Il y a effectivement des points primordiaux à connaître avant d’acheter. Vous devez avoir des certitudes sur les demandes locatives. Je pense à la quantité et à la qualité de celles-ci.
Le meilleur moyen d’être certain des demandes locatives avant l’achat d’immeuble de rapport est de faire des tests.
Il suffit de proposer des annonces en variant les prix.
Il n’est pas forcément utile d’avoir 200 réponses par jour à une annonce pour se dire qu’il y a de la demande.
On ne met qu’une personne à la fois dans l’appartement.
En revanche, il est important de connaître la valeur maximale de location de vos appartements en meublé. Celle-ci vous permettra de réaliser des simulations précises. De plus, une valeur haute du loyer vous assurera une plus haute rentabilité ainsi qu’une « sélection » de vos locataires.
Je ne veux choquer personnes avec ces derniers propos, je souhaite évidemment que tout le monde aie droit au logement.
Simplement, c’est une manière de voir les investissements locatifs comme une autre à mon sens.
Soyez aussi au clair sur la localisation que vous souhaitez pour l’achat d’immeuble de rapport.
Il ne faut pas hésiter à sortir d’un centre ville ou même à investir dans une ville un peu moins peuplée pour augmenter la rentabilité.
Quoiqu’il en soit, déterminez bien vos limites à ce sujet. Les tests que vous aurez effectués vous aideront obligatoirement en ce sens.
1- Les points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport
Voyons quelques points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport.
1-1 La structure de l’immeuble de rapport
3 points de structure à regarder en priorité.
1-1-1 La toiture
Un de premiers éléments important à vérifier est la toiture. Elle est souvent négligée voir même occultée.
Les agents immobiliers ne vous parleront que très rarement de ce point pourtant très important.
Vous devez vérifier « l’état » de celle-ci depuis l’extérieur et sous les toits. Des signes doivent vous alerter ! Vérifiez que la toiture ne s’affaisse pas de l’extérieur et vérifier l’état des fondations de la charpente en allant juste sous les toits.
Des chevrons pourris ou émiettés par les thermites devront obligatoirement vous mettre en alerte.
Petite astuce concernant les tuiles : vérifiez sous les toits par temps de pluie. L’espace entre les tuiles n’est parfois pas visible mais en temps de pluie vous aurez les informations nécessaires.
1-1-2 Les fondations
Les fondations doivent aussi être vérifiées. Vous ne pouvez pas acquérir toutes les compétences d’un expert en pathologie de l’immobilier mais vous pouvez tout de même obtenir des informations utiles.
Si les fondations sont en bois, vous pouvez vous assurez le côté « sain » de celui-ci.
Dans certaines zones, vous devez vérifier les diagnostiques concernant les termites ou les capricornes.
Dans ce cas, vous verrez le bois émietté sur le sol ou dans les toiles d’araignées existantes.
Un autre point consiste à aller dans la cave ou si vous pouvez dans l’ancien vide sanitaire pour effectuer ce genre de vérification. Profitez-en pour vérifier la bonne ventilation dans ces lieux. La cave n’est-elle pas trop humide ?
Exemple personnel : maintenant, je ne m’intéresse qu’aux immeubles de rapport qui possèdent soit un ancien vide sanitaire ou une cave. Ceci permet une belle ventilation et limite en général l’humidité par le sol. De plus, c’est une aubaine lorsque vous souhaitez faire passer les évacuations pour les travaux.
1-1-3 La façade
Un autre point important à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport, c’est la façade ! Est-elle fissurée, est-elle propre ?
Ne laisse-t-elle pas s’infiltrer l’eau avec un crépi trop abîmé ?
La nature des fissures est-elle plutôt un simple problème de terrain ou un problème important de structure ?
Est-ce simplement le crépi qui craque sous la chaleur ?
En cas de doute, n’hésitez surtout pas à faire intervenir un expert en pathologie immobilière. Ces personnes ont des compétences acquises par formation et expériences. Vous ne pourrez pas remplacer leur expertise en quelques visites…
N’hésitez-pas , appelez-les !
1-2 Le nombre de compteurs
Cet autre point est très important lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Il est important que chaque appartement bénéficie de ces propres compteurs.
L’électricité et/ou le gaz sont les plus importants. Voyons pourquoi il est nettement préférable que chaque appartement ait son propre compteur plutôt que de sous-compteurs.
L’explication principale est très simple :
Si chaque appartement bénéficie d’un compteur électrique, chaque locataire ouvrira le compteur à son nom et paiera sa propre consommation.
Vous pouvez ainsi fixer le prix du loyer sans vous soucier des charges à ce sujet.
A l’inverse, si vous ne possédez que des sous compteurs dans chaque appartement, vous devrez proposer des charges assez élevées car vous prévoirez une consommation électrique en fonction des conditions de l’appartement.
