Location particulier à particulier : Relations propriétaire et locataire

Bonjour !

Découvrez dans cette nouvelle vidéo quelles sont mes manières de procéder pour choisir et entretenir de bonnes relations avec mes locataires. Cette bonne relation est primordiale pour que tout le monde y trouve son compte…
Les mauvais locataires ne sont pas si nombreux et il existe de nombreuses techniques pour s’assurer une excellente relation entre propriétaires et locataires.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

 

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com!
C’est la vidéo numéro 6 sur mon blog, mais c’est aussi la deuxième vidéo du défi que je me suis lancé ! Donc aujourd’hui je voulais évoquer un point : celui de la location et de la gestion de la location. Plutôt, pour parler en termes généraux, c’est : comment peut-on gérer la location de particulier à particulier ? Vous allez voir qu’on peut entendre beaucoup de plaintes. Il y a aussi des choses à faire pour que ça se passe très bien, ou au moins pour minimiser les risques. Ça se passe tout de suite après le petit jingle!

Alors, concernant la location de particulier à particulier, on va se mettre dans un cas précis. Vous avez acheté votre bien, et vous le mettez en location. Vous avez donc mis des petites annonces à droite et à gauche, peut-être essentiellement sur Le Bon Coin pour débuter (même s’il n’y a pas que ce site). Vous allez donc, en fait, gérer des humains. Alors ça parait évident, et ça l’est, mais là ou c’est moins évident, c’est que qui dit gestion d’annonces et de locataires, dit aussi gestion de l’humanité. Donc vous avez quand même des possibilités par rapport à tout ça. L’idée, c’est que pour vous, comme pour le locataire, tout se passe bien. C’est à dire que vous, vous avez vos rentrées annuelles, et que le locataire a un bien dans lequel il se sent bien. Alors on va voir des petites choses qui peuvent aider dans la gestion du locataire, et vous allez voir que ça passe aussi par une relation du propriétaire envers le locataire.

Alors la première des choses, c’est que vous devez choisir. Si vous avez fait ce qu’il fallait dans vos biens, si vous avez un logement qui convient, si clairement il tape à l’œil de beaucoup, il se peut que vous ayez fait plusieurs visites, et que vous ayez plusieurs propositions. Dans ce cas là, c’est très simple – enfin ce n’est pas si simple, mais au moins ça vous laisse la possibilité de faire des choix selon vos critères. Logiquement, dans un premier temps, vous aurez demandé des documents.

C’est-à-dire que, au téléphone, vous aurez prévenu vos futurs locataires, ou du moins ceux qui vont venir visiter, qu’ils doivent venir en présence de documents. Alors ce que j’appelle “documents”, c’est assez classique, c’est la fiche de paye, ce sont les assurances en cas de location (mais ça, ça peut peut-être venir dans un second temps), et c’est aussi le fait qu’ils se préparent à avoir un garant. Ça peut être tout à fait demandé, surtout si vous êtes avec des jeunes étudiants par exemple : les parents, très souvent, ou quelqu’un de la famille (un frère qui a un CDI par exemple) n’hésitent pas à se porter garants. Alors ça, dès que c’est possible, je le conseille. Maintenant, moi j’ai pris aussi le parti de sélectionner, vous allez le voir tout à l’heure, sur la personne, sur le feeling.

Et clairement quand on est avec des personnes qui ont un CDI, ça n’empêche pas de demander un garant, c’est une possibilité, mais moi j’ai pris le parti d’opter pour une autre solution. Maintenant, plus on est avec des jeunes, et plus je trouve que c’est intéressant d’avoir un garant. Surtout que les parents ne vont pas hésiter à le faire en règle générale.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

