La fiscalité et la location meublée

Bonjour !

C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas. Découvrez cette vidéo entièrement dédiée à la fiscalité et la location meublée. J’explique ce qu’il est possible de mettre en place comme fiscalité lorsqu’on loue en meublé. Il faut anticiper et ainsi optimiser sur le plan fiscal, ce n’est pas si compliqué mais il faut s’y intéresser un peu tout en s’appuyant sur un expert comptable Rire pour l'immoblier.

 

Fiscalité de la location meublée : le statut LMNP, c’est quoi ?

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Aujourd’hui un thème sur la fiscalité. Je ne vais même pas vous dire les prénoms des personnes qui m’ont posé des questions, parce que là on peut dire que ça concerne tout le monde. Tout le monde à envie de savoir, tout le monde se pose des questions sur la fiscalité location meublée, et je le comprends complètement. Je vais faire en sorte de ne pas vous casser la tête. L’idée aujourd’hui, c’est vraiment d’exposer les choses calmement, clairement. Je vais mettre beaucoup d’annotations sur le côté de la vidéo.

L’idée, c’est que vous ressortiez de cette vidéo avec des bases essentielles. Peut-être que vous n’aurez pas tous les détails, mais vous aurez vraiment les bases essentielles et notamment trois points sur lesquels je vais revenir impérativement pour que vous compreniez les choix qui s’offrent à vous, et le panachage qu’il est possible de faire par moment.
Ça se passe tout de suite après le petit jingle, je vous évoque tout sur la fiscalité et le meublé !

fiscalité location meublée

Nous voilà de retour sur le thème de la fiscalité location meublée. Vous allez voir comment je vais essayer de m’y prendre pour ne pas vous casser la tête, et surtout pour que ce soit clair pour vous. Première chose, ce que je vais faire, c’est que pour vous expliquer ce que c’est que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), je passerai par l’étape Loueur Meublé Professionnel (LMP), puisqu’en fait pour être Loueur Meublé Professionnel il y aura trois conditions à remplir, et si on n’en remplit pas une des trois on est forcément, obligatoirement, Loueur Meublé Non Professionnel.

Il faut savoir que quand on loue en meublé, on est obligé d’être sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel, et vous allez voir qu’il y a plusieurs choses. Pour l’instant ce que je veux, c’est vous définir ce que c’est que Loueur Meublé Non Professionnel en passant par le système Loueur Meublé Professionnel. Vous allez voir, ce n’est pas très compliqué. Je vais passer par le texte d’un décret, celui du 31 juillet 2015, qui explique qu’on est Loueur Meublé Non Professionnel quand on loue en meublé avec les éléments mobiliers indispensables. Alors ça c’est une liste qui est inscrite dans le décret : la literie, de quoi manger chaud, etc… Je vous laisserai regarder. Et il faut aussi qu’au moins une des trois conditions suivantes ne soit pas remplie. En fait, les trois conditions, ce sont celles pour être Loueur Meublé Professionnel.

Je vais vous les donner. Je répète, les trois conditions pour être Loueur Meublé Professionnel sont les suivantes :
1/ Un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre des commerces et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
2/ Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23000€.
3/ Les recettes annuelles de l’activité de location excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Alors quand on parle de foyer fiscal, c’est tout seul, ou à deux, enfin tout dépend de ce qui est marqué sur votre feuille d’imposition.

fiscalité location meublée : LMNP

Donc, vous avez bien compris, pour être Loueur Meublé Professionnel, il faut dépasser 23000€ de revenus locatifs, il faut être inscrit au registre des commerces et des sociétés, et il faut que le total des revenus des locations dépasse le montant qui est inscrit pour l’impôt sur le revenu. Si vous ne respectez pas une de ces trois conditions alors vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel. Et ça, c’est très important de le comprendre, puisqu’il y a beaucoup de gens qui disent : « oui mais là j’ai dépassé 23000€, je ne peux plus être Loueur Meublé Non Professionnel ». Non, ça c’est totalement faux. Moi, il y a longtemps que les 23000€ sont dépassés, et je suis encore Loueur Meublé Non Professionnel. Et en fait pourquoi je suis encore Loueur Meublé Non Professionnel dans mon cas ? Parce que je ne respecte pas la condition 1 volontairement : c’est-à-dire que je ne me suis pas inscrit au registre des commerces et des sociétés.

