Les agents immobiliers : bonne ou mauvaise idée ?
Article écrit par Yann du blog : meublé pas à pas
Quand on parle d’agence dans l’immobilier, on peut s’apercevoir que certaines personnes ne préfèrent pas travailleur avec eux et souhaitent trouver les biens à acheter seuls.
Le facteur principal qui pourrait être mis en avant est celui du coût ou encore de l’efficacité des agents immobiliers.
D’après mon expérience, il y a du vrai mais il y a aussi beaucoup de faux dans ce genre de discours. Une nouvelle fois, il ne faut pas se contenter de se plaindre ou d’être uniquement critique mais plutôt « creuser » un peu dans le domaine.
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
comment investir dans l’immobilier locatif
Les agents immobiliers peuvent être de vrais partenaires en immobiliers.
« Pour ma part, le constat est sans appel, tous les biens et donc toutes les bonnes affaires que j’ai découvertes sont dues au travail d’agents immobiliers et à leurs sources… »
Je suis convaincu que lorsque on est investisseur, il y a des personnes dites « agents immobiliers » qui ne sont pas consciencieuse, c’est-à-dire qui n’ont pas du tout les bases de l’investissement immobilier ou pire qui se fichent totalement de vos attentes.
En revanche, je suis encore plus persuadé que grâce à certains agents, passionnés par leur travail et en plus à l’écoute, on peut réaliser de très très belles opérations.
« Comme je vous le disais, c’est exactement mon cas. Sans certaines personnes, je n’aurai absolument pas trouvé certains appartements, maisons ou immeubles ».
1)- Pourquoi les agents immobiliers peuvent être intéressants pour nous alors qu’ils sont payants ?
« Une agence immobilière vous prend 9 000 euros sur une vente, tant mieux ! C’est très certainement que vous venez de gagner 35 000 euros en négociant »
–> Je suis assez catégorique sur le premier point. Un agent immobilier vous fera gagner de l’argent pour deux raisons essentielles :
– Il vous fera réaliser une bonne affaire.
– Il vous permettra de négocier plus facilement en utilisant des arguments que vous n’aurez pas à exposer en face à face avec le vendeur.
« Négocier directement avec quelqu’un n’est pas un exercice facile au départ ».
Qui ne serait pas prêt à donner 5 000 euros pour en gagner 30 000 ?
–> Ne perdons pas de vue que certains agents possèdent un réseau qui peut s’avérer très utile. En effet, un agent immobilier qui aime son travail et qui veut multiplier ses commissions a tout intérêt à multiplier ses ventes et donc à se créer un réseau. Ceci reste un réseau généralement assez secret mais pour nous, aucune importance puisque nous voulons juste trouver des bonnes affaires.
« Je connais des agents immobiliers qui ne gagnent leur vie qu’à la commission, ils ont donc un intérêt encore plus prononcé à vendre. C’est très positif ! Souvent ils font des efforts pour trouver ce qui peut correspondre à nos demandes ».
–> Certaines personnes vendent et n’ont confiance qu’aux agences. Ils ne veulent pas s’embêter ou ont peur de faire les opérations seuls. Cela signifie que leur bien (potentiellement une bonne affaire) ne sera en vente qu’en agence et il sera impossible de la trouver si on est « fermé » aux recherches par le biais des agents immobiliers.
–> Les relations avec certains agents immobiliers sont excellentes et vous ouvrent des portes insoupçonnées.
« En plus de bonnes affaires, j’ai rencontré des personnes grâce à certains agents (tous féminins d’ailleurs) qui m’ont fortement aidé à avancer et gagner un temps précieux. J’ai par exemple rencontré un courtier en travaux avec qui je travaille régulièrement pour ne pas dire toujours ».
–> Un agent immobilier de confiance vous fera gagner un temps précieux dans vos recherches de bonnes affaires.
« Pour ma part, j’ai eu des moments où j’ai du dire non pour l’achat de bonnes affaires car j’en avais déjà plusieurs en cours et que le banquier commençait à tirer la sonnette d’alarme. D’ailleurs, je suis en train de revenir sur l’une d’entre elle au moment où j’écris cet article ! »
–> Un autre point concerne la fiscalité. Je ne souhaite pas entrer dans les détails dans cet article mais les frais d’agence vous aident à ne pas payer d’impôts quand on applique certaines règles de fiscalité.
Résumons : un agent immobilier peut vous permettre de trouver la bonne affaire, vous permettre de gagner de l’argent et du temps, de négocier à votre place, de rédiger les papiers pour vous, de vous faire bénéficier de gens de confiance dans l’immobilier et de réduire vos impôts.
« Combien cela vaut-il à votre avis ? Pour moi, cela n’a pas de prix, c’est top ! »
« Enfin, je me contenterais de payer leur commission et d’être sympa avec eux »
La principale question est comment trouver des agences qui vont réellement vous aider à trouver la bonne affaire. Il y a quelques techniques, qui au final, ne sont que l’application d’un certain bon sens.
« Il m’a fallu les expérimenter pour me rendre compte avec du recul que cela paraît assez évident ».
