Comment estimer le coût des travaux de rénovation ?

par | | Investir dans l'immobilier

En immobilier et particulièrement pour les investissements locatifs, l’estimation des travaux de rénovation a une importance capitale.

C’est un point stratégique qui a de multiples fonctions pour bien réussir les investissements immobiliers.

Les travaux de rénovation jouent un rôle déterminant  dans la rentabilité, la fiscalité mais aussi en terme de visée sur le long terme.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?

En plus, bien estimer les travaux de rénovation assurera dès le départ un investissement global réussi.

Les travaux de rénovation vous permettront d’apporter une valeur énorme qui vous différenciera des autres investisseurs immobiliers, ils vous permettront de louer plus cher que la concurrence et ils doivent aussi vous permettre de réaliser des investissements sereins.

J’en profite pour évoquer le point « artisans ». Ceux-ci doivent devenir de vrais partenaires qui vous comprennent. C’est un point très important qui demande parfois un peu de temps à mettre en place.

On ne trouve pas l’équipe ou le maître d’œuvre qui correspond du premier coup.

A mon sens, comme tout point en immobilier (banquier, artisans, expert comptable, notaire…), il faut un peu de temps et donc d’expérience pour s’entourer de personnes qui nous correspondent mais cela se fait tranquillement et assure une sérénité qui n’a pas d’égal.

1- Les travaux de rénovation, c’est quoi ? Comment estimer le coût des travaux ?

Dans cette partie, je voulais juste différencier différents types de travaux de rénovation ou plutôt essayer de mettre en avant que les travaux peuvent avoir de multiples fonctions dès le départ.

La réflexion doit être large, les travaux ne servent pas uniquement à rendre un appartement « beau ». Le concept de rénovation est bien plus large à mon sens.

1-1 Les travaux de rénovation de structure et de fonctionnement

Ceux-là ont un rôle, au sens large, d’assurer la solidité et les fonctions essentielles dans le bâtiment. Je donnerai des exemples tout à l’heure.

Sans ces travaux ou plutôt sans l’assurance et la vérification de ces points importants, l’investissement pourra devenir un vrai cauchemar sur le long terme.

Et, vous au contraire, comme vous le savez, vous devez chercher à atteindre la sérénité en immobilier.

Il est donc très important d’investir en s’assurant que l’on va être relativement « tranquille » pendant 10, 15, 20 ans et même plus.

Ce type de travaux de rénovation de structure et de fonctionnement concerne :

• La structure : la toiture, les fondations, la solidité du bâti…
• Le fonctionnement : les écoulements, la séparation des fonctionnalités s’il y a plusieurs appartements
• L’accessibilité des appartements
• L’isolation des murs et des sous toitures
• L’isolation phonique des murs, des sols et des fenêtres. Vous pouvez réduire ces nuisances de manière économique notamment en vous munissant de panneaux acoustique bois ou autre.
• La sécurité et les normes : En électricité par exemple, c’est un point à ne pas négliger que ce soit par le nombre de compteurs électriques (1 par bien) ou par la qualité des tableaux électriques.
• La faisabilité si on divise ou ajoute une pièce.

Cette partie est la première qui devrait être prise en considération à mon sens. Elle peut éviter de belles déconvenues pour la suite.

Je trouve qu’on ne parle que trop peu de ce type de travaux pourtant essentiels à la pérennité des appartements et des immeubles de rapport.

1-2 Les travaux de rénovation liés à l’esthétique

Ils peuvent aussi être liés au premier point.

Il est tout à fait possible de concilier le bon fonctionnement et l’esthétique et heureusement !

Ceux-là auront un but différent des premiers même s’ils joueront aussi un rôle dans votre sérénité.

Les buts essentiels de ce type de travaux de rénovation seront :

• Apporter de la valeur à vos biens pour vous, les locataires et peut-être même de potentiels futurs acheteurs.
• Louer plus cher vos biens et même beaucoup plus chers si vous faites une réelle différence avec les autres. Il est tout à fait possible de louer un T2 jusqu’à 20 ou 30% plus cher que les autres si vous présentez sur le marché de beaux appartements équipés.

Cette « catégorie » de travaux est peut être plus facile à concevoir ne serait-ce que par le fait qu’ils soient plus évoqués.

Ils ont une importance déterminante sur le montant des loyers et vous assure également des visites faciles avec les locataires.

1-3 Les travaux de rénovation et la fiscalité

Ce n’est pas l’objet de l’article ici mais je voulais juste rappeler ce point extrêmement important si on a des objectifs sur le long terme.

La nature des travaux et la quantité des travaux peuvent avoir des conséquences très importantes sur la fiscalité et sur le fait de réduire ou « détruire » la note fiscale.

On remarque que les travaux de rénovation jouent un rôle dans beaucoup de cas à partir du moment où vos déclarations sont au réel et non au forfait d’abattement.

SCI à l’IS, création de déficit foncier, Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), Louer  Meublé Professionnel (LMP)… sont autant de statut « en lien direct » avec les travaux de rénovation.

Sans entrer précisément dans les détails, les travaux de rénovations (sous ces statuts) permettent une déduction de montants sur vos revenus locatifs ce qui provoque parfois des résultats fiscaux déficitaires vous permettant de ne pas payer d’impôts ou très peu.

2- Peut-on estimer les coûts de rénovation d’un appartement au m² ? L’estimation des travaux serait-elle juste ?

Les travaux de rénovations c’est excellent comme nous l’avons vu juste avant ! Mais pour ceci, il convient de maîtriser différents points importants comme le coût des travaux de rénovation par exemple.

Lorsque j’ai réalisé un sondage il y a quelque temps, je me suis aperçu que de nombreuses personnes n’investissaient pas à cause du manque de maîtrise des coûts des travaux de rénovation.

« Yann, je suis bloqué car je n’ose pas investir à cause des travaux, je n’ai pas d’artisans de confiance et j’ai peur de me faire arnaquer »

« Comment doit-on faire pour vérifier le sérieux d’une entreprise ? »

« J’ai peur de me planter dans l’estimation des coûts des travaux au départ, j’ai l’impression que je ne pourrai jamais acheter un immeuble de rapport à cause de ça ! »

Je vous assure que ces types de questionnement sont complètement logiques et qu’on ne trouve pas toujours les réponses du jour au lendemain mais cela finit par arriver si on s’y prend de manière stratégique et volontaire.

Voyons quelques éléments de réponses.

2-1 Estimer ses travaux de rénovation : définitions des prix au m²

Souvent je peux lire ou entendre des estimations de prix au m² pour l’estimation des travaux de rénovation.

A mon sens, je trouve que cela peux être un indicateur mais en même temps, cela peut aussi être un indicateur très trompeur.

S’appuyer uniquement sur une formule de ce type reste une manière de fonctionner globale trop peu précise si on ne prend pas en considération d’autres éléments.

Je suis justement en train de créer un tableau estimatif du coût des travaux de rénovation en ce moment à l’aide d’un maître d’œuvre et d’une équipe d’artisans. Je vous assure que beaucoup de variables sont obligatoires à prendre en compte.

Je l’ai intégré dans mon programme IMMO Meublé Travaux que vous pouvez consulter ici :

Je veux voir le programme ” IMMO Meublé Travaux “

Ce qu’on a tendance à lire globalement :

• Une rénovation complète d’un appartement, sans toucher au gros œuvre, pourrait revenir à 600€/m²
• Une rénovation plus complexe pourrait revenir à 850€/m²
• Une rénovation totale avec reprise des sols, des murs, des huisseries…pourrait coûter 1000€/m²

On vous dira aussi que pour être tranquille, vous n’avez qu’à compter  1200€/m².

D’autres vous diront qu’au dessus 500€/m², la rénovation, c’est du vol parce qu’ils ont oublié qu’ils travaillent depuis longtemps avec des artisans ou simplement qu’ils faisaient une partie des travaux eux-mêmes…

Ok ! Mais comment doit-on faire pour faire une estimation du coût des travaux de rénovation lorsqu’on doit faire une offre rapide au vendeur ?

Si je suis une certaine logique, je dois prendre le maximum soit 1200€/m² et je fais une offre en conséquence ?

Cela risque de me faire faire une offre très basse et donc de louper un bien qui était potentiellement une bonne affaire.

Ma manière de procéder est un peu différente, j’ai appris progressivement à estimer de manière globale en utilisant des stratégies définies. J’ajoute 10% à mon estimation et je fais une offre en conséquence.

Voyons quelques variables à prendre en considération pour mieux estimer les coûts.

2-2 Variables importantes pour mieux estimer le coût des travaux de rénovation

Comme nous l’avons vu au dessus, on voit beaucoup des estimations de coût de travaux de rénovation en prenant en considération la nature des travaux.

Quand on parle ainsi de prix au m², on a tendance à oublier des variables importantes comme la distance pour évacuer des gravas, l’accessibilité facile ou non d’un chantier, si une chape au sol va nécessiter un travail sur l’existant, prix de rénovation d’une toiture avec difficulté pour mettre en place un échafaudage…

Je veux juste montrer que considérer un prix global c’est bien mais cela peut-être totalement faussé dans certains cas et même souvent.

On pourrait citer beaucoup d’exemples de ce type.

