En immobilier et particulièrement pour les investissements locatifs, l’estimation des travaux de rénovation a une importance capitale.
C’est un point stratégique qui a de multiples fonctions pour bien réussir les investissements immobiliers.
Les travaux de rénovation jouent un rôle déterminant dans la rentabilité, la fiscalité mais aussi en terme de visée sur le long terme.
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?
En plus, bien estimer les travaux de rénovation assurera dès le départ un investissement global réussi.
Les travaux de rénovation vous permettront d’apporter une valeur énorme qui vous différenciera des autres investisseurs immobiliers, ils vous permettront de louer plus cher que la concurrence et ils doivent aussi vous permettre de réaliser des investissements sereins.
J’en profite pour évoquer le point « artisans ». Ceux-ci doivent devenir de vrais partenaires qui vous comprennent. C’est un point très important qui demande parfois un peu de temps à mettre en place.
On ne trouve pas l’équipe ou le maître d’œuvre qui correspond du premier coup.
A mon sens, comme tout point en immobilier (banquier, artisans, expert comptable, notaire…), il faut un peu de temps et donc d’expérience pour s’entourer de personnes qui nous correspondent mais cela se fait tranquillement et assure une sérénité qui n’a pas d’égal.
1- Les travaux de rénovation, c’est quoi ? Comment estimer le coût des travaux ?
Dans cette partie, je voulais juste différencier différents types de travaux de rénovation ou plutôt essayer de mettre en avant que les travaux peuvent avoir de multiples fonctions dès le départ.
La réflexion doit être large, les travaux ne servent pas uniquement à rendre un appartement « beau ». Le concept de rénovation est bien plus large à mon sens.
1-1 Les travaux de rénovation de structure et de fonctionnement
Ceux-là ont un rôle, au sens large, d’assurer la solidité et les fonctions essentielles dans le bâtiment. Je donnerai des exemples tout à l’heure.
Sans ces travaux ou plutôt sans l’assurance et la vérification de ces points importants, l’investissement pourra devenir un vrai cauchemar sur le long terme.
Et, vous au contraire, comme vous le savez, vous devez chercher à atteindre la sérénité en immobilier.
Il est donc très important d’investir en s’assurant que l’on va être relativement « tranquille » pendant 10, 15, 20 ans et même plus.
Ce type de travaux de rénovation de structure et de fonctionnement concerne :
- La structure : la toiture, les fondations, la solidité du bâti…
- Le fonctionnement : les écoulements, la séparation des fonctionnalités s’il y a plusieurs appartements
- L’accessibilité des appartements
- L’isolation des murs et des sous toitures
- L’isolation phonique des murs, des sols et des fenêtres. Vous pouvez réduire ces nuisances de manière économique notamment en vous munissant de panneaux acoustique bois ou autre.
- La sécurité et les normes : En électricité par exemple, c’est un point à ne pas négliger que ce soit par le nombre de compteurs électriques (1 par bien) ou par la qualité des tableaux électriques.
- La faisabilité si on divise ou ajoute une pièce.
Cette partie est la première qui devrait être prise en considération à mon sens. Elle peut éviter de belles déconvenues pour la suite.
Je trouve qu’on ne parle que trop peu de ce type de travaux pourtant essentiels à la pérennité des appartements et des immeubles de rapport.
1-2 Les travaux de rénovation liés à l’esthétique
Ils peuvent aussi être liés au premier point.
Il est tout à fait possible de concilier le bon fonctionnement et l’esthétique et heureusement !
Ceux-là auront un but différent des premiers même s’ils joueront aussi un rôle dans votre sérénité.
Les buts essentiels de ce type de travaux de rénovation seront :
- Apporter de la valeur à vos biens pour vous, les locataires et peut-être même de potentiels futurs acheteurs.
- Louer plus cher vos biens et même beaucoup plus chers si vous faites une réelle différence avec les autres. Il est tout à fait possible de louer un T2 jusqu’à 20 ou 30% plus cher que les autres si vous présentez sur le marché de beaux appartements équipés.
Cette « catégorie » de travaux est peut être plus facile à concevoir ne serait-ce que par le fait qu’ils soient plus évoqués.
