Débuter en immobilier nécessite un accompagnement réfléchi, stratégique et efficace. Au début, nous sommes envahis par énormément de questions et il convient de faire un tri et de s’organiser efficacement.

Les clés pour débuter en immobilierIl est tout à fait logique de s’interroger lorsqu’on voit des investisseurs parler de milliers d’euros, de rentes et de vie au soleil.

Si cela vous intéresse, lisez bien cet article jusqu’au bout, vous aurez ainsi ma vision des débuts en immobilier, celle d’un investisseur multi-propriétaire qui a débuté comme vous peut-être.

J’entends aussi beaucoup de personnes autour de moi qui voudraient changer de vie grâce à l’immobilier, ils voudraient une formation en investissement immobilier qui planifierait leur avenir…J’y reviendrai au fur et à mesure de l’article et dans les suivants. Il y a plein de choses intéressantes à mettre en place pour réellement progresser .

1- Que faut-il comprendre en priorité ?

1-1 Vous n’êtes pas « conditionnés » pour bien débuter en immobilier !

Ne vous inquiétez-pas à ce sujet et surtout ne vous sentez pas agressés. C’est un constat qui concerne tout le monde. A aucun moment, dans votre parcours éducatif, vous n’avez reçu de « leçons » sur le monde des finances, de l’immobilier, ou sur une quelconque manière de véritablement devenir un investisseur.

L’école apprend à devenir un bon employé qui saura enrichir un patron qui lui en revanche saura voir les choses différemment en terme entrepreneuriat.

Je le dis à nouveau, n’y voyez surtout aucune critique mais réfléchissez juste un instant : on apprend à l’école à avoir des diplômes pour avoir un bon métier. Parfois, on oublie même de préciser qu’il serait quand même bien d’avoir quelques affinités avec ce job…Cela permettrait de tenir plus longtemps.

J’exagère un peu ok ! Je suis enseignant et chargé de l’orientation, vous voyez donc que je m’inclus dans ce sens critique.

Avouez quand même qu’on a réussi à trouver logique de travailler au moins 5 jours sur 7 pour au final pouvoir profiter de quelques moments de répits 2 jours sur 7… Sérieusement, le deal n’est quand même pas top !

Comme quoi, l’homme est prêt à croire tout et n’importe quoi. J’arrête là ce constat, il faut que je vous parle d’immobilier et je compte bien vous donner des éléments utiles pour bien débuter en immobilier.

1-2 Vous voulez bien débuter en immobilier : développez votre MINDSET !

débuter en immobilier mindsetPour compléter le précédent paragraphe et pour insister sur l’importance capitale de votre état d’esprit, nous allons parler MINDSET.

Nous allons donc parler de manière de voir et de percevoir ce qui nous entoure.

Pour devenir un investisseur et donc oser passer à l’action sereinement, il va falloir commencer par croire en vous. Vous savez ce que vous voulez et vous allez devoir mettre les moyens psychologiques en place pour y parvenir.

Commencez par vous faire confiance et moins écouter ce que vous risquez d’entendre dans votre entourage. Vous allez obligatoirement être confronté à des réticences, à des personnes qui bien que n’ayant jamais réalisé le moindre investissement voudront vous donner des conseils.

débuter en immobilier les autresCe n’est pas eux qu’il va falloir écouter ! Si vous êtes dans une famille, par exemple, qui n’a pas l’âme d’une famille qui investit, vous risquez d’être confronté régulièrement à des oppositions vicieuses. Celles-ci tendent à déstabiliser : c’est nor-mal !!!

Pas d’inquiétude, ce sera une partie du combat pour réussir vos avancées. N’oubliez jamais :

« Dire ça fait rire, faire ça fait taire ! »

Vous allez devoir progresser personnellement, vous imprégner de discours, de vidéos d’investisseurs, de lectures. Les discours négatifs des autres doivent devenir une force pour vous qui vous servira positivement.

Vous n’imaginez pas combien de fois j’ai entendu :

« Tu vas voir quand tes locataires ne vont pas payer leurs loyers… »

« Si on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, tout le monde le ferait ! »

Pour aller même plus loin, ce sera extrêmement bon signe quand vous aurez ce genre de discours. Cela voudra dire que vous commencer à évoquer les choses et à parler concrètement de vos projets.