Pour citer un autre cas ou l’estimation (prix au m²) serait « absurde », je peux prendre l’exemple d’une toiture ou le prix au m² peut varier du simple au double en fonction de contraintes (nombre de raccords importants, plusieurs cheminées à contourner, coins, accessibilité…)

Voyons aussi ce qu’il faut bien comprendre quand on parle de m².

2-3  Estimation travaux : de quels m² parle-t-on ?

Pour les estimations globales, on parle souvent de prix au m² en évoquant les surfaces totales des appartements.

Attention si on entre dans les détails, il se peut qu’il soit plus judicieux de prendre en compte de « vrais » surfaces de travail pour estimer des coûts de travaux.

Certains artisans comme les peintres par exemple multiplient un montant à la surface à peindre. Dans ce cas, il est plus facile de savoir exactement à quoi s’en tenir.

Un micro entrepreneur préférera peut-être appliquer un forfaire journalier pour se booster à finir en un certain temps.

En règle générale, pour un même chantier, l’application d’un tarif au forfait permettra de diminuer significativement la note.

A ce sujet, je suis en train de préparer un énorme travail de vidéo pour vous donner toutes les combines et astuces qui fonctionnent pour moi pour trouver un excellent rapport qualité/rapidité/prix.

Je vais vous donner des procédés qui fonctionnent et qui vous permettront d’appréhender la partie travaux de manière beaucoup plus simple.

Je vous en dirai bientôt plus…

3- Peut-on chiffrer des travaux de rénovation pôle par pôle pour une estimation travaux précise ?

Est-il plus facile d’estimer le coût des travaux de rénovation point par point ? Toiture, plomberie, électricité, salle de bain, cuisine…

Certains points sont à mon sens plus faciles à chiffrer si on les sépare.

C’est surtout qu’il sera plus facile d’estimer et de comprendre les montant totaux si on sépare les différents éléments.

Je suis justement en train de créer un tableau pour réaliser des estimations globales précises en « découpant » ces différents points : salle de bain, cuisine, chambre, toiture, électricité, …

Il est donc tout à fait possible de fonctionner de la sorte en ajoutant des éléments de travaux plus globaux (électricité générale, point de plomberie particulier…) ainsi que des variables diverses qui pourraient augmenter la note final (proximité du chantier des camions, accessibilité, contraintes particulières de la ville pour les extérieurs…)

Vous verrez au final qu’avec de l’expérience et la connaissance sur la manière de fonctionner des artisans qui vous suivent, vous finirez par estimer ces différents pôles au plus juste.

Des exemples pour estimer ses travaux de rénovation

Exemple 1 : de mon côté, il est assez « facile » d’estimer le montant d’une cuisine posée en fonction du nombre d’éléments, de la pose particulière et de la qualité que je souhaite avoir en matériaux.

Exemple 2 : je parviens maintenant assez facilement à estimer assez précisément la pose complète d’une salle de bain (douche à l’italienne, faîence, colonne, vasque et sol) suite à l’enlèvement de l’ancienne. En fonction de la grandeur de la pièce, je parviens à estimer un coût à quelques centaines d’euros prêt.

C’est en cumulant ces différents éléments que je parviens réaliser des estimations de coût de travaux de rénovation assez justes. Ceci m’est très utile évidemment lorsque je dois réagir vite pour faire une offre.

Dans la succession de vidéos dont je vous parlais plus haut, je vous donnerai une astuce pour payer moins cher une cuisine ainsi que sa pose.

4- Mes exigences avec les artisans pour les travaux de rénovation

Je vais parler avec mon expérience pour vous faire gagner un temps précieux. Je suis parfaitement conscient que ce que je vais évoquer ici n’est pas toujours possible du premier coup.

J’en suis d’autant plus conscient que j’ai vécu à plusieurs reprises quelques revers concernant les artisans. Il s’agissait de petits revers mais je vais vous donner ma vision phare du groupe d’artisans idéal.

4-1 Un artisan qui gère une équipe structurée

Lorsque l’artisan, chef de son entreprise réussi à travailler sur son entreprise et non dans son entreprise, nous les investisseurs avons tout gagné !

Je vous assure qu’il vaut mieux travailler avec un artisan capable de suivre les chantiers de prêts qu’un artisan lui-même sur les chantiers qui ne fournit pas à être partout et nulle part à la fois.

En règle générale, ce sont ceux qui parviennent à faire ceci, qui gère tous les corps de métiers au sein de leur entreprise et ça, c’est très efficace !

Ce n’est pas une généralité mais si j’analyse différentes situations, je me rends compte que l’artisan capable de suivre ses chantiers instaure une dynamique positive pour les avancements.

Pour vous donner un exemple, les artisans avec qui je travaille sont organisés de la manière suivante :

• Un chef d’entreprise qui passe sur les chantiers tous les jours
• Un « bras droit »qui réalise tous les devis pour pouvoir les faire très rapidement
• Une troisième personne qui gère les stocks pour que les artisans sur le terrain ne manque pas de matériel sur les chantiers.
• 25 employés sur les chantiers

4-2 Un chef d’entreprise qui fait preuve de réactivité

Comme moi, vous êtes ou allez devenir investisseur en immobilier. Il y a des éléments clés dans ce domaine et la réactivité en fait partie.

Lorsqu’on exige ceci de soi-même et qu’on l’applique régulièrement, il est très délicat de travailler avec des partenaires qui ne sont pas réactifs, dynamiques et compréhensifs.

La personne qui va réaliser les devis pour vous ou celle qui va venir réaliser une visite d’un immeuble avec vous doit être en mesure de réagir vite. Elle doit pouvoir venir rapidement faire une visite avec vous, prendre des mesures et réaliser un devis gratuit rapidement dans les 8 à 15 jours qui suivent.

Si ce n’est pas le cas, vous allez vite vous épuiser à attendre des éléments qui arriveront trop tardivement.

L’idéal est, qu’au départ au moins, l’artisan qui vient visiter avec vous puisse vous donner une estimation globale du coût des travaux de rénovation pour que vous puissiez faire une offre réfléchie.

Cette estimation de coût des travaux doit évidemment être assez proche du montant des devis… Si j’avais un conseil à vous donner, ajoutez toujours 10% à cette estimation pour faire une offre sécurisée.

Si vous percevez que vous avez du temps pour faire votre offre, peut-être sera-t-il alors judicieux d’attendre les devis.

4-3 Le professionnalisme des artisans

De mon côté, c’est un point extrêmement important ! J’ai besoin de savoir que j’ai affaire à des personnes consciencieuses et donc très professionnelles.

Je ne parviens pas à travailler avec des personnes qui préfèrent prendre un risque en se disant : « ça devrait aller, on verra bien ! » Non !

Je préfère très nettement le discours :

« M MARJAULT, on ne vous a pas demandé mais nous avons mis cette marque en huisserie car vous ne serez pas embêtés pendant des dizaines d’années. Cela vous coûtera 90 euros de plus mais vous serez tranquilles ! »

Fonctionnez toujours dans votre esprit en mode sérénité ! Ne choisissez jamais de tirer les prix sur les matériaux pour faire une épargne qui au final n’en sera pas du tout une.

Vos artisans doivent réfléchir de cette manière également. S’ils vous proposent un devis nettement au dessous les autres uniquement parce qu’ils utilisent des matériaux bas de gamme, fuyez !

Ce point est ca-pi-tal !

4-4 Des artisans organisés avec vous !

Je vous conseille de repérer dès le départ l’organisation de vos artisans et de prendre part à cette organisation.

Une équipe bien structurée réalisera plusieurs chantiers en même temps. Il faut donc faire en sorte d’être inscrit au tableau des chantiers le plus rapidement possible.

Je vous conseille de programmer votre chantier avec les artisans dès la signature du compromis ou lorsque vous êtes certain d’avoir le prêt.

L’idée sera de gagner des mois dans le commencement de vos travaux de rénovation.

Dès que vous avez l’accord de prêt de la banque, vous contactez les artisans pour planifier le début de vos travaux. Précisez-leur toujours que vous avez eu un petit différé mais assez court.

En clair votre chantier devra avancer relativement rapidement, essayez d’être assez exigeant sur ce point sans être totalement borné ni même pénible.

L’exigence est un vrai droit à mon sens et je trouve que les artisans réfléchis, structurés et « droits dans leurs baskets » l’ont totalement compris. En revanche, n’oubliez jamais que vous n’êtes pas seuls et que les artisans doivent aussi jongler entre différents chantiers certainement commencés avant le vôtre.

Votre ambition doit être de créer un véritable partenariat avec les artisans qui vous correspondent de manière à toujours travailler avec eux lors de vos investissements immobiliers suivants.

5- Le financement suite à l’estimation des travaux de rénovation

L’estimation du coût des travaux de rénovation n’est pas chose aisée. Avant de se créer sa propre expérience, appuyez-vous sur un artisan qualifié et apprenez !

Cette estimation travaux a une fonction essentielle : faire une offre raisonnée pour réaliser une bonne affaire immobilière.

L’idée est de se faire financer le coût des travaux par la banque. Comme beaucoup d’investisseurs, je fais en sorte que TOUS les travaux soit pris en considération dans l’enveloppe de départ, je ne veux pas sortir de trésorerie de ma poche.

