Comment se lancer dans l’immobilier meublé ?

Comment se lancer dans l’immobilier meublé ?

 

Se lancer en immobilier nécessite un accompagnement réfléchi, stratégique et efficace. Au début, nous sommes envahis par énormément de questions et il convient de faire un tri et de s’organiser efficacement.

Les clés pour débuter en immobilierIl est tout à fait logique de s’interroger lorsqu’on voit des investisseurs parler de milliers d’euros, de rentes et de vie au soleil.

Si cela vous intéresse, lisez bien cet article jusqu’au bout, vous aurez ainsi ma vision des débuts en immobilier, celle d’un investisseur multi-propriétaire qui a débuté comme vous peut-être.

J’entends aussi beaucoup de personnes autour de moi qui voudraient changer de vie grâce à l’immobilier, ils voudraient une formation en investissement immobilier qui planifierait leur avenir…J’y reviendrai au fur et à mesure de l’article et dans les suivants. Il y a plein de choses intéressantes à mettre en place pour réellement progresser et parfaitement se lancer dans l’immobilier .

1- Que faut-il comprendre en priorité ?

1-1 Mal « conditionnés » pour bien se lancer dans l’immobilier !

Ne vous inquiétez-pas à ce sujet et surtout ne vous sentez pas agressés. C’est un constat qui concerne tout le monde. A aucun moment, dans votre parcours éducatif, vous n’avez reçu de « leçons » sur le monde des finances, pour se lancer dans l’immobilier, ou sur une quelconque manière de véritablement devenir un investisseur.

L’école apprend à devenir un bon employé qui saura enrichir un patron qui lui en revanche saura voir les choses différemment en terme entrepreneuriat.

Je le dis à nouveau, n’y voyez surtout aucune critique mais réfléchissez juste un instant : on apprend à l’école à avoir des diplômes pour avoir un bon métier. Parfois, on oublie même de préciser qu’il serait quand même bien d’avoir quelques affinités avec ce job…Cela permettrait de tenir plus longtemps.

J’exagère un peu ok ! Je suis enseignant et chargé de l’orientation, vous voyez donc que je m’inclus dans ce sens critique.

Avouez quand même qu’on a réussi à trouver logique de travailler au moins 5 jours sur 7 pour au final pouvoir profiter de quelques moments de répits 2 jours sur 7… Sérieusement, le deal n’est quand même pas top !

Comme quoi, l’homme est prêt à croire tout et n’importe quoi. J’arrête là ce constat, il faut que je vous parle d’immobilier et je compte bien vous donner des éléments utiles pour bien se lancer en immobilier.

1-2 Vous voulez vous lancer dans l’immobilier : développez votre MINDSET !

débuter en immobilier mindset1-2-1 Qu’est-ce que le MINDSET pour se lancer en immobilier ?

Le MINDSET est un comportement, une philosophie qui s’acquiert, se construit progressivement. C’est un développement personnel propre à chaque investisseur qui permet de prendre confiance en soi et de faire les choses de plus en plus sereinement.

Se lancer dans l’immobilier est un acte important qui n’échappe pas à la règle. Il faut se former, progresser et devenir de plus en plus convaincu. Les étapes franchies dans vos convictions seront irréversibles malgré quelques périodes de doute et plus rien ne vous arrêtera.

Soyez-en certain ! Votre esprit vous aidera à grandir, à devenir un vrai investisseur et à vous lancer dans l’immobilier en toute sérénité. Il suffit de suivre des étapes.

1-2-1 Se lancer dans l’immobilier passe par votre développement

Pour compléter le précédent paragraphe et pour insister sur l’importance capitale de votre état d’esprit, nous allons parler MINDSET.

Nous allons donc parler de manière de voir et de percevoir ce qui nous entoure.

Pour devenir un investisseur et donc oser passer à l’action sereinement, il va falloir commencer par croire en vous. Vous savez ce que vous voulez et vous allez devoir mettre les moyens psychologiques en place pour y parvenir.

Commencez par vous faire confiance et moins écouter ce que vous risquez d’entendre dans votre entourage. Vous allez obligatoirement être confronté à des réticences, à des personnes qui bien que n’ayant jamais réalisé le moindre investissement voudront vous donner des conseils.

débuter en immobilier les autresCe n’est pas eux qu’il va falloir écouter ! Si vous êtes dans une famille, par exemple, qui n’a pas l’âme d’une famille qui investit, vous risquez d’être confronté régulièrement à des oppositions vicieuses. Celles-ci tendent à déstabiliser : c’est nor-mal !!!

Pas d’inquiétude, ce sera une partie du combat pour réussir vos avancées. N’oubliez jamais :

« Dire ça fait rire, faire ça fait taire ! »

Vous allez devoir progresser personnellement, vous imprégner de discours, de vidéos d’investisseurs, de lectures. Les discours négatifs des autres doivent devenir une force pour vous qui vous servira positivement.

Vous n’imaginez pas combien de fois j’ai entendu :

« Tu vas voir quand tes locataires ne vont pas payer leurs loyers… »

« Si on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, tout le monde le ferait ! »

Pour aller même plus loin, ce sera extrêmement bon signe quand vous aurez ce genre de discours. Cela voudra dire que vous commencer à évoquer les choses et à parler concrètement de vos projets.

1-3 Quand vous commencez en immobilier, situez-vous par rapport aux différents types d’investissements !

C’est un point important à comprendre. Vous pouvez tomber sur des personnes qui investissent et qui sont « adeptes » d’un style d’investissements et qui n’aiment pas du tout les autres manières de procéder.

1-3-1 Les investissements immobiliers patrimoniaux

investissements patrimoniaux quand on débute en immobilierCe que je veux dire par ce type d’investissements immobiliers, c’est simplement que l’immobilier, dans ce cas, est un moyen pour faire une sorte de placement d’argent.

Les personnes qui s’orientent vers ce genre d’investissement immobilier choisissent en général des immeubles ou appartements biens placés.

Ils préfèrent des lieux qui ont de belles côtes et se sentent rassurer qu’avec des biens immobiliers de ce style.

Ils ont tendance à minimiser la rentabilité pour optimiser la « beauté » et le statut du bien immobilier. Souvent, ces investisseurs sont assez « fermés » sur les autres types d’investissements immobiliers locatifs, et c’est tant mieux ! Il en faut pour tout le monde…

A mon sens, sans de grosses trésoreries ou si on débute en immobilier, ce n’est pas judicieux de commencer à investir de la sorte. Si vous possédez une belle trésorerie et que vous souhaitez réaliser 1 ou 2 investissements de ce type, pourquoi pas !

Vous aurez réalisé un bel investissement immobilier qui peut faire une rentabilité nette aux alentours de 4 à 6%. Si c’est plus tant mieux évidemment. Vous aurez aussi en votre possession 1 ou 2 biens qui prendront potentiellement de la valeur dans plusieurs années.

On est d’accord, ça c’est la théorie. Pour augmenter cette théorie de la plus value dans le sens positif et ainsi avoir plus de chance de revendre votre bien plus cher dans quelques années, vous pourrez tenter de trouver des localisations en devenir.

Par exemple : certaines villes ont tendance à voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter au fur et à mesure des années.

De mon côté, je n’aime pas du tout axer ma réflexion sur ces potentielles plus values. Je pars toujours du principe que si il y en a une tant mieux mais sinon ce n’est pas grave car mes biens m’auront fait gagner de l’argent bien avant.

1-3-2 Se lancer en immobilier et gagner de l’argent

bien débuter en immobilierIl s’agit là d’une vision de l’immobilier tout autre. Je pense que c’est une solution intéressante pour bien se lancer en immobilier.

Gardez à l’esprit ! Je veux investir en immobilier et gagner de l’argent tout de suite.

Ce point de vue ambitieux est tout à fait réalisable, c’est de cette manière que les investisseurs type « Cash-Flow » investissent.

Ils cherchent des biens locatifs qui vont coûter (en considérant tous les frais) moins cher à rembourser qu’ils ne vont rapporter d’argent par leurs loyers.

Loyers > emprunt + travaux + notaire + frais divers 

Ce système n’est pas un mythe, il existe vraiment et permet aux investisseurs de ce type de progresser vers la route de rentier.

Si vous regardez de prêt la formule, il y a plusieurs manières excellentes de rendre cette équation très positive en notre faveur. Pour faire très simple, il faut augmenter la partie loyers et tout faire pour diminuer le montant de l’emprunt, des frais de notaire ainsi que tous les autres frais.

Attention, je n’ai pas dit qu’il fallait faire absolument le moins de travaux possible…

Par exemple : moi-même, j’ai 22 lots immobiliers à l’heure actuelle et ils respectent tous ce principe. J’ajouterai même que non seulement ils respectent ce principe du Cash-Flow mais ils le respectent avec des règles précises de calcul.

1-3-3 Comment faire pour gagner de l’argent quand on se lance dans l’immobilier ?

Pour réaliser ce type d’investissements, il y a différentes manières de procéder. En voici quelques unes :

débutez en immobilier dans des villes que vous connaissez–> Trouvez les bonnes affaires en ne négligeant pas la localisation : ce que je veux dire par la localisation c’est essentiellement le fait d’avoir compris le dynamisme d’une ville, d’un quartier et/ou d’une zone géographique.

–> Trouvez des biens avec des travaux à réaliser : vous apporterez ainsi une grande valeur, vous louerez plus cher et vous anticiperez des points importants pour la fiscalité. Celle-ci faisant partie intégrante de l’augmentation de votre cash-flow par la diminution des frais.

–> Commencez par investir dans une zone que vous maîtrisez : vous débuterez mieux en immobilier si vous investissez dans un lieu que vous connaissez. Vous pourrez plus facilement anticiper la demande locative et faire connaissance avec de vrais partenaires. Cela ne change rien au fait que d’innombrables villes en France regorgent de ce type de biens pour se lancer dans l’immobilier.

–> En utilisant des stratégies qui « décoiffent »: que ce soient les stratégies pour améliorer votre achat (financement, négociations, anticipations…) ou des stratégies locatives pertinentes en fonction de la localisation, de la demande et de la rentabilité.

N’oubliez-pas que tout va dépendre de vos objectifs. Mais lorsque vous débutez, vous devez faire vos preuves et montrer que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier. 

En ce sens, il semble très délicat de commencer par investir sur des biens immobiliers de type patrimoniaux. Il faut au contraire se lancer dans l’immobilier en montrant qu’on use de stratégies efficaces pour gagner de l’argent.

A ce sujet, pour aller encore plus loin, demandez au banquier de vous ouvrir un compte spécifique cash-flow. Il vous sera utile pour surveiller de très près les entrées d’argent liées à vos investissements immobiliers.

2- Se lancer en immobilier, n’est-ce pas permis à tout le monde ?

Ce pourrait être une phrase bloquante que vous entendrez dans votre entourage. Je ne sais pas pourquoi exactement mais les personnes qui n’investissent pas ou très rarement veulent toujours se persuader que ce n’est pas pour eux ni pour ceux qui les entourent.

C’est une manière de se rassurer en quelque sorte.

2-1 Tu n’as pas d’argent pour te lancer, ce n’est pas pour toi !

Débutez en immobilier et gagnez de l'argentJe le dis et certainement, je me répète : pour se lancer dans l’immobilier, il n’est pas nécessaire d’avoir d’argent !

