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Chaque type de bail présente des avantages et des inconvénients spécifiques en termes de flexibilité, de gestion et de fiscalité.
Cet article vous aidera à comprendre les différences entre la location nue ou meublée, et à déterminer quel type de bail est le mieux adapté à vos besoins.
Comprendre la Location Nue
La location nue, ou location non meublée, désigne un logement loué sans meubles. Le locataire doit donc apporter son propre mobilier et ses équipements.
Ce type de location offre une stabilité locative notable, car les baux de location nue ont une durée minimale de trois ans, renouvelable, ce qui assure une certaine sécurité pour les propriétaires comme pour les locataires. En outre, la gestion d’une location nue est souvent plus simple pour les propriétaires puisqu’ils n’ont pas à se soucier de l’entretien et du remplacement des meubles.
Du point de vue fiscal, la location nue peut être avantageuse. Les propriétaires peuvent déduire certaines charges, telles que les travaux et les intérêts d’emprunt, de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur impôt. Cependant, il est important de noter que les loyers des locations nues sont généralement inférieurs à ceux des locations meublées. De plus, trouver un locataire peut parfois prendre plus de temps, car le logement nécessite des aménagements de la part du locataire, ce qui peut ralentir l’entrée en location.
Pour les locataires, la location nue présente l’avantage d’une durée de bail plus longue, offrant plus de sécurité et de stabilité. Ils peuvent également personnaliser leur espace à leur goût en apportant leurs propres meubles. Néanmoins, cela implique un investissement initial important pour acheter le mobilier nécessaire, ce qui peut être un frein pour certains.
Comprendre la Location Meublée
La location meublée désigne un logement loué avec des meubles et équipements nécessaires pour une occupation immédiate. La loi impose une liste minimale d’équipements à fournir, comprenant notamment un lit, une table, des chaises et une cuisine équipée. Ce type de location permet aux propriétaires de percevoir des loyers plus élevés par rapport à une location nue, ce qui peut être un avantage financier significatif. De plus, les baux meublés offrent une flexibilité accrue avec une durée minimale d’un an, ou neuf mois pour les étudiants, permettant aux propriétaires de récupérer leur bien plus facilement en cas de besoin.
Cependant, la gestion d’une location meublée est plus complexe. Le propriétaire doit entretenir et remplacer les meubles et équipements, ce qui nécessite un suivi régulier et des dépenses supplémentaires. Les baux meublés étant souvent de plus courte durée, le turn-over des locataires peut être plus fréquent, entraînant potentiellement plus de gestion administrative.
Pour les locataires, la location meublée présente l’avantage d’une installation immédiate, sans besoin d’acheter de meubles, ce qui est particulièrement pratique pour les personnes en déplacement temporaire ou les étudiants. Toutefois, les loyers des locations meublées étant généralement plus élevés, le coût peut être un inconvénient. De plus, la personnalisation du logement est limitée, puisque les meubles sont déjà fournis.
Comment Choisir ?
Le choix entre une location meublée et une location nue dépend de nombreux facteurs, notamment le profil du propriétaire et du locataire, ainsi que les considérations fiscales. Pour les propriétaires, la location nue est idéale pour ceux cherchant la stabilité locative et une gestion simplifiée. En revanche, la location meublée est recommandée pour ceux qui recherchent des loyers plus élevés et sont prêts à gérer l’entretien des meubles.
Les locataires, quant à eux, doivent considérer leur situation personnelle et professionnelle. La location nue convient mieux à ceux qui cherchent une stabilité à long terme et préfèrent meubler leur logement à leur goût. La location meublée, en revanche, est plus adaptée aux personnes ayant besoin d’un logement temporaire ou ne souhaitant pas investir dans des meubles.
D’un point de vue fiscal, la location nue permet aux propriétaires de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers. Les revenus de la location meublée, en revanche, peuvent bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel, permettant la déduction des charges et l’amortissement du bien. Il est donc essentiel d’évaluer soigneusement vos besoins et vos priorités, tant en termes de gestion locative que de fiscalité, pour faire un choix éclairé.
En conclusion, le choix entre une location meublée et une location nue dépend des objectifs et des contraintes de chaque partie. En prenant en compte la durée de bail souhaitée, le niveau de loyer, la gestion locative et les considérations fiscales, vous pourrez déterminer le type de bail qui correspond le mieux à votre situation.
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Marc, de l’équipe YMOB
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L’investissement immobilier éco responsable est devenu une priorité pour de nombreux investisseurs, compte tenu des enjeux environnementaux et des nouvelles réglementations. Adopter une approche durable dans l’immobilier ne se limite pas à choisir des matériaux écologiques : il s’agit d’une transformation globale du secteur. Voici un guide pour vous aider à investir dans l’immobilier de manière écoresponsable, tout en garantissant rentabilité et respect des normes environnementales.
Comprendre l’immobilier écoresponsable : enjeux et certifications
L’immobilier durable vise à réduire l’impact environnemental tout au long du cycle de vie des bâtiments : de leur construction à leur exploitation. Le secteur immobilier est responsable d’environ 40 % des émissions de gaz à effet de serre et de 30 % de la consommation d’énergie au niveau mondial. Face à cela, la réduction de l’empreinte carbone devient une obligation pour les propriétaires et les promoteurs immobiliers.
Les certifications telles que Haute Qualité Environnementale (HQE), BREEAM, et Effinergie sont des indicateurs clés pour les investisseurs cherchant à se lancer dans l’immobilier écoresponsable. Ces certifications garantissent que les bâtiments respectent des critères stricts en matière de gestion énergétique, réduction des déchets et préservation de la biodiversité. En France, la réglementation RE2020 impose désormais aux nouvelles constructions de respecter des normes environnementales rigoureuses, rendant les logements plus économes en énergie et réduisant leur dépendance aux combustibles fossiles.
Choisir les bonnes stratégies d’investissement durable
L’une des meilleures façons d’investir dans l’immobilier durable est de privilégier des bâtiments certifiés écoresponsables ou de s’engager dans des projets de rénovation énergétique. En effet, l’amélioration des performances énergétiques d’un bâtiment augmente sa valeur verte, c’est-à-dire la plus-value générée par ses caractéristiques environnementales. Cette valeur verte est de plus en plus déterminante pour les acheteurs et les locataires, qui cherchent des logements économes en énergie et respectueux de l’environnement.
Les SCPI vertes (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constituent une autre option. Ces véhicules d’investissement permettent d’acquérir des parts dans des biens immobiliers à haute performance énergétique. Certaines SCPI, comme Fair Invest ou PFO2, intègrent des critères de durabilité dans leurs portefeuilles, favorisant ainsi les bâtiments dotés d’un excellent diagnostic de performance énergétique (DPE). En investissant dans ces SCPI, vous participez à des projets immobiliers qui contribuent à la transition écologique tout en diversifiant votre portefeuille.
Rentabilité et impact environnemental : un équilibre à trouver
Investir dans l’immobilier durable peut non seulement contribuer à protéger l’environnement, mais également offrir des rendements financiers intéressants. Bien que les logements conformes aux normes environnementales puissent être plus coûteux à l’achat en raison des investissements dans la construction ou la rénovation durable, ces biens ont un potentiel de valorisation plus élevé à long terme. En effet, la demande pour des logements économes en énergie augmente, en particulier chez les locataires soucieux de l’impact environnemental. Cela rend ces biens plus attractifs sur le marché locatif, leur permettant de se louer plus rapidement, souvent à des prix légèrement supérieurs. De plus, à la revente, leur valeur verte leur confère un avantage compétitif. Ainsi, malgré un coût initial plus élevé, ces logements assurent souvent une meilleure rentabilité à long terme.