Il sera alors beaucoup plus difficile de proposer un loyer assez élevé puisque les charges seront assez hautes.
Par exemple, dans mon secteur, je peux louer un T2 jusqu’à 470 euros (charges comprises sans l’électricité ni l’eau). Si je devais louer le même bien en prévoyant l’électricité dans les charges, je devrais proposer le T2 560 euros charges comprises (avec l’électricité).
Psychologiquement, pour le locataire, ce n’est plus du tout pareil ! Même si dans les faits cela revient au même pour lui, il ne l’entendra pas du tout de la même manière.
Pour l’eau, c’est beaucoup moins important car vous pourrez le prévoir dans les charges car la note finale est beaucoup moins élevée.
1-3 L’humidité et son origine
Ce point est à prendre au sérieux en immobilier. Vous devez bien regarder avant l’achat d’immeuble de rapport si il y a des traces d’humidité non identifiées.
Peut-être allez-vous tomber sur des appartements dans lesquels vous verrez des taches plus ou moins importantes d’humidité.
Identifiez la cause pour mesurer l’importance du sinistre.
Le plus difficile avec l’humidité, c’est de trouver les causes ou la cause.
Si celle-ci est facilement identifiable, alors, vous pourrez aisément prévoir le budget pour les travaux de rénovation.
Si la cause est difficilement identifiable, faites attention ! Ce pourra être source d’ennuis à l’avenir.
Vérifiez donc si les causes d’humidité proviennent de la toiture, d’un dégât des eaux, de différences de chaleur entre le sol et les murs, si les appartements n’ont pas été habités depuis longtemps.
Me concernant, je n’achète plus d’immeuble sans ancien vide sanitaire ou cave. Par expérience, je trouve que ces deux choses permettent une ventilation importante sur le long terme. De plus, elles permettent souvent de passer les évacuations.
1-4 Visitez tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport
C’est également une erreur à ne pas commettre. Vous tomberez toujours sur des agents immobiliers ou vendeurs qui ne peuvent pas vous faire visiter un appartement.
Les raisons peuvent être multiples : le locataire est absent, il n’aime pas trop que l’on vienne…
Quoiqu’il en soit, vous devez voir cet appartement pour prévoir les futurs travaux et éviter les mauvaises surprises. Vous ne savez pas si le contact existe toujours avec les locataires et il se peut que ce soit un mauvais payeur avec qui les soucis se sont accumulés.
Il n’y clairement aucune excuse pour ne pas voir tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport.
2- Les erreurs à éviter lors de l’achat de l’immeuble de rapport
Je vais insister un peu sur les erreurs à éviter en priorité. Ce rappel est tellement important avant l’achat d’immeuble de rapport qu’il me semble important d’évoquer ces erreurs à éviter lors d’investissements locatifs.
2-1 Vérifier l’équilibre financier
L’équilibre financier est très simple à comprendre. Avec un immeuble de rapport, vous devez atteindre cet équilibre pour vous assurer tranquillité et sérénité.
Il consiste à considérer qu’avec quelques lots de votre immeuble de rapport, vous pouvez rembourser votre emprunt à la banque.
Par exemple, avec un immeuble que je possède, je sais que la location du bail commercial du rez-de-chaussée et un des studios, je rembourse mon emprunt. Les deux autres appartements me servent à placer mon Cash-Flow. Je sais donc qu’en cas de problème avec un locataire, je ne suis pas « trop embêté », je peux aisément continuer à rembourser la banque.
Essayez avant l’achat d’immeuble de rapport d’anticiper ce point en posant vos calculs (même si vous aurez certainement fait une offre avec des stratégies comme la règle des 70).
2-2 Ne pas sous estimer le coût des travaux avant l’achat d’immeuble de rapport
Electricité, plomberie, rénovation ou gros œuvre, faites attention à ne pas sous-estimer le coût des travaux avant de faire une proposition d’achat sur un immeuble de rapport.
Si vous n’êtes pas certains du prix que cela peut coûter en terme de rénovation, faites vous accompagner d’un professionnel qui vous donnera un premier avis.
Il se peut que vous ayez une façade à refaire pour éviter les infiltrations. Vous pouvez aussi être dans une zone classée (proche d’un centre ville par exemple).
Etre en zone classée peut fortement faire augmenter la facture des travaux. Certaines villes imposent des travaux spécifiques qui généralement coûtent plus chers que des travaux plus classiques.
Par exemple, on peut vous imposer des toitures en ardoise. Celle-ci vous coûtera plus qu’une toiture classique.
Je reviens à nouveau sur les appartements occupés. Les visiter vous permettra de prévoir l’enveloppe travaux nécessaire pour la suite. Il est donc important de les visiter dès le départ.
Sous estimer les travaux peut plomber une rentabilité et surtout assécher une trésorerie qui est importante pour la suite de vos investissements locatifs en meublé.
