Devenir un investisseur immobilier réfléchi : Le guide !

Devenir un investisseur immobilier réfléchi : Le guide !

Comment devenir l’investisseur immobilier qui vous ressemble ?

Comment devenir un investisseur immobilier qui ne commettra pas d’erreur et qui va faire en sorte d’investir dans l’immobilier pour atteindre des objectifs précis ?
Même si j’évoque beaucoup d’éléments dans ce blog pour bien investir dans l’immobilier, on va aujourd’hui tenter de définir précisément ce qu’est réellement un investisseur immobilier.

L’idée va être de mieux déterminer les étapes essentielles du parcours que connait tout investisseur immobilier chevronné.

1- Investisseur immobilier définition

Si on en croit les définitions classiques que l’on trouve sur internet, l’investisseur immobilier est une personne qui fait une ou des acquisitions de biens immobiliers avec pour objectifs d’obtenir des retours positifs sur ses achats.

Bien évidemment, il existe différents types d’achats immobiliers et plusieurs procédés pour gagner de l’argent grâce à ce type d’investissements immobiliers.

Sans entrer plus dans les détails et avant de définir un peu plus précisément différentes stratégies pour gagner de l’argent, les types d’achats sont différents et cela dépendra de plusieurs éléments liés en particulier au profil de l’investisseur immobilier.

Certains se concentreront sur l’achat de parking, d’autres de maisons individuelles, d’appartements ou encore d’immeubles de rapport. Je ne parlerai pas dans cet article des plans d’état de défiscalisation qui n’ont rien à voir, à mon sens, avec la définition d’investisseur immobilier.

Les investisseurs immobiliers utilisant l’achat/revente comme stratégie de gain

L’achat/revente est une première stratégie pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Les investisseurs utilisent des leviers puissants dans cette stratégie pour gagner de l’argent à la revente.

En générale, ils achètent des biens immobiliers à fort potentiels et les rénovent de manière à les vendre à de très bons prix.

C’est une méthode qui demande de l’expertise sur différents aspects : achat au bon endroit, connaissance des secteurs de manière assez pointue, travail en collaboration avec des équipes spécifiques de travaux ou connaissances pour faire les travaux seuls, connaissance juridique pour structurer la société.

J’évoque cet aspect car il faut reconnaître qu’il est diaboliquement efficace lorsque la société est en place et que l’on connait bien ce secteur d’activité.

Dans ce cas, les investisseurs immobiliers sont très rentables mais il ne s’agit pas de se lancer sans connaissances même s’il y a bien évidemment un début à tout.

Je vais évoquer dans un second point l’investisseur immobilier locatif. C’est un domaine qui me parle plus étant donné que 90% de mes opérations immobilières sont en lien avec ce type d’investissements immobiliers.

L’Investisseur qui « utilisent » les investissements locatifs

Vous l’avez compris, ce type d’investisseur gagne de l’argent en achetant des biens immobiliers et en les louant ensuite. Sans entrer dans les détails tout de suite, il existe encore différents types d’investisseurs immobiliers qui utilisent cette stratégie de l’investissement.

Chacun ou presque a sa méthode et ne jure que par celle-ci. Même si pour devenir investisseur immobilier, il faut avoir des bases solides comme nous le verrons ensuite, il ne faut jamais perdre de vue que chaque investisseur aura besoin de s’approprier ces bases.

C’est tout à fait logique puisque nous sommes tous différents et qu’il convient de se retrouver dans des méthodes, des stratégies locatives et donc de s’approprier des connaissances plus globales.

Prenons mon exemple :

J’achète des immeubles de rapports et maisons, je les loue majoritairement en longue durée (80% de mes biens) et je fais en sorte d’avoir un cash-flow positif chaque mois avec les biens immobiliers pour être serein sur le long terme. Je fais attention à ne pas partir en vacances chaque mois grâce à ce cash-flow car j’anticipe les éventuels soucis qui arrivent dans ce type d’investissements locatifs.

Je fais attentions aux secteurs dans lesquels j’achète pour diverses raisons (locations instantanées et revente future) et je loue mes biens en meublé pour d’autres raisons (j’aime beaucoup ce style de locations et surtout la demande locative est importante dans mon secteur avec certains types de biens).

Vous voyez, avec des bases solides mathématiques et autres, j’ai construit progressivement ma méthode et je continue progressivement d’affiner en améliorant et en diversifiant.

Je ne vais pas insister plus sur mon cas plus longuement mais nous allons voir maintenant quelles peuvent être les étapes importantes pour devenir un investisseur immobilier intelligent (qui ne se lance pas sans connaissance). Ces étapes peuvent vous guider et vous apporter une stratégie chronologique pour bien débuter dans les investissements immobiliers locatifs.

Investisseur immobilier débuter

2- Comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro ?

Comme pour toute transformation importante dans une vie, devenir investisseur immobilier ne s’improvise pas, il convient d’agir avec stratégie pendant le parcours d’investisseur mais également avant d’être un investisseur immobilier aguerri.

Comme je vous le soulignais au-dessus, quand on commence à investir, on continu d’affiner les éléments, on continue de progresser et de diversifier mais quelles sont les étapes indispensables avant de devenir cet investisseur immobilier qui avance, qui progresse ?

Les bases incontournables avant de commencer les investissements immobiliers

Et oui ! Rien d’extraordinaire mais pourtant un concept fondamental : il faut connaître des bases qui sont un point de départ capital pour partir dans la bonne direction et faire des choix en toute connaissance de cause.

Je ne peux plus lire les discours sur internet prônant le passage à l’action sans réflexion initiale. Agir de cette manière relève à mon sens de la folie pure et simple.

Je ne prône pas cet aspect parce que je suis formateur mais bel et bien parce que TOUT investisseur immobilier a une base de connaissances importantes en investissement locatif.

Certains ont appris sur le terrain, c’est vrai ! Mais ils oublient facilement qu’ils avaient soit des connaissances intimes pour les guider, soit des connaissances dans le domaine des travaux pour rénover eux même.

Attention, je le redis ! Ne partez pas dans des achats non maîtrisés sans cette base importante de connaissances théoriques. La pratique et le passage à l’action arriveront ensuite.

Les premières connaissances à avoir concernent les chiffres. Il est important de s’appuyer sur une base chiffrée simple, que vous comprenez parfaitement pour bien agir dans vos recherches et à l’achat des biens immobiliers.

Cette base mathématique sera gage de réussite et de sécurité pour faire un bon achat et pour optimiser les composantes de l’immobilier. Chaque composante est une histoire de relationnel et de chiffres mathématiques (travaux, achat, négociation, fiscalité, …)

Exemple : vous voulez obtenir des biens qui s’auto-financent (je ne dis pas que c’est ce que je fais, cela ne correspond pas à ma stratégie pour enchaîner les biens immobiliers, mais peu importe, prenons cet exemple) :

Vous ferez en sorte que le remboursement de votre emprunt ainsi que les différents frais soient en totalité amortis par les loyers. Il faudra bien que votre stratégie soit affutée dès le départ pour éviter toute mauvaise surprise quelques mois après l’achat du bien immobilier.

Lorsque cette base sera acquise, il conviendra d’utiliser une méthode simple pour respecter des étapes chronologiques et vous pourrez ensuite progressivement adapter et affiner votre stratégie.

Ne soyez pas inquiet, en avançant, tout ceci devient nettement plus simple. Il est tout à fait logique qu’à ce stade de votre parcours d’investisseur immobilier débutant, vous ne perceviez pas les étapes dont je vous parle.

Pourquoi, avec des bases, l’investisseur immobilier doit se crée sa propre stratégie d’investissement ?

S’il existe des bases communes impératives à connaître qui demandent quelques semaines d’efforts, (mon programme théorique se fait en 90 vidéos soit 9 modules.

Il faut donc y passer quelques heures mais cela change tout pour des dizaines d’années), chaque investisseur immobilier va ensuite avancer à SA manière.

Comment cela peut-il être différent pour chaque investisseur immobilier ?

Chaque investisseur immobilier se concentrera sur une zone particulière qui aura ses propres caractéristiques locatives : forte demande sur les maisons avec petit terrain, forte demande sur les t2 meublés, forte demande sur des T3 de grande surface, forte demande pour des T4 en colocation…

De plus, chaque investisseur immobilier aura sa propre manière de voir les choses et d’aimer plus ou moins certains types d’investissements immobiliers et/ou stratégies locatives. Prendre conscience de ces « envies » en ne négligeant pas les véritables demandes de secteur est gage de réussite à mon sens.

Cette part de psychologie fera une grande différence sur le long terme. Il faudra juste veiller à ne pas oublier certaines sources d’investissements rentables existantes et ne jamais fermer les yeux sur d’autres sources rentables d’investissements immobiliers.

Si je prends mon exemple, j’adore les immeubles de rapport et leur gestion et j’aime beaucoup (de plus en plus) les petites maisons (entre 40 et 100m²) avec un peu de terrain. Je fais un peu de location courte durée sur 7 biens mais je préfère « nettement » la location longue durée optimisée (location beaucoup plus élevée que la moyenne en apportant de la valeur aux biens immobiliers n’existant pas ou peu ailleurs).

Vous voyez, c’est très clair dans ma tête ! J’avance en faisant ce que j’aime et en affinant mes stratégies. Cela ne change rien au fait que j’observe de près des choses géniales chez d’autres investisseurs. Cela me donne des idées et peut être des envies… Mais MA méthode reste essentielle pour moi.

Passer à l’action ! Comme tout investisseur immobilier

Je ne reviens pas sur mon discours précédent ou je CONSEILLE vivement à toute personne d’avoir des bases théoriques avant ce fameux passage à l’action. Un investissement de 1000 euros dans une formation reste une somme infime dans le monde des investissements immobiliers.

Ne soyez pas choqué par ce discours, je ne dis pas que 1000€ n’est pas une somme importante. Je travaille moi-même beaucoup pour gagner des cash-flows mensuels avoisinant cette somme et je ne néglige jamais le moindre euro.

Mais il faut être clair, « sans discours marketing », en immobilier, vous serez obligé de « jongler » avec des sommes à 5 ou 6 chiffres minimum. Un investissement de 1000€ dans un programme n’est donc qu’une goutte d’eau en termes d’investissement.

En revanche, ces 1000 euros vous permettront d’avoir une assise pour en gagner des dizaines de milliers d’autres : ce sera donc un vrai investissement sur le court et le très long terme.

La théorie, c’est bien ! Mais le passage à l’action restera l’élément indispensable dans votre parcours d’investisseur immobilier. Sans celui-ci, aucune mise en place de quoi que ce soit ne sera possible. Je suppose que vous avez lu ou entendu ce discours des dizaines de fois.

Pourtant ce concept est essentiel à cerner et vous devez comprendre que celui-ci nécessite un peu de courage et/ou de sensations de prises de risques à un moment donné.

Nous avons tous des blocages plus ou moins importants à ce niveau. Ce n’est pas le parcours scolaire ou l’éducation (sauf pour certain) qui permet d’avoir cet engouement pour la prise de risque raisonnée.

L’investisseur immobilier « intelligent » devra donc apprendre en théorie et passer à l’action progressivement, parfois de manière plus incisive. Tout ceci se construit mais le passage à l’action, à proprement parlé, participera à des petits moments internes, psychologiques, plus ou moins déstabilisants, il faut s’y faire.