Pour faire un petit point sur cet aspect financement (en estimant que vous ayez eu un prêt accepté), sachez qu’il existe plusieurs manières de débloquer les fonds de la part de la banque :

• Sur facture et directement sur votre compte par palier
• Sur facture et directement à l’artisan
• Sur devis de départ et sur simple demande par la suite

Si vous pouvez obtenir ce dernier système avec votre banque, je vous le conseille. C’est très simple d’utilisation et surtout très pratique pour inclure le prix des meubles par exemple…

6- Conclusions sur l’estimation du coût des travaux de rénovation

Résumons les différents points importants concernant les artisans et l’estimation du coût des travaux de rénovation :

Il faut voir de manière globale au début : réaliser une estimation globale la plus juste possible. L’idée étant de ne pas oublier des éléments importants.

Vous devrez progressivement apprendre à estimer seul si vous avez besoin d’agir très très rapidement. Mais il est fortement conseillé d’agir avec un professionnel au début pour bien comprendre.

Pour ceci, il faut trouver votre partenaire capable de vous accompagner rapidement lors d’une visite.

La nature et la complexité des travaux ne peuvent que très difficilement se réduire à un prix donné à la louche et au mètre carré. Il faut percevoir progressivement des manières plus professionnelles de réfléchir et d’estimer.

N’hésitez pas à apprendre à estimer pôle par pôle en apprenant de vos premières visites ou premiers achats immobiliers.

Vous pouvez même allez voir des exemples chez d’autres personnes avec vos partenaires artisans.

Trouvez votre partenaire idéal, celui qui vous correspond dans le discours, la manière de fonctionner et surtout grâce à son professionnalisme. Là encore, le relationnel sera déterminant dans vos avancées.

Comme je vous l’ai dit, j’adore le concept suivant : intelligence dans le gestion, artisans qui travaillent sur leur entreprise et non dans leur entreprise, structure à la tête réfléchie (1 pour devis, 1 qui chapote les chantiers, 1 qui gère les stocks…), utilisation de matériaux de qualité après recherche de leur part.

En règle générale, privilégiez la qualité au rapport qualité/prix. La qualité des matériaux (et votre artisans devrait presque vous l’imposer) est essentielle pour votre sérénité sur le long terme.

Une entreprise sérieuse ne devrait pas avoir envie de faire du service après vente et devrait tout faire pour l’éviter.

7- Comment puis-je vous aider au mieux appréhender les estimations pour les travaux ?

J’avais lancé un sondage il y a quelques temps pour savoir si le domaine des travaux de rénovation était un point sensible pour vous.

Les retours sont incroyables et tellement compréhensible. Je tenais à partager avec vous quelques éléments de ce sondage pour que vous compreniez à quel point beaucoup de personnes sont inquiètes en ce qui concerne les travaux de rénovation.

Sur 417 personnes ayant répondu au sondage en quelques jours :

• 84.6% ont déjà acheté leur RP ou investi dans 1 bien immobilier
• 88.9% pensent que les travaux de rénovation sont stressants ou énormément stressants
• 82.4% estiment ne pas savoir réaliser une estimation de départ suffisamment précise
• 79.5% pensent qu’il est très difficile de trouver des artisans de confiance
• 91.2% pensent ne jamais investir à cause du manque de connaissance dans les travaux de rénovation !!!

Les notions de confiance envers les artisans, de ne pas dépasser les budgets de départ, d’estimation de coût de travaux de rénovation, de qualité de travaux, de mauvaises surprises reviennent systématiquement.

Suite à ce sondage et à mes convictions, j’ai décidé depuis plusieurs mois de mettre en place quelque chose de très spécifique concernant les travaux de rénovation.

J’ai donc décidé de construite un programme adapté avec les artisans qui font tous mes chantiers. Nous avons passé des mois à faire des suivis de chantier et décortiquer tous les aspects essentiels pour qu’un “débutant” puisse comprendre comment fonctionne la rénovation et surtout puisse estimer les cout de rénovation.

On a décidé de vous aider du point de départ qu’est l’estimation jusqu’à la fin de la réalisation des travaux.

Vous pourrez réaliser des estimations globales justes, vous comprendrez les étapes dans les travaux et vous gérerez toute la dimension « travaux » en toute sérénité.

Vous trouverez notamment :

• Un accompagnement de A à Z (estimation jusqu’à la fin du chantier)
• Un exemple avec un immeuble de 5 appartements (de mon estimation du coût des travaux à la fin de la réalisation en passant par les devis optimisés).
• Un exemple de A à Z avec une RP coupée en RP + appartement
• Un exemple pour la  transformation d’un garage en appartement
• Une manière de procéder efficace pour estimer le plus justement possible le coût des travaux.
• Un tableau permettant facilement d’avoir une idée sur le coût total des travaux
• Des astuces relationnelles pour payer moins cher certains éléments comme les cuisines ou encore les peintures

Le lien vers le programme est juste là, n’hésitez pas à le consulter en cliquant sur ce lien directement !

Cette ensemble de vidéos nous a pris beaucoup de temps car nous avons voulu construire quelque chose de très juste et efficace pour toute personne qui a peur des travaux et qui ne sait pas faire une estimation travaux pour investir rentablement.

A très vite,

Yann

7 stratégies immobilières pour gagner des milliers d’euros !

par | | Investir dans l'immobilier

Lorsqu’on débute en immobilier ou même lorsqu’on continue à enchaîner les investissements immobiliers, il est primordiale d’utiliser des stratégies immobilières efficaces.

J’essaie au travers du blog Immobilier Meublé Pas à Pas de mettre en avant ce principe.

Ceci doit paraître évident pour certains parmi vous qui ont peut être déjà investi ou qui se sont renseignés.

Croyez-moi, beaucoup de personnes, à l’heure actuelle, pensent que c’est simple de faire des investissements locatifs  et qu’il n’y a pas besoin de réfléchir tant que ça.

D’autres au contraire, pense que comprendre les stratégies immobilières est beaucoup trop difficile et réservé à une « certaine élite » sortie de « je ne sais où ».

Aujourd’hui, je vais vous présenter 7 stratégies immobilières qu’il convient de connaître pour investir sereinement en immobilier. L’idée est juste de vous montrer que certains points sont à connaître et aussi très accessibles pour nous tous.

Par la suite, il conviendra d’adopter une stratégie globale, dans un ordre chronologique qui vous permettra d’investir sereinement.

1- Boostez votre négociation : 1^ère stratégie immobilière

La négociation est une des stratégies immobilières au centre du système en ce qui concerne les investissements locatifs meublés.

A elle toute seule, elle permet de réaliser de vrais investissements rentables qui vont permettre de dégager de beaux cash-flow. Elle intervient bien avant le fait d’apporter de la valeur et intervient à différents moments en immobilier.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici : comment investir dans l’immobilier locatif ?

1-1 Quoi négocier ?

Les points de négociation sont multiples, je vais les évoquer sans entrer dans les détails puisque vous trouverez tous les éléments dans l’article dont je vous ai parlé juste au dessus. Je vais quand même énumérer pour rappel  les différents points négociables en immobilier.

1-1-1 Avec le vendeur

Négocier avec le vendeur veut aussi dire négocier avec un agent immobilier si vous êtes passé par une agence immobilière.

Ce point est très important car il sera beaucoup plus facile de travailler avec cet intermédiaire si vous n’êtes pas habitué à travailler en direct avec une personne.

Certes, il peut être difficile de vérifier les propos d’un agent immobilier. Il faut comprendre qu’il connait très bien ses vendeurs et l’agent est souvent en mesure d’adapter son discours.

Travailler avec des agents est aussi une stratégie en immobilier qui a son importance et notamment lors de la négociation de départ.

Les caractéristiques du vendeur vont être essentielles pour entamer votre négociation. Vous devrez connaître rapidement sa situation, son état psychologique pour savoir jusqu’ou vous pourrez aller.

Il est aisé de comprendre qu’une personne qui vend un bien immobilier suite à une succession par exemple sera peut être pressée de se « débarrasser » du bien pour ne pas s’embêter.

Ce n’est qu’un exemple parmi des dizaines. Quoi qu’il en soit essayez toujours de comprendre la situation du vendeur que vous soyez en train de faire affaire directement avec lui ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Vous devrez déterminer depuis combien de temps le bien est en vente, pourquoi il est en vente et par conséquence voir jusqu’ou vous pouvez négocier.

1-1-2 Les frais d’agence

Ces frais sont toujours négociables lorsque vous travaillez avec un agent immobilier. Cependant, n’oubliez jamais que c’est peut être grâce à cet agent que vous êtes en train d’économiser des dizaines de milliers d’euros.

Peut-être même qu’au fur et à mesure de vos investissements cette même personne va vous faire gagner des centaines de milliers d’euros…

Il vous faudra donc toujours vous demander si c’est une bonne stratégie immobilière que de gagner 2 000 euros sur une négociation avec un agent alors que celui-ci va peut-être devenir un vrai partenaire dans votre route de rentier immobilier.

Quoi qu’il en soit, les frais d’agence sont tout à fait négociables.

1-1-3 Négocier avec la banque

Sans la banque, il est évidemment très difficile de faire un emprunt immobilier. Sur ce point, je pense que nous sommes tous d’accord. Sachez cependant qu’il est tout à fait possible de demander des choses importantes au banquier pour que votre investissement locatif soit rentable et se déroule en toute sérénité.