Vous pouvez tout à fait réaliser des investissements locatifs immobiliers (appartement ou immeuble de rapport) sans avoir d’épargne ou très peu.

Le banquier saura se contenter d’une personne qui sait faire du tri dans ses comptes, qui est capable d’avoir de vrais comptes « propres ».

Il est là pour gérer des risques et donc percevoir vos arguments comme concrets et vérifiables.

Acheter un bien immobilier locatif est donc à votre portée. Il va falloir être stratégique et malin mais pas nécessairement riche avant d’avoir commencé.

2-2 Vous devez changer plusieurs points lorsque vous vous lancez

Progressivement, vous allez apprendre à changer vos perceptions. Il va falloir accepter de ne pas tout savoir dès le départ et accepter de s’informer tranquillement.

Votre vision des finances, votre rapport à l’argent devra changer significativement et progressivement. En maîtrisant les techniques et procédés immobiliers, vous allez comprendre qu’il est possible de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier en appliquant des choses simples et organisées pour se lancer.

La perception plus large sur l’argent aussi se modifiera, pour ceci, je vous invite à commencer à lire un livre comme « l’autoroute du millionnaire ».

Si vous souhaitez l’acheter ou le consulter, vous pouvez cliquer directement sur l’image…

Malgré son titre un peu direct, il est un excellent moyen à lui tout seul de remettre en question le système financier dans lequel nous vivons ou plutôt dans lequel nous nous sommes installés.

Tout ça est peut être théorique pour l’instant, mais croyez-moi, votre vision sur les finances en général et sur l’argent et l’immobilier évolueront et vous percevrez progressivement l’inexactitude totale des discours de votre entourage ou de vos croyances limitantes.

3- Que faut-il connaître en immobilier pour bien se lancer et bien débuter ?

Pour bien se lancer en immobilier, il faut clairement apprendre les bases théoriques au départ, c’est pri-mor-dial ! Je vois beaucoup de gens qui veulent éviter cette étape pour aller plus vite.

Grave erreur ! En voulant faire l’économie de dizaines de vidéos, ils risquent de perdre non seulement des années de leur vie à réparer une erreur qui sera peut-être irrécupérable mais aussi perdre énormément d’argent.

3-1 Débuter et se lancer en immobilier, c’est apprendre !

apprendre pour bien débuter en immobilierCroyez-moi, investir 1 000 euros dans une formation qui va vous guider pour bien se lancer en immobilier est une stratégie très intelligente.

Ceci ne vous fera pas appartenir à une secte comme vous le diront forcément des personnes autour de vous.

Tous les jours, j’ai des personnes autour de moi qui m’affirment des choses sur 1 immeuble de rapport, sur une zone géographique, sur des artisans, sur la fiscalité qui ne sont issus que de leurs seules croyances. Ils se persuadent de choses qui sont complètement erronées.

C’est fascinant comme l’Homme peut se persuader de choses sans en avoir les fondations prouvées et testées. Le schéma est le suivant pour ces personnes : on me l’a dit, je le sens alors je répète en approfondissant mes croyances.

Ou bien, je préfère accentuer les discours négatifs pour me persuader que ce n’est pas possible. De cette manière, je n’ai aucune raison de passer à l’action.

Vos fondations théoriques de bases en immobilier et en investissement locatif sont donc essentielles et elles doivent être structurées et organisées. Ce point est très important !

Ces bases devront être accompagnées à un moment par le passage à l’action, déterminant pour vos avancées. Sans lui, la formation n’a strictement AUCUN sens !

3-2 Apprenez correctement avec un formateur expérimenté pour vous lancer dans l’immobilier dans les meilleurs conditions !

Formateur en immobilier débuter en immobilierLa formation théorique que vous suivrez ne peut pas être dispensée par quelqu’un qui a réussi 1, 2 ou 3 achats immobiliers.

Il faut que le formateur baigne « profondément » dans l’immobilier depuis de nombreuses années.

Ce point est une nouvelle fois très important. L’investisseur formateur a aussi débuté en immobilier et plus il aura réalisé d’investissements et plus il aura une expérience qui vous sera utile que ce soit d’un point de vue théorique ou dans l’accompagnement (s’il y en a).

Je ne cherche pas à mettre ma formation en avant ici mais je suis désolé de constater que certaines personnes proposent des formations en immobilier en ayant réussi 2 achats immobiliers.

L’immobilier et l’investissement ne se résument pas à 1 appartement T2 loué en courte durée…

Pour terminer ce paragraphe, si vous investissez dans une formation, non seulement vous n’êtes pas un pigeon comme on pourrait vous le faire croire mais en plus, ceci montre qu’au contraire, vous êtes réfléchis et censés.

Prenons un exemple et réfléchissons un peu, seriez-vous prêt à vous lancer dans l’achat d’un immeuble à plus de 150 000 euros sans être sur de n’avoir rien oublié d’essentiel ?

4- Que devez vous apprendre en priorité avant de vous lancer ?

Ces discours sont bien beaux mais par où commencer ? Comment s’y prendre pour démarrer ?

Evidemment, je ne peux pas vous résumer l’ensemble d’une formation en un article mais je veux juste que vous sachiez qu’en immobilier, il y a des priorités pour débuter.

Vous devez déjà bien saisir les différences entre les manières d’investir que nous avons rapidement évoquées au dessus. Si vous débutez, vous devez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers, c’est impératif !

4-1 Réfléchissez avec les lieux que vous connaissez !

débutez en immobilier dans des villes que vous connaissezLa réussite de vos premiers investissements lorsque vous vous lancez en immobilier sera gage d’enchaînement dans la suite de votre parcours.

Vous allez devoir déterminer ce que vous pouvez espérer comme chiffres en fonction de la localisation.

Soyons clair tout de suite, la meilleure zone pour investir lorsqu’on débute en immobilier est souvent celle proche de chez vous.

Vous n’avez pas à envier tel ou tel investisseur pour sa localisation, pour ses achats immobiliers.

Il faut trouver l’affaire qui va vous correspondre et si possible dans une ville qui permet de réaliser de belles locations proches de chez vous. Je connais des investisseurs qui ont fait fortune en commençant par investir dans des villes de 2000 habitants.

Attention, je n’ai pas dit que toutes les villes de 2 000 habitants étaient toutes géniales et regorgeaient de pépites. Il faudra bien entendu connaître l’aspect dynamique globale de la ville mais aussi la demande locative REELLE et notamment sur le long terme.

4-2 Déterminez si les villes proches de chez vous sont adéquates

Y-a-t-il de la demande ? Y-a-t-il beaucoup d’immeubles en vente ? Quels sont les tarifs ?

En vous posant ces premières questions et en faisant des essais par l’action, vous allez très vite apprendre des éléments essentiels de votre ville. C’est en vous imprégnant que vous allez franchir des étapes.

Surtout, faites des TEST et ne vous fiez pas aux discours des soi-disants professionnels du milieu qui ne sont souvent expert que d’une partie dans l’immobilier.

Par exemple : un agent immobilier capable de vous dénicher de belles affaires aura 9 fois sur 10 un avis faussé en ce qui concerne les locations, le montant et la fréquence de celles-ci.

Si j’avais écouté certains agents dans un mes premiers secteurs de recherche, je louerai mes T2 350 euros par mois sur le long terme.
Aujourd’hui, après rénovation, je les loue jusqu’à 470 euros…

Ce n’est pas un cas unique, il faut évidemment s’appuyer sur des partenaires mais chacun a son domaine et ne doit pas interférer dans votre partie… C’est bien vous qui devez maîtriser les côtés que vous avez vérifiés. Vos estimations sont les bonnes.

4-3 Pour bien se lancer dans l’immobilier, il va falloir comprendre les travaux

débuter en immobilier travauxCet aspect est très important et demande un peu de temps. Vous ne maîtriserez pas tous les éléments comme ça en claquant des doigts, c’est évident.

C’est exactement pour ceci que c’est important de commencer avec des biens « petits » pour acquérir de l’expérience.

Je conseille également de commencer avec un ou des biens dans lesquels les travaux ne seront pas trop conséquents.

Quand je parle de travaux conséquents, je veux parler surtout de travaux pas « trop lourds » ou « pas trop compliqués ». Commencez avec un bien « sain » dans lequel, il faut refaire toute la rénovation mais pas forcément du gros œuvre. Evitez un ou des biens pour lesquels de gros gros travaux assez spécifiques sont à prévoir.

débuter en immobilier n'attendez pas la perfectionAttention, il y a une différence importante entre le montant des travaux parce qu’il y en a beaucoup et des travaux qui coûteraient cher à cause de leur spécificité…

Par exemple : je suis en train en ce moment d’acheter un immeuble dans lequel, j’ai prévu une enveloppe d’environ 120 000 euros pour les travaux, pour autant, il ne s’agit pas de « travaux très compliqués ». Le plus compliqué risque tout de même d’être certains raccordement aux évacuations.

Je ferai des vidéos très détaillées sur cet immeuble et les travaux. Pour ne pas les louper, je vous invite à vous abonner à ma chaîne en cliquant juste ici.

Allez sur le terrain, intéressez vous et demandez des explications, vous apprendrez énormément et cela sera très utile pour la suite de vos avancées.

4-4 La fiscalité et le financement pour bien se lancer en immobilier

Ces deux points ont aussi leur importance. La fiscalité est importante à anticiper pour éviter de perdre de l’argent « inutilement ».

4-4-1 La fiscalité

fiscalité compréhension débuter en immobilierMême si elle est souvent « l’excuse » ou « le frein » pour certains pour ne pas se lancer, comprenez qu’elle fait partie entière de l’immobilier.

MAIS, ce n’est qu’une composante et au final, ce n’est pas la plus importante !

L’Etat, avec ses différents plans immobiliers, laisse toujours croire que grâce à l’immobilier neuf, on peut réduire nos impôts…

C’est en partie vrai mais ce n’est pas avec ce type d’investissements que vous vous enrichirez, loin de là ! Il y a bien mieux à faire.

Sans entrer dans les détails, rappelez-vous, la fiscalité devra être anticipée mais en aucun cas elle est la partie principale de vos investissements. L’ignorer serait une erreur mais ne se fier qu’à la connaissance de celle-ci pour investir en immobilier en serait une encore plus importante.

4-4-2 Le financement

Sans financement, impossible de réaliser un investissement immobilier à moins que vous ayez déjà une épargne très conséquente.

ami le banquier débuter en immobilierLe financement peut être délicat quand il est mal compris. Il est nécessaire pour ceci de bien comprendre le fonctionnement des banques et à qui vous avez affaire.

Il sera, à mon sens, toujours plus délicat de faire ses preuves avec un banquier qui n’est pas décisionnaire.

Dans ce cas, vous devrez le convaincre et convaincre ses supérieurs.

Ce que je peux vous dire, c’est que vous devrez être au clair pour présenter votre dossier et vous devrez être en mesure de bien le présenter.

Avec des investissements réussis, une logique défiant toute concurrence et des preuves réalisées lors de vos premiers investissements, vous décrocherez des financements.

4-5 Maîtrisez progressivement vos bases essentielles

Vous devez connaître toutes ces bases, c’est très très important, cela ne fera pas de vous un expert mais quelqu’un qui à les bases essentielles pour passer à l’action.

Il faut apprendre le minimum et apprendre sur le dos des erreurs des gens expérimentés.