Finalement ce passage à l’action raisonnée bien entendu est un véritable moyen de progresser individuellement et de gagner sur la confiance en soi.

Investisseur immobilier débuter

3- Des moments importants pour l’Investisseur immobilier

Même s’il est délicat d’avoir des objectifs clairs dès le départ, l’investisseur immobilier va les construire de manière plus ou moins progressive. Il faut vite comprendre si on veut gagner de l’argent chaque mois, assurer un patrimoine à transmettre ou encore devenir rentier immobilier.

Pourquoi devenir investisseur immobilier nécessite d’avoir des objectifs clairs ?

Pour répondre à cette question, nous détaillerons quelques exemples simples et parlants. Nous verrons 3 types d’investisseurs immobiliers : l’investisseur immobilier qui veut gagner un peu chaque mois mais sans viser la rentabilité « parfaite », celui qui vise le fait de devenir rentier immobilier et enfin l’investisseur immobilier qui souhaite se constituer un patrimoine.

L’investisseur immobilier qui vise l’auto-financement

L’investisseur immobilier qui veut des biens qui s’auto-financent cherche à ne pas perdre d’argent chaque mois à cause de ses biens immobiliers voir à gagner un peu d’argent.

Son objectif est plus lointain, il vise prioritairement le fait de posséder un bien qui dans quelques années aura été payé par des locataires. Je ne parle pas de plus-value car c’est une stratégie, qui à mon sens, dépend de beaucoup trop de paramètres incontrôlables.

Cet investisseur sera plus attentif au fait d’acheter des biens sur des secteurs permettant ce type d’opération et devra aussi être attentif à anticiper la fiscalité sur le long terme. Il devra faire attention à ce que les frais sur le long terme ne l’obligent pas à sortir de l’argent de sa poche à certains moments.

Certainement, que ce type d’investisseur immobilier sera vigilant à acheter des biens anciens à rénover à des prix assez bas dans des secteurs adéquat (location et revente).

Les investisseurs immobiliers qui veulent devenir rentier

L’investisseur immobilier qui vise cet objectif pense obligatoirement au cash-flow positif mensuel sécurisé. Attention, je fais une parenthèse tout de suite : le cash-flow est bien la différence entre les loyers perçus et TOUS les frais ET le cash-flow ne peut pas servir en totalité à vivre. Il faut bien évidemment prévoir une trésorerie importante en cas de soucis.

Quoiqu’il en soit, ne soyons pas naïf sur le fait de devenir rentier, cela ne se fait pas en un an ou deux. Entre l’expérience à acquérir, la mise en pratique et l’optimisation des techniques, il faut compter quelques années de passage à l’action pour parvenir à ce résultat, mais c’est possible !

Ce type d’investisseur immobilier visera donc des biens immobiliers permettant d’aller vite (nombre d’unité locative) et permettant d’obtenir de beaux cash-flows. Attention tout de même à bien étudier le « devenir » de certains secteurs pour ne pas trop pénaliser une future revente.

L’attention sera portée sur le fait de réaliser de très belles affaires et d’apporter une grande valeur pour louer plus cher en diversifiant les stratégies locatives les plus rentables.

L’idée étant de louer le plus cher possible et de rembourser les moins possible chaque mois en minimisant également l’ensemble des frais.

Les investisseurs immobiliers qui visent l’investissement patrimonial

Généralement, ce type d’investisseur immobilier ne débute pas dans le monde des investissements. Il fait plutôt un placement raisonné en « bon père de famille ». Souvent, les finances ne sont pas un soucis et l’idée est de « placer » son argent intelligemment dans un bien extrêmement bien placé (ville + localisation).

Le cash-flow n’est pas du tout une priorité, l’emplacement en est une. Ce type d’investisseur ne cherche pas à gagner chaque mois ni même à être à l’équilibre en termes d’auto-financement.

Il est difficile de se situer dans ce type de cas lorsqu’on débute sauf si les activités de la personne à côté permettent de posséder une grosse trésorerie.

Evidemment, il existe des exceptions à la règle. Certaines personnes ne veulent qu’un bien immobilier en plus de leur résidence principale et souhaitent qu’il soit de ce type.

4- Comment devenir un investisseur immobilier et continuer à rester motivé ?

L’investisseur immobilier débutant est souvent très motivé et c’est très bien ! Cet élan est nécessaire pour partir du « bon pied ». Mais, il faut bien avoir en tête que la motivation devra être présente un maximum de fois tout au long du parcours d’investisseur immobilier.

Parfois, on ne comprend pas ce que veulent dire les personnes qui parlent de « s’entourer », « de lire des livres d’expériences », … C’est très simple ! Il est délicat et difficile de rester motivé tout au long des étapes lorsqu’on investit.

Entre la formation, les recherches, les étapes de rencontres avec des professionnels, on peut avoir l’impression que finalement, ce n’est pas pour nous ! C’est une erreur, sauf cas particuliers, ces périodes de découragement sont normales et il faut les affronter. Elles sont sources de progrès importants et chaque étape passée permet de gagner une forte confiance en soi.

La première étape de formation théorique nécessite aussi de la motivation. Pour vous illustrer ceci, je vais vous donner une statistique indiscutable : 100% des « élèves » de mon programme qui sont passés à l’action (achat de maison, appartements et immeubles) ont fini le programme. Autrement dit, aucun élève n’ayant pas été jusqu‘au bout du programme n’a réussi à se lancer.

Ne vous y méprenez pas, je ne dis pas que mon programme a « lancé des élèves » directement au chevet de bonnes affaires, je dis que tous ceux qui se sont découragés rapidement n’ont pas pu devenir investisseur immobilier. A l’inverse, 75 % des élèves ayant été au bout du programme ont au moins acheté un appartement.

La motivation et l’entretien de celle-ci ont donc une importance déterminante dans un parcours d’investisseur immobilier, vous devez en être persuadé. Il conviendra d’entretenir un état d’esprit positif tout au long du parcours d’investisseur, d’écarter les discours négatifs des autres qui ne savent pas et de continuer à développer un réseau d’investisseurs mais aussi de professionnel du secteur.

Conclusion pour votre parcours d’investisseur immobilier

L’ordre logique des choses lorsqu’on débute en immobilier restera donc d’acquérir des connaissances de bases théoriques capitales pour aller sur le bon chemin.

L’investissement dans un programme restera donc un investissement cohérent et déterminant pour votre parcours d’investisseur immobilier.

Le passage à l’action raisonné (en fonction de vos acquis et de vos objectifs) sera une étape importante et nécessitera certainement un déclic psychologique qui aura de grands effets positifs sur vous, cela ira au-delà de l’investissement immobilier, vous pouvez me croire.

Tout au long de votre parcours d’investisseur immobilier, vous aurez des réajustements à effectuer, tout ne sera pas comme un chemin bien dessiné en ligne droite, il faut en voir conscience et s’y préparer. Vous aurez les armes pour réagir et l’effet action/problème/réaction prendra tout son sens au fur et à mesure de vos avancées.

Vous ne serez certainement pas aidé par vos proches qui ne comprendront rien à vos actions et qui auront peur pour vous, ce sera normal ! Pas d’inquiétude ni même d’énervement, c’est juste que vous déviez de la route classique et c’est très dur à accepter par beaucoup.

Malgré tout ceci, tout reste extrêmement positif, vous changez, vous évoluez, vous avancez ! Ne perdez jamais de vue que vos connaissances deviendront importantes et que vous devrez rester connecté avec les valeurs que vous serez en train de construire.

D’ailleurs, faites toujours preuve de logique en respectant vos connaissances tout en vous interrogeant discrètement sur d’éventuels discours négatifs, soyez un bon septique !

Votre chemin d’investisseurs passera par de l’apprentissage, des doutes, des connaissances acquises puis remises en question, des actions, des erreurs puis des réactions. L’expérience que vous allez acquérir en même temps que les biens immobiliers devra elle-aussi être digérée pour être à nouveau de mieux en mieux analysée.

Le chemin est beau, ne laissez personne vous en donner la direction.

A très vite,

Yann

Comment trouver une bonne affaire immobilière ? 7 habitudes à prendre !

Comment trouver une bonne affaire immobilière ? 7 habitudes à prendre !

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?

Voici des questions qui me sont posées des dizaines de fois par mois sur mon blog.Yann ! Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? As-tu une méthode ? Et est-ce que cela n’est permis qu’à certaines personnes ? Si vous faites partie des personnes qui se questionnent sur le fait de trouver des bonnes affaires immobilières, sachez juste que cela est bel et bien permis à tout le monde. Il convient d’agir avec stratégie et méthode. Ce couplé associé à un travail régulier vous permettra à coup sur de ne pas louper une bonne affaire immobilière. Voici les habitudes que je vous invite à mettre en place pour trouver de bonnes affaires immobilières.

Éplucher les annonces de vente immobilière des sites les plus connus : Le bon coin, se loger …

Ce point vous semble peut être évident mais faites-vous réellement le travail nécessaire pour ne pas louper la bonne affaire immobilière ? Il convient de regarder les annonces mais aussi de mettre en place des alertes précises et judicieuses en fonction de vos objectifs. Il existe différentes manières de placer des alertes pour détecter les potentielles bonnes affaires en immobilier. Vous pouvez agir en fonction du secteur, des prix, des mots. Lors de vos recherches pour détecter la bonne affaire immobilière, pensez à être « large » pour ne rien louper. Réfléchissez en fonction des annonces qui ne sont pas forcément écrites comme on l’imagine. Un immeuble peut tout à fait s’appeler « ensemble immobilier », « hôtel », « complexe immobilier ». Je vous invite d’ailleurs à utiliser les guillemets pour sélectionner des annonces qui comporteraient ces mots précis. Les sites les plus connus pour la vente immobilière sont le bon coin, se loger, paru vendu. Vous pouvez toujours sélectionner d’autres sites, notamment Scanrenovation qui vous permet de trouver des maisons à rénover à vendre. N’oubliez pas de vérifier sur les sites si des indépendants travaillent dans votre secteur. Certains sont très décriés par les agents immobiliers « plus classiques » mais il n’y a aucune raisons que ces agents immobiliers ne soient pas au moins autant efficace pour déniche quelques bonnes affaires immobilières. Petite astuce : lorsque vous avez cherché par secteur, par mot entre guillemets ou par un autre critère de recherche, placez vos recherches en favoris, ce sera un gain de temps considérable pour les jours suivants.

Les sites « pourris ou non » des agences immobilières

Ces sites ne sont pas à négliger non plus pour détecter une bonne affaire immobilière. Ceci est vrai pour plusieurs raisons :Vous pouvez, pour certains sites, placer des alertes de la même manière que sur les sites les plus connus que nous avons évoqués au dessus. C’est une démarche à mettre en place sur les sites de votre entourage. Certaines agences prennent beaucoup de temps entre le moment où elles mettent une affaire immobilière sur leur site et le moment où elles font paraître cette annonce sur les sites les plus connus. Et oui ! Certains de leurs sites ne sont pas du tout automatisés avec les sites comme le bon coin, se loger et les autres. Cela signifie que si quelqu’un est plus réactif que vous sur le site de l’agence immobilière, il appellera avant vous pour visiter cette potentielle bonne affaire. De plus, certaines agences ont des sites très anciens avec des affaires très anciennes parfois uniquement postées par ce biais. Vous n’avez donc aucune chance de les retrouver sur les sites comme le bon coin ou Castorus. Pour aller plus loin, j’ai déjà eu affaire à un agent qui ne savait même plus qu’il avait un immeuble sur son site. C’est moi, en appelant, qui lui ait rappelé… Avec ce type d’attitude négligente, imaginez les potentielles bonnes affaires immobilières qui « traînent » sur le net. Cela vous parait dingue que les propriétaires de ces biens immobiliers ne disent rien ? Et pourtant, cela n’est pas une invention de ma part. Certains propriétaires sont déjà multi propriétaire et parfois « se fichent » que la vente d’un de leur bien traîne.