Le banquier deviendra peut-être un vrai partenaire, ne négociez donc pas sans réfléchir à vos demandes. N’oubliez-pas les meilleurs rapports sont ceux qui sont gagnants-gagnants, le banquier aussi doit y gagner quelque chose.

Avec le banquier vous pouvez tenter de négocier plusieurs points :

• Les frais de dossiers
• La somme à apporter au départ
• Le taux des intérêts
• Frais de remboursements anticipés
• L’assurance emprunteur

1-1-4 Négocier les frais de notaire

Il existe différents moyens de négocier les frais de notaire. Il existe la possibilité de payer moins de frais en ce qui concerne la partie « propre » au notaire. Vous pouvez également utiliser certaines stratégies qui permettent de diminuer le prix de départ de manière à diminuer les frais notariés.

1-1-5 Un exemple de négociation avec un notaire

Je vous donne un exemple pour illustrer que la négociation peut et doit avoir une importance capitale. Je veux vous montrer qu’elle détermine à elle seule la possibilité de passer d’une affaire quelconque à une bonne affaire ou même à une excellente affaire.

Dernièrement, je voulais absolument obtenir 2 appartements car ils sont placés à un endroit très spécifique. Ils sont juste au dessus ma résidence principale du moment (c’est-à-dire chez ma conjointe). Le fait de devenir propriétaire de ces 2 appartements changerait absolument tout.

Je ne vais pas entrer dans tous les détails ici puisque je compte bien faire une vidéo à ce sujet mais je vais vous montrer avec des chiffres ce à quoi la négociation a aboutit.

Vous devez comprendre que le propriétaire était en situation délicate mais que la négociation ne l’a pas « enfoncé » davantage puisque l’argent ne sert de toute manière qu’à rembourser une partie des dettes.

Après 3h30 de rendez-vous avec le notaire, nous avons réussi à nous mettre d’accord : j’aurai les 2 appartements « en l’état » pour 32 500 euros… Au départ, on parlait de 75 000 ou 85 000 euros…

Vous devez être persuadé d’une chose : dans certaines situations (idéales pour nous investisseurs), les vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à combien ils sont prêts à descendre le prix.

Les différents points de négociation sont donc de formidables stratégies immobilières.

1-2 Comment négocier ?

La négociation, vous l’avez compris a une importance capitale. Cependant, il faut bien comprendre qu’elle dépend non seulement de vous mais aussi de votre capacité à cerner un bon vendeur…

1-2-1 La négociation s’apprend

Vous devez connaître le marché immobilier de votre secteur pour entamer plus facilement des négociations d’appartements ou d’immeubles de rapport.

Montrez que vous respectez les biens des vendeurs tout en ne montrant pas forcément vos émotions positives. Le vendeur doit comprendre que vous reconnaissez le potentiel de son bien immobilier mais il doit aussi percevoir les travaux de rénovations qu’il reste à réaliser.

1-2-2 Déterminez le « type » de vendeur !

C’est ce que nous évoquions tout à l’heure. Vos questions serviront à déterminer à quel vendeur est en face de vous. Vous percevrez dans quelle situation psychologique il se trouve avec cet appartement, cette maison ou cet immeuble.

1-2-3 Evitez certaines erreurs

Essayez dans la mesure du possible de montrer ou prouver que votre offre est raisonnée et que vous ne faites pas n’importe quoi. Une des stratégies immobilières générales consiste à montrer, à prouver aux différents interlocuteurs que vous savez ce que vous faites.

Une étude américaine a montré que les gens sont beaucoup plus prêts à dire oui à une demande quand une raison est évoquée et ce quelque soit la raison. Cependant, je vous invite à être au clair sur vos justificatifs.

A mon sens, plus vous êtes précis et convaincants et plus vous aurez de chance d’être crédible.

Vous pouvez aussi laisser l’impression que vous faites vous aussi un bel effort et que vous en attendez de même en face.

2- Pourquoi votre demande de prêt différé est une des stratégies immobilières importante ?

Je fais cette demande sys-té-ma-ti-que-ment !!!

Je trouve qu’elle est très importante pour s’assurer une trésorerie utile pour la suite. C’est une mesure de prévention qui pourrait être obligatoire en immobilier. Je pense que c’est une des stratégies immobilières les plus importantes en termes de finances.

Le prêt différé est « facilement » accepté par la banque et permet vraiment de dormir sur ses 2 oreilles. Il assure une tranquillité lorsqu’il y a des imprévus et permet de se constituer une trésorerie s’il est fait « intelligemment ».

Vous pouvez consulter la vidéo que j’ai réalisée à ce sujet en cliquant sur ce lien : le prêt différé, à quoi ça sert ?

3- Présentez un vrai dossier à la banque !

Votre banquier comme tous vos autres partenaires doit comprendre ce que vous voulez faire comme type d’investissements locatif.

Peut-être que lui-même n’y connait strictement rien dans ce domaine mis à part l’aspect financier.

Il va donc devoir comprendre pour gérer les risques qu’il encourt…

Si vous n’êtes pas convaincants, il sera difficile de demander au banquier un prêt de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Vous devez donc vous appuyer sur un dossier bien présenté, simple et très parlant. L’idée n’est pas de rédiger un mémoire mais bien de mettre en avant les aspects logiques et financiers de votre futur investissement locatif meublé.

Des indications sur le lieu, la fréquence de demande de location ainsi que vos estimations chiffrées seront donc nécessaires. Vous devrez être en mesure de présenter ceci oralement pour exposer votre maîtrise des sujets locations, cash flow et prudence.

4- Quel prêt demander et pour quelle durée ?

En investissement locatif, j’ai tendance à dire que la durée du prêt n’a pas d’importance. Ce que je veux dire c’est que contrairement à ce que disent les investisseurs d’une autre génération, ce n’est pas grave de rembourser un emprunt immobilier sur  15 ou 20 ans.

Oui, on remboursera plus d’argent si on considère la somme globale mais ce n’est pas nous au final qui finançons cette somme, ce sont bien les locataires.

L’intérêt d’étaler l’emprunt bancaire est de diminuer la somme à rembourser chaque mois et donc d’augmenter notre cash-flow.

C’est une stratégie immobilière qui est difficile à « digérer » pour certains investisseurs, mais de mon côté, je ne vois aucun intérêt à me mettre « le couteau sous la gorge » en remboursant un emprunt immobilier en 10 ans. Je considère que je dois avoir de la marge chaque mois pour investir en toute sérénité.

Il est vrai cependant que l’investissement sur 25 ans est un peu différent car on ne rembourse que très peu de capital au départ. Ceci peut s’avérer un peu gênant en cas de revente anticipée. Il sera alors plus difficile de faire une plus value ou simplement une revente intéressante.

5- L’immobilier est une question de partenariat et de relationnel

Si vous me connaissez un peu, j’accorde une très grande importance à ces points. Il est non seulement impossible d’avancer seul mais il est aussi impossible d’avancer en toute sérénité en immobilier si on est toujours en conflit.

Il faut prendre le temps de trouver de vrais partenaires avec qui travailler et ce dans tous les domaines de l’immobilier.

Ce point fait partie intégrante des stratégies immobilières à mettre en place progressivement.

Je ne suis pas en train de dire que ceci se fera du jour au lendemain. Vous allez essayer, vous allez être déçu par certains adultes professionnels. Mais au fur et à mesure, vous allez affiner votre choix et vous allez aussi progresser dans votre manière d’être.

C’est bien cette combinaison qui fera que vos relations vont changer. Vous verrez que même votre manière d’aborder les locataires va évoluer.

Vous pouvez me croire, si vous agissez en ce sens, votre manière de voir les investissements immobiliers va évoluer et vous agirez de plus en plus avec sérénité.

Les partenaires en immobilier et le relationnel en immobilier sont donc très importants pour avancer sur votre route de rentier serein.

6- Optimisez vos frais de notaire

Cette stratégie fait partie des stratégies immobilières secondaires à mon sens. Cela n’empêche qu’il peut être intéressant, une fois que vous aurez votre notaire attitré de voir certains points avec lui.

7- Utilisez la stratégie de l’offre et contre offre quand il le faut !

C’est une stratégie de la négociation assez connue qu’ Emeric décrit en exemple dans un article assez détaillé sur le sujet. Vous pouvez le consulter en allant sur la page : « offre et contre offre ».

Il explique comment et pourquoi ce sont de vrais moments à bien réfléchir.

8- Conclusions

Je n’évoque ici que 7 stratégies immobilières qui peuvent déjà à elles seules vous faire gagner des milliers d’euros pour ne pas dire des dizaines de milliers d’euros.

Il en existe évidemment beaucoup d’autres qui sont tout aussi intéressantes. J’en évoquerai quelques unes dans d’autres articles prochainement.

Il faut aussi bien comprendre une chose : il est difficile de tout connaître dès le départ mais certaines stratégies immobilières appliquées au bon moment vous éviteront de commettre des erreurs qui peuvent s’avérer très pénibles pour la suite de vos avancées.

