simulation investissement locatif
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Mon dernier immeuble de A à Z : découvrez une simulation investissement locatif

Une simulation investissement locatif : un de mes derniers achats totalement détaillé !

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Découvrez aujourd’hui un article un peu spécial. Je vous expose tout d’un de mes derniers investissements. J’espère sincèrement que cet exemple vous donnera envie de passer à l’action. Je vais aussi vous proposer beaucoup de photos pour illustrer les propos et je vous joindrai l’annonce que j’ai mise sur le bon coin pour louer comme je l’entends !


Comme je le disais dans cette courte introduction en vidéo. Mon dernier achat d’immeuble est concrétisé, tous les appartements sont terminés en ce qui concerne les travaux et loués.
Et bien la bonne nouvelle est que j’ai de très bonnes surprises en ce qui concerne les chiffres et surtout ceux concernant la location.

J’ai donc décidé de TOUT vous livrer pour que vous puissiez visualiser par le coté pratique toutes les choses que nous évoquons en théorie.
Je vous dis tout ETAPE par ETAPE : de la découverte de l’immeuble jusqu’à la location des appartements. Je vais aussi vous montrer ce que j’avais imaginé et ce que j’ai réellement obtenu. Je pense sincèrement que ce genre de réflexion peut vous aider à concrétiser vos démarches et à relativiser sur certaines appréhensions.

Bonne lecture, laissez-moi juste votre prénom et votre meilleure adresse mail pour tout découvrir de A à Z sur cet achat.

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C’est parti pour la simulation investissement locatif !

1)- Un immeuble à 155 000 sur Le Bon Coin

simulation investissement locatif

En mars 2017, j’avais repéré un immeuble sur le bon coin, plutôt bien situé avec un extérieur commun composé de béton et d’herbe.
L’immeuble était composé d’1 studio et de 3 T2. Les photos m’inspiraient mais je voyais que malgré le potentiel, il y avait des travaux à prévoir…et le prix affiché était de 155 000 euros.

J’avais déjà une autre visite de prévu pour un autre immeuble et je me suis dit que j’allais attendre pour contacter le propriétaire.

2)- L’immeuble avait disparu !

Une quinzaine de jours après (et oui j’ai laissé traîner, c’est une erreur à ne pas faire), en retournant sur notre cher site bien connu de tous, impossible de retrouver l’annonce de l’immeuble et évidemment, je n’avais pas gardé le lien de l’annonce ni même gardé les coordonnées du propriétaire…
Pour moi, l’immeuble était vendu et je me disais que la personne qui l’avait acheté avait dû négocier pour réaliser une bonne affaire sinon la rentabilité devait être plombée !

3)- Le propriétaire ne voulait pas s’en occuper…

Le propriétaire n’avait en fait pas réactivé son annonce alors que l’immeuble n’était pas vendu. Je l’ai appris par la suite en discutant avec lui chez le notaire. Il avait donné l’exclusivité de la vente à une agence dont je connais très bien la gérante.
Cette dame me contactait justement quelques jours après pour me proposer ce bien qu’elle venait juste « d’avoir » et il était donc affiché à 120 000 euros frais d’agence inclus. Tout devenait ainsi plus intéressant !!
Le propriétaire avait en fait mis un prix sur le bon coin sans trop réfléchir, on sentait que ce bien lui pesait et qu’il souhaitait vendre sans trop réaliser d’efforts.

4)- L’état de l’immeuble à la première visite

Comme sur les photos, j’ai bien aimé la composition des appartements ainsi que l’extérieur qui offrait beaucoup de possibilités : barbecue, jardinage, 2 places de voitures…

Le studio au 2 ème étage était loué par un jeune très sympa et il était loué 300 euros par mois. Il y a des rafraichissements à prévoir au départ de ce locataire mais rien d’extraordinaire. Il loue donc encore cet appartement mais je sais qu’avec un peu de travaux, on peut passer l’appartement en T2 très facilement et le louer plus cher.