Je voulais évoquer une dernière chose ici : il est important d’anticiper une éventuelle stratégie locative pour des travaux de rénovation spécifique dans vos appartements.
Imaginez que vous vouliez faire de la colocation, il sera important de prévoir les espaces nécessaires pour que celle-ci soit agréable pour les locataires qui vont cohabiter.
2-3 Ne pas poser de question à l’agent immobilier
C’est une erreur assez classique au départ…On ne pose jamais assez de question au vendeur pour anticiper certaines choses comme la négociation.
Il ne faut pas hésitez à parler, demander, vous finirez toujours par apprendre un point intéressant. Au début, notez ce que vous souhaitez demander sinon vous allez oublier.
Certaines informations peuvent devenir capitales dans une stratégie d’offre et de contre-offre.
2-4 Ne pas anticiper la fiscalité
Sans entrer dans les détails, il est intéressant que vous compreniez les éléments principaux de la fiscalité pour l’anticiper.
Vous devez comprendre les différences existantes entre les régimes au réel et ceux au forfait.
Concernant l’immobilier locatif meublé, vous devez comprendre comment fonctionnent les abattements à 50% et ceux à 71% en comparaison avec le régime réel simplifié.
A mon sens, il n’est pas nécessaire de connaître tous les points en détail comme un expert comptable mais vous devez comprendre la différence entre ces points ainsi que leur mode de fonctionnement.
Ceci suffira à anticiper pour les achats d’immeuble de rapport.
3- Bien comprendre que la personne qui dirige l’achat, c’est vous !
3-1 C’est à nouveau très important pour ne pas dire essentiel !
Vous aurez construit des stratégies sur des bases solides. Vous aurez opté pour la règle des 70 par exemple pour réaliser un bon achat d’immeuble de rapport.
Vos bases sont saines et vous devez être convaincus de vos stratégies et de vos calculs. Vous ne devez pas écouter les discours des agents immobiliers par exemple qui vous donneront des informations erronés.
3-2 Les bases, c’est bien vous qui les avez !
Exemple, si vous estimez que les travaux pour la rénovation se portent à 25 000 euros, ne vous laissez pas influencer par un discours vous certifiant qu’il y a 5 000 euros de travaux de rénovation.
Pour résumer, vous connaissez votre base de calcul et vous savez donc à combien le montant maximal de votre offre se porte.
Vous connaissez l’estimation de vos loyers car vous avez effectué des tests sérieux et vous connaissez l’estimation de vos travaux (grâce à l’aide d’un professionnel par exemple). Vos bases sont là et aucun discours en marge de votre réflexion ne doit vous faire trop douter.
Vous devez donc éviter de douter car vous avez réalisé exactement le travail nécessaire en amont de votre achat d’immeuble de rapport.
Vous devez songer à systématiquement apporter de la valeur à vos immeubles e rapport et donc à vos appartements. Ce doit être une obsession pour que votre bien immobilier permette des locations plus chères et soit « facilement » revendable.
Pour finir, vous devez impérativement éviter de laisser de côté une partie de vos travaux. Ceux qui ne sont pas faits dès le départ, sont difficiles à rattraper par la suite…
4- Deux exemples et preuves concrètes
Je voulais vous montrer 2 exemples concrets d’achat d’immeuble de rapport. L’idée n’est pas de donner tous les chiffres de l’investissement mais plutôt les points sur lesquels j’aurai pu avoir des ennuis à l’achat de l’immeuble.
4- 1 exemple 1 d’achat d’immeuble de rapport
Le premier exemple : le vendeur ne m’avait pas prévenu d’un conflit important avec le restaurateur qui louait au rez-de-chaussée. Il y avait un conflit important entre la propriétaire et celui-ci.
Quand j’ai insisté pour rencontrer le restaurateur, je me suis aperçu que le dialogue était totalement interrompu ce qui posait un gros souci dans le relationnel avec les potentiels locataires des appartements.
J’ai dû travailler pour restaurer le dialogue et c’était important que j’ai l’information dès le départ pour commencer les travaux.
De plus, si j’avais écouté l’agent immobilier, je devais rafraîchir l’immeuble avec environ 5 000 euros de travaux. Hors au final, avec un artisan très honnête, j’en ai eu pour 28 000 euros…
4-2 Exemple 2 d’achat d’immeuble de rapport
Lors de l’achat d’un autre immeuble de rapport, il y avait un appartement que je ne pouvais pas visiter.
D’après l’agent, c’était un peu compliqué d’entrer. Je n’avais pas de raisons valables au final.
Et je crois qu’il n’en existe pas.
Il s’est avéré que c’était un couple qui ne payait plus son loyer et qui en plus faisait un élevage dans l’appartement.
Heureusement que j’ai réussi à visiter auparavant.
