investir dans un immeuble locatif

 

“Un immeuble de rapport, ça coûte plus cher ! C’est trop risqué d’investir dans un immeuble locatif ! Tu es dingue, commence au moins par un appartement !…”

L’immeuble fait peur mais il intrigue. On voit tout de suite la grande bâtisse, on imagine tout de suite le grand bâtiment avec des ascenseurs, bref l’achat d’un immeuble locatif mérite des explications. Voyons ensemble pourquoi l’immeuble est un excellent investissement immobilier locatif.

1- Investir dans un immeuble locatif, c’est diminuer les risques !

Pour commencer, un immeuble de rapport est composé de plusieurs appartements. C’est exactement ceci qui fait que c’est moins risqué.

Un immeuble doit être réfléchi en termes d’équilibre financier. La multiplication des appartements au sein de ce même immeuble permet justement d’équilibrer la balance entre entrée d’argent et sortie d’argent. Il peut être beaucoup plus délicat de stabiliser cet équilibre avec un seul appartement en cas de soucis. Voyons ceci de plus prêt !

1-1 Plusieurs appartements donc plusieurs locataires

investir dans un immeuble locatif appartementL’équation est simple à comprendre. Vous avez plusieurs appartements donc vous avez plus d’entrées d’argent mensuelle qu’avec un seul appartement.

Logiquement, vous avez travaillé pour que votre emprunt mensuel soit inférieur à vos entrées mensuelles de loyers.

Avec un appartement, si le locataire a des soucis, s’il ne peut pas payer pour une raison quelque conque, vous pouvez très vite être embêté…

(Attention, c’est très rare d’avoir des soucis de ce type si vous faites ce qu’il faut dès le départ Rire pour l'immoblier).

Avec un immeuble, ce genre de soucis sera plus facilement absorbé car les locataires des autres appartements couvriront vos mensualités. Quand vous achetez un immeuble de rapport, il est intéressant et même important qu’en cas de manque de loyers pour un ou deux appartements, vous puissiez absorbés les mensualités de votre emprunt avec les autres locataires.

1-2 Je vous donne l’exemple pour un de mes immeubles de 3 appartements 

Il est composé de 3 appartements de type T2 et je rembourse à la banque 611 euros chaque mois (achat + travaux + notaire + meubles)

investir dans un immeuble locatifLes loyers :

Rez-de-chaussée : 470 euros
étage 1 : 460 euros
étage 2 : 340 euros

 

Si pour une raison quelconque, un des appartements n’est pas loué, mon emprunt est largement couvert.

Ce genre d’équilibre vous permet de garder une sérénité en cas de non loyer.

Je vous rassure, vous ferez tout pour louer un maximum et si vous étudiez bien la demande locative, il n’y a pas de raison que vous ne louiez pas toujours.

1-3 Plusieurs stratégies pour augmenter rentabilité

Un immeuble meublé est le meilleur moyen de multiplier les stratégies locatives au même endroit. Vous disposez de plusieurs appartements meublés. Ils ont des surfaces et des compositions différentes, il peut donc être intéressant de tester des stratégies locatives qui vont booster votre rentabilité.

Vous pouvez tout à fait avoir un T3 ou T4 meublé loué sur le long terme et 2 studios exploités sur le court terme. Si la demande est présente (vous aurez testé par la pratique par exemple), c’est un excellent moyen de réaliser de très beaux scores avec les chiffres Rire pour l'immoblier.

2- Devenez « maîtres du jeu » en investissant dans un immeuble locatif

Qui dit immeuble, dit : « terminé les frais de copropriété ! » Vous êtes le maître des travaux et de l’entretien à réaliser.

2-1 Vous gérez tous les travaux !

C’est à vous de gérer les travaux, personne ne va vous dire ce qu’il y à faire pour rénover votre immeuble. Je ne vais pas entrer dans les détails mais il faut cependant être vigilant à certains principes.

