Investir dans un immeuble de rapport : astuces pour bien acheter, erreurs à éviter, étude de cas et simulation d’investissement

Investir dans un immeuble de rapport : astuces pour bien acheter, erreurs à éviter, étude de cas et simulation d’investissement

Investir dans un immeuble de rapport est souvent présenté comme l’outil magique de la rentabilité en investissement locatif immobilier. L’immeuble de rapport est présenté comme l’investissement locatif ultime qui permet à tout investisseur de voir plus grand et de voir plus loin.

Clairement, posséder des immeubles de rapport en tant qu’investisseur est très appréciable. A eux seuls, ils permettent d’envisager le moment présent et l’avenir d’une toute autre manière.

Moi-même ayant connu plusieurs manières d’investir dans l’immobilier, je dois avouer que j’ai une grande préférence pour l’immeuble de rapport locatif qui offre un éventail de choix et d’avantages impressionnant.

Pour rappel, un immeuble de rapport est défini comme un ensemble de lots proposés à la location. Chaque lot ayant son entité et pouvant donc être loué d’une manière originale. Un immeuble de rapport peut tout à fait n’être constitué que de deux lots immobiliers.

Ainsi une maison, « coupée en deux », de manière officielle (avec des règles précises et des compteurs séparés) peut devenir un immeuble de rapport.

3 raisons d’investir dans un immeuble de rapport locatif

3 raisons d'investir dans un immeuble de rapport

 

Pour aller plus loin dans cette analyse de l’immeuble de rapport, nous allons déterminer des raisons valables pour lesquelles acheter un immeuble complet est plus intéressant qu’acheter un appartement ou une « simple » maison.

Si ce type d’investissements locatifs particuliers sont autant mis en lumière dans de multiples vidéos ou bien mis au centre d’articles dédiés aux investissements locatifs meublés ou non, il y a une raison et même « des » raisons importantes.

Pourquoi l’immeuble de rapport est tant mis en avant et pourquoi est-il un levier magnifique pour les investissements locatifs ?

  • Acheter un immeuble de rapport quand on investit, c’est diminuer les risques ! En effet, contrairement à ce que l’on peut penser, investir dans immeuble de rapport est moins risqué que d’acheter un appartement unique.
    En effet, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, il y a plusieurs lots locatifs, cela signifie que si un lot pose problème, les autres peuvent facilement compenser el manque à gagner. Quand je dis « pose problème », je ne pense pas forcément aux locataires qui ne paient pas, je pense également à des réparations urgentes. Lorsqu’on maîtrise les points spécifiques de l’immeuble de rapport, l’investissement est donc moins risqué que l’achat d’un simple appartement.
  • Investir dans un immeuble de rapport signifie aussi que vous possédez l’ensemble du bien, du sol jusqu’au sommet de la toiture. Cela veut dire que vous êtes maître à bord ! Ce détail change absolument tout à votre investissement. Vous allez gérer dès le départ l’ensemble des travaux à fournir, le règlement de copropriété si vous en faites un, si vous souhaitez diviser les lots de manières officielle, vos stratégies locatives, …Vos décisions vous appartiennent et ne dépendent plus de ce que voudra bien décider la copropriété.
  • Le cash flow d’un immeuble de rapport est plus conséquent. On a vu que le fait d’avoir plusieurs lots locatifs minimisait les risques et bien il permet aussi d’augmenter vos revenus locatifs mensuels. De plus, les artisans sont plus à même de faire des prix « sympas » lorsqu’ils travaillent sur un immeuble complet.

Combien devez-vous investir dans un immeuble de rapport ? Voici la simulation de votre emprunt immobilier

combien investir dans immeuble simulation emprunt immobilier

Investir dans un immeuble de rapport coûte évidemment plus cher que d’acheter un simple appartement. Peut-être même que dans certains secteurs, il est impossible de concevoir d’acheter un immeuble de rapport locatif.

Quoi qu’il en soit, il est possible d’investir dans des immeubles de rapport de différents prix. Parfois même on ajoute un montant de travaux égal au prix d’achat de départ. Je me suis même vu prévoir 230 000 euros de travaux dans un immeuble qui en coûtait 147 000.

Alors comment savoir combien on doit investir dans un immeuble de rapport ? Comment simuler cet emprunt immobilier total ?

  • Le prix total de l’immeuble de rapport seul ne veut rien dire.
    C’est une erreur en immobilier à ne pas commettre, entrons dans les chiffres…Clairement un prix seul affiché pour un immeuble de rapport ne veut strictement rien dire. Il y a beaucoup de composantes à évoquer comme les travaux, le nombre d’appartements à refaire, le montant des loyers à estimer. Ceci répond en partie à la question de départ : combien doit-on investir dans un immeuble de rapport ? Et bien cela dépend de différents facteurs. Certains feront une très bonne affaire immobilière à 100 000€ et d’autres une excellente à 600 000€.
  • Une astuce simple : déterminer une méthode précise de calcul.
    Il faut être précis pour bien comprendre et surtout comprendre l’importance des différents paramètres à prendre en considération pour bien acheter un immeuble de rapport. L’astuce ou plutôt le principe est simple à comprendre globalement. Il faut anticiper le fait que le montant remboursé à la banque chaque mois (comprenant tous les éléments à rembourser) ne doit pas excéder un pourcentage maximal des loyers. Lorsque vous avez cerné ceci, vous avez absolument tout compris sur les offres maximales que vous pourrez faire aux vendeurs.
  • Des étapes à comprendre et à respecter quand on veut estimer un immeuble de rapport.
    Maintenant que vous connaissez la règle de base pour déterminer une offre maximale à réaliser pour un achat d’immeuble de rapport locatif, il vous faut fonctionner par étapes. Vous devrez connaître les estimations de loyers précisément et non grâce à des « on dit », vous devrez déterminer la valeur des travaux de rénovation à réaliser, l’estimation de frais de notaire…
  • Chaque immeuble de rapport locatif ne devrait pas excéder un prix.
    C’est cette construction étape par étape (ceci se fait assez rapidement) qui va vous permettre de connaître un montant maximal d’achat pour l’immeuble de rapport en question. Croyez-en mon expertise immobilière si vous parvenez à vous fixer ce montant maximal d’achat de manière stratégique, vous réaliserez de très belles affaires immobilières.

Investir dans un immeuble de rapport et simuler son prêt immobilier : comment présenter le dossier à la banque ?

investir dans un immeuble de rapport comment presenter son dossier à la banque

Investir dans un immeuble de rapport nécessite des règles. Il y a bien évidemment des points techniques à vérifier pour ne pas acheter n’importe quel immeuble prêt à s’effondrer et il y a les règles, comme nous l’avons vu au dessus, dites mathématiques.

En clair, vous avez mis en place une stratégie pour déterminer une offre maximale d’achat « raisonnable ». C’est exactement ceci qu’il va falloir montrer au banquier.

Partez du principe qu’il n’y connaît rien et qu’il a besoin dee voir en face de lui un investisseur qui connaît et maîtrise son sujet. Ce sera le cas puisque vous aurez appliqué une méthode claire et définie.

Comment montrer au banquier que l’on sait investir dans un immeuble de rapport pour qu’il vous simule enfin un prêt immobilier ?

  • Montrer votre coté « sain » en terme de finance.
    C’est un point simple à respecter. De plus, ce sera efficace pour lui et pour vous. A mon sens, maîtriser un minimum ses propres comptes est une clé essentielle pour ne pas se perdre dans les futurs investissements locatifs. Organiser-vous simplement et efficacement avec vos comptes bancaires pour ne plus laisser de place au hasard et au bazar.
  • Montrer lui qu’il ne prend aucun risque.
    Vous avez du mettre en place une démarche précise pour estimer vos offres maximales. Vous savez donc exactement pourquoi vous achetez un immeuble de rapport avec un prix défini. Expliquez au banquier votre raisonnement avec des outils clairs et écrits et faites preuve de sureté dans vos propos. Ce sera facile si vous êtes bien au clair avec vos actions.

Etudes de cas d’investissement en immeuble de rapport. Découvrez une simulation d’investissement locatif

Parfois, les exemples prennent le dessus sur la théorie. Pour voir ce qu’il est possible de réaliser, le mieux, même avec les immeubles de rapport, est de prendre un exemple concret détaillé de A à Z.

Les exemples ne servent pas à « frimer », ils sont utiles pour comprendre, se motiver et dupliquer les points positifs. Avoir un exemple, un modèle en immobilier est très important et ceci commence souvent par un modèle en personne qui applique des stratégies qui sont parlantes, efficaces et rentables.

La simulation d’investissement locatif proposée dans cet article vous permettra de percevoir comment un investisseur se positionne lorsqu’il sent qu’il est sur le point de réaliser une bonne affaire immobilière.