Ces deux points m’ont permis une belle négociation et j’ai eu « la chance » de voir partir les locataires peu scrupuleux avant la signature de l’acte authentique car ils étaient en fait poursuivis par la gendarmerie.
5- Conclusions
Pour conclure, je vous invite lors de l’achat d’immeuble de rapport à éviter en priorité les erreurs que nous venons d’évoquer.
Vous devez essayer au départ d’acheter un immeuble avec des bases saines. Faites-vous la main avec un bien immobilier relativement simple à rénover. L’expérience vous permettra ensuite de voir différemment.
Pensez à bien estimer les loyers que vous pouvez espérer dans la zone recherchée. Faites-vous votre propre idée avec des tests et non avec les dires des agences immobilières.
Apportez systématiquement de la valeur à vos appartements pour louer plus cher et anticiper vos éventuelles reventes.
N’hésitez pas à différer votre prêt immobilier pour vous constituer une trésorerie. Elle vous sera forcément utile pour la suite.
Découvrez dans cette vidéo différentes situations lors de la visite d’un immeuble de rapport. Ce n’est pas parce que l’immeuble est entièrement loué ou entièrement vide que ce n’est pas une bonne affaire ! Alors faut-il acheter un immeuble de rapport déjà loué ou entièrement vide ?
Acheter un immeuble déjà loué : bonne idée !?
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui je vais évoquer un sujet grâce à une question très judicieuse qui m’a été posée par Jessica. On m’a demandé : est-ce qu’il est bien de faire une proposition d’achat sur un immeuble déjà occupé par des locataires ? Alors je vais répondre à cette question qui se résume en fait par ” comment acheter un immeuble déjà loué ? “. Alors, Jessica, ta question est très judicieuse parce que je sais que ça peut bloquer et que ça peut même être un facteur limitant. C’est-à-dire qu’il y a des gens qui n’osent pas faire de proposition pour acheter un immeuble déjà loué et, à contrario, il y a des personnes qui se projettent tout de suite, si le logement ou si l’appartement est loué. Alors, je vais évoquer trois situations :
1- Tous les appartements sont loués
La première des situations, c’est assez simple : c’est si vous faites une visite sur un immeuble et que c’est par exemple un immeuble de trois appartements. Les trois appartements sont loués, alors soit en nu, soit en meublé, ça c’est encore aussi autre chose. Vous avez donc déjà des chiffres, vous avez déjà des chiffres clés en main. La seule chose, c’est que vous, vous visualisiez peut-être de refaire les appartements, vous ne vouliez pas les laisser tels quel. Alors, ce n’est pas grave. Voilà, ça vous permet quand même de voir à quel prix ça se loue et comment ça se loue, ça vous permet quand même de voir, d’imaginer un petit peu les travaux que vous ferez plus tard. Alors, ce que je conseille pour acheter un immeuble déjà loué : ça va être difficile de dire à la banque : moi je projette des travaux, donc je voudrais emprunter 30 000 € de plus, sachant que vos travaux vont peut-être se faire dans un an, deux ans, voire trois ans. Alors, ce que je conseille dans ces cas-là, c’est quand même d’anticiper ce que vont pouvoir coûter les travaux une fois que le locataire va partir, notamment si vous voulez rajouter une cloison par exemple, ou refaire des tapisseries ou si vous souhaitez refaire une cuisine, une salle de bain, si vous souhaitez meubler votre appartement parce qu’il était loué en nu. Donc, moi, ce que je conseillerais dans ce cas précis pour acheter un immeuble déjà loué : c’est d’anticiper les travaux qu’il va y avoir à faire et de regarder le montant que cela représente. Vous ne pourrez pas demander au banquier, par contre, ce que vous pourrez demander, c’est lui dire : moi, j’envisage de refaire des travaux dès que les locataires vont partir, donc j’aimerais que vous puissiez me faire un emprunt différé. Alors, c’est là où on en avait déjà parlé dans une vidéo mais l’emprunt différé prend tout son sens parce qu’il va vous permettre vraiment de mettre de l’argent de côté pendant les premiers mois, puisque là, dès que vous allez signer, vous allez avoir des loyers qui rentrent, étant donné que vous n’avez pas de travaux à faire. Et ces loyers, vous allez tout de suite les mettre de côté avec l’optique de refaire l’appartement ou les appartements dès que les locataires vont partir. Voilà, ça c’est pas forcément une astuce pour acheter un immeuble déjà loué mais c’est une manière de procéder qui est très intéressante, et ça va être la même manière.