L’Immobilier Ecoresponsable : Une Rentabilité Renforcée par l’Attractivité Locative
En tant qu’investisseur, vous bénéficiez indirectement de ces économies d’énergie. Un bien immobilier offrant des charges énergétiques réduites est plus attractif pour les locataires, augmentant ainsi la demande locative et réduisant les périodes de vacance locative. De plus, les biens respectueux de l’environnement sont mieux protégés des futures hausses énergétiques, ce qui améliore leur rentabilité globale et leur stabilité en tant qu’investissement. À terme, les propriétaires peuvent aussi profiter de la valorisation du bien sur un marché de plus en plus tourné vers l’éco responsabilité.
Investir dans l’immobilier durable est une démarche gagnante pour les investisseurs soucieux de concilier performance financière et responsabilité environnementale. En privilégiant des bâtiments certifiés écoresponsables, en optant pour des SCPI vertes ou en effectuant des rénovations énergétiques, vous contribuez à la lutte contre le changement climatique tout en maximisant vos gains. Les perspectives futures pour l’immobilier durable sont prometteuses, soutenues par des réglementations de plus en plus strictes et une demande croissante pour des biens respectueux de l’environnement.
Neuf vs Ancien : Construction ou Rénovation ?
Il est important de distinguer les deux types d’investissement écoresponsable :
- Investir dans du neuf : Les bâtiments neufs certifiés conformes aux normes environnementales (comme HQE, BBC ou RE2020) sont d’emblée construits pour minimiser leur impact écologique. Les coûts initiaux peuvent être élevés, mais ils permettent d’acquérir des biens avec des performances énergétiques optimales, limitant les coûts de maintenance à long terme.
- Investir dans de l’ancien avec rénovation : La rénovation énergétique d’un bien ancien peut être une stratégie particulièrement rentable pour les investisseurs. Bien qu’il y ait un coût de rénovation (isolation, chauffage, etc.), ces travaux permettent non seulement d’améliorer la performance énergétique du bien, mais aussi de bénéficier de nombreuses aides et dispositifs fiscaux comme le CITE, l’Eco-PTZ, ou encore les aides locales pour financer ces travaux. La mise à niveau d’un bien ancien peut ainsi générer un fort retour sur investissement, tant sur le plan de la location que de la revente.
En définitive, choisir d’investir dans l’immobilier vert n’est pas seulement un acte responsable, mais également un choix stratégique pour garantir la pérennité et la rentabilité de vos investissements dans les années à venir.
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Comment devenir l’investisseur immobilier qui vous ressemble ?
Comment devenir un investisseur immobilier qui ne commettra pas d’erreur et qui va faire en sorte d’investir dans l’immobilier pour atteindre des objectifs précis ?
Même si j’évoque beaucoup d’éléments dans ce blog pour bien investir dans l’immobilier, on va aujourd’hui tenter de définir précisément ce qu’est réellement un investisseur immobilier.
L’idée va être de mieux déterminer les étapes essentielles du parcours que connait tout investisseur immobilier chevronné.
1- Investisseur immobilier définition
Si on en croit les définitions classiques que l’on trouve sur internet, l’investisseur immobilier est une personne qui fait une ou des acquisitions de biens immobiliers avec pour objectifs d’obtenir des retours positifs sur ses achats.
Bien évidemment, il existe différents types d’achats immobiliers et plusieurs procédés pour gagner de l’argent grâce à ce type d’investissements immobiliers.
Sans entrer plus dans les détails et avant de définir un peu plus précisément différentes stratégies pour gagner de l’argent, les types d’achats sont différents et cela dépendra de plusieurs éléments liés en particulier au profil de l’investisseur immobilier.
Certains se concentreront sur l’achat de parking, d’autres de maisons individuelles, d’appartements ou encore d’immeubles de rapport. Je ne parlerai pas dans cet article des plans d’état de défiscalisation qui n’ont rien à voir, à mon sens, avec la définition d’investisseur immobilier.
Les investisseurs immobiliers utilisant l’achat/revente comme stratégie de gain
L’achat/revente est une première stratégie pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Les investisseurs utilisent des leviers puissants dans cette stratégie pour gagner de l’argent à la revente.
En générale, ils achètent des biens immobiliers à fort potentiels et les rénovent de manière à les vendre à de très bons prix.
C’est une méthode qui demande de l’expertise sur différents aspects : achat au bon endroit, connaissance des secteurs de manière assez pointue, travail en collaboration avec des équipes spécifiques de travaux ou connaissances pour faire les travaux seuls, connaissance juridique pour structurer la société.
J’évoque cet aspect car il faut reconnaître qu’il est diaboliquement efficace lorsque la société est en place et que l’on connait bien ce secteur d’activité.
Dans ce cas, les investisseurs immobiliers sont très rentables mais il ne s’agit pas de se lancer sans connaissances même s’il y a bien évidemment un début à tout.
Je vais évoquer dans un second point l’investisseur immobilier locatif. C’est un domaine qui me parle plus étant donné que 90% de mes opérations immobilières sont en lien avec ce type d’investissements immobiliers.
L’Investisseur qui « utilisent » les investissements locatifs
Vous l’avez compris, ce type d’investisseur gagne de l’argent en achetant des biens immobiliers et en les louant ensuite. Sans entrer dans les détails tout de suite, il existe encore différents types d’investisseurs immobiliers qui utilisent cette stratégie de l’investissement.
Chacun ou presque a sa méthode et ne jure que par celle-ci. Même si pour devenir investisseur immobilier, il faut avoir des bases solides comme nous le verrons ensuite, il ne faut jamais perdre de vue que chaque investisseur aura besoin de s’approprier ces bases.
C’est tout à fait logique puisque nous sommes tous différents et qu’il convient de se retrouver dans des méthodes, des stratégies locatives et donc de s’approprier des connaissances plus globales.
Prenons mon exemple :
J’achète des immeubles de rapports et maisons, je les loue majoritairement en longue durée (80% de mes biens) et je fais en sorte d’avoir un cash-flow positif chaque mois avec les biens immobiliers pour être serein sur le long terme. Je fais attention à ne pas partir en vacances chaque mois grâce à ce cash-flow car j’anticipe les éventuels soucis qui arrivent dans ce type d’investissements locatifs.
Je fais attentions aux secteurs dans lesquels j’achète pour diverses raisons (locations instantanées et revente future) et je loue mes biens en meublé pour d’autres raisons (j’aime beaucoup ce style de locations et surtout la demande locative est importante dans mon secteur avec certains types de biens).
Vous voyez, avec des bases solides mathématiques et autres, j’ai construit progressivement ma méthode et je continue progressivement d’affiner en améliorant et en diversifiant.
Je ne vais pas insister plus sur mon cas plus longuement mais nous allons voir maintenant quelles peuvent être les étapes importantes pour devenir un investisseur immobilier intelligent (qui ne se lance pas sans connaissance). Ces étapes peuvent vous guider et vous apporter une stratégie chronologique pour bien débuter dans les investissements immobiliers locatifs.
2- Comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro ?
Comme pour toute transformation importante dans une vie, devenir investisseur immobilier ne s’improvise pas, il convient d’agir avec stratégie pendant le parcours d’investisseur mais également avant d’être un investisseur immobilier aguerri.
Comme je vous le soulignais au-dessus, quand on commence à investir, on continu d’affiner les éléments, on continue de progresser et de diversifier mais quelles sont les étapes indispensables avant de devenir cet investisseur immobilier qui avance, qui progresse ?
Les bases incontournables avant de commencer les investissements immobiliers
Et oui ! Rien d’extraordinaire mais pourtant un concept fondamental : il faut connaître des bases qui sont un point de départ capital pour partir dans la bonne direction et faire des choix en toute connaissance de cause.