Oui ! C’est génial de décider mais il est primordial de tout prendre en compte dès le départ pour éviter de sortir de la trésorerie par la suite. Si vous anticipez les travaux importants dès le début, c’est la banque qui vous financera les travaux importants.

Je pense à divers éléments comme la toiture, la structure, la façade, l’assainissement…

Plus vous prévoyez dès le départ et moins vous aurez d’embêtement dans les premières années. Attention à bien vérifier que l’affaire reste rentable malgré des travaux importants. Mais il vaut mieux parfois perdre un peu de rentabilité et faire en sorte d’asseoir une certaine sérénité qui n’aura pas de prix dans les années à venir.

Prenez 1 minute et réfléchissez au bien être que procure une toiture refaite en plus de la rénovation par rapport à un locataire au 2 ième étage, qui un jour vous appelle, et vous dit : « il y a une fuite dans l’appartement, je crois que cela vient du toit… ».

2-2 Vous gérez l’entretien de votre immeuble de rapport

Ce point rejoint le précédent mais il est plus axé sur le long terme. Quand vous êtes propriétaire au sein d’une copropriété, vous avez souvent l’impression de payer un entretien régulier qui n’est d’ailleurs pas toujours idéal…

investir dans des immeubles locatifsLorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, vous gérez l’entretien de votre immeuble.

Je pense aux parties communes que vous pouvez par exemple nettoyer vous-même chaque mois.

Si vous êtes comme moi, ce sera plutôt une entreprise extérieure qui interviendra  Rire pour l'immoblier.

Quoiqu’il en soit, vous entretiendrez pour le bien être de tous mais vous éviterez certainement le superflus design que certaines copropriétés exigent chaque mois.

Tout est question d’équilibre entre l’entretien et le superflu.

Vous risquez de vous rendre compte que « votre budget entretien » sera égal ou même parfois moins élevé que le budget nécessaire au frais de copropriété lorsque vous avez un appartement.

2-3 Je vous donne un exemple me concernant 

–> Budget frais de copropriété pour un de mes appartements : 580 euros annuel.

–> Budget frais d’entretien pour un de mes immeubles (entretien commun + frais divers) : 490 euros.

Ne croyez pas que je minimise l’entretien, ce n’est pas le cas. Ce sont des chiffres réels qui doivent être vérifiés par grand nombres d’investisseurs.

3- Plus d’argent chaque mois

Ce point doit vous sembler évident. Il y a deux raisons pour lesquelles vous allez gagner plus d’argent si vous investissez dans un immeuble locatif.

3-1 Des stratégies différentes en meublé avec un immeuble de rapport

Comme je l’évoquais au dessus, vous pouvez utiliser différentes stratégies au sein du même immeuble locatif. Si votre équilibre financier est respecté, vous pouvez tester les stratégies locatives et multiplier la rentabilité.

C’est un véritable moyen pour apprendre des procédés sur des stratégies qui demandent un peu de « techniques » au départ : la courte durée et les sites spécialisés, la colocation et les différents baux, la colocation aux agents en déplacements professionnels.

L’expérience qui en découlera vous apportera des éléments que vous exploiterez de plus en plus, surtout si vous voyez votre compte en banque flamber Rire pour l'immoblier.

3-2 Augmentation du CF

investir dans des immeubles locatifs rentablesLe Cash-Flow avec un immeuble augmentera considérablement.

Le fait de travailler pour plusieurs appartements et d’apporter de la valeur à chacun d’eux va faire que votre surplus d’argent mensuel sera plus important que pour un simple appartement.

Ce point est facilement compréhensible et doit être acté dans vos pensées…

Investir dans un immeuble locatif vous permet donc de diminuer vos risques contrairement à tous ce que l’on peut entendre ou même croire.

Vous aurez plus de gain chaque mois que pour un appartement alors que vous aurez emprunté pour une durée similaire. En plus, vous aurez beaucoup plus d’argent lors de la revente.

Alors investir dans un immeuble locatif en meublé, ça vous tente ?

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L’investissement locatif ancien
5 étapes pour bien investir dans l’immobilier locatif

Yann Marjault

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