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? Castorus !

Ce site ne fait pas l’unanimité, ce que je peux entendre, mais il faut savoir que dans certains secteurs, il permet de dénicher de potentielles bonnes affaires immobilières à transformer. Quand je dis à transformer, ce n’est pas forcément le cas mais je trouve que ce site peut permettre de trouver la bonne affaire immobilière à créer, par exemple une maison ancienne à découper en plusieurs appartements. Quoiqu’il en soit, n’hésitez-pas à visiter ce site qui pourra de toute manière vous apporter des informations intéressantes en immobilier dans un secteur assez précis. Voici le lien vers le site Castorus !

Dénicher la bonne affaire immobilière par les relations humaines

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? L’agent immobilier !

Si vous me suivez un peu, vous savez que j’accorde une grande importance aux relations humaines en immobilier et au rapport gagnant/gagnant. C’est un concept global qui ressort également dans ma formation IMMO Meublé Pas à Pas ainsi que dans toutes les autres d’ailleurs. C’est un concept fondamental qui permet d’assurer efficacité et sérénité en toute circonstance. Vous ajoutez la notion de confiance à ceci et le combiné est parfait pour avancer en toute sérénité et en toute rentabilité. Où je veux en venir et quel est le lien avec le fait de trouver la bonne affaire immobilière ?

bonnes affaires immobilière et agent immobilier

Les relations courtoises et franches avec les agents immobiliers qui vous comprennent sont déterminantes pour votre parcours d’investisseurs. Vous ne pourrez pas travailler avec tous mais quelques relations sincères seront plus qu’utiles. Imaginez que votre relation avec votre partenaire vous permette d’être au courant de la sortie d’une bonne affaire immobilière sur le marché avant tous les autres investisseurs. Ce serait excellent, n’est-ce pas ? Et bien cela est tout à fait envisageable ! Et pourquoi cet agent ferait ceci ? Parce qu’il a confiance en vous pour de multiples raisons que vous avez construites. Ne négligez jamais votre sincérité, votre gentillesse ainsi que votre franchise. Ces qualités seront gage de réussite sur le long terme.

Le notaire peut aussi vous trouver de très bonnes affaires immobilières

Il en va de même avec le notaire. Il est souvent en lien avec des personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers ou ceux dont ils ont hérités. Ils ne courent pas forcément après une commission et ne se presseront pas forcément de vous appeler pour vous dire de venir vite. Mais, presque malgré eux, ils se retrouvent parfois avec des affaires à vendre qui sont potentiellement de bonnes affaires immobilières. C’est le cas avec les successions ou bien la partie dédiée dans le cabinet à la vente immobilière. N’hésitez-pas à les contacter et à entretenir des relations courtoises. N’oubliez-pas non plus que les notaires ont parfois des sites qui peuvent, eux-aussi, cacher quelques bonnes affaires immobilières.

Trouvez la bonne affaire immobilière seul !

Comme on le dit : on n’est pas mieux servi que par soi-même ! Alors pourquoi déroger à ce principe lorsqu’on cherche à trouver de bonnes affaires en immobilier. Le principe est assez simple. Il consiste à se promener dans une ville et repérer des maisons, appartements ou même immeubles laissés à l’abandon. L’idée sera ensuite de trouver les coordonnées du propriétaire pour lui faire une éventuelle proposition. Peut-être que lui-même ne sait encore pas qu’il est prêt à vendre. Le gros avantage de cette activité est que vous êtes seul sur le coup et vous avez des chances que votre proposition soit la première et pourquoi pas la bonne. Personnellement, je n’ai jamais réussi à acheter de cette manière mais je suis loin de désespérer et même, je compte m’organiser des sessions d’espionnage prochainement pour dénicher la bonne affaire et même l’excellente affaire.

Les enchères : un moyen d’acheter une bonne affaire dans l’immobilier ?

Je n’évoquerai que très peu ce concept même s’il est ou plutôt peut être extrêmement intéressant. Il s’agit là d’être expérimenté un minimum que ce soit techniquement pour comprendre les procédés mais aussi financièrement. Les enchères immobilières nécessitent de posséder une trésorerie pour pouvoir acheter. J’ai déjà assisté à des enchères mais personnellement, je n’ai jamais réellement pratiqué. Je ne parlerai donc que très peu d’un système que moi-même, je ne connais que trop peu.

Conclusion : comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?

Vous avez compris que vous devez mettre des habitudes en place dès maintenant. Ces habitudes sont issus de techniques sur le web mais aussi liées au relationnel avec les professionnels. N’en négligez pas une seule ! Une bonne affaire immobilière peut « apparaître » sous n’importe quel angle au final. Il n’y a pas de vérité si ce n’est celle de la conviction, de la stratégie et du travail régulier. Pensez à automatiser pour ne pas y passer des heures chaque jour. Logiquement, une vingtaine de minute par jour sont amplement suffisantes pour faire un tour complet. N’oubliez pas non plus le simple bouche à oreille, il fait parfois des miracles alors que l’on ne s’y attendait plus. A très bientôt et excellentes recherches, Yann

Comment gagner votre indépendance financière ?

Comment gagner votre indépendance financière ?

Comment gagner l’indépendance financière ?

Dans cette série d’articles liés au fait de se constituer un patrimoine immobilier, je ne pouvais pas ne pas évoquer le thème plus générale de l’indépendance financière.

Si celui-ci n’est pas nécessairement en lien unique avec l’immobilier, il se trouve que les investissements locatifs peuvent être une belle composante de cette fameuse indépendance.

Tout le monde en rêve, beaucoup ont l’impression que être libre financièrement n’est accessible que pour les autres mais au fond, qu’en est-il vraiment ?

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
comment investir dans l’immobilier locatif

1- Définition de l’indépendance financière

Partons du principe que le fait de devenir indépendant financièrement veuille dire que des revenus, des rentes tombent chaque jour, chaque semaine et chaque mois sur votre compte en banque indépendamment de votre temps passé pour les gagner.

En clair, vous avez des retombées d’argent sans échanger votre temps contre cet argent justement.

Ces revenus, tout frais déduits doivent vous permettre de vivre sereinement, comme vous l’entendez, sans manque particulier au quotidien.

Il faudrait rajouter à cette “définition de l’indépendance financière” le fait d’avoir des revenus plus ou moins automatisés. L’idéal étant de gagner de l’argent même lorsqu’on dort ou que l’on fait une autre activité autre que celle qui permet de gagner de l’argent.

2- L’indépendance financière et vous ?

L’indépendance financière raisonne comme un mythe en France et ailleurs bien sur. Pour beaucoup, il s’agit de toucher des rentes sans “travailler”. Beaucoup ne voient que le résultat final sans imaginer les efforts à mettre en place.

C’est en ce sens qu’ils font de graves erreurs en ne croyant pas que ce n’est pas possible d’atteindre cette fameuse liberté temporelle.

Il faut donc commencer par percevoir les choses à mettre en place et définir des objectifs réalistes, réalisables.

Tout dépendra de vous, de votre motivation et de vos stratégies (immobilières par exemple).

Si vous n’êtes pas encore à ce stade de persuasion, il faudra commencer par balayer les fausses croyances limitantes qui vous empêchent d’avancer. Ensuite seulement, vous pourrez définir de vrais objectifs.

Les mises en place viendront ensuite et la détermination prendra le relais au bon moment. N’oubliez jamais que vos croyances vont vous permettre de mettre en place les processus nécessaires à toute indépendance financière.

Le schéma pourrait se résumer vulgairement à :

Croyances ++ –> Mises en place –> échecs mesurés –> nouvelles actions adaptées de l’échec –> détermination avec réflexion –> échecs mesurés –> adaptation et détermination –> réitération –> résultats ++ et automatisation.

C’est un schéma très succinct. Il a pour unique but de mettre en avant qu’une fois les fausses croyances balayées, il existe tout un processus avant d’obtenir de beaux résultats.

Mais de mon côté, je trouve que le jeu en vaut largement la chandelle même si je n’ai pas encore atteins les dernières étapes.

3- L’indépendance financière se calcule

L’indépendance financière se calcule, c’est à dire qu’elle se réfléchit et s’anticipe pour se fixer de vrais objectifs.

Ils doivent être atteignables, mesurables, réalisables et quantifiables.

Ces facteurs auront une grande importance pour maintenir une détermination hors pair. Après tout, il a déjà fallu du temps pour faire “sauter” les fausses croyances, il serait quand même dommage de ne pas entretenir le travail effectué.

3-1 Des objectifs atteignables et réalisables

Atteignables : l’idée est de trouver le point d’optimisation entre ce qu’il est possible de faire et ce qu’il va être difficile de réaliser. On ne peut pas se fixer des objectifs trop bas mais pas non plus trop durs à obtenir.

En éducation, on appelle ceci la zone proximale de développement. L’exercice doit être suffisamment difficile pour solliciter le travail cognitif motivé du jeune tout en n’étant pas inatteignable pour ne pas le dégoutter.

Vous remarquez que pour solliciter le travail du jeune, il y aura toujours quelqu’un à côté pour le booster. Pour nous, c’est pareil, c’est exactement le rôle de l’entourage qui réfléchit comme nous.

Les investisseurs immobiliers ou autres seront là pour aider à passer le cap, malgré la difficulté.

3-2 Des objectifs mesurables et quantifiables

Sur la route de l’indépendance financière ou sur celle de rentier immobilier (cela peut aller de pair bien évidemment), il faudra être en mesure de percevoir les progrès réalisés tout comme les erreurs commises (pour les perfectionner).

La mesure en termes de qualité et de quantité aura une incidence déterminante sur la motivation et sur les avancées avec progrès.

En immobilier par exemple, il est très important de « se poser » à un moment donné et faire de vrais états des lieux. Les achats immobiliers, la rentabilité, le compte bancaire de plus en plus étoffé sont autant d’indicateurs permettant de mesurer les réelles avancées.

N’oublions jamais de regarder le nombre de personnes de confiance avec qui nous avons avancé. On passe souvent de zéro à plusieurs dizaines en quelques mois parfois. Cet entourage fait parti des aspects à mesurer pour ne pas perdre de vue la valeur positive des progrès effectués.

4- Le lien avec l’immobilier

Est-ce qu’on peut lier le terme de l’indépendance financière uniquement avec les rentes immobilières ?

4-1 L’immobilier et le mental

immobilier et indépendance financière

Oui ! Bien sûr, et ce n’est pas parce qu’on a acquis une certaine liberté financière grâce à l’immobilier que toutes les activités autour doivent s’arrêter : au contraire !

Souvent les accélérations dans les avancées immobilières permettent de se forger un mental de battant.

Ce « changement » de caractère ou plutôt le développement de certains aspects de celui-ci fait qu’on entreprend dans d’autres domaines.

Après mes divers investissements immobiliers et dans le monde des mobil home, j’ai eu envie de créer ma propre entreprise, c’est devenu comme une évidence.

