Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ?

mettre sa residence principale en locationUne question qui revient souvent pour ne pas dire très souvent en immobilier est la suivante :

faut-il acheter sa résidence principale en premier ou faut-il faire des investissements locatifs avant ?

Je crois que le soucis est plutôt d’imaginer sa propre résidence principale qui serait un actif et donc qui rapporterait de l’argent chaque mois plutôt que d’en coûter !

Par ailleurs, si vous désirez en savoir plus sur la stratégie locative meublé, découvrez ici tout ce qu’il faut savoir.

 

Faut-il faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Acheter et faire une location de sa résidence principale ? Ou acheter et louer une partie de sa résidence principale ?

Beaucoup de questions qui me sont posées régulièrement en ce qui concerne l’ordre chronologique des différents achats immobiliers à réalisés.

Les cas des investisseurs sont nombreux et nous allons essayer de déterminer si un ordre est clairement à privilégier ou non.

1- La résidence principale et l’investissement locatif

Deux petits rappels !

Rappel sur la résidence principale 

La résidence principale par définition est la résidence dans laquelle on réside le plus longtemps dans l’année. Je le rappelle même si cela est évident car cela a une incidence sur les manière de louer sa maison principale et ainsi ne pas être hors la loi.

La maison principale est par définition le logement d’habitation effectif du contribuable. Un logement est considéré comme résidence principale à partir du moment ou la personne et sa famille y vivent. Dans ce logement se trouvent les intérêts matériels à toute la famille.

Ainsi par définition, il est impossible de posséder 2 résidences principales.

La résidence principale est considérée maison principale à partir du moment où le contribuable y vit au moins 8 mois par an (sauf cas particuliers). Il sera donc autorisé de la louer les 120 jours restants. Vous comprenez pourquoi maintenant, on ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours en courte durée dans certaines villes en France.

Rappel sur l’investissement locatif

Ce point est certainement évident pour vous mais je tenais à définir ce terme de manière succincte avant de commencer à entrer dans le vif du sujet dans cet article.

Un investissement locatif est un bien, une unité locative achetée par l’investisseur qui sera loué à une personne tiers soit pour un usage d’habitation soit pour un usage professionnel. 

L’appartement, la maison, le local est loué sous conditions. Celles-ci étant établies dans un contrat de location correspondant à la situation. Le but de l’investisseur, propriétaire bailleur étant clairement de réaliser une opération plus ou moins rentable selon ses propres conditions.

2- Investissement locatif avant résidence principale ? Et pourquoi pas les deux en même temps ?

Ce qui m’a donné envie d’écrire cet article est tout d’abord un autre article que j’ai lu sur le blog du Guillaume. Il évoquait sa situation personnelle et nous précisait que dans son cas, il n’avait surtout pas intérêt à acheter une résidence principale qui l’endetterait et au final lui coûterait trop cher chaque mois.

Son article est totalement fondé et même très astucieux car peu de personnes oseraient investir autant alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur propre résidence principale.

Je vous laisserai lire cet article dans lequel il explique avoir lâché 132 000 euros à son propriétaire… Je vous invite à terminer le mien d’abord Rire pour l'immoblier.

Vous allez voir qu’il existe diverses solutions pour ne pas s’endetter avec sa résidence principale, l’idée est de réfléchir actif en toute circonstance !

3- Pensez actif même lorsque vous achetez une résidence principale !

Actif et passif

Pour rappel un actif est un élément qui permet par certains actions de gagner de l’argent. Il permet à lui tout seul de mettre de l’argent dans votre poche. A l’inverse un passif vous fait perdre de l’argent.

Nous pouvons prendre 2 exemples simples : un appartement “bien acheté” est un actif, il permet de gagner de l’argent chaque mois en plus de la capitalisation qu’il engendre. Un prêt à la consommation est un passif, il vous fait dépenser de l’argent chaque mois pour un plaisir personnel par exemple.

La résidence principale est un actif ?

Ce point est essentiel ! Si vous décidez d’acheter une résidence principale pour laquelle vous allez faire un emprunt classique qui vous coûtera chaque mois alors vous êtes en train d’acheter un passif.

Celui-ci ne va faire que vous endetter. C’est la formule la plus classique, on achète un bien qui nous plaît, on fait attention à rester dans un taux d’endettement que le banquier nous conseille et nous voilà bloqué pour de longues années avec notre endettement aux alentours des 33%.

