immeuble de rapportQuand on parle d’immobilier Meublé dans le blog Immobilier Meublé Pas à Pas, il est impossible de ne pas évoquer l’ immeuble de rapport. Il fait parti à part entière du « monde » de l’immobilier meublé.

Il peut permettre une progression fulgurante vers la route de la liberté financière…

Voyons ensemble quelques points importants concernant l’immeuble de rapport

1- 7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport

Comme tout achat immobilier, il convient de faire attention à un certain nombre de points pour éviter de faire des erreurs qui pourraient coûter très cheres.

Dans une vidéo, j’évoque 7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport, survolons-les tout de suite !

1-1 Ne pas optimiser une règle : celle des 70 par exemple

Vous connaissez la stratégie que vous voulez appliquer lors de votre achat immobilier. Si nous considérons l’exemple que nous prenons ici, votre emprunt ne devra pas dépasser 70% de vos loyers perçus chaque mois.

immeuble de rapport calcul règlesCette référence sera donc votre règle à conserver coûte que coûte et vous devrez vous y tenir. Attention cette règle dépend bien évidemment de la région dans laquelle vous investirez.

Mais sachez une chose, cette règle vous permettra de faire vos preuves avec votre banquier et doit s’appliquer pour un immeuble comme pour un appartement lors de vos premiers investissements immobiliers.

1-2 La localisation

La localisation idéale lorsqu’on débute est celle proche de chez vous car vous connaissez le secteur et donc le marché locatif.

Mais vous ne devez jamais perdre de vue, comme nous l’avons vu au-dessus, qu’il est parfois judicieux de se déplacer et d’investir un peu plus loin pour augmenter la rentabilité et/ou le Cash-Flow. Ce principe est d’autant plus vrai si vous débutez vos investissements.

Vos premiers achats immobiliers devront vous rapporter de l’argent : ce point est encore plus vrai avec les immeubles de rapport.

Pensez localisation de la ville et localisation dans la ville !

1-3 La toiture

immeuble de rapport toitureEn évoquant que la toiture, je vulgarise les points à vérifier. Je devrais plutôt évoquer tous les points de la structure (façade, toiture, charpente, fondations, cave et/ou vide sanitaire et assainissements).

Ces points sont très importants à prendre en considération dès le départ.

Une toiture à refaire peut vite coûter plusieurs milliers d’euros et si elle n’est pas prise en considération dans les travaux au départ, ceci pourra être gênant pour la constitution d’une trésorerie par la suite.

1-4 Ne pas prévoir tous les travaux lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il est important pour ne pas dire essentiel de prévoir la réalisation de TOUS les travaux dès le départ.

Ceci sera déterminant pour la suite car vous partirez sur des bases solides et serez « tranquilles » pour des années à venir. Si vous ne prévoyez pas l’essentiel, il vous faudra sortir de l’argent de votre poche par la suite et ce calcul n’est plus du tout le même…

Par exemple : une toiture à refaire dès le départ vous coûte environ 20 000 euros soit 100 euros de plus par mois sur 20 ans. Si vous avez bien estimés vos loyers, ce coût peut passer inaperçu.
En revanche, si vous ne prévoyez pas ces travaux au départ, il se peut que vous deviez payer 20 000 euros 4 ans après votre achat.

Pensez-vous que vous aurez réussi à placer cette somme sur un compte spécifique Cash-Flow ?

1-5 Ne pas optimiser les travaux

Ne cherchez pas à minimiser les coûts des travaux. Ce que je veux dire par là, c’est de ne pas négliger la qualité que vous allez apporter lors de votre rénovation. Elle aura une importance déterminante par la suite que ce soit sur vos loyers ou sur la potentielle revente.

immeuble de rapport les travauxJ’insiste sur ce point : faites des appartements de qualité et prévoyez si vous le pouvez l’entretien de vos communs.

La qualité dans la rénovation de votre immeuble de rapport devra se ressentir sur la beauté des appartements mais aussi sur la qualité des équipements.

Pour vous donner un exemple un peu extrême, je loue des T2 470 euros/mois alors que d’autres à 100 mètres de mon immeuble de rapport ne louent pas plus de 300 euros/mois les mêmes surfaces d’appartements. La seule différence se joue dans le côté modernes des appartements et dans la qualité de l’équipement.