1-3 Situez-vous par rapport aux différents types d’investissements !

C’est un point important à comprendre. Vous pouvez tomber sur des personnes qui investissent et qui sont « adeptes » d’un style d’investissements et qui n’aiment pas du tout les autres manières de procéder.

1-3-1 Les investissements immobiliers patrimoniaux

investissements patrimoniaux quand on débute en immobilierCe que je veux dire par ce type d’investissements immobiliers, c’est simplement que l’immobilier, dans ce cas, est un moyen pour faire une sorte de placement d’argent.

Les personnes qui s’orientent vers ce genre d’investissement immobilier choisissent en général des immeubles ou appartements biens placés.

Ils préfèrent des lieux qui ont de belles côtes et se sentent rassurer qu’avec des biens immobiliers de ce style.

Ils ont tendance à minimiser la rentabilité pour optimiser la « beauté » et le statut du bien immobilier. Souvent, ces investisseurs sont assez « fermés » sur les autres types d’investissements immobiliers locatifs, et c’est tant mieux ! Il en faut pour tout le monde…

A mon sens, sans de grosses trésoreries ou si on débute en immobilier, ce n’est pas judicieux de commencer à investir de la sorte. Si vous possédez une belle trésorerie et que vous souhaitez réaliser 1 ou 2 investissements de ce type, pourquoi pas !

Vous aurez réalisé un bel investissement immobilier qui peut faire une rentabilité nette aux alentours de 4 à 6%. Si c’est plus tant mieux évidemment. Vous aurez aussi en votre possession 1 ou 2 biens qui prendront potentiellement de la valeur dans plusieurs années.

On est d’accord, ça c’est la théorie. Pour augmenter cette théorie de la plus value dans le sens positif et ainsi avoir plus de chance de revendre votre bien plus cher dans quelques années, vous pourrez tenter de trouver des localisations en devenir.

Par exemple : certaines villes ont tendance à voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter au fur et à mesure des années.

De mon côté, je n’aime pas du tout axer ma réflexion sur ces potentielles plus values. Je pars toujours du principe que si il y en a une tant mieux mais sinon ce n’est pas grave car mes biens m’auront fait gagner de l’argent bien avant.

1-3-2 Débutez en immobilier et gagnez de l’argent !

bien débuter en immobilierIl s’agit là d’une vision de l’immobilier tout autre. Je pense que c’est une solution intéressante pour bien débuter en immobilier.

Gardez à l’esprit ! Je veux investir en immobilier et gagner de l’argent tout de suite.

Ce point de vue ambitieux est tout à fait réalisable, c’est de cette manière que les investisseurs type « Cash-Flow » investissent.

Ils cherchent des biens locatifs qui vont coûter (en considérant tous les frais) moins cher à rembourser qu’ils ne vont rapporter d’argent par leurs loyers.

Loyers > emprunt + travaux + notaire + frais divers 

Ce système n’est pas un mythe, il existe vraiment et permet aux investisseurs de ce type de progresser vers la route de rentier.

Si vous regardez de prêt la formule, il y a plusieurs manières excellentes de rendre cette équation très positive en notre faveur. Pour faire très simple, il faut augmenter la partie loyers et tout faire pour diminuer le montant de l’emprunt, des frais de notaire ainsi que tous les autres frais.

Attention, je n’ai pas dit qu’il fallait faire absolument le moins de travaux possible…

Par exemple : moi-même, j’ai 22 lots immobiliers à l’heure actuelle et ils respectent tous ce principe. J’ajouterai même que non seulement ils respectent ce principe du Cash-Flow mais ils le respectent avec des règles précises de calcul.

1-3-3 Comment faire pour gagner de l’argent avec l’immobilier ?

Pour réaliser ce type d’investissements, il y a différentes manières de procéder. En voici quelques unes :

débutez en immobilier dans des villes que vous connaissez–> Trouvez les bonnes affaires en ne négligeant pas la localisation : ce que je veux dire par la localisation c’est essentiellement le fait d’avoir compris le dynamisme d’une ville, d’un quartier et/ou d’une zone géographique.