Vous aurez diverses informations utiles comme :

 

  • L’apparition de l’annonce.
    Pour bien entre dans la peau de l’investisseur en recherche, il est important de s’imaginer la situation. Chaque situation pour acheter un immeuble de rapport est unique et c’est par la diversité que l’on apprend.
  • L’état psychologique du vendeur.
    Ce point est très important à cerner. Les vendeurs sont tous différents et se comportent en fonction de leur caractère mais aussi de leur situation personnelle ou professionnelle. Mettre en avant une négociation sans connaître la situation psychologique du vendeur reste une incorrection à mon sens. Il manquerait des données essentielles. Voici pourquoi j’essaie de partager ce point dans cet article dédié à un de mes premiers immeubles de rapport locatif.
  • L’état de l’immeuble au départ.
    Comprendre les travaux de rénovation passe par la compréhension des états initiaux. Même si vous n’allez pas tout maîtriser en un article de 1 500 mots, vous pourrez cerner quelques notions. Je vous donne une notion importante à ce sujet. 9 fois sur 10, il sera important d’acheter des immeubles de rapport à rénover.
  • Des estimations simples de travaux.
    Estimer les travaux n’est pas chose aisée, il convient de voir et de pratiquer. Vous verrez un exemple ici de rénovation très simple. C’était une de mes premières rénovations avec des artisans. Avec du recul, je me rends compte que mes exigences étaient moindre à cette époque !
  • L’offre et la contre offre.
    J’évoque quelques détails à ce sujet. Comme précisé au dessus, l’idée est simplement de mettre en avant comment un vendeur « pressé » peut à lui tout seul vous faire réaliser un excellent investissement immobilier.

 

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Achat immeuble de rapport : que faut-il savoir ? Achat, astuces pour bien acheter, erreurs à éviter et conseils de professionnel

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L’achat d’un immeuble de rapport est une évidence pour certain et un rêve pour d’autres investisseurs.

L’immeuble de rapport est présenté comme une arme redoutable pour chasser la rentabilité et pour permettre à tout investisseur immobilier de rester maître de ses investissements en toute circonstance.

L’immeuble de rapport permet effectivement de s’assurer non seulement une rentabilité parfois impressionnante mais aussi une sérénité très importante pour toute personne.

Moi-même propriétaire de plusieurs immeubles de rapport, exploités grâce à différentes stratégies locatives, je dois avouer que cet investissement, maîtrisé, n’a pas d’égal pour accélérer les investissements locatifs.

Cependant, il faut être conscient des connaissances à avoir avant de se lancer en immobilier et dans ce domaine en particulier. Oui, investir dans les immeubles de rapport est redoutable mais sous conditions.

Aucun investisseur ne devrait se lancer dans un achat d’immeuble de rapport sans maîtriser des notions essentielles. Certaines d’entre elles permettent de gagner es milliers d’euros mais à l’inverse, ces notions non maîtrisées peuvent coûter très cher à tout investisseur débutant.

9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

Le terme « astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport » pourrait être transformé en « points importants à connaître pour ne pas faire n’importe quoi en achetant un immeuble de rapport ».

Si j’insiste sur ce point, c’est uniquement pour mettre en avant des points très importants à maîtriser en immobilier avant de se lancer et acheter un immeuble locatif.

Avec un immeuble de rapport, le terme « optimiser » peut vouloir dire « gagner des dizaines de milliers d’euros ». Il convient donc de prévoir et prendre le temps de comprendre certains points que je vais évoquer.

Voyons quelques astuces pour optimiser l’achat d’un immeuble de rapport :

  • Les points indispensables à vérifier avant d’acheter un immeuble dédié à la location.
    Un immeuble est un ensemble d’appartements où de lots locatifs qui sont sous un même toit et qui appartiennent à une même structure étant elle-même régie par un fonctionnement interne (eau, électricité, plomberie…) De part cette définition, vous devez imaginez le nombre de points précis à vérifier avant de vous lancer aveuglement dans un achat d’immeuble de rapport. Que ce soit en terme de structure, de fonctionnement et de rénovation interne à fournir, il faut maîtriser l’ensemble des points à bien analyser lors des visites d’immeubles.
  • Les erreurs grossières à éviter lors de l’achat de l’immeuble.
    En plus des vérifications à effectuer impérativement pour tout prévoir ou ne pas acheter l’immeuble, il faudra ne pas commettre d’erreurs grossières qui seraient très pénalisantes pour la suite. Une d’entre elle consiste à ne pas prévoir l’ensemble des travaux dès le départ, dès l’achat. S’il s’agit d’un oubli et non d’une décision prise, ceci peut s’avérer un sacré surcoût dans les mois ou années qui suivent.
  • Comprendre que vous dirigez l’achat immobilier.
    C’est un point essentiel Vous serez le seul à maîtriser les composantes de l’immeuble de rapport. Ni l’agent immobilier, ni le banquier, ni même le vendeur ne savent comment vous souhaitez fonctionner et comment vous envisagez les choses pour votre investissement immobilier réfléchi. Vous devez avoir défini vos objectifs, savoir si l’immeuble de rapport est intéressant avec vos contraintes, et faire une offre ou non en conséquence. Les arguments des autres acteurs vous serviront mais ne doivent pas influencer de manière profonde votre réflexion d’investisseur.

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

bien acheter un immeuble de rapport

S’il existe différents moyens pour trouver un immeuble de rapport sur internet ou ailleurs, il est parfois difficile de faire des sélections pour visiter les choses intéressantes.

Bien acheter un immeuble de rapport commencera donc par faire des visites sélectionnées avec stratégies.

Voyons quelques procédés efficaces :

  • Connaître son secteur.
    C’est un point clé et notamment pour connaître parfaitement le type de location que l’on peut effectuer et pour quel montant. Ce point doit être connu progressivement et précisément grâce à vos tests et non grâce à des propos non maitrisés d’autres acteurs de l’immobilier comme les agents immobiliers.
  • Se fixer des limites de secteur ou non.
    Vous apprendrez à connaître le secteur et ses alentours. Il est toujours plus simple de commencer par des secteurs que l’on connaît. On évite ainsi des petits erreurs qui peuvent gêner ensuite pour les locations.
  • L’expérience vous permettra de mieux appréhender les annonces.
    Les annonces en elle-même ne sont pas toujours évidente à retranscrire.
    Que ce soit par le manque de photos ou des textes imbuvables, les agents immobiliers ne manquent pas d’imagination pour rendre leurs annonces immobilières incompréhensibles.
    N’y voyez aucune critique mal placée, mais simplement un constat qui permet parfois de dégoûter certains acheteurs qui laisseront leur tour.

A force de recherche, vous apprendrez à vouloir faire des visites à partir de quelques mots ou de quelques photos.

Acheter un immeuble déjà loué : est-ce une bonne idée ?

immeuble-déjà-loué

C’est une question qui revient très souvent sur mon blog et dans ma messagerie : Yann, est-ce que c’est grave si je fais une proposition pour acheter un immeuble déjà loué ?

Ma réponse est non ! Il faudra juste anticiper les choses d’une autre manière. Rassurez-vous ! Il faudra juste faire preuve de logique une nouvelle fois.

Un immeuble de rapport peut être une excellente affaire immobilière qu’il soit loué entièrement, partiellement ou totalement vide. C’est certain qu’acheter un immeuble de rapport vide est souvent plus facile. On se projette tout de suite dans la rénovation et dans les améliorations.

Donnons quelques précisions sur le fait d’acheter un immeuble déjà loué :

  • Tous les appartements sont loués.
    Il faudra visiter tous les appartements et se projeter sur une rénovation ultérieure. Si votre but est de tout rénover, il faudra tout de même veiller à ce que ne soit pas de grands appartements dans lesquels les locataires sont installés depuis 20 ans.
  • Un appartement est loué et les autres vides.
    Ce n’est pas un souci, la rénovation pourra se faire dans les autres appartements et la rénovation de celui occupé se fera dans un second temps. C’est une solution parmi d’autres. Il est aussi possible de loger temporairement un locataire dans un autre appartement en attendant que son logement soit rénové.
  • L’immeuble est totalement vide.
    Là, c’est parfait ! La totalité de la rénovation est prévue et vous allez pouvoir enchaîner en ayant une totale maîtrise et une totale liberté sur les travaux. Il vous faudra juste bien booster les artisans pour aller « le plus vite possible »

Les erreurs à éviter avant d’acheter un immeuble de rapport locatif

On l’a déjà un peu évoqué mais investir dans un immeuble de rapport nécessite des connaissances.

Il est capital pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers de ne pas commettre d’erreurs grossières lors de votre achat d’immeuble.

On comprend facilement qu’un oubli de vérification de toiture par exemple peut vite coûter quelques milliers d’euros les années suivant l’investissement locatif.

L’idéal pour ne pas commettre d’erreur et ne rien oublier lors de vos visites et d’avoir une ou des check-lists de point à vérifier. Mais en plus, il y a des notions que vous aurez dû anticiper en amont avant toute visite d’immeuble.