Dans le second temps, vous avez plusieurs personnes. Alors là vous allez fonctionner forcément un petit peu au feeling. Quand je dis feeling, ça ne veut pas dire un ressenti qui vient du Saint Esprit et sur lequel on peut se tromper complètement. Ce que je veux dire par là, c’est que vous allez prendre le temps de discuter avec des personnes. Vous allez aussi voir et percevoir des personnes qui s’intéressent à votre bien, qui auront un certain discours, qui auront déjà vécu en location ou en colocation, …

Vous allez découvrir ce qu’ils aiment et ce qu’ils n’aiment pas, … Peu importe, l’idée c’est : il n’y a pas vraiment de question précise, il faut se renseigner un peu sur la personne, voir qui elle est, et découvrir peut-être des choses insoupçonnées. Moi, j’y accorde une grande importance, et d’ailleurs en même temps je vous en parle, ça me fait penser que je pourrais éventuellement créer une sélection non pas de questions à poser, mais de moyens pour essayer d’avoir des renseignements assez précis afin de cerner un peu mieux les personnes. C’est un peu comme quand j’ai testé les agents immobiliers, j’en parle dans cet article…

Maintenant, moi pour le coup je le fais un peu au feeling. Je discute déjà dans un premier temps au téléphone, et je vais à la rencontre de la personne. Je ne délègue pas encore ces tâches, parce que j’adore ça, et c’est aussi pour écrire sur le côté psychologique de la relation humaine dans l’immobilier. Donc moi, dans un premier temps, je conseille de le faire par soi-même justement pour se rendre compte de ces choses là. Vous allez rencontrer des personnages complètement différents qui vont venir dans vos appartements, avec leurs problèmes mais aussi avec leurs situations positives, et c’est l’occasion de faire de véritables rencontres.

Ce que je peux aussi vous conseiller, c’est avant les visites – je reviens un petit peu en arrière par rapport aux visites, mais ça va de pair vous allez voir pourquoi – c’est de préciser vraiment sur l’annonce ce que vous attendez. Alors, j’ai parlé des documents, il faut le mettre : « vous serez en mesure de fournir ces documents le jour d’une éventuelle visite ». Moi je n’hésite pas non plus à mettre d’autres points qui me semblent essentiels, comme le fait que je veuille quelqu’un de sérieux. Ça parait peut-être idiot, mais le fait de le préciser donne la couleur de votre tempérament. Alors, j’aime bien le faire, je précise quelques phrases du style : « cherche quelqu’un de sérieux respectant les locaux dans lesquels il vivra et respectant son voisinage ».

Et je précise aussi qu’en retour le propriétaire – donc moi – s’engage à être réactif en cas de souci. Donc je trouve que c’est donnant-donnant, et que ça donne une image positive. Donc je vous propose de faire ça dès l’annonce, vous l’écrivez noir sur blanc en espaçant bien vos paragraphes par la même occasion. A ce sujet d’ailleurs, je re-précise tout cela même dans le contrat, en bas de page dans un petit encadré. Je fais ça depuis peu de temps, mais à force de lire des bouquins, je me suis rendu compte que beaucoup d’investisseurs le faisaient, et que ça me correspondait totalement. Donc je précise dans l’encadré que le propriétaire et le locataire ont des droits et des devoirs, et qu’il est important de les respecter pour le bien être de tous.

La deuxème point que je mets dans l’encadré, que je précise tout le temps, c’est que je suis suivi à la fois par des comptables et par des experts en droit fiscal au niveau de l’immobilier. Je mets ça, c’est une petite pression supplémentaire, mais une nouvelle fois c’est pour montrer mon sérieux, et pour montrer aussi que j’ai un avocat et qu’il peut me suivre dans les affaires, et qu’il n’hésitera pas à intervenir en cas de problème. Comme ça, les règles sont claires, et je trouve que c’est très bien.

Ça n’empêche pas d’avoir quelques petits soucis, j’aurai peut-être l’occasion de faire une vidéo là dessus, mais vous allez voir qu’il y a des moyens d’atténuer, d’apaiser, et surtout de récupérer ses loyers chaque mois.