Je ne peux plus lire les discours sur internet prônant le passage à l’action sans réflexion initiale. Agir de cette manière relève à mon sens de la folie pure et simple.
Je ne prône pas cet aspect parce que je suis formateur mais bel et bien parce que TOUT investisseur immobilier a une base de connaissances importantes en investissement locatif.
Certains ont appris sur le terrain, c’est vrai ! Mais ils oublient facilement qu’ils avaient soit des connaissances intimes pour les guider, soit des connaissances dans le domaine des travaux pour rénover eux même.
Attention, je le redis ! Ne partez pas dans des achats non maîtrisés sans cette base importante de connaissances théoriques. La pratique et le passage à l’action arriveront ensuite.
Les premières connaissances à avoir concernent les chiffres. Il est important de s’appuyer sur une base chiffrée simple, que vous comprenez parfaitement pour bien agir dans vos recherches et à l’achat des biens immobiliers.
Cette base mathématique sera gage de réussite et de sécurité pour faire un bon achat et pour optimiser les composantes de l’immobilier. Chaque composante est une histoire de relationnel et de chiffres mathématiques (travaux, achat, négociation, fiscalité, …)
Exemple : vous voulez obtenir des biens qui s’auto-financent (je ne dis pas que c’est ce que je fais, cela ne correspond pas à ma stratégie pour enchaîner les biens immobiliers, mais peu importe, prenons cet exemple) :
Vous ferez en sorte que le remboursement de votre emprunt ainsi que les différents frais soient en totalité amortis par les loyers. Il faudra bien que votre stratégie soit affutée dès le départ pour éviter toute mauvaise surprise quelques mois après l’achat du bien immobilier.
Lorsque cette base sera acquise, il conviendra d’utiliser une méthode simple pour respecter des étapes chronologiques et vous pourrez ensuite progressivement adapter et affiner votre stratégie.
Ne soyez pas inquiet, en avançant, tout ceci devient nettement plus simple. Il est tout à fait logique qu’à ce stade de votre parcours d’investisseur immobilier débutant, vous ne perceviez pas les étapes dont je vous parle.
Pourquoi, avec des bases, l’investisseur immobilier doit se crée sa propre stratégie d’investissement ?
S’il existe des bases communes impératives à connaître qui demandent quelques semaines d’efforts, (mon programme théorique se fait en 90 vidéos soit 9 modules.
Il faut donc y passer quelques heures mais cela change tout pour des dizaines d’années), chaque investisseur immobilier va ensuite avancer à SA manière.
Comment cela peut-il être différent pour chaque investisseur immobilier ?
Chaque investisseur immobilier se concentrera sur une zone particulière qui aura ses propres caractéristiques locatives : forte demande sur les maisons avec petit terrain, forte demande sur les t2 meublés, forte demande sur des T3 de grande surface, forte demande pour des T4 en colocation…
De plus, chaque investisseur immobilier aura sa propre manière de voir les choses et d’aimer plus ou moins certains types d’investissements immobiliers et/ou stratégies locatives. Prendre conscience de ces « envies » en ne négligeant pas les véritables demandes de secteur est gage de réussite à mon sens.
Cette part de psychologie fera une grande différence sur le long terme. Il faudra juste veiller à ne pas oublier certaines sources d’investissements rentables existantes et ne jamais fermer les yeux sur d’autres sources rentables d’investissements immobiliers.
Si je prends mon exemple, j’adore les immeubles de rapport et leur gestion et j’aime beaucoup (de plus en plus) les petites maisons (entre 40 et 100m²) avec un peu de terrain. Je fais un peu de location courte durée sur 7 biens mais je préfère « nettement » la location longue durée optimisée (location beaucoup plus élevée que la moyenne en apportant de la valeur aux biens immobiliers n’existant pas ou peu ailleurs).
Vous voyez, c’est très clair dans ma tête ! J’avance en faisant ce que j’aime et en affinant mes stratégies. Cela ne change rien au fait que j’observe de près des choses géniales chez d’autres investisseurs. Cela me donne des idées et peut être des envies… Mais MA méthode reste essentielle pour moi.
Passer à l’action ! Comme tout investisseur immobilier
Je ne reviens pas sur mon discours précédent ou je CONSEILLE vivement à toute personne d’avoir des bases théoriques avant ce fameux passage à l’action. Un investissement de 1000 euros dans une formation reste une somme infime dans le monde des investissements immobiliers.
Ne soyez pas choqué par ce discours, je ne dis pas que 1000€ n’est pas une somme importante. Je travaille moi-même beaucoup pour gagner des cash-flows mensuels avoisinant cette somme et je ne néglige jamais le moindre euro.
Mais il faut être clair, « sans discours marketing », en immobilier, vous serez obligé de « jongler » avec des sommes à 5 ou 6 chiffres minimum. Un investissement de 1000€ dans un programme n’est donc qu’une goutte d’eau en termes d’investissement.
En revanche, ces 1000 euros vous permettront d’avoir une assise pour en gagner des dizaines de milliers d’autres : ce sera donc un vrai investissement sur le court et le très long terme.
La théorie, c’est bien ! Mais le passage à l’action restera l’élément indispensable dans votre parcours d’investisseur immobilier. Sans celui-ci, aucune mise en place de quoi que ce soit ne sera possible. Je suppose que vous avez lu ou entendu ce discours des dizaines de fois.
Pourtant ce concept est essentiel à cerner et vous devez comprendre que celui-ci nécessite un peu de courage et/ou de sensations de prises de risques à un moment donné.
Nous avons tous des blocages plus ou moins importants à ce niveau. Ce n’est pas le parcours scolaire ou l’éducation (sauf pour certain) qui permet d’avoir cet engouement pour la prise de risque raisonnée.
L’investisseur immobilier « intelligent » devra donc apprendre en théorie et passer à l’action progressivement, parfois de manière plus incisive. Tout ceci se construit mais le passage à l’action, à proprement parlé, participera à des petits moments internes, psychologiques, plus ou moins déstabilisants, il faut s’y faire.
Finalement ce passage à l’action raisonnée bien entendu est un véritable moyen de progresser individuellement et de gagner sur la confiance en soi.
3- Des moments importants pour l’Investisseur immobilier
Même s’il est délicat d’avoir des objectifs clairs dès le départ, l’investisseur immobilier va les construire de manière plus ou moins progressive. Il faut vite comprendre si on veut gagner de l’argent chaque mois, assurer un patrimoine à transmettre ou encore devenir rentier immobilier.
Pourquoi devenir investisseur immobilier nécessite d’avoir des objectifs clairs ?
Pour répondre à cette question, nous détaillerons quelques exemples simples et parlants. Nous verrons 3 types d’investisseurs immobiliers : l’investisseur immobilier qui veut gagner un peu chaque mois mais sans viser la rentabilité « parfaite », celui qui vise le fait de devenir rentier immobilier et enfin l’investisseur immobilier qui souhaite se constituer un patrimoine.
L’investisseur immobilier qui vise l’auto-financement
L’investisseur immobilier qui veut des biens qui s’auto-financent cherche à ne pas perdre d’argent chaque mois à cause de ses biens immobiliers voir à gagner un peu d’argent.
Son objectif est plus lointain, il vise prioritairement le fait de posséder un bien qui dans quelques années aura été payé par des locataires. Je ne parle pas de plus-value car c’est une stratégie, qui à mon sens, dépend de beaucoup trop de paramètres incontrôlables.
