Avant de penser à l’achat d’immeuble de rapport, il convient de ne pas négliger certaines anticipations.

Il y a effectivement des points primordiaux à connaître avant d’acheter. Vous devez avoir des certitudes sur les demandes locatives. Je pense à la quantité et à la qualité de celles-ci.

achat d'un immeuble de rapportLe meilleur moyen d’être certain des demandes locatives avant l’achat d’immeuble de rapport est de faire des tests.

Il suffit de proposer des annonces en variant les prix.

Il n’est pas forcément utile d’avoir 200 réponses par jour à une annonce pour se dire qu’il y a de la demande.

On ne met qu’une personne à la fois dans l’appartement.

En revanche, il est important de connaître la valeur maximale de location de vos appartements en meublé. Celle-ci vous permettra de réaliser des simulations précises. De plus, une valeur haute du loyer vous assurera une plus haute rentabilité ainsi qu’une « sélection » de vos locataires.

immeuble de rapport point à connaître avant achatJe ne veux choquer personnes avec ces derniers propos, je souhaite évidemment que tout le monde aie droit au logement.

Simplement, c’est une manière de voir les investissements locatifs comme une autre à mon sens.

Soyez aussi au clair sur la localisation que vous souhaitez pour l’achat d’immeuble de rapport.

Il ne faut pas hésiter à sortir d’un centre ville ou même à investir dans une ville un peu moins peuplée pour augmenter la rentabilité.

Quoiqu’il en soit, déterminez bien vos limites à ce sujet. Les tests que vous aurez effectués vous aideront obligatoirement en ce sens.

1- Les points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport

Voyons quelques points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport.

1-1 La structure de l’immeuble de rapport

3 points de structure à regarder en priorité.

1-1-1 La toiture

Toiture un point à vérifier lors de l'achat d'immeuble de rapportUn de premiers éléments important à vérifier est la toiture. Elle est souvent négligée voir même occultée.

Les agents immobiliers ne vous parleront que très rarement de ce point pourtant très important.

Vous devez vérifier « l’état » de celle-ci depuis l’extérieur et sous les toits. Des signes doivent vous alerter ! Vérifiez que la toiture ne s’affaisse pas de l’extérieur et vérifier l’état des fondations de la charpente en allant juste sous les toits.

Des chevrons pourris ou émiettés par les thermites devront obligatoirement vous mettre en alerte.

Petite astuce concernant les tuiles : vérifiez sous les toits par temps de pluie. L’espace entre les tuiles n’est parfois pas visible mais en temps de pluie vous aurez les informations nécessaires.

1-1-2 Les fondations

Les fondations doivent aussi être vérifiées. Vous ne pouvez pas acquérir toutes les compétences d’un expert en pathologie de l’immobilier mais vous pouvez tout de même obtenir des informations utiles.

TermitesSi les fondations sont en bois, vous pouvez vous assurez le côté « sain » de celui-ci.

Dans certaines zones, vous devez vérifier les diagnostiques concernant les termites ou les capricornes.

Dans ce cas, vous verrez le bois émietté sur le sol ou dans les toiles d’araignées existantes.

Un autre point consiste à aller dans la cave ou si vous pouvez dans l’ancien vide sanitaire pour effectuer ce genre de vérification. Profitez-en pour vérifier la bonne ventilation dans ces lieux. La cave n’est-elle pas trop humide ?

Exemple personnel : maintenant, je ne m’intéresse qu’aux immeubles de rapport qui possèdent soit un ancien vide sanitaire ou une cave. Ceci permet une belle ventilation et limite en général l’humidité par le sol. De plus, c’est une aubaine lorsque vous souhaitez faire passer les évacuations pour les travaux.

1-1-3 La façade

Façade d'une maisonUn autre point important à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport, c’est la façade ! Est-elle fissurée, est-elle propre ?

Ne laisse-t-elle pas s’infiltrer l’eau avec un crépi trop abîmé ?

La nature des fissures est-elle plutôt un simple problème de terrain ou un problème important de structure ?

Est-ce simplement le crépi qui craque sous la chaleur ?

