Pour réaliser de bons investissements locatifs, vous le savez, il faut utiliser de bonnes stratégies immobilières. Les partenaires immobiliers et le relationnel en font partie entièrement à mon sens.
Ces mises en place demandent du temps, un état d’esprit et une envie de fonctionner en ce sens. Vous le savez, je prône beaucoup l’aspect sérénité dans mes investissements.
1- Les partenaires immobiliers et le relationnel : n’oubliez-pas !
A mon sens, plus vous userez de stratégies immobilières type partenariats, plus vous trouverez des stratégies gagnants-gagnants et plus vous avancerez vite et de manière sereine.
A l’heure actuelle, je travaille avec de véritables partenaires en immobilier que ce soit :
–> Certains agents immobiliers avec qui j’ai construits une relation efficace. Ils me proposent des biens rapidement et je m’occupe de savoir comment je vais les gérer. Je ne perds pas de vue que celui qui gère, c’est moi !
–> Concernant Les artisans, j’ai opté pour le fait de travaillé avec un chef d’entreprise qui gère tous les corps de métiers. Il planifie, gère, commande et fait en sorte de tout organiser au mieux pour que personne ne perde de temps.
–> Je ne reviens pas sur le banquier avec lequel je travaille. Avec lui, c’est une véritable synergie ! Je propose mes dossiers, on en parle et il me fait de vrais montages optimisés. Mais, évidemment, il doit y gagner aussi, je ne négocie jamais une assurance emprunteur ailleurs par exemple.
–> J’ai aussi un partenaire pour l’achat, la livraison et le montage des meubles.
J’entretien un relationnel cordial dès le départ avec mes locataires. Ce point est aussi important que les autres. Ce relationnel en immobilier permet de garder un contact en cas de problème. Je sais de quoi je parle ! J’y reviendrai dans un autre article entièrement dédié au relationnel avec les locataires.
Voyons maintenant ces points un peu plus dans le détail.
2- Des points essentiels pour tester les agents immobiliers
Attention, je dois préciser tout de suite que dans ce passage, je ne parle que des agents immobiliers « spécialisés » pour la vente d’immeubles, d’appartements et de maisons. Je ne parle pas de l’aspect locatif des biens.
J’avoue n’avoir pas encore délégué la partie location sur le long terme à des agents immobiliers.
La raison est assez simple, quand je loue seul, je loue beaucoup plus cher mes biens. Simplement parce que je travaille plus qu’eux et plus précisément.
Je ne me jette absolument pas de fleur, il ne s’agit que d’un constat vérifié plusieurs fois 
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2-1 Faites des essais avec plusieurs agents immobiliers
Il ne faut pas croire aux miracles, vous ne trouverez pas de vrais partenaires dès le départ, sauf exception ! Il va falloir tester et faire en sorte de trouver des agents qui vous comprennent parfaitement.
Je vous conseille de très vite éliminer ceux qui auront un discours négatifs du genre :
« Vous ne trouverez pas ce type de biens ici »
« Ce que vous demandez, c’est impossible ! Il ne faut pas rêver »
Justement si ! Vous voulez rêver et vous savez que c’est possible. Vous n’avez donc pas une minute à perdre avec ces personnes qui ne sont pas compétentes.
Je ne mâche pas mes mots car, une nouvelle fois, j’ai vu beaucoup de personnes désagréables dans certaines agences et ces personnes sont clairement incompétentes dans ce domaine.
Ce n’est pas grave du tout, ceci permet d’apprécier encore plus celles qui font très bien leur travail et donc celles qui vont vous permettre de dénicher de vraies pépites.
2-2 Comment reconnaître ce partenaire immobilier ?
Préférez largement un agent qui va vous écouter et qui comprendra votre esprit plus « chiffré ». Cela montrera déjà qu’elle connaît l’esprit négociation en immobilier et qu’elle est peut-être habituée à ce genre de pratique.
En ce sens, n’hésitez-pas à demander si il ou elle affectionne particulièrement les investisseurs immobiliers. Certains adorent travailler avec les investisseurs ne serait-ce parce qu’ils savent exactement ce qu’ils veulent quand ils ont de l’expérience.
Si vous parvenez à travailler avec un ou deux agents immobiliers pour commencer, ce sera très bien ! N’oubliez-pas, c’est une question de relationnel, vous devez aussi apprendre à les connaître. Vous allez comprendre progressivement en quoi, ils vont être « utiles » pour vos avancées.
Cela ne change rien au fait que celui qui dirige, c’est vous ! Même si, par moment, vous laissez l’illusion que non…
Dernier point, tout comme pour l’aspect financier (banque), ne confondez pas la « boîte » (l’agence) avec l’agent immobilier. Certaines boîtes de mauvaises « réputations » peuvent cachés d’excellents agents dans leur domaine.
C’est exactement le même cas pour les banques.