Pour en savoir plus sur d’autres domaines immobiliers : L’importance des modèles en immobilier L’immeuble de rapport comment bien le comprendre ? Les travaux de rénovations La loi et la location meublée La location meublée et la fiscalité Quel type de formation en investissement immobilier ? Les investissements clés en main Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Yann MARJAULT

Comment économiser sur son assurance de prêt immobilier ?

par | | Investir dans l'immobilier

En immobilier, on peut parler de différents type d’assurance.

Avant de laisser place à l’article écrit par Sonia, je voulais effectuer un petit rappel sur l’assurance du prêt immobilier. Il est important de bien se rappeler ce que sont les conditions de cette assurance emprunteur.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page :
comment investir dans l’immobilier ?

1- Un petit rappel l’assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est nécessaire et obligatoire pour garantir en emprunt immobilier.

Toute personne qui réalise un emprunt à la banque « devra » souscrire à cette assurance emprunteur qui permet tout simplement d’être assuré en cas de décès ou d’invalidité.

1-1 Concrètement, cela veut dire quoi ?

C’est une vraie garantie pour vous, votre famille et même pour l’organisme qui vous prête l’argent.

En cas de problème majeur comme l’invalidité ou le décès, l’assurance couvrira l’emprunt en partie ou en totalité suivant ce qui est convenu lors du crédit immobilier.

A la signature de ce contrat, il faudra choisir une quotité d’assurance. Ceci désigne une répartition de la couverture entre plusieurs emprunteurs (si vous êtes plusieurs lors de l’emprunt) et désigne précisément la part du capital qui va être garantie.

1-2 Réfléchissez bien pour souscrire à votre assurance crédit immobilier

Lors de la signature du contrat d’emprunt immobilier, il convient donc de bien réfléchir aux pourcentages que l’on inscrira. En cas de résidence principale, il peut être judicieux par exemple d’assurer les deux emprunteur à hauteur de 100% pour la quotité.

En cas de décès d’un des partenaire, le second ne continuera ainsi qu’à rembourser sa part.

Il ne se retrouvera ainsi pas endetter pour rembourser sa propre résidence.

Cette quotte part a bien évidemment un coût mais peut-être une assurance en crédit immobilier à ne surtout pas négliger.

Même si chaque cas est unique, on pourrait envisager de dire que pour une résidence secondaire ou investissement locatif, les emprunteurs pourraient assurer leur bien avec une couverture semi complète car la revente semble plus aisée.

Je ne recommande pas forcément (c’est important de bien comprendre que ce n’est pas une recommandation…) ce type d’assurance.

De mon côté, j’achète seul mes biens donc je suis dans l’obligation d’assurer mes prêts immobilier à hauteur de 100%.

Je ferai prochainement une vidéo et un article pour vous montrer ma manière de procéder pour couvrir les arrières des personnes qui m’entourent.

Voilà, je tenais juste à faire ce petit rappel avant de laisser place à l’article de Sonia Pellegrin.

L’assurance emprunteur est un contrat incontournable dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier.

Longtemps proposée seulement par les banques, elle a connu maintes évolutions qui vont dans le sens du consommateur dont une ouverture à la concurrence.

À l’heure actuelle, vous pouvez souscrire une assurance de prêt auprès de votre banque prêteuse ou auprès d’un assureur. Un choix étendu et surtout la possibilité de réaliser de belles économies en comparant plusieurs offres.

2- Zoom sur les garanties de ce contrat indispensable lors d’un prêt immobilier

L’assurance emprunteur est un contrat incontournable afin d’accéder à un prêt immobilier.

Cette assurance vous protège ainsi que l’organisme prêteur en cas d’incapacité à payer les mensualités ou le capital restant dû.

Elle intervient en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie prématurée, d’invalidité permanente totale ou partielle ou encore en cas d’incapacité temporaire totale ou de perte d’emploi.

Toutes ces garanties ne sont pas automatiquement exigées par les organismes prêteurs. Elles dépendent de l’objectif de l’achat immobilier qui peut être résidentiel ou un investissement locatif.

Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques ou prêteurs exigent des garanties moindres comme simplement la couverture décès prématuré de l’emprunteur. (Aller plus loin : https://bonne-assurance.com/credit/assurance-de-pret/).

3- Un peu d’histoire : les lois qui ont marqué l’assurance emprunteur

Depuis 2010 et jusqu’à encore ce début d’année 2018, 3 lois ont été votées afin de faire évoluer l’assurance emprunteur.

Des lois et évolutions en faveur d’une meilleure protection des consommateurs qui sont à l’origine notamment de la fin du monopole des banques prêteuses et de beaucoup plus de flexibilité pour changer d’offre. Revenons sur ces diverses évolutions.

• 2010 : la loi Lagarde

Cette loi confirme la fin du monopole bancaire sur l’assurance de prêt en offrant la possibilité aux emprunteurs de s’assurer auprès d’assureurs et non plus seulement auprès de la banque prêteuse lors de la souscription de leur crédit immobilier.

Dès lors, la concurrence s’ouvre et les assureurs dits délégations d’assurance peuvent rivaliser avec les banques en proposant des tarifs plus compétitifs.

En effet, les banques proposaient des marges plus importantes du fait de leur situation privilégiée par le passé. Les assureurs ont pu alors ouvrir des possibilités de nouvelles économies aux emprunteurs.

Mais un frein subsiste, les emprunteurs doivent trouver un contrat d’assurance emprunteur pour le jour de la validation du prêt à la banque et cela entraîne de nombreuses réticences. Les emprunteurs craignent un refus de leur prêt de la part de la banque…

• 2014 : la loi Hamon

La loi Hamon vient étendre les effets de la loi Lagarde.

Dès lors, les emprunteurs ont le droit de changer d’assurance emprunteur tout au long de la première année qui suit la signature de leur prêt immobilier et donc celle de leur assurance emprunteur.

Une extension bienvenue et en faveur de plus de liberté pour les consommateurs.

Aussi, les emprunteurs peuvent désormais prendre vraiment le temps de comparer les offres durant cette première année.

Il faut reconnaître qu’avant cette loi, nombre d’entre eux étaient plus préoccupés par l’excitation de l’achat ou par le stress de l’accord de la banque plutôt que par la négociation de leur assurance de prêt.

• 2018 : l’amendement Bourquin ou loi Sapin II

Une loi plus récente relance encore la dynamique de l’assurance emprunteur, et cela, toujours en faveur de la protection des consommateurs.

Depuis janvier 2018 et l’entrée en vigueur de l’amendement Bourquin, l’assurance emprunteur connaît une révolution. Les emprunteurs peuvent à présent changer de contrat d’assurance chaque année, à la date d’anniversaire du contrat et en respectant un préavis.

Une mesure qui offre l’opportunité aux détenteurs d’une assurance emprunteur de la faire réviser et de réaliser de belles économies, selon les profils, en passant par les délégations.

4- Réaliser des économies significatives en comparant plusieurs contrats

Selon votre profil d’emprunteur, vous pouvez réaliser des économies significatives en faisant jouer la concurrence pour votre assurance emprunteur.

Une étude menée par le BAO (Banque Assurance Optimisation) ¹ et des publications sur le site UFC Que Choisir mettent en avant des différences de tarifs notables entre les banques et les délégations d’assurance.

Selon votre âge, le montant et la durée de votre emprunt, les garanties souscrites et les mensualités, vous pouvez réaliser plus ou moins d’économies en faisant jouer la concurrence.

L’observatoire du BAO met même en avant un exemple d’une économie de 11 400 € pour un profil couple de 26 ans qui a emprunté 150 000 € sur 20 ans et en payant 724 € de mensualités.

Cette différence a été constatée entre l’assurance de la banque et celle d’une délégation.

La délégation mettant en avant le meilleur prix. Un chiffre plus que parlant et qui donne envie de prendre le temps d’effectuer des recherches pour changer d’assurance de prêt immobilier.

5- Comment changer d’assurance emprunteur ?

Il existe pour ceci 2 critères importants :

• Critère 1 : l’âge de votre contrat

Pour changer d’assurance emprunteur, tout dépend d’abord de votre situation. Comme nous l’avons vu lors du passage en revue des lois qui ont marqué ce contrat d’assurance, si vous avez souscrit ce contrat il y a moins d’un an ou plus d’un an, la démarche diffère.

Si cela fait moins d’un an que vous êtes détenteur d’une assurance emprunteur : vous pouvez librement changer d’assurance au cours de cette année. Merci la loi Hamon !

Si cela fait plus d’un an que vous possédez une assurance de prêt immobilier : vous pouvez résilier ce contrat chaque année, à chaque date d’anniversaire et en respectant généralement un préavis de deux mois qui est mentionné dans les conditions générales de votre contrat.

• Critère 2 : des garanties au minimum similaires obligatoires

Aussi, pour changer d’assurance emprunteur, la loi vous oblige à souscrire un nouveau contrat qui contient au moins des garanties similaires à celles votre ancien contrat. Vous ne pouvez pas baisser votre couverture en changeant d’assurance emprunteur. En revanche, vous êtes libre de choisir des garanties supérieures si vous le désirez.

Enfin, pour mener à bien ce changement de contrat, il vous faut du temps et de la rigueur. Les contrats d’assurance ne sont pas toujours aisés à comprendre.