Cet investisseur sera plus attentif au fait d’acheter des biens sur des secteurs permettant ce type d’opération et devra aussi être attentif à anticiper la fiscalité sur le long terme. Il devra faire attention à ce que les frais sur le long terme ne l’obligent pas à sortir de l’argent de sa poche à certains moments.
Certainement, que ce type d’investisseur immobilier sera vigilant à acheter des biens anciens à rénover à des prix assez bas dans des secteurs adéquat (location et revente).
Les investisseurs immobiliers qui veulent devenir rentier
L’investisseur immobilier qui vise cet objectif pense obligatoirement au cash-flow positif mensuel sécurisé. Attention, je fais une parenthèse tout de suite : le cash-flow est bien la différence entre les loyers perçus et TOUS les frais ET le cash-flow ne peut pas servir en totalité à vivre. Il faut bien évidemment prévoir une trésorerie importante en cas de soucis.
Quoiqu’il en soit, ne soyons pas naïf sur le fait de devenir rentier, cela ne se fait pas en un an ou deux. Entre l’expérience à acquérir, la mise en pratique et l’optimisation des techniques, il faut compter quelques années de passage à l’action pour parvenir à ce résultat, mais c’est possible !
Ce type d’investisseur immobilier visera donc des biens immobiliers permettant d’aller vite (nombre d’unité locative) et permettant d’obtenir de beaux cash-flows. Attention tout de même à bien étudier le « devenir » de certains secteurs pour ne pas trop pénaliser une future revente.
L’attention sera portée sur le fait de réaliser de très belles affaires et d’apporter une grande valeur pour louer plus cher en diversifiant les stratégies locatives les plus rentables.
L’idée étant de louer le plus cher possible et de rembourser les moins possible chaque mois en minimisant également l’ensemble des frais.
Les investisseurs immobiliers qui visent l’investissement patrimonial
Généralement, ce type d’investisseur immobilier ne débute pas dans le monde des investissements. Il fait plutôt un placement raisonné en « bon père de famille ». Souvent, les finances ne sont pas un soucis et l’idée est de « placer » son argent intelligemment dans un bien extrêmement bien placé (ville + localisation).
Le cash-flow n’est pas du tout une priorité, l’emplacement en est une. Ce type d’investisseur ne cherche pas à gagner chaque mois ni même à être à l’équilibre en termes d’auto-financement.
Il est difficile de se situer dans ce type de cas lorsqu’on débute sauf si les activités de la personne à côté permettent de posséder une grosse trésorerie.
Evidemment, il existe des exceptions à la règle. Certaines personnes ne veulent qu’un bien immobilier en plus de leur résidence principale et souhaitent qu’il soit de ce type.
4- Comment devenir un investisseur immobilier et continuer à rester motivé ?
L’investisseur immobilier débutant est souvent très motivé et c’est très bien ! Cet élan est nécessaire pour partir du « bon pied ». Mais, il faut bien avoir en tête que la motivation devra être présente un maximum de fois tout au long du parcours d’investisseur immobilier.
Parfois, on ne comprend pas ce que veulent dire les personnes qui parlent de « s’entourer », « de lire des livres d’expériences », … C’est très simple ! Il est délicat et difficile de rester motivé tout au long des étapes lorsqu’on investit.
Entre la formation, les recherches, les étapes de rencontres avec des professionnels, on peut avoir l’impression que finalement, ce n’est pas pour nous ! C’est une erreur, sauf cas particuliers, ces périodes de découragement sont normales et il faut les affronter. Elles sont sources de progrès importants et chaque étape passée permet de gagner une forte confiance en soi.
La première étape de formation théorique nécessite aussi de la motivation. Pour vous illustrer ceci, je vais vous donner une statistique indiscutable : 100% des « élèves » de mon programme qui sont passés à l’action (achat de maison, appartements et immeubles) ont fini le programme. Autrement dit, aucun élève n’ayant pas été jusqu‘au bout du programme n’a réussi à se lancer.
Ne vous y méprenez pas, je ne dis pas que mon programme a « lancé des élèves » directement au chevet de bonnes affaires, je dis que tous ceux qui se sont découragés rapidement n’ont pas pu devenir investisseur immobilier. A l’inverse, 75 % des élèves ayant été au bout du programme ont au moins acheté un appartement.
La motivation et l’entretien de celle-ci ont donc une importance déterminante dans un parcours d’investisseur immobilier, vous devez en être persuadé. Il conviendra d’entretenir un état d’esprit positif tout au long du parcours d’investisseur, d’écarter les discours négatifs des autres qui ne savent pas et de continuer à développer un réseau d’investisseurs mais aussi de professionnel du secteur.
Conclusion pour votre parcours d’investisseur immobilier
L’ordre logique des choses lorsqu’on débute en immobilier restera donc d’acquérir des connaissances de bases théoriques capitales pour aller sur le bon chemin.
L’investissement dans un programme restera donc un investissement cohérent et déterminant pour votre parcours d’investisseur immobilier.
Le passage à l’action raisonné (en fonction de vos acquis et de vos objectifs) sera une étape importante et nécessitera certainement un déclic psychologique qui aura de grands effets positifs sur vous, cela ira au-delà de l’investissement immobilier, vous pouvez me croire.
Tout au long de votre parcours d’investisseur immobilier, vous aurez des réajustements à effectuer, tout ne sera pas comme un chemin bien dessiné en ligne droite, il faut en voir conscience et s’y préparer. Vous aurez les armes pour réagir et l’effet action/problème/réaction prendra tout son sens au fur et à mesure de vos avancées.
Vous ne serez certainement pas aidé par vos proches qui ne comprendront rien à vos actions et qui auront peur pour vous, ce sera normal ! Pas d’inquiétude ni même d’énervement, c’est juste que vous déviez de la route classique et c’est très dur à accepter par beaucoup.
Malgré tout ceci, tout reste extrêmement positif, vous changez, vous évoluez, vous avancez ! Ne perdez jamais de vue que vos connaissances deviendront importantes et que vous devrez rester connecté avec les valeurs que vous serez en train de construire.
D’ailleurs, faites toujours preuve de logique en respectant vos connaissances tout en vous interrogeant discrètement sur d’éventuels discours négatifs, soyez un bon septique !
Votre chemin d’investisseurs passera par de l’apprentissage, des doutes, des connaissances acquises puis remises en question, des actions, des erreurs puis des réactions. L’expérience que vous allez acquérir en même temps que les biens immobiliers devra elle-aussi être digérée pour être à nouveau de mieux en mieux analysée.
Le chemin est beau, ne laissez personne vous en donner la direction.
A très vite,
Yann
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Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?
Voici des questions qui me sont posées des dizaines de fois par mois sur mon blog.Yann ! Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? As-tu une méthode ? Et est-ce que cela n’est permis qu’à certaines personnes ? Si vous faites partie des personnes qui se questionnent sur le fait de trouver des bonnes affaires immobilières, sachez juste que cela est bel et bien permis à tout le monde. Il convient d’agir avec stratégie et méthode. Ce couplé associé à un travail régulier vous permettra à coup sur de ne pas louper une bonne affaire immobilière. Voici les habitudes que je vous invite à mettre en place pour trouver de bonnes affaires immobilières.