Vous allez gagner un temps phénoménal et des milliers d’euros. Contrairement au discours de certain, l’apprentissage théorique est ESSENTIEL pour investir sereinement et intelligemment.

Le passage à l’action simultanément ou après l’apprentissage de ces bases sera le déclencheur qui vous fera passer un cap.

Vous pouvez me croire, en quelques mois, les changements peuvent être édifiants si vous vous engagez réellement. Personne ne le fera à votre place.

5- Apprendre de ses erreurs ensuite

débuter en immobilier changer de mindsetLa théorie et la mise en pratique de celle-ci vous permettront d’agir avec des connaissances.

Celles-ci vont vous faire agir de manière structurée et logique. C’est un excellent début en immobilier !

Soyez-en certain, vous ferez des essais et donc des erreurs. Vous penserez avoir trouvé les bons partenaires et BOUM !

Ce ne sera pas comme prévu et il faudra recommencer.

Pas de panique ! C’est normal, tous les investisseurs ont commis des erreurs. La différence entre vous qui aurez pris des semaines pour vous former de manière chronologique, intelligente et progressive et celui qui se sera lancé comme ça, sans stratégie, sera conséquente.

La différence se comptera en milliers d’euros et même en dizaine de milliers d’euros.

Au-delà des chiffres, certaines erreurs (non anticipées) peuvent être irréversibles alors que les petites erreurs qui arrivent après un passage à l’action réfléchi seront très bénéfiques pour votre progression.

6- Lorsque vous commencez en immobilier : apprenez, agissez, apprenez, réagissez !

Votre apprentissage et votre passage à l’action raisonné vont vous permettre d’avancer. Les erreurs que vous commettrez seront « minimes » et vous feront progresser pour vos futurs investissements locatifs.

Après une formation théorique, il y a une erreur à ne pas commettre : celle de ne jamais passer à l’action ! Sans action, rien ne se passera. Quelques soient vos blocages, il faudra avancer progressivement et vous pouvez être certain qu’avec la motivation vous les surmonterez.

C’est exactement en ce sens que le sens de vos avancées doit se faire dans un ordre précis, tout comme la formation théorique que vous envisagerez. Il vous faudra :

  • Apprendre avec une formation théorique construite
  • Agir si besoin pendant la formation (après une certaine avancée)
  • Agir après la formation et commencer à se créer de futurs partenaires ainsi que tenter vos premières offres.
  • Acheter et confirmer la théorie grâce à la mise en pratique
  • Tirer des conclusions importantes du premier, deuxième et troisième achat immobilier
  • Réitérer en maximisant les achats suivants.
  • N’oubliez jamais que vous ne pourrez jamais réaliser votre premier investissement en maîtrisant parfaitement toutes les données : c’est im-pos-sible !

débuter en immobilier vivre ses reves

 

 

 

 

 

Respectez ces principes et je vous garantis que la porte vers votre future vie de rentier s’ouvrira…

Pour en savoir encore plus sur des thèmes similaires, vous pourrez consulter les articles :

La formation courte en immobilier, c’est quoi ?
Comment devenir un investisseur immobilier serein ?

A très vite,

Yann

Comment économiser sur son assurance de prêt immobilier ?

Comment économiser sur son assurance de prêt immobilier ?

En immobilier, on peut parler de différents type d’assurance.

Avant de laisser place à l’article écrit par Sonia, je voulais effectuer un petit rappel sur l’assurance du prêt immobilier. Il est important de bien se rappeler ce que sont les conditions de cette assurance emprunteur.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page :
comment investir dans l’immobilier ?

1- Un petit rappel l’assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est nécessaire et obligatoire pour garantir en emprunt immobilier.

Toute personne qui réalise un emprunt à la banque « devra » souscrire à cette assurance emprunteur qui permet tout simplement d’être assuré en cas de décès ou d’invalidité.

1-1 Concrètement, cela veut dire quoi ?

C’est une vraie garantie pour vous, votre famille et même pour l’organisme qui vous prête l’argent.

En cas de problème majeur comme l’invalidité ou le décès, l’assurance couvrira l’emprunt en partie ou en totalité suivant ce qui est convenu lors du crédit immobilier.

A la signature de ce contrat, il faudra choisir une quotité d’assurance. Ceci désigne une répartition de la couverture entre plusieurs emprunteurs (si vous êtes plusieurs lors de l’emprunt) et désigne précisément la part du capital qui va être garantie.

Par exemple : Pour 1 emprunt d’un capital de 100 000 euros. Un emprunteur (parmi plusieurs) bénéficiant d’une quotité à 50% sera couvert  à hauteur de 50 000 euros soit la moitié du capital emprunté. 

Cela signifie que si le 2ème emprunteur bénéficie de la même quotité pour un emprunt similaire, il sera également couvert pour 50 000 euros.

Si une des 2 personne décède (je sais ce n’est pas gai…), le second emprunteur devra continuer à rembourser sa part plus 50% de la part de l’autre… Il remboursera donc un capital de 100 000 + 50 000 euros.

 

1-2 Réfléchissez bien pour souscrire à votre assurance crédit immobilier

Lors de la signature du contrat d’emprunt immobilier, il convient donc de bien réfléchir aux pourcentages que l’on inscrira. En cas de résidence principale, il peut être judicieux par exemple d’assurer les deux emprunteur à hauteur de 100% pour la quotité.

En cas de décès d’un des partenaire, le second ne continuera ainsi qu’à rembourser sa part.

Il ne se retrouvera ainsi pas endetter pour rembourser sa propre résidence.

Cette quotte part a bien évidemment un coût mais peut-être une assurance en crédit immobilier à ne surtout pas négliger.

Même si chaque cas est unique, on pourrait envisager de dire que pour une résidence secondaire ou investissement locatif, les emprunteurs pourraient assurer leur bien avec une couverture semi complète car la revente semble plus aisée.

Je ne recommande pas forcément (c’est important de bien comprendre que ce n’est pas une recommandation…) ce type d’assurance.

De mon côté, j’achète seul mes biens donc je suis dans l’obligation d’assurer mes prêts immobilier à hauteur de 100%.

Je ferai prochainement une vidéo et un article pour vous montrer ma manière de procéder pour couvrir les arrières des personnes qui m’entourent.

Voilà, je tenais juste à faire ce petit rappel avant de laisser place à l’article de Sonia Pellegrin.

L’assurance emprunteur est un contrat incontournable dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier.

Longtemps proposée seulement par les banques, elle a connu maintes évolutions qui vont dans le sens du consommateur dont une ouverture à la concurrence.

À l’heure actuelle, vous pouvez souscrire une assurance de prêt auprès de votre banque prêteuse ou auprès d’un assureur. Un choix étendu et surtout la possibilité de réaliser de belles économies en comparant plusieurs offres.

2- Zoom sur les garanties de ce contrat indispensable lors d’un prêt immobilier

assurance prêt immobilier crédit immobilier

L’assurance emprunteur est un contrat incontournable afin d’accéder à un prêt immobilier.

Cette assurance vous protège ainsi que l’organisme prêteur en cas d’incapacité à payer les mensualités ou le capital restant dû.

Elle intervient en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie prématurée, d’invalidité permanente totale ou partielle ou encore en cas d’incapacité temporaire totale ou de perte d’emploi.

Toutes ces garanties ne sont pas automatiquement exigées par les organismes prêteurs. Elles dépendent de l’objectif de l’achat immobilier qui peut être résidentiel ou un investissement locatif.

Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques ou prêteurs exigent des garanties moindres comme simplement la couverture décès prématuré de l’emprunteur. (Aller plus loin : https://bonne-assurance.com/credit/assurance-de-pret/).

3- Un peu d’histoire : les lois qui ont marqué l’assurance emprunteur

Depuis 2010 et jusqu’à encore ce début d’année 2018, 3 lois ont été votées afin de faire évoluer l’assurance emprunteur.

Des lois et évolutions en faveur d’une meilleure protection des consommateurs qui sont à l’origine notamment de la fin du monopole des banques prêteuses et de beaucoup plus de flexibilité pour changer d’offre. Revenons sur ces diverses évolutions.

  • 2010 : la loi Lagarde

Cette loi confirme la fin du monopole bancaire sur l’assurance de prêt en offrant la possibilité aux emprunteurs de s’assurer auprès d’assureurs et non plus seulement auprès de la banque prêteuse lors de la souscription de leur crédit immobilier.

Dès lors, la concurrence s’ouvre et les assureurs dits délégations d’assurance peuvent rivaliser avec les banques en proposant des tarifs plus compétitifs.

En effet, les banques proposaient des marges plus importantes du fait de leur situation privilégiée par le passé. Les assureurs ont pu alors ouvrir des possibilités de nouvelles économies aux emprunteurs.

Mais un frein subsiste, les emprunteurs doivent trouver un contrat d’assurance emprunteur pour le jour de la validation du prêt à la banque et cela entraîne de nombreuses réticences. Les emprunteurs craignent un refus de leur prêt de la part de la banque…

  • 2014 : la loi Hamon

La loi Hamon vient étendre les effets de la loi Lagarde.

assurance prêt immobilier obligatoire

Dès lors, les emprunteurs ont le droit de changer d’assurance emprunteur tout au long de la première année qui suit la signature de leur prêt immobilier et donc celle de leur assurance emprunteur.

Une extension bienvenue et en faveur de plus de liberté pour les consommateurs.

Aussi, les emprunteurs peuvent désormais prendre vraiment le temps de comparer les offres durant cette première année.

Il faut reconnaître qu’avant cette loi, nombre d’entre eux étaient plus préoccupés par l’excitation de l’achat ou par le stress de l’accord de la banque plutôt que par la négociation de leur assurance de prêt.

  • 2018 : l’amendement Bourquin ou loi Sapin II

Une loi plus récente relance encore la dynamique de l’assurance emprunteur, et cela, toujours en faveur de la protection des consommateurs.

Depuis janvier 2018 et l’entrée en vigueur de l’amendement Bourquin, l’assurance emprunteur connaît une révolution. Les emprunteurs peuvent à présent changer de contrat d’assurance chaque année, à la date d’anniversaire du contrat et en respectant un préavis.

Une mesure qui offre l’opportunité aux détenteurs d’une assurance emprunteur de la faire réviser et de réaliser de belles économies, selon les profils, en passant par les délégations.

4- Réaliser des économies significatives en comparant plusieurs contrats

Selon votre profil d’emprunteur, vous pouvez réaliser des économies significatives en faisant jouer la concurrence pour votre assurance emprunteur.

Une étude menée par le BAO (Banque Assurance Optimisation) et des publications sur le site UFC Que Choisir mettent en avant des différences de tarifs notables entre les banques et les délégations d’assurance.

assurance prêt immobilier

Selon votre âge, le montant et la durée de votre emprunt, les garanties souscrites et les mensualités, vous pouvez réaliser plus ou moins d’économies en faisant jouer la concurrence.

L’observatoire du BAO met même en avant un exemple d’une économie de 11 400 € pour un profil couple de 26 ans qui a emprunté 150 000 € sur 20 ans et en payant 724 € de mensualités.

Cette différence a été constatée entre l’assurance de la banque et celle d’une délégation.

La délégation mettant en avant le meilleur prix. Un chiffre plus que parlant et qui donne envie de prendre le temps d’effectuer des recherches pour changer d’assurance de prêt immobilier.

5- Comment changer d’assurance emprunteur ?