N’en déplaise à ceux qui pensent que les formateurs ne sont pas de vrais rentiers ! Ils doivent penser que nous n’avons pas cravaché de la même manière qu’eux ou alors qu’ils sont les seuls sur terre à pouvoir accompagner les néo-investisseurs, ces discours resteront toujours un mystère…

Les investissements immobiliers permettent donc un développement du MINDSET, du mental, d’un état d’esprit.

Et pour être encore plus terre à terre, ces investissements permettent le développement d’une trésorerie sous certaines conditions qui doit engager sur la route de l’indépendance financière si c’est un choix de la part de l’investisseur.

4-2 Le cash flow : critère important pour l’indépendance financière

Pour lier l’immobilier à l’indépendance financière, il est évident que ce type d’investissement doit permettre de gagner de l’argent tout de suite.

Sans ce gain d’argent, aucune chance de devenir libre financièrement et donc de son temps.

Pour ceci, les investissements immobiliers doivent être réalisés méthodiquement avec des objectifs mathématiques clairs. Cela n’empêche en rien de réaliser les investissements en des lieux réfléchis sans être obligé d’acheter des appartements à Paris, à Bordeaux ou encore à Lyon.

Le cash flow, le surplus d’argent net mensuel doit donc exister lors des investissements immobiliers. Il doit lui aussi être pensé pour la suite du parcours.

5- Bien utiliser le cash flow

cash flow et indépendance financière.

Comme je l’ai précisé dans un article précédent (comment vivre de l’investissement locatif ? Voir en bas de la page), le cash flow doit être réfléchi.

Lorsqu’on loue en meublé, il est important de prévoir une trésorerie de sécurité. Cela signifie qu’il serait trop risqué de vivre avec 100% du cash flow net chaque mois.

De mon côté, j’ai opté pour une solution d’utilisation simple du cash flow chaque mois :

-50% du cash flow reste sur un compte disponible tous les jours, un compte sécurité en quelque sorte
-50% du cash travaille grâce aux intérêts composés. Il serait dommage que l’argent ne continue pas à travailler chaque jour.

Conclusion

L’indépendance financière pourrait donc  se résumer au fait d’obtenir de l’argent en ayant créé un système permettant de se dégager un temps libre considérable.

Evidemment, cette mise en place nécessite de la réflexion et de se libérer de fausses croyances que l’on nous enseigne depuis des dizaines d’années.

Evidemment, même si on passe le cap des croyances limitantes, la mise en place du système nécessite quelques tracas et un travail important.

Une chose est sure : si l’objectif est de se dégager du temps pour faire ce qui plaît, il ne faut plus échanger son propre temps contre l’argent. Il faut imaginer, sans réinventer la roue, des mises en place permettant de gagner de l’argent chaque mois sans que cela dépende d’un quotidien dédié au travail.

L’investissement locatif intelligent et réfléchi est une solution. S’il est bien pensé, il peut permettre de dégager de belles trésoreries chaque mois tout en accentuant le côté sérénité.

Prenons l’exemple simple d’un de mes immeubles :

Il me coûte chaque mois (remboursements, assurance, entretien mensuel, taxe foncière…) 1011 euros.

Il me rapporte également 1 750 euros en moyenne.

Chaque mois, l’excédent de trésorerie est donc de 739 euros soit 369 euros en compte sécurité et 370 euros qui travaillent…

A très bientôt

Yann

Comment vivre de ses loyers et de l’immobilier locatif ?

Comment vivre de ses loyers et de l’immobilier locatif ?

Comment vivre de la location et de l’immobilier locatif ?

Comment vivre de l’immobilier locatif revient à se demander  comment devenir rentier immobilier ou encore comment vivre de ses loyers.

Certains se posent la question de se constituer un patrimoine immobilier, d’autres se demandent clairement comment changer de vie et comment vivre de l’immobilier locatif sans trop de problème.

Chacun ira de sa définition, chacun aura son avis sur ce sujet.

Je vous exposerai le mien qui s’appuiera sur mon expérience mais aussi et surtout sur l’analyse de plusieurs cas qui vivent de leurs investissements locatifs rentables.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page :
comment investir dans l’immobilier ?

1- Définition de « vivre de l’immobilier locatif » et ” vivre ses loyers ” et nuances

Vivre de l’immobilier locatif correspond au fait de vivre grâce aux loyers des locataires. Jusque là, tout paraît extrêmement logique mais si vous remarquez la phrase, je n’ai pas dit « vivre des loyers des locataires ».

Pourquoi cette nuance ?

Je lis souvent des commentaires sur les réseaux sociaux ou autres secteurs qui « crient au scandale » quand une personne vend quelque chose ou bien fait une autre activité en parallèle de l’immobilier. Le genre de discours qui résonnent ressemblent souvent à :

« S’il vivait vraiment de ses loyers, il n’aurait pas besoin de faire pub pour ça… » « S’il vivait vraiment de ses investissements locatifs, pourquoi vend-il ses formations ? » « Pourquoi a-t-il besoin de faire des activités en bourse s’il est rentier comme il le dit ? »

Ces personnes n’ont certainement pas saisi une chose, on peut vivre grâce aux loyers et non forcément vivre des loyers. C’est une philosophie importante qui consiste à faire travailler l’argent (en l’occurrence l’argent des loyers) pour en gagner davantage.

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Que se passe t-il vraiment si la totalité des loyers vous sert à vivre chaque mois ? Vous êtes embêtés au moindre souci financier imprévu ?

On y reviendra tout à l’heure mais je voulais juste remettre certains éléments à leurs places : la majorité des rentiers ne s’arrêtent pas à vivre de leurs loyers. Ils continuent de travailler ou de faire travailler l’argent pour optimiser intelligemment.

2- Se fixer des objectifs clairs de revenus net pour vivre de la location

devenir rentier immobilier

Une des premières choses quand on inspire à vivre de l’immobilier locatif est de définir très clairement le montant que vous souhaitez obtenir chaque mois.

Si vous définissez que vous souhaitez vivre avec 2 500 euros net par mois, il faudra obtenir des cash flow supérieurs à ce montant : on y reviendra plus en détail tout à l’heure.

Le fait de se fixer cet objectif financier vous permettra de vraiment savoir jusqu’ou vous souhaitez aller dans vos acquisitions d’appartements, de maisons et d’immeubles de rapport.

Une fois que vous aurez déterminé le montant du cash flow nécessaire pour obtenir cette valeur mensuelle nette, alors « vous n’aurez plus qu’à » être déterminé et tout faire pour investir dans l’immobilier de manière efficace.

Attention, dans « investir de manière efficace », je veux dire en étant formé et en sachant comment vous y prendre.

Le but est toujours d’agir en toute sérénité et en toute rentabilité. Vous pouvez lire à ce sujet l’article dont le lien est en bas de page (achats de biens immobiliers étape par étape).

3- L’importance du cash-flow pour pouvoir vivre de ses loyers

Je fais ce paragraphe même si les notions vont vous sembler certainement évidentes.

Pour vivre de l’immobilier locatif, il est impératif de dégager du cash flow. Cette condition est obligatoire !

Si vous ne possédez que des biens immobiliers qui vous demandent un effort d’épargne, vous ne pourrez jamais devenir rentier immobilier. C’est mathématiquement impossible !

Une nouvelle fois, vous pouvez lire l’article cash flow ou localisation idéale qui traite en partie du sujet. Le lien est en bas de page.

Votre cash flow net (loyers – TOUS les frais) doit être positif !

4- Investir en immobilier de plus en plus intelligemment

Pour vivre de l’immobilier locatif, il va falloir apprendre à apprendre de ses erreurs. En effet, comme dans tout apprentissage, il est nécessaire en immobilier de ne pas commettre les mêmes erreurs plusieurs fois.

Les premières erreurs coûtent parfois assez chères et l’idée n’est pas de dépenser une trésorerie mais bien de s’en constituer une de plus en plus importante.

On veut gagner de l’argent chaque mois pour vivre de l’immobilier et de ses investissements.

Investir de plus en plus intelligemment consiste donc à progresser dans les composantes de l’immobilier (travaux, négociation, gestion travaux, réaliser de bonnes affaires, optimiser les stratégies…) pour réaliser de meilleures affaires dès le départ.

Et cela consiste aussi à développer les stratégies locatives pour gagner en rentabilité, en sérénité et en automatisation.

Ne vous inquiétez-pas, cela vient avec l’expérience si on décide vraiment d’apprendre de ses erreurs et de celles des autres.

5- Comment gérer le cash flow pour devenir rentier immobilier en toute sérénité ?

Essayons maintenant d’entrer un peu plus en détail dans les chiffres. Ce n’est pas une science exacte ici, certains investisseurs ou rentiers apporteraient des nuances à ce que je vais dire.

5-1 Un exemple de gestion de cash flow

Je ne vous propose qu’une vision sereine et une possibilité parmi d’autres de gestion du cash flow. C’est une manière de vivre de l’immobilier locatif.

Prenons l’exemple de Julia qui souhaite vivre grâce à ses loyers. Elle aimerait vivre tranquillement en ayant 2 500 euros net par mois.

Même si elle s’est formée et qu’elle ne possède que des biens immobiliers très bien rénovés et qu’elle est sereine, elle veut absolument garder 30% des loyers sur un compte “sécurité”. C’est un compte qui lui sert en cas d’imprévu  (c’est très intelligent d’autant qu’elle compte louer tous ses biens en meublé).

De plus, elle compte aussi « placer » 10% de ses revenus locatifs en utilisant les intérêts composés. Elle sait ainsi qu’elle peut envisager d’avoir des placements avoisinant les 7 à 11% sur cette somme.

Avec ses objectifs très clairs et biens définis, on peut en déduire qu’elle devra obtenir environ 4166 euros de cash flow :

2 500 € net pour vivre
1249 € (30% du cash flow total net) qu’elle placera sur le compte sécurité
416.5 € (10% du cash flow total net) qu’elle placera par exemple en utilisant les intérêts composés

Si on part de la somme nette que l’on souhaite (2 500€), on peut utiliser la formule suivante :

soit X la valeur totale du cash flow net, alors :

X = 2 500 + (30/100)X + (10/100)X

X = 2 500 + (40/100)X

2 500 = (100/100)X – (40/100)X

2500 = (60/100)X

X = 4166,66

En voulant vivre avec 2 500 € net de cash flow (et en plaçant 10% sur les intérêts composés et 30% en sécurité), Julia devra donc dégager 4 166 € de cash flow net par mois.

5-2 Un autre exemple pour vivre de l’immobilier locatif ou vivre de ses loyers

L’exemple cité au dessus représente à lui tout seul une philosophie de la gestion du cash flow. Vous avez vu que pour vivre sereinement avec  2 500 € net, il fallait dans ce cas, générer plus de 4 000 de cash flow mensuel.

Cela dit, ce n’est pas insurmontable quand on y réfléchit car cela peut représenter 4 immeubles à 1 000 euros de cash flow net chacun par exemple.

Prenons un autre exemple de gestion de cash flow avec les investissements locatifs :

Nicolas gère 6 appartements dans une ville dynamique, il utilise deux stratégies locatives différentes que sont la colocation et la location courte durée. Les 6 appartements, très bien gérés et optimisés dans leur valeur locative, lui rapporte chaque mois 5 200 euros net net.

