stratégies immobilièresLorsqu’on débute en immobilier ou même lorsqu’on continue à enchaîner les investissements immobiliers, il est primordiale d’utiliser des stratégies immobilières efficaces.

J’essaie au travers du blog Immobilier Meublé Pas à Pas de mettre en avant ce principe.

Ceci doit paraître évident pour certains parmi vous qui ont peut être déjà investi ou qui se sont renseignés.

Croyez-moi, beaucoup de personnes, à l’heure actuelle, pensent que c’est simple de faire des investissements locatifs  et qu’il n’y a pas besoin de réfléchir tant que ça.

D’autres au contraire, pense que comprendre les stratégies immobilières est beaucoup trop difficile et réservé à une « certaine élite » sortie de « je ne sais où ».

Aujourd’hui, je vais vous présenter 7 stratégies immobilières qu’il convient de connaître pour investir sereinement en immobilier. L’idée est juste de vous montrer que certains points sont à connaître et aussi très accessibles pour nous tous.

Par la suite, il conviendra d’adopter une stratégie globale, dans un ordre chronologique qui vous permettra d’investir sereinement.

1- Boostez votre négociation : 1ère stratégie immobilière

La négociation est une des stratégies immobilières au centre du système en ce qui concerne les investissements locatifs meublés.

A elle toute seule, elle permet de réaliser de vrais investissements rentables qui vont permettre de dégager de beaux cash-flow. Elle intervient bien avant le fait d’apporter de la valeur et intervient à différents moments en immobilier.

J’ai réalisé un long article à ce sujet qui pourrait bien vous inspirer : vous y aurez accès en cliquant sur le lien juste après «  la négociation en immobilier ».

1-1 Quoi négocier ?

Les points de négociation sont multiples, je vais les évoquer sans entrer dans les détails puisque vous trouverez tous les éléments dans l’article dont je vous ai parlé juste au dessus. Je vais quand même énumérer pour rappel  les différents points négociables en immobilier.

1-1-1 Avec le vendeur

stratégies immobilières négociation avec vendeurNégocier avec le vendeur veut aussi dire négocier avec un agent immobilier si vous êtes passé par une agence immobilière.

Ce point est très important car il sera beaucoup plus facile de travailler avec cet intermédiaire si vous n’êtes pas habitué à travailler en direct avec une personne.

Certes, il peut être difficile de vérifier les propos d’un agent immobilier. Il faut comprendre qu’il connait très bien ses vendeurs et l’agent est souvent en mesure d’adapter son discours.

Travailler avec des agents est aussi une stratégie en immobilier qui a son importance et notamment lors de la négociation de départ.

Les caractéristiques du vendeur vont être essentielles pour entamer votre négociation. Vous devrez connaître rapidement sa situation, son état psychologique pour savoir jusqu’ou vous pourrez aller.

Il est aisé de comprendre qu’une personne qui vend un bien immobilier suite à une succession par exemple sera peut être pressée de se « débarrasser » du bien pour ne pas s’embêter.

Ce n’est qu’un exemple parmi des dizaines. Quoi qu’il en soit essayez toujours de comprendre la situation du vendeur que vous soyez en train de faire affaire directement avec lui ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Vous devrez déterminer depuis combien de temps le bien est en vente, pourquoi il est en vente et par conséquence voir jusqu’ou vous pouvez négocier.

1-1-2 Les frais d’agence

Ces frais sont toujours négociables lorsque vous travaillez avec un agent immobilier. Cependant, n’oubliez jamais que c’est peut être grâce à cet agent que vous êtes en train d’économiser des dizaines de milliers d’euros.

Peut-être même qu’au fur et à mesure de vos investissements cette même personne va vous faire gagner des centaines de milliers d’euros…

Il vous faudra donc toujours vous demander si c’est une bonne stratégie immobilière que de gagner 2 000 euros sur une négociation avec un agent alors que celui-ci va peut-être devenir un vrai partenaire dans votre route de rentier immobilier.

Quoi qu’il en soit, les frais d’agence sont tout à fait négociables.

1-1-3 Négocier avec la banque

Sans la banque, il est évidemment très difficile de faire un emprunt immobilier. Sur ce point, je pense que nous sommes tous d’accord. Sachez cependant qu’il est tout à fait possible de demander des choses importantes au banquier pour que votre investissement locatif soit rentable et se déroule en toute sérénité.

Le banquier deviendra peut-être un vrai partenaire, ne négociez donc pas sans réfléchir à vos demandes. N’oubliez-pas les meilleurs rapports sont ceux qui sont gagnants-gagnants, le banquier aussi doit y gagner quelque chose.

