Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Cet article a pour objectif de définir des premiers critères de recherche et de sélection. Les critères sont importants à mes yeux et permettent une première approche non négligeable. Vous verrez des critères vous permettant de sélectionner des immeubles parmi d’autres et aussi des critères à ne pas négliger lors des visites.


Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !

Aujourd’hui on va évoquer un point qui est important, quand on démarre, c’est sur quels critères on peut choisir un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport. Alors, je pars directement sur le fait d’acheter un immeuble de rapport, mais on est d’accord qu’on peut évidemment adapter pour un appartement, mais ça me permet de donner des précisions un peu plus larges. Je vais essayer de séparer en deux parties : je vais d’abord séparer qu’est-ce qui donne envie d’aller voir un immeuble quand on voit une annonce, et aussi quels critères on doit vérifier quand on est sur place. Ça se passe tout de suite après !

Les sites d’annonces et les alertes ?

Revenons sur le sujet des immeubles. Tout d’abord je fais un tout petit rappel qui semble logique et qui l’est. Simplement, pour rechercher des sites d’annonces, pour rechercher on peut être bien évidemment sur Le Bon Coin, sur Seloger.com, PAP.com, et aussi vous avez évidemment le biais de l’agence. Vous passez par l’agence avec qui vous avez établi des contacts comme on l’a vu dans d’autres vidéos, et avec qui maintenant vous commencez à avoir une affinité.

Donc, d’ailleurs je fais une parenthèse, à savoir aussi sur les sites comme le Bon Coin – je le dis parce que moi je l’ai appris assez tard – c’est une astuce toute simple sur le Bon Coin, Seloger.com et autres : vous pouvez créer des alertes avec les conditions qui vous intéressent, et vous recevez un mail automatiquement quand il y a une annonce qui vous correspond et qui sort sur le site.

Vous pouvez mettre immeuble à partir de tel prix à tel endroit… et quand il y a un critère d’un bien qui ressemble à ce que vous recherchez, vous recevez un mail et il suffit d’aller voir l’annonce. C’est quand même plus pratique que d’y aller tous les matins ! Ou alors c’est une solution supplémentaire en plus d’y aller tous les matins.

Quel immeuble choisir pour faire une visite ?

Autre chose, je vais commencer dans un premier temps par : comment je fais pour aller visiter un immeuble ? Quel immeuble je choisis d’aller visiter quand j’en ai plusieurs qui sont sur le Bon Coin ? Alors, il n’y a pas de critère prédéfini. Moi je vais vous en donner quelques uns, peut-être ceux que j’utilise en particulier, mais il y a aussi une histoire d’expérience et de feeling. Alors l’expérience se créé au fur et à mesure : il faut bien avoir quelques critères quand même au départ.

-Les photos

Alors je vais vous en citer quelques uns : tout d’abord les photos. Quand on voit les photos, on peut déjà visualiser un petit peu sur quel type de bien on est, est-ce qu’on va être sur quelque chose avec des travaux, est-ce que c’est du neuf, est-ce que c’est bien mis en avant, … Alors, ça ne suffit pas, mais c’est un premier indicateur pour le feeling notamment.

-L’emplacement quand on veut acheter un immeuble de rapport

L’emplacement dans la ville aussi, en fonction des stratégies : si vous êtes sur du long terme peut-être que vous allez plus facilement pouvoir vous excentrer du centre-ville,que si vous êtes sur du court-terme. En fonction de ce que vous voulez faire ça peut être aussi un critère pour choisir. En fonction de la stratégie, mais aussi en fonction de la praticité.

-Imaginer avec l’annonce

Vous allez voir peut-être, c’est difficile à voir dans les annonces, mais on peut imaginer l’anticiper, voir comment l’immeuble est découpé. Si déjà dans les photos on voit un appartement qui s’encastre avec un autre, ou alors que des chambres en enfilade, … ça peut nécessiter une visite, mais si vraiment il y a des choses qui ne vous parlent pas à ce niveau là, on peut éliminer le bien. Je ferai un point dessus aussi, soit dans une formation, soit dans une autre vidéo, en essayant d’analyser directement une annonce pour qu’on puisse se rendre compte. Je pense que ce sera quelque chose de très parlant.

-Taille et type d’immeuble

Alors, vous pouvez être aussi sur la taille et le type d’immeuble. Ce n’est peut-être pas la peine de commencer sur un très gros bien pour acheter un immeuble de rapport – les règles sont les mêmes mais pour minimiser les risques, peut-être qu’un immeuble avec deux ou trois appartements, peut-être un bail commercial, ça sera plus judicieux dans un premier temps que d’aller créer des stratégies sur sept, dix, huit appartements. Pourquoi ? Parce qu’il y aura peut-être des optimisations que vous allez oublier, et puis peut-être aussi que niveau émotionnel ce sera moins fort.