En cas de doute, n’hésitez surtout pas à faire intervenir un expert en pathologie immobilière. Ces personnes ont des compétences acquises par formation et expériences. Vous ne pourrez pas remplacer leur expertise en quelques visites…

N’hésitez-pas , appelez-les !

1-2 Le nombre de compteurs

Cet autre point est très important lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Il est important que chaque appartement bénéficie de ces propres compteurs.

Les compteurs electriques pour l'immeuble de rapportL’électricité et/ou le gaz sont les plus importants. Voyons pourquoi il est nettement préférable que chaque appartement ait son propre compteur plutôt que de sous-compteurs.

L’explication principale est très simple :

Si chaque appartement bénéficie d’un compteur électrique, chaque locataire ouvrira le compteur à son nom et paiera sa propre consommation.

Vous pouvez ainsi fixer le prix du loyer sans vous soucier des charges à ce sujet.

A l’inverse, si vous ne possédez que des sous compteurs dans chaque appartement, vous devrez proposer des charges assez élevées car vous prévoirez une consommation électrique en fonction des conditions de l’appartement.

Il sera alors beaucoup plus difficile de proposer un loyer assez élevé puisque les charges seront assez hautes.

Par exemple, dans mon secteur, je peux louer un T2 jusqu’à 470 euros (charges comprises sans l’électricité ni l’eau). Si je devais louer le même bien en prévoyant l’électricité dans les charges, je devrais proposer le T2 560 euros charges comprises (avec l’électricité).

Psychologiquement, pour le locataire, ce n’est plus du tout pareil ! Même si dans les faits cela revient au même pour lui, il ne l’entendra pas du tout de la même manière.

Pour l’eau, c’est beaucoup moins important car vous pourrez le prévoir dans les charges car la note finale est beaucoup moins élevée.

1-3 L’humidité et son origine

Ce point est à prendre au sérieux en immobilier. Vous devez bien regarder avant l’achat d’immeuble de rapport si il y a des traces d’humidité non identifiées.

Humidité dans les appartements d'un immeublePeut-être allez-vous tomber sur des appartements dans lesquels vous verrez des taches plus ou moins importantes d’humidité.

Identifiez la cause pour mesurer l’importance du sinistre.

Le plus difficile avec l’humidité, c’est de trouver les causes ou la cause.

Si celle-ci est facilement identifiable, alors, vous pourrez aisément prévoir le budget pour les travaux de rénovation.

Si la cause est difficilement identifiable, faites attention ! Ce pourra être source d’ennuis à l’avenir.

Vérifiez donc si les causes d’humidité proviennent de la toiture, d’un dégât des eaux, de différences de chaleur entre le sol et les murs, si les appartements n’ont pas été habités depuis longtemps.

Me concernant, je n’achète plus d’immeuble sans ancien vide sanitaire ou cave. Par expérience, je trouve que ces deux choses permettent une ventilation importante sur le long terme. De plus, elles permettent souvent de passer les évacuations.

1-4 Visitez tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport

C’est également une erreur à ne pas commettre. Vous tomberez toujours sur des agents immobiliers ou vendeurs qui ne peuvent pas vous faire visiter un appartement.

Les raisons peuvent être multiples : le locataire est absent, il n’aime pas trop que l’on vienne…

Quoiqu’il en soit, vous devez voir cet appartement pour prévoir les futurs travaux et éviter les mauvaises surprises. Vous ne savez pas si le contact existe toujours avec les locataires et il se peut que ce soit un mauvais payeur avec qui les soucis se sont accumulés.

Il n’y clairement aucune excuse pour ne pas voir tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport.

immeuble résumé

2- Les erreurs à éviter lors de l’achat de l’immeuble de rapport

Je vais insister un peu sur les erreurs à éviter en priorité. Ce rappel est tellement important avant l’achat d’immeuble de rapport qu’il me semble important d’évoquer ces erreurs à éviter lors d’investissements locatifs.

2-1 Vérifier l’équilibre financier

L’équilibre financier est très simple à comprendre. Avec un immeuble de rapport, vous devez atteindre cet équilibre pour vous assurer tranquillité et sérénité.