Ils ont une importance déterminante sur le montant des loyers et vous assure également des visites faciles avec les locataires.
1-3 Les travaux de rénovation et la fiscalité
Ce n’est pas l’objet de l’article ici mais je voulais juste rappeler ce point extrêmement important si on a des objectifs sur le long terme.
La nature des travaux et la quantité des travaux peuvent avoir des conséquences très importantes sur la fiscalité et sur le fait de réduire ou « détruire » la note fiscale.
On remarque que les travaux de rénovation jouent un rôle dans beaucoup de cas à partir du moment où vos déclarations sont au réel et non au forfait d’abattement.
SCI à l’IS, création de déficit foncier, Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), Louer Meublé Professionnel (LMP)… sont autant de statut « en lien direct » avec les travaux de rénovation.
Sans entrer précisément dans les détails, les travaux de rénovations (sous ces statuts) permettent une déduction de montants sur vos revenus locatifs ce qui provoque parfois des résultats fiscaux déficitaires vous permettant de ne pas payer d’impôts ou très peu.
2- Peut-on estimer les coûts de rénovation d’un appartement au m² ? L’estimation des travaux serait-elle juste ?
Les travaux de rénovations c’est excellent comme nous l’avons vu juste avant ! Mais pour ceci, il convient de maîtriser différents points importants comme le coût des travaux de rénovation par exemple.
Lorsque j’ai réalisé un sondage il y a quelque temps, je me suis aperçu que de nombreuses personnes n’investissaient pas à cause du manque de maîtrise des coûts des travaux de rénovation.
« Yann, je suis bloqué car je n’ose pas investir à cause des travaux, je n’ai pas d’artisans de confiance et j’ai peur de me faire arnaquer »
« Comment doit-on faire pour vérifier le sérieux d’une entreprise ? »
« J’ai peur de me planter dans l’estimation des coûts des travaux au départ, j’ai l’impression que je ne pourrai jamais acheter un immeuble de rapport à cause de ça ! »
Je vous assure que ces types de questionnement sont complètement logiques et qu’on ne trouve pas toujours les réponses du jour au lendemain mais cela finit par arriver si on s’y prend de manière stratégique et volontaire.
Voyons quelques éléments de réponses.
2-1 Estimer ses travaux de rénovation : définitions des prix au m²
Souvent je peux lire ou entendre des estimations de prix au m² pour l’estimation des travaux de rénovation.
A mon sens, je trouve que cela peux être un indicateur mais en même temps, cela peut aussi être un indicateur très trompeur.
S’appuyer uniquement sur une formule de ce type reste une manière de fonctionner globale trop peu précise si on ne prend pas en considération d’autres éléments.
Je suis justement en train de créer un tableau estimatif du coût des travaux de rénovation en ce moment à l’aide d’un maître d’œuvre et d’une équipe d’artisans. Je vous assure que beaucoup de variables sont obligatoires à prendre en compte.
Je l’ai intégré dans mon programme IMMO Meublé Travaux que vous pouvez consulter ici :
Je veux voir le programme ” IMMO Meublé Travaux “
Ce qu’on a tendance à lire globalement :
- Une rénovation complète d’un appartement, sans toucher au gros œuvre, pourrait revenir à 600€/m²
- Une rénovation plus complexe pourrait revenir à 850€/m²
- Une rénovation totale avec reprise des sols, des murs, des huisseries…pourrait coûter 1000€/m²
On vous dira aussi que pour être tranquille, vous n’avez qu’à compter 1200€/m².
D’autres vous diront qu’au dessus 500€/m², la rénovation, c’est du vol parce qu’ils ont oublié qu’ils travaillent depuis longtemps avec des artisans ou simplement qu’ils faisaient une partie des travaux eux-mêmes…
Ok ! Mais comment doit-on faire pour faire une estimation du coût des travaux de rénovation lorsqu’on doit faire une offre rapide au vendeur ?
Si je suis une certaine logique, je dois prendre le maximum soit 1200€/m² et je fais une offre en conséquence ?
Cela risque de me faire faire une offre très basse et donc de louper un bien qui était potentiellement une bonne affaire.
Ma manière de procéder est un peu différente, j’ai appris progressivement à estimer de manière globale en utilisant des stratégies définies. J’ajoute 10% à mon estimation et je fais une offre en conséquence.