Éplucher les annonces de vente immobilière des sites les plus connus : Le bon coin, se loger …
Ce point vous semble peut être évident mais faites-vous réellement le travail nécessaire pour ne pas louper la bonne affaire immobilière ? Il convient de regarder les annonces mais aussi de mettre en place des alertes précises et judicieuses en fonction de vos objectifs. Il existe différentes manières de placer des alertes pour détecter les potentielles bonnes affaires en immobilier. Vous pouvez agir en fonction du secteur, des prix, des mots. Lors de vos recherches pour détecter la bonne affaire immobilière, pensez à être « large » pour ne rien louper. Réfléchissez en fonction des annonces qui ne sont pas forcément écrites comme on l’imagine. Un immeuble peut tout à fait s’appeler « ensemble immobilier », « hôtel », « complexe immobilier ». Je vous invite d’ailleurs à utiliser les guillemets pour sélectionner des annonces qui comporteraient ces mots précis. Les sites les plus connus pour la vente immobilière sont le bon coin, se loger, paru vendu. Vous pouvez toujours sélectionner d’autres sites, notamment Scanrenovation qui vous permet de trouver des maisons à rénover à vendre. N’oubliez pas de vérifier sur les sites si des indépendants travaillent dans votre secteur. Certains sont très décriés par les agents immobiliers « plus classiques » mais il n’y a aucune raisons que ces agents immobiliers ne soient pas au moins autant efficace pour déniche quelques bonnes affaires immobilières. Petite astuce : lorsque vous avez cherché par secteur, par mot entre guillemets ou par un autre critère de recherche, placez vos recherches en favoris, ce sera un gain de temps considérable pour les jours suivants.
Les sites « pourris ou non » des agences immobilières
Ces sites ne sont pas à négliger non plus pour détecter une bonne affaire immobilière. Ceci est vrai pour plusieurs raisons :Vous pouvez, pour certains sites, placer des alertes de la même manière que sur les sites les plus connus que nous avons évoqués au dessus. C’est une démarche à mettre en place sur les sites de votre entourage. Certaines agences prennent beaucoup de temps entre le moment où elles mettent une affaire immobilière sur leur site et le moment où elles font paraître cette annonce sur les sites les plus connus. Et oui ! Certains de leurs sites ne sont pas du tout automatisés avec les sites comme le bon coin, se loger et les autres. Cela signifie que si quelqu’un est plus réactif que vous sur le site de l’agence immobilière, il appellera avant vous pour visiter cette potentielle bonne affaire. De plus, certaines agences ont des sites très anciens avec des affaires très anciennes parfois uniquement postées par ce biais. Vous n’avez donc aucune chance de les retrouver sur les sites comme le bon coin ou Castorus. Pour aller plus loin, j’ai déjà eu affaire à un agent qui ne savait même plus qu’il avait un immeuble sur son site. C’est moi, en appelant, qui lui ait rappelé… Avec ce type d’attitude négligente, imaginez les potentielles bonnes affaires immobilières qui « traînent » sur le net. Cela vous parait dingue que les propriétaires de ces biens immobiliers ne disent rien ? Et pourtant, cela n’est pas une invention de ma part. Certains propriétaires sont déjà multi propriétaire et parfois « se fichent » que la vente d’un de leur bien traîne.
Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? Castorus !
Ce site ne fait pas l’unanimité, ce que je peux entendre, mais il faut savoir que dans certains secteurs, il permet de dénicher de potentielles bonnes affaires immobilières à transformer. Quand je dis à transformer, ce n’est pas forcément le cas mais je trouve que ce site peut permettre de trouver la bonne affaire immobilière à créer, par exemple une maison ancienne à découper en plusieurs appartements. Quoiqu’il en soit, n’hésitez-pas à visiter ce site qui pourra de toute manière vous apporter des informations intéressantes en immobilier dans un secteur assez précis. Voici le lien vers le site Castorus !
Dénicher la bonne affaire immobilière par les relations humaines
Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? L’agent immobilier !
Si vous me suivez un peu, vous savez que j’accorde une grande importance aux relations humaines en immobilier et au rapport gagnant/gagnant. C’est un concept global qui ressort également dans ma formation IMMO Meublé Pas à Pas ainsi que dans toutes les autres d’ailleurs. C’est un concept fondamental qui permet d’assurer efficacité et sérénité en toute circonstance. Vous ajoutez la notion de confiance à ceci et le combiné est parfait pour avancer en toute sérénité et en toute rentabilité. Où je veux en venir et quel est le lien avec le fait de trouver la bonne affaire immobilière ?
Les relations courtoises et franches avec les agents immobiliers qui vous comprennent sont déterminantes pour votre parcours d’investisseurs. Vous ne pourrez pas travailler avec tous mais quelques relations sincères seront plus qu’utiles. Imaginez que votre relation avec votre partenaire vous permette d’être au courant de la sortie d’une bonne affaire immobilière sur le marché avant tous les autres investisseurs. Ce serait excellent, n’est-ce pas ? Et bien cela est tout à fait envisageable ! Et pourquoi cet agent ferait ceci ? Parce qu’il a confiance en vous pour de multiples raisons que vous avez construites. Ne négligez jamais votre sincérité, votre gentillesse ainsi que votre franchise. Ces qualités seront gage de réussite sur le long terme.
Le notaire peut aussi vous trouver de très bonnes affaires immobilières
Il en va de même avec le notaire. Il est souvent en lien avec des personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers ou ceux dont ils ont hérités. Ils ne courent pas forcément après une commission et ne se presseront pas forcément de vous appeler pour vous dire de venir vite. Mais, presque malgré eux, ils se retrouvent parfois avec des affaires à vendre qui sont potentiellement de bonnes affaires immobilières. C’est le cas avec les successions ou bien la partie dédiée dans le cabinet à la vente immobilière. N’hésitez-pas à les contacter et à entretenir des relations courtoises. N’oubliez-pas non plus que les notaires ont parfois des sites qui peuvent, eux-aussi, cacher quelques bonnes affaires immobilières.
Trouvez la bonne affaire immobilière seul !
Comme on le dit : on n’est pas mieux servi que par soi-même ! Alors pourquoi déroger à ce principe lorsqu’on cherche à trouver de bonnes affaires en immobilier. Le principe est assez simple. Il consiste à se promener dans une ville et repérer des maisons, appartements ou même immeubles laissés à l’abandon. L’idée sera ensuite de trouver les coordonnées du propriétaire pour lui faire une éventuelle proposition. Peut-être que lui-même ne sait encore pas qu’il est prêt à vendre. Le gros avantage de cette activité est que vous êtes seul sur le coup et vous avez des chances que votre proposition soit la première et pourquoi pas la bonne. Personnellement, je n’ai jamais réussi à acheter de cette manière mais je suis loin de désespérer et même, je compte m’organiser des sessions d’espionnage prochainement pour dénicher la bonne affaire et même l’excellente affaire.
Les enchères : un moyen d’acheter une bonne affaire dans l’immobilier ?
Je n’évoquerai que très peu ce concept même s’il est ou plutôt peut être extrêmement intéressant. Il s’agit là d’être expérimenté un minimum que ce soit techniquement pour comprendre les procédés mais aussi financièrement. Les enchères immobilières nécessitent de posséder une trésorerie pour pouvoir acheter. J’ai déjà assisté à des enchères mais personnellement, je n’ai jamais réellement pratiqué. Je ne parlerai donc que très peu d’un système que moi-même, je ne connais que trop peu.
Conclusion : comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?
Vous avez compris que vous devez mettre des habitudes en place dès maintenant. Ces habitudes sont issus de techniques sur le web mais aussi liées au relationnel avec les professionnels. N’en négligez pas une seule ! Une bonne affaire immobilière peut « apparaître » sous n’importe quel angle au final. Il n’y a pas de vérité si ce n’est celle de la conviction, de la stratégie et du travail régulier. Pensez à automatiser pour ne pas y passer des heures chaque jour. Logiquement, une vingtaine de minute par jour sont amplement suffisantes pour faire un tour complet. N’oubliez pas non plus le simple bouche à oreille, il fait parfois des miracles alors que l’on ne s’y attendait plus. A très bientôt et excellentes recherches, Yann
par | | Investir dans l'immobilier
Comment gagner l’indépendance financière ?
