règles en immobilier

3 règles en immobilier pour trouver les bonnes affaires

règles en immobilier : choisissez celle qui vous convient !

règles en immobilierArticles écrit par Yann du blog : meublé pas à pas

Cet article a un objectif simple et concret : vous permettre de déterminer si une annonce ou un bien est une bonne affaire.
Les annonces en immobilier, ce n’est pas ce qu’il y a de plus dure à trouver. Que vous cherchiez seul ou à l’aide d’une agence, vous devez impérativement et rapidement détecter si le bien que vous avez sous les yeux peut s’avérer être une affaire intéressante pour vous.
Alors oui, il existe les calculs de rendement que nous auront tout le loisir de voir prochainement mais soyons efficace et pragmatique, certaines petites règles vont vous faire gagner un temps précieux.


” La simplicité restera toujours plus efficace que la torture de l’esprit “

Auteur inconnu

 

Pour ceci, je vous présente 3 règles en immobilier très simples à appliquer. Pourquoi trois règles ?

Simplement parce qu’il se peut qu’une d’entre elle vous soit bien plus familière qu’une autre ou alors il se peut aussi que vous ayez besoin de vérifier en plusieurs étapes avec différentes méthodes si oui ou non  vous êtes en présence d’une bonne affaire !

Allons-y :

1)- Première des règles en immobilier : règle des 100

Définition : vous prenez le prix d’un appartement ou d’un immeuble vous le divisez par 100. Attention le montant doit correspondre au total prêt à louer. C’est-à-dire achat, notaire et travaux si besoin.
“Je sais il n’est pas évident d’estimer le montant des travaux...”
Le résultat doit être égal ou inférieur au montant annuel des revenus locatifs.

Prenons l’exemple d’un bien que j’ai acheté dans le Loiret :
Valeur de la maison : 25 000 euros
Montant des travaux estimés : 14 100 euros
Frais de notaire : 2120 euros
Montant total divisé par 10 : 4 122

Montant estimé à la location : 500 euros mensuel soit 6 000 euros

Mon montant annuel à la location estimé (6 000) est supérieur à la valeur du montant total divisé par 10 (4 122). Je suis donc en présence d’un bien qui est très largement une bonne affaire.

Inconvénients de cette méthode : il faut imaginer les travaux ou être en mesure de les estimer. Ce n’est pas très grave car de toute manière, si vous pensez qu’il faut faire une visite pour un bien, vous demanderez à un artisan de vous accompagner pour vous aider à estimer.
En revanche, cette règle s’applique très facilement quand il n’y a aucuns travaux.

Pour information, on peut estimer que pour un appartement qui a besoin de rafraîchissement, il faut compter 750 euros du m². Pour du plus gros œuvre, on comptera plus facilement 1 000 euros du m². C’est assez théorique mais cela peut tout de même donner une idée…

2)- Deuxième des règles en immobilier : règle des 70

Définition : le montant que vous remboursez à la banque mensuellement doit être au maximum égal à 70% du loyer que vous encaissez.

Cette fois, je vais prendre l’exemple d’un immeuble que j’ai acheté toujours dans le Loiret :
Valeur de l’immeuble : 120 000 euros
Montant des travaux : 25 000 euros
Montant notaire estimé (8% environ du bien) : 9 600 euros
Total estimé : 154 600 euros
Montant des mensualités estimées (1 restaurant, 2 studios et 1 T3) : 1 690 euros.

Grace à un simulateur trouvé facilement sur le net, la mensualité de remboursement estimée sur 20 ans était aux alentours de 850 euros.

Appliquons la règle et calculons :
Est-ce que 850 est bien inférieur à 70% de 1 690 euros ?
((850*100)/1 690)=50.30%

Le montant remboursé à la banque représente 50% du montant des loyers perçus, nous sommes donc en présence d’une très bonne affaire Rire pour l'immoblier.