Le T2 du 1er étage était loué 350 euros meublé mais il fallait pour celui-ci prévoir une revue complète. En clair, l’appartement était à refaire entièrement. Il y avait des locataires depuis 4 ans, j’avais donc décidé de ne pas faire financer plus de la moitié de la somme pour les travaux de cet appartement pour minimiser mon budget de départ : Résultat, les locataires sont partis 4 mois après la signature et il a fallu refaire l’appartement…
A ce moment, j’ai commis une erreur de débutant ! J’aurai dû tout prévoir comme vous allez le découvrir ensuite.

Le T2 du RDC était vide et à refaire entièrement.

5)- Les estimations : simulation investissement locatif

a- des travaux avec les appartements

Voici les estimations que j’ai faites sur cet immeuble sans avoir encore discuter avec le courtier en travaux.
T2 de 37 m² au RDC : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Estimation : 20 000 euros

T2 de 37 m² au premier étage : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Estimation : 20 000 euros mais je ne demandais que 10 000 euros au banquier puisque ce n’était pas pour tout de suite…comme je vous l’ai dis, c’est une erreur de débutant, ne faites pas ça et prévoyez toujours l’ensemble des travaux.

Studio : je n’ai rien prévu car avec 1 500 euros, il y avait possibilité de rafraîchir et même d’ajouter une semi cloison. De plus, le jeune était embauché en CDI et après discussion avec lui, je savais qu’il ne voulait pas partir.

b- des locations après travaux : simulation investissement immobilier

T2 de 37 m² au RDC : après les travaux et tout équipé, je pensais le louer 420 euros. Je connais un peu le marché du secteur et je me doutais des tarifs.
En revanche, je savais que j’allais essayer par des annonces de le louer plus cher. Tout dépendrait des contacts suite aux annonces.

T2 de 37 m² au premier étage : après les travaux et tout équipé, je pensais le louer 430 euros. J’ai opté pour le même raisonnement sachant que cet appartement était plus lumineux. En revanche, je savais que j’allais essayer par des annonces de le louer plus cher. Tout dépendrait des contacts suite aux annonces.

Studio : je n’ai rien prévu car avec 1 500 euros, il y avait possibilité de rafraîchir et même d’ajouter une semi cloison. De plus, le jeune était embauché en CDI et après discussion avec lui, je savais qu’il ne voulait pas partir. Le studio restait donc loué meublé à 300 euros.

Je tablais de prime abord sur un revenu mensuel de 1 150 euros. Donc ma première réflexion dans ce cas était de faire en sorte que je ne rembourse pas plus de 805 euros à la banque pour respecter la règle des 70.

6)- Les vrais chiffres après les devis

Lors de ma deuxième visite, le courtier est venu avec moi et m’a obtenu des devis très rapidement.

Voici les devis réels pour les travaux :
T2 de 37 m² au RDC : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Montant total : 21 640 euros

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T2 de 37 m² au premier étage : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Montant : 20 080 euros

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Studio : je n’ai rien prévu car avec 1 500 euros, il y avait possibilité de rafraîchir et même d’ajouter une semi cloison. De plus, le jeune était embauché en CDI et après discussion avec lui, je savais qu’il ne voulait pas partir.

7)- Agir avec toutes les données

simulation investissement locatif

-Prix demandé : 120 000 euros
-Travaux totaux : 41 720 euros et je n’en demandais que 31 720 euros à la banque (à ne pas faire !!)
-Frais de notaire estimés : 9 600 euros
-Taxe foncière : 1400 euros

Je savais que je ne devais pas rembourser plus de 805 euros à la banque pour être dans la règle des 70. Ceci représentait une somme totale maximum à emprunter située entre 130 000 et  145 000 euros (en fonction de la durée de l’emprunt, on peut « jongler » un peu).
Quand vous connaissez les taux d’emprunt qui se pratique au moment de votre réflexion, vous pouvez aisément faire des simulations avec des calculettes immobilières sur internet.
Par exemple sur ce simulateur, ceci fonctionne très bien : cliquez ici pour la calculette de simulation investissement locatif.

