y a énormément de possibilités, tout dépend du type de bien, de la manière dont les appartements sont conçus :
- La rénovation « classique » : elle est presque obligatoire dans l’immobilier ancien. A elle toute seule, elle permet d’apporter une grande valeur pour penser à l’avenir mais aussi pour louer plus cher et différemment.
- La création de pièces supplémentaires : il faut apprendre à le visionner. Parfois, la conception d’une chambre supplémentaire est évidente dès l’entrée dans la pièce.
- L’agrandissement en gagnant sur d’autres parties : ce type d’agrandissement peut se faire par la destruction de simples cloisons ou parfois en gagnant de la grandeur sur d’autres parties.
- La division officielle de lots : l’idée est de créer plusieurs lots à partir d’un par exemple. C’est un système qui demande un peu de maîtrise technique et temporelle (anticiper des choses comme la mise en place de compteurs qui prend des mois par exemple) mais qui s’avère très efficace.
Je ne peux évidemment pas citer tous les exemples qu’il existe en immobilier mais « apporter de la valeur » doit être quelque chose d’ancrer dans l’esprit de l’investisseur immobilier.
6- Apprendre progressivement à gérer une équipe d’artisan
Ce point est à mon sens capital pour des avancées sereines. J’y ai d’ailleurs dédié toute une formation « IMMO Meublé Travaux ».
Les travaux de rénovations sont une partie qui peut être stressante (travaux réalisés comme on le souhaite, réalisés dans les délais, respect des devis initiaux…).
Se constituer une équipe sérieuse ou bien travailler avec un maître d’œuvre sérieux (patron ou pas de son entreprise) sont des éléments déterminants pour agir bien et en toute sérénité.
Ce point nécessite 9 fois sur 10 de commettre quelques erreurs au départ. Pour trouver le bon équilibre, il faut trouver la personne qui « chapote » les travaux qui vous comprend.
Pour ma part, j’ai opté pour un patron (gère 25 employés avec tout corps de métier) qui est lui-même investisseur. C’est incroyable la différence que cela a pu faire.
Je suis arrivé à un stade ou la confiance est telle que l’artisan sait quand il peut prendre certaines décisions à ma place si les besoins sont urgents. C’est extrêmement appréciable.
7- Gagner un maximum en rentabilité sur l’investissement immobilier
Je ne vais pas évoquer à nouveau le point de l’achat immobilier et le fait de négocier. Je veux plutôt insister ici sur le fait de découvrir et multiplier les stratégies locatives.
Il est toujours très intéressant de découvrir certaines stratégies locatives qui fonctionnent dans le secteur de votre achat immobilier. Parfois, on peut multiplier la rentabilité de manière très significative.
Je peux évoquer les différentes stratégies qui existent en location meublé comme la location moyenne durée, la location durée, l’alternance entre la location étudiante et la location courte durée…
Mais il n’y a pas que ces différentes manières de louer en meublé qui sont très rentables. Il existe aussi des stratégies sur la longue durée.
Ce point permet de louer de très beaux appartements T2 assez chers par rapport au marché local.
J’en profite pour vous dire que vous devrez trouver seul en cherchant ce type d’informations. Rares sont les agents immobiliers capables de vous donner une infirmation capitale de cette envergure…
N’y voyez aucune attaque mais un simple constat. Les agents immobiliers ne maîtrisent pas forcément ce type de données.
8- Apprendre à sélectionner et choisir les locataires
Ok ! Rien n’est marqué sur le front des locataires !
Ok ! Il existe des garanties comme la garantie visale destinée à protéger propriétaire bailleur et locataire.
Il n’empêche que vous devrez sélectionner, c’est-à-dire choisir ! Et si on parle de choix, nous devons parler de critère de sélection.
Le premier point auquel nous pensons tous est : « le locataire est-il en CDI ? A-t-il les moyens de payer chaque mois son loyer ? »
C’est effectivement une des premières choses dont il faut s’assurer.
Ensuite, lorsque les premières garanties sont au clair (contrat de travail, garant, dernières quittances …), il y a une part de « feeling ».
Pour ma part, j’accorde une grande importance à la politesse, à la gentillesse, aux choses simples en termes de traits de caractère.
Je ne perds jamais de vue que je loue à une personne qui va vivre avec d’autres locataires dans l’immeuble. Au fur et à mesure des locations, on affine de manière plus ou moins inconsciente notre sélection tout en s’assurant des documents essentiels à toute location.
9- Avoir compris et anticipé la fiscalité
LMNP, LMP, SCI à l’IS, beaucoup de noms en termes de fiscalité qui font peur ou qui paraissent complexes.
C’est vrai ! La fiscalité n’est pas ce qu’il y a de plus « sexy » dans l’immobilier meublé ou même dans l’immobilier tout court.
Il convient de l’anticiper et de comprendre les grandes lignes. Cette étape est importante pour réaliser des choix et pour mieux comprendre l’importance de certains types d’achats immobiliers.
A l’heure actuelle, beaucoup de sociétés jouent de ce « non savoir » pour s’appuyer sur les réductions fiscales liées à l’immobilier neuf. D’ailleurs, je ne suis pas certain du tout que ce type de sociétés maîtrise quoi que ce soit en termes de fiscalité si ce n’est la réduction d’impôts liée aux investissements dans le neuf.
En clair, il est important de comprendre les fonctionnements globaux pour ensuite entrer dans le détail et ainsi comparer les différents régimes.
Dans l’immobilier ancien, la fiscalité reste une composante de l’immobilier à anticiper pour optimiser la rentabilité. C’est un point très important au même titre que l’achat immobilier, les travaux de rénovation…
Contrairement à la phrase au dessus, dans l’immobilier neuf et les plans de défiscalisation (Pinel, Censi Bouvard…), on se sert du point « fiscalité et défiscalisation » pour mettre en avant l’immobilier. On oublie juste de dire que l’achat des appartements se fait nettement au dessus du pris du marché et que la revente au même prix est loin d’être assurée.
10- Enchaîner en apprenant de ses erreurs immobilières
Les premiers achats immobiliers rimeront forcément avec quelques erreurs. C’est normal ! Il faut juste éviter de commettre les grosses qui coûtent chères.
Chaque erreur devra donc être comprise et analysée. Ce sera un point d’appui pour les investissements futurs. Il est interdit de commettre plusieurs fois les mêmes erreurs parce qu’on n’a pas pris en considération tel ou tel point.
Je ne connais pas un seul investisseur immobilier, même millionnaire à l’heure actuelle, qui n’a pas commis d’erreurs lors de ses débuts dans l’investissement locatif.
Contrairement à ce que l’on peut croire, les erreurs sont de véritables sources d’apprentissage et permettent d’ajuster de nombreux points.
Conclusion sur les achats de biens immobiliers étapes par étapes
Les achats immobiliers se font étapes par étapes. Dans celles-ci, je n’ai pas parlé de l’étape du financement. Ce point est évidemment important et nécessiterait un très grand paragraphe.
Comme dans de nombreux points en immobiliers, le financement nécessitera de faire preuve de logique : vous devrez être très au clair avec vos objectifs pour montrer et appuyer un dossier aux banquiers.
Par la suite, ce banquier deviendra un vrai partenaire, au moins quelques temps.
Apprenez, essayez et rectifiez ! Cet ordre a été déterminant dans mes avancées et je vous assure que j’ai vu de nombreuses portes s’ouvrir en appliquant ce type de méthodes.
A très bientôt
Yann