Exemple : Lors de ma dernière visite à ce jour, j’ai dû faire seul une estimation du coût des travaux de rénovation de 2 immeubles de rapport.
Après une heure et demie de visite, j’avais estimé entre 170 000 et 190 000 euros de travaux. En ajoutant 10% à la somme moyenne, j’arrivais à une estimation de l’ordre de 200 000 euros de travaux de rénovation.
J’ai donc fait une offre en conséquence en attendant les vrais devis. Il se trouve que les devis finaux, en considérant les pires des cas de rénovation, ont donné un montant global de 207 497 euros.
Voyons quelques variables à prendre en considération pour mieux estimer les coûts.
2-2 Variables importantes pour mieux estimer le coût des travaux de rénovation
Comme nous l’avons vu au dessus, on voit beaucoup des estimations de coût de travaux de rénovation en prenant en considération la nature des travaux.
Quand on parle ainsi de prix au m², on a tendance à oublier des variables importantes comme la distance pour évacuer des gravas, l’accessibilité facile ou non d’un chantier, si une chape au sol va nécessiter un travail sur l’existant, prix de rénovation d’une toiture avec difficulté pour mettre en place un échafaudage…
Je veux juste montrer que considérer un prix global c’est bien mais cela peut-être totalement faussé dans certains cas et même souvent.
Exemple : Imaginons la rénovation complète d’un immeuble situé au cœur d’une ville ancienne avec petites ruelles pour y accéder. Il est tout à fait possible que l’évacuation des gravas nécessite un travail manuel à la brouette car le lieu est inaccessible pour un camion.
Si, dans ce cas, vous ne faites qu’appliquer une formule de prix au m² pour la rénovation, vous risquez d’oublier un élément déterminant : la main d’œuvre pour évacuer tous les gravas durant le chantier. Vous pouvez me croire, celle-ci aura un coût conséquent…
On pourrait citer beaucoup d’exemples de ce type.
Pour citer un autre cas ou l’estimation (prix au m²) serait « absurde », je peux prendre l’exemple d’une toiture ou le prix au m² peut varier du simple au double en fonction de contraintes (nombre de raccords importants, plusieurs cheminées à contourner, coins, accessibilité…)
Voyons aussi ce qu’il faut bien comprendre quand on parle de m².
2-3 Estimation travaux : de quels m² parle-t-on ?
Pour les estimations globales, on parle souvent de prix au m² en évoquant les surfaces totales des appartements.
Attention si on entre dans les détails, il se peut qu’il soit plus judicieux de prendre en compte de « vrais » surfaces de travail pour estimer des coûts de travaux.
Certains artisans comme les peintres par exemple multiplient un montant à la surface à peindre. Dans ce cas, il est plus facile de savoir exactement à quoi s’en tenir.
Exemple : le peintre applique la somme de 38€/m² (préparation + peinture) quand il voit des murs peu abimés à préparer avant d’appliquer les couches de peinture. Vous savez que lui va vous coûter le nombre de m² à peindre X 38. C’est donc simple d’avoir une estimation juste.
Un micro entrepreneur préférera peut-être appliquer un forfaire journalier pour se booster à finir en un certain temps.
En règle générale, pour un même chantier, l’application d’un tarif au forfait permettra de diminuer significativement la note.
A ce sujet, je suis en train de préparer un énorme travail de vidéo pour vous donner toutes les combines et astuces qui fonctionnent pour moi pour trouver un excellent rapport qualité/rapidité/prix.
Je vais vous donner des procédés qui fonctionnent et qui vous permettront d’appréhender la partie travaux de manière beaucoup plus simple.
Je vous en dirai bientôt plus…
3- Peut-on chiffrer des travaux de rénovation pôle par pôle pour une estimation travaux précise ?
Est-il plus facile d’estimer le coût des travaux de rénovation point par point ? Toiture, plomberie, électricité, salle de bain, cuisine…
Certains points sont à mon sens plus faciles à chiffrer si on les sépare.
C’est surtout qu’il sera plus facile d’estimer et de comprendre les montant totaux si on sépare les différents éléments.