8)- Les premiers calculs

Si je reprends les données au dessus, voici ce que me coûte l’opération avant toute négociation : 161 320 euros.

Il fallait donc que je négocie le prix d’achat d’au moins 16 320 euros pour le pas dépasser la barre fatidique des 145 000 euros.

9)- Mon offre pour payer l’immeuble moins cher

Une simulation investissement locatif.

Je proposais donc une offre assez agressive il faut dire, je m’étais dit à ce moment là que le vendeur était assez pressé et que je n’avais pas grand chose à perdre étant donné qu’un autre bien me plaisait beaucoup à ce moment là. (Bien que je n’ai pas obtenu d’ailleurs…alors que j’y croyais beaucoup !).

J’ai offert frais d’agence inclus 80 000 euros en faisant comprendre que je n’avais pas beaucoup de marges étant donné les travaux à réaliser. C’était un peu exagéré mais je ne sais pas pourquoi, j’avais des données et un bon feeling.

J’ai eu une contre offre (j’ai un article à ce sujet) à 90 000 euros et j’ai dit oui tout de suite !!

10)- Bilan de mon achat et de mon emprunt

Immeuble + travaux (sauf la moitié d’un T2)+ meubles+ équipements + frais de notaire : 130 220 euros
Soit un remboursement mensuel de 611.43 euros sur 20 ans.

11)- Mes TESTS pour louer

La bonne surprise pour ces tests, je suis souvent de nature optimiste et là les tests ont été très concluents. J’avais décidé étant donné le design des appartements et l’équipement complet de tenter de louer bien au dessus de la valeur du marché.

Bilan :
Studio loué 300 euros
T2 au 1er étage loué 460 euros
T2 au RDC loué 470 euros
Total mensuel : 1 230 euros.

12)- simulation investissement locatif : des chiffres, encore des chiffres !

Je paie des mensualités de 611.43 euros auxquelles devraient s’ajouter 55 euros (à cause des 10 000 euros que je n’ai pas empruntés. Voyez maintenant pourquoi c’est une erreur : j’ai du sortir 10 000 euros de « ma poche » alors que si j’avais emprunté en anticipant le départ des locataires, je ne paierai que 55 euros de remboursement supplémentaire). Je vous dirais prochainement comment j’ai fais pour ne pas les sortir de “ma poche” et comment j’ai utilisé un autre achat pour les emprunter Rire pour l'immoblier.

J’ai des mensualités de 1 230 euros.
Je suis donc dans la règle des 50. Pour moi, c’est très bon !
Si on parle de rentabilité, nous sommes sur une rentabilité nette de 10.26%
Cash Flow positif : 618 euros.

 

13)- simulation investissement locatif : mon annonce sur le bon coin !

Voici un exemple d’annonce que je poste quand les appartement sont presque terminés :

“Chers locataires bonjour !

Les travaux sont presque finis, je change les photos très bientôt…mais si cela vous intéresse appelez-moi très vite. Je pense que les appartements seront entièrement terminés début décembre.

Contactez-moi uniquement pour du long terme, comprenez par là que je ne louerai pas les appartements à la semaine.

Je loue 2 très BEAUX T2 entièrement refais à neuf. L’immeuble se situe près d’Auchan, il est composé de ces 2 T2 et d’un troisième au 2ème étage qui est déjà loué par un jeune très sympa.

L’immeuble est composé d’une cours collective dans laquelle, l’espace est à partager. Il y a une partie bétonnée et des par terres pour y cultiver un jardin si l’envie vous tente 🙂
La cours est grande est laisse facilement place à un espace barbecue par exemple !

Premier T2 :
-Situé au RDC
-Cuisine équipée
-Salle de bain équipée
-Chambre avec rangements
-WC séparés
-équipements : Four, plan de travail, lave vaisselle, lave linge et sèche linge, canapé, table basse et TV, lit double…
LOCATION : 470 euros toutes charges comprises (Électricité des communs et ordures ménagères).