Listons quelques erreurs grossières avant d’acheter un immeuble de rapport locatif :

  • Ne pas faire vos règles mathématiques en amont.
    C’est peut-être un point qui vous semble évident mais il est loin de l’être pour tout le monde. Il faut connaître différents paramètres rapidement comme le montant des travaux pour déterminer une offre maximale d’achat. Votre stratégie doit être claire et posée pour éviter toute mauvaise surprise à la fin de l’opération.
  • La structure non vérifiée.
    Ce point reprend un exemple précédent. Partez bien avec une check-list précise pour ne rien oublier. Un élément de structure ou de fonctionnement non pris en compte au départ peut vite coûter beaucoup d’argent dans les mois ou les années qui suivent. Il faut absolument éviter de faire ce type d’erreur lors de l’achat d’immeuble.
  • La localisation de l’immeuble de rapport.
    Vous connaissez un secteur précisément ? Alors il n’y aura aucuns soucis pour mettre votre bien immobilier en location. De plus, vous anticipez déjà pour la future revente. Si ce n’est pas le cas, pensez à bien vérifier la « renommé » du secteur et le devenir de celui-ci.
  • Ne pas considérer TOUS les travaux au départ.
    A mon sens, ce point est déterminant pour investir en immobilier en toute sérénité. Partez du principe que suite à votre rénovation, vous souhaitez être tranquille pour 15 ans.La rénovation doit être sympa et esthétique mais n’oubliez jamais le côté robuste et sécuritaire. Un oubli de reprise de plomberie peut poser des soucis pénibles pour la suite…

 

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9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

Avant de penser à l’achat d’immeuble de rapport, il convient de ne pas négliger certaines anticipations.

Il y a effectivement des points primordiaux à connaître avant d’acheter. Vous devez avoir des certitudes sur les demandes locatives. Je pense à la quantité et à la qualité de celles-ci.

Le meilleur moyen d’être certain des demandes locatives avant l’achat d’immeuble de rapport est de faire des tests.

Il suffit de proposer des annonces en variant les prix.

Il n’est pas forcément utile d’avoir 200 réponses par jour à une annonce pour se dire qu’il y a de la demande.

On ne met qu’une personne à la fois dans l’appartement.

En revanche, il est important de connaître la valeur maximale de location de vos appartements en meublé. Celle-ci vous permettra de réaliser des simulations précises. De plus, une valeur haute du loyer vous assurera une plus haute rentabilité ainsi qu’une « sélection » de vos locataires.

immeuble de rapport point à connaître avant achat

Je ne veux choquer personnes avec ces derniers propos, je souhaite évidemment que tout le monde aie droit au logement.

Simplement, c’est une manière de voir les investissements locatifs comme une autre à mon sens.

Soyez aussi au clair sur la localisation que vous souhaitez pour l’achat d’immeuble de rapport.

Il ne faut pas hésiter à sortir d’un centre ville ou même à investir dans une ville un peu moins peuplée pour augmenter la rentabilité.

Quoiqu’il en soit, déterminez bien vos limites à ce sujet. Les tests que vous aurez effectués vous aideront obligatoirement en ce sens.

1- Les points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport

Voyons quelques points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport.

1-1 La structure de l’immeuble de rapport

3 points de structure à regarder en priorité.

1-1-1 La toiture

Toiture un point à vérifier lors de l'achat d'immeuble de rapport

Un de premiers éléments important à vérifier est la toiture. Elle est souvent négligée voir même occultée.

Les agents immobiliers ne vous parleront que très rarement de ce point pourtant très important.

Vous devez vérifier « l’état » de celle-ci depuis l’extérieur et sous les toits. Des signes doivent vous alerter ! Vérifiez que la toiture ne s’affaisse pas de l’extérieur et vérifier l’état des fondations de la charpente en allant juste sous les toits.

Des chevrons pourris ou émiettés par les thermites devront obligatoirement vous mettre en alerte.

Petite astuce concernant les tuiles : vérifiez sous les toits par temps de pluie. L’espace entre les tuiles n’est parfois pas visible mais en temps de pluie vous aurez les informations nécessaires.

1-1-2 Les fondations

Les fondations doivent aussi être vérifiées. Vous ne pouvez pas acquérir toutes les compétences d’un expert en pathologie de l’immobilier mais vous pouvez tout de même obtenir des informations utiles.

Termites

Si les fondations sont en bois, vous pouvez vous assurez le côté « sain » de celui-ci.

Dans certaines zones, vous devez vérifier les diagnostiques concernant les termites ou les capricornes.

Dans ce cas, vous verrez le bois émietté sur le sol ou dans les toiles d’araignées existantes.

Un autre point consiste à aller dans la cave ou si vous pouvez dans l’ancien vide sanitaire pour effectuer ce genre de vérification. Profitez-en pour vérifier la bonne ventilation dans ces lieux. La cave n’est-elle pas trop humide ?

Exemple personnel : maintenant, je ne m’intéresse qu’aux immeubles de rapport qui possèdent soit un ancien vide sanitaire ou une cave. Ceci permet une belle ventilation et limite en général l’humidité par le sol. De plus, c’est une aubaine lorsque vous souhaitez faire passer les évacuations pour les travaux.

1-1-3 La façade

Un autre point important à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport, c’est la façade ! Est-elle fissurée, est-elle propre ?

Ne laisse-t-elle pas s’infiltrer l’eau avec un crépi trop abîmé ?

La nature des fissures est-elle plutôt un simple problème de terrain ou un problème important de structure ?

Est-ce simplement le crépi qui craque sous la chaleur ?

En cas de doute, n’hésitez surtout pas à faire intervenir un expert en pathologie immobilière. Ces personnes ont des compétences acquises par formation et expériences. Vous ne pourrez pas remplacer leur expertise en quelques visites…

N’hésitez-pas , appelez-les !

1-2 Le nombre de compteurs

Cet autre point est très important lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Il est important que chaque appartement bénéficie de ces propres compteurs.

Les compteurs electriques pour l'immeuble de rapport

L’électricité et/ou le gaz sont les plus importants. Voyons pourquoi il est nettement préférable que chaque appartement ait son propre compteur plutôt que de sous-compteurs.

L’explication principale est très simple :

Si chaque appartement bénéficie d’un compteur électrique, chaque locataire ouvrira le compteur à son nom et paiera sa propre consommation.

Vous pouvez ainsi fixer le prix du loyer sans vous soucier des charges à ce sujet.

A l’inverse, si vous ne possédez que des sous compteurs dans chaque appartement, vous devrez proposer des charges assez élevées car vous prévoirez une consommation électrique en fonction des conditions de l’appartement.

Il sera alors beaucoup plus difficile de proposer un loyer assez élevé puisque les charges seront assez hautes.

Par exemple, dans mon secteur, je peux louer un T2 jusqu’à 470 euros (charges comprises sans l’électricité ni l’eau). Si je devais louer le même bien en prévoyant l’électricité dans les charges, je devrais proposer le T2 560 euros charges comprises (avec l’électricité).

Psychologiquement, pour le locataire, ce n’est plus du tout pareil ! Même si dans les faits cela revient au même pour lui, il ne l’entendra pas du tout de la même manière.

Pour l’eau, c’est beaucoup moins important car vous pourrez le prévoir dans les charges car la note finale est beaucoup moins élevée.

1-3 L’humidité et son origine

Ce point est à prendre au sérieux en immobilier. Vous devez bien regarder avant l’achat d’immeuble de rapport si il y a des traces d’humidité non identifiées.

Humidité dans les appartements d'un immeuble

Peut-être allez-vous tomber sur des appartements dans lesquels vous verrez des taches plus ou moins importantes d’humidité.

Identifiez la cause pour mesurer l’importance du sinistre.

Le plus difficile avec l’humidité, c’est de trouver les causes ou la cause.

Si celle-ci est facilement identifiable, alors, vous pourrez aisément prévoir le budget pour les travaux de rénovation.

Si la cause est difficilement identifiable, faites attention ! Ce pourra être source d’ennuis à l’avenir.

Vérifiez donc si les causes d’humidité proviennent de la toiture, d’un dégât des eaux, de différences de chaleur entre le sol et les murs, si les appartements n’ont pas été habités depuis longtemps.

Me concernant, je n’achète plus d’immeuble sans ancien vide sanitaire ou cave. Par expérience, je trouve que ces deux choses permettent une ventilation importante sur le long terme. De plus, elles permettent souvent de passer les évacuations.

1-4 Visitez tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport

C’est également une erreur à ne pas commettre. Vous tomberez toujours sur des agents immobiliers ou vendeurs qui ne peuvent pas vous faire visiter un appartement.

Les raisons peuvent être multiples : le locataire est absent, il n’aime pas trop que l’on vienne…

Quoiqu’il en soit, vous devez voir cet appartement pour prévoir les futurs travaux et éviter les mauvaises surprises. Vous ne savez pas si le contact existe toujours avec les locataires et il se peut que ce soit un mauvais payeur avec qui les soucis se sont accumulés.

Il n’y clairement aucune excuse pour ne pas voir tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport.

immeuble résumé

2- Les erreurs à éviter lors de l’achat de l’immeuble de rapport

Je vais insister un peu sur les erreurs à éviter en priorité. Ce rappel est tellement important avant l’achat d’immeuble de rapport qu’il me semble important d’évoquer ces erreurs à éviter lors d’investissements locatifs.

