Immeuble de rapport : mon troisième investissement locatif

Un immeuble de rapport trouvé “par hasard”

Immeuble de rapport avec un restaurant et 3 appartementsArticle écrit par Yann du blog : meublé pas à pas

J’étais à ce moment là dans une réflexion de plus en plus poussée en ce qui concerne l’immobilier. J’avais travaillé pour améliorer de nombreux points en ce qui concerne la location saisonnière de mes mobil home, je voulais maintenant en apprendre plus sur l’immobilier. L’idée de l’immeuble de rapport n’était pas du tout définie au départ.
Cette fois, c’était décidé, je voulais apprendre, me former pour pouvoir éviter certaines erreurs et aussi avancer rapidement.

« Vous savez quand les choses font ‘tilt’ dans la tête et que vous sentez que c’est le moment, je suis certain que vous voyez ce que je veux dire… » Rire pour l'immoblier.

Après plusieurs discussions et la lecture du livre d’Olivier SEBAN « tout le monde mérite d’être riche », j’avais trouvé quelques articles, quelques vidéos mais ce n’était pas suffisant. Je n’avais pas les éléments qui me permettaient de débuter ou plutôt qui me permettaient de réellement me sentir prêt. A force de multiplier les recherches, je crois que cette fois j’avais cerné le personnage qui me parlait le plus et je décidais de m’inscrire à sa formation. Celle-ci m’a coûté à l’époque 789 euros.

A ce prix, j’avais 7 modules vidéos composés eux-mêmes de 5 ou 6 vidéos différentes sur le thème du module et j’avais également 2 places à un séminaire à Paris.

«  Très honnêtement à ce moment là, j’étais très excité mais je n’avais aucune idée de ce dans quoi je me lançais ni même la moindre idée de ce qu’était un séminaire immobilier… ». « J’en profite une nouvelle fois pour remercier Sandrine qui a été un véritable soutien dans cette aventure ou plutôt ce début d’aventure. Elle avait décidé de m’accompagner dans toute la durée de formation (de la vidéo 1 jusqu‘ au séminaire à Paris) ».

1)- La formation, les essais avant l’achat de l’immeuble de rapport !

Je ne vais pas entrer dans tous les détails de la formation maintenant car une nouvelle fois, j’espère bien partager plus sérieusement, à un autre moment et plus en détail, tout ce que j’ai appris et continu d’apprendre.

Dans tous les cas, c’était parti !

Avec Sandrine, nous allions débuter les premiers modules vidéos dès réception de ceux-ci, nous étions déterminés à suivre cette formation très sérieusement celle qui semblait pouvoir nous apporter la richesse certaine Rire pour l'immoblier.

Les vidéos arrivaient progressivement chaque semaine et nous pouvions ainsi « digérer » le contenu au fur et çà mesure. Nous avions chacun notre petit cahier sur lequel nous tenions au propre nos notes.

« Le gros avantage d’être deux à ce moment là était de pouvoir se réexpliquer des points qui pouvaient nous paraître un peu plus techniques. On pouvait ainsi vérifier si nous avions bien compris la même chose. »

Au fur et à mesure des avancées, nous comprenions beaucoup d’éléments qui nous semblaient indispensables à nos futures avancées.

– Nos premiers tests… nous étions bien loin de l’immeuble de rapport Rire pour l'immoblier –

Au bout de quelques modules, nous avions des éléments qui nous permettaient de commencer à chercher ce que l’on appelle des bonnes affaires. Nous décidions de réaliser des tests.

Test n°1 :
Un appartement sur le bon coin qui était annoncé à 71 000 euros et situé dans une résidence plutôt bien réputée. Après nos premiers calculs, nous nous étions dits que pour réaliser une bonne affaire comme nous l’avions appris (et nous voulions appliquer les points de notre formation à 789 euros Rire pour l'immoblier), il fallait obtenir cet appartement à 52 500 euros maximum.
Nous avions pu réaliser des simulations car nous avions pris des photos en cachette et nous avions testé combien il pouvait se louer sur le bon coin.

Résultat :
Nous avons failli terminer à la gendarmerie car le jeune homme qui vendait l’appartement nous prenait pour des escrocs. Il ne supportait pas le petit prix de notre proposition ni le fait que nous ayons placé son bien « en location » sur le bon coin sachant qu’il ne nous appartenait pas.
” Très franchement, monsieur si vous vous reconnaissez, nous nous excusons, nous faisions nos armes et nous tentions juste d’appliquer des principes appris auparavant “.

A ce moment là, nous n’avions pas du tout baissé les bras mais disons que cela était un début original…

Test n°2 :
Nous venions de repérer un appartement situé dans la même résidence que le précédent mais cette fois géré par une agence. C’était le moment de tester les agences que nous avions proches de chez nous, même très proche puisque celle-là était juste au dessous de notre appartement.