–> Trouvez des biens avec des travaux à réaliser : vous apporterez ainsi une grande valeur, vous louerez plus cher et vous anticiperez des points importants pour la fiscalité. Celle-ci faisant partie intégrante de l’augmentation de votre cash-flow par la diminution des frais.

–> Commencez par investir dans une zone que vous maîtrisez : vous débuterez mieux en immobilier si vous investissez dans un lieu que vous connaissez. Vous pourrez plus facilement anticiper la demande locative et faire connaissance avec de vrais partenaires. Cela ne change rien au fait que d’innombrables villes en France regorgent de ce type de biens pour débuter en immobilier.

–> En utilisant des stratégies qui “décoiffent”: que ce soient les stratégies pour améliorer votre achat (financement, négociations, anticipations…) ou des stratégies locatives pertinentes en fonction de la localisation, de la demande et de la rentabilité.

N’oubliez-pas que tout va dépendre de vos objectifs. Mais lorsque vous débutez, vous devez faire vos preuves et montrer que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier. 

En ce sens, il semble très délicat de commencer par investir sur des biens immobiliers de type patrimoniaux. Il faut au contraire débuter en immobilier en montrant qu’on use de stratégies efficaces pour gagner de l’argent.

A ce sujet, pour aller encore plus loin, demandez au banquier de vous ouvrir un compte spécifique cash-flow. Il vous sera utile pour surveiller de très près les entrées d’argent liées à vos investissements immobiliers.

2- Débuter en immobilier n’est-ce pas permis à tout le monde ?

Ce pourrait être une phrase bloquante que vous entendrez dans votre entourage. Je ne sais pas pourquoi exactement mais les personnes qui n’investissent pas ou très rarement veulent toujours se persuader que ce n’est pas pour eux ni pour ceux qui les entourent.

C’est une manière de se rassurer en quelque sorte.

2-1 Tu n’as pas d’argent, ce n’est pas pour toi !

Débutez en immobilier et gagnez de l'argentJe le dis et certainement, je me répète : pour débuter en immobilier, il n’est pas nécessaire d’avoir d’argent !

Vous pouvez tout à fait réaliser des investissements locatifs immobiliers (appartement ou immeuble de rapport) sans avoir d’épargne ou très peu.

Le banquier saura se contenter d’une personne qui sait faire du tri dans ses comptes, qui est capable d’avoir de vrais comptes « propres ».

Il est là pour gérer des risques et donc percevoir vos arguments comme concrets et vérifiables.

Acheter un bien immobilier locatif est donc à votre portée. Il va falloir être stratégique et malin mais pas nécessairement riche avant d’avoir commencé.

2-2 Vous devrez changer plusieurs points

Progressivement, vous allez apprendre à changer vos perceptions. Il va falloir accepter de ne pas tout savoir dès le départ et accepter de s’informer tranquillement.

Votre vision des finances, votre rapport à l’argent devra changer significativement et progressivement. En maîtrisant les techniques et procédés immobiliers, vous allez comprendre qu’il est possible de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier en appliquant des choses simples et organisées.

La perception plus large sur l’argent aussi se modifiera, pour ceci, je vous invite à commencer à lire un livre comme “l’autoroute du millionnaire”.

Si vous souhaitez l’acheter ou le consulter, vous pouvez cliquer directement sur l’image…

Malgré son titre un peu direct, il est un excellent moyen à lui tout seul de remettre en question le système financier dans lequel nous vivons ou plutôt dans lequel nous nous sommes installés.

Tout ça est peut être théorique pour l’instant, mais croyez-moi, votre vision sur les finances en général et sur l’argent et l’immobilier évolueront et vous percevrez progressivement l’inexactitude totale des discours de votre entourage ou de vos croyances limitantes.

3- Que faut-il connaître en immobilier pour bien débuter ?

Pour bien débuter en immobilier, il faut clairement apprendre les bases théoriques au départ, c’est pri-mor-dial ! Je vois beaucoup de gens qui veulent éviter cette étape pour aller plus vite.

