Une maison investissement de village : pourquoi ce choix ?
Article écrit par Yann MARJAULT du blog meublé pas à pas. Si vous désirez en savoir plus sur l’intérêt de louer en meublé cliquez ici.
Je venais de rencontrer depuis quelques semaines une dame (Marie) qui travaille dans une petite agence immobilière et qui m’avait semblé très impliquée dans son travail et très à l’écoute de mes demandes.
J’étais à ce moment de mes recherches très attentif au sérieux des agents immobiliers.
L’achat de mon premier immeuble m’avait donné confiance et je savais exactement quel type de biens je recherchais en termes de rentabilité.
Marie ne tardait pas à me contacter pour me parler d’une petite maison qui était en vente. Cette maison était en vente depuis 4 ou 5 mois et apparemment, la SCI qui vendait était pressée et n’avait eu aucune touche en termes de propositions sur la maison de village.
J’avais en quelques minutes des informations précieuses sur le bien et je savais déjà qu’une négociation pourrait voir le jour…
« On apprend vite les questions à poser pour obtenir les informations utiles quand à la possible négociation ou non ».
1)- Ce que j’ai appris sur la maison de village (maison et investissement)
Voilà ce que Marie m’avait confié en quelques heures :
–> C’était une maison de village qui était annoncée à 52 000 euros.
–> La maison faisait 80 m² avec 2 chambres et une mezzanine.
–> La maison était en vente depuis plus de 5 mois sans aucune proposition.
–> La SCI était en train de revoir ses projets et cherchait à se débarrasser rapidement de ses biens immobiliers.
Nous étions donc partis pour une visite, le trajet était très court car la maison de village se situait à 10 minutes de l’agence.
Une fois arrivés sur place, une nouvelle fois, un peu comme l’immeuble de rapport que j’évoque dans mon troisième investissement, j’ai apprécié l’atmosphère qui régnait dans cette maison.
C’était une alternance dans l’ancien (les poutres, la cheminée, des portes en bois comment dans une étable rénovée. En bas, il y avait des tomettes et en haut du parquet en bois massif. De plus, on sentait bien que la mezzanine apportait un caché très sympathique à l’étage.
La première visite s’arrêtait sur ces premières vues ainsi que sur ces premiers questionnements.
« Dans ma tête, je sentais déjà que je voulais cette maison !» 
2)- La visite de la ” maison investissement ” de village avec le courtier en travaux
La seconde visite s’effectuait avec le courtier en travaux que je rencontrai donc pour la première fois. J’aurais l’occasion de revenir sur ce sujet, je peux juste vous dire que c’est vraiment appréciable de travailler de cette manière. Il fait un premier point estimatif et fait lui-même intervenir des artisans pour de vrais devis.
Ce qui est très appréciable dans ce principe est que vous ne payez rien et vous obtenez des conseils extrêmement précieux.
Après quelques jours et une visite avec les artisans, je savais que le montant des travaux (placo, cuisine à installer, maison entière à repeindre, amélioration nette de la salle de bain ainsi que les meubles que j’avais estimés) me reviendraient aux alentours de 18 500 euros.
« Volontairement, j’ai laissé beaucoup d’éléments présents dans cette maison de village pour ne pas dénaturer le charme de celle-ci. J’ai voulu apporter du moderne notamment avec la cuisine mais garder l’ancien un maximum (briquette de cheminée, poutre et parquet à l’étage). »
« Je savais que je pourrais meubler cette maison sans faire de superflu et trop de design. Dans ce cas, ce n’était pas utile ! »
3)- Des manières de calculer pour faire de cette maison un investissement
–> Je pars d’un montant estimé de travaux.
–> J’ajoute les frais d’agence et de notaire.
–> Si je peux j’ajoute les meubles (la plupart du temps).
–> Je repère le montant que je vais pouvoir appliquer pour la location.
Attention, essayez de me suivre et de mon côté je tente d’être clair :
a)– Quand j’ai le montant estimé de la location (ici 420 euros), je sais que le montant que je vais rembourser à la banque ne devra pas excéder 70% du montant de location (ici 336 euros).
Rappelez-vous la règle des 70 que j’évoque dans l’article sur les règles en immobilier.
b)– Le montant de l’emprunt que je vais rembourser à la banque (ici 336 euros) correspond à une somme maximale totale que je pourrais emprunter sur 15 ou 20 ans.
Quand on fait une estimation sur internet, on se rend compte que 336 euros mensuel correspondent à une somme d’environ 50 000 euros si on considère un taux à 1.55% assurance comprise.
c)– Je sais donc maintenant que pour rester dans mes chiffres, le montant total de mon emprunt ne peut excéder 50 000 euros.
Reprenons les chiffres de la maison de village :
– Travaux + meubles = 18 500 euros.
– Donc la maison, les frais d’agence et les frais de notaire doivent coûter au maximum 31 500 euros.
– Si je considère des frais de notaire à environ 3 000 euros, je ne pouvais pas faire une proposition pour la maison frais d’agence inclus supérieure à 28 500 euros.
Voici ce qui s’est réellement passé !
4)- L’achat de la ” maison investissement ” de village et la rentabilité
–> J’ai acheté la maison 25 000 euros frais d’agence inclus.
« Ce n’est pas une blague (smiley), la négociation avait été parfaitement menée par Marie et j’avais vite compris que la SCI avait besoin de 25 000 euros. C’était une aubaine que d’avoir ces informations qui font toute la différence… ».
–> Mon devis en travaux est monté à 18 500 euros.
“J’ai réussi à payer un peu moins grâce à de belles promos sur le mobilier mais j’ai eu un petit problème de toiture imprévu qui m’a coûté 1 500 euros. »
–> Les frais de notaire au final se sont élevés à 2 820 euros.
–> Total de l’achat et donc de l’emprunt (mon banquier a tout pris en compte dans l’emprunt) : 46 320 euros.
–> Montant du remboursement de l’emprunt mensuel que j’avais décidé d’étaler sur 15 ans : 245.40 euros.
–> Montant des loyers estimés : 420 euros.
« Je pense d’ailleurs avoir été un peu vite pour la mise en place de mon loyer. Je n’ai pas assez testé et je suis parti trop bas. Je me suis aperçu qu’il y avait beaucoup de demande pour ce type de bien et une nouvelle fois très peu d’offre… ».
Cette ” maison investissement ” de village meublée allait théoriquement me rapporter 165.60 euros par mois. Je n’avais donc aucune raison de ne pas faire de proposition au moment ou je l’ai découverte.
C’est aussi une maison que j’ai louée très facilement, j’ai dû refuser des personnes qui étaient d’accord pour la prendre dès la première visite. C’est aussi ce qui m’a montré que je ne la louais pas assez cher.
J’en parlerai dans un prochain article, dans les erreurs à éviter en immobilier. Il est très important de réaliser des simulations pour estimer le montant des locations.
L’article est terminé, je vous remercie de l’avoir lu jusqu’au bout. Si vous souhaitez « booster » quelqu’un avec cette histoire, n’hésitez pas à partager ou à nous écrire.
Merci
A très bientôt
Yann