Nous avons établi nos calculs, bien réfléchi à la situation et fait une proposition.

Cette fois, est-ce bon ? Notre système infaillible allait t-il nous permettre de nous lancer ?
Et bien pas du tout : là, c’était l’agent qui nous prenait pour des fous et qui nous a même conseillé de revoir nos banques (nous avions un peu dit que c’était à cause d’eux que nous faisions des propositions comme celle-ci).

Nous n’avons même pas eu de contre proposition suite à cette demande. Nous étions un peu refroidit mais voilà, on avait aussi appris à ne pas se décourager…nous avons donc continué la formation pas à pas.

2)- De la recherche d’agence à la découverte de l’immeuble de rapport

Nous décidions de rechercher sur d’autres annonces et de mon côté je décidais « à temps perdu » de faire connaissance avec les différentes agences immobilières ou plutôt les agents qui les composent.
Le hasard d’une annonce m’a emmené dans une agence située à 17 kilomètres de chez nous.

Il y a avait une annonce qui semblait intéressante et j’avais décidé de prendre rendez-vous pour une éventuelle visite. Celle-ci ne fut finalement pas concluante, le bien nécessitait beaucoup de travaux ce qui faisait monter son prix au dessus d’un seuil concevable pour une rentabilité d’investisseur.

« En plus, à ce moment là, j’ai eu ‘ce je ne sais quoi’ qui me disait que ce n’était pas une bonne affaire. Je ne ‘sentais’ pas vraiment la maison ni même le lieu où elle était située ».


Au moment de partir, Patricia, la patronne de l’agence, que j’avais rencontré à ce moment là depuis quelques heures me dit :

« Il y a bien cet immeuble juste en face ! Un immeuble de rapport peut-on dire que j’ai sur les bras depuis des années.
Sans réelle conviction à ce moment là, je lui réponds quelque chose comme :
« Ah bon ? Pourquoi personne ne veut cet immeuble ? La personne en veut trop cher ? »
Je me souviens très bien de sa dernière phrase :
« la propriétaire a été refroidit par un monsieur qui lui a fait une offre qui ne tenait pas la route. Voulez-vous aller voir cet immeuble ? »

« Alors là ! Un immeuble de rapport à aller voir, je me disais que ça ne coûtait rien mais que c’était déjà trop gros pour moi. Dans ma tête, un immeuble voulait dire beaucoup d’appartements et beaucoup de chiffres dans le montant final… »

Patricia était déjà debout avec les clefs, j’ai donc dit oui.

un studio meublé situé au deuxième étage d'un immeuble de rapport constitué de trois appartements et d'un local commercial type restaurant gastronomique.Arrivés sur place, j’ai tout de suite aimé « l’ambiance », je ne sais pas quel autre terme utiliser car c’était exactement ça. Pourtant, cet immeuble de rapport comprenait :

un studio en fond de courette non utilisé depuis des années.
un T3 qui avait été occupé mais dans lequel des travaux étaient à prévoir.
un autre studio mansardé au dernier étage avec beaucoup de charme qui lui aussi devait subir d’importants travaux.

Ce que j’avais omis aussi au départ, c’est qu’il y a avait un restaurant au rez de chaussée avec un bail commercial.

« Je suis resté 2 heures de plus dans l’agence pour commencer à établir très sérieusement « un plan d’attaque », je commençais à me dire que si les techniques vues pendant le début de formation fonctionnaient pour un appartement, elles devaient fonctionner pour un immeuble de rapport. »

Après toutes ces discussions, je savais :
–> Que la propriétaire demandait 135 000 euros.
–> Qu’il fallait que je fasse une estimation des travaux.
–> Le montant des loyers que je pourrais percevoir approximativement si je meublais.
–> Que j’avais fortement envie de faire cet investissement et tant pis si on parlait déjà d’un immeuble de rapport…

Voilà ce qui s’est réellement passé !

3)- L’achat de mon premier immeuble de rapport

–> J’ai acheté l’immeuble 120 000 euros frais d’agence inclus.
« Ce fut une vraie bataille car effectivement la vendeuse était très frileuse, je crois qu’elle avait toujours l’impression d’être arnaquée. J’ai aussi vu à ce moment là ce qu’était un agent qui se battait pour vendre un bien, elle a tout fait pour m’aider et aussi pour vendre ce bien qu’elle avait depuis trop longtemps… ».

–> Mon devis en travaux pour l’immeuble de rapport est monté à presque 25 000 euros.
« Je dois avouer que je n’avais pas payer très cher l’ensemble des travaux grâce à un artisan qui voyait que je débutais et qui était en fin de carrière professionnelle, je le remercie ! »

–> Les frais de notaire au final se sont élevés à 9 600 euros.