2-1 Vérifier l’équilibre financier

L’équilibre financier est très simple à comprendre. Avec un immeuble de rapport, vous devez atteindre cet équilibre pour vous assurer tranquillité et sérénité.

Il consiste à considérer qu’avec quelques lots de votre immeuble de rapport, vous pouvez rembourser votre emprunt à la banque.

Par exemple, avec un immeuble que je possède, je sais que la location du bail commercial du rez-de-chaussée et un des studios, je rembourse mon emprunt. Les deux autres appartements me servent à placer mon Cash-Flow. Je sais donc qu’en cas de problème avec un locataire, je ne suis pas « trop embêté », je peux aisément continuer à rembourser la banque.

Essayez avant l’achat d’immeuble de rapport d’anticiper ce point en posant vos calculs (même si vous aurez certainement fait une offre avec des stratégies comme la règle des 70).

2-2 Ne pas sous estimer le coût des travaux avant l’achat d’immeuble de rapport

Electricité, plomberie, rénovation ou gros œuvre, faites attention à ne pas sous-estimer le coût des travaux avant de faire une proposition d’achat sur un immeuble de rapport.

Erreurs à éviter à l'achat d'un d'immeuble

Si vous n’êtes pas certains du prix que cela peut coûter en terme de rénovation, faites vous accompagner d’un professionnel qui vous donnera un premier avis.

Il se peut que vous ayez une façade à refaire pour éviter les infiltrations. Vous pouvez aussi être dans une zone classée (proche d’un centre ville par exemple).

Etre en zone classée peut fortement faire augmenter la facture des travaux. Certaines villes imposent des travaux spécifiques qui généralement coûtent plus chers que des travaux plus classiques.

Par exemple, on peut vous imposer des toitures en ardoise. Celle-ci vous coûtera plus qu’une toiture classique.

Je reviens à nouveau sur les appartements occupés. Les visiter vous permettra de prévoir l’enveloppe travaux nécessaire pour la suite. Il est donc important de les visiter dès le départ.

Sous estimer les travaux peut plomber une rentabilité et surtout assécher une trésorerie qui est importante pour la suite de vos investissements locatifs en meublé.

Je voulais évoquer une dernière chose ici : il est important d’anticiper une éventuelle stratégie locative pour des travaux de rénovation spécifique dans vos appartements.

Imaginez que vous vouliez faire de la colocation, il sera important de prévoir les espaces nécessaires pour que celle-ci soit agréable pour les locataires qui vont cohabiter.

2-3 Ne pas poser de question à l’agent immobilier

C’est une erreur assez classique au départ…On ne pose jamais assez de question au vendeur pour anticiper certaines choses comme la négociation.

Il ne faut pas hésitez à parler, demander, vous finirez toujours par apprendre un point intéressant. Au début, notez ce que vous souhaitez demander sinon vous allez oublier.

Certaines informations peuvent devenir capitales dans une stratégie d’offre et de contre-offre.

2-4 Ne pas anticiper la fiscalité

achat immeuble de rapport Hernie fiscale

Sans entrer dans les détails, il est intéressant que vous compreniez les éléments principaux de la fiscalité pour l’anticiper.

Vous devez comprendre les différences existantes entre les régimes au réel et ceux au forfait.

Concernant l’immobilier locatif meublé, vous devez comprendre comment fonctionnent les abattements à 50% et ceux à 71% en comparaison avec le régime réel simplifié.

A mon sens, il n’est pas nécessaire de connaître tous les points en détail comme un expert comptable mais vous devez comprendre la différence entre ces points ainsi que leur mode de fonctionnement.

Ceci suffira à anticiper pour les achats d’immeuble de rapport.

acheter un immeuble de rapport les erreurs récapitulatif

3- Bien comprendre que la personne qui dirige l’achat, c’est vous !

3-1 C’est à nouveau très important pour ne pas dire essentiel !

Vous aurez construit des stratégies sur des bases solides. Vous aurez opté pour la règle des 70 par exemple pour réaliser un bon achat d’immeuble de rapport.

Vos bases sont saines et vous devez être convaincus de vos stratégies et de vos calculs. Vous ne devez pas écouter les discours des agents immobiliers par exemple qui vous donneront des informations erronés.

3-2 Les bases, c’est bien vous qui les avez !

 

Exemple, si vous estimez que les travaux pour la rénovation se portent à 25 000 euros, ne vous laissez pas influencer par un discours vous certifiant qu’il y a 5 000 euros de travaux de rénovation.

 

Pour résumer, vous connaissez votre base de calcul et vous savez donc à combien le montant maximal de votre offre se porte.

achat des immeubles de rapport celui qui dirige

Vous connaissez l’estimation de vos loyers car vous avez effectué des tests sérieux et vous connaissez l’estimation de vos travaux (grâce à l’aide d’un professionnel par exemple). Vos bases sont là et aucun discours en marge de votre réflexion ne doit vous faire trop douter.

Vous devez donc éviter de douter car vous avez réalisé exactement le travail nécessaire en amont de votre achat d’immeuble de rapport.

Vous devez songer à systématiquement apporter de la valeur à vos immeubles e rapport et donc à vos appartements. Ce doit être une obsession pour que votre bien immobilier permette des locations plus chères et soit « facilement » revendable.

Pour finir, vous devez impérativement éviter de laisser de côté une partie de vos travaux. Ceux qui ne sont pas faits dès le départ, sont difficiles à rattraper par la suite…

immeuble de rapport c'est vous qui dirigez

4- Deux exemples et preuves concrètes

Je voulais vous montrer 2 exemples concrets d’achat d’immeuble de rapport. L’idée n’est pas de donner tous les chiffres de l’investissement mais plutôt les points sur lesquels j’aurai pu avoir des ennuis à l’achat de l’immeuble.

4- 1 exemple 1 d’achat d’immeuble de rapport

 

Le premier exemple : le vendeur ne m’avait pas prévenu d’un conflit important avec le restaurateur qui louait au rez-de-chaussée. Il y avait un conflit important entre la propriétaire et celui-ci.

exemple d'achat d'immeuble

Quand j’ai insisté pour rencontrer le restaurateur, je me suis aperçu que le dialogue était totalement interrompu ce qui posait un gros souci dans le relationnel avec les potentiels locataires des appartements.

J’ai dû travailler pour restaurer le dialogue et c’était important que j’ai l’information dès le départ pour commencer les travaux.

De plus, si j’avais écouté l’agent immobilier, je devais rafraîchir l’immeuble avec environ 5 000 euros de travaux. Hors au final, avec un artisan très honnête, j’en ai eu pour 28 000 euros…

4-2 Exemple 2 d’achat d’immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un autre immeuble de rapport, il y avait un appartement que je ne pouvais pas visiter.

immeuble de rapport appartement loué

D’après l’agent, c’était un peu compliqué d’entrer. Je n’avais pas de raisons valables au final.

Et je crois qu’il n’en existe pas.

Il s’est avéré que c’était un couple qui ne payait plus son loyer et qui en plus faisait un élevage dans l’appartement.

Heureusement que j’ai réussi à visiter auparavant.

Ces deux points m’ont permis une belle négociation et j’ai eu « la chance » de voir partir les locataires peu scrupuleux avant la signature de l’acte authentique car ils étaient en fait poursuivis par la gendarmerie.

5- Conclusions

Pour conclure, je vous invite lors de l’achat d’immeuble de rapport à éviter en priorité les erreurs que nous venons d’évoquer.

Vous devez essayer au départ d’acheter un immeuble avec des bases saines. Faites-vous la main avec un bien immobilier relativement simple à rénover. L’expérience vous permettra ensuite de voir différemment.

Pensez à bien estimer les loyers que vous pouvez espérer dans la zone recherchée. Faites-vous votre propre idée avec des tests et non avec les dires des agences immobilières.

Apportez systématiquement de la valeur à vos appartements pour louer plus cher et anticiper vos éventuelles reventes.

N’hésitez pas à différer votre prêt immobilier pour vous constituer une trésorerie. Elle vous sera forcément utile pour la suite.

Enfin, formez-vous et faites vous confiance !

Yann MARJAULT

L’immeuble de rapport : bien le comprendre !

L’immeuble de rapport : bien le comprendre !

Quand on parle d’immobilier Meublé dans le blog Immobilier Meublé Pas à Pas, il est impossible de ne pas évoquer l’ immeuble de rapport. Il fait parti à part entière du « monde » de l’immobilier meublé.

Il peut permettre une progression fulgurante vers la route de la liberté financière…

Voyons ensemble quelques points importants concernant l’immeuble de rapport

1- 7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport

Comme tout achat immobilier, il convient de faire attention à un certain nombre de points pour éviter de faire des erreurs qui pourraient coûter très cheres.

Dans une vidéo, j’évoque 7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport, survolons-les tout de suite !