Donc ça, ce sont les points qu’on peut visualiser quand on voit l’annonce.
Mais dans un premier temps, ce que je conseillerais quand même, c’est d’en sélectionner plusieurs – même si ce sont des appartements – et de bien regarder quand même la ville et l’endroit dans la ville. Si vous connaissez quelques quartiers dans lesquels ça va être difficile de louer, vous pouvez peut-être éliminer directement. On ne va peut-être pas commencer par se tirer une balle dans le pied pour son premier achat par exemple.

Des critères à vérifier avant d’acheter un immeuble de rapport

Voyons maintenant – j’avais déjà fait une vidéo qui correspondait un petit peu à ça, mais j’ai d’autres éléments qui arrivent au fur et à mesure que je n’avais peut être pas cité donc je vais les redire, ça fait partie du thème sur les critères pour choisir un immeuble lorsqu’on souhaite acheter un immeuble de rapport – donc dans un deuxième temps, voyons un petit peu ce qu’il faut regarder quand vous êtes sur place.

Imaginez, vous avez un bon feeling : l’immeuble vous plait, c’est plutôt bien, vous imaginez ce que vous pouvez faire, vous n’avez pas encore fait les estimations et les stratégies financières, mais qu’est-ce que vous allez regarder ?

-La toiture

Alors, la première des choses que je vous conseille de regarder, c’est la toiture. Si vous voyez qu’elle est en place pour dix, vingt, trente ans, ça ne pose pas de souci. Par contre si vous voyez que dans deux ans il faut la refaire, je ne dis pas que ce sera une mauvaise affaire, mais simplement vous faites l’estimation dans les travaux.

Parce qu’une toiture d’immeuble on peut vite être à 10000€, 15000€, 20000€, 30000€ voire encore plus en fonction de comment est fait l’immeuble et en fonction de l’endroit. Soit vous le comprenez dans les travaux, soit il n’y a pas de toiture à refaire : ça c’est un point important.

-Chaque appartement a ses spécificités propres

Je vous en parlais tout à l’heure, regardez bien en termes de praticité : j’en ai discuté il n’y a pas très longtemps avec Guillaume Lanvin, c’est vrai que c’est quand même très important quand chaque appartement au final a ses compteurs d’eau, ses compteurs d’electricité. Pour la location c’est beaucoup plus simple.

Ce sont des frais qui vont être donnés – je parle sur du classique, sur du long termes, je ne parle pas sur de la courte durée – mais simplement ce sera beaucoup plus facile que chacun ait son compteur, paie ses notes EDF ou autres, et paie aussi ses factures d’eau, plutôt que d’avoir des compteurs, des sous compteurs, une charge qui est provisionnée sur un appartement mais qui est prise sur un autre compteur, … C’est tout de suite des complications qui sont un peu pénibles. Et si après vous voulez faire des compteurs individualisés, c’est tout de suite une somme à prendre en compte aussi.

-Electricité à refaire ?

Alors, j’en viens sur un autre point à regarder : regardez bien, peut être avec l’aide d’un expert, mais regardez bien si toute l’électricité est à refaire. Si c’est juste des remises aux normes, passer des câbles etc, on peut être sur quelque chose qui se chiffre raisonnablement.

Par contre si c’est une électricité complète à refaire pour un appartement, pour un T2 par exemple, ce sera difficile de trouver quelque chose au dessous de 5000€. Je donne ce chiffre parce que je trouve que c’est une bonne base quand on refait l’électricité pour un appartement. Donc faites attention à ça, et assurez vous en avec un expert qui fera la visite avec vous à un moment donné.

-Regarder le potentiel “valeur à apporter”

Pareil, quand vous faites une visite, visualisez bien le potentiel. J’en ai déjà parlé de la valeur, mais regardez bien : est-ce qu’un appartement peut être divisé en deux appartements (par exemple peut-être un grand appartement divisé en deux plus petits parce qu’on a vu qu’on pouvait faire deux entrées, deux arrivées d’eau, donc que ça ne posait pas de problème pour faire deux salles de bains, deux toilettes), ou alors un T2 qui pourrait être transformé en T3 parce qu’on a une grande chambre avec deux fenêtres et qu’il est tout à fait possible de couper la grande chambre en deux pour faire un T3.

Ça aura son importance sur le prix de la location et lorsque vous allez revendre, et au final ça va peut-être – dans le meilleur des cas si vous faites une cloison juste à séparer entre deux fenêtres pour créer une pièce supplémentaire, ça peut être un coût qui peut être aux alentours de 800€ ou 1000€.

Alors si c’est pour revendre un bien 10000€, 15000€ ou 20000€ plus cher plus tard et si c’est pour louer 150€ plus cher chaque mois, ça vaut le coup d’y réfléchir. Vraiment. Imaginez que vous ayez la possibilité de le faire sur deux appartements dans un immeuble, ça peut être intéressant.

Autre type d’optimisation que j’ai déjà vu il n’y a pas très longtemps d’ailleurs sur la visite d’un immeuble : une réserve en bas, qui n’appartient à aucun locataire et qui peut tout à fait être louée en local de dépôt, par exemple 50€, 60€, 80€ voire 90€ par mois.