fiscalité location meublée : si je ne suis pas LMP alors je suis LMNP

Donc je ne peux pas être Loueur Meublé Professionnel. Je reste dans le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Je le redis, j’insiste : il n’y a pas qu’une histoire de plafond. On entend trop souvent ça : « Tu dépasses 23000€, tu ne peux plus être Loueur Meublé Non Professionnel », et c’est complètement faux. J’espère avoir été clair sur ces points-là, et que vous avez compris comment on pouvait être Loueur Meublé Non Professionnel.

Alors, vous avez compris, sur ces trois conditions, il y en a deux sur lesquelles on n’a pas vraiment le choix : vous dépassez vos revenus globaux, vous dépassez 23000€. Par contre la condition 1, c’est un choix. Vous n’êtres pas obligés de vous inscrire au registre des commerces et des sociétés. Et c’est là que se fait souvent la différence pour ceux qui ont des chiffres qui excèdent 23000€ et qui excèdent aussi le montant des revenus globaux.

Maintenant, en Loueur Meublé Non Professionnel, vous avez trois possibilités, ça n’a plus rien à voir avec les conditions. Imaginez, vous venez d’acheter un appartement, que ce soit le premier ou pas, peu importe pour l’instant : vous avez trois possibilités.

Et c’est là qu’il va falloir commencer à s’accrocher.

fiscalité location meublée : micro classé

Première possibilité : vous vous inscrivez en régime micro « classique ». Alors, micro « classique », c’est peut-être moi qui ait inventé le mot, je ne sais pas si c’est le terme exact qui est utilisé dans les documents officiels. Mais c’est-à-dire que là, vous allez mettre un revenu locatif sur votre case d’imposition qui doit être 5ND, 5OD, quelque chose comme ça. Et là vous allez avoir un abattement forfaitaire qui est de 50%, qui va se faire sur vos revenus locatifs. Par contre, vous n’avez pas le droit d’excéder 32900€ de revenus annuels. Je répète : 32900€. Alors je vais donner un exemple. Imaginez, avec votre appartement, vous déclarez 12000€ de revenus locatifs. Vous allez avoir un abattement forfaitaire qui va être de 50%. L’état va considérer que vous avez eu des frais. Et vous allez inscrire dans les lignes 5OD, il me semble, 6000€ – soit 50% des 12000€ – qui vont s’ajouter à vos revenus globaux, et du coup vous serez imposés sur vos revenus globaux + ces 6000€.

Donc je vous dis tout de suite, ça n’est pas extrêmement intéressant. C’est le minimum qu’on puisse vous donner en fait, puisque on vous fait l’abattement à 50% qui est un abattement forfaitaire. Alors, je n’ai pas envie de dire que je le conseille, certains s’en contentent – pourquoi pas. Sachez quand même que dans cet exemple là, si vous prenez 6000€ qui est 50% de 12000€, qui s’ajoutent à vos revenus, c’est tout à fait possible de monter d’une tranche et d’avoir une imposition plus élevée. Même avec un revenu comme je viens de l’indiquer. Donc, pour moi, ce système là n’est vraiment pas terrible.

fiscalité location meublée : micro “classé”

Deuxième possibilité. Vous êtes toujours en Loueur Meublé Non Professionnel, mais vous pouvez être en régime micro « classé ». Alors, micro « classé », qu’est-ce que ça veut dire ? En fait, vous donnez en location votre meublé, mais ça devient un meublé de tourisme, ou alors une chambre d’hôtes. En fait, pour ceci, il faut faire une demande payante, il faut se renseigner auprès de la mairie. Vous faites une demande pour qu’un établissement vienne voir votre bien et le classe, lui attribue des étoiles. Vous pouvez l’équiper et le meubler de façon à monter en gamme, c’est-à-dire pour passer de deux à trois étoiles par exemple. C’est largement accessible, le classement trois étoiles ou quatre étoiles est jouable, donc il ne faut pas hésiter à monter en gamme pour augmenter la valeur. Vous faites classer votre établissement, et là vous allez avoir un avantage.