Nicolas ne supporte pas l’argent qui dort et souhaite anticiper le remboursement de ces appartements. Sa stratégie est donc de faire travailler un maximum l’argent issu de ses appartements pour rembourser au plus vite ses emprunts.

Il sait qu’une fois ses emprunts bancaires remboursés, il percevra des sommes nettes aux alentours de 10 000 euros. Peut-être que l’imposition aura progressé mais peu importe, il sait que le cash flow généré sera très important.

Nicolas décide donc d’utiliser la stratégie des intérêts composés en utilisant 3 800 euros par mois du cash flow.

Il sait que grâce à cette stratégie, il va développer une trésorerie conséquente pour rembourser au plus vite. Il sait aussi qu’il n’a pas besoin de beaucoup d’argent chaque mois pour vivre.

Sa théorie est aussi axée sur le fait qu’il n’aura que peu de frais d’entretien imprévu puisque tout a été refait à neuf dans ses appartements.

De mon côté, je trouve cette stratégie un peu plus risquée. En meublée, le moindre soucis d’électroménager coûte tout de même assez cher. Posséder une trésorerie de secours reste important pour “dormir plus tranquille”.

6- Quels sont les délais et les accélérateurs ?

On peut se demander en combien de temps on peut devenir rentier ou encore comment s’y prendre pour vivre de l’immobilier locatif rapidement. A quoi doit-on s’attendre et que peut-on mettre en place ?

6-1 Les délais pour devenir rentier immobilier et vivre de la location des biens immobiliers

comment vivre de l'immobilier locatif ?

Soyons clairs tout de suite, il est impossible (ou presque) de gagner l’indépendance financière en quelques mois.

Logiquement, le délais se comptera en année, ne serait-ce que pour la prise en considération des délais qui existent en
immobilier : achat, rénovation…

Si nous prenons l’exemple d’un achat d’un immeuble de rapport :

  • Signature du compromis de vente le 2 janvier
  • Signature de l’acte authentique le 28 mars
  • Début des travaux de rénovation le 15 avril (en ayant bien anticipé)
  • Fin des travaux le 26 septembre
  • Finitions, nettoyage et mise en place de l’ameublement le 10 octobre
  • Fin des locations des appartements le 1er novembre

Dans cet exemple, il s’est écoulé 10 mois entre la signature du compromis de vente et la mise en location. C’est un exemple assez proche de la réalité même si on peut faire mieux en terme de gain de temps.

Vous voyez donc que pour un seul achat d’un immeuble, les délais peuvent avoisiner l’année. Vous imaginez donc facilement les délais si votre objectif est de générer un cash flow important et qu’il est nécessaire pour ceci de posséder 3, 4 ou 5 immeubles de rapport.

Attention, je n’ai pas dit qu’il était obligatoire d’avoir autant d’immeubles pour générer de beaux cash flow. Si vous faites coïncider la stratégie de l’immeuble de rapport avec la courte durée par exemple, tout peut être multiplier.

6-2 Les accélérateurs permettant de vivre de l’immobilier locatif

L’immeuble de rapport

Comme dans l’exemple ci dessus, vous comprenez facilement que les délais suggérés, même s’ils sont assez longs, permettent d’obtenir plusieurs appartements en une seule fois.

Le gain de temps est considérable. Si vous achetiez un seul appartement en copropriété, les délais seraient exactement les mêmes. Alors, quitte à passer chez le notaire, autant y aller pour 5, 6 ou 7 appartements d’un coup ! Renseignez-vous auprès d’agents immobilier sérieux, ils vous guiderons sur les opportunités à saisir selon les secteurs.

C’est un avantage indéniable que de passer directement par l’achat d’immeubles de rapport. Je ne citerai pas tous les autres avantages mais je vous suggère cette vidéo à ce sujet. J’y expose les avantages d’acheter un immeuble mais aussi toutes les conditions essentielles à bien respecter pour ne pas commettre d’erreurs.

Les différentes stratégies locatives permettant de booster la rentabilité et de vivre de la location

Evidemment pour accélérer sur la route du rentier immobilier, il est intéressant de dégager le cash flow le plus important possible.

Pour ceci, il est souvent intéressant de réfléchir stratégies locatives accélératrices de rentabilité : la location longue durée meublée optimisée, la location meublée moyenne durée, la location courte durée, la colocation…

Il convient pour ceci de ne pas faire comme tout le monde parce que c’est à la mode…Mais d’optimiser une stratégie parce qu’elle peut cartonner dans le secteur de l’investissement locatif réalisé.

Je reprends souvent l’exemple de la location meublée longue durée qui peut être un véritable coup de boost pour vivre de l’immobilier locatif.

Dans certains secteurs, elle peut être tout aussi rentable que la location courte durée. A méditer quand on voit le peu de temps à y consacrer…

Conclusion

Vivre de ses loyers ou devenir rentier immobilier (certains préféreront cette deuxième expression) nécessite de se fixer des objectifs financiers rapidement.

Etre rentier veut aussi dire que l’investisseur gère son cash flow de manière maligne et pense à optimiser celui-ci de manière stratégique. Il apprendra à se servir de ce cash flow pour vivre, il pensera à des bases de sécurité en cas de soucis. Certainement qu’il pensera à faire travailler une partie de cet argent autrement qu’en le plaçant sur un livret A.

Un rentier immobilier vit donc “grâce” au cash-flow et pas forcément “de” son cash flow.

Vivre de l’immobilier locatif demandera un peu de temps et de stratégies qu’il faudra définir en fonction de vos critères de sécurité et de bien être.

Il est envisageable de gagner des mois et même des années en apprenant de ses erreurs rapidement et en utilisant l’immeuble de rapport ainsi que les stratégies locatives en terme de levier.

J’espère que cet article vous inspirera et vous apportera quelques éléments rassurants sur la liberté financière qui au final, n’existe pas que pour les autres.

A très bientôt

Yann

Comment estimer le coût des travaux de rénovation ?

Comment estimer le coût des travaux de rénovation ?

En immobilier et particulièrement pour les investissements locatifs, l’estimation des travaux de rénovation a une importance capitale.

C’est un point stratégique qui a de multiples fonctions pour bien réussir les investissements immobiliers.

Les travaux de rénovation jouent un rôle déterminant  dans la rentabilité, la fiscalité mais aussi en terme de visée sur le long terme.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?

En plus, bien estimer les travaux de rénovation assurera dès le départ un investissement global réussi.

Les travaux de rénovation vous permettront d’apporter une valeur énorme qui vous différenciera des autres investisseurs immobiliers, ils vous permettront de louer plus cher que la concurrence et ils doivent aussi vous permettre de réaliser des investissements sereins.

J’en profite pour évoquer le point « artisans ». Ceux-ci doivent devenir de vrais partenaires qui vous comprennent. C’est un point très important qui demande parfois un peu de temps à mettre en place.

On ne trouve pas l’équipe ou le maître d’œuvre qui correspond du premier coup.

A mon sens, comme tout point en immobilier (banquier, artisans, expert comptable, notaire…), il faut un peu de temps et donc d’expérience pour s’entourer de personnes qui nous correspondent mais cela se fait tranquillement et assure une sérénité qui n’a pas d’égal.

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1- Les travaux de rénovation, c’est quoi ? Comment estimer le coût des travaux ?

Dans cette partie, je voulais juste différencier différents types de travaux de rénovation ou plutôt essayer de mettre en avant que les travaux peuvent avoir de multiples fonctions dès le départ.

La réflexion doit être large, les travaux ne servent pas uniquement à rendre un appartement « beau ». Le concept de rénovation est bien plus large à mon sens.

1-1 Les travaux de rénovation de structure et de fonctionnement

estimer travaux de rénovation structure

Ceux-là ont un rôle, au sens large, d’assurer la solidité et les fonctions essentielles dans le bâtiment. Je donnerai des exemples tout à l’heure.

Sans ces travaux ou plutôt sans l’assurance et la vérification de ces points importants, l’investissement pourra devenir un vrai cauchemar sur le long terme.

Et, vous au contraire, comme vous le savez, vous devez chercher à atteindre la sérénité en immobilier.

Il est donc très important d’investir en s’assurant que l’on va être relativement « tranquille » pendant 10, 15, 20 ans et même plus.

Ce type de travaux de rénovation de structure et de fonctionnement concerne :

  • La structure : la toiture, les fondations, la solidité du bâti…
  • Le fonctionnement : les écoulements, la séparation des fonctionnalités s’il y a plusieurs appartements
  • L’accessibilité des appartements
  • L’isolation des murs et des sous toitures
  • L’isolation phonique des sols et des fenêtres
  • La sécurité et les normes : En électricité par exemple, c’est un point à ne pas négliger que ce soit par le nombre de compteurs électriques (1 par bien) ou par la qualité des tableaux électriques.
  • La faisabilité si on divise ou ajoute une pièce.

Cette partie est la première qui devrait être prise en considération à mon sens. Elle peut éviter de belles déconvenues pour la suite.

Je trouve qu’on ne parle que trop peu de ce type de travaux pourtant essentiels à la pérennité des appartements et des immeubles de rapport.

1-2 Les travaux de rénovation liés à l’esthétique

estimation du coût des travaux de rénovation esthétique

Ils peuvent aussi être liés au premier point.

Il est tout à fait possible de concilier le bon fonctionnement et l’esthétique et heureusement !

Ceux-là auront un but différent des premiers même s’ils joueront aussi un rôle dans votre sérénité.

Les buts essentiels de ce type de travaux de rénovation seront :

  • Apporter de la valeur à vos biens pour vous, les locataires et peut-être même de potentiels futurs acheteurs.
  • Louer plus cher vos biens et même beaucoup plus chers si vous faites une réelle différence avec les autres. Il est tout à fait possible de louer un T2 jusqu’à 20 ou 30% plus cher que les autres si vous présentez sur le marché de beaux appartements équipés.

 

Ex : je loue des T2 meublés, équipés jusqu’à 480€ alors que la moyenne dans mon secteur est aux alentours de 350€.

 

Cette « catégorie » de travaux est peut être plus facile à concevoir ne serait-ce que par le fait qu’ils soient plus évoqués.

Ils ont une importance déterminante sur le montant des loyers et vous assure également des visites faciles avec les locataires.

1-3 Les travaux de rénovation et la fiscalité

Ce n’est pas l’objet de l’article ici mais je voulais juste rappeler ce point extrêmement important si on a des objectifs sur le long terme.

estimation cout des travaux de rénovation fiscalité

La nature des travaux et la quantité des travaux peuvent avoir des conséquences très importantes sur la fiscalité et sur le fait de réduire ou « détruire » la note fiscale.

On remarque que les travaux de rénovation jouent un rôle dans beaucoup de cas à partir du moment où vos déclarations sont au réel et non au forfait d’abattement.

SCI à l’IS, création de déficit foncier, Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), Louer  Meublé Professionnel (LMP)… sont autant de statut « en lien direct » avec les travaux de rénovation.

Sans entrer précisément dans les détails, les travaux de rénovations (sous ces statuts) permettent une déduction de montants sur vos revenus locatifs ce qui provoque parfois des résultats fiscaux déficitaires vous permettant de ne pas payer d’impôts ou très peu.

2- Peut-on estimer les coûts de rénovation d’un appartement au m² ? L’estimation des travaux serait-elle juste ?

Les travaux de rénovations c’est excellent comme nous l’avons vu juste avant ! Mais pour ceci, il convient de maîtriser différents points importants comme le coût des travaux de rénovation par exemple.