2)- 4 points essentiels pour tester les agents immobiliers
Je pense qu’il est intéressant pour ne pas dire essentiel de tester différentes agences même la plus petite qui parfois ne porte pas un nom bien connu ou bien qui est cachée au fond de la place sur laquelle vous passez tous les jours…
Il est possible d’aller les voir directement ou de profiter d’une annonce pour établir un contact.
Voici quelques points essentiels qui vont vous assurer de la « valeur » de votre interlocuteur :
–> Vous devez expliquer avec précision ce que vous recherchez, même en donnant des chiffres précis. Vous avez l’idée en tête, cela ne sert à rien de cacher les choses puisque les agents immobiliers doivent vous aider à trouver la bonne affaire.
« Me concernant, j’explique exactement ce qu’est une bonne affaire pour moi (grâce à la règle des 70, je l’explique dans un article dédié aux règles que l’on peut utiliser pour dénicher une bonne affaire et je trouve que cette règle est très compréhensible pour les agents immobiliers)”.
C’est un excellent moyen pour montrer ce que vous voulez et qui vous êtes vraiment. De plus, vous allez immédiatement tester votre interlocuteur qui aura une réaction suite à votre exposé…
Ne soyez pas surpris par certaines réactions ! Certains vous prendront pour des fous et auront un discours pour vous prouver que vous êtes un grand rêveur, alors qu’au final : c’est bien eux qui n’ont rien compris à leur métier !
« Voilà, c’est dit ! N’y voyez rien de méchant, j’ai juste le souvenir de certaines réactions qui m’agacent encore… si vous êtes confrontés à ceci fuyez ! Ces agents immobiliers n’auront aucun intérêt pour vous” .
–> Si vous percevez suite à ce discours qu’il y a une accroche, que l’agent vous prend pour quelqu’un de déterminé et non pas pour un escroc alors vous êtes sur la bonne piste.
Suite à ceci, il reste la pratique !
–> Les agents immobiliers, une fois qu’ils vous ont compris, doivent logiquement revenir assez rapidement vers vous. Vous allez vite percevoir si la personne a réellement compris ou plutôt a pris en considération votre requête.
« Il m’est arrivé une fois d’avoir eu ‘un bon feeling’ lors du premier entretien mais l’agent ne me contactait par la suite ou alors pour me proposer des biens qui ne correspondaient en rien à ma demande initiale ».
N’hésitez pas à relancer de temps en temps des agents immobiliers qui vous ont convaincus lors de la première rencontre, cela pourra peut être permettre de montrer à nouveau votre détermination.
–> Une première affaire est lancée ! Cette fois vous allez mesurer une autre dimension de l’agent, vous allez voir quelle est sa manière d’appréhender l’affaire avec vous et avec le vendeur :
– Est-il réactif aux appels téléphoniques ?
« C’est un point essentiel pour moi car les agents immobiliers qui répondent vite sont plus en mesure de saisir une opportunité. Si une offre est acceptée par les vendeurs, il faut tout de suite que ce soit acté ! ».
– Vous apporte t-il des éléments qui laisseraient penser qu’il y a une négociation possible ?
« A ce sujet, nous reparlerons de questions qui sont très utiles ».
– Réussi t-il à adopter la bonne posture d’interlocuteur entre vous et le vendeur ?
« Personnellement, j’apprécie quelqu’un qui est à mon écoute sérieusement mais qui fait aussi attention au vendeur même si je préfère avoir de bonnes diminutions de prix ».
–> Comment l’affaire se conclut-elle ?
Lorsque vous aurez réalisé une première affaire avec un agent immobilier, plus rien ne sera jamais pareil avec celui-ci. Une confiance s’installera et vous deviendrez peut-être une personne à contacter en priorité lorsqu’une bonne affaire se présentera.
Trouver les agents immobiliers qui correspondent à vos attentes ou tout simplement qui réalisent à la perfection leur travail avec de réelles connaissances n’est pas chose aisée. Votre détermination et la multiplication de vos recherches feront à coup sûr la différence.
« De mon côté, j’ai pris des rendez vous avec 11 agences différentes en quelques mois et je ne travaille réellement qu’avec 2 agents et particulièrement une dame : Marie que je salue 
».
« Lors des recherches, j’ai remarqué aussi que certains agents immobiliers possèdent des compétences et des spécificités parfois étonnantes. Le deuxième agent que j’ai cité juste au dessus est « plus spécialisé » dans les petites maisons et il le dit lui-même. Il est même embêté pour estimer le prix des appartements situés en centre ville par exemple. »
Au travers de cet article, je voulais essentiellement exposer le potentiel du travail avec des agents immobiliers. Je n’ai absolument pas voulu dévaloriser leur travail, bien au contraire. J’estime que mes propos sont justes et qu’ils ont aussi pour but de valoriser les agents immobiliers qui font leur travail avec conviction et compétences appropriées. Si j’expose beaucoup le côté stratégique, je n’oublie évidemment pas que j’ai avant tout affaire à des humains…
Si vous aussi vous avez des « histoires » à nous exposer avec des agents immobiliers, n’hésitez pas à laisser un commentaire.
Merci
A bientôt
Yann