3)- Troisième des règles en immobilier : calcul du rendement

Définition : le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte le logement par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné. Je vais vous donné ” ma propre méthode “ qui consiste à se situer entre le brut et le net. Ce calcul permet de prendre en considération des charges en plus de l’achat et des travaux…

Si suite à ce calcul, vous vous retrouvez avec un pourcentage inférieur à 7% fuyez ! Rire pour l'immoblier

       Ma méthode de calcul…

 

‎                                                               9 mois de loyer brut
Rendement “presque” net     =        ——————————         X 100
‎                                                             Coût global de l’achat

 


Coût global = prix de vente + tous les frais liés à l’achat (notaire, agence, travaux…à réaliser par estimation)

Prenons cette fois l’exemple d’un immeuble pour lequel je viens de signer il y a quelques jours chez le notaire :
Valeur de l’immeuble : 90 000 euros
Montant des travaux : 20 000 euros
Montant notaire estimé (8% environ du bien) : 7 200 euros
Total estimé : 117 200 euros
Montant des mensualités estimées (2 T2 et 1 T1 bis) : 1 180 euros soit un montant de 10 620 euros pour 9 mois.

Appliquons la règle et trouvons le rendement :

      Ma méthode de calcul…

                                                                            10 620

                                               100 X     ——————————   =   9.06%

                                                                         117 200

On voit dans l’exemple une nouvelle fois, que cet immeuble, que je viens d’acquérir, respecte les principes que je me “force” systématiquement à appliquer.

J’ai pleinement conscience qu’il n’et pas toujours évident d’estimer les travaux ou encore d’estimer des loyers (même si c’est plus simple). Mais je vous assure que si vous intégrez ces méthodes ou si vous n’en intégrez qu’une car elle vous parle davantage, vous ne regarderez plus jamais les annonces de la même manière.

Vous percevrez rapidement si certains biens méritent votre attention. Evidemment, il s’agit de méthode que j’applique, d’ailleurs la dernière est une méthode très peu utilisée. Pour ma part, je la préfère à un calcul habituel de rendement pour ne pas rester uniquement sur un rendement brut qui ne me parle absolument pas. Mais jusque là, ces méthodes m’ont toujours permis de gagner un temps considérable pour « éliminer des biens » de mes recherches et me pencher sur d’autres beaucoup plus intéressants.

N’hésitez pas à vous entraîner avec quelques annonces et les automatismes viendront rapidement…

« En ce qui me concerne, je respecte toujours et j’utilise la plupart du temps la règle des 70. Il est difficile de réellement expliquer pourquoi mais c’est avec cette méthode que je réagis le plus vite et c’est celle que je cerne la mieux »

Mots clés : règles en immobilier, méthodes simples


Cet article est très court et il n’a que pour unique but de vous aider à gagner du temps mais aussi à automatiser une méthode simple qui pourra vous aider à trouver des bonnes affaires.
Je vous remercie de l’avoir lu. Si vous pensez que ces méthodes peuvent aider quelqu’un, n’hésitez pas à le partager ! Si vous connaissez une autre méthode qui est efficace et que vous utilisez vous-même, informez-nous dans les commentaires.
Merci !

A bientôt

Yann

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11 réponses
  1. Wally
    Wally dit :

    Bonjour,

    Pour la règle des 100, vous prenez bien en compte les loyers perçus (charges incluses?)
    Pour la règle du rendement, le loyer brut correspond-il au loyer hors charges (= revenus) ?

    Merci pour ce partage

    Répondre
    • Yann MARJAULT
      Yann MARJAULT dit :

      Bonjour !

      Je prends effectivement les charges mais si vous pouvez l’appliquer sans les charges, c’est encore mieux.
      De mon côté, je n’ai que très peu de charges récupérables donc le calcul n’est que très peu affecté.
      Par exemple, dans l’immeuble dont je parle, j’ai des loyers à 440 euros (430 de loyer + 10 euros de charges).

      Pour le rendement, c’est un peu la même chose plus vous vous rapprochez du calcul positif sans les charges et mieux c’est !
      Idem pour la règle des 70.

      En tout cas, jusque là et donc pour une douzaine de biens, ces calculs ne me font pas défaut 🙂

      Merci pour votre commentaire !

      Répondre
  2. Grâce
    Grâce dit :

    Bonjour,

    Merci pour ce partage. Pour ma part j’affectionne la règle des 70% car elle me permet de à partir du loyer estimé de me fixer une mensualité à pas dépasser après le montant dépend de la durée et du taux que je vise.
    Pour moi les deux autres règles me semblent moins concrète. J’ai dû mal à évaluer l’intérêt du rendement pour un bien en location

    Répondre

Trackbacks (rétroliens) & Pingbacks

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