Il existe pour ceci 2 critères importants :

  • Critère 1 : l’âge de votre contrat

Pour changer d’assurance emprunteur, tout dépend d’abord de votre situation. Comme nous l’avons vu lors du passage en revue des lois qui ont marqué ce contrat d’assurance, si vous avez souscrit ce contrat il y a moins d’un an ou plus d’un an, la démarche diffère.

Si cela fait moins d’un an que vous êtes détenteur d’une assurance emprunteur : vous pouvez librement changer d’assurance au cours de cette année. Merci la loi Hamon !

Si cela fait plus d’un an que vous possédez une assurance de prêt immobilier : vous pouvez résilier ce contrat chaque année, à chaque date d’anniversaire et en respectant généralement un préavis de deux mois qui est mentionné dans les conditions générales de votre contrat.

  • Critère 2 : des garanties au minimum similaires obligatoires

Aussi, pour changer d’assurance emprunteur, la loi vous oblige à souscrire un nouveau contrat qui contient au moins des garanties similaires à celles votre ancien contrat. Vous ne pouvez pas baisser votre couverture en changeant d’assurance emprunteur. En revanche, vous êtes libre de choisir des garanties supérieures si vous le désirez.

Enfin, pour mener à bien ce changement de contrat, il vous faut du temps et de la rigueur. Les contrats d’assurance ne sont pas toujours aisés à comprendre.

Les termes utilisés dans les conditions du contrat peuvent parfois être mal compris et il faut bien prendre le temps de prendre connaissance des délais de franchises éventuels, du détail des garanties et protection et de ses conséquences sur les paiements en totalité ou partiels des mensualités ou du capital restant dû de votre crédit immobilier.

Bref, des petits détails aux conséquences importantes qu’il faut tenter de comprendre et d’adapter à ses besoins.

6- Déléguer ce changement et cette transition à des experts

Des sites comparateurs ou des cabinets de courtage en assurance peuvent vous accompagner dans cette démarche de changement d’assurance emprunteur. Ils sont généralement pour vous guider et comparent à votre place plusieurs offres afin de sélectionner la plus intéressante pour vous.

Un gain de temps, d’énergie et surtout la sécurité de respecter les conditions de résiliation, les conditions de changement de contrat et d’obtenir un nouveau contrat bien renégocié.

2 sources principales

[1] http://www.baofrance.com/telechargement/Etude2017/2017%2002%2008%20Etude%20BAO%20Tarifs%20bancaires%202017.pdf

[2] https://www.quechoisir.org/enquete-assurance-emprunteur-le-changement-c-est-possible-n58637/

A très vite,

Yann

Astuces pour des travaux de rénovation moins cher !

Astuces pour des travaux de rénovation moins cher !

Aujourd’hui, je vous propose un article invité écrit par Violaine. Elle va nous parler de procédés pour effectuer des travaux de rénovation moins chers !

De mon côté, je m’appuie beaucoup sur les artisans pour gagner du temps mais je sais que parmi vous, il y a des personnes qui aiment effectuer une partie des travaux dans leurs investissements locatifs.

Cet article est pour vous ! Vous allez obligatoirement saisir des informations qui vont vous être utiles. Je vous laisse avec Violaine qui vous expose quelques astuces sympas concernant les travaux de rénovation d’appartements.

Je pense que vous allez vite saisir pourquoi son blog s’appelle : Rénoveuse astucieuse 

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?

Ça y est, tu l’as enfin trouvée ta bonne affaire immobilière !

Celle que tu cherchais depuis quelques semaines et qui t’assure une excellente rentabilité, et surtout du cash-flow positif ! Bingo !

Bien sûr, il y a un peu de rafraîchissement à prévoir et la cuisine est une antiquité. Tu as fait estimer les travaux de rénovation par plusieurs artisans et tu as trouvé celui qui s’occupera de ton chantier.

Tu es prêt à payer la main-d’oeuvre à un bon prix : après tout, tu le sais aussi bien que moi, c’est la qualité des finitions qui fera la différence pour tes locataires.

En revanche, tu trouves que le prix des matériaux est un peu élevé. Tu te dis que tu devrais pouvoir trouver moins cher et faire baisser la facture globale.

Et tu as tout à fait raison ! Pas besoin d’aller chercher très loin pour trouver des produits d’un bon rapport qualité-prix et payer tes travaux de rénovation moins cher. Les magasins de bricolage regorgent de bonnes affaires.

Encore faut-il connaître le fonctionnement des promos dans ce type d’enseigne. Comme j’ai travaillé quelques années chez Leroy Merlin, je te propose de découvrir les 3 techniques simples à exploiter dans cette enseigne pour payer tes travaux de rénovation moins cher.

Je tiens à préciser que je n’ai reçu aucun “pot-de-vin” de la part de Leroy Merlin ;). J’y ai simplement travaillé pendant 8 ans et je la connais donc très bien. C’est une entreprise très humaine, dans laquelle il fait bon travailler, et qui, en prime, offre de nombreuses opportunités de payer moins cher. Et en bonus, je te donne mon hack pour faire encore baisser la facture.

Technique 1 : exploite toutes les possibilités du programme de fidélité

Comme beaucoup d’enseignes de grande distribution, Leroy Merlin propose une carte de fidélité, appelée Carte Maison.

Elle est payante, 9 euros pour un an ou 24 euros pour 3 ans, mais si tu prévois des travaux de rénovation d’une valeur d’au moins 1500 euros, elle vaut franchement le coup. D’autant plus qu’elle cache des avantages souvent méconnus.

1-1 Les remises immédiates et cumulables

Comme son nom l’indique, il s’agit de remises qui se font dans l’instant et vous pouvez en faire plusieurs.

1-2 La remise de bienvenue

Comme la majorité des programmes de fidélité, cette carte te permet de profiter de remises sur tes achats. Lorsque tu l’ouvres, elle te donne droit à une remise de 5%, valable pendant une journée sur l’ensemble des produits du magasin.

Tu peux donc remplir ta camionnette à ras bord, rentrer tout déposer sur le chantier, et revenir continuer tes achats en profitant encore de la remise. Évite de faire ça un samedi, ça t’évitera d’y passer la journée. Attention, cette remise n’est valable qu’une fois, dans la limite de 3 mois après la date d’ouverture de la carte.

1-3 La remise de fidélité

10 pour cent rénovation moin cher

Tu me diras 5%, c’est cool mais ça ne changera pas la face de ton budget travaux. Et si je te disais que tous les 1000 points (soit 1500 euros d’achats), tu bénéficies d’une remise de 10% valable pendant une journée entière sur l’ensemble du magasin ? C’est mieux, non ?

Et tu as un an pour utiliser ta remise ! Pour en profiter un max, notamment si tu prévois d’acheter le même jour une cuisine, du carrelage et tous les équipements de salle de bain, je te conseille de scinder tes achats en deux.

Passe une première fois en caisse pour un montant de 1500 euros, sur lequel tu bénéficieras des 5% de remise, ce qui déclenchera ton droit à la remise de 10%.

Puis passe le reste de tes produits en caisse et utilise la remise de 10% sur le reste de tes achats. Si, suite au deuxième passage en caisse, tu cumules une nouvelle fois un minimum de 1500 euros d’achats, tu t’ouvres droit à une autre remise de 10% pour une prochaine journée de shopping travaux. Et ainsi de suite.

1-4 Les petits bonus appréciables

bonus travaux rénovation moins cher

Et le plus beau, c’est que ces remises sont toutes les deux cumulables avec les autres promotions en cours dans le magasin, sauf exceptions rarissimes.

Donc si tu repères un carrelage canon proposé à -15%, tu pourras bénéficier en plus de tes remises de fidélité.

En complément, sache que si tu ne trouves pas tout ce que tu cherches dans le magasin le plus proche de chez toi, tu peux aussi profiter de ta remise dans un autre magasin ou sur le site internet de Leroy Merlin.

Et oui, ta remise est valable toute la journée sur tous les canaux de vente de l’enseigne ! Et bien sûr, si tu dois commander certains produits, tu bénéficies aussi de ta remise. Même chose si tu viens chercher un produit que tu as commandé la semaine précédente, même si tu n’avais pas encore de carte de fidélité à ce moment-là.

1-5 Les services et assurances inclus

En complément, tu as accès à une gamme de services et assurances intéressants. Ça ne t’aidera pas à payer tes travaux de rénovation moins cher, mais ça reste des bonus qui peuvent s’avérer utiles.

1-6 La sauvegarde de tes tickets de caisse

Lorsque tu présentes ta carte de fidélité en caisse, tes tickets de caisse y sont automatiquement enregistrés. Et à force de faire des allers-retours parce que tu as oublié d’acheter un rouleau avec le pot de peinture (tu étais pourtant persuadé d’en avoir un stock à la maison, n’est-ce pas ?), les tickets ont vite tendance à s’empiler.

Si tu dois ramener de la marchandise, tu peux donc simplement présenter ta carte de fidélité qui servira à retrouver ton ticket de caisse.

Et en prime, si tu crées un compte sur le site Internet de Leroy Merlin, tu pourras retrouver l’ensemble de tes dépenses en ligne. Pratique pour suivre le budget de ton chantier : un petit copier-coller dans ton fichier Excel de suivi, et on n’en parle plus.

1-7 L’accès prioritaire à l’assistance téléphonique

Tu réalises les travaux de rénovation toi-même ? Tu t’es donc probablement déjà arraché les cheveux sur des notices incompréhensibles.

Et tu l’enverrais bien valser à l’autre bout de la pièce, ce p***** de radiateur impossible à poser, n’est-ce pas ? Ne t’énerve pas, c’est mauvais pour ta tension ! Avec la carte de fidélité, tu disposes d’un accès prioritaire à l’assistance téléphonique.

Il s’agit d’une plateforme téléphonique, située à Lille, où de vrais artisans, qui ont vraiment déjà posé des radiateurs ou tout autre produit de bricolage, répondent à toutes tes questions. Tu y as également accès sans la carte de fidélité, mais avec, tu évites les longues minutes d’attente aux heures de pointe. Et ça, c’est bon pour tes nerfs !

1-8 Les assurances

As-tu parfois l’impression de voir les catastrophes arriver au ralenti ? Comme par exemple, quand tu te prends les pieds dans la pile de carrelage tout juste ramenée du magasin.

Etonnant comme elle met un temps infini à s’écraser sur le sol, n’est-ce pas ? En revanche, la frustration de ne pas avoir regardé où tu mettais les pieds et de devoir repayer un produit qui était en parfait état deux secondes plus tôt ne se fait pas attendre, elle ! Si tu choisis d’investir dans la carte valable 3 ans, tu bénéficies de la garantie casse.

Et ça, ça te sauvera probablement les fesses, et le portefeuille, au moins une fois ! Leroy Merlin s’engage à remplacer tout matériel cassé ou abîmé dans les 6 mois après l’achat, dans une limite de 1000 euros par an. J’ai moi-même testé cette garantie (ralenti sur l’évier posé en équilibre sur le plan de travail…) et l’assurance a tout pris en charge sans poser de questions.

Il faut bien sûr ramener le produit cassé au magasin. Pas folle la guêpe ! Je ne vais pas m’étendre sur les autres assurances proposées avec la carte 3 ans.

Elles n’impacteront en rien ton budget travaux. Si tu veux en savoir plus, je te laisse consulter cette page sur le site web de Leroy Merlin.