2- Un appartement déja loué et les autres vides
J’en viens à la deuxième situation : on va procéder de la même manière si on veut acheter un immeuble déjà loué et que c’est un immeuble, par exemple dans lequel on a, par exemple : un appartement vide et deux autres loués. Alors, vous allez pouvoir prévoir les travaux pour acheter un immeuble déjà loué lorsque l’appartement est vide. C’est-à-dire que vous allez anticiper, les faire estimer et là ça vous permettra d’avoir une enveloppe pour refaire tout de suite le bien qui était vide. Donc, vous allez faire refaire les peintures, la salle de bain, vous allez le remettre nickel et à neuf. Vous allez aussi peut-être le meubler puisqu’on parle de meublés. Et ce que je vous conseille de faire, c’est de quand même faire un prêt différé. Pourquoi ? C’est assez simple à comprendre : c’est la même raison que tout à l’heure, sauf que là, on va être sur deux appartements occupés au lieu de trois. Donc, l’argent que vous allez mettre de côté, tout de suite pendant ce prêt différé Peut-être pendant deux mois, six mois ou un an, moi je vous invite à le faire le plus long possible (à négocier avec le banquier) L’argent que vous allez mettre de côté servira lorsque les locataires des deux appartements qui sont occupés à l’instant où vous avez l’immeuble, servira à refaire ces appartements. Voilà, donc l’argent que vous mettrez de côté servira à ça. Donc ça, c’est vraiment la même stratégie que la première fois sauf que là, vous prévoyez pour un appartement vide et vous prévoyez pour deux appartements qui sont occupés.
3- Aucun appartement n’est loué !
Alors, le troisième cas, c’est si vous voulez acheter un immeuble déjà loué et que les trois appartements sont évidemment non loués. Alors, une nouvelle fois, ça aussi ce sont des facteurs bloquant pour certains qui souhaitent acheter un immeuble déjà loué, mais, moi je sais que j’adore ça par exemple, pourquoi ? Parce que là, vous visualisez tout de suite les travaux que vous voudrez faire. Si vous voulez refaire les trois appartements et bien là, c’est impeccable, puisque vous n’avez pas de locataires et vous allez tout de suite prévoir dans votre enveloppe budget le montant des travaux et vous allez faire l’emprunt de suite. Alors, j’avais déjà fait une vidéo à ce sujet-là aussi mais je vous invite vraiment, si les appartements ne sont pas occupés, à faire des emprunts au maximum pour tout prévoir. Notamment, là je vous en reparle un petit peu : la toiture, les appartements, tout. Prévoyez bien tout de manière à ne pas être embêté, là, c’est vide, c’est pas loué, donc il faut vraiment en profiter dès le départ. Ça ne change rien au prêt différé. Je vous invite vraiment une nouvelle fois à mettre en place un prêt différé. Pourquoi ? Parce que le fait que vous ne payez pas tout de suite votre emprunt, ça va vous laisser forcément le temps de faire les travaux. Et ça va vous permettre aussi, de toute manière, si vos travaux sont terminés un petit peu avant, ça va vous laisser quelques mois pour mettre de l’argent de côté et vous permettre ainsi d’avoir cette petite trésorerie qui va peut-être bien vous dépanner à un moment donné. Donc, de toutes les manières, si on remarque que le prêt différé est très important mais il n’a pas le même rôle : si les appartements sont vides, il va être là pour laisser le temps aux travaux de se faire et éventuellement faire une petite trésorerie après la rénovation des appartements. Si les appartements sont tous loués, il va vous permettre justement de mettre une trésorerie de côté afin de faire des travaux une fois que vos locataires s’en iront et idem si vous n’avez que deux appartements sur trois qui sont occupés. Ça n’empêche que vous aurez prévu les travaux pour le troisième qui est libre mais pour les deux autres, vous aurez pu mettre un petit peu d’argent de côté pour prévoir les travaux après le départ des locataires.
4- A chaque cas sa solution !
Donc, au final, on va retenir que, lorsque vous voulez acheter un immeuble déjà loué, le prêt différé intervient à chaque moment. Moi-même, j’ai fait l’erreur de ne pas le faire lors de mes deux premières acquisitions et surtout de la première et ça, c’est une erreur. C’est quelque chose que je ne veux plus faire puisqu’en plus, ça se négocie relativement facilement. Vous allez juste payer les intérêts au départ et le reste du capital, vous le paierez en fonction de ce que vous aurez négocier en termes de déplacements de paiement. Donc moi, je vous conseille de négocier six mois, vous pouvez même monter jusqu’à un an. Je sais qu’il existe jusqu’à deux ans, voire plus, maintenant, essayez de trouver l’équilibre avec le banquier pour que ça passe et vous allez voir que ça vous sera très utile. Donc, si vous hésitez encore à acheter un immeuble déjà loué, je vous invite à télécharger mon guide qui se trouve juste en-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter meubler et louer une bonne affaire » et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Cet article a pour objectif de définir des premiers critères de recherche et de sélection. Les critères sont importants à mes yeux et permettent une première approche non négligeable. Vous verrez des critères vous permettant de sélectionner des immeubles parmi d’autres et aussi des critères à ne pas négliger lors des visites.