Les termes utilisés dans les conditions du contrat peuvent parfois être mal compris et il faut bien prendre le temps de prendre connaissance des délais de franchises éventuels, du détail des garanties et protection et de ses conséquences sur les paiements en totalité ou partiels des mensualités ou du capital restant dû de votre crédit immobilier.

Bref, des petits détails aux conséquences importantes qu’il faut tenter de comprendre et d’adapter à ses besoins.

6- Déléguer ce changement et cette transition à des experts

Des sites comparateurs ou des cabinets de courtage en assurance peuvent vous accompagner dans cette démarche de changement d’assurance emprunteur. Ils sont généralement pour vous guider et comparent à votre place plusieurs offres afin de sélectionner la plus intéressante pour vous.

Un gain de temps, d’énergie et surtout la sécurité de respecter les conditions de résiliation, les conditions de changement de contrat et d’obtenir un nouveau contrat bien renégocié.

2 sources principales

[1] http://www.baofrance.com/telechargement/Etude2017/2017%2002%2008%20Etude%20BAO%20Tarifs%20bancaires%202017.pdf

[2] https://www.quechoisir.org/enquete-assurance-emprunteur-le-changement-c-est-possible-n58637/

A très vite,

Yann

Astuces pour des travaux de rénovation moins cher !

par | | Investir dans l'immobilier

Aujourd’hui, je vous propose un article invité écrit par Violaine. Elle va nous parler de procédés pour effectuer des travaux de rénovation moins chers !

De mon côté, je m’appuie beaucoup sur les artisans pour gagner du temps mais je sais que parmi vous, il y a des personnes qui aiment effectuer une partie des travaux dans leurs investissements locatifs.

Cet article est pour vous ! Vous allez obligatoirement saisir des informations qui vont vous être utiles. Je vous laisse avec Violaine qui vous expose quelques astuces sympas concernant les travaux de rénovation d’appartements.

Je pense que vous allez vite saisir pourquoi son blog s’appelle : Rénoveuse astucieuse 

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?

Ça y est, tu l’as enfin trouvée ta bonne affaire immobilière !

Celle que tu cherchais depuis quelques semaines et qui t’assure une excellente rentabilité, et surtout du cash-flow positif ! Bingo !

Bien sûr, il y a un peu de rafraîchissement à prévoir et la cuisine est une antiquité. Tu as fait estimer les travaux de rénovation par plusieurs artisans et tu as trouvé celui qui s’occupera de ton chantier.

Tu es prêt à payer la main-d’oeuvre à un bon prix : après tout, tu le sais aussi bien que moi, c’est la qualité des finitions qui fera la différence pour tes locataires.

En revanche, tu trouves que le prix des matériaux est un peu élevé. Tu te dis que tu devrais pouvoir trouver moins cher et faire baisser la facture globale.

Et tu as tout à fait raison ! Pas besoin d’aller chercher très loin pour trouver des produits d’un bon rapport qualité-prix et payer tes travaux de rénovation moins cher. Les magasins de bricolage regorgent de bonnes affaires.

Encore faut-il connaître le fonctionnement des promos dans ce type d’enseigne. Comme j’ai travaillé quelques années chez Leroy Merlin, je te propose de découvrir les 3 techniques simples à exploiter dans cette enseigne pour payer tes travaux de rénovation moins cher.

Je tiens à préciser que je n’ai reçu aucun “pot-de-vin” de la part de Leroy Merlin ;). J’y ai simplement travaillé pendant 8 ans et je la connais donc très bien. C’est une entreprise très humaine, dans laquelle il fait bon travailler, et qui, en prime, offre de nombreuses opportunités de payer moins cher. Et en bonus, je te donne mon hack pour faire encore baisser la facture.

Technique 1 : exploite toutes les possibilités du programme de fidélité

Comme beaucoup d’enseignes de grande distribution, Leroy Merlin propose une carte de fidélité, appelée Carte Maison.

Elle est payante, 9 euros pour un an ou 24 euros pour 3 ans, mais si tu prévois des travaux de rénovation d’une valeur d’au moins 1500 euros, elle vaut franchement le coup. D’autant plus qu’elle cache des avantages souvent méconnus.

1-1 Les remises immédiates et cumulables

Comme son nom l’indique, il s’agit de remises qui se font dans l’instant et vous pouvez en faire plusieurs.

1-2 La remise de bienvenue

Comme la majorité des programmes de fidélité, cette carte te permet de profiter de remises sur tes achats. Lorsque tu l’ouvres, elle te donne droit à une remise de 5%, valable pendant une journée sur l’ensemble des produits du magasin.

Tu peux donc remplir ta camionnette à ras bord, rentrer tout déposer sur le chantier, et revenir continuer tes achats en profitant encore de la remise. Évite de faire ça un samedi, ça t’évitera d’y passer la journée. Attention, cette remise n’est valable qu’une fois, dans la limite de 3 mois après la date d’ouverture de la carte.

1-3 La remise de fidélité

Tu me diras 5%, c’est cool mais ça ne changera pas la face de ton budget travaux. Et si je te disais que tous les 1000 points (soit 1500 euros d’achats), tu bénéficies d’une remise de 10% valable pendant une journée entière sur l’ensemble du magasin ? C’est mieux, non ?

Et tu as un an pour utiliser ta remise ! Pour en profiter un max, notamment si tu prévois d’acheter le même jour une cuisine, du carrelage et tous les équipements de salle de bain, je te conseille de scinder tes achats en deux.

Passe une première fois en caisse pour un montant de 1500 euros, sur lequel tu bénéficieras des 5% de remise, ce qui déclenchera ton droit à la remise de 10%.

Puis passe le reste de tes produits en caisse et utilise la remise de 10% sur le reste de tes achats. Si, suite au deuxième passage en caisse, tu cumules une nouvelle fois un minimum de 1500 euros d’achats, tu t’ouvres droit à une autre remise de 10% pour une prochaine journée de shopping travaux. Et ainsi de suite.

1-4 Les petits bonus appréciables

Et le plus beau, c’est que ces remises sont toutes les deux cumulables avec les autres promotions en cours dans le magasin, sauf exceptions rarissimes.

Donc si tu repères un carrelage canon proposé à -15%, tu pourras bénéficier en plus de tes remises de fidélité.

En complément, sache que si tu ne trouves pas tout ce que tu cherches dans le magasin le plus proche de chez toi, tu peux aussi profiter de ta remise dans un autre magasin ou sur le site internet de Leroy Merlin.

Et oui, ta remise est valable toute la journée sur tous les canaux de vente de l’enseigne ! Et bien sûr, si tu dois commander certains produits, tu bénéficies aussi de ta remise. Même chose si tu viens chercher un produit que tu as commandé la semaine précédente, même si tu n’avais pas encore de carte de fidélité à ce moment-là.

1-5 Les services et assurances inclus

En complément, tu as accès à une gamme de services et assurances intéressants. Ça ne t’aidera pas à payer tes travaux de rénovation moins cher, mais ça reste des bonus qui peuvent s’avérer utiles.

1-6 La sauvegarde de tes tickets de caisse

Lorsque tu présentes ta carte de fidélité en caisse, tes tickets de caisse y sont automatiquement enregistrés. Et à force de faire des allers-retours parce que tu as oublié d’acheter un rouleau avec le pot de peinture (tu étais pourtant persuadé d’en avoir un stock à la maison, n’est-ce pas ?), les tickets ont vite tendance à s’empiler.

Si tu dois ramener de la marchandise, tu peux donc simplement présenter ta carte de fidélité qui servira à retrouver ton ticket de caisse.

Et en prime, si tu crées un compte sur le site Internet de Leroy Merlin, tu pourras retrouver l’ensemble de tes dépenses en ligne. Pratique pour suivre le budget de ton chantier : un petit copier-coller dans ton fichier Excel de suivi, et on n’en parle plus.

1-7 L’accès prioritaire à l’assistance téléphonique

Tu réalises les travaux de rénovation toi-même ? Tu t’es donc probablement déjà arraché les cheveux sur des notices incompréhensibles.

Et tu l’enverrais bien valser à l’autre bout de la pièce, ce p***** de radiateur impossible à poser, n’est-ce pas ? Ne t’énerve pas, c’est mauvais pour ta tension ! Avec la carte de fidélité, tu disposes d’un accès prioritaire à l’assistance téléphonique.

Il s’agit d’une plateforme téléphonique, située à Lille, où de vrais artisans, qui ont vraiment déjà posé des radiateurs ou tout autre produit de bricolage, répondent à toutes tes questions. Tu y as également accès sans la carte de fidélité, mais avec, tu évites les longues minutes d’attente aux heures de pointe. Et ça, c’est bon pour tes nerfs !

1-8 Les assurances

As-tu parfois l’impression de voir les catastrophes arriver au ralenti ? Comme par exemple, quand tu te prends les pieds dans la pile de carrelage tout juste ramenée du magasin.

Etonnant comme elle met un temps infini à s’écraser sur le sol, n’est-ce pas ? En revanche, la frustration de ne pas avoir regardé où tu mettais les pieds et de devoir repayer un produit qui était en parfait état deux secondes plus tôt ne se fait pas attendre, elle ! Si tu choisis d’investir dans la carte valable 3 ans, tu bénéficies de la garantie casse.