1- 9 Le programme Nouvel Emménagé

Travaux rénovation moins cher emménagement

Tu en veux encore ? Décidément, tu es insatiable ! Ça tombe bien, j’ai encore mieux à te proposer.

Lorsque tu t’es installé dans ton dernier appartement, tu as probablement laissé passer un mois ou deux en te disant que décidément, cet appart est parfait.

Puis tu as commencé à voir les défauts, à vouloir le personnaliser avec un beau papier peint ou à installer des rideaux pour ne plus voir les voisins d’en face. Les gens qui viennent d’emménager dans un nouveau logement ont tendance à consommer plus que les autres, pour toutes ces raisons. Et ça, Leroy Merlin l’a bien compris.

C’est pourquoi, il existe une offre réservée aux adhérents à la carte de fidélité qui ont emménagé depuis maximum 3 mois dans un nouveau logement. Cette offre est présentée sur leur site web et en magasin, mais franchement, il faut savoir ce que tu cherches pour mettre la main dessus.

La raison, c’est qu’elle est encore plus intéressante que les offres précédentes et que, dans les faits, il n’est pas nécessaire d’habiter dans le logement pour en bénéficier. Il te suffit de fournir une nouvelle adresse de moins de 3 mois pour en bénéficier. Mais n’aurais-tu pas ça dans ta panoplie d’investisseur ? Par exemple, l’acte notarié d’un nouveau logement que tu viens juste d’acheter pour le louer ?

Et voilà, ni une ni deux, te voilà « nouvel emménagé » ! Ce statut t’ouvre droit à une batterie de remises et services à prix réduits, voire gratuits.

Tout d’abord, tu as le droit à une remise de 15% sur la quasi-totalité du magasin, pour un seul passage en caisse (et non toute la journée comme pour les autres remises). C’est le moment de commander et d’acheter un maximum de choses pour réduire la facture de tes travaux.

Je ne vais pas te lister l’ensemble des avantages qui te sont alors proposés. Les plus intéressants pour payer tes travaux de rénovation moins cher sont :

–> la gratuité sur une heure de location de camionnette,

–> 20% de remise sur ta première livraison à domicile.

Je t’invite à te rendre à l’espace carte maison de ton magasin Leroy Merlin pour en savoir plus sur les cas d’exclusion de cette offre.

Technique 2 : anticipe les grandes périodes de promos pour payer tes travaux de rénovation moins cher

anticipation travaux de rénovation moins cher

Les enseignes de bricolage souffrent toutes de la concurrence du web. Les sites comme ManoMano et Amazon leur taillent des croupières depuis quelques années.

Chez Leroy Merlin, les chefs de produits passent une grosse partie de leur temps à traquer leur prix et à s’aligner pour afficher les prix les plus bas du marché.

Pour compenser, les promos en magasin ont tendance à se raréfier.

D’ailleurs, Castorama annonce clairement la couleur : des prix bas toute l’année. Sous-entendu, on ne fait plus de promos. Même s’il faut probablement nuancer la réalité.

Cependant, même si les promotions ont souffert du serrage de ceinture général, il est encore possible de trouver des offres très intéressantes dans les magasins de bricolage, à condition de ne pas rater le coche.

Chez Leroy Merlin, il existe deux grandes typologies de promotions.

2-1 Les promotions saisonnières

J’ai demandé à mon ami Cédric, manager chez Leroy Merlin, de me dresser la liste des meilleures périodes pour trouver des promotions intéressantes en magasin par type de produits :

–> Pour la décoration et les luminaires, c’est octobre et novembre.

–> Pour l’outillage, c’est novembre, décembre et… la fête des pères ! J’ai vraiment besoin de t’expliquer pourquoi ?  En mai, juin et juillet, place aux produits dédiés au jardin.

Et si tu veux anticiper pour l’année suivante, tu feras tes meilleures affaires sur les salons et la décoration de jardin en août.

Tu trouves régulièrement des chaises et objets déco qui ont tout à fait leur place dans un salon à des prix défiant toute concurrence à cette période.

Avec le début des grosses chaleurs en juin viennent les promotions sur la climatisation, et en septembre, tu feras des affaires sur le chauffage.

Enfin, tu trouveras des prix intéressants sur la peinture en avril et mai, une période où il ne fait ni trop chaud, ni trop froid. L’idéal pour éviter de laisser des marques de peinture sur les murs ou attendre 3 jours que ça sèche.

2-2 Les deux grands événements commerciaux de l’enseigne

En complément de ces périodes de promotions, finalement très liées aux grandes fêtes du calendrier et aux changements de saison, Leroy Merlin organise chaque année, depuis je pense des décennies, deux grands événements : Le « Festival » organisé en mars, avril, et la « Fête de vos projets » en octobre, novembre.

Historiquement, ce sont des périodes où le chiffre d’affaires monte en flèche. Les promotions sont donc tous les ans nombreuses et généralement très intéressantes pour s’assurer d’engranger au moins autant de chiffre d’affaires que l’année précédente.

Et si tu as bien suivi, toutes ces remises sont cumulables avec les remises de la carte de fidélité. Alors, on dit merci qui ?

Technique 3 : profite des renouvellements de collections

collection travaux de rénovation

C’est quoi les collections ? C’est le terme utilisé par les salariés de Leroy Merlin pour parler des gammes de produits présentées en magasin chaque année.

Les chefs de produits travaillent toute l’année pour sélectionner l’offre de l’année suivante et présentent les nouveautés aux managers de l’ensemble des magasins pendant les mois de septembre et octobre.

3-1 Achète les modèles d’exposition à prix d’ami

Suite à cette présentation, les nouveaux produits arrivent en magasin entre les mois de décembre et de janvier. C’est donc à cette période que les modèles d’exposition sont renouvelés.

Et pour s’en débarrasser, les magasins n’hésitent pas à massacrer les prix. Il n’est pas rare de voir le modèle d’exposition d’une cuisine équipée ou d’un meuble de salle de bain haut de gamme proposé à -50%.

Et pour rafler ces bonnes affaires, c’est « premier arrivé, premier servi ». Tu as donc intérêt à discuter avec le manager du rayon qui t’intéresse dès fin octobre pour avoir une idée de ce qui va se vendre, et à quelle date.

Pour bénéficier des meilleurs tarifs sur les modèles d'exposition, c'est "premier arrivé, premier servi"

Pour éviter que la porte au-dessus du four à micro-ondes ne te reste dans la main, les vestiges de tes plats à gratin en miettes sur le sol, vérifie bien l’état des modèles d’exposition avant d’acheter.

Ils ont été manipulés par des centaines de clients pendant un à trois ans, il est donc possible que tout ne soit plus de première jeunesse. Teste tout et fais-toi ta propre opinion.

Tu peux aussi demander s’ils ont été installés par des professionnels ou par les vendeurs eux-mêmes. Sans remettre en cause leurs compétences, tous n’ont pas de l’or dans les mains…

3-2 Et les soldes dans tout ça ?

Je ne t’ai volontairement pas parlé des soldes. J’ai travaillé plusieurs années chez Leroy Merlin et je peux t’assurer que ce n’est pas la meilleure période pour faire des affaires, même s’il y a des exceptions.

soldes rénovations moins cheres

Les produits présentés sont généralement ceux dont personne ne veut.

Certes, ils ne sont pas chers, mais ils ne se sont souvent pas vendus pour une bonne raison : trop moches, trop vieux, trop abîmés.

À toi de voir… De façon générale, n’attends pas cette période pour réaliser tes achats. Les astuces précédentes seront beaucoup plus efficaces pour te permettre de payer tes travaux de rénovation moins cher.

3-3 Mon Bonus !!!

Bonus : demande à ton artisan d’acheter pour toi et économise jusqu’à 14,5% sur le prix des matériaux

Je t’avais promis une astuce bonus. Celle-ci n’est pas liée à Leroy Merlin. Tu peux l’appliquer à n’importe quelle enseigne de bricolage, dans un magasin physique ou en ligne.

Pour fortement réduire la facture de tes travaux de rénovation, demande à ton artisan d’acheter pour toi les matériaux et équipements que tu as repérés au meilleur prix.

Tu peux même lui fournir ta carte de fidélité pour bénéficier des remises dont on a parlé ! Bien sûr, ça sous-entend que tu t’efforces de développer une relation cordiale avec lui.

Si tu le prends systématiquement de haut, ou que tu lui demandes systématiquement de faire des modifications pour la veille, il est peu probable qu’il fasse cet effort !

Avec cette astuce toute simple, tu vas économiser, sans rien faire de plus, 10 à 14,5% sur le prix des matériaux.

Quand tu rénoves un logement achevé depuis plus de 2 ans, affectés ou transformés à l’usage d’habitation, tu bénéficies de la TVA réduite sur les travaux, pose et fournitures comprises. Le taux normal de 20% est alors abaissé à 10% pour les “travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien” et à 5,5% pour les « travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique » et les « travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique ».

En demandant à ton artisan de réaliser les achats à ta place, tu cumules ainsi toutes les remises proposées par les magasins avec celle offerte par l’État. Lors de mon premier chantier de rénovation en 2007, j’ai ainsi pu bénéficier d’un escalier à un tarif ultra compétitif.

Proposé avec une remise de 15% dans le cadre de la « Fête de vos projets », j’ai en complément bénéficié d’une remise de 15% liée à mon statut de « nouvelle emménagée », et une remise de 14,1% offerte par l’État (à l’époque, la TVA à 5,5% recouvrait plus de choses, et le taux normal était de 19,6%).

J‘ai au total obtenu une remise de 37,93% et économisé un peu plus de 1000 euros ! Même s’il n’y a absolument aucune promotion au moment où tu réalises tes achats (ce qui serait fort surprenant), en bénéficiant des 15% de remise “nouvel emménagé” et de la TVA réduite à 10%, tu pourrais économiser 23,5% sur le prix de tes matériaux !

Et bien sûr, toutes ces astuces ne t’empêchent absolument pas de réduire encore la facture en testant quelque chose que tu fais probablement déjà en immobilier : négocier les prix.

Même chez Leroy Merlin, tu serais surpris de voir tout ce que tu peux obtenir juste en demandant gentiment !

4- Mon résumé pour tes travaux de rénovation moins cher

Tu es maintenant parfaitement armé pour exploiter tous les ressorts offerts par Leroy Merlin pour réduire ta facture « matériaux ».

Investis dans la carte de fidélité (je te conseille la carte 3 ans pour bénéficier de l’assurance contre la casse), anticipe les grandes périodes de promotions, profite des prix cassés sur les modèles d’expo et surtout, entretiens un bon relationnel avec tes artisans pour qu’ils acceptent d’acheter les matériaux pour toi.

Si malgré tout, ton budget travaux reste serré, je t’invite à lire mon article sur les 7 astuces pour payer tes travaux de rénovation moins cher.

Un dernier mot ? J’ai voulu que cet article soit très complet et t’apporte un maximum d’informations pour te permettre de payer moins cher les matériaux de tes travaux de rénovation.

Alors pour me remercier, partage ce contenu stp. Tu m’aideras à me faire connaître de nouveaux lecteurs.

A+ Violaine.

8 démarches pour la vente d’un appartement

8 démarches pour la vente d’un appartement

Souvent, en immobilier, on évoque la manière ou plutôt les manières pour acquérir des biens immobiliers rentables. Toutes les stratégies que j’évoque dans l’investissement immobilier pour les nuls sont importantes mais penser à la revente l’est également.

