transformer sa residence principale en investissement locatif

Transformer sa résidence principale en investissement locatif !

transformer sa residence principale en investissement locatif

Une question qui revient souvent pour ne pas dire très souvent en immobilier est la suivante : faut-il acheter sa résidence principale en premier ou faut-il faire des investissements locatifs avant ?

Je crois que le soucis est plutôt d’imaginer sa propre résidence principale qui serait un actif et donc qui rapporterait de l’argent chaque mois plutôt que d’en coûter !

 

Alors : investissement locatif avant résidence principale ? Et pourquoi pas les deux en même temps ?

Ce qui m’a donné envie d’écrire cet article est tout d’abord un autre article que j’ai lu sur le blog du Guillaume qui évoquait sa situation personnelle et nous précisait que dans son cas, il n’avait surtout pas intérêt à acheter une résidence principale qui l’endetterait et au final lui coûterait trop cher chaque mois.

Son article est totalement fondé et même très astucieux car peu de personnes oseraient investir autant alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur propre résidence principale.

Je vous laisserai lire cet article dans lequel il explique avoir lâché 132 000 euros à son propriétaire…je vous invite à terminer le mien d’abord Rire pour l'immoblier.

Vous allez voir qu’il existe diverses solutions pour ne pas s’endetter avec sa résidence principale, l’idée est de réfléchir actif en toute circonstance !

1- Pensez actif même lorsque vous achetez une résidence principale !

Ce point est essentiel ! Si vous décidez d’acheter une résidence principale pour laquelle vous allez faire un emprunt classique qui vous coûtera chaque mois alors vous êtes en train d’acheter un passif qui va ne faire que vous endetter. C’est la formule la plus classique, on achète un bien qui nous plaît, on fait attention à rester dans un taux d’endettement que le banquier nous conseille et nous voilà bloqué pour de longues années avec notre endettement aux alentours des 33%.

Ce qui est rassurant dans ce cas, c’est que l’on fait comme tout le monde, on s’endette et on coupe notre capacité d’emprunt mais nous avons une belle résidence principale dans laquelle nous allons pouvoir faire des frais et grignoter toutes nos économies.

Je pense très sincèrement que c’est quelque chose à éviter, il faut impérativement essayer de réfléchir autrement.

Ne vous inquiétez pas si vous avez l’impression d’être dans cette situation, ce n’est pas grave mais il va falloir réfléchir différemment.

2- Il suffit d’un peu d’imagination pour transformer sa résidence principale en investissement locatif

A- Louer plutôt qu’acheter

mettre sa residence principale en locationDans certains cas, comme l’exemple de Guillaume que je cite au dessus, il est bien plus judicieux de rester locataire et de continuer à investir dans des biens rentables. Le fait d’être locataire ne diminue pas votre capacité d’emprunt de la même manière.

Il y a fort à parier qu’à deux (ou seul) le montant de votre location soit inférieur au montant que vous donneriez si vous aviez acheté une résidence principale. C’est d’autant plus vrai si vous êtes dans des zones proches de centre ville ou dans des zones en pleine expansion.

Beaucoup d’investisseurs ont commencé par acheter des appartements, des immeubles, des maisons et donc des investissements rentables avant de se concentrer sur une éventuelle résidence principale.

Attention, si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, ce n’est évidemment pas la fin du monde ! Il va juste falloir penser et agir en conséquence.

B- Rendre sa résidence principale “active” en déménageant

C’est exactement ce qui m’est arrivé quand j’ai quitté mon “job” de surveillant d’internat. Je vivais dans ma résidence principale qui était un simple studio et je l’ai mis en location dès mon départ. C’est un investissement qui reste rentable et qui est extrêmement bien placé. J’en avais parlé dans cet article il y a quelques mois quand j’évoquais mon premier investissement locatif en lien avec ma résidence principale.

Vous allez me dire : c’est facile c’était un studio ! C’est vrai les choses étaient facilitées car je remboursais très peu chaque mois et du coup, la location actuelle me rembourse très largement l’emprunt.

Si vous avez une maison qui vous coûte chaque mois et que vous déménagez par exemple, vous pouvez tout à fait la mettre en location en rallongeant la durée de l’emprunt et en diminuant donc le montant de vos mensualités. C’est assez rare que les personnes osent faire ça mais au final, c’est excellent car vous diminuez vos mensualités et vous essayez de faire en sorte que votre “ex résidence principale” ne vous coûte plus d’argent chaque mois.