Dans cette série d’articles liés au fait de se constituer un patrimoine immobilier, je ne pouvais pas ne pas évoquer le thème plus générale de l’indépendance financière.
Si celui-ci n’est pas nécessairement en lien unique avec l’immobilier, il se trouve que les investissements locatifs peuvent être une belle composante de cette fameuse indépendance.
Tout le monde en rêve, beaucoup ont l’impression que être libre financièrement n’est accessible que pour les autres mais au fond, qu’en est-il vraiment ?
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
comment investir dans l’immobilier locatif
1- Définition de l’indépendance financière
Partons du principe que le fait de devenir indépendant financièrement veuille dire que des revenus, des rentes tombent chaque jour, chaque semaine et chaque mois sur votre compte en banque indépendamment de votre temps passé pour les gagner.
En clair, vous avez des retombées d’argent sans échanger votre temps contre cet argent justement.
Ces revenus, tout frais déduits doivent vous permettre de vivre sereinement, comme vous l’entendez, sans manque particulier au quotidien.
Il faudrait rajouter à cette “définition de l’indépendance financière” le fait d’avoir des revenus plus ou moins automatisés. L’idéal étant de gagner de l’argent même lorsqu’on dort ou que l’on fait une autre activité autre que celle qui permet de gagner de l’argent.
2- L’indépendance financière et vous ?
L’indépendance financière raisonne comme un mythe en France et ailleurs bien sur. Pour beaucoup, il s’agit de toucher des rentes sans “travailler”. Beaucoup ne voient que le résultat final sans imaginer les efforts à mettre en place.
C’est en ce sens qu’ils font de graves erreurs en ne croyant pas que ce n’est pas possible d’atteindre cette fameuse liberté temporelle.
Il faut donc commencer par percevoir les choses à mettre en place et définir des objectifs réalistes, réalisables.
Tout dépendra de vous, de votre motivation et de vos stratégies (immobilières par exemple).
Si vous n’êtes pas encore à ce stade de persuasion, il faudra commencer par balayer les fausses croyances limitantes qui vous empêchent d’avancer. Ensuite seulement, vous pourrez définir de vrais objectifs.
Les mises en place viendront ensuite et la détermination prendra le relais au bon moment. N’oubliez jamais que vos croyances vont vous permettre de mettre en place les processus nécessaires à toute indépendance financière.
Le schéma pourrait se résumer vulgairement à :
Croyances ++ –> Mises en place –> échecs mesurés –> nouvelles actions adaptées de l’échec –> détermination avec réflexion –> échecs mesurés –> adaptation et détermination –> réitération –> résultats ++ et automatisation.
C’est un schéma très succinct. Il a pour unique but de mettre en avant qu’une fois les fausses croyances balayées, il existe tout un processus avant d’obtenir de beaux résultats.
Mais de mon côté, je trouve que le jeu en vaut largement la chandelle même si je n’ai pas encore atteins les dernières étapes.
3- L’indépendance financière se calcule
L’indépendance financière se calcule, c’est à dire qu’elle se réfléchit et s’anticipe pour se fixer de vrais objectifs.
Ils doivent être atteignables, mesurables, réalisables et quantifiables.
Ces facteurs auront une grande importance pour maintenir une détermination hors pair. Après tout, il a déjà fallu du temps pour faire “sauter” les fausses croyances, il serait quand même dommage de ne pas entretenir le travail effectué.
3-1 Des objectifs atteignables et réalisables
Atteignables : l’idée est de trouver le point d’optimisation entre ce qu’il est possible de faire et ce qu’il va être difficile de réaliser. On ne peut pas se fixer des objectifs trop bas mais pas non plus trop durs à obtenir.
En éducation, on appelle ceci la zone proximale de développement. L’exercice doit être suffisamment difficile pour solliciter le travail cognitif motivé du jeune tout en n’étant pas inatteignable pour ne pas le dégoutter.
Vous remarquez que pour solliciter le travail du jeune, il y aura toujours quelqu’un à côté pour le booster. Pour nous, c’est pareil, c’est exactement le rôle de l’entourage qui réfléchit comme nous.
Les investisseurs immobiliers ou autres seront là pour aider à passer le cap, malgré la difficulté.
3-2 Des objectifs mesurables et quantifiables
Sur la route de l’indépendance financière ou sur celle de rentier immobilier (cela peut aller de pair bien évidemment), il faudra être en mesure de percevoir les progrès réalisés tout comme les erreurs commises (pour les perfectionner).
La mesure en termes de qualité et de quantité aura une incidence déterminante sur la motivation et sur les avancées avec progrès.
En immobilier par exemple, il est très important de « se poser » à un moment donné et faire de vrais états des lieux. Les achats immobiliers, la rentabilité, le compte bancaire de plus en plus étoffé sont autant d’indicateurs permettant de mesurer les réelles avancées.
N’oublions jamais de regarder le nombre de personnes de confiance avec qui nous avons avancé. On passe souvent de zéro à plusieurs dizaines en quelques mois parfois. Cet entourage fait parti des aspects à mesurer pour ne pas perdre de vue la valeur positive des progrès effectués.
4- Le lien avec l’immobilier
Est-ce qu’on peut lier le terme de l’indépendance financière uniquement avec les rentes immobilières ?
4-1 L’immobilier et le mental
Oui ! Bien sûr, et ce n’est pas parce qu’on a acquis une certaine liberté financière grâce à l’immobilier que toutes les activités autour doivent s’arrêter : au contraire !
Souvent les accélérations dans les avancées immobilières permettent de se forger un mental de battant.
Ce « changement » de caractère ou plutôt le développement de certains aspects de celui-ci fait qu’on entreprend dans d’autres domaines.
Après mes divers investissements immobiliers et dans le monde des mobil home, j’ai eu envie de créer ma propre entreprise, c’est devenu comme une évidence.
N’en déplaise à ceux qui pensent que les formateurs ne sont pas de vrais rentiers ! Ils doivent penser que nous n’avons pas cravaché de la même manière qu’eux ou alors qu’ils sont les seuls sur terre à pouvoir accompagner les néo-investisseurs, ces discours resteront toujours un mystère…
Les investissements immobiliers permettent donc un développement du MINDSET, du mental, d’un état d’esprit.
Et pour être encore plus terre à terre, ces investissements permettent le développement d’une trésorerie sous certaines conditions qui doit engager sur la route de l’indépendance financière si c’est un choix de la part de l’investisseur.
4-2 Le cash flow : critère important pour l’indépendance financière
Pour lier l’immobilier à l’indépendance financière, il est évident que ce type d’investissement doit permettre de gagner de l’argent tout de suite.
Sans ce gain d’argent, aucune chance de devenir libre financièrement et donc de son temps.
Pour ceci, les investissements immobiliers doivent être réalisés méthodiquement avec des objectifs mathématiques clairs. Cela n’empêche en rien de réaliser les investissements en des lieux réfléchis sans être obligé d’acheter des appartements à Paris, à Bordeaux ou encore à Lyon.
Le cash flow, le surplus d’argent net mensuel doit donc exister lors des investissements immobiliers. Il doit lui aussi être pensé pour la suite du parcours.
5- Bien utiliser le cash flow
Comme je l’ai précisé dans un article précédent (comment vivre de l’investissement locatif ? Voir en bas de la page), le cash flow doit être réfléchi.
Lorsqu’on loue en meublé, il est important de prévoir une trésorerie de sécurité. Cela signifie qu’il serait trop risqué de vivre avec 100% du cash flow net chaque mois.