Voyons diverses démarches pour la vente d’un appartement rapide.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici : comment investir dans l’immobilier ?

1- Fixer le prix en fonction des revenus (si investissement locatif)

Pour vendre un appartement ou un immeuble locatif, il faudra regarder plusieurs éléments. Un agent immobilier peut évidemment faire une estimation mais au final, je ne crois pas que ce soit primordial.

Beaucoup d’éléments vont vous permettre de juger de la valeur de votre bien :

-Le montant de votre achat et de vos travaux
-Le montant des loyers que vous encaissez
-Les appartements sont-ils encore au goût du jour ?
-La localisation du bien immobilier est-elle « meilleure » que lors de votre achat ?

Sur mon blog Meublé Pas à Pas, je prône toujours d’apporter de la valeur à votre bien immobilier dès le départ, c’est très important !

Le fait de louer plus cher vos appartements grâce à cette valeur vous permet d’obtenir une rentabilité bien meilleure et vous permet ainsi d’espérer revendre plus cher votre immeuble ou appartement.

En investissement locatif meublé, en théorie, un appartement qui vous rapporte 8 000 euros à l’année peut vous permettre une revente à 80 000 euros. Evidemment, d’autres facteurs sont à prendre en considération mais c’est une base sur laquelle s’appuient beaucoup d’agents immobiliers.

Imaginez si vous faisiez de la courte durée et que le même appartement vous rapportait 15 000 euros par an. Je connais beaucoup d’investisseurs qui revendent leurs appartements en prenant en considération la rentabilité avec la location courte durée.

Dans ce cas, l’appartement est revendu avec le “package” total : l’appartement, les meubles, les annonces en place et valorisée par leur ancienneté…

Si votre bien n’est pas un investissement, pensez aux différentes personnes qui peuvent acheter.

2- Pensez au type de personnes qui vont acheter

Votre appartement peut tout à fait être acheté par plusieurs « types » de personnes.

2-1 Les investisseurs

Les investisseurs recherchent bien évidemment les bonnes affaires surtout si vous avez affaire à des investisseurs qui « débutent » et qui restent assez près des chiffres à atteindre.

Ce principe se comprend parfaitement, ce n’est pas un souci. Il existe tout de même une catégorie d’investisseurs plus avancées qui préfèrent, à un moment donné, avoir des biens rentables clé en main. Ces biens devront alors avoir un minimum de rentabilité, être bien placés et prêt à louer immédiatement.

Si votre appartement entre dans les chiffres d’une certaine rentabilité et qu’aucun travaux ne sont à prévoir, il se peut qu’il intéresse cette catégorie d’investisseur.

2-2 Les particuliers

La revente aux particuliers qui cherchent leur résidence principale est différente. Vous devez déclencher le fameux coup de cœur, on ne parle plus vraiment de chiffres mais principalement d’émotionnel.

Parfois, l’apport d’un peu de travaux de rénovation permettra une projection des visiteurs et donc le coup de cœur. Attention cependant à ne pas trop personnaliser les travaux de rénovation, les nouveaux propriétaires auront besoin de s’approprier l’appartement et donc de refaire aussi un peu de rénovation.

Vendez un bien sain avec du potentiel visible !

3- Faire des travaux ?

Ceci rejoint ce que nous évoquions au dessus. Faites des travaux de rénovation pour mieux vendre. Faites les travaux en fonction des futurs acheteurs que vous risquez de toucher.

Il faudra vraiment trouver le compromis entre rénover et ne pas trop personnaliser. En revanche, un investisseur avec de l’expérience qui recherche du « clé en main » sera très sensible à ce que tout soit «niquel ».

4- les annonces types LBC, Les annonces pour toucher les particuliers

Vous pouvez multiplier les annonces pour votre vendre bien immobilier plus rapidement. Faites attention à un élément : gardez le même prix sur chaque annonce. Il n’y a rien qui fait moins sérieux que d’avoir un prix différents sur différentes annonces quand on est un particulier.

Cela arrive parfois lorsque les particuliers et les agents immobiliers mettent le même bien en vente sur les sites d’annonces. Ceci n’est déjà pas forcément excellent pour la vente mais si en plus, le particulier met en vente le même bien à des prix différents alors il n’est plus crédible.

Les différents sites les plus apparents sur le Web sont Particuliers à Particuliers, Paru Vendu, Le Bon Coin…

N’oubliez-pas, comme pour la location, de réaliser une annonce sympa et attirante. C’est un point de départ qui est très négligé et notamment par les agents. Ils proposent régulièrement des annonces peu construites ou sur lesquelles il manque l’essentiel.

Pensez sympathie, éléments importants, photos attirantes et texte aéré !

5- Travailler avec plusieurs agences mais pas trop

Les démarches pour la vente d’un appartement

Revendre votre bien immobilier avec des agences n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile pour plusieurs raisons. Les agents ont souvent un réseau et ils « touchent » des personnes qui n’achètent jamais sans passer par agence.

Ce dernier point est plus fréquent que l’on imagine. Les particuliers se sentent rassurer au niveau juridique en passant par une agence. Ils ont moins l’impression de se faire escroquer malgré la commission.

Cette manière de penser se comprend aisément si on considère les arnaques que les médias se font une joie de nous transmettre…

Si vous travaillez avec une agence immobilière pour revendre votre bien, attention à ne pas le faire avec plus de 2 agences. Dans le cas contraire, les internautes en recherche d’appartement auront l’impression que vous ne parvenez pas à vendre et pourront faire des propositions au rabais.

6- Sélectionner des agents spécialisés investissement

Si votre appartement est destiné à l’investissement locatif et ou à l’investissement locatif meublé, n’hésitez pas à demander aux agents s’ils sont habitués aux investissements.

Les « experts » dans ce domaine ont souvent un porte feuille client intéressant. De plus, ils sauront à qui proposer votre bien en priorité.

7- Contactez « ProjetLocatif »

C’est un point qui n’est jamais évoqué mais pourquoi pas ?

ProjetLocatif est une société très sérieuse qui proposent, grâce à des conseillers investisseurs expérimentés, des investissements clé en main » à leurs clients.

Les démarches pour la vente d’un appartement rapide

Que votre bien soit à rénover ou déjà prêt à louer, les conseillers auront un regard pour déterminer si oui ou non le bien pourra être proposé à leurs clients. Cela nécessitera que le prix soit adapté mais c’est une solution qui peut s’avérer très intéressante.

L’avantage de cette stratégie est que si votre bien est très bien placé, s’il permet une rentabilité raisonnable ou si vous êtes prêt à trouver un compromis arrangeant pour tout le monde, alors vous n’aurez que très peu de temps votre appartement ou immeuble sur les bras.

8- Contactez vos anciens artisans

A l’inverse de ce que je vous proposais pour trouver de bonnes affaires immobilières, vous pouvez en parlé autour de vous. Vous pouvez en parler par exemple aux artisans que vous connaissez. Souvent, ils sont en lien avec des gens qui achètent et qui rénovent.

Si votre bien est dans ce cas, c’est une solution différente qui peut vous permettre de trouver un acquéreur.

Un grand merci

Yann Marjault

6 démarches pour les achats de biens immobiliers

6 démarches pour les achats de biens immobiliers

Comme nous l’avons évoqué dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, il y a différentes composantes à prendre en considération en immobilier pour partir sur de bonnes bases.

Une des composantes essentielles est justement de réaliser de bonnes affaires et donc de trouver des biens immobiliers rentables.

Voyons ensemble dans cet article quelles sont les démarches pour les achats de biens immobiliers.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
comment investir dans l’immobilier locatif

1- Les annonces sur sites spécialisés

1-1 Plusieurs sites pour faire des achats de biens immobiliers

Une des démarches pour trouver des biens immobiliers est bien entendu l’utilisation des sites d’annonces spécialisés. On peut en évoquer plusieurs comme : Le Bon Coin, Se Loger, A Vendre à Louer, Logic Immo… Je pense que les sites évoqués ici ne vous sont pas inconnu. Vous avez surement déjà regardé les différents appartements et immeubles que l’on peut y trouver.

1-2 3 avantages

Ces sites ont 3 avantages, ils permettent de voir en ligne les annonces de biens immobiliers des particuliers, des professionnels et vous permettent de mettre en place des alertes. Celles-ci, si elles sont bien mises en place, vous permettront d’avoir les infos sur une potentielle bonne affaire plus rapidement que les autres.

Il se peut même que vous receviez des alertes avant que l’appartement, l’immeuble ne soit apparu sur le site en question. Ceci m’est arrivé lors de l’achat de mon dernier immeuble : j’ai reçu l’annonce avant qu’elle n’apparaisse sur « SeLoger » et j’ai pu appeler pour effectuer une visite avant tout le monde.

1-3 Des alertes avec critères

démarches pour l'achat de biens immobiliers

La création d’une alerte se fait de manière réfléchie. Vous devez sélectionner des critères de manière précise (lieu, type de bien, prix…).

L’idée est de ne pas recevoir d’alertes pour des biens immobiliers qui ne vous intéresseraient pas. Si c’est le cas, vous risquez de devenir beaucoup moins attentif au fil du temps.

Affinez les alertes au fur et à mesure des liens que vous recevrez. Aussi, n’hésitez pas à avoir des critères relativement précis sur un maximum de sites.

2- Travailler avec des agents sélectionnés

2-1 Trouver des agents immobiliers qui vous comprennent !

C’est un point très important ! Si vous parvenez à travailler avec des agents qui vous comprennent, ils réussiront à vous sélectionner des biens qui vous correspondent. Vous risquez de devoir chercher pour collaborer avec ce type d’agents immobiliers.

Il faudra faire des essais, il est fort probable que vous essuyiez des échecs avant de trouver le ou les partenaires idéaux. Il ne faut pas vous inquiéter, c’est normal ! Tous ne comprendront pas vos attentes et parfois même, vous pourrez être décontenancés face au type d’appartement ou d’immeuble de rapport que l’on vous présentera.

Les agents peuvent être de vrais partenaires mais ce travail d’équipe se construit et demande un peu de temps.

2-2 Les agents immobiliers partenaires pour les achats de biens immobiliers

démarches pour l'achat de biens immobiliers

Pourquoi un agent peut être un vrai partenaire alors qu’il coûte de l’argent ?

La raison est simple, il connaît beaucoup de monde, de vendeurs et donc de biens immobiliers qui sont potentiellement d’excellentes affaires pour nous investisseurs.

Le fait qu’il connaisse très bien ses vendeurs permettra de faire des opérations immobilières intéressantes grâce notamment à la négociation.

De plus, si l’agent immobilier devient votre partenaire pour vos investissements locatifs, il y a fort à parier qu’il vous prévienne lorsqu’une bonne affaire sortira sur le marché. Vous serez aux premières loges pour une visite alors que le bien ne sera pas encore exposé en vitrine.

Ceci m’est arrivé plusieurs fois : j’étais le premier à visiter des immeubles de rapport, avant qu’il ne soit exposé sur les sites, et je devais apporter une réponse sous les 24h.

2-3 Allez voir les agences les plus anciennes !

Je voulais aussi évoqué ce point. Il m’est arrivé de remarquer un point particulièrement intéressant : certaines agences immobilières anciennes cachaient de vraies pépites.

En effet, le design de leur vitrine, l’ancienneté de leur site, l’agent presque en retraite et un peu froid… sont autant de facteurs qui, parfois, ne donnent pas trop envie de se renseigner.