1-6 Le voisinage

J’évoque ce point dans la vidéo. Ce point doit être pris en considération.

Regardez, observez les alentours et demandez l’avis des locataires ou des voisins. Attention au côté trop alarmiste de certains mais vous aurez une petite idée de points qui pourraient gêner.

Je pense notamment aux immeubles avec des restaurants ou autre un peu bruyant au rez-de-chaussée. C’est un point qui peut poser problème et gêner pour d’éventuelles locations.

1-7 Vérifier la solidité d’un bail commercial

En parlant de restaurant…si vous avez un bail commercial au rez-de-chaussée, c’est génial ! Mais attention au discours des agents ou des vendeurs, discutez avec le propriétaire du commerce et renseignez-vous.

Un bail commercial n’est pas toujours source de revenus ponctuels. Le commerce doit fonctionner depuis longtemps ou être installé sur des bases solides.

Si c’est un bail à céder, sachez qu’il ne sert à rien de prévoir un trop gros loyer si celui-ci plombe tout de suite la trésorerie du commerçant. Trouvez un équilibre logique dans l’établissement de ce bail.

Le discours des agents sur ces points n’est, à mon sens, pas trop à prendre en considération. Vérifiez par vous-même, votre jugement sera beaucoup plus valable.

2- Comment bien acheter un immeuble de rapport

Dans la vidéo, j’évoque différentes manières pour bien acheter un immeuble de rapport. Vous trouverez quelques éléments assez connus ainsi que des points indispensables à vérifier.

2-1 Grâce aux sites d’annonce set alertes

C’est la manière la plus simple de trouver des immeubles de rapport sur internet. Attention tout de même aux fausses croyances. Souvent les immeuble intéressants qui sortent sur le marché ne restent que très peu en vente.

immeuble de rapport alerte sur annonceParfois, on a l’effet inverse, des immeubles de rapport au fort potentiel restent des mois en vente. Il y a énormément de raisons à ceci.

Les investisseurs n’ont pas repéré le vrai potentiel, le secteur n’intéresse plus trop le type d’investisseurs en place, les potentiels acheteurs n’ont pas eu les prêts bancaires…

Placez des alertes sur TOUS les sites les plus connus (Le Bon Coin, A vendre A louer, Logic Immo, Se Loger… Castorus). N’oubliez pas les alertes sur les sites d’agence quand cela est possible.

Les vieux sites d’agences immobilières enferment parfois des pépites depuis des mois…

2-2 La localisation et l’immeuble

Pensez à ce point ! Pas toujours de la manière dont on l’imagine. Il est souvent bien plus intéressant de s’excentrer d’un centre ville ou d’une grande ville. Le pouvoir locatif ne diminue que très peu et la rentabilité quand à elle peut exploser positivement.

2-3 Des critères à vérifier impérativement

Ce point est essentiel, même s’il est difficile d’identifier une checklist complète (ceci peut dépendre des régions par exemple), vous devez vous assurer du bienfait d’acheter un immeuble de rapport.

Certaines vérifications, comme nous l’avons vu plus haut, sont primordiales.

Les points globaux essentiels tournent autour de la structure, de l’anticipation minimale sur les travaux, de l’optimisation de ceux-ci, du fait de tout prévoir au départ…

Pour être très général concernant les travaux, si vous voyez des choses que vous ne maîtrisez pas, laissez tomber ! La non compréhension de trace d’humidité par exemple ou des fissures trop importantes non expliquées

N’hésitez pas à vous entourer de professionnel du bâtiment, ils vous apporteront une expertise très importante qui vous fera éviter des erreurs mais aussi ils vous permettront de fortement progresser dans l’approche des travaux.

3- Quel est le lien fort entre immobilier et immeuble de rapport ?

Quand on pense immobilier, on pense directement immeuble de rapport. C’est un élément qui intrigue à juste titre, de part les prix complètement variants d’une région à l’autre et de part la grosseur des bâtiments.

3-1 On commence souvent par un appartement

En lisant un article du figaro il y a quelques temps, je me suis aperçu qu’1 investisseur sur 5 seulement commençait par l’achat d’un immeuble de rapport. Cet article ne considérait pas les résidences principales.