Ce qui est rassurant dans ce cas, c’est que l’on fait comme tout le monde, on s’endette et on coupe notre capacité d’emprunt mais nous avons une belle résidence principale dans laquelle nous allons pouvoir faire des frais et grignoter toutes nos économies.

Je pense très sincèrement que c’est quelque chose à éviter, il faut impérativement essayer de réfléchir autrement.

Ne vous inquiétez pas si vous avez l’impression d’être dans cette situation, ce n’est pas grave mais il va falloir réfléchir différemment pour rebondir.

4- Comment louer sa maison principale ?

Il suffit d’un peu d’imagination pour transformer sa résidence principale en investissement locatif

A- Louer plutôt qu’acheter

mettre sa residence principale en locationDans certains cas, comme l’exemple de Guillaume que je cite au dessus, il est bien plus judicieux de rester locataire et de continuer à investir dans des biens rentables.

Le fait d’être locataire ne diminue pas votre capacité d’emprunt de la même manière.

Il y a fort à parier qu’à deux (ou seul) le montant de votre location soit inférieur au montant que vous donneriez si vous aviez acheté une résidence principale.

C’est d’autant plus vrai si vous êtes dans des zones proches de centre ville ou dans des zones en pleine expansion.

Beaucoup d’investisseurs ont commencé par acheter des appartements, des immeubles, des maisons et donc des investissements rentables avant de se concentrer sur une éventuelle résidence principale.

Attention, si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, ce n’est évidemment pas la fin du monde ! Il va juste falloir penser et agir en conséquence.

B- Rendre sa résidence principale “active” en déménageant

C’est exactement ce qui m’est arrivé quand j’ai quitté mon “job” de surveillant d’internat.

Je vivais dans ma résidence principale qui était un simple studio et je l’ai mis en location dès mon départ. C’est un investissement qui reste rentable et qui est extrêmement bien placé.

Vous allez me dire : c’est facile c’était un studio ! C’est vrai les choses étaient facilitées car je remboursais très peu chaque mois et du coup, la location actuelle me rembourse très largement l’emprunt.

Pour terminer sur cet exemple : J’ai bien acheté ma petite résidence principale quand j’étais étudiant avant tout investissement. Ce studio est un vrai investissement à l’heure actuelle. Cela fait aussi réfléchir au fait d’acheter très rapidement

Si vous avez une maison qui vous coûte chaque mois et que vous déménagez par exemple, vous pouvez tout à fait la mettre en location en rallongeant la durée de l’emprunt et en diminuant donc le montant de vos mensualités.

C’est assez rare que les personnes osent faire ça mais au final, c’est excellent car vous diminuez vos mensualités et vous essayez de faire en sorte que votre “ex résidence principale” ne vous coûte plus d’argent chaque mois.

J’ai vu le cas il y a quelques semaines car avec ma compagne nous devions déménager dans une nouvelle résidence principale et elle a demandé à la banque d’allonger son crédit du T3 dans lequel nous vivions. Résultat, elle est passée de 587 euros de mensualités à 438 euros.

Ce T3 se loue 600 euros chaque mois, l’allongement de la durée du crédit et donc la diminution du coût mensuel permet de s’assurer une belle sérénité.

Dans ce cas la résidence principale, par cette simple petite action, est devenue un vrai investissement locatif qui lui rapporte un peu chaque mois.

C- Louer une partie de sa résidence principale en réfléchissant…

residence principale ou investissement locatif en premier

J’adore ce point ! Je trouve que c’est tellement pertinent dans certaines situations que c’est impossible de ne pas l’évoquer. Vous allez voir, je vais vous donner les exemples chiffrés de ma nouvelle résidence principale, les différences sont très importantes…

Louer sa résidence principale, quelle drôle d’idée Rire pour l'immoblier! Et pourtant, il ne suffit de pas grand chose pour que ce soit envisageable et très peu dérangeant. Il est clair que certains points sont à anticiper en étant un peu logique et réfléchi mais vous allez voir que c’est évidemment tout à fait possible.

D’ailleurs, je n’envisage en aucun cas de me priver de cet aspect qui change absolument tout aux économies que l’on peut réaliser et au taux d’endettement qui ne s’estompe pas.