Pourtant, il est fréquent que ce genre d’agence cache des appartements ou des immeubles de rapport à des prix raisonnables et surtout très négociables.

N’hésitez-pas ! Franchissez la porte et allez discuter !

3- Chercher dans les vieilles annonces sur les sites des agents

3-1 Les vieux sites

démarches pour l'achat de biens immobiliers

J’ouvre une autre parenthèse sur les sites d’agences immobilières. Beaucoup ne se tracassent plus du design de leur site, beaucoup ne savent même pas qu’il est insupportable de chercher un immeuble ou un appartement sur leur site.

En effet, celui-ci ne propose que des photos anciennes illisibles, ou nous renvoie en première page dès que l’on veut revenir en arrière.

Il nous propose des textes pour lesquels il est impossible de comprendre de combien d’appartements est composé un immeuble… Bref ! Autant de points insupportables qui vous font aller voir ailleurs.

3-2 C’est positif !

Le point positif est justement là ! Si vous, vous êtes partis du site d’annonce de l’agence immobilière parce qu’il vous insupportait, dites-vous que beaucoup d’investisseurs à la recherche de biens immobiliers ont fait comme vous.

Je vous invite donc à étudier de près ces vieux sites d’annonces et à ne pas négliger les vieilles annonces qui se trouvent dessus.

J’ai acheté mon premier immeuble de rapport exactement de cette manière, il était en vente depuis des années et la vendeuse désespérait de trouver un acquéreur. Elle avait donné l’exclusivité à une agence qui avait laissé de côté cette annonce pendant des années.

Pour vous donner un ordre d’idée : cet immeuble me coûte aujourd’hui  847 euros par mois et me rapporte 1670 euros.

Pour en terminer avec ce point, il faut aussi ne pas oublier que les agents immobiliers, parfois, ne pensent même plus qu’ils ont peut-être le bien immobilier que vous cherchez.

Vous devez vous dire que c’est rare et que ce genre de cas, ce n’est pas possible partout en France. C’est vrai ! A Paris, à Lyon, à Bordeaux ou même à beaucoup d’autres endroits, c’est quasi impossible ! Mais sachez que si vous souhaitez investir dans des zones moins tendues en immobilier, il y a fort à parier que ce genre de cas ne soit pas isolé.

4- Le démarchage et l’appel

Une ancienne stratégie que peu de personne n’utilise, le démarchage !

L’idée est simple : acheter un bien immobilier (appartement, immeuble de rapport ou maison) à des personnes qui ne savent pas encore qu’elles sont vendeuses.

démarches pour l'achat de biens immobiliers

Il s’agit pour cela de trouver en se promenant, en cherchant, des biens immobiliers laissés à l’abandon.

Je pense que l’on a tous des exemples de maisons abandonnés dans des quartiers, dans les centres villes ou encore dans des zones un peu excentrées.

Les démarches pour les achats de biens immobiliers sont ensuite : trouver à qui appartient ce bien abandonné (succession, propriétaire…) en demandant au cadastre ou au notaire, le contacterdiscuter et parvenir à faire une offre et/ou une visite.

Comme beaucoup de composante en immobilier et en investissement locatif, le relationnel aura une importance capitale. Avec mon expérience, je pourrai dire aujourd’hui qu’il faut impérativement parvenir à faire une offre aux personnes même s’ils ne sont pas vendeur. Ceci aura au moins le mérite de les faire réfléchir.

5- Parler avec les artisans qui travaillent avec des investisseurs

Ce point est peut-être le moins courant mais il ne demande aucun effort à fournir si ce n’est celui de discuter. Certains artisans sont habitués à travailler avec des gens qui rénovent leurs immeubles, qui achètent des appartements pour les remettre à neuf.

Si ce sont vos partenaires préférentiels, discutez de vos ambitions d’acquérir d’autres biens immobiliers rentables, ils peuvent avoir des informations par d’autres clients qui ne seront pas négligeables. Ils auront tout intérêt à vous prévenir s’ils savent que vous recherchez ce type de bien car ce sont eux qui effectueront les travaux.

Souvent, ce type d’artisan, connaissent bien le milieu de l’immobilier et seront en mesure de vous parler d’affaires intéressantes.

6- Les enchères

Il s’agit là de démarches pour les achats immobiliers que je n’ai moi-même jamais utilisée. Cette technique est spéciale mais permet à certains investisseurs plus ou moins chevronnés d’acquérir des biens immobiliers à des tarifs intéressants.

Attention toutefois, cette stratégie nécessite des connaissances dans le domaine et aussi d’avoir un capital, une trésorerie pour apporter une somme directement à l’achat.

Check list visite maison / appartement : 3 mots pour une visite réussie !

Check list visite maison / appartement : 3 mots pour une visite réussie !

Comment établir une check list visite maison ou appartement parfaite ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas! Aujourd’hui on va évoquer une question qui m’a été posée il y a quelques jours, et elle était déjà revenue sous une autre forme, donc je vais essayer d’y répondre en donnant une petite check list des choses à faire quand on fait une première visite. Donc, vous avez compris, la question était : lors d’une première visite, qu’est-ce qu’on demande, et qu’est-ce qu’on vérifie ?

J’essaie d’évoquer un maximum de points, ça se passe tout de suite après.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
passer à l’action avec un investissement dans l’immobilier locatif

 

Voici la CHECK-LIST des points à vérifier lors d’une visite d’une maison et d’un appartement (liste vérification avant achat de maison)

Pour revenir à la question : effectivement, quand on fait une première visite, et qu’on arrive sur place, si on n’a pas quelques éléments on peut vite se retrouver démuni. Alors on a tous des idées en tête sur ce qu’il faut regarder : les compteurs électriques, les murs, comment ça sent, …

On va essayer de déterminer plusieurs choses autour du bien et dans le bien. Je vais évoquer aussi des situations où on peut acheter l’immeuble complet ou bien simplement un appartement : je vous donne quelque chose d’assez général.

Je ne peux absolument pas tout détailler parce que ce serait peut-être trop important, mais ça n’empêche que tous ces principes-là peuvent s’appliquer pour une maison, un immeuble ou un appartement. Il faudra peut-être juste y faire attention d’une manière différente.

Par exemple si vous achetez un appartement vous aurez peut-être des frais de copropriété que vous n’aurez pas si vous achetez tout l’immeuble : voilà ce sont des petites choses qu’il faudra penser à demander si vous achetez un appartement, alors que si vous achetez l’immeuble ce n’est pas une question qui va être très importante.

Check list visite maison, point1 : l’entourage, le voisinage

Alors, quand on arrive près de l’immeuble, la première chose qu’il faut regarder (ça parait évident et ça l’est un peu), c’est de regarder un peu l’entourage, le voisinage. Est-ce qu’il y a des places de stationnement ? Si non est-ce qu’on est proche d’une route qui circule beaucoup ?

Dans quel quartier on est ? (Mais ça normalement vous l’aurez regardé avant). Donc le premier aspect à regarder c’est le voisinage, et on est tout à fait en droit d’aller demander aux voisins ou aux commerces d’à-côté comment ça se passe dans cette rue, est-ce que c’est difficile de se garer, etc… Vous allez peut-être apprendre des petites choses qui vous seront utiles par la suite.

Check-list 2 : l’extérieur de l’immeuble ou de la maison

Par rapport à l’immeuble, que ce soit si vous achetez l’immeuble / maison ou si vous achetez un appartement dans cet immeuble, les choses que vous pouvez regarder quand même c’est évidemment d’entrée de jeu : les facades (est-ce qu’il y a des fissures qui pourraient être signe parfois d’humidité), et la toiture (est-ce qu’elle est vraiment en mauvais état, est-ce qu’il faut la prévoir dans le budget).

Alors, si vous êtes en train d’acheter l’immeuble il faut prévoir ces travaux dès que vous allez acheter puisque c’est ce que vous allez demander dans l’emprunt. Par contre si vous achetez un appartement dans l’immeuble c’est intéressant de regarder, puisque vous allez poser la question pour savoir si ces travaux sont prévus prochainement.

Parce que s’ils sont prévus pour dans quelques mois ou dans l’année qui suit votre achat, ça veut dire que les frais de syndic vont augmenter et que ça va être pour vous. Donc ça, ce sont des petits points qu’il faut absolument demander. Si l’agence n’est pas au courant, n’hésitez pas à voir le nom du syndic qui gère et de les appeler.

Pour insister sur ce point, j’ai parlé de fissures sur la façade : si vraiment vous voyez des choses trop importantes sur l’immeuble n’hésitez pas à faire intervenir un expert lors d’une visite prochaine. Parce que là où une fissure peut ne pas être importante, on peut la masquer avec une nouvelle façade, mais il peut aussi y avoir des problèmes d’infiltration qui sont complètement différents et que ni vous ni moi sans un expert ne pouvons détecter.

Check-list visite maison ,  3ème point  : les parties communes de l’immeuble

L’étape qui suit, c’est quand vous allez entrer dans l’immeuble. Ce sont les parties communes. Donc dans les parties communes, une nouvelle fois que vous achetiez l’immeuble ou que vous achetiez un appartement dans l’immeuble, vous allez pouvoir détecter des petites choses, soit parce que vous avez peur que le syndic vous demande des choses prochainement, soit parce que vous allez l’estimer dans les travaux si vous achetez l’immeuble.

Alors, je parle des portes, des interphones, des boîtes aux lettres, de l’état des murs : est-ce que l’intérieur est à refaire ? Vraiment, essayez d’estimer ou de voir tous les travaux à prévoir puisqu’on peut vite faire augmenter la facture.

Check-list 4 : vérifier tous les frais annexes

Un autre point aussi qui concerne le bien, c’est évident et c’est peut-être quelque chose que l’on demande tout de suite, mais demandez bien les frais annexes. Tout ce qui va être syndic de copropriété, taxe foncière, les charges pour nettoyer l’immeuble, … un peu tout ce qui se fait dans le moment. Essayez vraiment d’avoir toutes les informations pour ne rien négliger.

C’est rassurant psychologiquement, même si parfois il y a des petites choses qui sont moins importantes, au moins on sait qu’on a tout pris en considération, et après ça permet de déterminer une check-list un peu plus précise.

En tout cas c’est une pratique que je fais : je pars de l’extérieur et je me renseigne, je rentre dedans et je regarde les communs et après je vais de plus en plus vers ce qui concerne l’immeuble à proprement parler.

Même si moi j’ai plutôt tendance à acheter les immeubles complètement, j’ai un peu les mêmes démarches puisque je veux éviter les mauvaises surprises pour tous les locataires.

Checklist visite maison et ou check list visite appartement, point 5 : les superficies

Dans le bien en lui-même, une nouvelle fois que ce soit l’immeuble ou l’appartement, il y a des indices que vous pouvez repérer. On en a parlé dans une vidéo précédente : regardez bien si les superficies qu’on vous a annoncées respectent la loi Carrez, puisque ça peut être vraiment un moyen pour négocier.

Check-list visite appartemenet ou maison,  point 6 : l’humidité

Repérez si vous voyez des traces d’humidité : ça peut être au niveau des odeurs ou des moisissures. Il y en a pour lesquels c’est flagrant : si on rentre dans un bien qui n’a pas été ouvert depuis deux ans, on peut avoir quelque chose qui n’a simplement pas été aéré, ou une VMC qui ne fonctionne plus.