1-1 Ne pas optimiser une règle : celle des 70 par exemple

Vous connaissez la stratégie que vous voulez appliquer lors de votre achat immobilier. Si nous considérons l’exemple que nous prenons ici, votre emprunt ne devra pas dépasser 70% de vos loyers perçus chaque mois.

immeuble de rapport calcul règles

Cette référence sera donc votre règle à conserver coûte que coûte et vous devrez vous y tenir. Attention cette règle dépend bien évidemment de la région dans laquelle vous investirez.

Mais sachez une chose, cette règle vous permettra de faire vos preuves avec votre banquier et doit s’appliquer pour un immeuble comme pour un appartement lors de vos premiers investissements immobiliers.

1-2 La localisation

La localisation idéale lorsqu’on débute est celle proche de chez vous car vous connaissez le secteur et donc le marché locatif.

Mais vous ne devez jamais perdre de vue, comme nous l’avons vu au-dessus, qu’il est parfois judicieux de se déplacer et d’investir un peu plus loin pour augmenter la rentabilité et/ou le Cash-Flow. Ce principe est d’autant plus vrai si vous débutez vos investissements.

Vos premiers achats immobiliers devront vous rapporter de l’argent : ce point est encore plus vrai avec les immeubles de rapport.

Pensez localisation de la ville et localisation dans la ville !

1-3 La toiture

immeuble de rapport toiture

En évoquant que la toiture, je vulgarise les points à vérifier. Je devrais plutôt évoquer tous les points de la structure (façade, toiture, charpente, fondations, cave et/ou vide sanitaire et assainissements).

Ces points sont très importants à prendre en considération dès le départ.

Une toiture à refaire peut vite coûter plusieurs milliers d’euros et si elle n’est pas prise en considération dans les travaux au départ, ceci pourra être gênant pour la constitution d’une trésorerie par la suite.

1-4 Ne pas prévoir tous les travaux lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il est important pour ne pas dire essentiel de prévoir la réalisation de TOUS les travaux dès le départ.

Ceci sera déterminant pour la suite car vous partirez sur des bases solides et serez « tranquilles » pour des années à venir. Si vous ne prévoyez pas l’essentiel, il vous faudra sortir de l’argent de votre poche par la suite et ce calcul n’est plus du tout le même…

Par exemple : une toiture à refaire dès le départ vous coûte environ 20 000 euros soit 100 euros de plus par mois sur 20 ans. Si vous avez bien estimés vos loyers, ce coût peut passer inaperçu.
En revanche, si vous ne prévoyez pas ces travaux au départ, il se peut que vous deviez payer 20 000 euros 4 ans après votre achat.

Pensez-vous que vous aurez réussi à placer cette somme sur un compte spécifique Cash-Flow ?

1-5 Ne pas optimiser les travaux

Ne cherchez pas à minimiser les coûts des travaux. Ce que je veux dire par là, c’est de ne pas négliger la qualité que vous allez apporter lors de votre rénovation. Elle aura une importance déterminante par la suite que ce soit sur vos loyers ou sur la potentielle revente.

immeuble de rapport les travaux

J’insiste sur ce point : faites des appartements de qualité et prévoyez si vous le pouvez l’entretien de vos communs.

La qualité dans la rénovation de votre immeuble de rapport devra se ressentir sur la beauté des appartements mais aussi sur la qualité des équipements.

Pour vous donner un exemple un peu extrême, je loue des T2 470 euros/mois alors que d’autres à 100 mètres de mon immeuble de rapport ne louent pas plus de 300 euros/mois les mêmes surfaces d’appartements. La seule différence se joue dans le côté modernes des appartements et dans la qualité de l’équipement.

1-6 Le voisinage

J’évoque ce point dans la vidéo. Ce point doit être pris en considération.

Regardez, observez les alentours et demandez l’avis des locataires ou des voisins. Attention au côté trop alarmiste de certains mais vous aurez une petite idée de points qui pourraient gêner.

Je pense notamment aux immeubles avec des restaurants ou autre un peu bruyant au rez-de-chaussée. C’est un point qui peut poser problème et gêner pour d’éventuelles locations.

1-7 Vérifier la solidité d’un bail commercial

En parlant de restaurant…si vous avez un bail commercial au rez-de-chaussée, c’est génial ! Mais attention au discours des agents ou des vendeurs, discutez avec le propriétaire du commerce et renseignez-vous.

Un bail commercial n’est pas toujours source de revenus ponctuels. Le commerce doit fonctionner depuis longtemps ou être installé sur des bases solides.

Si c’est un bail à céder, sachez qu’il ne sert à rien de prévoir un trop gros loyer si celui-ci plombe tout de suite la trésorerie du commerçant. Trouvez un équilibre logique dans l’établissement de ce bail.

Le discours des agents sur ces points n’est, à mon sens, pas trop à prendre en considération. Vérifiez par vous-même, votre jugement sera beaucoup plus valable.

2- Comment bien acheter un immeuble de rapport

Dans la vidéo, j’évoque différentes manières pour bien acheter un immeuble de rapport. Vous trouverez quelques éléments assez connus ainsi que des points indispensables à vérifier.

2-1 Grâce aux sites d’annonce set alertes

C’est la manière la plus simple de trouver des immeubles de rapport sur internet. Attention tout de même aux fausses croyances. Souvent les immeuble intéressants qui sortent sur le marché ne restent que très peu en vente.

immeuble de rapport alerte sur annonce

Parfois, on a l’effet inverse, des immeubles de rapport au fort potentiel restent des mois en vente. Il y a énormément de raisons à ceci.

Les investisseurs n’ont pas repéré le vrai potentiel, le secteur n’intéresse plus trop le type d’investisseurs en place, les potentiels acheteurs n’ont pas eu les prêts bancaires…

Placez des alertes sur TOUS les sites les plus connus (Le Bon Coin, A vendre A louer, Logic Immo, Se Loger… Castorus). N’oubliez pas les alertes sur les sites d’agence quand cela est possible.

Les vieux sites d’agences immobilières enferment parfois des pépites depuis des mois…

2-2 La localisation et l’immeuble

Pensez à ce point ! Pas toujours de la manière dont on l’imagine. Il est souvent bien plus intéressant de s’excentrer d’un centre ville ou d’une grande ville. Le pouvoir locatif ne diminue que très peu et la rentabilité quand à elle peut exploser positivement.

2-3 Des critères à vérifier impérativement

Ce point est essentiel, même s’il est difficile d’identifier une checklist complète (ceci peut dépendre des régions par exemple), vous devez vous assurer du bienfait d’acheter un immeuble de rapport.

Certaines vérifications, comme nous l’avons vu plus haut, sont primordiales.

Les points globaux essentiels tournent autour de la structure, de l’anticipation minimale sur les travaux, de l’optimisation de ceux-ci, du fait de tout prévoir au départ…

Pour être très général concernant les travaux, si vous voyez des choses que vous ne maîtrisez pas, laissez tomber ! La non compréhension de trace d’humidité par exemple ou des fissures trop importantes non expliquées

N’hésitez pas à vous entourer de professionnel du bâtiment, ils vous apporteront une expertise très importante qui vous fera éviter des erreurs mais aussi ils vous permettront de fortement progresser dans l’approche des travaux.

3- Quel est le lien fort entre immobilier et immeuble de rapport ?

Quand on pense immobilier, on pense directement immeuble de rapport. C’est un élément qui intrigue à juste titre, de part les prix complètement variants d’une région à l’autre et de part la grosseur des bâtiments.

3-1 On commence souvent par un appartement

En lisant un article du figaro il y a quelques temps, je me suis aperçu qu’1 investisseur sur 5 seulement commençait par l’achat d’un immeuble de rapport. Cet article ne considérait pas les résidences principales.

Cela confirme bien que les recherches des débutants en investissements locatifs commencent par « se faire la main sur les appartements ». C’est tout à fait logique si on considère le paramètre prix.

On a l’impression qu’acheter un appartement est un bon début et permet de minimiser les risques.

Avec un peu de réflexion et un peu d’expérience, on se rend compte que ce point n’est pas si vrai que ça

3-2 L’immeuble de rapport fait peur

immeuble de rapport le questionnement

Pour les raisons évoquées au dessus et parce qu’on a l’impression que l’erreur peut coûter excessivement chère, on ose moins.

Dois-je faire une offre ? Et si je me plantais ? Pourquoi personne n’a voulu l’acheter si c’est une bonne affaire ?

Autant de questions qui font douter et qui nous font hésiter à faire une proposition à 6 chiffres.

Cette inquiétude est totalement justifiée, ne vous inquiétez-pas !

Je ne connais pas un seul investisseur qui ne s’est pas posé ces questions avant d’acheter un immeuble de rapport. Pour aller encore plus loin, même avec de l’expérience on ressent toujours un petit moment de doute lorsqu’on investit et/ou que l’on fait une offre d’achat.

3-3 Payez moins de charges

Clairement, un des avantages prioritaire avec un immeuble de rapport est d’être « maître à bord ». Comme nous l’avons vu, il est très important de tout prévoir dès le départ en terme de travaux, mais il est aussi important de comprendre que, par la suite, pour l’entretien, c’est vous qui décidez !