Il consiste à considérer qu’avec quelques lots de votre immeuble de rapport, vous pouvez rembourser votre emprunt à la banque.

Par exemple, avec un immeuble que je possède, je sais que la location du bail commercial du rez-de-chaussée et un des studios, je rembourse mon emprunt. Les deux autres appartements me servent à placer mon Cash-Flow. Je sais donc qu’en cas de problème avec un locataire, je ne suis pas « trop embêté », je peux aisément continuer à rembourser la banque.

Essayez avant l’achat d’immeuble de rapport d’anticiper ce point en posant vos calculs (même si vous aurez certainement fait une offre avec des stratégies comme la règle des 70).

2-2 Ne pas sous estimer le coût des travaux avant l’achat d’immeuble de rapport

Electricité, plomberie, rénovation ou gros œuvre, faites attention à ne pas sous-estimer le coût des travaux avant de faire une proposition d’achat sur un immeuble de rapport.

Erreurs à éviter à l'achat d'un d'immeubleSi vous n’êtes pas certains du prix que cela peut coûter en terme de rénovation, faites vous accompagner d’un professionnel qui vous donnera un premier avis.

Il se peut que vous ayez une façade à refaire pour éviter les infiltrations. Vous pouvez aussi être dans une zone classée (proche d’un centre ville par exemple).

Etre en zone classée peut fortement faire augmenter la facture des travaux. Certaines villes imposent des travaux spécifiques qui généralement coûtent plus chers que des travaux plus classiques.

Par exemple, on peut vous imposer des toitures en ardoise. Celle-ci vous coûtera plus qu’une toiture classique
.

Je reviens à nouveau sur les appartements occupés. Les visiter vous permettra de prévoir l’enveloppe travaux nécessaire pour la suite. Il est donc important de les visiter dès le départ.

Sous estimer les travaux peut plomber une rentabilité et surtout assécher une trésorerie qui est importante pour la suite de vos investissements locatifs en meublé.

Je voulais évoquer une dernière chose ici : il est important d’anticiper une éventuelle stratégie locative pour des travaux de rénovation spécifique dans vos appartements.

Imaginez que vous vouliez faire de la colocation, il sera important de prévoir les espaces nécessaires pour que celle-ci soit agréable pour les locataires qui vont cohabiter.

2-3 Ne pas poser de question à l’agent immobilier

C’est une erreur assez classique au départ…On ne pose jamais assez de question au vendeur pour anticiper certaines choses comme la négociation.

Il ne faut pas hésitez à parler, demander, vous finirez toujours par apprendre un point intéressant. Au début, notez ce que vous souhaitez demander sinon vous allez oublier.

Certaines informations peuvent devenir capitales dans une stratégie d’offre et de contre-offre.

2-4 Ne pas anticiper la fiscalité

achat immeuble de rapport Hernie fiscaleSans entrer dans les détails, il est intéressant que vous compreniez les éléments principaux de la fiscalité pour l’anticiper.

Vous devez comprendre les différences existantes entre les régimes au réel et ceux au forfait.

Concernant l’immobilier locatif meublé, vous devez comprendre comment fonctionnent les abattements à 50% et ceux à 71% en comparaison avec le régime réel simplifié.

A mon sens, il n’est pas nécessaire de connaître tous les points en détail comme un expert comptable mais vous devez comprendre la différence entre ces points ainsi que leur mode de fonctionnement.

Ceci suffira à anticiper pour les achats d’immeuble de rapport.

acheter un immeuble de rapport les erreurs récapitulatif

3- Bien comprendre que la personne qui dirige l’achat, c’est vous !

3-1 C’est à nouveau très important pour ne pas dire essentiel !

Vous aurez construit des stratégies sur des bases solides. Vous aurez opté pour la règle des 70 par exemple pour réaliser un bon achat d’immeuble de rapport.

Vos bases sont saines et vous devez être convaincus de vos stratégies et de vos calculs. Vous ne devez pas écouter les discours des agents immobiliers par exemple qui vous donneront des informations erronés.