Deuxième T2 :
-Situé au 1er étage
-Cuisine équipée
-Salle de bain équipée
-Chambre avec rangements
-WC séparés
-équipements : Four, plan de travail, lave linge, canapé, table basse et TV, lit double, armoire…
LOCATION : 460 euros toutes charges comprises (Électricité des communs et ordures ménagères).

Les appartements sont refais à neuf, j’accorde une grande importance au sérieux des personnes qui loueront ces appartements. Je tiens aussi à ce que le voisinage soit agréable, c’est un critère important pour nous tous.

Si vous pensez faire parti de ces personnes sérieuses et sympas, j’attends votre appel avec impatience 🙂

Je demande en terme de documents :
-Les 3 dernières fiches de paies (la situation actuelle niveau professionnelle)
-une attestation d’assurance du bien (avant d’entrer en location).
-une personne garante obligatoirement pour les personnes en stage ou en formation par exemple.
-les photocopies de la carte d’identité.
-un mois de loyer de caution uniquement que je suis obligé d’encaisser tout de suite.

A très bientôt !

Yann”

J’espère que cet article vous aura plu. J’espère qu’à travers cette expérience, j’aurai pu vous montrer différentes étapes physiques et mentales lors d’un achat immobilier. J’insiste en disant que les affaires ne se déroulent pas toujours de cette manière mais que parfois, il est possible de réaliser des choses plutôt sympas.

Ce dont je suis certain, c’est qu’en cherchant de la bonne manière, on peut obtenir des résultats comme celui-ci qui est plutôt bon sans être exceptionnel. Dans beaucoup de villes en France, ces affaires immobilières existent. Il faut être persévérant et comprendre ce que l’on recherche.


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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

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5 réponses
  1. Fabrice
    Fabrice dit :

    Hello, vu les chiffres, c’est une excellente affaire. Je me disais bien avoir vu cet immeuble vers les 150000 sur le boncoin. Mais 90000 prix d’achat, joli coup.
    J’aurai peut être tenter le coup moi aussi mais comme toi, je ne voyais plus l’annonce.
    Bonne continuation 😉

    Répondre
  2. Aurélie
    Aurélie dit :

    Salut Yann.
    Très bel investissement.
    Une affaire rondement menée.
    Dommage que tu fasses appel à des courtiers qui gonflent les factures travaux d’environs 12%.
    Évidemment ça soulage, s’il fait le suivi travaux mais rappelons que ce ne sont pas des archis…
    L’idéal étant de se rapprocher de groupements d’artisans.

    En tous cas, encore bravo pour cette opération.

    Aurélie
    Une passionné d’immobilier, de négociations, de rénovations, et artisans revêtement de sol et murs le reste de l’année.. en attendant de vivre d’investissement..

    Répondre
    • Yann MARJAULT
      Yann MARJAULT dit :

      Bonjour Aurélie !
      Je ne vois pas les choses exactement comme ça.
      Comme les agents, les courtiers me font gagner pas mal d’argent sur les factures. Qu’ils soient payés par les artisans ensuite ne me gênent pas. Je négocie les travaux et grâce au courtier, j’obtiens des prix qui me semblent plutôt pas mal avec des artisans de qualité.
      Maintenant, on peut toujours se dire qu’on pourrait éviter de payer une agence, un courtier en travaux, un courtier pour les banques, etc; encore faudra-t-il être capable de sélectionner les bons supports sans eux et accepter de perdre un temps considérable pour le faire…
      D’autant qu’avec le courtier, on apprend à connaître des artisans avec qui on peut tout à fait travailler ensuite.
      J’irai voir ce que tu proposes si toutefois tu as mis un lien vers un site.
      Merci pour ton retour
      Yann

      Répondre

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  1. […] en parlant d’immeuble et d’acheter un immeuble de rapport, vous pouvez aller sur l’article que j’ai créé dans mon blog, où j’explique tout sur un imme…. Alors l’idée c’était de ne pas uniquement donner des chiffres, mais aussi de proposer un […]

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