Achat immeuble de rapport : que faut-il savoir ? Achat, astuces pour bien acheter, erreurs à éviter et conseils de professionnel

L’achat d’un immeuble de rapport est une évidence pour certain et un rêve pour d’autres investisseurs.

L’immeuble de rapport est présenté comme une arme redoutable pour chasser la rentabilité et pour permettre à tout investisseur immobilier de rester maître de ses investissements en toute circonstance.

L’immeuble de rapport permet effectivement de s’assurer non seulement une rentabilité parfois impressionnante mais aussi une sérénité très importante pour toute personne.

Moi-même propriétaire de plusieurs immeubles de rapport, exploités grâce à différentes stratégies locatives, je dois avouer que cet investissement, maîtrisé, n’a pas d’égal pour accélérer les investissements locatifs.

Cependant, il faut être conscient des connaissances à avoir avant de se lancer en immobilier et dans ce domaine en particulier. Oui, investir dans les immeubles de rapport est redoutable mais sous conditions.

Aucun investisseur ne devrait se lancer dans un achat d’immeuble de rapport sans maîtriser des notions essentielles. Certaines d’entre elles permettent de gagner es milliers d’euros mais à l’inverse, ces notions non maîtrisées peuvent coûter très cher à tout investisseur débutant.

9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

Le terme « astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport » pourrait être transformé en « points importants à connaître pour ne pas faire n’importe quoi en achetant un immeuble de rapport ».

Si j’insiste sur ce point, c’est uniquement pour mettre en avant des points très importants à maîtriser en immobilier avant de se lancer et acheter un immeuble locatif.

Avec un immeuble de rapport, le terme « optimiser » peut vouloir dire « gagner des dizaines de milliers d’euros ». Il convient donc de prévoir et prendre le temps de comprendre certains points que je vais évoquer.

Voyons quelques astuces pour optimiser l’achat d’un immeuble de rapport :

  • Les points indispensables à vérifier avant d’acheter un immeuble dédié à la location.
    Un immeuble est un ensemble d’appartements où de lots locatifs qui sont sous un même toit et qui appartiennent à une même structure étant elle-même régie par un fonctionnement interne (eau, électricité, plomberie…) De part cette définition, vous devez imaginez le nombre de points précis à vérifier avant de vous lancer aveuglement dans un achat d’immeuble de rapport. Que ce soit en terme de structure, de fonctionnement et de rénovation interne à fournir, il faut maîtriser l’ensemble des points à bien analyser lors des visites d’immeubles.
  • Les erreurs grossières à éviter lors de l’achat de l’immeuble.
    En plus des vérifications à effectuer impérativement pour tout prévoir ou ne pas acheter l’immeuble, il faudra ne pas commettre d’erreurs grossières qui seraient très pénalisantes pour la suite. Une d’entre elle consiste à ne pas prévoir l’ensemble des travaux dès le départ, dès l’achat. S’il s’agit d’un oubli et non d’une décision prise, ceci peut s’avérer un sacré surcoût dans les mois ou années qui suivent.
  • Comprendre que vous dirigez l’achat immobilier.
    C’est un point essentiel Vous serez le seul à maîtriser les composantes de l’immeuble de rapport. Ni l’agent immobilier, ni le banquier, ni même le vendeur ne savent comment vous souhaitez fonctionner et comment vous envisagez les choses pour votre investissement immobilier réfléchi. Vous devez avoir défini vos objectifs, savoir si l’immeuble de rapport est intéressant avec vos contraintes, et faire une offre ou non en conséquence. Les arguments des autres acteurs vous serviront mais ne doivent pas influencer de manière profonde votre réflexion d’investisseur.

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

bien acheter un immeuble de rapport

 

S’il existe différents moyens pour trouver un immeuble de rapport sur internet ou ailleurs, il est parfois difficile de faire des sélections pour visiter les choses intéressantes.

Bien acheter un immeuble de rapport commencera donc par faire des visites sélectionnées avec stratégies.

Voyons quelques procédés efficaces :

  • Connaître son secteur.
    C’est un point clé et notamment pour connaître parfaitement le type de location que l’on peut effectuer et pour quel montant. Ce point doit être connu progressivement et précisément grâce à vos tests et non grâce à des propos non maitrisés d’autres acteurs de l’immobilier comme les agents immobiliers.
  • Se fixer des limites de secteur ou non.
    Vous apprendrez à connaître le secteur et ses alentours. Il est toujours plus simple de commencer par des secteurs que l’on connaît. On évite ainsi des petits erreurs qui peuvent gêner ensuite pour les locations.
  • L’expérience vous permettra de mieux appréhender les annonces.
    Les annonces en elle-même ne sont pas toujours évidente à retranscrire.
    Que ce soit par le manque de photos ou des textes imbuvables, les agents immobiliers ne manquent pas d’imagination pour rendre leurs annonces immobilières incompréhensibles.
    N’y voyez aucune critique mal placée, mais simplement un constat qui permet parfois de dégoûter certains acheteurs qui laisseront leur tour.