L’immeuble de rapport doit être perçu de la meilleure des manières !
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Aujourd’hui on va évoquer un point qui est important, quand on démarre, c’est sur quels critères on peut choisir un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport. Alors, je pars directement sur le fait d’acheter un immeuble de rapport, mais on est d’accord qu’on peut évidemment adapter pour un appartement, mais ça me permet de donner des précisions un peu plus larges. Je vais essayer de séparer en deux parties : je vais d’abord séparer qu’est-ce qui donne envie d’aller voir un immeuble quand on voit une annonce, et aussi quels critères on doit vérifier quand on est sur place. Ça se passe tout de suite après !
Achat immeuble : Les sites d’annonces et les alertes ?
Revenons sur le sujet des immeubles. Tout d’abord je fais un tout petit rappel qui semble logique et qui l’est. Simplement, pour rechercher des sites d’annonces, pour rechercher on peut être bien évidemment sur Le Bon Coin, sur Seloger.com, PAP.com, et aussi vous avez évidemment le biais de l’agence. Vous passez par l’agence avec qui vous avez établi des contacts comme on l’a vu dans d’autres vidéos, et avec qui maintenant vous commencez à avoir une affinité.
Donc, d’ailleurs je fais une parenthèse, à savoir aussi sur les sites comme le Bon Coin – je le dis parce que moi je l’ai appris assez tard – c’est une astuce toute simple sur le Bon Coin, Seloger.com et autres : vous pouvez créer des alertes avec les conditions qui vous intéressent, et vous recevez un mail automatiquement quand il y a une annonce qui vous correspond et qui sort sur le site.
Vous pouvez mettre immeuble à partir de tel prix à tel endroit… et quand il y a un critère d’un bien qui ressemble à ce que vous recherchez, vous recevez un mail et il suffit d’aller voir l’annonce. C’est quand même plus pratique que d’y aller tous les matins ! Ou alors c’est une solution supplémentaire en plus d’y aller tous les matins.
Achat immeuble : Quel immeuble choisir pour faire une visite ?
Autre chose, je vais commencer dans un premier temps par : comment je fais pour aller visiter un immeuble ? Quel immeuble je choisis d’aller visiter quand j’en ai plusieurs qui sont sur le Bon Coin ? Alors, il n’y a pas de critère prédéfini. Moi je vais vous en donner quelques uns, peut-être ceux que j’utilise en particulier, mais il y a aussi une histoire d’expérience et de feeling. Alors l’expérience se créé au fur et à mesure : il faut bien avoir quelques critères quand même au départ.
Les photos
Alors je vais vous en citer quelques uns : tout d’abord les photos. Quand on voit les photos, on peut déjà visualiser un petit peu sur quel type de bien on est, est-ce qu’on va être sur quelque chose avec des travaux, est-ce que c’est du neuf, est-ce que c’est bien mis en avant, … Alors, ça ne suffit pas, mais c’est un premier indicateur pour le feeling notamment.
L’emplacement quand on veut acheter un immeuble de rapport
L’emplacement dans la ville aussi, en fonction des stratégies : si vous êtes sur du long terme peut-être que vous allez plus facilement pouvoir vous excentrer du centre-ville,que si vous êtes sur du court-terme. En fonction de ce que vous voulez faire ça peut être aussi un critère pour choisir. En fonction de la stratégie, mais aussi en fonction de la praticité.
Imaginer avec l’annonce avant de faire un achat d’immeuble de rapport
Vous allez voir peut-être, c’est difficile à voir dans les annonces, mais on peut imaginer l’anticiper, voir comment l’immeuble est découpé. Si déjà dans les photos on voit un appartement qui s’encastre avec un autre, ou alors que des chambres en enfilade, … ça peut nécessiter une visite, mais si vraiment il y a des choses qui ne vous parlent pas à ce niveau là, on peut éliminer le bien. Je ferai un point dessus aussi, soit dans une formation, soit dans une autre vidéo, en essayant d’analyser directement une annonce pour qu’on puisse se rendre compte. Je pense que ce sera quelque chose de très parlant.
Taille et type d’immeuble
Alors, vous pouvez être aussi sur la taille et le type d’immeuble. Ce n’est peut-être pas la peine de commencer sur un très gros bien pour acheter un immeuble de rapport – les règles sont les mêmes mais pour minimiser les risques, peut-être qu’un immeuble avec deux ou trois appartements, peut-être un bail commercial, ça sera plus judicieux dans un premier temps que d’aller créer des stratégies sur sept, dix, huit appartements. Pourquoi ? Parce qu’il y aura peut-être des optimisations que vous allez oublier, et puis peut-être aussi que niveau émotionnel ce sera moins fort.
Donc ça, ce sont les points qu’on peut visualiser quand on voit l’annonce.