Lorsque j’ai réalisé un sondage il y a quelque temps, je me suis aperçu que de nombreuses personnes n’investissaient pas à cause du manque de maîtrise des coûts des travaux de rénovation.

« Yann, je suis bloqué car je n’ose pas investir à cause des travaux, je n’ai pas d’artisans de confiance et j’ai peur de me faire arnaquer »

« Comment doit-on faire pour vérifier le sérieux d’une entreprise ? »

« J’ai peur de me planter dans l’estimation des coûts des travaux au départ, j’ai l’impression que je ne pourrai jamais acheter un immeuble de rapport à cause de ça ! »

Je vous assure que ces types de questionnement sont complètement logiques et qu’on ne trouve pas toujours les réponses du jour au lendemain mais cela finit par arriver si on s’y prend de manière stratégique et volontaire.

Voyons quelques éléments de réponses.

2-1 Estimer ses travaux de rénovation : définitions des prix au m²

estimer cout des travaux equipe

Souvent je peux lire ou entendre des estimations de prix au m² pour l’estimation des travaux de rénovation.

A mon sens, je trouve que cela peux être un indicateur mais en même temps, cela peut aussi être un indicateur très trompeur.

S’appuyer uniquement sur une formule de ce type reste une manière de fonctionner globale trop peu précise si on ne prend pas en considération d’autres éléments.

Je suis justement en train de créer un tableau estimatif du coût des travaux de rénovation en ce moment à l’aide d’un maître d’œuvre et d’une équipe d’artisans. Je vous assure que beaucoup de variables sont obligatoires à prendre en compte.

Je l’ai intégré dans mon programme IMMO Meublé Travaux que vous pouvez consulter ici :

Je veux voir le programme ” IMMO Meublé Travaux “

Ce qu’on a tendance à lire globalement :

  • Une rénovation complète d’un appartement, sans toucher au gros œuvre, pourrait revenir à 600€/m²
  • Une rénovation plus complexe pourrait revenir à 850€/m²
  • Une rénovation totale avec reprise des sols, des murs, des huisseries…pourrait coûter 1000€/m²

On vous dira aussi que pour être tranquille, vous n’avez qu’à compter  1200€/m².

D’autres vous diront qu’au dessus 500€/m², la rénovation, c’est du vol parce qu’ils ont oublié qu’ils travaillent depuis longtemps avec des artisans ou simplement qu’ils faisaient une partie des travaux eux-mêmes…

Ok ! Mais comment doit-on faire pour faire une estimation du coût des travaux de rénovation lorsqu’on doit faire une offre rapide au vendeur ?

Si je suis une certaine logique, je dois prendre le maximum soit 1200€/m² et je fais une offre en conséquence ?

Cela risque de me faire faire une offre très basse et donc de louper un bien qui était potentiellement une bonne affaire.

Ma manière de procéder est un peu différente, j’ai appris progressivement à estimer de manière globale en utilisant des stratégies définies. J’ajoute 10% à mon estimation et je fais une offre en conséquence.

Exemple : Lors de ma dernière visite à ce jour, j’ai dû faire seul une estimation du coût des travaux de rénovation de 2 immeubles de rapport.

Après une heure et demie de visite, j’avais estimé entre 170 000 et 190 000 euros de travaux. En ajoutant 10% à la somme moyenne, j’arrivais à une estimation de l’ordre de 200 000 euros de travaux de rénovation.

J’ai donc fait une offre en conséquence en attendant les vrais devis. Il se trouve que les devis finaux, en considérant les pires des cas de rénovation, ont donné un montant global de 207 497 euros.

Voyons quelques variables à prendre en considération pour mieux estimer les coûts.

2-2 variables importantes pour mieux estimer le coût des travaux de rénovation

Comme nous l’avons vu au dessus, on voit beaucoup des estimations de coût de travaux de rénovation en prenant en considération la nature des travaux.

Quand on parle ainsi de prix au m², on a tendance à oublier des variables importantes comme la distance pour évacuer des gravas, l’accessibilité facile ou non d’un chantier, si une chape au sol va nécessiter un travail sur l’existant, prix de rénovation d’une toiture avec difficulté pour mettre en place un échafaudage…

Je veux juste montrer que considérer un prix global c’est bien mais cela peut-être totalement faussé dans certains cas et même souvent.

Exemple : Imaginons la rénovation complète d’un immeuble situé au cœur d’une ville ancienne avec petites ruelles pour y accéder. Il est tout à fait possible que l’évacuation des gravas nécessite un travail manuel à la brouette car le lieu est inaccessible pour un camion.

Si, dans ce cas, vous ne faites qu’appliquer une formule de prix au m² pour la rénovation, vous risquez d’oublier un élément déterminant : la main d’œuvre pour évacuer tous les gravas durant le chantier. Vous pouvez me croire, celle-ci aura un coût conséquent…

On pourrait citer beaucoup d’exemples de ce type.

Pour citer un autre cas ou l’estimation (prix au m²) serait « absurde », je peux prendre l’exemple d’une toiture ou le prix au m² peut varier du simple au double en fonction de contraintes (nombre de raccords importants, plusieurs cheminées à contourner, coins, accessibilité…)

Voyons aussi ce qu’il faut bien comprendre quand on parle de m².

2-3  Estimation travaux : de quels m² parle-t-on ?

Pour les estimations globales, on parle souvent de prix au m² en évoquant les surfaces totales des appartements.

Exemple : j’ai un appartement de 40 m², j’estime que la rénovation va me revenir à 600€/m², je devrai donc avoir une note globale d’environ 24 000 euros.

Attention si on entre dans les détails, il se peut qu’il soit plus judicieux de prendre en compte de « vrais » surfaces de travail pour estimer des coûts de travaux.

Certains artisans comme les peintres par exemple multiplient un montant à la surface à peindre. Dans ce cas, il est plus facile de savoir exactement à quoi s’en tenir.

Exemple : le peintre applique la somme de 38€/m² (préparation + peinture) quand il voit des murs peu abimés à préparer avant d’appliquer les couches de peinture. Vous savez que lui va vous coûter le nombre de m² à peindre X 38. C’est donc simple d’avoir une estimation juste.

Un micro entrepreneur préférera peut-être appliquer un forfaire journalier pour se booster à finir en un certain temps.

Exemple : Le chantier durera 10 jours. Il prend  200€/jour car il a du ratissage à faire sur les murs avant peinture. Il évoquera surement avec plus de précision le travail de préparation des murs (c’était juste une petite parenthèse).

En règle générale, pour un même chantier, l’application d’un tarif au forfait permettra de diminuer significativement la note.

A ce sujet, je suis en train de préparer un énorme travail de vidéo pour vous donner toutes les combines et astuces qui fonctionnent pour moi pour trouver un excellent rapport qualité/rapidité/prix.

Je vais vous donner des procédés qui fonctionnent et qui vous permettront d’appréhender la partie travaux de manière beaucoup plus simple.

Je vous en dirai bientôt plus…

3- Peut-on chiffrer des travaux de rénovation pôle par pôle pour une estimation travaux précise ?

estimation cout des travaux rénovation pole par pole

Est-il plus facile d’estimer le coût des travaux de rénovation point par point ? Toiture, plomberie, électricité, salle de bain, cuisine…

Certains points sont à mon sens plus faciles à chiffrer si on les sépare.

C’est surtout qu’il sera plus facile d’estimer et de comprendre les montant totaux si on sépare les différents éléments.

Je suis justement en train de créer un tableau pour réaliser des estimations globales précises en « découpant » ces différents points : salle de bain, cuisine, chambre, toiture, électricité, …

Il est donc tout à fait possible de fonctionner de la sorte en ajoutant des éléments de travaux plus globaux (électricité générale, point de plomberie particulier…) ainsi que des variables diverses qui pourraient augmenter la note final (proximité du chantier des camions, accessibilité, contraintes particulières de la ville pour les extérieurs…)

Vous verrez au final qu’avec de l’expérience et la connaissance sur la manière de fonctionner des artisans qui vous suivent, vous finirez par estimer ces différents pôles au plus juste.

Des exemples pour estimer ses travaux de rénovation

Exemple 1 : de mon côté, il est assez « facile » d’estimer le montant d’une cuisine posée en fonction du nombre d’éléments, de la pose particulière et de la qualité que je souhaite avoir en matériaux.

Exemple 2 : je parviens maintenant assez facilement à estimer assez précisément la pose complète d’une salle de bain (douche à l’italienne, faîence, colonne, vasque et sol) suite à l’enlèvement de l’ancienne. En fonction de la grandeur de la pièce, je parviens à estimer un coût à quelques centaines d’euros prêt.

C’est en cumulant ces différents éléments que je parviens réaliser des estimations de coût de travaux de rénovation assez justes. Ceci m’est très utile évidemment lorsque je dois réagir vite pour faire une offre.

Dans la succession de vidéos dont je vous parlais plus haut, je vous donnerai une astuce pour payer moins cher une cuisine ainsi que sa pose.

4- Mes exigences avec les artisans pour les travaux de rénovation

Je vais parler avec mon expérience pour vous faire gagner un temps précieux. Je suis parfaitement conscient que ce que je vais évoquer ici n’est pas toujours possible du premier coup.

J’en suis d’autant plus conscient que j’ai vécu à plusieurs reprises quelques revers concernant les artisans. Il s’agissait de petits revers mais je vais vous donner ma vision phare du groupe d’artisans idéal.

4-1 Un artisan qui gère une équipe structurée

Estimer coût des travaux de rénovation artisans

Lorsque l’artisan, chef de son entreprise réussi à travailler sur son entreprise et non dans son entreprise, nous les investisseurs avons tout gagné !

Je vous assure qu’il vaut mieux travailler avec un artisan capable de suivre les chantiers de prêts qu’un artisan lui-même sur les chantiers qui ne fournit pas à être partout et nulle part à la fois.

En règle générale, ce sont ceux qui parviennent à faire ceci, qui gère tous les corps de métiers au sein de leur entreprise et ça, c’est très efficace !

Ce n’est pas une généralité mais si j’analyse différentes situations, je me rends compte que l’artisan capable de suivre ses chantiers instaure une dynamique positive pour les avancements.

Pour vous donner un exemple, les artisans avec qui je travaille sont organisés de la manière suivante :

  • Un chef d’entreprise qui passe sur les chantiers tous les jours
  • Un « bras droit »qui réalise tous les devis pour pouvoir les faire très rapidement
  • Une troisième personne qui gère les stocks pour que les artisans sur le terrain ne manque pas de matériel sur les chantiers.
  • 25 employés sur les chantiers

4-2 Un chef d’entreprise qui fait preuve de réactivité

Comme moi, vous êtes ou allez devenir investisseur en immobilier. Il y a des éléments clés dans ce domaine et la réactivité en fait partie.

Lorsqu’on exige ceci de soi-même et qu’on l’applique régulièrement, il est très délicat de travailler avec des partenaires qui ne sont pas réactifs, dynamiques et compréhensifs.

La personne qui va réaliser les devis pour vous ou celle qui va venir réaliser une visite d’un immeuble avec vous doit être en mesure de réagir vite. Elle doit pouvoir venir rapidement faire une visite avec vous, prendre des mesures et réaliser un devis gratuit rapidement dans les 8 à 15 jours qui suivent.

Si ce n’est pas le cas, vous allez vite vous épuiser à attendre des éléments qui arriveront trop tardivement.