Certes, ça va être payant de faire venir l’office qui va classer votre bien, par contre vous allez avoir un avantage fiscal : vous allez avoir à nouveau un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, mais cette fois il ne sera plus de 50% mais de 71%. En clair, on va prendre 29% de vos revenus locatifs qu’on va ajouter à vos revenus globaux, et vous serez imposables sur cette totalité.

Là, ça devient un peu plus intéressant, pour deux raisons. Non seulement la fiscalité diminue : dans le cas de tout à l’heure où on avait 12000€ de revenus locatifs, on ne rajoutera plus 6000€ aux revenus globaux, mais beaucoup moins. Donc on sera imposable sur moins. Le deuxième point intéressant, c’est que vous avez un bien qui est classé avec des étoiles. Alors ça, ça fait la différence. Il y a une clientèle qui existe, notamment quand vous faites de la courte durée, qui regarde beaucoup ces classements. Pour eux, c’est un gage de qualité, c’est quelquechose qui a du sens, qui a de la valeur, et vous pouvez donc le louer plus cher. Et vous allez le louer souvent à des gens qui vont être plus respectueux. Je ne fais pas un amalgame mais c’est un peu la réalité du terrain. Donc, pourquoi pas ? C’est une solution qui est très intéressante. La différence c’est que vous allez l’inscrire sur la ligne 5NG, cette fois, au niveau de la déclaration de revenus. Vous avez fait classer votre établissement et vous avez un abattement forfaitaire qui est plus intéressant.

Une autre chose qui est très intéressante avec ce régime micro « classé », c’est qu’en plus vous allez avoir accès à des sites d’annonces qui vont être différrents. Je vous donne un exemple qui vous parlera peut-être : quand vous êtes classé office de tourisme, vous pouvez contacter les Gîtes de France pour que votre établissement apparaisse en Gîte de France. L’avantage, c’est que les Gites de France sont renommés, ça parle à beaucoup de personnes. Et en plus, vous pouvez apparaître sur leur site, qui offre votre prestation à une clientèle qui ne regarde parfois que sur ce site. Nous, en temps que particulier, on parle beaucoup du Bon Coin, de Booking, de Airbnb, mais quand vous êtes classés vous avez accès à des sites comme Gites de France qui parlent à certaines personnes.

Et ça c’est une clientèle qu’on ne touche que rarement par ailleurs. Donc je vous invite à vraiment y réfléchir par rapport à votre objectif.
Pour ce point-là vous pouvez avoir des recettes jusqu’à 82200€. Ça aussi, c’est un point intéressant, parce que si vous avez plusieurs biens, plusieurs chambres par exemple, pour une chambre d’hôtes, ça vous donne une marge assez conséquente.

fiscalité location meublée : le régime réel

Le troisième point qui est celui que j’utilise, parce que j’ai mutliplié les biens et que je ne veux pas me contenter d’un abattement de 71%, je ne veux pas payer du tout d’impôts. Alors, comment c’est possible ? J’utilise le régime réel. Contrairement aux deux premiers, au régime réel tous vos frais vont être pris en compte et vont être déduits de vos revenus locatifs. Alors, j’exagère, il y a une petite complication quand on regarde de près, mais au final ce qu’on doit retenir c’est ça : tous les frais que vous allez avoir qui sont liés à votre location vont pouvoir être déduits de vos revenus locatifs.