5- Mon exemple : louer une partie de sa résidence principale et payer un crédit de 438 euros au lieu de 1038 euros !

Allez, on est parti pour un exemple simple et réel !

Avec Sandrine, nous décidons donc de quitter notre logement situé en centre ville (celui dont les quelques chiffres sont cités au dessus) et nous voulions trouver une petite maison proche du centre ville avec un petit extérieur.

Nous voulions trouver un moyen d’apporter de la valeur au bien ou d’en louer une partie pour diminuer le montant de notre emprunt.

Ce critère était numéro 1 dans nos recherches !

Après quelques recherches, nous avons la chance de trouver exactement ce que nous voulions. Nous avons même trouver plusieurs fois ce que nous recherchions.

  • Maison affichée à 140 000 euros
  • Petit extérieur avec tout le RDC donnant accès à cet extérieur
  • 2 portes d’entrées dont une donnant accès rapidement à l’escalier qui donnait sur 2 chambres et une salle de bain
  • WC et douche au RDC et à créer à l’étage

Premier constat : en transformant une chambre à l’étage en espace cuisine et coin TV, on créant dans une pièce existante une sdb et un WC : on avait à l’étage 2 chambres, 1 cuisine salon avec coin TV, un toilette et une salle de bain.
L’accès pouvait se faire par un escalier en colimaçon extérieur qu’il fallait créer.

“Sans image, c’est un peu dure à imaginer, c’est pour ceci que je vais bientôt pouvoir tout vous proposer en film. Retenez tout de même que nous avons étudier de près les systèmes d’évacuation à créer pour percevoir la faisabilité du projet”

Voyez vous où je veux en venir ??

Louer une partie de sa résidence principaleNous voulions louer l’étage en courte durée sachant que nous avons une très belle demande locative pour ce genre d’espace à la semaine.

De plus, en louant à des professionnels en déplacement, une belle partie n’est pas imposable.

Nous avions choisi la courte durée pour garder cet espace quand nous le souhaitions, notamment lorsque nous inviterions des amis.

Quelques chiffres : maison négociée à 138 000 euros, frais de notaire estimés à 11 500 euros, travaux estimés à 65 000 euros (nous en profitions pour refaire l’isolation et la toiture pour ne pas sortir d’argent par la suite).

Coût total : 214 500 euros soit une mensualité de 1 038 euros.
Location de l’étage à 150 euros pour une personne à la semaine et éventuellement 200 euros pour 2 (nous n’avions pris en considération qu’une personne) soir 600 euros par mois.

Bilan final : l’emprunt de la maison pouvait nous revenir qu’à 438 euros par mois en cas de location complète.

Je ne sais pas ce que vous pensez de ce genre d’opération mais personnellement j’adore. Imaginez ce que vous pouvez faire en économisant 600 euros par mois ! Combien de fois avez vous pensé pouvoir vivre dans votre résidence principale pour 438 euros par mois ?

Après quelques mois, des nouvelles de la résidence principale louée en partie…

Nous sommes presque installés et les tests ont été très concluents :

Nous avons de la demande pour louer la partie supérieure de la maison, ce point était testé et donc sans surprise.

En revanche, les principales surprises sont très positives : il y a beaucoup de maintenance dans les entreprises aux alentours. Les agents souhaitent se loger par 2 ou par 3 pour diminuer leurs frais.

Le bilan est donc extrêmement positif car nous envisageons maintenant de louer l’étage jusqu’à 3 personnes simultanément, ce qui représente des semaines à 300 euros.

Notre mensualité étant à 1 200 euros au final (elle diminuera dans quelques années), nous pouvons considérer que certaines échéances seront intégralement remboursées par les locations.

Je vais proposer une ensemble de vidéo très prochainement à ce sujet, n’hésitez-pas à vous abonner à ma chaîne You Tube pour ne pas les louper. Vous trouverez un lien juste en bas.

6- Louer une partie de sa résidence principale : un avantage fiscal non négligeable

Pour compléter cette partie, je devais faire ce petit point fiscal :

Logiquement si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Mais vous n’avez pas à déclarer les revenus de la location d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) sous conditions de certains tarifs.