J’ai vu le cas il y a quelques semaines car avec ma compagne nous devions déménager dans une nouvelle résidence principale et elle a demandé à la banque d’allonger son crédit du T3 dans lequel nous vivions. Résultat, elle est passée de 587 euros de mensualités à 438 euros. Ce T3 se loue 600 euros chaque mois…

Dans ce cas la résidence principale, par cette simple petite action, est devenue un vrai investissement locatif qui lui rapporte un peu chaque mois.

C- Louer une partie de sa résidence principale en réfléchissant…

residence principale ou investissement locatif en premier

J’adore ce point ! Je trouve que c’est tellement pertinent dans certaines situations que c’est impossible de ne pas l’évoquer. Vous allez voir, je vais vous donner les exemples chiffrés de ma nouvelle résidence principale, les différences sont très importantes…

Louer sa résidence principale, quelle drôle d’idée Rire pour l'immoblier! Et pourtant, il ne suffit de pas grand chose pour que ce soit envisageable et très peu dérangeant. Il est clair que certains points sont à anticiper en étant un peu logique et réfléchi mais vous allez voir que c’est évidemment tout à fait possible.

D’ailleurs, je n’envisage en aucun cas de me priver de cet aspect qui change absolument tout aux économies que l’on peut réaliser et au taux d’endettement qui ne s’estompe pas.

3- Mon exemple : payer un crédit de 438 euros au lieu de 1038 euros !

Allez, on est parti pour un exemple simple et réel !

Avec Sandrine, nous décidons donc de quitter notre logement situé en centre ville (celui dont les quelques chiffres sont cités au dessus) et nous voulions trouver une petite maison proche du centre ville avec un petit extérieur.

Nous voulions trouver un moyen d’apporter de la valeur au bien ou d’en louer une partie pour diminuer le montant de notre emprunt.

Après quelques recherches, nous avons la chance de trouver exactement ce que nous voulions.

– Maison affichée à 140 000 euros
– Petit extérieur avec tout le RDC donnant accès à cet extérieur
– 2 portes d’entrées dont une donnant accès rapidement à l’escalier qui donnait sur 2 chambres et une salle de bain
– WC et douche au RDC et à l’étage

Premier constat : en transformant une chambre à l’étage en espace cuisine et coin TV, on avait à l’étage 1 chambre, 1 cuisine avec coin TV, un toilette et une salle de bain.
L’accès (juste en installant une cloison et en isolant l’escalier) était direct par une porte d’entrée.

Voyez vous où je veux en venir ??

Nous voulions louer l’étage en courte durée sachant que nous avons une très belle demande locative pour ce genre d’espace à la semaine. De plus, en louant à des professionnels en déplacement, une belle partie n’est pas imposable.

Nous avions choisi la courte durée pour garder cet espace quand nous le souhaitions, notamment lorsque nous inviterions des amis.

Quelques chiffres : maison négociée à 138 000 euros, frais de notaire estimés à 11 500 euros, travaux estimés à 55 000 euros (nous en profitions pour refaire l’isolation et la toiture pour ne pas sortir d’argent par la suite).

Coût total : 204 500 euros soit une mensualités de 1 038 euros.
Location de l’étage à 150 euros pour une personne à la semaine et éventuellement 200 euros pour 2 (nous n’avions pris en considération qu’une personne) soir 600 euros par mois.

Bilan final : l’emprunt de la maison pouvait nous revenir qu’à 438 euros par mois en cas de location complète.

Je ne sais pas ce que vous pensez de ce genre d’opération mais personnellement j’adore. Imaginez ce que vous pouvez faire en économisant 600 euros par mois ! Combien de fois avez vous pensé pouvoir vivre dans votre résidence principale pour 438 euros par mois ?

4- Un avantage fiscal non négligeable

Pour compléter cette partie, je devais faire ce petit point fiscal :

Logiquement si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Mais vous n’avez pas à déclarer les revenus de la location d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) sous conditions de certains tarifs.

Je vous laisse le lien vers le petit article des impots.gouv qui est très explicite à ce sujet : cliquez-ici pour le consulter !

Voilà pour cet article ! J’espère que celui-ci pourra vous donner quelques idées sur ce qu’il est possible de réaliser avec sa résidence principale pour ne pas en être esclave !

N’oubliez pas ! Pour “s’enrichir” l’idée est d’éviter d’acheter des passifs, des choses qui vous coûtent de l’argent chaque jour plutôt que de vous en rapporter.

La résidence principale bien réfléchie peut tout à fait devenir un véritable actif qui vous enrichira.

PS: j’allais oublier, la dame qui vendait et qui avait accepté notre offre n’a finalement pas vendu…ceci aura eu l’avantage de nous avoir aidé à déterminer exactement ce que nous voulions !


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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

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