Grave erreur ! En voulant faire l’économie de dizaines de vidéos, ils risquent de perdre non seulement des années de leur vie à réparer une erreur qui sera peut-être irrécupérable mais aussi perdre énormément d’argent.

3-1 Débuter en immobilier, c’est apprendre !

apprendre pour bien débuter en immobilierCroyez-moi, investir 1 000 euros dans une formation qui va vous guider pour bien débuter en immobilier est une stratégie très intelligente.

Ceci ne vous fera pas appartenir à une secte comme vous le diront forcément des personnes autour de vous.

Tous les jours, j’ai des personnes autour de moi qui m’affirment des choses sur 1 immeuble de rapport, sur une zone géographique, sur des artisans, sur la fiscalité qui ne sont issus que de leurs seules croyances. Ils se persuadent de choses qui sont complètement erronées.

C’est fascinant comme l’Homme peut se persuader de choses sans en avoir les fondations prouvées et testées. Le schéma est le suivant pour ces personnes : on me l’a dit, je le sens alors je répète en approfondissant mes croyances.

Ou bien, je préfère accentuer les discours négatifs pour me persuader que ce n’est pas possible. De cette manière, je n’ai aucune raison de passer à l’action.

Vos fondations théoriques de bases en immobilier et en investissement locatif sont donc essentielles et elles doivent être structurées et organisées. Ce point est très important !

Ces bases devront être accompagnées à un moment par le passage à l’action, déterminant pour vos avancées. Sans lui, la formation n’a strictement AUCUN sens !

3-2 Apprenez correctement avec un formateur expérimenté !

Formateur en immobilier débuter en immobilierLa formation théorique que vous suivrez ne peut pas être dispensée par quelqu’un qui a réussi 1, 2 ou 3 achats immobiliers.

Il faut que le formateur baigne « profondément » dans l’immobilier depuis de nombreuses années.

Ce point est une nouvelle fois très important. L’investisseur formateur a aussi débuté en immobilier et plus il aura réalisé d’investissements et plus il aura une expérience qui vous sera utile que ce soit d’un point de vue théorique ou dans l’accompagnement (s’il y en a).

Je ne cherche pas à mettre ma formation en avant ici mais je suis désolé de constater que certaines personnes proposent des formations en immobilier en ayant réussi 2 achats immobiliers.

L’immobilier et l’investissement ne se résument pas à 1 appartement T2 loué en courte durée…

Pour terminer ce paragraphe, si vous investissez dans une formation, non seulement vous n’êtes pas un pigeon comme on pourrait vous le faire croire mais en plus, ceci montre qu’au contraire, vous êtes réfléchis et censés.

Prenons un exemple et réfléchissons un peu, seriez-vous prêt à vous lancer dans l’achat d’un immeuble à plus de 150 000 euros sans être sur de n’avoir rien oublié d’essentiel ?

4- Que devez vous apprendre en priorité ?

Ces discours sont bien beaux mais par où commencer ? Comment s’y prendre pour démarrer ?

Evidemment, je ne peux pas vous résumer l’ensemble d’une formation en un article mais je veux juste que vous sachiez qu’en immobilier, il y a des priorités pour débuter.

Vous devez déjà bien saisir les différences entre les manières d’investir que nous avons rapidement évoquées au dessus. Si vous débutez, vous devez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers, c’est impératif !

4-1 Réfléchissez avec les lieux que vous connaissez !

débutez en immobilier dans des villes que vous connaissezLa réussite de vos premiers investissements sera gage d’enchaînement dans la suite de votre parcours.

Vous allez devoir déterminer ce que vous pouvez espérer comme chiffres en fonction de la localisation.

Soyons clair tout de suite, la meilleure zone pour investir lorsqu’on débute en immobilier est souvent celle proche de chez vous.

Vous n’avez pas à envier tel ou tel investisseur pour sa localisation, pour ses achats immobiliers.

Il faut trouver l’affaire qui va vous correspondre et si possible dans une ville qui permet de réaliser de belles locations proches de chez vous. Je connais des investisseurs qui ont fait fortune en commençant par investir dans des villes de 2000 habitants.