L’entretien dépend de votre gestion et c’est un gain financier très important. Vous ne dépendez plus d’une majorité dans une assemblée prêt à refaire la façade complète d’un immeuble parce que un morceau de 3 cm² de crépis est tombé Rire pour l'immoblier

Attention, je ne dis pas qu’il faut minimiser l’entretien des locaux ou des communs mais le fait de choisir laisse bien évidemment beaucoup plus de souplesse quand à la réflexion.

3-4 L’immeuble de rapport permet d’aller plus vite

C’est une évidence même. Qui dit immeuble, dit plusieurs appartements donc une rentabilité plus élevée et un Cash-Flow multiplié en toute logique.

Au sein d’un immeuble, vous pouvez même multiplier les stratégies locatives en meublé et ainsi asseoir le rapport entre sérénité et rentabilité.

Par exemple, vous pouvez tout à fait proposer un T3 meublé sur le long terme, un T4 en collocation et un T2 en courte durée. Tout est permis puisque c’est vous qui gérez.

On pourrait imaginer que le T3 et une partie de la colocation rembourse votre crédit et le reste représente le Cash-Flow positif.

En plus de la rentabilité améliorée, les immeubles de rapports vous permettent de posséder un patrimoine plus rapidement.

L’acquisition officielle d’un immeuble de rapport se fait aussi rapidement que celle d’un appartement  si on considère les délais entre compromis de vente et acte authentique, mais à la fin vous avez un immeuble.

En quelques années, si la banque ou les banques vous suivent, vous pouvez être à la tête d’un petit empire immobilier.

4- Pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant ?

Cet article reprend en détail les points évoqués ci-dessus. Il tend à expliquer pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant pour tout investisseur débutant ou expérimenté.

On va plus vite en rentabilité et en création de patrimoine. On augmente la rentabilité, le Cash-Flow (s’il existe) et on peut aisément diversifier les stratégies locatives en meublé.

L’achat d’un immeuble de rapport permet aussi de minimiser les risques de part sa définition. Un immeuble est constitué de plusieurs appartements donc si on a un problème avec un d’entre eux, les autres « assurent le coup ».

On appelle ceci la gestion de l’équilibre financier au sein d’un immeuble de rapport.

Avec un de mes immeubles, constitué d’un bail commercial, d’un T3 et de 2 studios, je sais que le loyer issu du bail commercial  additionné au loyer d’un studio permet de couvrir mes mensualités.
Le risque est donc dispersé.

5- Un exemple concret d’achat d’immeuble de rapport

immeuble de rapport appartement loué

Retrouvez dans ce lien les détails sur l’achat d’un de mes immeubles de rapport. Vous y trouverez quelques explications concernant les travaux.

Vous verrez les chiffres réels de cet investissement qui se rapprochent complètement de l’estimation de départ.

J’ai même eu de belles surprises concernant le montant des loyers.

Une nouvelle fois, la surprise n’est pas dûe au hasard, le fait de rénover les appartements de manière propre et assez moderne m’a permis de louer les appartements T2 jusqu’à 470 euros.

D’autres T2 dans le secteur, d’une même surface, se louent au maximum 340 euros.

6- Est-ce une bonne idée d’acheter un immeuble de rapport déjà loué ?

Concernant ce sujet, vous trouverez différents avis qui peuvent tous se justifier. J’évoque ces points dans la vidéo « acheter un immeuble déjà loué, bonne ou mauvaise idée ? »

6-1 Tout les appartements de l’immeuble de rapport sont loués

Si c’est le cas, ce point empêche toute rénovation. Vous devez compter sur le montant des loyers déjà en place et calculer la rentabilité avec ceux-ci.

Cela ne change rien au fait que votre objectif sera d’apporter de la valeur dans le futur. Dans ce cas, il peut être difficile de prévoir une enveloppe pour les travaux car vous n’aurez pas de factures pour débloquer les fonds.

Si vous pouvez en prévoir une, faites-le ! Mais si cela vous est impossible, demandez au banquier de différer le prêt le plus possible. Demandez 24 ou 36 mois si cela est possible.

La trésorerie que vous cumulerez vous servira à rénover les appartements le moment venu.

6-2 Quelques appartements de l’immeuble sont loués

Dans ce cas, vous pourrez prévoir l’enveloppe dès le départ pour refaire les appartements à neuf qui ne sont pas occupés.

Pour les autres, vous pourrez utiliser la même technique qu’au dessus. Différez le prêt de manière à vous constituer une trésorerie. Celle-ci vous servira à rénover les appartements qui seront vacants ultérieurement.

6-3 Aucun appartement n’est loué lors de l’achat

immeuble de rapport appartements vides

C’est le cas le plus simple en quelque sorte. A la visite de départ avec l’artisan, vous allez regarder avec précision ce que vous voulez réaliser comme travaux.

L’enveloppe est déjà prévue et vous demandez un emprunt total au banquier.

Vous savez donc à quoi vous en tenir très précisément.

Logiquement, vos estimations de loyers sont vues à la hausse suite à ces rénovations.

N’hésitez pas proposer des loyers assez hauts lorsque tout est rénové à neuf. Faites des tests au préalable est essayez de louer le plus cher possible. Certains potentiels locataires recherchent ce type de bien et sont prêts à louer un peu plus cher chaque mois.

6-4 Chaque cas a sa solution

Quelque soit la situation de l’immeuble : occupé, partiellement loué ou entièrement vide, il existe des solutions pour s’adapter. Aucun cas ne justifie de louper une potentielle bonne affaire.

Soyez réfléchis et logique en fonction de la situation. Vous pouvez aussi combiner ce que nous venons d’évoquer.

Par exemple, lors de mon dernier achat d’immeuble de rapport, 4 logements sur 5 étaient vides. J’ai tout de même demandé un emprunt pour la rénovation des 5. Dans ce cas précis, j’ai préféré tout prévoir dès le départ (c’est toujours mieux) et bénéficier de la somme pour rénover l’appartement occupé quand il sera libre.

N’oubliez jamais que le prêt différé vous apportera, dans la majorité des cas, une sécurité en ce qui concerne la trésorerie.

Me concernant, je l’applique systématiquement ! J’ai commencé à l’appliquer quand je me suis rendu compte que sans faire de prêt différé, je mettais systématiquement de l’argent de ma poche dans les premiers mois de mes investissements…

7-Combien doit-on acheter un immeuble de rapport ? Voir la simulation d’emprunt immobilier

La vidéo sur la simulation d’emprunt immobilier vous proposera différents éléments essentiels à l’acquisition d’un immeuble de rapport.

7-1 Trouver un immeuble de rapport

Il existe différents moyens pour effectuer vos recherches. Je ne vais pas entre dans les détails mais simplement vous citer quelques moyens que vous connaissez surement.

Je pense aux annonces et aux alertes à mettre en place. Vous pouvez effectuer ceci sur les sites d’annonces les plus connus (Le Bon Coin, Se Loger, Paru Vendu, A vendre à louer, Castorus…) mais aussi sur les sites d’agences immobilières.

Attention, les vieux sites d’agences immobilières qui sont parfois très « moches » et peu faciles d’accès peuvent regrouper de belles opportunités immobilières

Une autre méthode consiste à chercher directement dans les rues des villes. Il est possible parfois de tomber sur des biens « abandonnés ».

Dans ce cas, je vous invite à repérer l’adresse postale, à contacter la mairie et à contacter le ou les propriétaires du bien.

Il arrive parfois que vous tombiez sur de potentiels vendeurs qui ne savaient même pas encore qu’ils voulaient vendre Rire pour l'immoblier

 7-2 Faire les premières estimations de loyers

Ce point est très important. Vous ne pouvez pas vous fier à une intuition ou aux discours des agents immobiliers qui n’ont parfois pas la « bonne notion » du marché locatif ou qui exagèrent des valeurs de loyers sans pour autant parler de rénovation.

immeuble de rapport test

Faites des tests avec de fausses annonces, c’est le meilleur moyen. Vous proposez de fausses annonces avec des photos de biens rénover qui vont ressembler aux vôtres.

Commencez par proposer des loyers assez chers et voyez si vous recevez des mails ou des appels.

Si vous n’avez pas « de touches », alors baissez vos loyers fictifs.

Attention à faire de vrais tests en mettant vos annonces suffisamment longtemps et suffisamment visibles.

Vous pouvez le faire des mois à l’avance. Vos données vous serviront toujours ensuite.

Je vous conseille de toujours faire vos estimations ensuite avec des loyers plus bas que ce que vous avez vérifié avec vos fausses annonces.

Par exemple, vous savez que vous pouvez louer vos biens 470 euros une fois rénovés. Faites vos calculs avec des loyers estimés à 420 euros. Ça, vous devez le préciser à votre banquier dans votre dossier.

Vous lui montrez que vous avez faits des tests et que vous faites des simulations avec des loyers au dessous. C’est une preuve d’intelligence financière à laquelle il sera très attentif.

7-3 Estimer les remboursements

Vous connaissez le montant d’achat, l’estimation des frais de notaire et le montant estimatif des rénovations.