Mais dans un premier temps, ce que je conseillerais quand même, c’est d’en sélectionner plusieurs – même si ce sont des appartements – et de bien regarder quand même la ville et l’endroit dans la ville. Si vous connaissez quelques quartiers dans lesquels ça va être difficile de louer, vous pouvez peut-être éliminer directement. On ne va peut-être pas commencer par se tirer une balle dans le pied pour son premier achat par exemple.
Des critères à vérifier avant d’acheter un immeuble de rapport
Voyons maintenant – j’avais déjà fait une vidéo qui correspondait un petit peu à ça, mais j’ai d’autres éléments qui arrivent au fur et à mesure que je n’avais peut être pas cité donc je vais les redire, ça fait partie du thème sur les critères pour choisir un immeuble lorsqu’on souhaite acheter un immeuble de rapport – donc dans un deuxième temps, voyons un petit peu ce qu’il faut regarder quand vous êtes sur place.
Imaginez, vous avez un bon feeling : l’immeuble vous plait, c’est plutôt bien, vous imaginez ce que vous pouvez faire, vous n’avez pas encore fait les estimations et les stratégies financières, mais qu’est-ce que vous allez regarder ?
La toiture
Alors, la première des choses que je vous conseille de regarder, c’est la toiture. Si vous voyez qu’elle est en place pour dix, vingt, trente ans, ça ne pose pas de souci. Par contre si vous voyez que dans deux ans il faut la refaire, je ne dis pas que ce sera une mauvaise affaire, mais simplement vous faites l’estimation dans les travaux.
Parce qu’une toiture d’immeuble on peut vite être à 10000€, 15000€, 20000€, 30000€ voire encore plus en fonction de comment est fait l’immeuble et en fonction de l’endroit. Soit vous le comprenez dans les travaux, soit il n’y a pas de toiture à refaire : ça c’est un point important.
Chaque appartement a ses spécificités propres
Je vous en parlais tout à l’heure, regardez bien en termes de praticité : j’en ai discuté il n’y a pas très longtemps avec Guillaume Lanvin, c’est vrai que c’est quand même très important quand chaque appartement au final a ses compteurs d’eau, ses compteurs d’electricité. Pour la location c’est beaucoup plus simple.
Ce sont des frais qui vont être donnés – je parle sur du classique, sur du long termes, je ne parle pas sur de la courte durée – mais simplement ce sera beaucoup plus facile que chacun ait son compteur, paie ses notes EDF ou autres, et paie aussi ses factures d’eau, plutôt que d’avoir des compteurs, des sous compteurs, une charge qui est provisionnée sur un appartement mais qui est prise sur un autre compteur, … C’est tout de suite des complications qui sont un peu pénibles. Et si après vous voulez faire des compteurs individualisés, c’est tout de suite une somme à prendre en compte aussi.
Electricité à refaire ?
Alors, j’en viens sur un autre point à regarder : regardez bien, peut être avec l’aide d’un expert, mais regardez bien si toute l’électricité est à refaire. Si c’est juste des remises aux normes, passer des câbles etc, on peut être sur quelque chose qui se chiffre raisonnablement.
Par contre si c’est une électricité complète à refaire pour un appartement, pour un T2 par exemple, ce sera difficile de trouver quelque chose au dessous de 5000€. Je donne ce chiffre parce que je trouve que c’est une bonne base quand on refait l’électricité pour un appartement. Donc faites attention à ça, et assurez vous en avec un expert qui fera la visite avec vous à un moment donné.
Regarder le potentiel “valeur à apporter”
Pareil, quand vous faites une visite, visualisez bien le potentiel. J’en ai déjà parlé de la valeur, mais regardez bien : est-ce qu’un appartement peut être divisé en deux appartements (par exemple peut-être un grand appartement divisé en deux plus petits parce qu’on a vu qu’on pouvait faire deux entrées, deux arrivées d’eau, donc que ça ne posait pas de problème pour faire deux salles de bains, deux toilettes), ou alors un T2 qui pourrait être transformé en T3 parce qu’on a une grande chambre avec deux fenêtres et qu’il est tout à fait possible de couper la grande chambre en deux pour faire un T3.
Ça aura son importance sur le prix de la location et lorsque vous allez revendre, et au final ça va peut-être – dans le meilleur des cas si vous faites une cloison juste à séparer entre deux fenêtres pour créer une pièce supplémentaire, ça peut être un coût qui peut être aux alentours de 800€ ou 1000€.
Alors si c’est pour revendre un bien 10000€, 15000€ ou 20000€ plus cher plus tard et si c’est pour louer 150€ plus cher chaque mois, ça vaut le coup d’y réfléchir. Vraiment. Imaginez que vous ayez la possibilité de le faire sur deux appartements dans un immeuble, ça peut être intéressant.