En revanche, si on est sur quelque chose qui a été revendu plusieurs fois, qu’on voit des traces d’humidité, on ne sait pas d’où ça vient, ou même que l’agent vous annonce carrément que ça a toujours été comme ça mais qu’on ne sait pas trop d’où ça vient, on essaie d’y faire attention.

On essaie même de s’en aller. Parce que l’humidité ça peut-être quelque chose qui se guérit très facilement de par l’attente, de par peut-être une nouvelle isolation, de par une VMC qui ne fonctionnait pas, …

Mais par contre quand c’est quelque chose de récurrent, qui est dû à un point qu’on ne connait pas, soit vous faites intervenir un expert qui vous dira : « c’est normal, ce pan du toit n’est pas du tout aux normes, ou alors la pente du toit n’est pas assez inclinée et l’eau peut s’infiltrer à cause du vent, … », peu importe mais vous devez avoir l’avis d’un expert. La moindre trace d’humidité, faites venir un expert.

Check-list 7 : les termites, les champignons

Alors, il n’y a pas que pour l’humidité : ça peut être pour les termites, ça peut être pour certains types de champignons, mais pour ces choses là en tout cas posez les questions.

Renseignez-vous sur ces deux ou trois choses : notamment il y a un champignon qui a tendance à apparaître dans certaines régions de France, les termites, l’humidité. Ce sont trois questions que vous devez quand même évoquer, et on va vous dire tout de suite qu’il n’y a jamais eu de problèmes de ce style là, ou alors que c’est arrivé à une époque. Ça doit vous mettre la puce à l’oreille.

Check-list 8 : bien estimer les travaux et être vite au clair avec sa stratégie locative

Ensuite, quand vous allez faire un tour dans les appartements, évidemment vous allez vite voir par rapport à votre stratégie locative ce que vous souhaitez faire.

Donc considérez très vite. Ne soyez pas avares dans les travaux. Il vaut mieux se dire, comme je vois que certains artisans entreprise du BTP et maçon aiment bien faire : « on rase tout et on redécoupe l’appartement et on le refait bien ».

Et parfois on y est très gagnant, c’est beaucoup plus facile que de retaper par-dessus des petites choses. Alors, sans aller dans ces extrémités là, repérez vite : est-ce que vous voulez mettre une cuisine aménagée, est-ce que vous voulez mettre une belle salle de bains ?

Vous savez que si vous faites ça vous allez passer avant les autres pour bien louer vos logements : moi c’est ce que j’essaie de faire.

Et en tout cas, soyez honnêtes avec vous-même, c’est-à-dire que si vous faites ça, estimez correctement les travaux avec un professionnel qui va venir avec vous par exemple, mais faites-le au maximum.

Il vaut mieux avoir une bonne surprise après que de se dire « ça on va peut-être le laisser et on verra après ». Faites au maximum, faites faire des devis de manière à ce que tout soit pris en compte, et vous verrez après par la suite si on peut diminuer, si on met un autre produit, un autre matériel, … Mais en tout cas, essayez vraiment de tout prévoir.

Alors les petits détails aussi quand on veut refaire comme ça : regardez l’état des ballons d’eau chaude. Je sais que ce n’est pas évident, mais on peut regarder les ballons.

Et un ballon d’eau chaude ça peut vite être 300€, 400€, 500€. Donc si vous ne l’avez pas bugétisé et qu’on a trois ou quatre appartements, on peut vite avoir entre 1500€ et 2000€ de ballons à changer. Donc essayez de regarder vraiment s’ils sont en bon état : une nouvelle fois, demandez un avis auprès d’un expert. Et en tout cas, pensez à les budgétiser aussi.

9ème point de la check list pour la visite d’un appartement ou d’une maison : l’isolation

Deux autres points qui sont très importants, d’ailleurs c’est peut-être une des premières choses que je regarde : est-ce qu’on est sur des doubles vitrages au niveau de l’isolation ? Maintenant c’est très difficile et ça parait très logique : on ne peut plus louer sans doubles vitrages et sans bons convecteurs électriques.

J’y reviendrai après, mais ça va de pair à mon avis : quand vous refaites, si on est sur de l’électrique bien sûr, pensez à faire installer des bons convecteurs.

Ça rassure beaucoup les locataires, ils vont consommer moins, et vous, vous avez fait un investissement qui vaudra le coup.

Et pareil, maintenant les doubles vitrages sont quasiment une obligation, sauf peut-être dans certains endroits où on a un cachet historique et qu’on a quelque chose qui est en place, et qu’on sait qu’on ne consomme pas trop parce qu’on a des appartements en-dessous qui chauffent beaucoup, …

Il y a toujours des exceptions, mais très honnêtement, il vaut mieux partir sur une base saine en termes d’isolation et de convecteurs.

Check-list 10 : l’électricité et la plomberie

En parlant d’électricité justement, un autre point à vérifier au niveau électrique et plomberie : vous devez voir tout de suite avec le professionnel qui est avec vous ou avec le courtier en travaux : est-ce que l’électricité est entièrement à refaire ? Est-ce qu’il faut ajouter des compteurs individuels ?

Est-ce que la plomberie est à refaire ? Alors, sachez que sur un appartement, une électricité complète à refaire, on peut vite être à 5000€.

Et une plomberie complète à refaire parce qu’on désinstalle, on réinstalle ou parce que la plomberie est trop ancienne, on peut vite être aussi à 3000€, 4000€ ou 5000€. Donc ça, c’est très important : est-ce qu’on est sur des choses électriques un petit peu à modifier et à améliorer, auquel cas on est sur des modifications aux alentours de 500€, 600€, 700€ puisqu’on fait juste de l’esthétique.

Mais par contre si on est sur des changements électriques parce qu’on n’est plus du tout aux normes, là attention on parle de plusieurs milliers d’euros.

Un autre point aussi qui doit être vérifié quand vous faites la visite : regardez si le système de ventilation fonctionne. Il y a un petit test très simple qui fonctionne : vous prenez une feuille d’essuie-tout que vous mettez juste sous les VMC et la feuille doit être collée parce que l’aspiration est suffisante.

Si la feuille a du mal à tenir, on est clairement sur des VMC qui sont un peu en difficulté, et ce n’est pas bon puisqu’il va falloir les changer.

En tout cas il faudra les changer, donc il faudra que vous l’estimiez dans vos calculs. Une VMC, on peut vite être aux alentours de 500€ aussi avec l’installation, voire plus pour des grandes VMC.

Mais en tout cas, c’est très important parce que c’est aussi ce qui va déterminer le fait que votre logement reste sain et bien ventilé. Donc ça doit être pris en considération.

Check-list visite 11 : présence de compteurs individuels

Autre point qui doit être vérifié aussi, c’est d’ordre général : vérifiez bien que chaque appartement dans un immeuble a ses compteurs individuels. Pour les compteurs électriques, et les compteurs d’eau. C’est quelque chose de beaucoup plus simple à gérer quand vous êtes notamment sur le long terme.

Quand vous êtes sur le long terme, chaque locataire va donc déclarer qu’il est présent dans ce logement, et il va ouvrir son compteur électrique et son compteur d’eau.

C’est-à-dire que les frais évidemment vont être pour lui. Si on est sur quelque chose qui est partagé, qu’il faut diviser, on est déjà tout de suite sur des éléments de discussion, sur un travail supplémentaire à effectuer. Donc, dans la mesure du possible, on essaie d’avoir des compteurs individuels pour chaque appartement.

Check-list et vérification avant achat 12 : Le courtier en travaux

Moi je vais souvent en visite avec mon courtier en travaux, qui va me donner une estimation des travaux : il commence à me connaitre, il sait ce que je veux. Bon, ça peut lui arriver de se tromper, effectivement il va budgétiser et faire des devis, il peut se tromper de quelques milliers d’euros parfois, mais il s’engage à ne pas dépasser 5% il me semble. Mais ça peut être important quand même.

En cas de doute, s’il y a des petites choses que vous ne maîtrisez pas, si vous voyez des fissures, des choses pour lesquelles vous n’êtes pas sûrs : venez avec un expert dans le domaine. Le courtier, s’il n’est pas sûr de quelque chose, c’est exactement ce qu’il fait aussi.

Vous voyez, il n’y a pas très longtemps, quelqu’un nous avait dit par rapport à un taux d’humidité dans une petite maison que c’était normal parce que le toit ne dépassait pas du mur et que du coup l’eau qui s’écoulait finissait par s’infiltrer. C’est tout à fait possible, pourquoi pas.

Mais quand on a fait venir un expert, il nous a dit : « ce n’est pas la peine qu’on fasse déborder la toiture – évidemment ce sera intéressant parce que ça évitera que ça coule – mais le problème était plutôt dans l’inclinaison de la toiture qui n’était pas assez importante pour le type de tuiles, et c’est ce qui faisait que l’eau avec le vent ne s’écoulait pas assez vite et finissait par s’infiltrer dessous ».

Et on avait ce problème d’infiltration d’eau. Donc là, clairement c’est beaucoup plus difficile de lutter, mais on aurait pu engager 2000€ à 3000€ de frais pour décaler un peu la toiture, et au final ça n’aurait pas résolu le problème.

Donc, tout ça pour vous dire qu’il n’y aura jamais une meilleure expertise que des professionnels, et que des professionnels qualifiés. Donc je vous invite vraiment à faire des visites et des contre-visites quand vous n’êtes pas sûrs.

Exemples de check-list visite maison et check list visite appartement :

Je fais un rappel aussi : moi les derniers appartements qui ont été faits, je vais vous donner l’exemple sur un T2. Un T2 qu’on a refait de A à Z avec une plomberie bien refaite et rénovée, l’électricité n’a pas été refaite entièrement, par contre le sol a été refait, les murs ont été refaits, une cuisine équipée a été posée, la salle de bains a été refaite entièrement et on a installé l’équipement meubles.

Donc ce logement m’est revenu entre 690€ et 710€ du m². Donc, pour l’avoir refait, aménagé et meublé, il fallait compter aux alentours de 700€ du m². C’est une somme, c’est important, mais j’ai un appartement qui est nickel. Donc ça a été fait sur plusieurs appartements, mais je prends l’exemple de celui-ci.

Voilà, donc je vous ai donné quelques éléments. Ce n’est pas évident, mais je vous assure que quand vous avez fait une première visite, deux visites, et que vous avez fait appel à des professionnels comme un courtier en travaux, on commence à prendre le pli, on commence à voir, à repérer, et ça finit par venir.

Moi je vous invite à télécharger ma brochure dont le lien se situe juste au-dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».

Et j’essaierai prochainement, ça m’a été demandé aussi il n’y a pas très longtemps, de faire une vidéo plus détaillée sur les travaux, parce que je vois que ça intrigue beaucoup de monde, ce que je peux tout à fait comprendre.

Maintenant, il faut bien se dire quelque chose aussi à ce sujet-là : il y a des artisans qui fonctionnent différemment, il convient de tester et de voir avec qui on doit travailler de plus en plus. C’est un peu normal, on a tous des manières différentes de faire, par contre vous devez toujours être là pour suivre et donner un avis, voir comment ça se passe. Que ce soit en termes de temps ou en termes de qualité.

Et ne négligez surtout pas, quand vous faites vos visites, si vous n’êtes pas sûrs : demandez à quelqu’un de compétent pour qu’il vous donne son avis.

Yann MARJAULT.