Il est très simple, lorsqu’on connaît le montant global, d’estimer le montant des mensualités. Il suffit d’utiliser la calculette immobilière sur un site comme meilleurs taux. Vous aurez une estimation assez précise des mensualités en fonction de la durée.

7-4 Trouver un montant maximal de proposition

Ce point est un peu plus technique mais primordiale.

Vous connaissez votre stratégie initiale. Nous pouvons prendre comme exemple la règle des 70 en immobilier.

Vous savez donc que vos mensualités ne doivent pas excéder 70% de vos revenus locatifs. Vous savez aussi quels montants locatifs vous seront versés grâce à votre immeuble de rapport car vous aurez fait les estimations en utilisant de fausses annonces.

En connaissant vos mensualités à ne pas dépasser, vous allez pouvoir déterminer le montant maximal d’achat que vous pouvez proposer.

Ce montant deviendra votre référence…le montant à ne pas dépasser pour garder le potentiel achat comme une bonne affaire.

C’est une méthode que j’utilise fréquemment pour ne pas dire toujours. Je me fixe ce montant maximal. Si je vois que je vais le dépasser, je sais dire stop ! Et passer à une autre affaire immobilière.

8- Comment assurer la vente d’un immeuble de rapport ?

Cet article a pour objectif de mettre en avant différents points améliorant la revente de votre immeuble de rapport ou plutôt vos immeubles de rapport.

Comme pour tout investisseur, il arrive un moment ou vous souhaiterez revendre votre immeuble. Que ce soit pour des raisons fiscales, d’arbitrage ou simplement financières, vous voudrez vendre le plus cher possible.

J’évoque dans cet article des procédés qui pourront vous être utile au moment de la revente.

Yann Marjault

3 raisons énormes d’investir dans un immeuble locatif

3 raisons énormes d’investir dans un immeuble locatif

“Un immeuble de rapport, ça coûte plus cher ! C’est trop risqué d’investir dans un immeuble locatif ! Tu es dingue, commence au moins par un appartement !…”

L’immeuble fait peur mais il intrigue. On voit tout de suite la grande bâtisse, on imagine tout de suite le grand bâtiment avec des ascenseurs, bref l’investissement dans un immeuble locatif mérite des explications. Voyons ensemble pourquoi l’immeuble est un excellent investissement immobilier locatif.

1- Investir dans un immeuble locatif, c’est diminuer les risques !

Pour commencer, un immeuble de rapport est composé de plusieurs appartements. C’est exactement ceci qui fait que c’est moins risqué.

Un immeuble doit être réfléchi en termes d’équilibre financier. La multiplication des appartements au sein de ce même immeuble permet justement d’équilibrer la balance entre entrée d’argent et sortie d’argent. Il peut être beaucoup plus délicat de stabiliser cet équilibre avec un seul appartement en cas de soucis. Voyons ceci de plus prêt !

1-1 Plusieurs appartements donc plusieurs locataires

investir dans un immeuble locatif appartement

L’équation est simple à comprendre. Vous avez plusieurs appartements donc vous avez plus d’entrées d’argent mensuelle qu’avec un seul appartement.

Logiquement, vous avez travaillé pour que votre emprunt mensuel soit inférieur à vos entrées mensuelles de loyers.

Avec un appartement, si le locataire a des soucis, s’il ne peut pas payer pour une raison quelque conque, vous pouvez très vite être embêté…

(Attention, c’est très rare d’avoir des soucis de ce type si vous faites ce qu’il faut dès le départ Rire pour l'immoblier).

Avec un immeuble, ce genre de soucis sera plus facilement absorbé car les locataires des autres appartements couvriront vos mensualités. Quand vous achetez un immeuble de rapport, il est intéressant et même important qu’en cas de manque de loyers pour un ou deux appartements, vous puissiez absorbés les mensualités de votre emprunt avec les autres locataires.

1-2 Je vous donne l’exemple pour un de mes immeubles de 3 appartements

Il est composé de 3 appartements de type T2 et je rembourse à la banque 611 euros chaque mois (achat + travaux + notaire + meubles)

investir dans un immeuble locatif

Les loyers :

Rez-de-chaussée : 470 euros
étage 1 : 460 euros
étage 2 : 340 euros

 

Si pour une raison quelconque, un des appartements n’est pas loué, mon emprunt est largement couvert.

Ce genre d’équilibre vous permet de garder une sérénité en cas de non loyer.

Je vous rassure, vous ferez tout pour louer un maximum et si vous étudiez bien la demande locative, il n’y a pas de raison que vous ne louiez pas toujours.

1-3 Plusieurs stratégies pour augmenter rentabilité

Un immeuble meublé est le meilleur moyen de multiplier les stratégies locatives au même endroit. Vous disposez de plusieurs appartements meublés. Ils ont des surfaces et des compositions différentes, il peut donc être intéressant de tester des stratégies locatives qui vont booster votre rentabilité.

Vous pouvez tout à fait avoir un T3 ou T4 meublé loué sur le long terme et 2 studios exploités sur le court terme. Si la demande est présente (vous aurez testé par la pratique par exemple), c’est un excellent moyen de réaliser de très beaux scores avec les chiffres Rire pour l'immoblier.

2- Devenez « maîtres du jeu » en investissant dans un immeuble locatif

Qui dit immeuble, dit : « terminé les frais de copropriété ! » Vous êtes le maître des travaux et de l’entretien à réaliser.

2-1 Vous gérez tous les travaux !

C’est à vous de gérer les travaux, personne ne va vous dire ce qu’il y à faire pour rénover votre immeuble. Je ne vais pas entrer dans les détails mais il faut cependant être vigilant à certains principes.

Oui ! C’est génial de décider mais il est primordial de tout prendre en compte dès le départ pour éviter de sortir de la trésorerie par la suite. Si vous anticipez les travaux importants dès le début, c’est la banque qui vous financera les travaux importants.

Je pense à divers éléments comme la toiture, la structure, la façade, l’assainissement…

Plus vous prévoyez dès le départ et moins vous aurez d’embêtement dans les premières années. Attention à bien vérifier que l’affaire reste rentable malgré des travaux importants. Mais il vaut mieux parfois perdre un peu de rentabilité et faire en sorte d’asseoir une certaine sérénité qui n’aura pas de prix dans les années à venir.

Prenez 1 minute et réfléchissez au bien être que procure une toiture refaite en plus de la rénovation par rapport à un locataire au 2 ième étage, qui un jour vous appelle, et vous dit : « il y a une fuite dans l’appartement, je crois que cela vient du toit… ».

2-2 Vous gérez l’entretien de votre immeuble de rapport

Ce point rejoint le précédent mais il est plus axé sur le long terme. Quand vous êtes propriétaire au sein d’une copropriété, vous avez souvent l’impression de payer un entretien régulier qui n’est d’ailleurs pas toujours idéal…

investir dans des immeubles locatifs

Lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, vous gérez l’entretien de votre immeuble.

Je pense aux parties communes que vous pouvez par exemple nettoyer vous-même chaque mois.

Si vous êtes comme moi, ce sera plutôt une entreprise extérieure qui interviendra  Rire pour l'immoblier.

Quoiqu’il en soit, vous entretiendrez pour le bien être de tous mais vous éviterez certainement le superflus design que certaines copropriétés exigent chaque mois.

Tout est question d’équilibre entre l’entretien et le superflu.

Vous risquez de vous rendre compte que « votre budget entretien » sera égal ou même parfois moins élevé que le budget nécessaire au frais de copropriété lorsque vous avez un appartement.

2-3 Je vous donne un exemple me concernant

–> Budget frais de copropriété pour un de mes appartements : 580 euros annuel.

–> Budget frais d’entretien pour un de mes immeubles (entretien commun + frais divers) : 490 euros.

Ne croyez pas que je minimise l’entretien, ce n’est pas le cas. Ce sont des chiffres réels qui doivent être vérifiés par grand nombres d’investisseurs.

3- Plus d’argent chaque mois

Ce point doit vous sembler évident. Il y a deux raisons pour lesquelles vous allez gagner plus d’argent si vous investissez dans un immeuble locatif.

3-1 Des stratégies différentes en meublé avec un immeuble de rapport

Comme je l’évoquais au dessus, vous pouvez utiliser différentes stratégies au sein du même immeuble locatif. Si votre équilibre financier est respecté, vous pouvez tester les stratégies locatives et multiplier la rentabilité.

C’est un véritable moyen pour apprendre des procédés sur des stratégies qui demandent un peu de « techniques » au départ : la courte durée et les sites spécialisés, la colocation et les différents baux, la colocation aux agents en déplacements professionnels.

L’expérience qui en découlera vous apportera des éléments que vous exploiterez de plus en plus, surtout si vous voyez votre compte en banque flamber Rire pour l'immoblier.

3-2 Augmentation du CF

investir dans des immeubles locatifs rentables

Le Cash-Flow avec un immeuble augmentera considérablement.

Le fait de travailler pour plusieurs appartements et d’apporter de la valeur à chacun d’eux va faire que votre surplus d’argent mensuel sera plus important que pour un simple appartement.