Avec le banquier vous pouvez tenter de négocier plusieurs points :

  • Les frais de dossiers
  • La somme à apporter au départ
  • Le taux des intérêts
  • Frais de remboursements anticipés
  • L’assurance emprunteur

1-1-4 Négocier les frais de notaire

Il existe différents moyens de négocier les frais de notaire. Il existe la possibilité de payer moins de frais en ce qui concerne la partie « propre » au notaire. Vous pouvez également utiliser certaines stratégies qui permettent de diminuer le prix de départ de manière à diminuer les frais notariés.

1-1-5 Un exemple de négociation avec un notaire

Je vous donne un exemple pour illustrer que la négociation peut et doit avoir une importance capitale. Je veux vous montrer qu’elle détermine à elle seule la possibilité de passer d’une affaire quelconque à une bonne affaire ou même à une excellente affaire.

Dernièrement, je voulais absolument obtenir 2 appartements car ils sont placés à un endroit très spécifique. Ils sont juste au dessus ma résidence principale du moment (c’est-à-dire chez ma conjointe). Le fait de devenir propriétaire de ces 2 appartements changerait absolument tout.

Je ne vais pas entrer dans tous les détails ici puisque je compte bien faire une vidéo à ce sujet mais je vais vous montrer avec des chiffres ce à quoi la négociation a aboutit.

Vous devez comprendre que le propriétaire était en situation délicate mais que la négociation ne l’a pas « enfoncé » davantage puisque l’argent ne sert de toute manière qu’à rembourser une partie des dettes.

Après 3h30 de rendez-vous avec le notaire, nous avons réussi à nous mettre d’accord : j’aurai les 2 appartements « en l’état » pour 32 500 euros… Au départ, on parlait de 75 000 ou 85 000 euros…

Vous devez être persuadé d’une chose : dans certaines situations (idéales pour nous investisseurs), les vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à combien ils sont prêts à descendre le prix.

Les différents points de négociation sont donc de formidables stratégies immobilières.

1-2 Comment négocier ?

négociation immobilier stratégies immobilièresLa négociation, vous l’avez compris a une importance capitale. Cependant, il faut bien comprendre qu’elle dépend non seulement de vous mais aussi de votre capacité à cerner un bon vendeur…

1-2-1 La négociation s’apprend

Vous devez connaître le marché immobilier de votre secteur pour entamer plus facilement des négociations d’appartements ou d’immeubles de rapport.

Montrez que vous respectez les biens des vendeurs tout en ne montrant pas forcément vos émotions positives. Le vendeur doit comprendre que vous reconnaissez le potentiel de son bien immobilier mais il doit aussi percevoir les travaux de rénovations qu’il reste à réaliser.

1-2-2 Déterminez le « type » de vendeur !

C’est ce que nous évoquions tout à l’heure. Vos questions serviront à déterminer à quel vendeur est en face de vous. Vous percevrez dans quelle situation psychologique il se trouve avec cet appartement, cette maison ou cet immeuble.

1-2-3 Evitez certaines erreurs

Essayez dans la mesure du possible de montrer ou prouver que votre offre est raisonnée et que vous ne faites pas n’importe quoi. Une des stratégies immobilières générales consiste à montrer, à prouver aux différents interlocuteurs que vous savez ce que vous faites.

Une étude américaine a montré que les gens sont beaucoup plus prêts à dire oui à une demande quand une raison est évoquée et ce quelque soit la raison. Cependant, je vous invite à être au clair sur vos justificatifs.

A mon sens, plus vous êtes précis et convaincants et plus vous aurez de chance d’être crédible.

Vous pouvez aussi laisser l’impression que vous faites vous aussi un bel effort et que vous en attendez de même en face.

2- Pourquoi votre demande de prêt différé est une des stratégies immobilières importante ?

prêt différé et stratégies immobilières

Je fais cette demande sys-té-ma-ti-que-ment !!!

Je trouve qu’elle est très importante pour s’assurer une trésorerie utile pour la suite. C’est une mesure de prévention qui pourrait être obligatoire en immobilier. Je pense que c’est une des stratégies immobilières les plus importantes en termes de finances.

Le prêt différé est « facilement » accepté par la banque et permet vraiment de dormir sur ses 2 oreilles. Il assure une tranquillité lorsqu’il y a des imprévus et permet de se constituer une trésorerie s’il est fait « intelligemment ».

Vous pouvez consulter la vidéo que j’ai réalisée à ce sujet en cliquant sur ce lien : le prêt différé, à quoi ça sert ?

3- Présentez un vrai dossier à la banque !

dossier banque stratégie immobilièreVotre banquier comme tous vos autres partenaires doit comprendre ce que vous voulez faire comme type d’investissements locatif.

Peut-être que lui-même n’y connait strictement rien dans ce domaine mis à part l’aspect financier.