Attention, je n’ai pas dit que toutes les villes de 2 000 habitants étaient toutes géniales et regorgeaient de pépites. Il faudra bien entendu connaître l’aspect dynamique globale de la ville mais aussi la demande locative REELLE et notamment sur le long terme.

4-2 Déterminez si les villes proches de chez vous sont adéquates

Y-a-t-il de la demande ? Y-a-t-il beaucoup d’immeubles en vente ? Quels sont les tarifs ?

En vous posant ces premières questions et en faisant des essais par l’action, vous allez très vite apprendre des éléments essentiels de votre ville. C’est en vous imprégnant que vous allez franchir des étapes.

Surtout, faites des TEST et ne vous fiez pas aux discours des soi-disants professionnels du milieu qui ne sont souvent expert que d’une partie dans l’immobilier.

Par exemple : un agent immobilier capable de vous dénicher de belles affaires aura 9 fois sur 10 un avis faussé en ce qui concerne les locations, le montant et la fréquence de celles-ci.

Si j’avais écouté certains agents dans un mes premiers secteurs de recherche, je louerai mes T2 350 euros par mois sur le long terme.
Aujourd’hui, après rénovation, je les loue jusqu’à 470 euros…

Ce n’est pas un cas unique, il faut évidemment s’appuyer sur des partenaires mais chacun a son domaine et ne doit pas interférer dans votre partie… C’est bien vous qui devez maîtriser les côtés que vous avez vérifiés. Vos estimations sont les bonnes.

4-3 Pour bien débuter en immobilier, il va falloir comprendre les travaux

débuter en immobilier travauxCet aspect est très important et demande un peu de temps. Vous ne maîtriserez pas tous les éléments comme ça en claquant des doigts, c’est évident.

C’est exactement pour ceci que c’est important de commencer avec des biens « petits » pour acquérir de l’expérience.

Je conseille également de commencer avec un ou des biens dans lesquels les travaux ne seront pas trop conséquents.

Quand je parle de travaux conséquents, je veux parler surtout de travaux pas « trop lourds » ou « pas trop compliqués ». Commencez avec un bien « sain » dans lequel, il faut refaire toute la rénovation mais pas forcément du gros œuvre. Evitez un ou des biens pour lesquels de gros gros travaux assez spécifiques sont à prévoir.

débuter en immobilier n'attendez pas la perfectionAttention, il y a une différence importante entre le montant des travaux parce qu’il y en a beaucoup et des travaux qui coûteraient cher à cause de leur spécificité…

Par exemple : je suis en train en ce moment d’acheter un immeuble dans lequel, j’ai prévu une enveloppe d’environ 120 000 euros pour les travaux, pour autant, il ne s’agit pas de “travaux très compliqués”. Le plus compliqué risque tout de même d’être certains raccordement aux évacuations.

Je ferai des vidéos très détaillées sur cet immeuble et les travaux. Pour ne pas les louper, je vous invite à vous abonner à ma chaîne en cliquant juste ici.

Allez sur le terrain, intéressez vous et demandez des explications, vous apprendrez énormément et cela sera très utile pour la suite de vos avancées.

4-4 La fiscalité et le financement pour bien débuter en immobilier

Ces deux points ont aussi leur importance. La fiscalité est importante à anticiper pour éviter de perdre de l’argent « inutilement ».

4-4-1 La fiscalité

fiscalité compréhension débuter en immobilierMême si elle est souvent « l’excuse » ou « le frein » pour certains pour ne pas se lancer, comprenez qu’elle fait partie entière de l’immobilier.

MAIS, ce n’est qu’une composante et au final, ce n’est pas la plus importante !

L’Etat, avec ses différents plans immobiliers, laisse toujours croire que grâce à l’immobilier neuf, on peut réduire nos impôts…

C’est en partie vrai mais ce n’est pas avec ce type d’investissements que vous vous enrichirez, loin de là ! Il y a bien mieux à faire.

Sans entrer dans les détails, rappelez-vous, la fiscalité devra être anticipée mais en aucun cas elle est la partie principale de vos investissements. L’ignorer serait une erreur mais ne se fier qu’à la connaissance de celle-ci pour investir en immobilier en serait une encore plus importante.