Ce point est facilement compréhensible et doit être acté dans vos pensées…

Investir dans un immeuble locatif vous permet donc de diminuer vos risques contrairement à tous ce que l’on peut entendre ou même croire.

Vous aurez plus de gain chaque mois que pour un appartement alors que vous aurez emprunté pour une durée similaire. En plus, vous aurez beaucoup plus d’argent lors de la revente.

Alors investir dans un immeuble locatif en meublé, ça vous tente ?

Yann Marjault

Acheter un immeuble de rapport déjà loué : bonne idée !?

Acheter un immeuble de rapport déjà loué : bonne idée !?

Découvrez dans cette vidéo différentes situations lors de la visite d’un immeuble de rapport. Ce n’est pas parce que l’immeuble est entièrement loué ou entièrement vide que ce n’est pas une bonne affaire ! Alors faut-il acheter un immeuble de rapport  déjà loué ou entièrement vide ?

Acheter un immeuble déjà loué : bonne idée !?

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui je vais évoquer un sujet grâce à une question très judicieuse qui m’a été posée par Jessica. On m’a demandé : est-ce qu’il est bien de faire une proposition d’achat sur un immeuble déjà occupé par des locataires ? Alors je vais répondre à cette question qui se résume en fait par ” comment acheter un immeuble déjà loué ? “. Alors, Jessica, ta question est très judicieuse parce que je sais que ça peut bloquer et que ça peut même être un facteur limitant. C’est-à-dire qu’il y a des gens qui n’osent pas faire de proposition pour acheter un immeuble déjà loué et, à contrario, il y a des personnes qui se projettent tout de suite, si le logement ou si l’appartement est loué. Alors, je vais évoquer trois situations :

1- Tous les appartements sont loués

La première des situations, c’est assez simple : c’est si vous faites une visite sur un immeuble et que c’est par exemple un immeuble de trois appartements. Les trois appartements sont loués, alors soit en nu, soit en meublé, ça c’est encore aussi autre chose. Vous avez donc déjà des chiffres, vous avez déjà des chiffres clés en main. La seule chose, c’est que vous, vous visualisiez peut-être de refaire les appartements, vous ne vouliez pas les laisser tels quel. Alors, ce n’est pas grave. Voilà, ça vous permet quand même de voir à quel prix ça se loue et comment ça se loue, ça vous permet quand même de voir, d’imaginer un petit peu les travaux que vous ferez plus tard. Alors, ce que je conseille pour acheter un immeuble déjà loué : ça va être difficile de dire à la banque : moi je projette des travaux, donc je voudrais emprunter 30 000 € de plus, sachant que vos travaux vont peut-être se faire dans un an, deux ans, voire trois ans. Alors, ce que je conseille dans ces cas-là, c’est quand même d’anticiper ce que vont pouvoir coûter les travaux une fois que le locataire va partir, notamment si vous voulez rajouter une cloison par exemple, ou refaire des tapisseries ou si vous souhaitez refaire une cuisine, une salle de bain, si vous souhaitez meubler votre appartement parce qu’il était loué en nu. Donc, moi, ce que je conseillerais dans ce cas précis pour acheter un immeuble déjà loué : c’est d’anticiper les travaux qu’il va y avoir à faire et de regarder le montant que cela représente. Vous ne pourrez pas demander au banquier, par contre, ce que vous pourrez demander, c’est lui dire : moi, j’envisage de refaire des travaux dès que les locataires vont partir, donc j’aimerais que vous puissiez me faire un emprunt différé. Alors, c’est là où on en avait déjà parlé dans une vidéo mais l’emprunt différé prend tout son sens parce qu’il va vous permettre vraiment de mettre de l’argent de côté pendant les premiers mois, puisque là, dès que vous allez signer, vous allez avoir des loyers qui rentrent, étant donné que vous n’avez pas de travaux à faire. Et ces loyers, vous allez tout de suite les mettre de côté avec l’optique de refaire l’appartement ou les appartements dès que les locataires vont partir. Voilà, ça c’est pas forcément une astuce pour acheter un immeuble déjà loué mais c’est une manière de procéder qui est très intéressante, et ça va être la même manière.

2- Un appartement déja loué et les autres vides

J’en viens à la deuxième situation : on va procéder de la même manière si on veut acheter un immeuble déjà loué et que c’est un immeuble, par exemple dans lequel on a, par exemple : un appartement vide et deux autres loués. Alors, vous allez pouvoir prévoir les travaux pour acheter un immeuble déjà loué lorsque l’appartement est vide. C’est-à-dire que vous allez anticiper, les faire estimer et là ça vous permettra d’avoir une enveloppe pour refaire tout de suite le bien qui était vide. Donc, vous allez faire refaire les peintures, la salle de bain, vous allez le remettre nickel et à neuf. Vous allez aussi peut-être le meubler puisqu’on parle de meublés. Et ce que je vous conseille de faire, c’est de quand même faire un prêt différé. Pourquoi ? C’est assez simple à comprendre : c’est la même raison que tout à l’heure, sauf que là, on va être sur deux appartements occupés au lieu de trois. Donc, l’argent que vous allez mettre de côté, tout de suite pendant ce prêt différé Peut-être pendant deux mois, six mois ou un an, moi je vous invite à le faire le plus long possible (à négocier avec le banquier) L’argent que vous allez mettre de côté servira lorsque les locataires des deux appartements qui sont occupés à l’instant où vous avez l’immeuble, servira à refaire ces appartements. Voilà, donc l’argent que vous mettrez de côté servira à ça. Donc ça, c’est vraiment la même stratégie que la première fois sauf que là, vous prévoyez pour un appartement vide et vous prévoyez pour deux appartements qui sont occupés.

3- Aucun appartement n’est loué !

Alors, le troisième cas, c’est si vous voulez acheter un immeuble déjà loué et que les trois appartements sont évidemment non loués. Alors, une nouvelle fois, ça aussi ce sont des facteurs bloquant pour certains qui souhaitent acheter un immeuble déjà loué, mais, moi je sais que j’adore ça par exemple, pourquoi ? Parce que là, vous visualisez tout de suite les travaux que vous voudrez faire. Si vous voulez refaire les trois appartements et bien là, c’est impeccable, puisque vous n’avez pas de locataires et vous allez tout de suite prévoir dans votre enveloppe budget le montant des travaux et vous allez faire l’emprunt de suite. Alors, j’avais déjà fait une vidéo à ce sujet-là aussi mais je vous invite vraiment, si les appartements ne sont pas occupés, à faire des emprunts au maximum pour tout prévoir. Notamment, là je vous en reparle un petit peu : la toiture, les appartements, tout. Prévoyez bien tout de manière à ne pas être embêté, là, c’est vide, c’est pas loué, donc il faut vraiment en profiter dès le départ. Ça ne change rien au prêt différé. Je vous invite vraiment une nouvelle fois à mettre en place un prêt différé. Pourquoi ? Parce que le fait que vous ne payez pas tout de suite votre emprunt, ça va vous laisser forcément le temps de faire les travaux. Et ça va vous permettre aussi, de toute manière, si vos travaux sont terminés un petit peu avant, ça va vous laisser quelques mois pour mettre de l’argent de côté et vous permettre ainsi d’avoir cette petite trésorerie qui va peut-être bien vous dépanner à un moment donné. Donc, de toutes les manières, si on remarque que le prêt différé est très important mais il n’a pas le même rôle : si les appartements sont vides, il va être là pour laisser le temps aux travaux de se faire et éventuellement faire une petite trésorerie après la rénovation des appartements. Si les appartements sont tous loués, il va vous permettre justement de mettre une trésorerie de côté afin de faire des travaux une fois que vos locataires s’en iront et idem si vous n’avez que deux appartements sur trois qui sont occupés. Ça n’empêche que vous aurez prévu les travaux pour le troisième qui est libre mais pour les deux autres, vous aurez pu mettre un petit peu d’argent de côté pour prévoir les travaux après le départ des locataires.

4- A chaque cas sa solution !

Donc, au final, on va retenir que, lorsque vous voulez acheter un immeuble déjà loué, le prêt différé intervient à chaque moment. Moi-même, j’ai fait l’erreur de ne pas le faire lors de mes deux premières acquisitions et surtout de la première et ça, c’est une erreur. C’est quelque chose que je ne veux plus faire puisqu’en plus, ça se négocie relativement facilement. Vous allez juste payer les intérêts au départ et le reste du capital, vous le paierez en fonction de ce que vous aurez négocier en termes de déplacements de paiement. Donc moi, je vous conseille de négocier six mois, vous pouvez même monter jusqu’à un an. Je sais qu’il existe jusqu’à deux ans, voire plus, maintenant, essayez de trouver l’équilibre avec le banquier pour que ça passe et vous allez voir que ça vous sera très utile. Donc, si vous hésitez encore à acheter un immeuble déjà loué, je vous invite à télécharger mon guide qui se trouve juste en-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter meubler et louer une bonne affaire » et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.