Je vous laisse le lien vers le petit article des impots.gouv qui est très explicite à ce sujet : cliquez-ici pour le consulter !

7- En résumé, voici pourquoi louer une partie de sa résidence principale !

Vous l’avez compris, je parle en connaissance de cause ! Je loue moi-même une partie de ma résidence principale. Clairement, il m’est assez simple de mettre en avant les parties intéressantes de ce système qui transforme votre maison principale en véritable actif.

Même si on ne parlera pas d’actif à 100%, louer sa maison principale permet de diminuer le côté passif de votre bien. C’est un véritable moyen pour habiter une résidence principale sympa en ne remboursant que très peu de mensualités.

Voici en détails les avantages que je trouve au fait de louer une partie de sa maison principale (à condition d’avoir optimisé certains aspects dès le départ) :

  • Diminuer les remboursements mensuels à la banque ou plutôt faire en sorte que votre ou vos locataires vous aident grandement à le faire
  • Louer en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sous certaines conditions. Dans mon cas, je peux entrer dans les conditions grâce au fait de louer à des agents en déplacements et donc en mission professionnelle.
  • Possibilité de louer en courte durée pour booster la rentabilité mais dans ce cas, la fiscalité sera donc différente.
  • Transformer sa résidence principale en investissement locatif partiel permettant ainsi de diminuer les remboursements d’emprunts passifs

Avec du recul et voyant des exemples autour de moi, je me demande même comment je pourrais faire autrement pour ne pas être “blasé” de donner un remboursement dans le vent chaque mois. Lorsqu’on a “goûté” à ce type de système avantageux de location, on voit très vite le problème des autres situations.

Voyons tout de même quelques contraintes au fait de louer une partie de sa résidence principale.

8- Quelles sont les contraintes de louer une partie de sa résidence principale ?

Je serai un peu menteur si je n’évoquais pas quelques contraintes même si honnêtement, je les trouve minimes par rapport au avantages.

D’autant que les contraintes que je vais évoquer sont tout à fait “optimisables” et “transformables”. Allez, je les évoque !

  • Il faut bien réfléchir dès le départ pour que chacun garde son intimité (c’est un point essentiel à prendre en considération dès que vous avez décider de louer votre résidence principale
  • Il faut songer à l’isolation phonique au plafond si vous louez l’étage par exemple, à l’isolation des évacuations si celles-ci ont été crées pendant la rénovation
  • L’idéal est d’avoir des entrées séparées pour éviter de trop se croiser
  • Le soucis majeur réside dans la définition même de louer une partie de votre résidence principale : vous ne possédez plus la partie louée… Cela paraît évident et ça l’est ! Mais parfois cette partie peut manquer lorsqu’on accueille du monde. Ceci peut-être une raison suffisante pour faire de la location courte durée et ainsi “bloquer des dates” que vous souhaitez conserver

Vous voyez que les inconvénients peuvent être optimisés et réfléchis. Avec une bonne réflexion en amont, le principe de louer une partie de la maison principale peut s’avérer uniquement avantageux.

Voilà pour cet article ! J’espère que celui-ci pourra vous donner quelques idées sur ce qu’il est possible de réaliser avec sa résidence principale pour ne pas en être esclave !

N’oubliez pas ! Pour “s’enrichir” l’idée est d’éviter d’acheter des passifs, des choses qui vous coûtent de l’argent chaque jour plutôt que de vous en rapporter.

La résidence principale bien réfléchie peut tout à fait devenir un véritable actif qui vous enrichira.

De notre côté, nous avons dû effectuer plusieurs visites avant de trouver ce que nous voulions. Cette location de résidence principale nécessite une projection.

Il faut réunir quelques conditions pour pouvoir louer une partie tout en gardant une autonomie. Je vous assure que c’est tout à fait conciliable.

Si vous faites partie des personnes qui regarderont les vidéos à ce sujet, vous verrez qu’il faut juste bien y penser dès le départ et vous pourrez parfaitement concilier votre tranquillité avec votre rentabilité…

PS: j’allais oublier, les différentes visites pendant plusieurs semaines ont eu l’avantage de nous avoir aidé à déterminer exactement ce que nous voulions.

Sur le même sujet :

Mots clés : transformer sa résidence principale en investissement locatif, louer une partie de sa résidence principale, résidence principale, actif


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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

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