Quelque chose qui est bien entretenu, qui est chauffé, et qui permet de stocker des meubles ou des affaires, soit pour une association, ou alors même qui va permettre de faire un petit bureau pour une association. Donc ça, ce sont des petites choses qui peuvent être optimisées.

Je le cite parce que vraiment je l’ai vu il n’y a pas très longtemps sur un local de 17m² sans fenêtre, mais alors très bien aéré, très propre, très bien chauffé, et ça servait justement de local de dépôt à une association qui mettait des choses qui craignaient le froid. Donc ils avaient besoin d’un dépôt chauffé.

-L’entretien qui a été effectué par le propriétaire

Autre point qui peut être regardé aussi évidemment quand on a l’intention d’acheter un immeuble de rapport, c’est l’entretien qu’a fait le propriétaire. On peut le voir sur l’entretien des locaux, des couloirs, des escaliers en bois, … C’est quand même toujours plus agréable d’avoir quelque chose de propre sur lesquels vous n’aurez pas de travaux à refaire.

Ça peut aller à l’extrême, moi j’ai une nouvelle fois dans l’immeuble dont je vous parlais il n’y a pas très longtemps j’ai vu un propriétaire qui avait carrelé jusqu’à 1m20 de hauteur pour que les gens qui déménageaient n’abiment pas les couloirs. Donc vous voyez, il y a des gens qui sont extrêmement soucieux de la propreté et de la praticité du bien. Ça, ça peut être un point à regarder, et ça veut aussi dire que tout le reste aussi a certainement été très bien entretenu.

-Regarder si l’on peut varier les stratégies locatives

Autre point aussi qui doit faire partie de votre stratégie quand vous visitez un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport : vous avez le droit de varier les stratégies locatives. Si vous êtes sur du meublé, c’est tout à fait envisageable d’avoir un immeuble dans lequel vous allez avoir par exemple deux grands appartements qui vont être loués sur du long terme parce que vous savez qu’il y a une belle demande, et un studio ou un T2 que vous allez louer sur du court terme parce que vous savez que c’est une ville attractive, que vous avez possibilité de faire de la courte durée, … Pourquoi pas, tout est envisageable. Le tout c’est de le prévoir avant les travaux.

Imaginez, envisagez : comment je peux arranger et qu’est-ce que je peux faire avec. Si vous faites de la colocation, longue durée par exemple, ça peut etre très intéressant : on va prévoir un espace commun et des espaces individualisés en termes de chambres, et qu’il y ait aussi suffisamment de salles de bains pour le nombre de locataires prévus.

-Estimer les travaux avant d’acheter un immeuble de rapport

Autre point à ce sujet, je pourrais donner un chiffre aussi concernant les travaux, puisque le dernier immeuble que j’ai acheté, justement j’ai regardé d’un peu plus près pour pouvoir le poster en vidéo – j’en ferai peut-être une vidéo complète d’ailleurs – mais simplement en estimation on a un apprtement de 37m² donc sur lequel on a tout refait (le sol, les peintures, la plomberie, l’électricité, les cuisines sont équipées et l’appartement est entièrement meublé avec four, machine à laver, canapé d’angle, téléviseur, armoire dans la chambre… plutôt esprit longue durée).

On s’est rendu compte qu’on était 750€ du m² pour tout l’appartement refait et meublé. Alors il n’y avait pas l’électricité à refaire, juste à améliorer, donc on a tout de suite économisé 5000€ par appartement. Mais quand même lors de ces travaux, on a séparé les toilettes de la salle de bains, les salles de bains ont été refaites à neuf, il y a eu l’ameublement des salles de bains, et l’équipement. Donc je vous le redis, entre 700€ et 750€ du m², c’est ce que ça m’a coûté.

Donc en parlant d’immeuble et d’acheter un immeuble de rapport, vous pouvez aller sur l’article que j’ai créé dans mon blog, où j’explique tout sur un immeuble de A à Z. Alors l’idée c’était de ne pas uniquement donner des chiffres, mais aussi de proposer un univers dans lequel j’étais, comment j’ai réfléchi, ça s’est étalé sur quelques mois, quelles estimations j’avais faites, sur quoi je me suis trompé, quelles erreurs j’ai commises, et au final quelles bonnes surprises j’ai eues.

Donc je vous invite à le télécharger, je vous mettrai le lien juste au dessous de la vidéo. Et au dessous vous aurez le lien pour télécharger mon bonus « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Sachez que si vous allez sur mon article dans lequel j’explique tout sur mon immeuble de A à Z, il faudra mettre votre nom et votre mail et vous aurez également non seulement accès à l’article mais aussi accès au bonus que je propose au dessous.

Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !


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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

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2 commentaires sur « Comment bien acheter un immeuble de rapport ? »

  • Salut Yann,

    Excellents conseils pour bien appréhender l’achat d’un immeuble de rapport, qui nécessite en effet quelques précautions supplémentaires par rapport à l’achat d’un appartement.

    C’est marrant que tu parles de l’alerte mail type Seloger, cela fait deux mois que je cherche un immeuble dans une ville précise, sans trouver. Puis, d’un coup, une alerte hier soir qui correspond exactement à ce que je cherche !

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