Quand je dis tous les frais, je vais vous donner des exemples : on parle des intérêts d’emprunt, on parle des travaux qui sont effectués, on parle des commissions d’agence, on parle des frais de notaire, on parle des abonnements internet qui vous aident à mettre les biens en location, on parle des abonnements téléphoniques qui vous aident à répondre aux gens pour faire les locations, … Donc, on parle de beaucoup de choses. Imaginez un petit peu quand vous enlevez tous ces frais à vos revenus locatifs ce que ça peut donner.

On déduit énormément d’éléments, et c’est ce qui fait que, en déduisant tout ça de vos revenus locatifs, vous allez arriver à quelque chose de négatif. Je sais que sans exemple concret c’est dur à visualiser, mais prenez déjà en compte des travaux – vous savez tous ce que peuvent valoir des travaux sur un immeuble ou sur un appartement, on dépasse vite les 10000€, les 20000€, voire les 30000€. Quand vous déduisez les frais : les frais d’agence, les frais de notaire, quand vous déduisez aussi toutes sortes de frais autres comme je vous ai énoncé (internet, téléphone), imaginez un petit peu ce que ça représente en enveloppe. C’est assez conséquent, c’est même très conséquent, et au final on se rend compte qu’on arrive à quelque chose qui est négatif. Qui commence par un -. Donc en fait l’opportunité, c’est que là vous ne pouvez plus être imposable.

Ce système fiscal veut que, quand vous faites votre calcul, vous fassiez du déficit foncier. Moi d’ailleurs je fais faire les calculs par un expert comptable car il y a des petites complicaitons, on fait d’ailleurs une liasse fiscale (on n’est plus sur la ligne des impôts sur le revenu, c’est une liasse fiscale en annexe) : c’est une petite parenthèse pour montrer que c’est intéressant d’avoir un expert comptable à ce moment là.
En tout cas, on fait à ce moment là ce qu’on appelle du déficit foncier. Le déficit foncier, c’est ça : c’est la différence entre tous vos frais et vos revenus locatifs. Il faut arriver à quelque chose de négatif, et on arrive facilement à quelque chose de négatif. Il faut savoir que vous ne pouvez pas être imposable sur ce négatif, et donc vous ne payez pas d’impôt sur vos revenus. Là où c’est difficile à visualier, c’est que dans ce système, on gagne bien de l’argent, on fait du bénéfice parce qu’en fait tout est compris dans votre emprunt (travaux, notaire), et que vous remboursez une certaine somme par mois.

C’est-à-dire que quand vous remboursez 500€, si vous appliquez la règle de 70, il doit vous rentrer 750€ admettons. Donc, quoi qu’il arrive, vous faites ces 250€ de bénéfice chaque mois, et ça fait du bénéfice à l’année. Mais le calcul fiscal avec tout ce qu’on enlève sur vos revenus locatifs fait que vous n’êtes pas imposable et que vous faites du déficit foncier.

Alors, je sais qu’il faudrait un exemple concret pour vraiment le voir, mais ça pourrait embrouiller plus qu’autre chose. Pour vous donner un ordre d’idée, là où je vais gagner une certaine somme en bénéfices chaque année, admettons que j’ai 10000€ de bénéfice par an – je donne ce chiffre au hasard car c’est un petit peu plus – mais 10000€ de bénéfices net par an, ça n’empêche pas que je suis encore à l’heure actuelle à -40000€ de déficit foncier. C’est-à-dire que je ne peux pas être imposable sur ce déficit, puisque pour l’administration fiscale j’ai créé un déficit foncier qui me rend non imposable. C’est ça qu’il faut déterminer. Et c’est ça qu’il faut bien comprendre dans cette espèce de magie fiscale au réel dans la fiscalité location meublée.