Cela confirme bien que les recherches des débutants en investissements locatifs commencent par « se faire la main sur les appartements ». C’est tout à fait logique si on considère le paramètre prix.

On a l’impression qu’acheter un appartement est un bon début et permet de minimiser les risques.

Avec un peu de réflexion et un peu d’expérience, on se rend compte que ce point n’est pas si vrai que ça

3-2 L’immeuble de rapport fait peur 

immeuble de rapport le questionnementPour les raisons évoquées au dessus et parce qu’on a l’impression que l’erreur peut coûter excessivement chère, on ose moins.

Dois-je faire une offre ? Et si je me plantais ? Pourquoi personne n’a voulu l’acheter si c’est une bonne affaire ?

Autant de questions qui font douter et qui nous font hésiter à faire une proposition à 6 chiffres.

Cette inquiétude est totalement justifiée, ne vous inquiétez-pas !

Je ne connais pas un seul investisseur qui ne s’est pas posé ces questions avant d’acheter un immeuble de rapport. Pour aller encore plus loin, même avec de l’expérience on ressent toujours un petit moment de doute lorsqu’on investit et/ou que l’on fait une offre d’achat.

3-3 Payez moins de charges

Clairement, un des avantages prioritaire avec un immeuble de rapport est d’être « maître à bord ». Comme nous l’avons vu, il est très important de tout prévoir dès le départ en terme de travaux, mais il est aussi important de comprendre que, par la suite, pour l’entretien, c’est vous qui décidez !

L’entretien dépend de votre gestion et c’est un gain financier très important. Vous ne dépendez plus d’une majorité dans une assemblée prêt à refaire la façade complète d’un immeuble parce que un morceau de 3 cm² de crépis est tombé Rire pour l'immoblier

Attention, je ne dis pas qu’il faut minimiser l’entretien des locaux ou des communs mais le fait de choisir laisse bien évidemment beaucoup plus de souplesse quand à la réflexion.

3-4 L’immeuble de rapport permet d’aller plus vite

C’est une évidence même. Qui dit immeuble, dit plusieurs appartements donc une rentabilité plus élevée et un Cash-Flow multiplié en toute logique.

Au sein d’un immeuble, vous pouvez même multiplier les stratégies locatives en meublé et ainsi asseoir le rapport entre sérénité et rentabilité.

Par exemple, vous pouvez tout à fait proposer un T3 meublé sur le long terme, un T4 en collocation et un T2 en courte durée. Tout est permis puisque c’est vous qui gérez.

On pourrait imaginer que le T3 et une partie de la colocation rembourse votre crédit et le reste représente le Cash-Flow positif.

En plus de la rentabilité améliorée, les immeubles de rapports vous permettent de posséder un patrimoine plus rapidement.

L’acquisition officielle d’un immeuble de rapport se fait aussi rapidement que celle d’un appartement  si on considère les délais entre compromis de vente et acte authentique, mais à la fin vous avez un immeuble.

En quelques années, si la banque ou les banques vous suivent, vous pouvez être à la tête d’un petit empire immobilier.

4- Pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant ?

Cet article reprend en détail les points évoqués ci-dessus. Il tend à expliquer pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant pour tout investisseur débutant ou expérimenté.

On va plus vite en rentabilité et en création de patrimoine. On augmente la rentabilité, le Cash-Flow (s’il existe) et on peut aisément diversifier les stratégies locatives en meublé.

L’achat d’un immeuble de rapport permet aussi de minimiser les risques de part sa définition. Un immeuble est constitué de plusieurs appartements donc si on a un problème avec un d’entre eux, les autres « assurent le coup ».

On appelle ceci la gestion de l’équilibre financier au sein d’un immeuble de rapport.

Avec un de mes immeubles, constitué d’un bail commercial, d’un T3 et de 2 studios, je sais que le loyer issu du bail commercial  additionné au loyer d’un studio permet de couvrir mes mensualités.
Le risque est donc dispersé.

5- Un exemple concret d’achat d’immeuble de rapport

immeuble de rapport appartement louéRetrouvez dans ce lien les détails sur l’achat d’un de mes immeubles de rapport. Vous y trouverez quelques explications concernant les travaux.

Vous verrez les chiffres réels de cet investissement qui se rapprochent complètement de l’estimation de départ.