Et ça, ça te sauvera probablement les fesses, et le portefeuille, au moins une fois ! Leroy Merlin s’engage à remplacer tout matériel cassé ou abîmé dans les 6 mois après l’achat, dans une limite de 1000 euros par an. J’ai moi-même testé cette garantie (ralenti sur l’évier posé en équilibre sur le plan de travail…) et l’assurance a tout pris en charge sans poser de questions.

Il faut bien sûr ramener le produit cassé au magasin. Pas folle la guêpe ! Je ne vais pas m’étendre sur les autres assurances proposées avec la carte 3 ans.

Elles n’impacteront en rien ton budget travaux. Si tu veux en savoir plus, je te laisse consulter cette page sur le site web de Leroy Merlin.

1- 9 Le programme Nouvel Emménagé

Tu en veux encore ? Décidément, tu es insatiable ! Ça tombe bien, j’ai encore mieux à te proposer.

Lorsque tu t’es installé dans ton dernier appartement, tu as probablement laissé passer un mois ou deux en te disant que décidément, cet appart est parfait.

Puis tu as commencé à voir les défauts, à vouloir le personnaliser avec un beau papier peint ou à installer des rideaux pour ne plus voir les voisins d’en face. Les gens qui viennent d’emménager dans un nouveau logement ont tendance à consommer plus que les autres, pour toutes ces raisons. Et ça, Leroy Merlin l’a bien compris.

C’est pourquoi, il existe une offre réservée aux adhérents à la carte de fidélité qui ont emménagé depuis maximum 3 mois dans un nouveau logement. Cette offre est présentée sur leur site web et en magasin, mais franchement, il faut savoir ce que tu cherches pour mettre la main dessus.

La raison, c’est qu’elle est encore plus intéressante que les offres précédentes et que, dans les faits, il n’est pas nécessaire d’habiter dans le logement pour en bénéficier. Il te suffit de fournir une nouvelle adresse de moins de 3 mois pour en bénéficier. Mais n’aurais-tu pas ça dans ta panoplie d’investisseur ? Par exemple, l’acte notarié d’un nouveau logement que tu viens juste d’acheter pour le louer ?

Et voilà, ni une ni deux, te voilà « nouvel emménagé » ! Ce statut t’ouvre droit à une batterie de remises et services à prix réduits, voire gratuits.

Tout d’abord, tu as le droit à une remise de 15% sur la quasi-totalité du magasin, pour un seul passage en caisse (et non toute la journée comme pour les autres remises). C’est le moment de commander et d’acheter un maximum de choses pour réduire la facture de tes travaux.

Je ne vais pas te lister l’ensemble des avantages qui te sont alors proposés. Les plus intéressants pour payer tes travaux de rénovation moins cher sont :

–> la gratuité sur une heure de location de camionnette,

–> 20% de remise sur ta première livraison à domicile.

Je t’invite à te rendre à l’espace carte maison de ton magasin Leroy Merlin pour en savoir plus sur les cas d’exclusion de cette offre.

Technique 2 : anticipe les grandes périodes de promos pour payer tes travaux de rénovation moins cher

Les enseignes de bricolage souffrent toutes de la concurrence du web. Les sites comme ManoMano et Amazon leur taillent des croupières depuis quelques années.

Chez Leroy Merlin, les chefs de produits passent une grosse partie de leur temps à traquer leur prix et à s’aligner pour afficher les prix les plus bas du marché.

Pour compenser, les promos en magasin ont tendance à se raréfier.

D’ailleurs, Castorama annonce clairement la couleur : des prix bas toute l’année. Sous-entendu, on ne fait plus de promos. Même s’il faut probablement nuancer la réalité.

Cependant, même si les promotions ont souffert du serrage de ceinture général, il est encore possible de trouver des offres très intéressantes dans les magasins de bricolage, à condition de ne pas rater le coche.

Chez Leroy Merlin, il existe deux grandes typologies de promotions.

2-1 Les promotions saisonnières

J’ai demandé à mon ami Cédric, manager chez Leroy Merlin, de me dresser la liste des meilleures périodes pour trouver des promotions intéressantes en magasin par type de produits :

–> Pour la décoration et les luminaires, c’est octobre et novembre.

–> Pour l’outillage, c’est novembre, décembre et… la fête des pères ! J’ai vraiment besoin de t’expliquer pourquoi ?  En mai, juin et juillet, place aux produits dédiés au jardin.

Et si tu veux anticiper pour l’année suivante, tu feras tes meilleures affaires sur les salons et la décoration de jardin en août.

Tu trouves régulièrement des chaises et objets déco qui ont tout à fait leur place dans un salon à des prix défiant toute concurrence à cette période.

Avec le début des grosses chaleurs en juin viennent les promotions sur la climatisation, et en septembre, tu feras des affaires sur le chauffage.

Enfin, tu trouveras des prix intéressants sur la peinture en avril et mai, une période où il ne fait ni trop chaud, ni trop froid. L’idéal pour éviter de laisser des marques de peinture sur les murs ou attendre 3 jours que ça sèche.

2-2 Les deux grands événements commerciaux de l’enseigne

En complément de ces périodes de promotions, finalement très liées aux grandes fêtes du calendrier et aux changements de saison, Leroy Merlin organise chaque année, depuis je pense des décennies, deux grands événements : Le « Festival » organisé en mars, avril, et la « Fête de vos projets » en octobre, novembre.

Historiquement, ce sont des périodes où le chiffre d’affaires monte en flèche. Les promotions sont donc tous les ans nombreuses et généralement très intéressantes pour s’assurer d’engranger au moins autant de chiffre d’affaires que l’année précédente.

Et si tu as bien suivi, toutes ces remises sont cumulables avec les remises de la carte de fidélité. Alors, on dit merci qui ?

Technique 3 : profite des renouvellements de collections

C’est quoi les collections ? C’est le terme utilisé par les salariés de Leroy Merlin pour parler des gammes de produits présentées en magasin chaque année.

Les chefs de produits travaillent toute l’année pour sélectionner l’offre de l’année suivante et présentent les nouveautés aux managers de l’ensemble des magasins pendant les mois de septembre et octobre.

3-1 Achète les modèles d’exposition à prix d’ami

Suite à cette présentation, les nouveaux produits arrivent en magasin entre les mois de décembre et de janvier. C’est donc à cette période que les modèles d’exposition sont renouvelés.

Et pour s’en débarrasser, les magasins n’hésitent pas à massacrer les prix. Il n’est pas rare de voir le modèle d’exposition d’une cuisine équipée ou d’un meuble de salle de bain haut de gamme proposé à -50%.

Et pour rafler ces bonnes affaires, c’est « premier arrivé, premier servi ». Tu as donc intérêt à discuter avec le manager du rayon qui t’intéresse dès fin octobre pour avoir une idée de ce qui va se vendre, et à quelle date.

Pour éviter que la porte au-dessus du four à micro-ondes ne te reste dans la main, les vestiges de tes plats à gratin en miettes sur le sol, vérifie bien l’état des modèles d’exposition avant d’acheter.

Ils ont été manipulés par des centaines de clients pendant un à trois ans, il est donc possible que tout ne soit plus de première jeunesse. Teste tout et fais-toi ta propre opinion.

Tu peux aussi demander s’ils ont été installés par des professionnels ou par les vendeurs eux-mêmes. Sans remettre en cause leurs compétences, tous n’ont pas de l’or dans les mains…

3-2 Et les soldes dans tout ça ?

Je ne t’ai volontairement pas parlé des soldes. J’ai travaillé plusieurs années chez Leroy Merlin et je peux t’assurer que ce n’est pas la meilleure période pour faire des affaires, même s’il y a des exceptions.

Les produits présentés sont généralement ceux dont personne ne veut.

Certes, ils ne sont pas chers, mais ils ne se sont souvent pas vendus pour une bonne raison : trop moches, trop vieux, trop abîmés.

À toi de voir… De façon générale, n’attends pas cette période pour réaliser tes achats. Les astuces précédentes seront beaucoup plus efficaces pour te permettre de payer tes travaux de rénovation moins cher.

3-3 Mon Bonus !!!

Je t’avais promis une astuce bonus. Celle-ci n’est pas liée à Leroy Merlin. Tu peux l’appliquer à n’importe quelle enseigne de bricolage, dans un magasin physique ou en ligne.

Pour fortement réduire la facture de tes travaux de rénovation, demande à ton artisan d’acheter pour toi les matériaux et équipements que tu as repérés au meilleur prix.

Tu peux même lui fournir ta carte de fidélité pour bénéficier des remises dont on a parlé ! Bien sûr, ça sous-entend que tu t’efforces de développer une relation cordiale avec lui.

Si tu le prends systématiquement de haut, ou que tu lui demandes systématiquement de faire des modifications pour la veille, il est peu probable qu’il fasse cet effort !

Quand tu rénoves un logement achevé depuis plus de 2 ans, affectés ou transformés à l’usage d’habitation, tu bénéficies de la TVA réduite sur les travaux, pose et fournitures comprises. Le taux normal de 20% est alors abaissé à 10% pour les “travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien” et à 5,5% pour les « travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique » et les « travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique ».

En demandant à ton artisan de réaliser les achats à ta place, tu cumules ainsi toutes les remises proposées par les magasins avec celle offerte par l’État. Lors de mon premier chantier de rénovation en 2007, j’ai ainsi pu bénéficier d’un escalier à un tarif ultra compétitif.