C’est que toutes ces déductions, même si vous gagnez du bénéfice sur votre compte bancaire, même si vous voyez du +, même si de l’argent rentre, pour l’administration fiscale vous faites du déficit foncier. Et c’est là où les experts comptables ont une grande importance, même si au final on peut le comprendre assez facilement.
Donc, ça c’est extrêmement important parce que c’est un régime fiscal qui est très intéressant, surtout quand on multiplie les biens. Pourquoi ? Parce qu’il faut savoir aussi que sur le régime Loueur Meublé Non Professionnel, un déficit que vous faites une année se cumule chaque année pendant 10 ans.

Ça veut dire que, si je reprends mon exemple, là où je vais être à -40000€ de déficit cette année, l’année prochaine j’ai peut-être encore du déficit qui va se créer mais il va s’ajouter à ce déficit de cette année. Donc admettons que j’aie -4000€ l’année prochaine, par les calculs je ne partirai pas à -4000€ mais à -44000€ puisqu’on prendra en compte mon déficit de cette année.

Si à l’inverse l’année prochaine j’étais dans une phase où il n’y avait plus assez de frais, où les intérêts commençaient à chuter, et que j’arrivais à un retour positif, admettons que je sois à +5000€, ça n’empêcherait pas qu’on repartirait de mes -40000€ et que je serais donc l’année prochaine à -35000€ de déficit foncier, donc toujours non imposable. L’idée quand on investit beaucoup, si vous comprenez un peu le cheminement, c’est de se créer des frais supplémentaires. Donc quand on arrive à -3000€, -4000€ de déficit, ça va peut-être être le moment de réinvestir pour créer des frais de manière à ne pas payer d’impôts.

C’est une succession qui quelque part vous invite à vous enrichir, pluisque plus vous achetez, plus vous défiscalisez sur le long terme, et plus vous avez de biens. Donc l’un dans l’autre ça se réfléchit, mais c’est plutôt intéressant. J’espère que ça a été assez clair mais c’est vraiment l’avantage du réel. Ça vous incite à bien tenir vos factures, à bien donner les documents comme les frais d’agence etc… Ça vous incite à anticiper quelques petites techniques, je pense notamment aux frais d’agence : autant les inclure puisque ça va compter dans vos frais et ça vous évitera de payer des impôts. Donc vous voyez, les frais, l’un dans l’autre, il faut apprendre à les rendre positifs aussi puisqu’ils vous servent à ça.

Alors, tout à l’heure j’ai parlé de panachage, donc je vais prendre un cas particulier. Imaginez, vous avez investi dans un seul bien. Vous investissez dans un seul bien, vous décidez de louer en courte durée par exemple, et vous arrivez à un certain chiffre qui va être intéressant. Il faut savoir que si vous avez un emprunt suffisant, si vous avez des frais intéressants au départ, vous avez tout à fait le droit d’être au régime réel Loueur Meublé Non Professionnel pendant trois ans (c’est le minimum obligatoire).

fiscalité location meublée : Un choix

Donc vous pouvez être au réel pendant trois ans, et votre calcul est établi de manière à ce que vous ne payiez pas d’impôt pendant ces trois ans, et vous pouvez ensuite anticiper en basculant et en faisant classer votre bien pour avoir l’abattement à 71%. Je parle vraiment des personnes qui ont un seul bien et qui ne souhaitent pas réinvestir derrière pour X ou Y raison.
Sachez quand même, dans ce cas là, qu’être au réel ne sera pas intéressant tout le temps, car vous n’aurez pas suffisamment de frais sur le long terme. Mais sachez qu’il y a peut-être un calcul à établir dès le départ pour avoir suffisamment de frais et ne pas payer d’impôts pendant trois ans avant de basculer au forfait. Je trouve que c’est un panachage qui peut être très intéressant. La condition sera par exemple d’avoir un emprunt suffisant pour avoir des intérêts et pour créer des frais.

fiscalité location meublée : anticiper avant achat

C’est un calcul à établir. Evidemment, la personne qui va payer cash au départ et qui ne va pas avoir de travaux à faire, qui ne va pas avoir de frais de notaire, peut-être qu’il n’y aura pas suffisamment de frais et que du coup au réel ce ne sera pas intéressant, alors que l’abattement à 71% le sera plus. C’est vraiment un calcul à déterminer, mais sachez quand même qu’il faut être trois ans minimum au réel avant de pouvoir changer. Si vous partez sur du réel, il faut impérativement que pendant trois ans vous ne payiez pas d’impôt et que ce soit plus intéressant que l’abattement à 71%.