Autre type d’optimisation que j’ai déjà vu il n’y a pas très longtemps d’ailleurs sur la visite d’un immeuble : une réserve en bas, qui n’appartient à aucun locataire et qui peut tout à fait être louée en local de dépôt, par exemple 50€, 60€, 80€ voire 90€ par mois.
Quelque chose qui est bien entretenu, qui est chauffé, et qui permet de stocker des meubles ou des affaires, soit pour une association, ou alors même qui va permettre de faire un petit bureau pour une association. Donc ça, ce sont des petites choses qui peuvent être optimisées.
Je le cite parce que vraiment je l’ai vu il n’y a pas très longtemps sur un local de 17m² sans fenêtre, mais alors très bien aéré, très propre, très bien chauffé, et ça servait justement de local de dépôt à une association qui mettait des choses qui craignaient le froid. Donc ils avaient besoin d’un dépôt chauffé.
L’entretien qui a été effectué par le propriétaire pour anticiper l’achat d’immeuble
Autre point qui peut être regardé aussi évidemment quand on a l’intention d’acheter un immeuble de rapport, c’est l’entretien qu’a fait le propriétaire. On peut le voir sur l’entretien des locaux, des couloirs, des escaliers en bois, … C’est quand même toujours plus agréable d’avoir quelque chose de propre sur lesquels vous n’aurez pas de travaux à refaire.
Ça peut aller à l’extrême, moi j’ai une nouvelle fois dans l’immeuble dont je vous parlais il n’y a pas très longtemps j’ai vu un propriétaire qui avait carrelé jusqu’à 1m20 de hauteur pour que les gens qui déménageaient n’abiment pas les couloirs. Donc vous voyez, il y a des gens qui sont extrêmement soucieux de la propreté et de la praticité du bien. Ça, ça peut être un point à regarder, et ça veut aussi dire que tout le reste aussi a certainement été très bien entretenu.
Regarder si l’on peut varier les stratégies locatives
Autre point aussi qui doit faire partie de votre stratégie quand vous visitez un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport : vous avez le droit de varier les stratégies locatives. Si vous êtes sur du meublé, c’est tout à fait envisageable d’avoir un immeuble dans lequel vous allez avoir par exemple deux grands appartements qui vont être loués sur du long terme parce que vous savez qu’il y a une belle demande, et un studio ou un T2 que vous allez louer sur du court terme parce que vous savez que c’est une ville attractive, que vous avez possibilité de faire de la courte durée, … Pourquoi pas, tout est envisageable. Le tout c’est de le prévoir avant les travaux.
Imaginez, envisagez : comment je peux arranger et qu’est-ce que je peux faire avec. Si vous faites de la colocation, longue durée par exemple, ça peut etre très intéressant : on va prévoir un espace commun et des espaces individualisés en termes de chambres, et qu’il y ait aussi suffisamment de salles de bains pour le nombre de locataires prévus.
Estimer les travaux avant d’acheter un immeuble de rapport
Autre point à ce sujet, je pourrais donner un chiffre aussi concernant les travaux, puisque le dernier immeuble que j’ai acheté, justement j’ai regardé d’un peu plus près pour pouvoir le poster en vidéo – j’en ferai peut-être une vidéo complète d’ailleurs – mais simplement en estimation on a un apprtement de 37m² donc sur lequel on a tout refait (le sol, les peintures, la plomberie, l’électricité, les cuisines sont équipées et l’appartement est entièrement meublé avec four, machine à laver, canapé d’angle, téléviseur, armoire dans la chambre… plutôt esprit longue durée).
On s’est rendu compte qu’on était 750€ du m² pour tout l’appartement refait et meublé. Alors il n’y avait pas l’électricité à refaire, juste à améliorer, donc on a tout de suite économisé 5000€ par appartement. Mais quand même lors de ces travaux, on a séparé les toilettes de la salle de bains, les salles de bains ont été refaites à neuf, il y a eu l’ameublement des salles de bains, et l’équipement. Donc je vous le redis, entre 700€ et 750€ du m², c’est ce que ça m’a coûté.
Alors l’idée c’était de ne pas uniquement donner des chiffres, mais aussi de proposer un univers dans lequel j’étais, comment j’ai réfléchi, ça s’est étalé sur quelques mois, quelles estimations j’avais faites, sur quoi je me suis trompé, quelles erreurs j’ai commises, et au final quelles bonnes surprises j’ai eues.
Donc je vous invite à le télécharger, je vous mettrai le lien juste au dessous de la vidéo. Et au dessous vous aurez le lien pour télécharger mon bonus « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Sachez que si vous allez sur mon article dans lequel j’explique tout sur mon immeuble de A à Z, il faudra mettre votre nom et votre mail et vous aurez également non seulement accès à l’article mais aussi accès au bonus que je propose au dessous.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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