Je suis justement en train de créer un tableau pour réaliser des estimations globales précises en « découpant » ces différents points : salle de bain, cuisine, chambre, toiture, électricité, …
Il est donc tout à fait possible de fonctionner de la sorte en ajoutant des éléments de travaux plus globaux (électricité générale, point de plomberie particulier…) ainsi que des variables diverses qui pourraient augmenter la note final (proximité du chantier des camions, accessibilité, contraintes particulières de la ville pour les extérieurs…)
Vous verrez au final qu’avec de l’expérience et la connaissance sur la manière de fonctionner des artisans qui vous suivent, vous finirez par estimer ces différents pôles au plus juste.
Des exemples pour estimer ses travaux de rénovation
Exemple 1 : de mon côté, il est assez « facile » d’estimer le montant d’une cuisine posée en fonction du nombre d’éléments, de la pose particulière et de la qualité que je souhaite avoir en matériaux.
Exemple 2 : je parviens maintenant assez facilement à estimer assez précisément la pose complète d’une salle de bain (douche à l’italienne, faîence, colonne, vasque et sol) suite à l’enlèvement de l’ancienne. En fonction de la grandeur de la pièce, je parviens à estimer un coût à quelques centaines d’euros prêt.
C’est en cumulant ces différents éléments que je parviens réaliser des estimations de coût de travaux de rénovation assez justes. Ceci m’est très utile évidemment lorsque je dois réagir vite pour faire une offre.
Dans la succession de vidéos dont je vous parlais plus haut, je vous donnerai une astuce pour payer moins cher une cuisine ainsi que sa pose.
4- Mes exigences avec les artisans pour les travaux de rénovation
Je vais parler avec mon expérience pour vous faire gagner un temps précieux. Je suis parfaitement conscient que ce que je vais évoquer ici n’est pas toujours possible du premier coup.
J’en suis d’autant plus conscient que j’ai vécu à plusieurs reprises quelques revers concernant les artisans. Il s’agissait de petits revers mais je vais vous donner ma vision phare du groupe d’artisans idéal.
4-1 Un artisan qui gère une équipe structurée
Lorsque l’artisan, chef de son entreprise réussi à travailler sur son entreprise et non dans son entreprise, nous les investisseurs avons tout gagné !
Je vous assure qu’il vaut mieux travailler avec un artisan capable de suivre les chantiers de prêts qu’un artisan lui-même sur les chantiers qui ne fournit pas à être partout et nulle part à la fois.
En règle générale, ce sont ceux qui parviennent à faire ceci, qui gère tous les corps de métiers au sein de leur entreprise et ça, c’est très efficace !
Ce n’est pas une généralité mais si j’analyse différentes situations, je me rends compte que l’artisan capable de suivre ses chantiers instaure une dynamique positive pour les avancements.
Pour vous donner un exemple, les artisans avec qui je travaille sont organisés de la manière suivante :
- Un chef d’entreprise qui passe sur les chantiers tous les jours
- Un « bras droit »qui réalise tous les devis pour pouvoir les faire très rapidement
- Une troisième personne qui gère les stocks pour que les artisans sur le terrain ne manque pas de matériel sur les chantiers.
- 25 employés sur les chantiers
4-2 Un chef d’entreprise qui fait preuve de réactivité
Comme moi, vous êtes ou allez devenir investisseur en immobilier. Il y a des éléments clés dans ce domaine et la réactivité en fait partie.
Lorsqu’on exige ceci de soi-même et qu’on l’applique régulièrement, il est très délicat de travailler avec des partenaires qui ne sont pas réactifs, dynamiques et compréhensifs.
La personne qui va réaliser les devis pour vous ou celle qui va venir réaliser une visite d’un immeuble avec vous doit être en mesure de réagir vite. Elle doit pouvoir venir rapidement faire une visite avec vous, prendre des mesures et réaliser un devis gratuit rapidement dans les 8 à 15 jours qui suivent.
Si ce n’est pas le cas, vous allez vite vous épuiser à attendre des éléments qui arriveront trop tardivement.
L’idéal est, qu’au départ au moins, l’artisan qui vient visiter avec vous puisse vous donner une estimation globale du coût des travaux de rénovation pour que vous puissiez faire une offre réfléchie.