Ça fait pas mal d’éléments, je vais juste faire un petit résumé. Vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel si vous n’êtes pas Loueur Meublé Professionnel. C’est-à-dire si vous ne respectez pas une des trois conditions que j’ai évoquées au début. Quand vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel, vous avez trois choix en matière de fiscalité location meublée. Sur ces trois choix, vous avez le régime micro « classique » sur lequel vous avez un abattement de 50% sur vos revenus locatifs : si je reprends l’exemple des 12000€, vous avez un abattement de 50%, et les 6000€ restants sont intégrés à vos revenus globaux et vous allez payer des impôts sur vos revenus globaux + ces 6000€.
Deuxième possibilité, vous êtes sur le régime micro « classé », c’est le même système, vous avez un abattement cette fois de 71% parce que vous avez fait classer votre bien par l’organisme qui va bien, donc vous avez cet abattement de 71%, et les 29% restants sont donc intégrés à vos revenus globaux et vous êtes imposables sur vos revenus globaux + 29% des revenus locatifs. Fiscalité location meublée.

fiscalité location meublée : LMNP au réel

Et la dernière des possibilités, la troisième, celle que j’applique, c’est le réel simplifié : le Loueur Meublé Non Professionnel au réel, c’est simplement qu’il n’y a plus de forfait, c’est au réel comme son nom l’indique, et vous enlevez absolument toutes les charges. Il n’y a plus d’abattement et toutes les charges sont déduites de vos revenus locatifs. On se rend compte qu’avec ce système là, on arrive vite dans du déficit foncier, donc dans moins quelque chose, et vous n’êtes pas imposable sur du déficit foncier. Après, dans la durée, c’est à nous, investisseurs, de racheter, de créer des frais de manière à rester dans ce déficit pour ne pas payer d’impôts.

Donc comme le disait Guillaume Lanvin dans un article que j’ai lu et qui était vraiment excellent d’ailleurs, c’est un mal pour un bien : on vous incite à vous enrichir quelque part, puisqu’on vous invite à réinvestir dans la mesure où à un moment quand vous n’êtes plus trop dans le négatif ou que vous arrivez à la limite, il faut réinvestir pour créer des frais. Et c’est pour ça que beaucoup de personnes s’intéressent aux biens un peu pourris dans lesquels il faut faire plein de travaux. C’est un peu ça l’idée de départ.

Je crois que j’ai à peu près fait le tour de la fiscalité location meublée. Alors, si ça incite beaucoup de questions, je vous invite vraiment à les poser dessous ou alors même carrément sur mon blog, ce sera plus simple, avec l’adresse contact@meublepasapas.com . J’essaierai de vous répondre dans la mesure du possible.

Ce qu’il faut retenir aussi, j’ai pris un cas particulier pour un seul bien si vous ne souhaitez pas investir, mais chaque cas est vraiment unique. En règle générale, même si ce n’est pas toujours vrai, si vous souhaitez investir, intéressez-vous de près au régime réel simplifié. Si vous êtes partis dans un seul bien, c’est ce que je vous disais, essayez peut-être de le faire classer quand même pour atteindre cet abattement de 71%. Je pense que, par rapport à l’effort que ça coûte, c’est super intéressant.

fiscalité location meublée : avec un seul bien

Et si vous êtes partis pour un seul bien, je vous le répète, n’oubliez pas que vous avez droit pendant trois ans au réel et que ces trois ans au réel doivent être optimisés pour ne pas payer d’impôt. C’est-à-dire qu’il faut créer suffisamment de frais à l’achat pour vous assurer cette tranquillité pendant trois ans. Et après, pourquoi ne pas basculer sur un régime micro « classé ». C’est un choix en fiscalité location meublée.