Petite parenthèse sur les loyers : c’est très bien pour le propriétaire, mais je vous assure aussi que pour le bien être du locataire, d’être capable de lui faire payer ses loyers pour que lui même s’encadre dans une gestion de ses comptes, c’est très bien et ça ne peut être que positif pour lui. C’est un avis personnel, mais j’ai plusieurs cas qui me l’ont démontré.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

Alors, deuxième point si je puis dire, c’est : une fois que vous avez sélectionné votre locataire, le travail n’est pas terminé. Parce que là vous avez un locataire certes, vous croyez le connaitre un petit peu, mais il y a encore un suivi à faire. Alors, on a discuté, on sait un peu à qui on a à faire, mais je trouve que c’est très intéressant de suivre ce début de relation que vous avez créée. Alors déjà par les obligations que vous vous êtes fixées, c’est-à-dire que s’il y a un problème il faut être capable d’intervenir rapidement : si un four cède, on fait intervenir pour que le faire réparer ; l’électricité qui saute, on fait intervenir aussi…

Peu importe, mais vous vous êtes engagés à le faire en tant que propriétaire, donc je trouve que c’est très intéressant et que c’est même primordial que de tenir sa parole.

A l’inverse, le locataire s’est engagé aussi, et à la moindre interpellation, à la moindre petite chose qui ne va pas, il faut intervenir très, très, très rapidement. Quand je dis très rapidement, c’est : il y a un problème, j’interviens le jour même ou le lendemain. Je vous donne un exemple qui peut être classique, même si je n’ai pas du tout envie de faire peur (c’est classique parce que c’est arrivé à plusieurs, mais ça n’arrive pas non plus tout le temps). Vous avez un virement automatique qui est mis en place tous les 5 du mois, et vous arrivez au 5 novembre, et le virement automatique n’est pas effectué et n’arrive pas sur votre compte.

Comment on peut faire? Alors là, clairement, moi je n’attends même pas le lendemain, je n’attends même pas de voir s’il y a un dysfonctionnement, je ne regarde même pas si c’est un jour férié (c’est un peu mon problème de réaction rapide) : dès qu’il y a un décalage, j’appelle tout de suite. Location particulier à particulier. Et si je n’ai pas de réponse, je me déplace. Ça, c’est intervenu très rarement. Pour le coup, sur le cas du 5 novembre, j’ai eu une réponse rapide. Alors pour vous donner l’exemple, ce qui est arrivé – comme quoi il ne faut pas non plus paniquer pour rien – là c’est un de mes locataires qui ne s’était même pas rendu compte qu’il avait eu un virement automatique qui avait été annulé (celui du 5 novembre pour moi, pour son loyer) simplement parce que les impôts lui ont demandé quelque chose qu’il devait depuis longtemps.

Donc il s’est déplacé aux impôts, il a fait ce qu’il fallait, et en fait il s’est rendu compte qu’on lui avait ponctionné une somme alors que ce n’était pas lui qui était redevable, mais une personne qui portait le même nom et le même prénom que lui. C’était une erreur de l’administration fiscale, ce qui peut tout à fait arriver, ça arrive à tout le monde. Donc voilà, pour vous dire que le fait d’intervenir vite a été utile pour moi, mais ça a été utile pour lui aussi, car il ne le savait même pas. C’est à dire qu’il aurait pu aussi bien être dans le rouge quelques jours après et ça lui aurait créé des problèmes.

D’ailleurs, il était dans le rouge puisqu’on lui avait retiré plus de 900€. Donc : intervention très rapide. Ça, franchement, c’est primordial.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

Et ça m’amène sur un autre point. Je trouve que c’est très utile d’être compréhensif, mais tout en restant ferme. Alors, j’ai entendu beaucoup d’investisseurs dire ça. J’avais du mal à cerner ce que ça voulait dire même si on comprend tous. Mais je vous assure qu’on arrive à se forger un caractère de par ses expériences, de par ses investissements, de par ses rencontres, de par les partenaires avec qui on travaille, … On apprend à savoir ce qu’on veut, et ce point est vraiment très important, dans tous les domaines de l’immobilier et peut être même tous les domaines de la vie. Compréhensif, oui, mais on reste ferme.