Cette estimation de coût des travaux doit évidemment être assez proche du montant des devis… Si j’avais un conseil à vous donner, ajoutez toujours 10% à cette estimation pour faire une offre sécurisée.
Si vous percevez que vous avez du temps pour faire votre offre, peut-être sera-t-il alors judicieux d’attendre les devis.
4-3 Le professionnalisme des artisans
De mon côté, c’est un point extrêmement important ! J’ai besoin de savoir que j’ai affaire à des personnes consciencieuses et donc très professionnelles.
Je ne parviens pas à travailler avec des personnes qui préfèrent prendre un risque en se disant : « ça devrait aller, on verra bien ! » Non !
Je préfère très nettement le discours :
« M MARJAULT, on ne vous a pas demandé mais nous avons mis cette marque en huisserie car vous ne serez pas embêtés pendant des dizaines d’années. Cela vous coûtera 90 euros de plus mais vous serez tranquilles ! »
Fonctionnez toujours dans votre esprit en mode sérénité ! Ne choisissez jamais de tirer les prix sur les matériaux pour faire une épargne qui au final n’en sera pas du tout une.
Vos artisans doivent réfléchir de cette manière également. S’ils vous proposent un devis nettement au dessous les autres uniquement parce qu’ils utilisent des matériaux bas de gamme, fuyez !
Ce point est ca-pi-tal !
4-4 Des artisans organisés avec vous !
Je vous conseille de repérer dès le départ l’organisation de vos artisans et de prendre part à cette organisation.
Une équipe bien structurée réalisera plusieurs chantiers en même temps. Il faut donc faire en sorte d’être inscrit au tableau des chantiers le plus rapidement possible.
Je vous conseille de programmer votre chantier avec les artisans dès la signature du compromis ou lorsque vous êtes certain d’avoir le prêt.
L’idée sera de gagner des mois dans le commencement de vos travaux de rénovation.
Dès que vous avez l’accord de prêt de la banque, vous contactez les artisans pour planifier le début de vos travaux. Précisez-leur toujours que vous avez eu un petit différé mais assez court.
En clair votre chantier devra avancer relativement rapidement, essayez d’être assez exigeant sur ce point sans être totalement borné ni même pénible.
L’exigence est un vrai droit à mon sens et je trouve que les artisans réfléchis, structurés et « droits dans leurs baskets » l’ont totalement compris. En revanche, n’oubliez jamais que vous n’êtes pas seuls et que les artisans doivent aussi jongler entre différents chantiers certainement commencés avant le vôtre.
Votre ambition doit être de créer un véritable partenariat avec les artisans qui vous correspondent de manière à toujours travailler avec eux lors de vos investissements immobiliers suivants.
5- Le financement suite à l’estimation des travaux de rénovation
L’estimation du coût des travaux de rénovation n’est pas chose aisée. Avant de se créer sa propre expérience, appuyez-vous sur un artisan qualifié et apprenez !
Cette estimation travaux a une fonction essentielle : faire une offre raisonnée pour réaliser une bonne affaire immobilière.
L’idée est de se faire financer le coût des travaux par la banque. Comme beaucoup d’investisseurs, je fais en sorte que TOUS les travaux soit pris en considération dans l’enveloppe de départ, je ne veux pas sortir de trésorerie de ma poche.
Pour faire un petit point sur cet aspect financement (en estimant que vous ayez eu un prêt accepté), sachez qu’il existe plusieurs manières de débloquer les fonds de la part de la banque :
- Sur facture et directement sur votre compte par palier
- Sur facture et directement à l’artisan
- Sur devis de départ et sur simple demande par la suite
Si vous pouvez obtenir ce dernier système avec votre banque, je vous le conseille. C’est très simple d’utilisation et surtout très pratique pour inclure le prix des meubles par exemple…
6- Conclusions sur l’estimation du coût des travaux de rénovation
Résumons les différents points importants concernant les artisans et l’estimation du coût des travaux de rénovation :
Il faut voir de manière globale au début : réaliser une estimation globale la plus juste possible. L’idée étant de ne pas oublier des éléments importants.
Vous devrez progressivement apprendre à estimer seul si vous avez besoin d’agir très très rapidement. Mais il est fortement conseillé d’agir avec un professionnel au début pour bien comprendre.