3- La location de particulier à particulier entre le propriétaire et le locataire
J’ai placé ce paragraphe un peu tôt mais cette relation, construite, est très importante à prendre en considération. Le relationnel que vous allez entretenir avec le ou les locataires pourra être déterminant dans certains cas.
3-1 Lors de la visite
Tout d’abord, le relationnel commence lors de la visite. Vous devez avoir des points précis de « vérification » (n’y voyez rien de négatif en ce terme).
Ils vous permettront de déterminer si oui ou non, la ou le futur locataire ont les critères que vous vous êtes fixés.
Je ne vais pas détailler précisément tous les critères que je sélectionne mais je peux vous en donner quelques uns que je regarde en priorité.
3-2 Faites vous confiance !
Outre l’aspect travail et contrat de travail, l’aspect garant, je repère tout de suite l’aspect gentil de la personne.
C’est peut-être un critère vague mais je fais aussi confiance à mon ressenti. Attention, je n’ai pas dis que j’allais privilégier quelqu’un de gentil à quelqu’un qui a un dossier solide.
Je veux juste mettre en avant le fait que si tous les feux sont « au vert » en termes de document, je travaille aussi avec mon feeling dans un second temps. Celui-ci m’aidera à réaliser un choix quand il y en a un à faire.
J’ai aussi pris l’habitude de poser une question qui fonctionne 100% du temps. Je vous l’accorde, elle est un peu « limite » si j’applique le processus jusqu’au bout.
Je demande : « est-ce que cela vous dérange si j’appelle votre ancien propriétaire ? ».
Le résultat est sans appel ! En quelques secondes, vous obtenez énormément d’informations utiles pour la suite ou la non suite.
Vous pouvez me croire : la réaction de la personne en dit très long sur les bonnes ou mauvaises intentions de celle-ci. Je vous rassure, 98% du temps, le futur locataire répond qu’il n’y a aucun souci et qu’il peut vous donner le numéro.
4- Les mauvais locataires et la location meublée
Je tenais à préciser que ce type de locataires est extrêmement rare. Ce n’est pas parce que la télé vous parlera de ces mauvais locataires qu’il faut en faire une généralité.
C’est même complètement faux, en voici la preuve par les chiffres :
–> Les mauvais locataires représentent moins de 4% des locataires, soit 4 personnes sur 100.
–> Dans ces mauvais locataires, on peut considérer que moins de 2 personnes sont des non payeurs, les autres étant de mauvais payeurs avec des problèmes de respect des dates de paiement.
–> Au final, 1.5 personne sur 100 ne paie pas ses loyers.
L’idéal est bien évidemment d’éviter de tomber sur ces personnes et croyez-moi, il existe de nombreuses méthodes pour se protéger.
Ce genre de désagrément peut évidemment arriver mais, ce point ne peut et ne doit pas être bloquant. Il s’agit plutôt d’une bonne excuse pour ne jamais passer à l’action.
J’oubliais :
« Il s’agit aussi d’un formidable argument de votre entourage quand il a peur pour vous ou bien lorsqu’il cherche à se rassurer sur le fait de ne jamais investir… »
N’oubliez-pas la petite question à poser dès le départ, vous verrez elle vous sera très utile.
5- Loyer impayé : comment le gérer ?
Allez ! Soyons négatif, cela peut effectivement arriver. N’oubliez-pas, si cela arrive, c’est votre faute ! Vous n’aurez pas effectué une sélection de manière assez perfectionnée.
Si un locataire commence à avoir du retard dans ses paiements (ou plutôt dans son paiement), intervenez tout de suite ! Appelez-le pour savoir s’il ne s’agit pas d’un problème technique quelconque. N’hésitez-pas ensuite à appeler son garant.
Le but va être d’entretenir le dialogue. Ce point est extrêmement important. Si vous conservez le dialogue, vous conservez l’espoir d’arranger les choses posément.
De votre côté, il va falloir essayer :
–> De bien analyser et comprendre la situation
–> Ne pas vous énerver et plutôt bien analyser
–> Rencontrer en direct le locataire pour montrer que l’on s’intéresse à la situation et qu’on veut trouver une solution
–> Repartir de la rencontre avec un plan, une idée ou une mise en place adaptée.
Toute discussion constructive sera bien plus intéressante que la mise en place de procédures très longues et pénibles.
L’intérêt d’avoir toujours entretenu ce relationnel avec votre locataire aura alors tout son sens.
6- Le banquier : un vrai partenaire immobilier !
La relation avec le banquier n’est pas obligatoire et n’est pas forcément commune.
Mais, je remarque nombre d’investisseurs qui ont travaillé avec un banquier spécifique pendant de nombreuses années.
Cette relation peut être plus facile à trouver qu’on ne l’imagine. Il faut commencer par en parler à votre propre banquier.
Peut-être gère t-il déjà des investisseurs et peut être sera-il totalement à l’écoute pour suivre vos futurs investissements locatifs.