A force de recherche, vous apprendrez à vouloir faire des visites à partir de quelques mots ou de quelques photos.

Acheter un immeuble déjà loué : est-ce une bonne idée ?

immeuble-déjà-loué

 

C’est une question qui revient très souvent sur mon blog et dans ma messagerie : Yann, est-ce que c’est grave si je fais une proposition pour acheter un immeuble déjà loué ?

Ma réponse est non ! Il faudra juste anticiper les choses d’une autre manière. Rassurez-vous ! Il faudra juste faire preuve de logique une nouvelle fois.

Un immeuble de rapport peut être une excellente affaire immobilière qu’il soit loué entièrement, partiellement ou totalement vide. C’est certain qu’acheter un immeuble de rapport vide est souvent plus facile. On se projette tout de suite dans la rénovation et dans les améliorations.

Donnons quelques précisions sur le fait d’acheter un immeuble déjà loué :

  • Tous les appartements sont loués.
    Il faudra visiter tous les appartements et se projeter sur une rénovation ultérieure. Si votre but est de tout rénover, il faudra tout de même veiller à ce que ne soit pas de grands appartements dans lesquels les locataires sont installés depuis 20 ans.
  • Un appartement est loué et les autres vides.
    Ce n’est pas un souci, la rénovation pourra se faire dans les autres appartements et la rénovation de celui occupé se fera dans un second temps. C’est une solution parmi d’autres. Il est aussi possible de loger temporairement un locataire dans un autre appartement en attendant que son logement soit rénové.
  • L’immeuble est totalement vide.
    Là, c’est parfait ! La totalité de la rénovation est prévue et vous allez pouvoir enchaîner en ayant une totale maîtrise et une totale liberté sur les travaux. Il vous faudra juste bien booster les artisans pour aller « le plus vite possible »

Les erreurs à éviter avant d’acheter un immeuble de rapport locatif

On l’a déjà un peu évoqué mais investir dans un immeuble de rapport nécessite des connaissances.

Il est capital pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers de ne pas commettre d’erreurs grossières lors de votre achat d’immeuble.

On comprend facilement qu’un oubli de vérification de toiture par exemple peut vite coûter quelques milliers d’euros les années suivant l’investissement locatif.

L’idéal pour ne pas commettre d’erreur et ne rien oublier lors de vos visites et d’avoir une ou des check-lists de point à vérifier. Mais en plus, il y a des notions que vous aurez dû anticiper en amont avant toute visite d’immeuble.

Listons quelques erreurs grossières avant d’acheter un immeuble de rapport locatif :

  • Ne pas faire vos règles mathématiques en amont.
    C’est peut-être un point qui vous semble évident mais il est loin de l’être pour tout le monde. Il faut connaître différents paramètres rapidement comme le montant des travaux pour déterminer une offre maximale d’achat. Votre stratégie doit être claire et posée pour éviter toute mauvaise surprise à la fin de l’opération.
  • La structure non vérifiée.
    Ce point reprend un exemple précédent. Partez bien avec une check-list précise pour ne rien oublier. Un élément de structure ou de fonctionnement non pris en compte au départ peut vite coûter beaucoup d’argent dans les mois ou les années qui suivent. Il faut absolument éviter de faire ce type d’erreur lors de l’achat d’immeuble.
  • La localisation de l’immeuble de rapport.
    Vous connaissez un secteur précisément ? Alors il n’y aura aucuns soucis pour mettre votre bien immobilier en location. De plus, vous anticipez déjà pour la future revente. Si ce n’est pas le cas, pensez à bien vérifier la « renommé » du secteur et le devenir de celui-ci.
  • Ne pas considérer TOUS les travaux au départ.
    A mon sens, ce point est déterminant pour investir en immobilier en toute sérénité. Partez du principe que suite à votre rénovation, vous souhaitez être tranquille pour 15 ans.La rénovation doit être sympa et esthétique mais n’oubliez jamais le côté robuste et sécuritaire. Un oubli de reprise de plomberie peut poser des soucis pénibles pour la suite…

 

D’autres sujets immobiliers qui peuvent vous intéresser :

Investir dans un immeuble de rapport : les astuces pour bien achete et éviter les erreurs 

Découvrez ma méthode pour gagner 950€ de Cash Flow net par mois avec un immeuble en toute sérénité

5H de vidéos pour comprendre les étapes de l’investissement locatif

mi, Praesent dapibus in leo. ut Sed