Pour ceci, il faut trouver votre partenaire capable de vous accompagner rapidement lors d’une visite.
La nature et la complexité des travaux ne peuvent que très difficilement se réduire à un prix donné à la louche et au mètre carré. Il faut percevoir progressivement des manières plus professionnelles de réfléchir et d’estimer.
N’hésitez pas à apprendre à estimer pôle par pôle en apprenant de vos premières visites ou premiers achats immobiliers.
Vous pouvez même allez voir des exemples chez d’autres personnes avec vos partenaires artisans.
Trouvez votre partenaire idéal, celui qui vous correspond dans le discours, la manière de fonctionner et surtout grâce à son professionnalisme. Là encore, le relationnel sera déterminant dans vos avancées.
Comme je vous l’ai dit, j’adore le concept suivant : intelligence dans le gestion, artisans qui travaillent sur leur entreprise et non dans leur entreprise, structure à la tête réfléchie (1 pour devis, 1 qui chapote les chantiers, 1 qui gère les stocks…), utilisation de matériaux de qualité après recherche de leur part.
En règle générale, privilégiez la qualité au rapport qualité/prix. La qualité des matériaux (et votre artisans devrait presque vous l’imposer) est essentielle pour votre sérénité sur le long terme.
Une entreprise sérieuse ne devrait pas avoir envie de faire du service après vente et devrait tout faire pour l’éviter.
7- Comment puis-je vous aider au mieux appréhender les estimations pour les travaux ?
J’avais lancé un sondage il y a quelques temps pour savoir si le domaine des travaux de rénovation était un point sensible pour vous.
Les retours sont incroyables et tellement compréhensible. Je tenais à partager avec vous quelques éléments de ce sondage pour que vous compreniez à quel point beaucoup de personnes sont inquiètes en ce qui concerne les travaux de rénovation.
Sur 417 personnes ayant répondu au sondage en quelques jours :
- 84.6% ont déjà acheté leur RP ou investi dans 1 bien immobilier
- 88.9% pensent que les travaux de rénovation sont stressants ou énormément stressants
- 82.4% estiment ne pas savoir réaliser une estimation de départ suffisamment précise
- 79.5% pensent qu’il est très difficile de trouver des artisans de confiance
- 91.2% pensent ne jamais investir à cause du manque de connaissance dans les travaux de rénovation !!!
Les notions de confiance envers les artisans, de ne pas dépasser les budgets de départ, d’estimation de coût de travaux de rénovation, de qualité de travaux, de mauvaises surprises reviennent systématiquement.
Suite à ce sondage et à mes convictions, j’ai décidé depuis plusieurs mois de mettre en place quelque chose de très spécifique concernant les travaux de rénovation.
J’ai donc décidé de construite un programme adapté avec les artisans qui font tous mes chantiers. Nous avons passé des mois à faire des suivis de chantier et décortiquer tous les aspects essentiels pour qu’un “débutant” puisse comprendre comment fonctionne la rénovation et surtout puisse estimer les cout de rénovation.
On a décidé de vous aider du point de départ qu’est l’estimation jusqu’à la fin de la réalisation des travaux.
Vous pourrez réaliser des estimations globales justes, vous comprendrez les étapes dans les travaux et vous gérerez toute la dimension « travaux » en toute sérénité.
Vous trouverez notamment :
- Un accompagnement de A à Z (estimation jusqu’à la fin du chantier)
- Un exemple avec un immeuble de 5 appartements (de mon estimation du coût des travaux à la fin de la réalisation en passant par les devis optimisés).
- Un exemple de A à Z avec une RP coupée en RP + appartement
- Un exemple pour la transformation d’un garage en appartement
- Une manière de procéder efficace pour estimer le plus justement possible le coût des travaux.
- Un tableau permettant facilement d’avoir une idée sur le coût total des travaux
- Des astuces relationnelles pour payer moins cher certains éléments comme les cuisines ou encore les peintures
Cette ensemble de vidéos nous a pris beaucoup de temps car nous avons voulu construire quelque chose de très juste et efficace pour toute personne qui a peur des travaux et qui ne sait pas faire une estimation travaux pour investir rentablement.
A très vite,
Yann