De mon côté, j’ai opté pour une solution d’utilisation simple du cash flow chaque mois :
-50% du cash flow reste sur un compte disponible tous les jours, un compte sécurité en quelque sorte
-50% du cash travaille grâce aux intérêts composés. Il serait dommage que l’argent ne continue pas à travailler chaque jour.
Conclusion
L’indépendance financière pourrait donc se résumer au fait d’obtenir de l’argent en ayant créé un système permettant de se dégager un temps libre considérable.
Evidemment, cette mise en place nécessite de la réflexion et de se libérer de fausses croyances que l’on nous enseigne depuis des dizaines d’années.
Evidemment, même si on passe le cap des croyances limitantes, la mise en place du système nécessite quelques tracas et un travail important.
Une chose est sure : si l’objectif est de se dégager du temps pour faire ce qui plaît, il ne faut plus échanger son propre temps contre l’argent. Il faut imaginer, sans réinventer la roue, des mises en place permettant de gagner de l’argent chaque mois sans que cela dépende d’un quotidien dédié au travail.
L’investissement locatif intelligent et réfléchi est une solution. S’il est bien pensé, il peut permettre de dégager de belles trésoreries chaque mois tout en accentuant le côté sérénité.
Prenons l’exemple simple d’un de mes immeubles :
Il me coûte chaque mois (remboursements, assurance, entretien mensuel, taxe foncière…) 1011 euros.
Il me rapporte également 1 750 euros en moyenne.
Chaque mois, l’excédent de trésorerie est donc de 739 euros soit 369 euros en compte sécurité et 370 euros qui travaillent…
A très bientôt
Yann
par | | Investir dans l'immobilier
Comment vivre de la location et de l’immobilier locatif ?
Comment vivre de l’immobilier locatif revient à se demander comment devenir rentier immobilier ou encore comment vivre de ses loyers.
Certains se posent la question de se constituer un patrimoine immobilier, d’autres se demandent clairement comment changer de vie et comment vivre de l’immobilier locatif sans trop de problème.
Chacun ira de sa définition, chacun aura son avis sur ce sujet.
Je vous exposerai le mien qui s’appuiera sur mon expérience mais aussi et surtout sur l’analyse de plusieurs cas qui vivent de leurs investissements locatifs rentables.
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page :
comment investir dans l’immobilier ?
1- Définition de « vivre de l’immobilier locatif » et ” vivre ses loyers ” et nuances
Vivre de l’immobilier locatif correspond au fait de vivre grâce aux loyers des locataires. Jusque là, tout paraît extrêmement logique mais si vous remarquez la phrase, je n’ai pas dit « vivre des loyers des locataires ».
Pourquoi cette nuance ?
Je lis souvent des commentaires sur les réseaux sociaux ou autres secteurs qui « crient au scandale » quand une personne vend quelque chose ou bien fait une autre activité en parallèle de l’immobilier. Le genre de discours qui résonnent ressemblent souvent à :
« S’il vivait vraiment de ses loyers, il n’aurait pas besoin de faire pub pour ça… » « S’il vivait vraiment de ses investissements locatifs, pourquoi vend-il ses formations ? » « Pourquoi a-t-il besoin de faire des activités en bourse s’il est rentier comme il le dit ? »
Ces personnes n’ont certainement pas saisi une chose, on peut vivre grâce aux loyers et non forcément vivre des loyers. C’est une philosophie importante qui consiste à faire travailler l’argent (en l’occurrence l’argent des loyers) pour en gagner davantage.
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Que se passe t-il vraiment si la totalité des loyers vous sert à vivre chaque mois ? Vous êtes embêtés au moindre souci financier imprévu ?
On y reviendra tout à l’heure mais je voulais juste remettre certains éléments à leurs places : la majorité des rentiers ne s’arrêtent pas à vivre de leurs loyers. Ils continuent de travailler ou de faire travailler l’argent pour optimiser intelligemment.
2- Se fixer des objectifs clairs de revenus net pour vivre de la location
Une des premières choses quand on inspire à vivre de l’immobilier locatif est de définir très clairement le montant que vous souhaitez obtenir chaque mois.
Si vous définissez que vous souhaitez vivre avec 2 500 euros net par mois, il faudra obtenir des cash flow supérieurs à ce montant : on y reviendra plus en détail tout à l’heure.
Le fait de se fixer cet objectif financier vous permettra de vraiment savoir jusqu’ou vous souhaitez aller dans vos acquisitions d’appartements, de maisons et d’immeubles de rapport.
Une fois que vous aurez déterminé le montant du cash flow nécessaire pour obtenir cette valeur mensuelle nette, alors « vous n’aurez plus qu’à » être déterminé et tout faire pour investir dans l’immobilier de manière efficace.
Attention, dans « investir de manière efficace », je veux dire en étant formé et en sachant comment vous y prendre.
Le but est toujours d’agir en toute sérénité et en toute rentabilité. Vous pouvez lire à ce sujet l’article dont le lien est en bas de page (achats de biens immobiliers étape par étape).
3- L’importance du cash-flow pour pouvoir vivre de ses loyers
Je fais ce paragraphe même si les notions vont vous sembler certainement évidentes.
Pour vivre de l’immobilier locatif, il est impératif de dégager du cash flow. Cette condition est obligatoire !
Si vous ne possédez que des biens immobiliers qui vous demandent un effort d’épargne, vous ne pourrez jamais devenir rentier immobilier. C’est mathématiquement impossible !
Une nouvelle fois, vous pouvez lire l’article cash flow ou localisation idéale qui traite en partie du sujet. Le lien est en bas de page.
Votre cash flow net (loyers – TOUS les frais) doit être positif !
4- Investir en immobilier de plus en plus intelligemment
Pour vivre de l’immobilier locatif, il va falloir apprendre à apprendre de ses erreurs. En effet, comme dans tout apprentissage, il est nécessaire en immobilier de ne pas commettre les mêmes erreurs plusieurs fois.
Les premières erreurs coûtent parfois assez chères et l’idée n’est pas de dépenser une trésorerie mais bien de s’en constituer une de plus en plus importante.
On veut gagner de l’argent chaque mois pour vivre de l’immobilier et de ses investissements.
Investir de plus en plus intelligemment consiste donc à progresser dans les composantes de l’immobilier (travaux, négociation, gestion travaux, réaliser de bonnes affaires, optimiser les stratégies…) pour réaliser de meilleures affaires dès le départ.
Et cela consiste aussi à développer les stratégies locatives pour gagner en rentabilité, en sérénité et en automatisation.
Ne vous inquiétez-pas, cela vient avec l’expérience si on décide vraiment d’apprendre de ses erreurs et de celles des autres.
5- Comment gérer le cash flow pour devenir rentier immobilier en toute sérénité ?
Essayons maintenant d’entrer un peu plus en détail dans les chiffres. Ce n’est pas une science exacte ici, certains investisseurs ou rentiers apporteraient des nuances à ce que je vais dire.
5-1 Un exemple de gestion de cash flow
Je ne vous propose qu’une vision sereine et une possibilité parmi d’autres de gestion du cash flow. C’est une manière de vivre de l’immobilier locatif.
Prenons l’exemple de Julia qui souhaite vivre grâce à ses loyers. Elle aimerait vivre tranquillement en ayant 2 500 euros net par mois.
Même si elle s’est formée et qu’elle ne possède que des biens immobiliers très bien rénovés et qu’elle est sereine, elle veut absolument garder 30% des loyers sur un compte “sécurité”. C’est un compte qui lui sert en cas d’imprévu (c’est très intelligent d’autant qu’elle compte louer tous ses biens en meublé).