4-4-2 Le financement

Sans financement, impossible de réaliser un investissement immobilier à moins que vous ayez déjà une épargne très conséquente.

ami le banquier débuter en immobilierLe financement peut être délicat quand il est mal compris. Il est nécessaire pour ceci de bien comprendre le fonctionnement des banques et à qui vous avez affaire.

Il sera, à mon sens, toujours plus délicat de faire ses preuves avec un banquier qui n’est pas décisionnaire.

Dans ce cas, vous devrez le convaincre et convaincre ses supérieurs.

Ce que je peux vous dire, c’est que vous devrez être au clair pour présenter votre dossier et vous devrez être en mesure de bien le présenter.

Avec des investissements réussis, une logique défiant toute concurrence et des preuves réalisées lors de vos premiers investissements, vous décrocherez des financements.

4-5 Maîtrisez progressivement vos bases essentielles

Vous devez connaître toutes ces bases, c’est très très important, cela ne fera pas de vous un expert mais quelqu’un qui à les bases essentielles pour passer à l’action.

Il faut apprendre le minimum et apprendre sur le dos des erreurs des gens expérimentés.

Vous allez gagner un temps phénoménal et des milliers d’euros. Contrairement au discours de certain, l’apprentissage théorique est ESSENTIEL pour investir sereinement et intelligemment.

Le passage à l’action simultanément ou après l’apprentissage de ces bases sera le déclencheur qui vous fera passer un cap.

Vous pouvez me croire, en quelques mois, les changements peuvent être édifiants si vous vous engagez réellement. Personne ne le fera à votre place.

5- Apprendre de ses erreurs ensuite

débuter en immobilier changer de mindsetLa théorie et la mise en pratique de celle-ci vous permettront d’agir avec des connaissances.

Celles-ci vont vous faire agir de manière structurée et logique. C’est un excellent début en immobilier !

Soyez-en certain, vous ferez des essais et donc des erreurs. Vous penserez avoir trouvé les bons partenaires et BOUM !

Ce ne sera pas comme prévu et il faudra recommencer.

Pas de panique ! C’est normal, tous les investisseurs ont commis des erreurs. La différence entre vous qui aurez pris des semaines pour vous former de manière chronologique, intelligente et progressive et celui qui se sera lancé comme ça, sans stratégie, sera conséquente.

La différence se comptera en milliers d’euros et même en dizaine de milliers d’euros.

Au-delà des chiffres, certaines erreurs (non anticipées) peuvent être irréversibles alors que les petites erreurs qui arrivent après un passage à l’action réfléchi seront très bénéfiques pour votre progression.

6- Apprenez, agissez, apprenez, réagissez !

Votre apprentissage et votre passage à l’action raisonné vont vous permettre d’avancer. Les erreurs que vous commettrez seront « minimes » et vous feront progresser pour vos futurs investissements locatifs.

Après une formation théorique, il y a une erreur à ne pas commettre : celle de ne jamais passer à l’action ! Sans action, rien ne se passera. Quelques soient vos blocages, il faudra avancer progressivement et vous pouvez être certain qu’avec la motivation vous les surmonterez.

C’est exactement en ce sens que le sens de vos avancées doit se faire dans un ordre précis, tout comme la formation théorique que vous envisagerez. Il vous faudra :

  • Apprendre avec une formation théorique construite
  • Agir si besoin pendant la formation (après une certaine avancée)
  • Agir après la formation et commencer à se créer de futurs partenaires ainsi que tenter vos premières offres.
  • Acheter et confirmer la théorie grâce à la mise en pratique
  • Tirer des conclusions importantes du premier, deuxième et troisième achat immobilier
  • Réitérer en maximisant les achats suivants.
  • N’oubliez jamais que vous ne pourrez jamais réaliser votre premier investissement en maîtrisant parfaitement toutes les données : c’est im-pos-sible !

débuter en immobilier vivre ses reves

 

 

 

 

 

Respectez ces principes et je vous garantis que la porte vers votre future vie de rentier s’ouvrira…

Pour en savoir encore plus sur des thèmes similaires, vous pourrez consulter les articles :

La formation courte en immobilier, c’est quoi ?
Comment devenir un investisseur immobilier professionnel ?

A très vite,

Yann

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