Il n’y a aucune raison pour qu’un locataire ne vous fournisse pas votre loyer, comme il va fournir l’argent qu’il doit ailleurs. Il n’y a aucune raison que vous ne soyez pas prioritaire par rapport à votre loyer. C’est grâce à ça que la personne est hébergée, qu’elle a un toit, qu’elle se sent bien, donc pourquoi le loyer ne serait pas une priorité? Une nouvelle fois, c’est quelque chose que je mets dans mon contrat – ça n’a rien à voir avec la légalité, c’est juste de la relation humaine et c’est pour moi largement aussi important que la légalité dans cette histoire de propriétaire et de locataire.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

Donc une nouvelle fois je mets une petite phrase, un petit rappel dans le contrat : “n’ oubliez pas que l’appartement est quelque chose qui vous appartient temporairement, que vous vous sentez bien dans cet appartement, donc il doit être aussi une priorité dans vos finances”. Ce n’est rien, mais c’est aussi un petit rappel pour qu’on se rende compte. Moi j’accorde une grande importe à l’endroit où je vis, je trouve ça très bien de se sentir bien chez soi, j’ai envie que les locataires soient comme ça, mais pour ça il faut que ce soit une priorité et faire ce qu’il faut pour. Location particulier à particulier. C’est un avis personnel mais je me rends compte qu’en le faisant passer de cette façon aux locataires, ça apporte des choses qui sont très bien, qui sont même essentielles à mon sens. Donc, compréhensif oui, en étant ferme, oui.

J’aurais beaucoup d’autres exemples, il m’est déjà aussi arrivé qu’un jeune ne touche pas la CAF pendant un certain temps et du coup ait du mal à me verser la totalité de son loyer. Donc moi clairement, je l’ai compris, il n’y a aucun problème. Je l’ai d’autant plus compris que je ne veux pas que la CAF me reverse, je veux que – en particulier les jeunes mais aussi les autres – j’ai envie que les locataires aient cette rentrée d’argent, ça leur appartient, et qu’ils gèrent en retour ce qu’ils doivent donner au propriétaire.

J’ai envie de dire qu’en recevant la CAF directement, ce serait une assurance, mais ça ne m’intéresse pas parce que j’ai aussi ce côté un peu éducatif (je suis enseignant à la base). J’ai envie que le jeune gère ça tout seul : c’est son problème, c’est son argent, mais maintenant il doit me verser ce qu’il doit. Donc pour ce cas particulier, je l’ai bien compris, mais exactement en ce sens : il doit gérer. Location particulier à particulier

Il n’a pas eu la CAF, il y a un problème avec eux, et bien il se déplace. Il va les voir. Moi ce que j’ai accepté en retour, après lui avoir expliqué que ce n’était pas vraiment mon problème, c’est qu’on échelonne sur plusieurs mois ce qu’il me devait pour le mois en question où il avait eu des problèmes. Location particulier à particulier. Donc en clair là où il me devait 350€, on a échelonné en trois fois 100€ et une fois 50€, quelque chose comme ça. Donc ça, ça ne me pose pas un problème particulier. Par contre, on fait ce qu’il faut pour résoudre.

Je pense que quand on est investisseur, peut-être qu’on n’est pas vraiment à cheval sur le fait qu’on échelonne sur un mois, par contre on est vraiment à cheval sur le fait de complètement perdre un mois. Ça, ça n’est pas possible parce que ça ruine les investissements, ça ruine la relation propriétaire/locataire, et ça ruine aussi la santé mentale. Comme je l’ai vu dans mes formations, clairement je pourrais reprendre une expression d’Olivier Seban : je peux dormir sur mes deux oreilles.