L’idéal est, qu’au départ au moins, l’artisan qui vient visiter avec vous puisse vous donner une estimation globale du coût des travaux de rénovation pour que vous puissiez faire une offre réfléchie.

Cette estimation de coût des travaux doit évidemment être assez proche du montant des devis… Si j’avais un conseil à vous donner, ajoutez toujours 10% à cette estimation pour faire une offre sécurisée.

Si vous percevez que vous avez du temps pour faire votre offre, peut-être sera-t-il alors judicieux d’attendre les devis.

4-3 Le professionnalisme des artisans

estimation du cout des travaux de renovation professionnalisme

De mon côté, c’est un point extrêmement important ! J’ai besoin de savoir que j’ai affaire à des personnes consciencieuses et donc très professionnelles.

Je ne parviens pas à travailler avec des personnes qui préfèrent prendre un risque en se disant : « ça devrait aller, on verra bien ! » Non !

Je préfère très nettement le discours :

« M MARJAULT, on ne vous a pas demandé mais nous avons mis cette marque en huisserie car vous ne serez pas embêtés pendant des dizaines d’années. Cela vous coûtera 90 euros de plus mais vous serez tranquilles ! »

Fonctionnez toujours dans votre esprit en mode sérénité ! Ne choisissez jamais de tirer les prix sur les matériaux pour faire une épargne qui au final n’en sera pas du tout une.

Vos artisans doivent réfléchir de cette manière également. S’ils vous proposent un devis nettement au dessous les autres uniquement parce qu’ils utilisent des matériaux bas de gamme, fuyez !

Ce point est ca-pi-tal !

Exemple : les artisans ne me demandent pas du tout mon avis sur la qualité des robinetteries. Ils prennent leur gamme supérieure car ils n’ont jamais de problème avec celle-ci. C’est un vrai bonheur quand vous n’avez pas un plombier à faire intervenir dans vos appartements par la suite.

 

4-4 Des artisans organisés avec vous !

estimation cout des travaux de renovation organisation

Je vous conseille de repérer dès le départ l’organisation de vos artisans et de prendre part à cette organisation.

Une équipe bien structurée réalisera plusieurs chantiers en même temps. Il faut donc faire en sorte d’être inscrit au tableau des chantiers le plus rapidement possible.

Je vous conseille de programmer votre chantier avec les artisans dès la signature du compromis ou lorsque vous êtes certain d’avoir le prêt.

L’idée sera de gagner des mois dans le commencement de vos travaux de rénovation.

Dès que vous avez l’accord de prêt de la banque, vous contactez les artisans pour planifier le début de vos travaux. Précisez-leur toujours que vous avez eu un petit différé mais assez court.

En clair votre chantier devra avancer relativement rapidement, essayez d’être assez exigeant sur ce point sans être totalement borné ni même pénible.

L’exigence est un vrai droit à mon sens et je trouve que les artisans réfléchis, structurés et « droits dans leurs baskets » l’ont totalement compris. En revanche, n’oubliez jamais que vous n’êtes pas seuls et que les artisans doivent aussi jongler entre différents chantiers certainement commencés avant le vôtre.

Votre ambition doit être de créer un véritable partenariat avec les artisans qui vous correspondent de manière à toujours travailler avec eux lors de vos investissements immobiliers suivants.

5- Le financement suite à l’estimation des travaux de rénovation

L’estimation du coût des travaux de rénovation n’est pas chose aisée. Avant de se créer sa propre expérience, appuyez-vous sur un artisan qualifié et apprenez !

Cette estimation travaux a une fonction essentielle : faire une offre raisonnée pour réaliser une bonne affaire immobilière.

L’idée est de se faire financer le coût des travaux par la banque. Comme beaucoup d’investisseurs, je fais en sorte que TOUS les travaux soit pris en considération dans l’enveloppe de départ, je ne veux pas sortir de trésorerie de ma poche.

Pour faire un petit point sur cet aspect financement (en estimant que vous ayez eu un prêt accepté), sachez qu’il existe plusieurs manières de débloquer les fonds de la part de la banque :

  • Sur facture et directement sur votre compte par palier
  • Sur facture et directement à l’artisan
  • Sur devis de départ et sur simple demande par la suite

Si vous pouvez obtenir ce dernier système avec votre banque, je vous le conseille. C’est très simple d’utilisation et surtout très pratique pour inclure le prix des meubles par exemple…

6- Conclusions sur l’estimation du coût des travaux de rénovation

Résumons les différents points importants concernant les artisans et l’estimation du coût des travaux de rénovation :

Il faut voir de manière globale au début : réaliser une estimation globale la plus juste possible. L’idée étant de ne pas oublier des éléments importants.

Vous devrez progressivement apprendre à estimer seul si vous avez besoin d’agir très très rapidement. Mais il est fortement conseillé d’agir avec un professionnel au début pour bien comprendre.

Pour ceci, il faut trouver votre partenaire capable de vous accompagner rapidement lors d’une visite.

La nature et la complexité des travaux ne peuvent que très difficilement se réduire à un prix donné à la louche et au mètre carré. Il faut percevoir progressivement des manières plus professionnelles de réfléchir et d’estimer.

N’hésitez pas à apprendre à estimer pôle par pôle en apprenant de vos premières visites ou premiers achats immobiliers.

Vous pouvez même allez voir des exemples chez d’autres personnes avec vos partenaires artisans.

Trouvez votre partenaire idéal, celui qui vous correspond dans le discours, la manière de fonctionner et surtout grâce à son professionnalisme. Là encore, le relationnel sera déterminant dans vos avancées.

Comme je vous l’ai dit, j’adore le concept suivant : intelligence dans le gestion, artisans qui travaillent sur leur entreprise et non dans leur entreprise, structure à la tête réfléchie (1 pour devis, 1 qui chapote les chantiers, 1 qui gère les stocks…), utilisation de matériaux de qualité après recherche de leur part.

En règle générale, privilégiez la qualité au rapport qualité/prix. La qualité des matériaux (et votre artisans devrait presque vous l’imposer) est essentielle pour votre sérénité sur le long terme.

Une entreprise sérieuse ne devrait pas avoir envie de faire du service après vente et devrait tout faire pour l’éviter.

7- Comment puis-je vous aider au mieux appréhender les estimations pour les travaux ?

immo formation yann marjault

J’avais lancé un sondage il y a quelques temps pour savoir si le domaine des travaux de rénovation était un point sensible pour vous.

Les retours sont incroyables et tellement compréhensible. Je tenais à partager avec vous quelques éléments de ce sondage pour que vous compreniez à quel point beaucoup de personnes sont inquiètes en ce qui concerne les travaux de rénovation.

Sur 417 personnes ayant répondu au sondage en quelques jours :

  • 84.6% ont déjà acheté leur RP ou investi dans 1 bien immobilier
  • 88.9% pensent que les travaux de rénovation sont stressants ou énormément stressants
  • 82.4% estiment ne pas savoir réaliser une estimation de départ suffisamment précise
  • 79.5% pensent qu’il est très difficile de trouver des artisans de confiance
  • 91.2% pensent ne jamais investir à cause du manque de connaissance dans les travaux de rénovation !!!

Les notions de confiance envers les artisans, de ne pas dépasser les budgets de départ, d’estimation de coût de travaux de rénovation, de qualité de travaux, de mauvaises surprises reviennent systématiquement.

Suite à ce sondage et à mes convictions, j’ai décidé depuis plusieurs mois de mettre en place quelque chose de très spécifique concernant les travaux de rénovation.

J’ai donc décidé de construite un programme adapté avec les artisans qui font tous mes chantiers. Nous avons passé des mois à faire des suivis de chantier et décortiquer tous les aspects essentiels pour qu’un “débutant” puisse comprendre comment fonctionne la rénovation et surtout puisse estimer les cout de rénovation.

On a décidé de vous aider du point de départ qu’est l’estimation jusqu’à la fin de la réalisation des travaux.

Vous pourrez réaliser des estimations globales justes, vous comprendrez les étapes dans les travaux et vous gérerez toute la dimension « travaux » en toute sérénité.

Vous trouverez notamment :

  • Un accompagnement de A à Z (estimation jusqu’à la fin du chantier)
  • Un exemple avec un immeuble de 5 appartements (de mon estimation du coût des travaux à la fin de la réalisation en passant par les devis optimisés).
  • Un exemple de A à Z avec une RP coupée en RP + appartement
  • Un exemple pour la  transformation d’un garage en appartement
  • Une manière de procéder efficace pour estimer le plus justement possible le coût des travaux.
  • Un tableau permettant facilement d’avoir une idée sur le coût total des travaux
  • Des astuces relationnelles pour payer moins cher certains éléments comme les cuisines ou encore les peintures

Le lien vers le programme est juste là, n’hésitez pas à le consulter en cliquant sur ce lien directement !

Cette ensemble de vidéos nous a pris beaucoup de temps car nous avons voulu construire quelque chose de très juste et efficace pour toute personne qui a peur des travaux et qui ne sait pas faire une estimation travaux pour investir rentablement.

A très vite,

Yann

7 stratégies immobilières pour gagner des milliers d’euros !

7 stratégies immobilières pour gagner des milliers d’euros !

Lorsqu’on débute en immobilier ou même lorsqu’on continue à enchaîner les investissements immobiliers, il est primordiale d’utiliser des stratégies immobilières efficaces.

J’essaie au travers du blog Immobilier Meublé Pas à Pas de mettre en avant ce principe.

Ceci doit paraître évident pour certains parmi vous qui ont peut être déjà investi ou qui se sont renseignés.

Croyez-moi, beaucoup de personnes, à l’heure actuelle, pensent que c’est simple de faire des investissements locatifs  et qu’il n’y a pas besoin de réfléchir tant que ça.

D’autres au contraire, pense que comprendre les stratégies immobilières est beaucoup trop difficile et réservé à une « certaine élite » sortie de « je ne sais où ».

Aujourd’hui, je vais vous présenter 7 stratégies immobilières qu’il convient de connaître pour investir sereinement en immobilier. L’idée est juste de vous montrer que certains points sont à connaître et aussi très accessibles pour nous tous.

Par la suite, il conviendra d’adopter une stratégie globale, dans un ordre chronologique qui vous permettra d’investir sereinement.

1- Boostez votre négociation : 1ère stratégie immobilière

La négociation est une des stratégies immobilières au centre du système en ce qui concerne les investissements locatifs meublés.

A elle toute seule, elle permet de réaliser de vrais investissements rentables qui vont permettre de dégager de beaux cash-flow. Elle intervient bien avant le fait d’apporter de la valeur et intervient à différents moments en immobilier.

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Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici : comment investir dans l’immobilier locatif ?

1-1 Quoi négocier ?

Les points de négociation sont multiples, je vais les évoquer sans entrer dans les détails puisque vous trouverez tous les éléments dans l’article dont je vous ai parlé juste au dessus. Je vais quand même énumérer pour rappel  les différents points négociables en immobilier.

1-1-1 Avec le vendeur

stratégies immobilières négociation avec vendeur

Négocier avec le vendeur veut aussi dire négocier avec un agent immobilier si vous êtes passé par une agence immobilière.

Ce point est très important car il sera beaucoup plus facile de travailler avec cet intermédiaire si vous n’êtes pas habitué à travailler en direct avec une personne.