Il va donc devoir comprendre pour gérer les risques qu’il encourt…

Si vous n’êtes pas convaincants, il sera difficile de demander au banquier un prêt de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Vous devez donc vous appuyer sur un dossier bien présenté, simple et très parlant. L’idée n’est pas de rédiger un mémoire mais bien de mettre en avant les aspects logiques et financiers de votre futur investissement locatif meublé.

Des indications sur le lieu, la fréquence de demande de location ainsi que vos estimations chiffrées seront donc nécessaires. Vous devrez être en mesure de présenter ceci oralement pour exposer votre maîtrise des sujets locations, cash flow et prudence.

Consultez sur ce lien la vidéo qui expose comment faire un bon dossier à la banque en simulation de prêt immobilier.

4- Quel prêt demander et pour quelle durée ?

En investissement locatif, j’ai tendance à dire que la durée du prêt n’a pas d’importance. Ce que je veux dire c’est que contrairement à ce que disent les investisseurs d’une autre génération, ce n’est pas grave de rembourser un emprunt immobilier sur  15 ou 20 ans.

Oui, on remboursera plus d’argent si on considère la somme globale mais ce n’est pas nous au final qui finançons cette somme, ce sont bien les locataires.

L’intérêt d’étaler l’emprunt bancaire est de diminuer la somme à rembourser chaque mois et donc d’augmenter notre cash-flow.

C’est une stratégie immobilière qui est difficile à « digérer » pour certains investisseurs, mais de mon côté, je ne vois aucun intérêt à me mettre « le couteau sous la gorge » en remboursant un emprunt immobilier en 10 ans. Je considère que je dois avoir de la marge chaque mois pour investir en toute sérénité.

Il est vrai cependant que l’investissement sur 25 ans est un peu différent car on ne rembourse que très peu de capital au départ. Ceci peut s’avérer un peu gênant en cas de revente anticipée. Il sera alors plus difficile de faire une plus value ou simplement une revente intéressante.

J’ai fait une vidéo à ce sujet, vous pouvez la consulter en cliquant sur le lien crédit immobilier simulation quel emprunt et quelle durée ?

5- L’immobilier est une question de partenariat et de relationnel

partenraires en immobilier et stratégiesSi vous me connaissez un peu, j’accorde une très grande importance à ces points. Il est non seulement impossible d’avancer seul mais il est aussi impossible d’avancer en toute sérénité en immobilier si on est toujours en conflit.

Il faut prendre le temps de trouver de vrais partenaires avec qui travailler et ce dans tous les domaines de l’immobilier.

Ce point fait partie intégrante des stratégies immobilières à mettre en place progressivement.

Je ne suis pas en train de dire que ceci se fera du jour au lendemain. Vous allez essayer, vous allez être déçu par certains adultes professionnels. Mais au fur et à mesure, vous allez affiner votre choix et vous allez aussi progresser dans votre manière d’être.

C’est bien cette combinaison qui fera que vos relations vont changer. Vous verrez que même votre manière d’aborder les locataires va évoluer.

Vous pouvez me croire, si vous agissez en ce sens, votre manière de voir les investissements immobiliers va évoluer et vous agirez de plus en plus avec sérénité.

Les partenaires en immobilier et le relationnel en immobilier sont donc très importants pour avancer sur votre route de rentier serein.

6- Optimisez vos frais de notaire

Cette stratégie fait partie des stratégies immobilières secondaires à mon sens. Cela n’empêche qu’il peut être intéressant, une fois que vous aurez votre notaire attitré de voir certains points avec lui.

Je vous explique ces points dans la vidéo que vous pouvez consulter ici : « optimisez les frais de notaires ».

7- Utilisez la stratégie de l’offre et contre offre quand il le faut !

C’est une stratégie de la négociation assez connue qu’ Emeric décrit en exemple dans un article assez détaillé sur le sujet. Vous pouvez le consulter en allant sur la page : « offre et contre offre ».

Il explique comment et pourquoi ce sont de vrais moments à bien réfléchir.

8- Conclusions

Je n’évoque ici que 7 stratégies immobilières qui peuvent déjà à elles seules vous faire gagner des milliers d’euros pour ne pas dire des dizaines de milliers d’euros.

Il en existe évidemment beaucoup d’autres qui sont tout aussi intéressantes. J’en évoquerai quelques unes dans d’autres articles prochainement.

Il faut aussi bien comprendre une chose : il est difficile de tout connaître dès le départ mais certaines stratégies immobilières appliquées au bon moment vous éviteront de commettre des erreurs qui peuvent s’avérer très pénibles pour la suite de vos avancées.


Pour en savoir plus sur d’autres domaines immobiliers :

L’importance des modèles en immobilier
L’immeuble de rapport comment bien le comprendre ?
Les travaux de rénovations
La loi et la location meublée
La location meublée et la fiscalité
Quel type de formation en investissement immobilier ?
Les investissements clés en main
Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Yann MARJAULT

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