–> Total de l’achat et donc de l’emprunt (mon banquier a tout pris en considération dans l’emprunt) : 154 600 euros.
« Là aussi, je remercie le banquier qui a tout pris en considération dans l’emprunt, les frais de notaire n’auraient pas pu être assumés par mon compte en banque… »

–> Montant des loyers estimés (je loue un peu plus en ce moment) : 1 690 euros.

–> Montant du remboursement de l’emprunt mensuel que j’avais décidé d’étaler sur 20 ans : 877.46 euros.

Cet immeuble allait donc théoriquement me permettre de réaliser un surplus d’argent (le Cash Flow) de 812.54 euros par mois.
Je n’ai pas besoin d’expliquer davantage que j’étais très satisfait de ce premier achat qui n’était pas du tout prévu à l’origine.


J’ai essayé de décrire cette histoire en respectant scrupuleusement les étapes dans laquelle elle s’est déroulée. Les discutions avec Patricia, le fait qu’elle ait compris ce que je recherchais, le fait qu’elle ait prononcée cette phrase qui nous a mené à cet immeuble de rapport fait qu’ aujourd’hui je suis propriétaire d’un bien très rentable.
“Je commençais aussi à bien cerner, à ce moment là, que les agents immobilier avaient des manières de fonctionner bien différentes…”

Ce bien « dormait » depuis des années et je suis très heureux de le voir revivre et qu’il soit à moi.

Je crois que cet exemple montre que « ce qu’on appelle la chance » n’existe pas réellement dans l’immobilier, j’en parle d’ailleurs à la fin de l’ article intitulé ” 5 principes pour éviter de se faire peur dans l’immobilier”. Le fait d’être en action amène à réaliser des rencontres qui peuvent être déterminantes pour la suite de nos belles années d’investisseurs Rire pour l'immoblier.

J’allais oublier 2 choses :

– Vous pouvez voir des photos des biens de cet immeuble situé à Briare en allant sur le site que nous avions crée pour mettre en avant les biens. Nous pensions peut-être faire de la location saisonnière et l’occasion de faire un site s’est présentée même si aujourd’hui il ne sert pas.

– Quelques temps après, Sandrine est devenue propriétaire d’1 appartement de 80 m² situé en centre ville et de 2 petites maisons (dont une sur le site juste au dessus) qui lui servent d’investissement locatif…

Mots clés : immeuble de rapport, investissement locatif, rencontre


L’article est terminé, une nouvelle fois je vous sollicite. Si vous souhaitez « booster » quelqu’un avec cette histoire, n’hésitez pas à la partager ou à nous écrire.
Merci

A très bientôt

Yann

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4 commentaires sur « Immeuble de rapport : mon troisième investissement locatif »

  • Bonjour Yann,

    Sympa comme histoire, ça fait plaisir de lire la genèse d’un investissement, de voir les étapes par lesquelles tu es passé (et nous en avons tous, des comme ça, à raconter), la négociation et le résultat final. C’est souvent quand on ne s’y attend pas qu’on trouve les meilleures affaires; un peu comme quand tu vois un bien qui t’échappe, tu l’as mauvaise puis finalement il y en a un beaucoup mieux quelques temps plus tard qui apparait…

    À bientôt,

    • Bonjour Julien !

      Oui effectivement les débuts ont été difficiles ou plutôt atypiques. Nous avons pris ça comme un jeu et nous avons donc décidé d’avancer…
      Je trouve que lorsque tu es réellement en phase de recherche, tu avances quelque soit les obstacles qui ne sont pas graves au final. Comme tu le dis, il y a toujours d’autres opportunités qui apparaissent ensuite.

      Merci pour ton commentaire

      A bientôt !

  • Fond et forme de cet article très sympa ! Les passages en bleu intercalés sont une excellente idée et rendent la lecture très agréable. Et surtout quel deal, bravo ! Tant de cash-flow laisse rêveur (même s’il aurait été intéressant d’avoir un ordre de grandeur des charges annuelles, venant le réduire).

    Une question pour toi, comme je ne connais pas du tout Briare ni ses environs : quel est le genre de profils des locataires qui se sont montrés intéressés par tes 2 studios ? Et ton T3 ?

    Bon WE à toi

    • Bonjour !

      Je te remercie pour ton commentaire positif, ça me fait plaisir.

      Pour ta première question, j’ai tout de même 2200 euros de taxe foncière…
      Ensuite, mes studios accueillent 2 jeunes qui viennent d’obtenir des CDI et j’ai refusé d’autres jeunes dans la même situation. Un parmi eux à loué chez Sandrine (dont je parle dans les articles parfois) à quelques kilomètres. Pour le même tarif, un peu plus à la campagne, il a eu une maison meublée avec un terrain. Il était très satisfait.

      Ensuite, le T3 est loué à un papa qui divorce et voulait accueillir ses enfants quand c’est son tour de garde. Le T3 meublé l’a donc fortement arrangé à ce moment délicat de sa vie.

      Voilà merci pour ton commentaire.

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