J’ai même eu de belles surprises concernant le montant des loyers.

Une nouvelle fois, la surprise n’est pas dûe au hasard, le fait de rénover les appartements de manière propre et assez moderne m’a permis de louer les appartements T2 jusqu’à 470 euros.

D’autres T2 dans le secteur, d’une même surface, se louent au maximum 340 euros.

6- Est-ce une bonne idée d’acheter un immeuble de rapport déjà loué ?

Concernant ce sujet, vous trouverez différents avis qui peuvent tous se justifier. J’évoque ces points dans la vidéo « acheter un immeuble déjà loué, bonne ou mauvaise idée ? »

6-1 Tout les appartements de l’immeuble de rapport sont loués

Si c’est le cas, ce point empêche toute rénovation. Vous devez compter sur le montant des loyers déjà en place et calculer la rentabilité avec ceux-ci.

Cela ne change rien au fait que votre objectif sera d’apporter de la valeur dans le futur. Dans ce cas, il peut être difficile de prévoir une enveloppe pour les travaux car vous n’aurez pas de factures pour débloquer les fonds.

Si vous pouvez en prévoir une, faites-le ! Mais si cela vous est impossible, demandez au banquier de différer le prêt le plus possible. Demandez 24 ou 36 mois si cela est possible.

La trésorerie que vous cumulerez vous servira à rénover les appartements le moment venu.

6-2 Quelques appartements de l’immeuble sont loués

Dans ce cas, vous pourrez prévoir l’enveloppe dès le départ pour refaire les appartements à neuf qui ne sont pas occupés.

Pour les autres, vous pourrez utiliser la même technique qu’au dessus. Différez le prêt de manière à vous constituer une trésorerie. Celle-ci vous servira à rénover les appartements qui seront vacants ultérieurement.

6-3 Aucun appartement n’est loué lors de l’achat

immeuble de rapport appartements videsC’est le cas le plus simple en quelque sorte. A la visite de départ avec l’artisan, vous allez regarder avec précision ce que vous voulez réaliser comme travaux.

L’enveloppe est déjà prévue et vous demandez un emprunt total au banquier.

Vous savez donc à quoi vous en tenir très précisément.

Logiquement, vos estimations de loyers sont vues à la hausse suite à ces rénovations.

N’hésitez pas proposer des loyers assez hauts lorsque tout est rénové à neuf. Faites des tests au préalable est essayez de louer le plus cher possible. Certains potentiels locataires recherchent ce type de bien et sont prêts à louer un peu plus cher chaque mois.

6-4 Chaque cas a sa solution

Quelque soit la situation de l’immeuble : occupé, partiellement loué ou entièrement vide, il existe des solutions pour s’adapter. Aucun cas ne justifie de louper une potentielle bonne affaire.

Soyez réfléchis et logique en fonction de la situation. Vous pouvez aussi combiner ce que nous venons d’évoquer.

Par exemple, lors de mon dernier achat d’immeuble de rapport, 4 logements sur 5 étaient vides. J’ai tout de même demandé un emprunt pour la rénovation des 5. Dans ce cas précis, j’ai préféré tout prévoir dès le départ (c’est toujours mieux) et bénéficier de la somme pour rénover l’appartement occupé quand il sera libre.

N’oubliez jamais que le prêt différé vous apportera, dans la majorité des cas, une sécurité en ce qui concerne la trésorerie.

Me concernant, je l’applique systématiquement ! J’ai commencé à l’appliquer quand je me suis rendu compte que sans faire de prêt différé, je mettais systématiquement de l’argent de ma poche dans les premiers mois de mes investissements…

7-Combien doit-on acheter un immeuble de rapport ? Voir la simulation d’emprunt immobilier

La vidéo sur la simulation d’emprunt immobilier vous proposera différents éléments essentiels à l’acquisition d’un immeuble de rapport.

7-1 Trouver un immeuble de rapport

Il existe différents moyens pour effectuer vos recherches. Je ne vais pas entre dans les détails mais simplement vous citer quelques moyens que vous connaissez surement.

Je pense aux annonces et aux alertes à mettre en place. Vous pouvez effectuer ceci sur les sites d’annonces les plus connus (Le Bon Coin, Se Loger, Paru Vendu, A vendre à louer, Castorus…) mais aussi sur les sites d’agences immobilières.