Ou comme pour tous les autres partenaires immobiliers, il faudra surement chercher avant de trouver le bon banquier qui va vous suivre pour vous créer un vrai empire immobilier. Dans ce cas, n’hésitez-pas à démarcher plusieurs banquiers et n’hésitez pas à commencer à travailler avec un courtier.
Quand le courtier vous trouvera une banque, vous aurez ainsi les coordonnées de personnes qui seront peut être prêtes à travailler avec vous pour la suite de vos investissements immobiliers.
Quoiqu’il arrive, faites vos preuves avec vos premiers investissements et dégagez un cash-flow positif qui montrera tout votre savoir faire.
Vous pourrez lire cet article sur la relation unique avec le banquier.
7- La relation idéale avec les artisans
Ce domaine est encore un domaine particulier du monde immobilier. Trouver les artisans qui vont transformer vos appartements « pourris » en de véritable usine à dégager du cash-flow nécessite quelques frayeurs au départ.
7-1 Vous ferez plusieurs essais !
Ne vous inquiétez-pas ! Une nouvelle fois, c’est normal ! Pour ma part, j’ai essayé beaucoup de « choses », de stratégies et d’artisans.
J’ai eu pas mal de déception, pas mal de mauvaises surprises.
Mais je crois que cette fois, je « maîtrise » le sujet et ce sera d’ailleurs bientôt l’objet de vidéos explicatives.
Mon artisan référent est de venu un véritable partenaire immobilier qui me permet d’envisager “plein” d’achat d’immeuble en toute sérénité.
7-2 Quelques généralités
–> Il faut bien exprimer ce que l’on veut faire comme type de travaux ou de rénovation.
–> Il faut trouver des personnes en mesure de chapeauter tous les corps de métiers ou presque. C’est gage de sécurité dans les timings et de sérénité pour nos propres recherches. Imaginez en terme d’organisation si un artisan référent dirige et coordonne le menuisier, le plaquiste, l’électricien et le plombier…
–> L’idéal est d’avoir des artisans ou maître d’œuvre capables de vous faire un estimatif des travaux rapidement lors des visites. Ils peuvent en vous accompagnant vous préciser que le montant global des travaux sera de tant d’euros. Ce point est très important pour que vous puissiez faire une offre rapide.
J’ai réalisé de nombreuses opérations immobilières qui demandaient une réactivité importante grâce à un artisan qui en venant avec moi me donnait une fourchette estimative pour un montant de travaux.
–> Les artisans doivent être en mesure de vous faire des devis détaillés en 15 jours.
Pour ma part, je suis habitué à travailler avec des équipes habituées aux chantiers d’appartements locatifs. Les « chefs » savent m’orienter vers un vrai rapport qualité/prix. Ils savent que je ne néglige pas la qualité.
Vous pourrez lire cet article sur comment faire d’un artisan référent un véritable partenaire en immobilier ?
8- Trouvez un partenaire immobilier pour vos meubles !
Comme vous l’avez compris, les partenaires en immobilier et le relationnel se font dans tous les domaines.
Alors, allons jusqu’au bout !
–> Vous pouvez tout à fait créer un partenariat avec un magasin de meubles proche de chez vous. Ceci aura de nombreux avantages :
–> Vous pourrez, grâce à la quantité, discuter tarif beaucoup plus facilement. Il sera alors assez simple d’obtenir des réductions systématiques entre 5 et 15%.
–> En cas d’oubli, de casse ou autre, il sera très simple de voir avec le service après-vente.
Le fait de travailler avec une enseigne de meubles proche de chez vous aura aussi un autre avantage important. Vous pourrez trouver des solutions pour vous faire livrer les meubles et même pour les faire monter. A vous de négocier un arrangement avec le partenaire qui sera dans l’esprit gagnant-gagnant.
Pour aller encore plus loin sur les partenariats et les meubles, vous pourrez lire l’article : « Trouvez un partenaire efficace pour vos meubles ! »
9- Devenez une équipe !
L’investissement locatif et notamment l’investissement locatif meublé est une histoire de partenariats en immobilier et de relationnel.
Il est impossible agir seul en permanence, c’est impossible et non constructif pour vos avancées sur la route de rentier.
Vous êtes bien maître à bord mais vous gérez une équipe solide de professionnel et autres.
Ils sont les différents éléments de l’orchestre que vous dirigez de manière structurée, posée et intelligente.
Vos convictions doivent être présentes mais vous savez être à l’écoute et vous montrer gentil. L’humain peut être dirigé et orienté facilement, tout dépend de la manière dont on lui propose.
Votre équipe de choc va se construire progressivement et vous allez avancer de plus en plus vite sur votre route d’investisseur immobilier, il faut que vous en soyez convaincu.
Pendant votre formation théorique sur l’immobilier et les investissements locatifs, vous commencerez à agir sereinement et vous commencerez à rencontrer des personnes qui seront peut-être vos partenaires immobiliers pour de longues années…
A très vite pour la suite,
Yann MARJAULT