3-2 Les bases, c’est bien vous qui les avez !

Exemple, si vous estimez que les travaux pour la rénovation se portent à 25 000 euros, ne vous laissez pas influencer par un discours vous certifiant qu’il y a 5 000 euros de travaux de rénovation.

Pour résumer, vous connaissez votre base de calcul et vous savez donc à combien le montant maximal de votre offre se porte.

achat des immeubles de rapport celui qui dirige

Vous connaissez l’estimation de vos loyers car vous avez effectué des tests sérieux et vous connaissez l’estimation de vos travaux (grâce à l’aide d’un professionnel par exemple). Vos bases sont là et aucun discours en marge de votre réflexion ne doit vous faire trop douter.

Vous devez donc éviter de douter car vous avez réalisé exactement le travail nécessaire en amont de votre achat d’immeuble de rapport.

Vous devez songer à systématiquement apporter de la valeur à vos immeubles e rapport et donc à vos appartements. Ce doit être une obsession pour que votre bien immobilier permette des locations plus chères et soit « facilement » revendable.

Pour finir, vous devez impérativement éviter de laisser de côté une partie de vos travaux. Ceux qui ne sont pas faits dès le départ, sont difficiles à rattraper par la suite…

immeuble de rapport c'est vous qui dirigez

4- Deux exemples et preuves concrètes

Je voulais vous montrer 2 exemples concrets d’achat d’immeuble de rapport. L’idée n’est pas de donner tous les chiffres de l’investissement mais plutôt les points sur lesquels j’aurai pu avoir des ennuis à l’achat de l’immeuble.

4- 1 exemple 1 d’achat d’immeuble de rapport

Le premier exemple : le vendeur ne m’avait pas prévenu d’un conflit important avec le restaurateur qui louait au rez-de-chaussée. Il y avait un conflit important entre la propriétaire et celui-ci.

exemple d'achat d'immeubleQuand j’ai insisté pour rencontrer le restaurateur, je me suis aperçu que le dialogue était totalement interrompu ce qui posait un gros souci dans le relationnel avec les potentiels locataires des appartements.

J’ai dû travailler pour restaurer le dialogue et c’était important que j’ai l’information dès le départ pour commencer les travaux.

De plus, si j’avais écouté l’agent immobilier, je devais rafraîchir l’immeuble avec environ 5 000 euros de travaux. Hors au final, avec un artisan très honnête, j’en ai eu pour 28 000 euros…

4-2 Exemple 2 d’achat d’immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un autre immeuble de rapport, il y avait un appartement que je ne pouvais pas visiter.

immeuble de rapport appartement louéD’après l’agent, c’était un peu compliqué d’entrer. Je n’avais pas de raisons valables au final.

Et je crois qu’il n’en existe pas.

Il s’est avéré que c’était un couple qui ne payait plus son loyer et qui en plus faisait un élevage dans l’appartement.

Heureusement que j’ai réussi à visiter auparavant.

Ces deux points m’ont permis une belle négociation et j’ai eu « la chance » de voir partir les locataires peu scrupuleux avant la signature de l’acte authentique car ils étaient en fait poursuivis par la gendarmerie.

5- Conclusions

Pour conclure, je vous invite lors de l’achat d’immeuble de rapport à éviter en priorité les erreurs que nous venons d’évoquer.

Vous devez essayer au départ d’acheter un immeuble avec des bases saines. Faites-vous la main avec un bien immobilier relativement simple à rénover. L’expérience vous permettra ensuite de voir différemment.

Pensez à bien estimer les loyers que vous pouvez espérer dans la zone recherchée. Faites-vous votre propre idée avec des tests et non avec les dires des agences immobilières.

Apportez systématiquement de la valeur à vos appartements pour louer plus cher et anticiper vos éventuelles reventes.

N’hésitez pas à différer votre prêt immobilier pour vous constituer une trésorerie. Elle vous sera forcément utile pour la suite.

Enfin, formez-vous et faites vous confiance !

 

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Yann MARJAULT 2018

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