Certes, il peut être difficile de vérifier les propos d’un agent immobilier. Il faut comprendre qu’il connait très bien ses vendeurs et l’agent est souvent en mesure d’adapter son discours.

Travailler avec des agents est aussi une stratégie en immobilier qui a son importance et notamment lors de la négociation de départ.

Les caractéristiques du vendeur vont être essentielles pour entamer votre négociation. Vous devrez connaître rapidement sa situation, son état psychologique pour savoir jusqu’ou vous pourrez aller.

Il est aisé de comprendre qu’une personne qui vend un bien immobilier suite à une succession par exemple sera peut être pressée de se « débarrasser » du bien pour ne pas s’embêter.

Ce n’est qu’un exemple parmi des dizaines. Quoi qu’il en soit essayez toujours de comprendre la situation du vendeur que vous soyez en train de faire affaire directement avec lui ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Vous devrez déterminer depuis combien de temps le bien est en vente, pourquoi il est en vente et par conséquence voir jusqu’ou vous pouvez négocier.

1-1-2 Les frais d’agence

Ces frais sont toujours négociables lorsque vous travaillez avec un agent immobilier. Cependant, n’oubliez jamais que c’est peut être grâce à cet agent que vous êtes en train d’économiser des dizaines de milliers d’euros.

Peut-être même qu’au fur et à mesure de vos investissements cette même personne va vous faire gagner des centaines de milliers d’euros…

Il vous faudra donc toujours vous demander si c’est une bonne stratégie immobilière que de gagner 2 000 euros sur une négociation avec un agent alors que celui-ci va peut-être devenir un vrai partenaire dans votre route de rentier immobilier.

Quoi qu’il en soit, les frais d’agence sont tout à fait négociables.

1-1-3 Négocier avec la banque

Sans la banque, il est évidemment très difficile de faire un emprunt immobilier. Sur ce point, je pense que nous sommes tous d’accord. Sachez cependant qu’il est tout à fait possible de demander des choses importantes au banquier pour que votre investissement locatif soit rentable et se déroule en toute sérénité.

Le banquier deviendra peut-être un vrai partenaire, ne négociez donc pas sans réfléchir à vos demandes. N’oubliez-pas les meilleurs rapports sont ceux qui sont gagnants-gagnants, le banquier aussi doit y gagner quelque chose.

Avec le banquier vous pouvez tenter de négocier plusieurs points :

  • Les frais de dossiers
  • La somme à apporter au départ
  • Le taux des intérêts
  • Frais de remboursements anticipés
  • L’assurance emprunteur

1-1-4 Négocier les frais de notaire

Il existe différents moyens de négocier les frais de notaire. Il existe la possibilité de payer moins de frais en ce qui concerne la partie « propre » au notaire. Vous pouvez également utiliser certaines stratégies qui permettent de diminuer le prix de départ de manière à diminuer les frais notariés.

1-1-5 Un exemple de négociation avec un notaire

Je vous donne un exemple pour illustrer que la négociation peut et doit avoir une importance capitale. Je veux vous montrer qu’elle détermine à elle seule la possibilité de passer d’une affaire quelconque à une bonne affaire ou même à une excellente affaire.

Dernièrement, je voulais absolument obtenir 2 appartements car ils sont placés à un endroit très spécifique. Ils sont juste au dessus ma résidence principale du moment (c’est-à-dire chez ma conjointe). Le fait de devenir propriétaire de ces 2 appartements changerait absolument tout.

Je ne vais pas entrer dans tous les détails ici puisque je compte bien faire une vidéo à ce sujet mais je vais vous montrer avec des chiffres ce à quoi la négociation a aboutit.

Vous devez comprendre que le propriétaire était en situation délicate mais que la négociation ne l’a pas « enfoncé » davantage puisque l’argent ne sert de toute manière qu’à rembourser une partie des dettes.

Après 3h30 de rendez-vous avec le notaire, nous avons réussi à nous mettre d’accord : j’aurai les 2 appartements « en l’état » pour 32 500 euros… Au départ, on parlait de 75 000 ou 85 000 euros…

Vous devez être persuadé d’une chose : dans certaines situations (idéales pour nous investisseurs), les vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à combien ils sont prêts à descendre le prix.

Les différents points de négociation sont donc de formidables stratégies immobilières.

1-2 Comment négocier ?

négociation immobilier stratégies immobilières

La négociation, vous l’avez compris a une importance capitale. Cependant, il faut bien comprendre qu’elle dépend non seulement de vous mais aussi de votre capacité à cerner un bon vendeur…

1-2-1 La négociation s’apprend

Vous devez connaître le marché immobilier de votre secteur pour entamer plus facilement des négociations d’appartements ou d’immeubles de rapport.

Montrez que vous respectez les biens des vendeurs tout en ne montrant pas forcément vos émotions positives. Le vendeur doit comprendre que vous reconnaissez le potentiel de son bien immobilier mais il doit aussi percevoir les travaux de rénovations qu’il reste à réaliser.

1-2-2 Déterminez le « type » de vendeur !

C’est ce que nous évoquions tout à l’heure. Vos questions serviront à déterminer à quel vendeur est en face de vous. Vous percevrez dans quelle situation psychologique il se trouve avec cet appartement, cette maison ou cet immeuble.

1-2-3 Evitez certaines erreurs

Essayez dans la mesure du possible de montrer ou prouver que votre offre est raisonnée et que vous ne faites pas n’importe quoi. Une des stratégies immobilières générales consiste à montrer, à prouver aux différents interlocuteurs que vous savez ce que vous faites.

Une étude américaine a montré que les gens sont beaucoup plus prêts à dire oui à une demande quand une raison est évoquée et ce quelque soit la raison. Cependant, je vous invite à être au clair sur vos justificatifs.

A mon sens, plus vous êtes précis et convaincants et plus vous aurez de chance d’être crédible.

Vous pouvez aussi laisser l’impression que vous faites vous aussi un bel effort et que vous en attendez de même en face.

2- Pourquoi votre demande de prêt différé est une des stratégies immobilières importante ?

prêt différé et stratégies immobilières

Je fais cette demande sys-té-ma-ti-que-ment !!!

Je trouve qu’elle est très importante pour s’assurer une trésorerie utile pour la suite. C’est une mesure de prévention qui pourrait être obligatoire en immobilier. Je pense que c’est une des stratégies immobilières les plus importantes en termes de finances.

Le prêt différé est « facilement » accepté par la banque et permet vraiment de dormir sur ses 2 oreilles. Il assure une tranquillité lorsqu’il y a des imprévus et permet de se constituer une trésorerie s’il est fait « intelligemment ».

Vous pouvez consulter la vidéo que j’ai réalisée à ce sujet en cliquant sur ce lien : le prêt différé, à quoi ça sert ?

3- Présentez un vrai dossier à la banque !

dossier banque stratégie immobilière

Votre banquier comme tous vos autres partenaires doit comprendre ce que vous voulez faire comme type d’investissements locatif.

Peut-être que lui-même n’y connait strictement rien dans ce domaine mis à part l’aspect financier.

Il va donc devoir comprendre pour gérer les risques qu’il encourt…

Si vous n’êtes pas convaincants, il sera difficile de demander au banquier un prêt de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Vous devez donc vous appuyer sur un dossier bien présenté, simple et très parlant. L’idée n’est pas de rédiger un mémoire mais bien de mettre en avant les aspects logiques et financiers de votre futur investissement locatif meublé.

Des indications sur le lieu, la fréquence de demande de location ainsi que vos estimations chiffrées seront donc nécessaires. Vous devrez être en mesure de présenter ceci oralement pour exposer votre maîtrise des sujets locations, cash flow et prudence.

4- Quel prêt demander et pour quelle durée ?

En investissement locatif, j’ai tendance à dire que la durée du prêt n’a pas d’importance. Ce que je veux dire c’est que contrairement à ce que disent les investisseurs d’une autre génération, ce n’est pas grave de rembourser un emprunt immobilier sur  15 ou 20 ans.

Oui, on remboursera plus d’argent si on considère la somme globale mais ce n’est pas nous au final qui finançons cette somme, ce sont bien les locataires.

L’intérêt d’étaler l’emprunt bancaire est de diminuer la somme à rembourser chaque mois et donc d’augmenter notre cash-flow.

C’est une stratégie immobilière qui est difficile à « digérer » pour certains investisseurs, mais de mon côté, je ne vois aucun intérêt à me mettre « le couteau sous la gorge » en remboursant un emprunt immobilier en 10 ans. Je considère que je dois avoir de la marge chaque mois pour investir en toute sérénité.

Il est vrai cependant que l’investissement sur 25 ans est un peu différent car on ne rembourse que très peu de capital au départ. Ceci peut s’avérer un peu gênant en cas de revente anticipée. Il sera alors plus difficile de faire une plus value ou simplement une revente intéressante.

5- L’immobilier est une question de partenariat et de relationnel

partenraires en immobilier et stratégies

Si vous me connaissez un peu, j’accorde une très grande importance à ces points. Il est non seulement impossible d’avancer seul mais il est aussi impossible d’avancer en toute sérénité en immobilier si on est toujours en conflit.

Il faut prendre le temps de trouver de vrais partenaires avec qui travailler et ce dans tous les domaines de l’immobilier.

Ce point fait partie intégrante des stratégies immobilières à mettre en place progressivement.

Je ne suis pas en train de dire que ceci se fera du jour au lendemain. Vous allez essayer, vous allez être déçu par certains adultes professionnels. Mais au fur et à mesure, vous allez affiner votre choix et vous allez aussi progresser dans votre manière d’être.

C’est bien cette combinaison qui fera que vos relations vont changer. Vous verrez que même votre manière d’aborder les locataires va évoluer.

Vous pouvez me croire, si vous agissez en ce sens, votre manière de voir les investissements immobiliers va évoluer et vous agirez de plus en plus avec sérénité.

Les partenaires en immobilier et le relationnel en immobilier sont donc très importants pour avancer sur votre route de rentier serein.

6- Optimisez vos frais de notaire

Cette stratégie fait partie des stratégies immobilières secondaires à mon sens. Cela n’empêche qu’il peut être intéressant, une fois que vous aurez votre notaire attitré de voir certains points avec lui.

7- Utilisez la stratégie de l’offre et contre offre quand il le faut !

C’est une stratégie de la négociation assez connue qu’ Emeric décrit en exemple dans un article assez détaillé sur le sujet. Vous pouvez le consulter en allant sur la page : « offre et contre offre ».

Il explique comment et pourquoi ce sont de vrais moments à bien réfléchir.

8- Conclusions

Je n’évoque ici que 7 stratégies immobilières qui peuvent déjà à elles seules vous faire gagner des milliers d’euros pour ne pas dire des dizaines de milliers d’euros.

Il en existe évidemment beaucoup d’autres qui sont tout aussi intéressantes. J’en évoquerai quelques unes dans d’autres articles prochainement.

Il faut aussi bien comprendre une chose : il est difficile de tout connaître dès le départ mais certaines stratégies immobilières appliquées au bon moment vous éviteront de commettre des erreurs qui peuvent s’avérer très pénibles pour la suite de vos avancées.

Pour en savoir plus sur d’autres domaines immobiliers : L’importance des modèles en immobilier L’immeuble de rapport comment bien le comprendre ? Les travaux de rénovations La loi et la location meublée La location meublée et la fiscalité Quel type de formation en investissement immobilier ? Les investissements clés en main Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Yann MARJAULT