Je ne fais pas des investissements pour être mal, et je veux que tout se passe bien. Je suis prêt à accepter qu’il y ait des problèmes, je suis prêt à accepter qu’il faille faire des choses pour les résoudre, mais par contre tout le monde y met du sien. Et ça, j’y mets un point d’honneur. Donc dans le suivi, il y a ça.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

Alors, chose aussi que j’ai lue dans le livre – je ne l’ai pas ici mais ça s’appelle “Les 107 principes immobiliers”, c’est de Bruno Rako – j’ai adoré ce livre : 107 points qui me correspondent totalement. Et il y en a un dedans que j’ai particulièrement apprécié, ça reste un détail par rapport à tout ce qu’il y a à voir dans l’immobilier, mais je l’ai trouvé excellent : c’est d’être capable de faire un cadeau à ses locataires. Location particulier à particulier. Alors j’ai trouvé ça juste génial. C’est rien, mais je me mets à la place du locataire qui a une bonne relation avec son propriétaire, d’avoir une petite bouteille de champagne à Noël ou un truc comme ça, je trouve ça excellent. Franchement, je ne l’ai jamais fait mais je peux vous assurer que j’y réfléchis énormément et que je vais essayer de mettre quelque chose en place.

C’est vrai qu’on le fait sur la courte durée, moi je le fais sur les mobil homes, j’ai beaucoup de copains qui le font sur leurs appartements en courte durée, mais là d’avoir vu ça, ça parait dingue, c’est idiot, ce n’est pas grand chose, mais je vais le mettre en place. Donc, je pense que ça aussi ça donne vraiment envie au locatiare de payer son propriétare : avoir quelqu’un de sympa en face de vous vous donne aussi envie d’être sympa. Ça je pense qu’on est tous en mesure de le comprendre.

Voilà, donc c’est terminé pour cette vidéo ! Ce que je vous invite à faire, parce qu’il y a d’autres vidéos qui vont arriver, celle là est une des premières du défi : abonnez vous à la chaîne Youtube. Abonnez vous, vous aurez toutes les vidéos en temps et en heure, même avant qu’elles ne sortent sur mon blog. Et ce que vous pouvez faire aussi, j’ai mis le lien dessous, c’est télécharger mon livre qui s’appelle “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire”. Je vous invite à le télécharger en cliquant ci-dessous. Je vous dis à très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.


Location particulier à particulier : Relations propriétaire et locataire

Voilà, c’est terminé pour cette vidéo, je vous remercie de m’avoir suivi.
N’hésitez surtout pas à vous abonner à la chaîne Youtube, puisque je vais essayer de faire de plus en
plus de vidéos, et si vous êtes abonnés vous les aurez en direct avant même qu’elles soient publiées
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Je vous dis à très bientôt et n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne You Tube en cliquant sur la petite cloche après avoir cliqué sur ce lien.

Merci !

A très bientôt

Yann

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2 commentaires sur « Location particulier à particulier : Relations propriétaire et locataire »

  • Merci Yann pour cette vidéo,
    J’ai bien aimé ta version sur la CAF que tu refuses de percevoir directement alors qu’on nous dit souvent de la recevoir nous en tant que proprio. Effectivement, si le locataire la recoit lui, le propriétaire n’aura pas à se déplacer ou à essayer de résoudre le problème avec la CAF.
    Emeric

    • Bonjour Emeric !
      Merci pour ton commentaire. Je ne fais pas vraiment ça en ce sens mais c’est une manière de voir 🙂 Me concernant, c’est aussi une manière d'”éduquer” le locataire et lui montrer que l’on tous nos propres choses à régler et à gérer.
      Mais, je sais aussi que beaucoup de propriétaires préfèrent encaisser pour se rassurer moi je n’aime pas…
      A bientôt Emeric pour un article invité !

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