Proposé avec une remise de 15% dans le cadre de la « Fête de vos projets », j’ai en complément bénéficié d’une remise de 15% liée à mon statut de « nouvelle emménagée », et une remise de 14,1% offerte par l’État (à l’époque, la TVA à 5,5% recouvrait plus de choses, et le taux normal était de 19,6%).

J‘ai au total obtenu une remise de 37,93% et économisé un peu plus de 1000 euros ! Même s’il n’y a absolument aucune promotion au moment où tu réalises tes achats (ce qui serait fort surprenant), en bénéficiant des 15% de remise “nouvel emménagé” et de la TVA réduite à 10%, tu pourrais économiser 23,5% sur le prix de tes matériaux !

Et bien sûr, toutes ces astuces ne t’empêchent absolument pas de réduire encore la facture en testant quelque chose que tu fais probablement déjà en immobilier : négocier les prix.

4- Mon résumé pour tes travaux de rénovation moins cher

Tu es maintenant parfaitement armé pour exploiter tous les ressorts offerts par Leroy Merlin pour réduire ta facture « matériaux ».

Investis dans la carte de fidélité (je te conseille la carte 3 ans pour bénéficier de l’assurance contre la casse), anticipe les grandes périodes de promotions, profite des prix cassés sur les modèles d’expo et surtout, entretiens un bon relationnel avec tes artisans pour qu’ils acceptent d’acheter les matériaux pour toi.

Si malgré tout, ton budget travaux reste serré, je t’invite à lire mon article sur les 7 astuces pour payer tes travaux de rénovation moins cher.

Un dernier mot ? J’ai voulu que cet article soit très complet et t’apporte un maximum d’informations pour te permettre de payer moins cher les matériaux de tes travaux de rénovation.

Alors pour me remercier, partage ce contenu stp. Tu m’aideras à me faire connaître de nouveaux lecteurs.

A+ Violaine.

8 démarches pour la vente d’un appartement

par | | Investir dans l'immobilier

Souvent, en immobilier, on évoque la manière ou plutôt les manières pour acquérir des biens immobiliers rentables. Toutes les stratégies que j’évoque dans l’investissement immobilier pour les nuls sont importantes mais penser à la revente l’est également.

Voyons diverses démarches pour la vente d’un appartement rapide.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici : comment investir dans l’immobilier ?

1- Fixer le prix en fonction des revenus (si investissement locatif)

Pour vendre un appartement ou un immeuble locatif, il faudra regarder plusieurs éléments. Un agent immobilier peut évidemment faire une estimation mais au final, je ne crois pas que ce soit primordial.

Beaucoup d’éléments vont vous permettre de juger de la valeur de votre bien :

-Le montant de votre achat et de vos travaux
-Le montant des loyers que vous encaissez
-Les appartements sont-ils encore au goût du jour ?
-La localisation du bien immobilier est-elle « meilleure » que lors de votre achat ?

Sur mon blog Meublé Pas à Pas, je prône toujours d’apporter de la valeur à votre bien immobilier dès le départ, c’est très important !

Le fait de louer plus cher vos appartements grâce à cette valeur vous permet d’obtenir une rentabilité bien meilleure et vous permet ainsi d’espérer revendre plus cher votre immeuble ou appartement.

En investissement locatif meublé, en théorie, un appartement qui vous rapporte 8 000 euros à l’année peut vous permettre une revente à 80 000 euros. Evidemment, d’autres facteurs sont à prendre en considération mais c’est une base sur laquelle s’appuient beaucoup d’agents immobiliers.

Imaginez si vous faisiez de la courte durée et que le même appartement vous rapportait 15 000 euros par an. Je connais beaucoup d’investisseurs qui revendent leurs appartements en prenant en considération la rentabilité avec la location courte durée.

Dans ce cas, l’appartement est revendu avec le “package” total : l’appartement, les meubles, les annonces en place et valorisée par leur ancienneté…

Si votre bien n’est pas un investissement, pensez aux différentes personnes qui peuvent acheter.

2- Pensez au type de personnes qui vont acheter

Votre appartement peut tout à fait être acheté par plusieurs « types » de personnes.

2-1 Les investisseurs

Les investisseurs recherchent bien évidemment les bonnes affaires surtout si vous avez affaire à des investisseurs qui « débutent » et qui restent assez près des chiffres à atteindre.

Ce principe se comprend parfaitement, ce n’est pas un souci. Il existe tout de même une catégorie d’investisseurs plus avancées qui préfèrent, à un moment donné, avoir des biens rentables clé en main. Ces biens devront alors avoir un minimum de rentabilité, être bien placés et prêt à louer immédiatement.

Si votre appartement entre dans les chiffres d’une certaine rentabilité et qu’aucun travaux ne sont à prévoir, il se peut qu’il intéresse cette catégorie d’investisseur.

2-2 Les particuliers

La revente aux particuliers qui cherchent leur résidence principale est différente. Vous devez déclencher le fameux coup de cœur, on ne parle plus vraiment de chiffres mais principalement d’émotionnel.

Parfois, l’apport d’un peu de travaux de rénovation permettra une projection des visiteurs et donc le coup de cœur. Attention cependant à ne pas trop personnaliser les travaux de rénovation, les nouveaux propriétaires auront besoin de s’approprier l’appartement et donc de refaire aussi un peu de rénovation.

Vendez un bien sain avec du potentiel visible !

3- Faire des travaux ?

Ceci rejoint ce que nous évoquions au dessus. Faites des travaux de rénovation pour mieux vendre. Faites les travaux en fonction des futurs acheteurs que vous risquez de toucher.

Il faudra vraiment trouver le compromis entre rénover et ne pas trop personnaliser. En revanche, un investisseur avec de l’expérience qui recherche du « clé en main » sera très sensible à ce que tout soit «niquel ».

4- les annonces types LBC, Les annonces pour toucher les particuliers

Vous pouvez multiplier les annonces pour votre vendre bien immobilier plus rapidement. Faites attention à un élément : gardez le même prix sur chaque annonce. Il n’y a rien qui fait moins sérieux que d’avoir un prix différents sur différentes annonces quand on est un particulier.

Cela arrive parfois lorsque les particuliers et les agents immobiliers mettent le même bien en vente sur les sites d’annonces. Ceci n’est déjà pas forcément excellent pour la vente mais si en plus, le particulier met en vente le même bien à des prix différents alors il n’est plus crédible.

Les différents sites les plus apparents sur le Web sont Particuliers à Particuliers, Paru Vendu, Le Bon Coin…

N’oubliez-pas, comme pour la location, de réaliser une annonce sympa et attirante. C’est un point de départ qui est très négligé et notamment par les agents. Ils proposent régulièrement des annonces peu construites ou sur lesquelles il manque l’essentiel.

Pensez sympathie, éléments importants, photos attirantes et texte aéré !

5- Travailler avec plusieurs agences mais pas trop

Revendre votre bien immobilier avec des agences n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile pour plusieurs raisons. Les agents ont souvent un réseau et ils « touchent » des personnes qui n’achètent jamais sans passer par agence.

Ce dernier point est plus fréquent que l’on imagine. Les particuliers se sentent rassurer au niveau juridique en passant par une agence. Ils ont moins l’impression de se faire escroquer malgré la commission.

Cette manière de penser se comprend aisément si on considère les arnaques que les médias se font une joie de nous transmettre…

Si vous travaillez avec une agence immobilière pour revendre votre bien, attention à ne pas le faire avec plus de 2 agences. Dans le cas contraire, les internautes en recherche d’appartement auront l’impression que vous ne parvenez pas à vendre et pourront faire des propositions au rabais.

6- Sélectionner des agents spécialisés investissement

Si votre appartement est destiné à l’investissement locatif et ou à l’investissement locatif meublé, n’hésitez pas à demander aux agents s’ils sont habitués aux investissements.

Les « experts » dans ce domaine ont souvent un porte feuille client intéressant. De plus, ils sauront à qui proposer votre bien en priorité.

7- Contactez « ProjetLocatif »

C’est un point qui n’est jamais évoqué mais pourquoi pas ?

ProjetLocatif est une société très sérieuse qui proposent, grâce à des conseillers investisseurs expérimentés, des investissements clé en main » à leurs clients.

Que votre bien soit à rénover ou déjà prêt à louer, les conseillers auront un regard pour déterminer si oui ou non le bien pourra être proposé à leurs clients. Cela nécessitera que le prix soit adapté mais c’est une solution qui peut s’avérer très intéressante.

L’avantage de cette stratégie est que si votre bien est très bien placé, s’il permet une rentabilité raisonnable ou si vous êtes prêt à trouver un compromis arrangeant pour tout le monde, alors vous n’aurez que très peu de temps votre appartement ou immeuble sur les bras.

8- Contactez vos anciens artisans

A l’inverse de ce que je vous proposais pour trouver de bonnes affaires immobilières, vous pouvez en parlé autour de vous. Vous pouvez en parler par exemple aux artisans que vous connaissez. Souvent, ils sont en lien avec des gens qui achètent et qui rénovent.

Si votre bien est dans ce cas, c’est une solution différente qui peut vous permettre de trouver un acquéreur.

Un grand merci

Yann Marjault