De plus, elle compte aussi « placer » 10% de ses revenus locatifs en utilisant les intérêts composés. Elle sait ainsi qu’elle peut envisager d’avoir des placements avoisinant les 7 à 11% sur cette somme.
Avec ses objectifs très clairs et biens définis, on peut en déduire qu’elle devra obtenir environ 4166 euros de cash flow :
2 500 € net pour vivre
1249 € (30% du cash flow total net) qu’elle placera sur le compte sécurité
416.5 € (10% du cash flow total net) qu’elle placera par exemple en utilisant les intérêts composés
Si on part de la somme nette que l’on souhaite (2 500€), on peut utiliser la formule suivante :
soit X la valeur totale du cash flow net, alors :
X = 2 500 + (30/100)X + (10/100)X
X = 2 500 + (40/100)X
2 500 = (100/100)X – (40/100)X
2500 = (60/100)X
X = 4166,66
En voulant vivre avec 2 500 € net de cash flow (et en plaçant 10% sur les intérêts composés et 30% en sécurité), Julia devra donc dégager 4 166 € de cash flow net par mois.
5-2 Un autre exemple pour vivre de l’immobilier locatif ou vivre de ses loyers
L’exemple cité au dessus représente à lui tout seul une philosophie de la gestion du cash flow. Vous avez vu que pour vivre sereinement avec 2 500 € net, il fallait dans ce cas, générer plus de 4 000 de cash flow mensuel.
Cela dit, ce n’est pas insurmontable quand on y réfléchit car cela peut représenter 4 immeubles à 1 000 euros de cash flow net chacun par exemple.
Prenons un autre exemple de gestion de cash flow avec les investissements locatifs :
Nicolas gère 6 appartements dans une ville dynamique, il utilise deux stratégies locatives différentes que sont la colocation et la location courte durée. Les 6 appartements, très bien gérés et optimisés dans leur valeur locative, lui rapporte chaque mois 5 200 euros net net.
Nicolas ne supporte pas l’argent qui dort et souhaite anticiper le remboursement de ces appartements. Sa stratégie est donc de faire travailler un maximum l’argent issu de ses appartements pour rembourser au plus vite ses emprunts.
Il sait qu’une fois ses emprunts bancaires remboursés, il percevra des sommes nettes aux alentours de 10 000 euros. Peut-être que l’imposition aura progressé mais peu importe, il sait que le cash flow généré sera très important.
Nicolas décide donc d’utiliser la stratégie des intérêts composés en utilisant 3 800 euros par mois du cash flow.
Il sait que grâce à cette stratégie, il va développer une trésorerie conséquente pour rembourser au plus vite. Il sait aussi qu’il n’a pas besoin de beaucoup d’argent chaque mois pour vivre.
Sa théorie est aussi axée sur le fait qu’il n’aura que peu de frais d’entretien imprévu puisque tout a été refait à neuf dans ses appartements.
De mon côté, je trouve cette stratégie un peu plus risquée. En meublée, le moindre soucis d’électroménager coûte tout de même assez cher. Posséder une trésorerie de secours reste important pour “dormir plus tranquille”.
6- Quels sont les délais et les accélérateurs ?
On peut se demander en combien de temps on peut devenir rentier ou encore comment s’y prendre pour vivre de l’immobilier locatif rapidement. A quoi doit-on s’attendre et que peut-on mettre en place ?
6-1 Les délais pour devenir rentier immobilier et vivre de la location des biens immobiliers
Soyons clairs tout de suite, il est impossible (ou presque) de gagner l’indépendance financière en quelques mois.
Logiquement, le délais se comptera en année, ne serait-ce que pour la prise en considération des délais qui existent en
immobilier : achat, rénovation…
Si nous prenons l’exemple d’un achat d’un immeuble de rapport :
- Signature du compromis de vente le 2 janvier
- Signature de l’acte authentique le 28 mars
- Début des travaux de rénovation le 15 avril (en ayant bien anticipé)
- Fin des travaux le 26 septembre
- Finitions, nettoyage et mise en place de l’ameublement le 10 octobre
- Fin des locations des appartements le 1er novembre
Dans cet exemple, il s’est écoulé 10 mois entre la signature du compromis de vente et la mise en location. C’est un exemple assez proche de la réalité même si on peut faire mieux en terme de gain de temps.
Vous voyez donc que pour un seul achat d’un immeuble, les délais peuvent avoisiner l’année. Vous imaginez donc facilement les délais si votre objectif est de générer un cash flow important et qu’il est nécessaire pour ceci de posséder 3, 4 ou 5 immeubles de rapport.
Attention, je n’ai pas dit qu’il était obligatoire d’avoir autant d’immeubles pour générer de beaux cash flow. Si vous faites coïncider la stratégie de l’immeuble de rapport avec la courte durée par exemple, tout peut être multiplier.
6-2 Les accélérateurs permettant de vivre de l’immobilier locatif
L’immeuble de rapport
Comme dans l’exemple ci dessus, vous comprenez facilement que les délais suggérés, même s’ils sont assez longs, permettent d’obtenir plusieurs appartements en une seule fois.
Le gain de temps est considérable. Si vous achetiez un seul appartement en copropriété, les délais seraient exactement les mêmes. Alors, quitte à passer chez le notaire, autant y aller pour 5, 6 ou 7 appartements d’un coup ! Renseignez-vous auprès d’agents immobilier sérieux, ils vous guiderons sur les opportunités à saisir selon les secteurs.
C’est un avantage indéniable que de passer directement par l’achat d’immeubles de rapport. Je ne citerai pas tous les autres avantages mais je vous suggère cette vidéo à ce sujet. J’y expose les avantages d’acheter un immeuble mais aussi toutes les conditions essentielles à bien respecter pour ne pas commettre d’erreurs.
Les différentes stratégies locatives permettant de booster la rentabilité et de vivre de la location
Evidemment pour accélérer sur la route du rentier immobilier, il est intéressant de dégager le cash flow le plus important possible.
Pour ceci, il est souvent intéressant de réfléchir stratégies locatives accélératrices de rentabilité : la location longue durée meublée optimisée, la location meublée moyenne durée, la location courte durée, la colocation…
Il convient pour ceci de ne pas faire comme tout le monde parce que c’est à la mode…Mais d’optimiser une stratégie parce qu’elle peut cartonner dans le secteur de l’investissement locatif réalisé.
Je reprends souvent l’exemple de la location meublée longue durée qui peut être un véritable coup de boost pour vivre de l’immobilier locatif.
Dans certains secteurs, elle peut être tout aussi rentable que la location courte durée. A méditer quand on voit le peu de temps à y consacrer…
Conclusion
Vivre de ses loyers ou devenir rentier immobilier (certains préféreront cette deuxième expression) nécessite de se fixer des objectifs financiers rapidement.
Etre rentier veut aussi dire que l’investisseur gère son cash flow de manière maligne et pense à optimiser celui-ci de manière stratégique. Il apprendra à se servir de ce cash flow pour vivre, il pensera à des bases de sécurité en cas de soucis. Certainement qu’il pensera à faire travailler une partie de cet argent autrement qu’en le plaçant sur un livret A.
Un rentier immobilier vit donc “grâce” au cash-flow et pas forcément “de” son cash flow.
Vivre de l’immobilier locatif demandera un peu de temps et de stratégies qu’il faudra définir en fonction de vos critères de sécurité et de bien être.
Il est envisageable de gagner des mois et même des années en apprenant de ses erreurs rapidement et en utilisant l’immeuble de rapport ainsi que les stratégies locatives en terme de levier.
J’espère que cet article vous inspirera et vous apportera quelques éléments rassurants sur la liberté financière qui au final, n’existe pas que pour les autres.
A très bientôt
Yann