Je ne reparle même pas du cas 1, car il n’a finalement que très peu d’intérêt. C’est vraiment si on ne fait rien, et qu’on inscrit simplement ses revenus locatifs sur telle ligne, alors on a un abattement. C’est vraiment histoire de ne pas s’embêter. Mais sachez qu’en contrepartie vous finirez par payer des impôts, voire par monter d’une tranche dans l’imposition.

Je pense que j’ai fait le tour. Je ne vais pas plus loin dans les détails, c’est déjà pas mal, la vidéo est longue et je sais aussi que ça casse la tête par moments et qu’on a besoin de relire, de réécouter, … J’ai vraiment essayé de réduire mon débit de parole pour cette vidéo, même si ça doit être un peu rapide. Je vous le répète : n’hésitez pas à me poser vos questions, et n’hésitez pas non plus à vous abonner à ma chaîne YouTube pour les prochaines vidéos qui vont arriver par la suite. Fiscalité location meublée.

Je ne demande qu’à vous apporter des éléments, donc n’hésitez pas une nouvelle fois à me poser vos questions parce que derrière, ça va me permettre d’améliorer et d’affiner le rendu que je pourrai vous donner.
Je vous dis à très bientôt pour la prochaine vidéo! C’était Yann du blog meublepasapas.com

Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !


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A très bientôt

Yann

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2 commentaires sur « La fiscalité et la location meublée »

  • Bonjour Yann et merci pour tes vidéos très instructives.
    Comme ta spécialité est quand même le locatif meublé, pourrais-tu nous donner ton avis sur le LMNP?
    c’est à dire, faut-il toujours faire du réel simplifié? quels sont les différents frais liés aux LMNP (CFE, comptable….) avantages et inconvénients selon des tranches marginales d’imposition.
    Peux-tu nous montrer un cas réel de ventilation par composants pas trop “exagéré” aux yeux de l’administration fiscale?
    Merci d’avance

    • Bonjour Thierry !
      Et bien, tu n’es pas novice à ce que je vois et tu as l’air d’aimer les choses précises. Tu as raison, c’est important en ce qui concerne la fiscalité. Ce n’est pas parce qu’on laisse la comptabilité aux experts comptables qu’il ne faut pas anticiper…
      Mon premier avis sur le LMNP est que si on fait ce qu’il faut au départ, par exemple, en achetant des biens avec des travaux à réaliser, il y a réellement possibilité de ne pas payer d’impôts sur les locations et donc rien est ajouté aux revenus locatifs globaux.
      Je vous mets un lien ci dessous qui fait des rappels très intéressant sur le LMNP :
      http://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-15-idees-recues-sur-le-regime-reel-simplifie/

      On est donc pas obligé d’être au réel, quand les revenus n’excèdent pas 33 200 euros on a le choix. Il faut avouer que souvent voir très très souvent il est plus judicieux d’être au réel pour ne pas payer d’impôt plutôt que de bénéficier d’un abattement de 50% et payer moins d’impôts…
      Me concernant, j’ai des frais de comptable, la CFE qui sont les 2 principaux axes de frais en lien avec le statut LMNP. Je ne vois rien d’autre de spécial.
      Je ne vois pas vraiment d’inconvénients. En revanche, il est possible, dans certains cas et à partir d’un certain montant de revenus locatif, qu’il soit judicieux de passer en LMP mais c’est vraiment en fonction des situations de chacun.
      Pour ta dernière question, je vais regarder de près si je peux évoquer un exemple.
      En tout cas merci pour la précision de tes questions.

      A bientôt

      Yann

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