Attention, les vieux sites d’agences immobilières qui sont parfois très « moches » et peu faciles d’accès peuvent regrouper de belles opportunités immobilières

Une autre méthode consiste à chercher directement dans les rues des villes. Il est possible parfois de tomber sur des biens « abandonnés ».

Dans ce cas, je vous invite à repérer l’adresse postale, à contacter la mairie et à contacter le ou les propriétaires du bien.

Il arrive parfois que vous tombiez sur de potentiels vendeurs qui ne savaient même pas encore qu’ils voulaient vendre Rire pour l'immoblier

 7-2 Faire les premières estimations de loyers

Ce point est très important. Vous ne pouvez pas vous fier à une intuition ou aux discours des agents immobiliers qui n’ont parfois pas la « bonne notion » du marché locatif ou qui exagèrent des valeurs de loyers sans pour autant parler de rénovation.

immeuble de rapport testFaites des tests avec de fausses annonces, c’est le meilleur moyen. Vous proposez de fausses annonces avec des photos de biens rénover qui vont ressembler aux vôtres.

Commencez par proposer des loyers assez chers et voyez si vous recevez des mails ou des appels.

Si vous n’avez pas « de touches », alors baissez vos loyers fictifs.

Attention à faire de vrais tests en mettant vos annonces suffisamment longtemps et suffisamment visibles.

Vous pouvez le faire des mois à l’avance. Vos données vous serviront toujours ensuite.

Je vous conseille de toujours faire vos estimations ensuite avec des loyers plus bas que ce que vous avez vérifié avec vos fausses annonces.

Par exemple, vous savez que vous pouvez louer vos biens 470 euros une fois rénovés. Faites vos calculs avec des loyers estimés à 420 euros. Ça, vous devez le préciser à votre banquier dans votre dossier.

Vous lui montrez que vous avez faits des tests et que vous faites des simulations avec des loyers au dessous. C’est une preuve d’intelligence financière à laquelle il sera très attentif.

7-3 Estimer les remboursements

Vous connaissez le montant d’achat, l’estimation des frais de notaire et le montant estimatif des rénovations.

Il est très simple, lorsqu’on connaît le montant global, d’estimer le montant des mensualités. Il suffit d’utiliser la calculette immobilière sur un site comme meilleurs taux. Vous aurez une estimation assez précise des mensualités en fonction de la durée.

7-4 Trouver un montant maximal de proposition

Ce point est un peu plus technique mais primordiale.

Vous connaissez votre stratégie initiale. Nous pouvons prendre comme exemple la règle des 70 en immobilier.

Vous savez donc que vos mensualités ne doivent pas excéder 70% de vos revenus locatifs. Vous savez aussi quels montants locatifs vous seront versés grâce à votre immeuble de rapport car vous aurez fait les estimations en utilisant de fausses annonces.

En connaissant vos mensualités à ne pas dépasser, vous allez pouvoir déterminer le montant maximal d’achat que vous pouvez proposer.

Ce montant deviendra votre référence…le montant à ne pas dépasser pour garder le potentiel achat comme une bonne affaire.

C’est une méthode que j’utilise fréquemment pour ne pas dire toujours. Je me fixe ce montant maximal. Si je vois que je vais le dépasser, je sais dire stop ! Et passer à une autre affaire immobilière.

8- Comment assurer la vente d’un immeuble de rapport ?

Cet article a pour objectif de mettre en avant différents points améliorant la revente de votre immeuble de rapport ou plutôt vos immeubles de rapport.

Comme pour tout investisseur, il arrive un moment ou vous souhaiterez revendre votre immeuble. Que ce soit pour des raisons fiscales, d’arbitrage ou simplement financières, vous voudrez vendre le plus cher possible.

J’évoque dans cet article des procédés qui pourront vous être utile au moment de la revente.

Pour en savoir plus sur des sujets similaires :

Comment investir dans l’immobilier ?
Les clé en main en immobilier
Les formations concernant les investissements immobiliers
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Comment investir dans l’immobilier meublé sans apport ?
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Les travaux de rénovations  quand on investit
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L’importance des modèles en immobilier
Yann Marjault : investisseur en immobilier meublé

Yann Marjault

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